中华企业股份有限公司

审计报告及财务报表

二○二二年度中华企业股份有限公司审计报告及财务报表

（2022年01月01日至2022年12月31日止）目录页次

一、审计报告1-6

二、财务报表

合并资产负债表和母公司资产负债表1-4

合并利润表和母公司利润表5-6

合并现金流量表和母公司现金流量表7-8

合并所有者权益变动表和母公司所有者权益变动表9-12

财务报表附注1-137

6-1-1审计报告

信会师报字[2023]第 ZA10514 号

中华企业股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了中华企业股份有限公司（以下简称中华企业）财务报表，包括2022年12月31日的合并及母公司资产负债表，2022年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了中华企业2022年12月31日的合并及母公司财务状况以及2022年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我

们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于中华企业，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：

审计报告第1页

6-1-2关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

（一）房地产开发项目的收入确认

公司目前的主营业务为房地产项目开发，如财务报表附注三、（二十六）所述，房地产项目销售同时满足下与房地产开发项目的收入确认相关的审计程序中

列条件时，公司确认相关收入：包括以下程序：

*与客户已签订合同；*评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键

*房产完工并经相关政府部门验收合格、达到合同约内部控制的设计和运行有效性；

定的交付条件；*就本年确认房产销售收入的项目，检查和该项目*客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接受，相关的权证文件，包括竣工备案许可证、住房交付或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。使用许可证、大产证等相关文件；

如财务报表附注五、（四十三）所述，于2022年度，*针对公司本年结转的房产销售收入，选取样本，

公司营业收入为人民币260134.95万元，其中房地产检查收款记录、销售合同、交房验收相关文件及其开发产品收入为人民币120180.85万元，房地产开发他可以证明房产已交付或视为已获客户接受的支项目的收入约占公司收入的46.20%。持性文件，以评价相关房产销售收入是否按照公司由于公司的房地产开发项目销售收入对公司财务报表的收入确认政策确认；

的重要性，且收入确认时点涉及判断；此外房地产开*在资产负债表日前后对房产销售收入进行截止发项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对公性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以评价司的利润产生重大影响。因此，我们将房地产开发项相关房产销售收入是否已在恰当的期间确认。

目的收入确认识别为关键审计事项。

（二）存货可变现净值的评估

公司目前主营业务为房地产项目开发，如财务报表附与存货的可变现净值相关的审计程序中包括以下注三、（十一）、附注五、（六）所述，截至2022年12程序：

月31日，存货的账面价值为人民币2246711.53万元，*评价与存货可变现净值相关的关键内部控制的占公司总资产比例约38.27%。设计和运行有效性；当存货可变现净值出现重大变由于存货可变现净值对公司财务报表的重要性，且在动，对公司财务报表产生重大影响时，是否经过公资产负债表日管理层对存货的可变现净值评估涉及重司管理层、董事会、或股东大会审批，履行了相应大判断及估计，包括对未售的房地产开发项目估计预的决策程序；

审计报告第2页

6-1-3关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

期销售价格、估计房地产开发项目的总成本、营销费*复核公司的存货可变现净值估计，并将公司采用用、税金及考虑每个房地产开发项目其他具体特定因的关键估计，包括预计销售价格，与公司的销售计素。特别是考虑到房地产行业易受经济环境、政策调划、实际成交数据、市场可获取数据和政府备案价控影响，项目所在地政府所推出的相关调控政策、措格比较，并结合项目所在城市的房地产调控政策，施对公司预期销售形势的估计，因此我们将存货可变在售项目的实际产品情况进行分析；

现净值的评估识别为关键审计事项。*评价各存货项目的目标成本预测、项目开发及其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

*对存货项目进行实地观察，结合项目的实际建设情况，了解存货项目的开发进度、最新预测的项目总成本是否出现重大变化；

*复核公司存货可变现净值相关的计算过程和会计处理，关注计算结果是否出现重大差异，关注转回金额是否已超过原已计提的存货跌价准备。

（三）土地增值税的计提与土地增值税的计提相关的审计程序包括以下程

公司目前主营业务为房地产项目开发，如财务报表附序：

注四、（一）、附注五、（四十四）所述，土地增值税为

*评价管理层对预计销售房地产取得的收入及可

应缴纳的主要税项之一，2022年度土地增值税金额为扣除项目金额的估计，评估管理层的假设和判断；

人民币29830.41万元。

*参考相关规则及法规、了解各地税务机关相关税

公司在结转收入时根据《土地增值税暂行条例》等相

法执行细则，以评估公司计提土地增值税的计算方关法律法规的规定计提并交纳土地增值税。由于日常法的合理性和准确性；

核算中管理层需要对房地产开发项目土地增值税的计

*复核公司计提的土地增值税，关注计算结果是否提金额进行估算，且在估算土地增值税时需要对预计存在重大差异；

收入、可扣除成本和费用等事项作出重大判断，因此*检查公司土地增值税汇算清缴情况及缴款情况，我们将土地增值税的计提识别为关键审计事项。

与公司已计提的土地增值税金额进行分析。

审计报告第3页

6-1-4四、其他信息

中华企业管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括中华企业2022年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估中华企业的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督中华企业的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致

的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出

的经济决策，则通常认为错报是重大的。

审计报告第4页

6-1-5在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根

据获取的审计证据，就可能导致对中华企业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致中华企业不能持续经营。

（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（六）就中华企业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当

的审计证据，以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事

项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

审计报告第5页

6-1-6从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表

审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利

益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

立信会计师事务所中国注册会计师：

（特殊普通合伙）（项目合伙人）

中国注册会计师：

中国*上海 二 O 二三年三月二十八日审计报告第6页

6-1-7中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注（除特殊注明外，金额单位均为人民币元）一、公司基本情况

(一)公司概况

中华企业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系全民所有制的中华企业公司改制而成立的上市公司。1993年9月24日正式在上海证券交易所上市。公司的统一的社会信用代码：913100001323409633。所属行业为房地产类。

2005年12月，公司完成了股权分置改革，公司除公募法人股股东以外的非流通股

股东以其持有的部分非流通股股份作为对价，支付给公司全体流通股股东，以换取全体非流通股股东所持剩余非流通股股份的上市流通权。以2005年9月30日公司股本结构为计算基础，方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东每持有10股流通股获得3股股份的对价。

根据2014年4月23日公司股东大会决议，公司以2013年末总股本1555882832股计算，按每10股送2股红股，共计派发311176566股，完成后公司的总股本为

1867059398股。

根据公司2016年度股东大会审议通过的《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易方案》，并经中国证券监督管理委员会《关于核准中华企业股份有限公司向上海地产（集团）有限公司发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]215号）核准，公司办理本次发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易的相关事宜。2018年4月23日，公司已收到上海地产（集团）有限公司以其拥有的上海中星（集团）有限公司100%经评估股权认缴的新增注册资本合

计人民币 2839641434 元，公司向上海地产（集团）有限公司发行人民币普通股（A股）2839641434股，变更后的注册资本为人民币4706700832元。2018年5月22日，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具了《证券变更登记证明》，

公司本次发行股份购买资产的新增股份登记已办理完毕。

2018年11月16日，公司向华润置地控股有限公司、平安不动产有限公司共2家符

合相关规定条件的特定投资者定向发行人民币普通股（A 股）373411878.00 股，变更后的注册资本为人民币5080112710.00元。2018年11月29日，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具了《证券变更登记证明》，公司本次发行股份募集配套资金的新增股份登记已办理完毕。2019年2月1日，公司办妥工商变更登记手续，并换发新的营业执照。

6-1-20中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

根据2019年5月21日公司股东大会决议，公司以2018年末总股本5080112710.00股计算，以资本公积金转增股本方式向全体股东每10股转增2股，共计转增

1016022542.00股，完成后公司的总股本为6096135252.00股。

截至2022年12月31日，本公司注册资本为6096135252.00元，累计发行股本总数6096135252.00股。公司注册地：上海市华山路2号，总部地址及办公地址：上海市浦东新区浦明路1388号。本公司主要经营活动为：商品房设计、建造、买卖、租赁。本公司的母公司为上海地产（集团）有限公司，本公司的实际控制人为上海地产（集团）有限公司。

本财务报表业经公司董事会于2023年3月28日批准报出。

(二)合并财务报表范围

截至2022年12月31日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：

1杭州中华企业房地产发展有限公司

2江阴中企誉德房地产有限公司

3上海鼎达房地产有限公司

4上海中鸿置业有限公司

5上海南郊中华园房地产开发有限公司

6苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司

7苏州中华园房地产开发有限公司

8上海城佳经济发展有限公司

9上海金樱览胜商业资产管理有限公司

10上海江森房屋设备有限公司

11上海瀛浦置业有限公司

12上海瀛茸置业有限公司

13上海瀛翔投资咨询有限公司

14上海古北房产租赁有限公司

15上海古北物业管理有限公司

16上海古北新虹劳务服务有限公司

17上海古北劳动服务有限公司

18苏州洞庭房地产发展有限公司

19上海古北顾村置业有限公司

20上海浦东古北置业有限公司

21江阴金安置业有限公司

6-1-21中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

22上海新古北物业管理有限公司

23上海古北朱家角置业有限公司

24无锡中城置业有限公司

25无锡中城誉品置业有限公司

26上海新弘生态农业有限公司

27中企汇锦投资有限公司

28上海房地集团物业服务有限公司

29上海地产古北安亭置业有限公司

30上海原经房地产（集团）有限公司

31上海顺驰置业有限公司

32上海凯峰房地产开发有限公司

33上海古北（集团）有限公司

34上海杉野置业有限公司

35古北集团香港有限公司

36上海中星（集团）有限公司

37无锡申锡房地产实业有限公司

38上海中星集团昆山置业有限公司

39上海中星集团实业有限公司

40上海中星集团新城房产有限公司

41上海闵润置业有限公司

42上海全策房地产有限公司

43上海龙宁房地产开发有限公司

44上海中星集团申城物业有限公司

45上海新城物业有限公司

46上海良城物业管理有限公司

47上海中星集团怡城实业有限公司

48上海中星集团振城不动产经营有限公司

49上海中大股份有限公司

50中星（扬州）置业有限公司

51中星（昆山）城际置业有限公司

52上海星舜置业有限公司

53中星（安徽）置业有限公司

54吉林市海上置业有限公司

6-1-22中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

55中星（镇江）置业有限公司

56上海馨亭置业有限公司

57上海富源滨江开发有限公司

58上海富鸣滨江开发建设投资有限公司

59上海申江怡德投资经营管理有限公司

60上海怡德明华物业管理有限公司

61上海环江投资发展有限公司

62上海申阳滨江投资开发有限公司

63上海金丰易居房地产顾问有限公司

64上海地产馨逸置业有限公司

65上海润钻置业有限公司

66上海润钻房地产开发有限公司

67洵钻（南通）置业有限公司

68上海洵钻房地产开发有限公司

69上海沣钻房地产开发有限公司

70上海沁钻置业有限公司

本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更”。

二、财务报表的编制基础

(一)编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第

15号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。

(二)持续经营本财务报表以持续经营为基础编制。

公司不存在可能导致对公司自报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

三、重要会计政策及会计估计以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。详见本附注“三、（二十六）收入”、“五、（四十三）营业收入和营业成本”。

6-1-23中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

(一)遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2022年12月31日的合并及母公司财务状况以及2022年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

(二)会计期间自公历1月1日起至12月31日止为一个会计年度。

(三)营业周期本公司营业周期为12个月。

(四)记账本位币本公司采用人民币为记账本位币。

(五)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付

出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。

为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性

证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

(六)合并财务报表的编制方法

1、合并范围

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

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二○二二年度财务报表附注

2、合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在

合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

（1）增加子公司或业务

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净

资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

（2）处置子公司

*一般处理方法

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控

6-1-25中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

*分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有

该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

（3）购买子公司少数股权因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公

司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续

计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

(七)合营安排分类及共同经营会计处理方法合营安排分为共同经营和合营企业。

共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

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二○二二年度财务报表附注

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“三、（十四）长期股权投资”。

(八)现金及现金等价物的确定标准现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

(九)外币业务和外币报表折算

1、外币业务

外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。

资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。

2、外币财务报表的折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。

处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。

(十)金融工具

本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。

1、金融工具的分类

根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期

损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

6-1-27中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

－业务模式是以收取合同现金流量为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期

损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融负债：

1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。

2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对

金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。

3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

2、金融工具的确认依据和计量方法

（1）以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收

款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；

不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成

分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。

6-1-28中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收

款项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他

权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生

金融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生

金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

（6）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、

长期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

6-1-29中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

3、金融资产终止确认和金融资产转移

满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：

－收取金融资产现金流量的合同权利终止；

－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。

发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。

公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）所转移金融资产的账面价值；

（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额

（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）终止确认部分的账面价值；

（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

4、金融负债终止确认

6-1-30中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

6、金融资产减值的测试方法及会计处理方法

本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且

其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等的预期信用损失进行估计。

本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依

据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的

信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发

6-1-31中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融资产计提减值准备。

对于由《企业会计准则第14号——收入》(2017)规范的交易形成的应收款项

和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。

(十一)存货

1、存货的分类和成本

存货分类为：开发成本、开发产品、库存商品、原材料、周转材料、消耗性生物资产等。

2、发出存货的计价方法

（1）存货发出时按加权平均法或个别认定法计价；

（2）开发产品按单项实际成本计算确定；

（3）开发成本由开发产品完工前的各项支出构成，按实际发出的成本计价，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程

费、公共设施配套费、开发间接费用、借款费用及其他费用等。当商品房实现对外销售，而建造成本尚未取得完整的工程审价资料时，根据实际已发生成本和预算暂估成本确定预估的单位面积成本结转销售成本。

3、不同类别存货可变现净值的确定依据

资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税

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二○二二年度财务报表附注费后的金额。

产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用

和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

4、存货的盘存制度

采用永续盘存制。

5、低值易耗品和包装物的摊销方法

（1）低值易耗品采用一次转销法。

（2）包装物采用一次转销法。

(十二)合同资产

1、合同资产的确认方法及标准

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

2、合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“（十）6、金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。

(十三)持有待售

6-1-33中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动

资产或处置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。

本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：

（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。

划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

(十四)长期股权投资

1、共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。

重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

2、初始投资成本的确定

（1）企业合并形成的长期股权投资

对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

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二○二二年度财务报表附注

对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。

（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

3、后续计量及损益确认方法

（1）成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

（2）权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资

产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所

有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。

公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例

计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。

6-1-35中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的

长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

（3）长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同

的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。

因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产

或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应得长期股权投资账面价

值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。

(十五)投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。

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二○二二年度财务报表附注

与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。

(十六)固定资产

1、固定资产的确认和初始计量

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；

所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

2、折旧方法

固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。

各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）

房屋及建筑物直线法5-500-1020-1.80

专用设备直线法3-103-1032.33-9.00

运输设备直线法3-103-1032.33-9.00

通用设备直线法1-150-10100.00-6.00

固定资产装修费直线法2-1050.00-10.00

3、固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

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二○二二年度财务报表附注

(十七)在建工程

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。

(十八)生物资产

1、生物资产的分类及确认：

生物资产是指有生命的动物和植物，分为消耗性生物资产、生产性生物资产和公益性生物资产。消耗性生物资产，包括为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产。生产性生物资产，包括为产出农产品、提供劳务等目的而持有的生物资产。生物资产在同时满足下列条件的，予以确认：*因过去的交易或事项而拥有或者控制的该生物资产；*与该生物资产有关的经济利益或服务

潜能和可能流入本公司；*该生物资产的成本能够可靠计量。

2、生物资产的初始计量：

生物资产按照成本进行初始计量。

3、生产性生物分类和折旧方法：

本公司生产性生物资产主要为经济林，折旧方法采用年限平均法，在年度终了对生产性生物资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。

各类生物资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）

经济林直线法20-400-05-2.5

4、生物资产减值

本公司于每年年度终了对消耗性生物资产和生产性生物资产进行检查，有确凿证据表明由于遭受自然灾害、病虫害、动物疫病侵袭或市场需求变化等原因，使消耗性生物资产的可变现净值低于其成本或账面价值的，按照可变现净值低于成本或账面价值的差额，计提消耗性生物资产减值准备，计入当期损益。当消耗性生物资产减值的影响因素已经消失的，减记金额予以恢复，并在原已计提的减值准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。生产性生物资的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注三、（二十一）长期资产减值。公益性生物资产不计提减值准备。

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二○二二年度财务报表附注

(十九)借款费用

1、借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

2、借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资

产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

3、暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连

续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。

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二○二二年度财务报表附注

在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。

(二十)无形资产

1、无形资产的计价方法

（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

（2）后续计量在取得无形资产时分析判断其使用寿命。

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况

项目预计使用寿命依据

土地使用权37年-70年土地使用权年限

软件2-10年软件预计使用年限

社区服务平台5年、10年软件预计使用年限

3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序经复核，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。

4、划分研究阶段和开发阶段的具体标准

公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。

研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。

开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。

5、开发阶段支出资本化的具体条件

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

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二○二二年度财务报表附注

(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品

存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。

(二十一)长期资产减值

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权

资产、生产性生物资产、使用寿命有限的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。

资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的

无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

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(二十二)长期待摊费用长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

1、摊销方法

长期待摊费用在受益期内平均摊销。

2、摊销年限

经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期限平均摊销。

(二十三)合同负债本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

(二十四)职工薪酬

1、短期薪酬的会计处理方法

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。

本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，非货币性福利按照公允价值计量。

2、离职后福利的会计处理方法

（1）设定提存计划

本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定比例向年金计划缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。

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二○二二年度财务报表附注

（2）设定受益计划本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务

归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。

设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余

确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。

所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。

设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的

变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。

在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结算利得或损失。

3、辞退福利的会计处理方法

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(二十五)预计负债

与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：

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*或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。

*或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。

清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

(二十六)收入

1、收入确认和计量所采用的会计政策

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回

的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

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对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品或服务等。

2、收入确认具体方法

与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

（一）房地产销售合同

本公司主要从事房地产销售业务，房地产项目销售收入确认需同时满足以下条件：

（1）与客户已签订合同；

（2）房产完工并经相关政府部门验收合格，达到合同约定的交付条件；

（3）客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接受，或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。

（二）物业服务合同本公司在提供物业服务过程中确认收入。

（三）物业出租合同本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。

（四）代建及营销管理服务合同

本公司在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本公司根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。

(二十七)合同成本合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。

本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。

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*该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。

*该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

(二十八)政府补助

1、类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：补助企业相关资产的构建；

本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：补偿企业相关费用支出或损失；

对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判断依据为：将政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。

2、确认时点

与资产相关的政府补助确认时点：相关资产达到预定可使用状态；

与收益相关的政府补助确认时点：相关费用或损失发生时。

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3、会计处理

与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；

与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。

(二十九)递延所得税资产和递延所得税负债

所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额

(暂时性差异)计算确认。

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。

不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：

*商誉的初始确认；

*既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易或事项。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

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资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：

*纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；

*递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的

所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

(三十)租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。

对于由新冠肺炎疫情直接引发的、就现有租赁合同达成的租金减免、延期支付等租金减让，同时满足下列条件的，本公司对所有租赁选择采用简化方法，不评估是否发生租赁变更，也不重新评估租赁分类：

减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现率折现均可；

综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。

1、本公司作为承租人

（1）使用权资产

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

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*本公司发生的初始直接费用；

*本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复

至租赁条款约定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。

本公司后续釆用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本公司按照本附注“三、（二十一）长期资产减值”所述原则来确定使用权资

产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

（2）租赁负债

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

*固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；

*购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；

*行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。

本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：

当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

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当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确

定租赁付款额的指数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

（3）短期租赁和低价值资产租赁

本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。

（4）租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

（5）新冠肺炎疫情相关的租金减让

对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的，本公司不评估是否发生租赁变更，继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折旧。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，本公司在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。

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对于短期租赁和低价值资产租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金的，本公司在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。

2、本公司作为出租人

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

（1）经营租赁会计处理经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

（2）融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值按照本附注“三、（十）金融工具”进行会计处理。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

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二○二二年度财务报表附注

融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“三、（十）金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。

（3）新冠肺炎疫情相关的租金减让

对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入；发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。

对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的融资租赁，本公司继续按照与减让前一致的折现率计算利息并确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减原确认的租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租金的，本公司在实际收到时冲减前期确认的应收融资租赁款。

3、售后租回交易

公司按照本附注“三、（二十六）收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

（1）作为承租人

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本附注“三、（十）金融工具”。

（2）作为出租人

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述“2、本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；

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售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见本附注“三、

（十）金融工具”。

(三十一)回购本公司股份

因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，同时进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如果将回购的股份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到价款时，转销交付职工的库存股成本，差额计入资本公积（股本溢价）。

(三十二)重要会计政策和会计估计的变更

1、重要会计政策变更

（1）执行《企业会计准则解释第15号》财政部于2021年12月30日发布了《企业会计准则解释第15号》（财会〔2021〕

35号，以下简称“解释第15号”）。

*关于试运行销售的会计处理

解释第15号规定了企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产

出的产品或副产品对外销售的会计处理及其列报，规定不应将试运行销售相关收入抵销成本后的净额冲减固定资产成本或者研发支出。该规定自2022年1月1日起施行，对于财务报表列报最早期间的期初至2022年1月1日之间发生的试运行销售，应当进行追溯调整。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

*关于亏损合同的判断

解释第15号明确企业在判断合同是否构成亏损合同时所考虑的“履行该合同的成本”应当同时包括履行合同的增量成本和与履行合同直接相关的其他成本的分摊金额。该规定自2022年1月1日起施行，企业应当对在2022年1月1日尚未履行完所有义务的合同执行该规定，累积影响数调整施行日当年年初留存收益及其他相关的财务报表项目，不调整前期比较财务报表数据。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

6-1-53中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注（2）执行《关于适用<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>相关问题的通知》财政部于2022年5月19日发布了《关于适用<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>相关问题的通知》（财会〔2022〕13号），再次对允许采用简化方法的新冠肺炎疫情相关租金减让的适用范围进行调整，取消了原先“仅针对2022年6月30日前的应付租赁付款额的减让”才能适用简化方法的限制。

对于由新冠肺炎疫情直接引发的2022年6月30日之后应付租赁付款额的减让，承租人和出租人可以继续选择采用《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》规范的简化方法进行会计处理，其他适用条件不变。

本公司对适用范围调整前符合条件的租赁合同已全部选择采用简化方法进行

会计处理，对适用范围调整后符合条件的类似租赁合同也全部采用简化方法进行会计处理，并对通知发布前已采用租赁变更进行会计处理的相关租赁合同进行追溯调整，但不调整前期比较财务报表数据；对2022年1月1日至该通知施行日之间发生的未按照该通知规定进行会计处理的相关租金减让，根据该通知进行调整。

（3）执行《企业会计准则解释第16号》财政部于2022年11月30日公布了《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕

31号，以下简称“解释第16号”）。

*关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理

解释第16号规定对于企业分类为权益工具的金融工具，相关股利支出按照税

收政策相关规定在企业所得税税前扣除的，应当在确认应付股利时，确认与股利相关的所得税影响，并按照与过去产生可供分配利润的交易或事项时所采用的会计处理相一致的方式，将股利的所得税影响计入当期损益或所有者权益项目（含其他综合收益项目）。

该规定自公布之日起施行，相关应付股利发生在2022年1月1日至施行日之间的，按照该规定进行调整；发生在2022年1月1日之前且相关金融工具在

2022年1月1日尚未终止确认的，应当进行追溯调整。执行该规定未对本公

司财务状况和经营成果产生重大影响。

*关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理

解释第16号明确企业修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，使其

成为以权益结算的股份支付的，在修改日（无论发生在等待期内还是结束后），应当按照所授予权益工具修改日当日的公允价值计量以权益结算的股份支付，

6-1-54中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

将已取得的服务计入资本公积，同时终止确认以现金结算的股份支付在修改日已确认的负债，两者之间的差额计入当期损益。

该规定自公布之日起施行，2022年1月1日至施行日新增的有关交易，按照该规定进行调整；2022年1月1日之前发生的有关交易未按照该规定进行处理的，应当进行追溯调整，将累计影响数调整2022年1月1日留存收益及其他相关项目，不调整前期比较财务报表数据。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

2、重要会计估计变更

本报告期公司主要会计估计未发生变更。

四、税项

(一)主要税种和税率

税种计税依据税率（%）按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计

增值税算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额3、5、6、9、13部分为应交增值税

城市维护建设税按实际缴纳的增值税及消费税计缴1、5、7企业所得税按应纳税所得额计缴25

土地增值税按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴30、40、50、60

(二)税收优惠

1、本公司子公司上海新弘生态农业有限公司根据财税字（1999）198号规定，销售

的粮食免征增值税；根据财税（2011）137号规定，批发、销售蔬菜免征增值税；

根据财税（2012）75号规定，批发、销售的部分鲜活肉蛋产品免征增值税。

2、根据《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第11号）的规定，自2021年4月1日至2022年

12月31日，对月销售额15万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。

3、根据《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）的规定，自2016年2月1日起，一、将免征教育费附加、地方教

育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元

6-1-55中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过

30万元）的缴纳义务人。

4、根据《国家税务总局公告2021年第8号》文件规定，对小型微利企业年应纳税

所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；根据《财税公告2022第13号》文件规定，对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，执行期限自2022年1月1日起至2024年12月31日；小型微利企业享受上述政策时涉及的具体征管问题，按照《国家税务总局关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》（2019年第2号）相关规定执行，执行期限自2021年1月1日起至2022年12月31日。

五、合并财务报表项目注释

(一)货币资金项目期末余额上年年末余额

库存现金83546.8886676.55

银行存款15278450741.9214317658216.78

其他货币资金5937685.6313362830.61

合计15284471974.4314331107723.94

其中：存放在境外的款项总额221781.82230844.60

其中受到限制的货币资金：

项目期末余额上年年末余额

房地产开发专户资金42667.3842543.57

业委会托管款项（注1）341329.51453918.15

购房者按揭借款保证金2765184.569516731.66

净房款84195128.1683465867.61

售房监管资金1420969.2848892618.89

司法冻结款（注2）31972360.63717285.59

保函保证金100000.00

合计120837639.52143088965.47

6-1-56中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

注1：系本公司孙公司上海新古北物业管理有限公司代收的业主委员会专户补偿款，该款项使用及处置由业主委员会安排。

注2:系本公司孙公司中星（镇江）置业有限公司被判决冻结的相应资产，详见本附注十一、（二）或有事项描述。

上述受到限制的货币资金在编制现金流量表时已作剔除。

(二)交易性金融资产项目期末余额上年年末余额

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产41695087.2670490117.21

其中：权益工具投资41695087.2670490117.21

合计41695087.2670490117.21

(三)应收账款

1、应收账款按账龄披露

账龄期末余额上年年末余额

1年以内298468288.19148835327.42

1至2年22370006.7610827367.94

2至3年6274603.213365779.56

3至4年714827.85601909.33

4至5年553079.89266510.20

5年以上5263410.785004931.78

小计333644216.68168901826.23

减：坏账准备10472319.668582248.05

合计323171897.02160319578.18

6-1-57中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

2、应收账款按坏账计提方法分类披露

期末余额上年年末余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值比例计提比账面价值金额金额金额金额

（%）例（%）（%）例（%）

按单项计提坏账准备4319819.031.294319819.03100.004319819.032.564319819.03100.00

按组合计提坏账准备329324397.6598.716152500.631.87323171897.02164582007.2097.444262429.022.59160319578.18

合计333644216.68100.0010472319.66323171897.02168901826.23100.008582248.05160319578.18

6-1-58中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

按单项计提坏账准备：

期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

张震70000.0070000.00100.00无法收回

盛林110000.00110000.00100.00无法收回

董艳14406.0014406.00100.00无法收回

刘淑梅190000.00190000.00100.00无法收回

马鞍山市明都置业有限责任公司125217.00125217.00100.00无法收回

常州市鼎峰房地产开发有限公司2634845.002634845.00100.00无法收回

常州新区新业房地产开发有限公司510367.90510367.90100.00无法收回

江苏耀都置业有限公司179382.56179382.56100.00无法收回

杭州铂金置业有限公司200000.00200000.00100.00无法收回

应收物业费285600.57285600.57100.00无法收回

合计4319819.034319819.03

按信用风险特征组合计提坏账准备：

期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

按信用风险特征组合计提329324397.656152500.631.87

合计329324397.656152500.63

3、本期计提、转回或收回的坏账准备情况

本期变动金额类别上年年末余额收回或转转销或核期末余额计提回销

应收账款坏账准备8582248.051890071.6110472319.66

合计8582248.051890071.6110472319.66

4、按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

期末余额单位名称占应收账款合计应收账款坏账准备

数的比例(%)

上海淞泽置业有限公司66329642.6019.88

6-1-59中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注期末余额单位名称占应收账款合计应收账款坏账准备

数的比例(%)

上海地产（集团）有限公司55985627.6616.78

上海申地生态集团有限公司18148324.005.44

上海中星城际置业有限公司9028205.602.71

上海地铁第二运营有限公司8989178.822.69359567.15

合计158480978.6847.50359567.15

(四)预付款项

1、预付款项按账龄列示

期末余额上年年末余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内4132805.5836.9912075213.2960.39

1至2年468997.704.201320641.236.61

2至3年111505.181.00359059.381.80

3年以上6459160.0457.816237306.7031.20

合计11172468.50100.0019992220.60100.00

2、按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

占预付款项期末余额合预付对象期末余额

计数的比例(%)

上海国际招标有限公司1950000.0017.45

上海城市房地产估价有限公司752000.006.73

上海诺迈庄亩建筑规划设计有限公司700000.006.27

上海思倍安建筑咨询有限公司700000.006.27

融通地产（上海）有限责任公司560772.475.02

合计4662772.4741.74

(五)其他应收款项目期末余额上年年末余额

其他应收款项1028480724.831055951022.01

合计1028480724.831055951022.01

6-1-60中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注其他应收款项

（1）按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内360328560.66117865235.76

1至2年30918480.26393980907.39

2至3年154789262.153699252.41

3至4年1952180.57106129377.14

4至5年58859461.307693495.87

5年以上503864376.88507006998.03

小计1110712321.821136375266.60

减：坏账准备82231596.9980424244.59

合计1028480724.831055951022.01

6-1-61中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

（2）按坏账计提方法分类披露期末余额上年年末余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值比例计提比账面价值金额金额金额金额

（%）例（%）（%）例（%）按信用风险特

1110712321.82100.0082231596.997.401028480724.831136375266.60100.0080424244.597.081055951022.01

征组合计提

合计1110712321.82100.0082231596.991028480724.831136375266.60100.0080424244.591055951022.01

6-1-62中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

按组合计提坏账准备：

期末余额名称

其他应收款项坏账准备计提比例（%）

按信用风险特征组合计提1110712321.8282231596.997.40

合计1110712321.8282231596.99

（3）坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预坏账准备未来12个月预合计

期信用损失(未期信用损失(已期信用损失

发生信用减值)发生信用减值)

上年年末余额495901.3979928343.2080424244.59上年年末余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提961927.25845425.151807352.40本期转回本期转销本期核销其他变动

期末余额1457828.6480773768.3582231596.99

其他应收款项账面余额变动如下：

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预期账面余额未来12个月预合计

期信用损失(未信用损失(已发期信用损失

发生信用减值)生信用减值)

上年年末余额1038156510.4898218756.121136375266.60上年年末余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

6-1-63中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预期账面余额未来12个月预合计

期信用损失(未信用损失(已发期信用损失

发生信用减值)生信用减值)

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期新增360328560.662305916.65362634477.31

本期终止确认376839077.7611458344.33388297422.09其他变动

期末余额1021645993.3889066328.441110712321.82

（4）本期计提、转回或收回的坏账准备情况本期变动金额类别上年年末余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他应收款

80424244.591807352.4082231596.99

坏账准备

合计80424244.591807352.4082231596.99

（5）按款项性质分类情况款项性质期末账面余额上年年末账面余额

备用金210396.02331624.61

押金、保证金31728668.8931897245.66

代垫、暂付款50777659.2484257875.15

往来款913131753.77991144237.92

维修保障金14712511.5117870813.39

其他100151332.3910873469.87

合计1110712321.821136375266.60

（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况占其他应收款项坏账准备期末单位名称款项性质期末余额账龄期末余额合计数余额

的比例(%)

1年以内、2-3大华（集团）有限公司往来款601693546.0354.17年、5年以上

6-1-64中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注占其他应收款项坏账准备期末单位名称款项性质期末余额账龄期末余额合计数余额

的比例(%)

上海瀛利置业有限公司往来款150000000.005年以上13.50

上海市闵行区浦锦街道办事处其他82015331.001年以内7.38820153.31

1-2年、4-5

上海融绿睿江置业有限公司往来款76385316.906.88年上海百通房地产开发有限责任

往来款37450000.005年以上3.3737450000.00公司

合计947544193.9385.3038270153.31

(六)存货

1、存货分类

期末余额上年年末余额项目账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值

原材料143591.33143591.33147943.62147943.62

库存商品3476084.123476084.122223984.312223984.31

周转材料237918.63237918.63238266.51238266.51消耗性生物

563661.85563661.856723771.746723771.74

资产

开发成本19104715277.4319104715277.4311424879784.3511424879784.35

开发产品3679748958.98324832997.143354915961.845685400901.04343780650.965341620250.08

其他11203275.798140430.303062845.4911203275.798140430.303062845.49

合计22800088768.13332973427.4422467115340.6917130817927.36351921081.2616778896846.10

（1）开发成本预计投预计竣项目名称开工时间资总额期末余额上年年末余额工时间（亿元）宝山区顾村大型居住社区

2020年2023年21.891840193627.911693718045.92

BSPO-0104单元0422-01地块

誉品谷水湾豪庭-会所2011年-0.102265820.002265820.00

雪野北块2009年--40748598.3640748598.36

6-1-65中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注预计投预计竣项目名称开工时间资总额期末余额上年年末余额工时间（亿元）

廖家沟未开工--982144057.96982144057.96

新华6-2项目2019年2023年31.872771960247.322591793459.90

洋泾17-4项目2018年2023年8.01725553973.25692399595.03

洋泾23-3项目2019年2023年18.211296979414.421104106699.38

杨浦区新江湾社区 N091104

2020年2023年52.284630449538.214317703507.80

单元 B2-01 地块

松江区广富林街道 SJC10004

单元2街区03-04、06-02、2023年2026年104.026814420000.00

07-10号地块住宅项目

合计19104715277.4311424879784.35

（2）开发产品项目名称竣工时间上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

虹光小区1995年141625.01141625.01

中静大厦车库2005年136290.00136290.00

鹿特丹花园1996年1078656.491078656.49

东方中华园车库2004年694827.98198522.28496305.70

浦东大道----141382.31141382.31

虹华大厦1995年594973.15594973.15

天山中华园车库2002年6802149.006802149.00

港泰车库1999年3453506.633453506.63

南郊中华园一期2009年46038961.5846038961.58

南郊中华园二期2010年3055464.103055464.10

南郊中华园三期2011年5281263.165281263.16

美兰湖湖畔雅苑2007年7245508.807245508.80

美兰湖中华园2011年62928980.2262928980.22

铂珏公寓2014年77316283.436832808.3870483475.05

中企上城2014年97382677.1626937602.1970445074.97

虹桥路1482号----3876000.003876000.00

维多利亚 C201-209 1996 年 4810330.74 4810330.74

6-1-66中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目名称竣工时间上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

古北国际广场2007年22504640.39618786.0221885854.37

古北太湖源2006年252516487.25218397971.4134118515.84

古北御庭住宅和车库2013年3829181.653829181.65申雅苑（印象春城-周浦23#项

2008年8777759.108777759.10

目）

印象春城二期五街区售楼中心2009年17243397.7017243397.70

印象春城二期三、四街区住宅

2011年55000.0055000.00

和地下车库

印象春城二期一、二街区2013年7254915.057254915.05

印象春城二期六街区住宅2015年11837298.7811837298.78

印象春城二期六街区车库2016年19525000.0019525000.00

江阴尚海荟2015年81734492.871631709.2580102783.62

安亭新镇安智路63号商铺----1146165.131146165.13

尚汇豪庭一期公寓及会所2015年298969112.6310472679.45288496433.18

尚汇豪庭二期2018年20160840.3711506986.638653853.74

尚汇豪庭三期2021年179480770.15125049319.1354431451.02

无锡誉品华府2016年63075418.8111126261.0151949157.80

中企艮山府2016年4180000.00330000.003850000.00

嘉定萃庭2017年328016511.532944690.28325071821.25

南泉车库2003年3550000.003550000.00

梅川三街坊（海上名庭）车库2003年4150000.004150000.00

梅川二街坊12（海上名庭二期）

2005年2350000.002350000.00

车库

兰馨雅苑车库2003年3950000.003950000.00

凉城西北块车库2006年50000.0050000.00

凉城办公楼车库2006年1152000.001152000.00

沪东北二街坊车库2007年3150000.003150000.00

临阳车库2007年3200000.003200000.00

中星瑞平车库2007年5626000.005626000.00

昌里一街坊（新昌里公寓）车

2005年6400000.006400000.00

库

海上名门车库2006年100000.00100000.00

6-1-67中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目名称竣工时间上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

海上名邸车库2008年403393.31403393.31

凉城地区办公楼车库2010年6020000.006020000.00

文诚路1999弄车库2008年5860175.195860175.19

海上御景苑车库2013年7106160.007106160.00

红庐别墅135号项目2017年5820891.975820891.97

水岸丽苑一期商铺2012年23732189.6423732189.64

名豪苑二期车库2013年3600000.003600000.00

水岸丽苑一期车库2012年1005000.00450000.00555000.00

H4 商场 2016 年 143637818.22 143637818.22

燕尾山庄别墅2011年33308699.5114458423.2818850276.23

燕尾山庄会所2011年35327877.6035327877.60

朗庭上郡苑（车位）2010年25760371.1325760371.13

中星馨恒苑2014年19479996.5219479996.52

中华园路1期商铺8#2013年90721900.8490721900.84

中华园路1期商铺9#10#2013年67393542.7367393542.73

中华园路2期商铺2015年80555731.3018601721.9961954009.31

中华园路2期车位2015年3700000.00200000.003500000.00

中华园路2期酒店2016年92360788.9492360788.94

安徽中星城2017年96995175.4410998900.3985996275.05

中环滨江世纪一期别墅及洋房2017年85533949.2613907571.0671626378.20中环滨江世纪二期商墅及一期

2021年196513744.176817720.08189696024.09

高层

公园道壹号-尊庭2017年82685439.8182685439.81

公园道壹号-臻庭住宅及商业2018年176393219.55176393219.55

公园道壹号-臻庭车库2018年29017336.075123540.0323893796.04

富源滨江名邸-住宅2018年44727291.5544727291.55

富源滨江名邸-车位2018年73240458.993297857.2269942601.77

新天地公寓车位---3060000.003060000.00

燕回平门里2019年20155709.9111785374.8911607667.6620333417.14

无锡誉品华府商业2020年132842937.183221631.27129621305.91

富源置业广场-车位2020年23553319.7838461.2423514858.54

中企滨江悦府-商业2020年2834850.072834850.07

6-1-68中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目名称竣工时间上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

中企滨江悦府-车库2020年51457813.2523188539.2928269273.96

中企滨江智慧广场2020年1303681169.53156219.641303837389.17

罗家头-回龙山庄-住宅2020年272801742.029121205.08263680536.94

罗家头-回龙山庄-车位2020年10911387.94889769.8110021618.13

罗家头-回龙山庄-商业2020年17466038.5317466038.53

跑马山-檀悦名居-住宅2021年231207862.741274879.72107772215.24124710527.22

跑马山-檀悦名居-车位2021年12212937.333695196.558517740.78

跑马山-檀悦名居-商业2021年51301889.2851301889.28

跑马山-檀悦名居-酒店2021年219124620.2675235.8546042019.70173157836.41

中星城际广场凯旋门-车位2020年9981651.38146789.009834862.38

城际广场 D 块办公 2021 年 157340707.42 2329262.45 155011444.97

城际广场 D 块商业 2021 年 3717702.95 55039.15 3662663.80

安盛街商铺2020年27525616.2427525616.24

中企16号公馆2021年28357922.3210376364.7517981557.57

合计5685400901.0413291710.102018943652.163679748958.98

注：期末用于抵押或担保的存货信息，详见本附注五、（五十九）及附注十一、

（一）重要承诺事项。

2、存货跌价准备及合同履约成本减值准备

本期增加金额本期减少金额项目上年年末余额期末余额计提其他转回或转销其他

开发产品343780650.968575152.7227522806.54324832997.14

其他8140430.308140430.30

合计351921081.268575152.7227522806.54332973427.44

3、存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明

本期减少存货项目名称年初余额本期增加本期转入存货期末余额其他减少中的开发产品

新华6-2项目29503790.6733889372.6563393163.32

洋泾17-4项目22772307.9815874422.3838646730.36

洋泾23-3项目16964781.809088459.6426053241.44

6-1-69中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注本期减少存货项目名称年初余额本期增加本期转入存货期末余额其他减少中的开发产品

廖家沟2820773.122820773.12杨浦区新江湾社区

12756516.9818418891.4931175408.47

N091104 单元 B2-01 地块宝山区顾村大型居住社区

BSPO-0104 单元 0422-01 2732696.31 7284001.17 10016697.48地块

合计87550866.8684555147.33172106014.19

(七)合同资产

1、合同资产情况

期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

富源置地广场117233.699378.70107854.99

营销服务费2088471.00700.002087771.001461471.001461471.00

合计2088471.00700.002087771.001578704.699378.701569325.99

6-1-70中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

2、合同资产按减值计提方法分类披露

期末余额上年年末余额账面余额减值准备账面余额减值准备类别比例计提比例账面价值比例计提比例账面价值金额金额金额金额

（%）（%）（%）（%）

按组合计提减值准备2088471.00100.00700.000.032087771.001578704.69100.009378.700.591569325.99

合计2088471.00100.00700.002087771.001578704.69100.009378.701569325.99

6-1-71中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

组合计提项目：

期末余额名称

合同资产减值准备计提比例（%）

按组合计提减值准备2088471.00700.000.03

合计2088471.00700.00

3、本期合同资产计提减值准备情况

项目上年年末余额本期计提本期转回本期转销/核销期末余额

合同资产减值准备9378.70-8678.70700.00

合计9378.70-8678.70700.00

6-1-72中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

(八)持有待售资产类别期末余额上年年末余额

划分为持有待售的资产14918624.68

合计14918624.68划分为持有待售的资产期末余额类别公允价值预计处置费用预计处置时间出售方式账面余额持有待售资产减值准备账面价值

天虹大厦14198088.4314198088.4319232001.0057538.572023年上半年公开挂牌

第五元素小区住宅720536.25720536.255085001.001609619.752023年1月公开挂牌

合计14918624.6814918624.6824317002.001667158.32

注1：本公司持有的投资性房地产天虹大厦于2022年12月19日，通过上海联合产权所与购买方签订产权交易合同，交易价格1923.20万元。截至2023年3月28日，该房产尚未过户。

注2：本公司子公司苏州中华园房地产开发有限公司持有的固定资产第五元素小区住宅于2022年12月13日，通过上海联合产权所与购买方签订产权交易合同，交易价格508.50万元。截至2023年3月28日，该房产已完成过户交接。

6-1-73中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

(九)其他流动资产项目期末余额上年年末余额

待抵扣增值税进项税253448578.59286301078.31

预缴企业所得税249543841.4628907172.93

预缴增值税等流转税317778556.0837882533.51

合同取得成本3728559.0218393710.41

合计824499535.15371484495.16与合同取得成本有关的资产相关的信息减值准备类别上年年末余额本期增加本期摊销期末余额摊销方法本期计提本期转回为取得合同发随收入确

18393710.417534471.1222199622.513728559.02

生的佣金支出认结转

合计18393710.417534471.1222199622.513728559.02

6-1-74中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

(十)长期股权投资本期增减变动减值准备期被投资单位上年年末余额权益法下确认的投其他综合其他权益宣告发放现金股计提减值期末余额追加投资减少投资其他末余额资损益收益调整变动利或利润准备

1．合营企业

上海利昊物业管理有限公司716677.378318.03724995.40

上海营口加油站有限责任公司2369607.01662689.72-1250000.001782296.73

上海康健加油有限公司3540626.58748537.09-1250000.003039163.67上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有

4971511.70255396.73-1696006.043530902.39

限公司

上海淞泽置业有限公司785287899.061465100000.00-163132811.822087255087.24

上海保锦润房地产有限公司470400000.00-3647482.07466752517.93

小计796886321.721935500000.00-165105352.32-4196006.042563084963.36

2．联营企业

上海国际汽车城置业有限公司297142179.33169213034.22466355213.55

上海瀛利置业有限公司1496286.95168252.781664539.73

上海春日置业有限公司（注）-254038.92254038.92

上海侨建重联企业发展有限公司18473929.561280586.82-1960000.0017794516.38

上海星筑房地产开发有限公司4341612.47-2472.424339140.05

上海虹城房地产有限公司249179982.80-636705.34248543277.46

6-1-75中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注本期增减变动减值准备期被投资单位上年年末余额权益法下确认的投其他综合其他权益宣告发放现金股计提减值期末余额追加投资减少投资其他末余额资损益收益调整变动利或利润准备

上海恒城房地产有限公司1689425.1788848.601778273.77

小计572323416.28169857505.74-1960000.00254038.92740474960.94

合计1369209738.001935500000.004752153.42-6156006.04254038.923303559924.30

注：详见附注五、（三十五）递延收益所述。

6-1-76中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

(十一)其他非流动金融资产项目期末余额上年年末余额

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产4671863.764671863.76

其中：权益工具投资4671863.764671863.76

合计4671863.764671863.76

(十二)投资性房地产采用成本计量模式的投资性房地产

项目房屋、建筑物土地使用权合计

1．账面原值

（1）上年年末余额9824749980.60206883038.0710031633018.67

（2）本期增加金额1305835019.921305835019.92

—外购-388258.61-388258.61

—存货/在建工程转入1306223278.531306223278.53

（3）本期减少金额20354775.1220354775.12

—处置2826184.132826184.13

—转入持有待售17528590.9917528590.99

（4）期末余额11110230225.40206883038.0711317113263.47

2．累计折旧和累计摊销

（1）上年年末余额2444808415.10189272184.902634080600.00

（2）本期增加金额303818473.996551572.08310370046.07

—计提或摊销303818473.996551572.08310370046.07

（3）本期减少金额5527651.745527651.74

—处置2197149.182197149.18

—转入持有待售3330502.563330502.56

（4）期末余额2743099237.35195823756.982938922994.33

3．减值准备

（1）上年年末余额122027759.20122027759.20

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额

（4）期末余额122027759.20122027759.20

6-1-77中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

项目房屋、建筑物土地使用权合计

4．账面价值

（1）期末账面价值8245103228.8511059281.098256162509.94

（2）上年年末账面价值7257913806.3017610853.177275524659.47

注：期末用于抵押或担保的投资性房地产信息，详见本附注五、（五十九）及附注十

一、（一）重要承诺事项。

(十三)固定资产

1、固定资产

项目期末余额上年年末余额

固定资产378142417.70357076381.92

合计378142417.70357076381.92

6-1-78中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

2、固定资产情况

项目房屋及建筑物专用设备运输设备通用设备固定资产装修合计

1．账面原值

（1）上年年末余额444162787.783895442.4922875531.7640722841.0611625222.10523281825.19

（2）本期增加金额41400296.26264577.823220436.5644885310.64

—购置264577.823220436.563485014.38

—在建工程转入41400296.2641400296.26

（3）本期减少金额8429256.458565759.901333645.3318328661.68

—处置或报废8429256.458565759.901333645.3318328661.68

（4）期末余额477133827.593895442.4914574349.6842609632.2911625222.10549838474.15

2．累计折旧

（1）上年年末余额74240851.761379856.6020915187.4332613293.9911625222.10140774411.88

（2）本期增加金额16960338.87630467.04502095.013140993.2721233894.19

—计提16960338.87630467.04502095.013140993.2721233894.19

（3）本期减少金额6310076.988182250.401250953.6315743281.01

—处置或报废6310076.988182250.401250953.6315743281.01

（4）期末余额84891113.652010323.6413235032.0434503333.6311625222.10146265025.06

3．减值准备

（1）上年年末余额25431031.3925431031.39

（2）本期增加金额

6-1-79中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目房屋及建筑物专用设备运输设备通用设备固定资产装修合计

（3）本期减少金额

（4）期末余额25431031.3925431031.39

4．账面价值

（1）期末账面价值366811682.551885118.851339317.648106298.66378142417.70

（2）上年年末账面价值344490904.632515585.891960344.338109547.07357076381.92

6-1-80中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

(十四)在建工程

1、在建工程及工程物资

项目期末余额上年年末余额

在建工程79836460.25119328760.23

合计79836460.25119328760.23

2、在建工程情况

期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

中星城-万科地铁通道改建211320.76211320.76211320.76211320.76中企财富世纪大厦地下一层食堂

524724.54524724.54

改造工程崇明北八滧基地河道整治工程项

59327775.5359327775.5356516677.9356516677.93

目

崇明新弘果园农田建设项目13394834.3913394834.3913777111.5913777111.59

新弘农业智慧果园建设项目41918329.1241918329.12果树机械化生产装备选型及主要

1348492.951348492.95

环节配套开发项目优质早熟梨新品种优选及轻简化

2734308.882734308.88

栽培技术体系构建和示范项目

莘光菜场改造2113832.172113832.17

申莘菜场改造150943.42150943.42

鑫都菜场改造33018.8733018.87

生态循环基地创建项目343143.81343143.81

崇明北八滧农业设施建设项目545320.74545320.74

北八滧崇明基地新建入口工程1408002.691408002.69闵行年产25500吨蔬菜加工配

4606062.334606062.33

送建设项目

合计79836460.2579836460.25119328760.23119328760.23

6-1-81中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

3、重要的在建工程项目本期变动情况

工程累计投其中：本期利本期转入固定本期其他减利息资本化本期利息资项目名称预算数上年年末余额本期增加金额期末余额入占预算比工程进度息资本化金资金来源

资产金额少金额累计金额本化率(%)

例(%)额崇明北八滧

7395.88政府补助及

基地河道整56516677.932811097.6059327775.5380.22万元自筹治工程项目崇明新弘果

1494.40政府补助及

园农田建设13777111.59382277.2013394834.3989.63万元自筹项目新弘农业智

4140万政府补助及

慧果园建设41918329.1241400296.26518032.86100.00元自筹项目闵行年产

25500吨蔬4804.21政府补助及

4606062.334606062.339.59

菜加工配送万元自筹建设项目

合计112212118.647417159.9341400296.26900310.0677328672.25

6-1-82中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

(十五)生产性生物资产项目林业合计

1．账面原值

（1）上年年末余额

（2）本期增加金额11096905.4411096905.44

—外购11096905.4411096905.44

（3）本期减少金额

—处置

（4）期末余额11096905.4411096905.44

2．累计折旧

（1）上年年末余额

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额

（4）期末余额

3．减值准备

（1）上年年末余额

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额

（4）期末余额

4．账面价值

（1）期末账面价值11096905.4411096905.44

（2）上年年末账面价值

(十六)使用权资产项目房屋及建筑物合计

1．账面原值

（1）上年年末余额88471892.9488471892.94

（2）本期增加金额52091269.7252091269.72

—新增租赁52091269.7252091269.72

（3）本期减少金额25290875.2725290875.27

—处置25290875.2725290875.27

（4）期末余额115272287.39115272287.39

2．累计折旧

（1）上年年末余额21154109.0621154109.06

6-1-83中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目房屋及建筑物合计

（2）本期增加金额22810848.3122810848.31

—计提22810848.3122810848.31

（3）本期减少金额11104602.3711104602.37

—处置11104602.3711104602.37

（4）期末余额32860355.0032860355.00

3．减值准备

（1）上年年末余额

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额

（4）期末余额

4．账面价值

（1）期末账面价值82411932.3982411932.39

（2）上年年末账面价值67317783.8867317783.88

(十七)无形资产项目土地使用权软件社区服务平台合计

1．账面原值

（1）上年年末余额88659957.009864867.829604414.59108129239.41

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额

（4）期末余额88659957.009864867.829604414.59108129239.41

2．累计摊销

（1）上年年末余额27080010.153612745.695851062.7636543818.60

（2）本期增加金额1977565.803057651.591526416.996561634.38

—计提1977565.803057651.591526416.996561634.38

（3）本期减少金额

（4）期末余额29057575.956670397.287377479.7543105452.98

3．减值准备

（1）上年年末余额

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额

（4）期末余额

4．账面价值

（1）期末账面价值59602381.053194470.542226934.8465023786.43

6-1-84中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目土地使用权软件社区服务平台合计

（2）上年年末账面价值61579946.856252122.133753351.8371585420.81

(十八)长期待摊费用项目上年年末余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修费7671275.0339089789.256474602.6040286461.68

其他37037.0837037.08

合计7708312.1139089789.256511639.6840286461.68

(十九)递延所得税资产和递延所得税负债

1、未经抵销的递延所得税资产

期末余额上年年末余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

减值准备22975607.455738182.1321736398.805434099.70

预提税金及费用5408847861.961352739543.997596437780.641899109445.16新租赁准则下的纳税

1063408.33265852.08929364.88232341.22

差异

合并内部利润抵销358204402.6089551100.65161593793.9640398448.49

可抵扣的经营亏损138654574.9834663643.7470568659.0017642164.75

合计5929745855.321482958322.597851265997.281962816499.32

2、未经抵销的递延所得税负债

期末余额上年年末余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

公允价值变动1558612.74389653.181743413.44435853.36长期股权投资支付对价

3606764.32901691.08

与公允价差额

收购其他股东权益52272190.1813068047.5552272190.2013068047.55

收入确认4745441.551186360.38552428.28138107.07

合计58576244.4714644061.1158174796.2414543699.06

3、未确认递延所得税资产明细

项目期末余额上年年末余额

可抵扣暂时性差异671696316.06468022898.50

6-1-85中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目期末余额上年年末余额

可抵扣亏损3914319288.184872222082.32

合计4586015604.245340244980.82

4、未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

年份期末余额上年年末余额

2022年到期1492124752.43

2023年到期822138377.49828738406.23

2024年到期907331988.90935109862.99

2025年到期690292185.18727622812.01

2026年到期710747917.75888626248.66

2027年到期783808818.86

合计3914319288.184872222082.32

(二十)其他非流动资产期末余额上年年末余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备对联营企业借款

及利息-上海春日4461491034.924461491034.92置业有限公司对合营企业借款

及利息-上海淞泽4505816544.824505816544.825698078829.995698078829.99置业有限公司对合营企业借款

及利息-上海保锦

503010747.42503010747.42

润房地产有限公司

合计5008827292.245008827292.2410159569864.9110159569864.91

(二十一)应付账款

1、应付账款列示

项目期末余额上年年末余额

6-1-86中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目期末余额上年年末余额

1年以内728142718.40930808199.53

1-2年218461275.73505462969.52

2-3年274751163.7564733990.30

3年以上409984658.06409180863.90

合计1631339815.941910186023.25

2、账龄超过一年的重要应付账款

项目期末余额未偿还或结转的原因

上海建工五建集团有限公司65436564.90工程款，尚未结算上海建工二建集团有限公司60229595.72工程款，尚未结算南通华荣建设集团有限公司53540064.58工程款，尚未结算江苏南通六建建设集团有限公司44608862.28工程款，尚未结算上海建工四建集团有限公司43634746.31工程款，尚未结算合计267449833.79

(二十二)预收款项项目期末余额上年年末余额

1年以内20290951.6434125032.89

1-2年587640.4969047.89

2-3年5075.85

3年以上5075.85

合计20883667.9834199156.63

(二十三)合同负债项目名称期末余额上年年末余额预计竣工时间预售比例

中企上城6737051.4822818586.73

铂珏公寓16009165.3520583044.06

尚汇豪庭二期11635293.34

古北太湖源233742078.11

无锡誉品华府住宅及商业2632117.1515429143.54

富源滨江名邸-住宅158983330.49161223330.48

中环滨江世纪一期别墅及洋房977992.382499417.14

中环滨江世纪二期商业及一期高层6975214.6715713732.09

6-1-87中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目名称期末余额上年年末余额预计竣工时间预售比例

罗家头-回龙山庄2560638.534272089.90

跑马山-中山府3924355.45117388289.23

云萃华庭5277411948.182187506874.952023年100.00%

中企珺庭2008925073.42701049734.952023年100.00%

中企16号公馆23442952.34

海睿滨江3131906886.242023年100.00%

公园道壹号-臻庭办公楼及商业230736666.67

其他71570258.3573215333.74

合计10919350698.363590519900.60

(二十四)应付职工薪酬

1、应付职工薪酬列示

项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

短期薪酬190335820.07640067579.21632221162.08198182237.20

离职后福利-设定提存计划1974586.6856140790.6955571521.292543856.08

辞退福利720712.74720712.74

合计192310406.75696929082.64688513396.11200726093.28

注：以上薪酬涵盖在职员工、劳务派遣人员以及其他从业人员。

2、短期薪酬列示

项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

（1）工资、奖金、津贴和

173862014.00561290714.21557100497.17178052231.04

补贴

（2）职工福利费542993.4515640920.7915466201.90717712.34

（3）社会保险费1198137.3530926693.1028027854.964096975.49

其中：医疗保险费1166809.7230280575.2327390801.924056583.03

工伤保险费31003.63617971.87608907.0440068.46

（4）住房公积金372644.8725483928.3625411983.44444589.79

（5）工会经费和职工教育

14360030.406103808.185593110.0414870728.54

经费

（6）短期带薪缺勤621514.57621514.57

合计190335820.07640067579.21632221162.08198182237.20

3、设定提存计划列示

6-1-88中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

基本养老保险1723814.7142272362.6641645260.112350917.26

失业保险费55048.571329340.741309020.5175368.80

企业年金缴费195723.4012539087.2912617240.67117570.02

合计1974586.6856140790.6955571521.292543856.08

(二十五)应交税费税费项目期末余额上年年末余额

增值税68861884.30115097287.85

营业税-1313316.35-1679427.84

城建税-9437026.549199293.69

企业所得税343987154.12503259536.05

个人所得税1667262.731734947.08

房产税33353488.6521509743.97

土地增值税4787956463.826942165953.13

土地使用税956834.86920030.30

印花税6121672.092509008.86

教育费附加-5678941.138431419.90

水利建设基金1352.176184.65

河道管理费-24481.52165740.06

契税及其他7233623.867220873.59

合计5233685971.067610540591.29

(二十六)其他应付款项目期末余额上年年末余额应付利息

应付股利121336950.9448211950.94

其他应付款项1455362508.281520057935.42

合计1576699459.221568269886.36

1、应付股利

项目期末余额上年年末余额

1997年以前的法人股红利9661.249661.24

1997年的法人股红利99026.3099026.30

1998年的法人股红利114708.90114708.90

6-1-89中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目期末余额上年年末余额

2000年的法人股红利40566.6040566.60

2002年的法人股红利151500.00151500.00

2003年的法人股红利63616.5063616.50

2004年的法人股红利153350.74153350.74

2005年的法人股红利386803.41386803.41

2008年的法人股红利1548.801548.80

2011年的法人股红利5006.645006.64

2012年的法人股红利13498.3413498.34

2013年的法人股红利45009.8645009.86

2014年的法人股红利58967.9158967.91

上海新长宁（集团）有限公司39625000.00

上海地产（集团）有限公司120000000.002500000.00

台湾旭宝投资股份有限公司135579.99135579.99日本国万胜株式会社58105.7158105.71大华（集团）有限公司4750000.00

合计121336950.9448211950.94

2、其他应付款项

（1）按款项性质列示项目期末余额上年年末余额

保证金及押金364535369.70342508126.04

往来款及借款625616597.85637590512.66

暂收款248423027.49314616694.49

征地费用145598878.15158470875.25

其他71188635.0966871726.98

合计1455362508.281520057935.42

（2）账龄超过一年的重要其他应付款项项目期末余额未偿还或结转的原因

上海国际汽车城置业有限公司208400000.00关联方往来款

征地费用143665285.83尚未支付

童锦泉117755921.74尚未支付的保证金及尚未

6-1-90中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目期末余额未偿还或结转的原因解决的动迁款

上海地产（集团）有限公司100020741.82净房款

无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司93006222.37尚未归还

(二十七)一年内到期的非流动负债

1、一年内到期的非流动负债明细

项目期末余额上年年末余额

一年内到期的长期借款1299780000.00763075438.00

一年内到期的应付债券55000000.001045617020.26

一年内到期的应付利息168865378.42169210580.53

一年内到期的租赁负债27626961.2620835458.12

合计1551272339.681998738496.91

2、一年内到期的长期借款

（1）一年内到期的长期借款明细项目期末余额年初余额

抵押借款1241780000.00763075438.00

质押借款58000000.00

合计1299780000.00763075438.00

注：抵押物清单详见附注十一、（一）重要承诺事项。

（2）金额前五名的一年内到期的长期借款贷款单位借款起始日借款终止日币种利率期末余额

上海浦东发展银行第一营业部 2020/12/30 2023/12/20 人民币 1 年期 LRP+0.425% 428640000.00

5年期以上

兴业银行上海浦东支行2018/12/282023/12/27人民币342860000.00

LPR+0.10%交通银行股份有限公司上海闵行

2014/12/242023/12/20人民币4.900%220000000.00

支行

2023/3/20、

2023/6/20、上海浦东发展银行第一营业部2016/5/30人民币5.145%60000000.00

2023/9/20、

2023/12/20

上海浦东发展银行第一营业部2022/10/252023/4/24、人民币5年期以上58000000.00

6-1-91中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注贷款单位借款起始日借款终止日币种利率期末余额

2023/10/24 LPR-0.80%

(二十八)其他流动负债项目期末余额上年年末余额

待转销项税942952088.6716579677.81

合计942952088.6716579677.81

(二十九)长期借款

长期借款分类：

项目期末余额上年年末余额

质押借款1612000000.00

抵押借款4104286062.875275124855.40

保证借款3735000000.003735000000.00

合计9451286062.879010124855.40

长期借款前五名：

贷款单位起始日终止日币种利率期末余额

华泰资产管理有限公司2021/8/302026/8/30人民币5.00%3123000000.00

上海浦东发展银行第一营业部2017/12/192041/12/17人民币4.9%、5.39%、5.635%1700000000.00

上海浦东发展银行第一营业部 2022/10/25 2029/10/24 人民币 5 年期以上 LPR-0.80% 1612000000.00

5 年期以上 LPR+0.74%、5

上海浦东发展银行第一营业部2018/9/292033/9/28人民币1115000000.00年期以上 LPR-0.24%招商银行股份有限公司上海四平

2020/8/7 2032/8/6 人民币 5 年期以上 LPR+0.25% 663596062.87

支行

(三十)应付债券

1、应付债券明细

项目期末余额上年年末余额

19中企013149737676.243148761489.08

19中企021518756793.031518417110.11

6-1-92中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目期末余额上年年末余额

21中企013082018383.403078346115.32

国君-中企古北国际财富中心资产支持

2578691006.342634326824.58

专项计划

合计10329203859.0110379851539.09

6-1-93中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

2、应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

债券期发行金本期发按面值计提利本期偿还本金及利债券名称面值发行日期上年年末余额溢折价摊销期末余额限额行息息

19 中华企业 MTN001 1000000000.00 2019/11/22 3 年 10 亿 1001901951.77 34815068.49 2382979.74 1039100000.00

3年+2

19中企01（注1）3150000000.002019/6/531.5亿3227597790.45137025000.00976187.16137025000.003228573977.61年

3年+2

19中企02（注1）1520000000.002019/11/1415.2亿1526752540.2563384000.00339682.9263384000.001527092223.17年

3年+2

21中企01（注1）3087000000.002021/6/1530.87亿3140931868.75113906071.233672268.08114219000.003144291208.06年

国君-中企古北国际财富中心资产支持专

2750000000.002021/3/3119年27亿2682326824.58121430000.0064181.76170130000.002633691006.34

项计划（注2）

减：一年内到期的非流动负债1199659436.71204444556.17

合计10379851539.09470560139.727435299.661523858000.0010329203859.01

注1：期末计提的利息已分类至一年内到期的非流动负债，附第三年末票面利率调整选择权和投资者回售选择权。

注2：期末计提的利息和2023年需偿还的本金已分类至一年内到期的非流动负债。

6-1-94中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

(三十一)租赁负债项目期末余额上年年末余额

租赁负债53377947.6346634805.33

合计53377947.6346634805.33

(三十二)长期应付款项目期末余额上年年末余额

开发商补贴款23835464.6623835464.66

商品房维修成本64054491.2964054491.29

公房租金用于维修部分2678901.232603461.78

维修基金利息4764791.304764791.30

直管房维修基金4012909.963918638.58

合计99346558.4499176847.61

注：长期应付款期末余额系孙公司上海中星集团申城物业有限公司、孙公司上海良城物业管理有限公司物业专项应付款。

(三十三)长期应付职工薪酬

1、长期应付职工薪酬明细表

项目期末余额上年年末余额

一、离职后福利-设定受益计划净负债59128329.5054340000.00

二、辞退福利

三、其他长期福利

合计59128329.5054340000.00

2、设定受益计划变动情况

（1）设定受益计划义务现值项目本期金额上期金额

1．上年年末余额54340000.00

2．计入当期损益的设定受益成本9850000.0054340000.00

（1）当期服务成本

（2）过去服务成本8400000.0054340000.00

（3）结算利得（损失以“－”表示）

（4）利息净额1450000.00

3．计入其他综合收益的设定受益成本-970000.00

6-1-95中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目本期金额上期金额

（1）精算利得（损失以“－”表示）-970000.00

4．其他变动-4091670.50

（1）结算时支付的对价

（2）已支付的福利-4091670.50

5．期末余额59128329.5054340000.00

（2）设定受益计划净负债（净资产）项目本期金额上期金额

1．上年年末余额54340000.00

2．计入当期损益的设定受益成本9850000.0054340000.00

3．计入其他综合收益的设定受益成本-970000.00

4．其他变动-4091670.50

5．期末余额59128329.5054340000.00

（3）设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明

2022年12月31日，设定受益计划义务的现值根据公司聘请的第三方咨询公

司使用预期累计福利单位法进行精算得出的结果确定。采用的折现率为3%，死亡率按照《中国人身保险业经验生命表（2010-2013）》确定。折现率变动±

0.25%，设定受益计划现值变动额分别为-147万元和153万元。

(三十四)预计负债项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

涉诉赔偿等16842482.4516842482.45

合计16842482.4516842482.45

(三十五)递延收益项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

政府补助140302521.2824966400.005032272.16160236649.12其他（注）239279263.70254038.92239533302.62

合计379581784.9825220438.92244565574.78160236649.12

注：因本公司子公司上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）向其联营

企业上海春日置业有限公司（以下简称“春日置业”）提供借款，而向春日置业收取

6-1-96中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

资金利息，并按对其持股比例抵销未实现的内部利润。利息收入按照持股比例计算归属于中星集团的部分调减长期股权投资损益调整，因中星集团对春日置业的股权投资余额已减记至零，将未实现的内部利润超出部分重分类至递延收益。本期中星集团处置春日置业，故结转至投资收益中。

涉及政府补助的项目：

与资产相关本期新增补助本期计入当期其他

负债项目上年年末余额期末余额/与收益相金额损益金额变动关崇明北八滧小型农田

水利设施建设项目补48117551.283280742.1644836809.12与资产相关助崇明北八滧基地河道

41060000.003440000.0044500000.00与资产相关

整治工程项目崇明北八滧果蔬生产

14647770.001627530.0013020240.00与资产相关

基地（一期）建设项目

果园农田建设项目11955200.0011955200.00与资产相关

智慧果园建设项目13524700.008604400.0022129100.00与资产相关

果蔬机械化生产2547000.00-137500.002409500.00与收益相关

农机补贴款44000.0024000.0020000.00与资产相关

优质早熟梨轻简栽培1200000.001200000.00与收益相关都市现代农业发展专

7206300.0012010500.0019216800.00与资产相关项（注）

河蟹超?规格品系成

蟹养殖关键技术的研49000.0049000.00与收益相关

究及应?菜市场新建或标准化

1000000.00100000.00900000.00与资产相关

改造升级

合计140302521.2824966400.005032272.16160236649.12

注：系上海市农业农村委员会对本公司子公司上海新弘生态农业有限公司实施新加工中心项目建设给予的补贴。

(三十六)其他非流动负债项目期末余额上年年末余额

6-1-97中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目期末余额上年年末余额

待转销项税259970093.10

合计259970093.10

(三十七)股本

本期变动增（+）减（－）项目上年年末余额发行新公积金期末余额送股其他小计股转股

股份总额6096135252.006096135252.00

(三十八)资本公积项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）2205382605.892205382605.89

其他资本公积39594980.5039594980.50

合计2244977586.392244977586.39

(三十九)库存股项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

股份回购162388649.81162388649.81

合计162388649.81162388649.81

6-1-98中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

(四十)其他综合收益本期金额

减：前期计入其减：前期计入其他

项目上年年末余额本期所得税前减：所得税费税后归属于母税后归属于少期末余额他综合收益当综合收益当期转发生额用公司数股东期转入损益入留存收益

1．不能重分类进损益的其他综

970000.00913875.0056125.00913875.00

合收益

其中：重新计量设定受益计划变

970000.00913875.0056125.00913875.00

动额

2．将重分类进损益的其他综合

收益

其他综合收益合计970000.00913875.0056125.00913875.00

6-1-99中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

(四十一)盈余公积项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积856400665.6645638904.70902039570.36

合计856400665.6645638904.70902039570.36

(四十二)未分配利润项目本期金额上期金额

调整前上年年末未分配利润6497388356.726594349841.60

调整年初未分配利润合计数（调增+，调减－）调整后年初未分配利润6497388356.726594349841.60

加：本期归属于母公司所有者的净利润23054529.61805278958.78

减：提取法定盈余公积45638904.7067873764.91提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利320445172.55834366678.75转作股本的普通股股利

期末未分配利润6154358809.086497388356.72

(四十三)营业收入和营业成本

1、营业收入和营业成本情况

本期金额上期金额项目收入成本收入成本

主营业务2544463107.511850562006.929553829395.274920087646.24

其他业务56886381.7812047187.1143069248.9920845368.78

合计2601349489.291862609194.039596898644.264940933015.02

2、收入分类情况

项目本期金额上期金额

合同产生的收入2120849245.928992807913.85

租赁产生的收入480500243.37604090730.41

合计2601349489.299596898644.26

3、主营业务收入情况

6-1-100中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注合同分类本期金额上期金额

按行业类型：

（1）商业247647760.62132103642.80

（2）房地产业1674813617.268861331027.66

（3）施工业-184906.91

（4）服务业8671056.4716295281.97

（5）物业管理613330673.16544284349.75

合计2544463107.519553829395.27

按产品类型：

（1）开发产品1201808524.468261848433.28

（2）租赁480500243.37604090730.41

（3）施工业-184906.91

（4）劳务收入626995054.05567715188.34

（5）商品收入235159285.63120359950.15

合计2544463107.519553829395.27

按地区类型：

（1）上海地区1923889880.327860557041.54

（2）江苏地区578063609.921366704640.82

（3）浙江地区3041522.102936354.13

（4）安徽地区22004863.4724889311.19

（5）吉林地区17463231.70298742047.59

合计2544463107.519553829395.27

4、公司前五名客户的营业收入情况

占公司全部营业收入的客户名称营业收入总额

比例(%)

上海地产（集团）有限公司100976348.063.88

上海地铁第二运营有限公司95147144.533.66

上海高岛屋百货有限公司78017547.883.00

上海中星城际置业有限公司54926698.942.11

上海淞泽置业有限公司42521087.071.63

合计371588826.4814.28

(四十四)税金及附加

6-1-101中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目本期金额上期金额

营业税（注）366111.49447961.85

城建税8357629.2933736098.39

土地增值税298304064.141475218733.78

房产税75334793.7078430833.99

教育费附加6278633.3820144163.24

土地使用税、印花税等16949764.129955346.18

合计405590996.121617933137.43

注：系2016年5月前预收房款对应的预缴营业税，于结转收入同时确认税金及附加。

(四十五)销售费用项目本期金额上期金额

职工薪酬53769265.6455875541.42

销售代理服务费22199622.5139456573.49

广告展览宣传费8586255.2113221389.29

物业管理费14016882.4913190500.89

咨询及中介机构费用3394720.005816666.51

售楼处费用941535.831725083.72

办公费2085667.582354087.40

修理费6425872.7116538601.88

租赁费279804.49125850.10

折旧及摊销568381.57171516.96

业务招待费17735.0016813.40

车辆费用3202.575401.46

其他12751920.1715003027.75

合计125040865.77163501054.27

(四十六)管理费用项目本期金额上期金额

职工薪酬239955287.37262821982.97

咨询及中介机构费用35298734.8642294919.67

租赁费1513114.951266590.43

办公费7006011.0412176618.52

6-1-102中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目本期金额上期金额

物业管理费6695639.476272893.24

折旧及摊销34501508.0128686478.99

水电费2301919.643845509.37

修理费700548.151238409.31

差旅费174276.86580118.20

车辆费用841806.221474303.01

业务招待费66275.731244084.62

劳动保护费1910465.372155629.20

会务费9000.00215570.54

离退休人员设定受益计划费用8400000.0054340000.00

其他20008088.9737475031.88

合计359382676.64456088139.95

(四十七)财务费用项目本期金额上期金额

利息费用924483578.75737240759.40

其中：租赁负债利息费用2786323.472739749.47

减：利息收入467263631.80423510730.15

汇兑损益-21373.456787.56

其他5432989.314286271.96

合计462631562.81318023088.77

(四十八)其他收益项目本期金额上期金额

售后公房物业服务补贴2434038.301312452.83

农业补助、稳岗补贴等6200334.886853934.97

进项税加计抵减3695262.313526973.68

个税手续费返还363950.76590561.63

小微企业增值税减免101465.41164078.34

疫情专项补贴10061390.5837760009.37

其他1346894.2093315.10

合计24203336.4450301325.92

(四十九)投资收益

1、投资收益明细情况

6-1-103中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目本期金额上期金额

权益法核算的长期股权投资收益158102461.57-107304084.51

处置长期股权投资产生的投资收益604505500.45107231463.59

交易性金融资产在持有期间的投资收益1431283.451220548.52

处置交易性金融资产取得的投资收益768068.65462247.64

合计764807314.121610175.24

2、按权益法核算的长期股权投资收益

被投资单位本期发生额上期发生额

上海国际汽车城置业有限公司169213034.226476530.72

上海瀛利置业有限公司168252.78128396.57

上海利昊物业管理有限公司8318.037984.26

上海营口路加油站有限责任公司662689.721842030.38

上海康健加油有限公司748537.091862837.18

上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有限公司255396.732160353.46

上海春日置业有限公司-254038.92-93360677.30

上海侨建重联企业发展有限公司1280586.822352274.52

上海星筑房地产开发有限公司-2472.42552620.40

上海虹城房地产有限公司-636705.34-4239939.79

上海恒城房地产有限公司88848.6072951.69

上海淞泽置业有限公司-13210168.05-25159446.60

上海保锦润房地产有限公司-219817.69

合计158102461.57-107304084.51

3、处置长期股权投资产生的投资收益

被投资单位本期发生额上期发生额

上海春日置业有限公司604505500.45

上海苏钻投资有限公司519121.25

上海潼信投资有限公司738732.88

上海鼎保置业有限公司105973609.46

合计604505500.45107231463.59

(五十)公允价值变动收益产生公允价值变动收益的来源本期金额上期金额

6-1-104中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注产生公允价值变动收益的来源本期金额上期金额

交易性金融资产-16809875.76-2976611.84

合计-16809875.76-2976611.84

(五十一)信用减值损失项目本期金额上期金额

应收账款坏账损失1890071.611837423.60

其他应收款坏账损失1807352.40-27374.91

合计3697424.011810048.69

(五十二)资产减值损失项目本期金额上期金额

存货跌价损失8575152.72170124557.17

合同资产减值损失-8678.70-706919.37

合计8566474.02169417637.80

(五十三)资产处置收益计入当期非经常性损项目本期金额上期金额益的金额拆迁补偿款及处置固定资产利得

162878948.3769456814.40162878948.37

或损失

处置使用权资产利得或损失271199.698117.56271199.69

合计163150148.0669464931.96163150148.06

(五十四)营业外收入计入当期非经常性项目本期金额上期金额损益的金额

非流动资产处置利得13608.474681.5913608.47

其中：固定资产处置利得13608.474681.5913608.47

政府补助12206214.509382000.0012206214.50

违约金、罚款收入4203144.864327771.104203144.86

其他11302864.711670483.7511302864.71

合计27725832.5415384936.4427725832.54计入营业外收入的政府补助

6-1-105中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

与资产相关/与收益补助项目本期金额上期金额相关

财政扶持金、奖励补贴等12206214.509382000.00与收益相关

合计12206214.509382000.00

(五十五)营业外支出计入当期非经常性项目本期金额上期金额损益的金额

非流动资产处置损失合计41880.6878241.9141880.68

其中：固定资产处置损失41880.6878241.9141880.68

公益性捐赠支出319500.00109500.00319500.00

罚款滞纳金支出541281.73673731.34541281.73

赔偿支出（注）17075762.208480808.544503565.99

其他30626.23645278.3930626.23

合计18009050.849987560.185436854.63

注：主要系根据涉诉情况计提的预计赔偿。

(五十六)所得税费用

1、所得税费用表

项目本期金额上期金额

当期所得税费用-308198077.411089166502.11

递延所得税费用479958538.78-218095249.66

合计171760461.37871071252.45

2、会计利润与所得税费用调整过程

项目本期金额

利润总额318898000.45

按法定税率计算的所得税费用79725270.48子公司适用不同税率的影响

调整以前期间所得税的影响15093745.63

非应税收入的影响-136133311.41

不可抵扣的成本、费用和损失的影响3824834.88

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-9598942.09

6-1-106中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目本期金额

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响218848863.88

所得税费用171760461.37

(五十七)现金流量表项目

1、收到的其他与经营活动有关的现金

项目本期金额上期金额

收回往来款、代垫款、押金、土地竞拍保证

2109236982.632386440750.76

金等

专项补贴、补助款26876635.8064428309.47

利息收入162079217.77143062553.93

营业外收入4354472.001344236.60

合计2302547308.202595275850.76

2、支付的其他与经营活动有关的现金

项目本期金额上期金额

企业间往来及支付土地竞拍保证金等1959132516.842132219191.73

销售费用支出75719196.4688332066.78

管理费用支出72788996.62113592309.55

财务费用支出940705.451094499.99

营业外支出1211330.707833981.13

合计2109792746.072343072049.18

3、收到的其他与投资活动有关的现金

项目本期金额上期金额

收到处置春日置业股权意向金500000000.00

合计500000000.00

4、支付的其他与投资活动有关的现金

项目本期金额上期金额

处置固定资产的现金流出2242.37

处置春日置业股权交易手续费27802.16

支付处置春日置业股权意向金500000000.00

6-1-107中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目本期金额上期金额

合计500027802.162242.37

5、支付的其他与筹资活动有关的现金

项目本期金额上期金额

中企物业管理有限公司减资款228608.64

回购股份162388649.81

偿还租赁负债本金和利息所支付的现金21993460.7122667228.35

合计21993460.71185284486.80

(五十八)现金流量表补充资料

1、现金流量表补充资料

补充资料本期金额上期金额

1、将净利润调节为经营活动现金流量

净利润147137539.081181918467.42

加：信用减值损失3697424.011810048.69

资产减值准备8566474.02169417637.80

固定资产折旧及投资性房地产折旧等331572762.07284445048.58油气资产折耗

使用权资产折旧21100643.3821199392.01

无形资产摊销6561634.384701995.45

长期待摊费用摊销6511639.684673152.13

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

-163150148.06-69209543.01（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）28272.2173560.32

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）16809875.762976611.84

财务费用（收益以“－”号填列）754588267.59510864320.37

投资损失（收益以“－”号填列）-611457005.97-1610175.24

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）479858176.73-213500047.90

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）100362.05-4595201.76

存货的减少（增加以“－”号填列）-6920568989.062310061356.51

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-869593112.04-193317870.11

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）5331994939.91-1139712975.79其他

6-1-108中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注补充资料本期金额上期金额

经营活动产生的现金流量净额-1456241244.262870195777.31

2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3、现金及现金等价物净变动情况

现金的期末余额15163634334.9114188018758.47

减：现金的期初余额14188018758.4711382626592.70

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额975615576.442805392165.77

2、现金和现金等价物的构成

项目期末余额上年年末余额

一、现金15163634334.9114188018758.47

其中：库存现金83546.8886676.55

可随时用于支付的银行存款15160478286.9614184085982.97

可随时用于支付的其他货币资金3072501.073846098.95

二、现金等价物

三、期末现金及现金等价物余额15163634334.9114188018758.47

(五十九)所有权或使用权受到限制的资产

项目期末账面价值（万元）受限原因

购房者按揭借款保证金、净房款、售房监管资

货币资金12083.76

金、项目开发资金受限及业委会托管等

存货572014.03借款抵押

投资性房地产585478.32借款抵押

合计1169576.11政府补助

1、与资产相关的政府补助

资产负债表计入当期损益或冲减相关成本计入当期损益或种类金额列报项目费用损失的金额冲减相关成本费

6-1-109中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注本期金额上期金额用损失的项目崇明北八滧小型农田水利设施

44836809.12递延收益3280742.161093580.72其他收益

建设项目补助崇明北八滧基地河道整治工程

44500000.00递延收益

项目崇明北八滧果蔬生产基地（一

13020240.00递延收益1627530.001627530.00其他收益

期）建设项目

果园农田建设项目11955200.00递延收益

智慧果园建设项目22129100.00递延收益

农机补贴款20000.00递延收益24000.0024000.00其他收益

都市现代农业发展专项19216800.00递延收益

菜市场新建或标准化改造升级900000.00递延收益100000.00其他收益

2、与收益相关的政府补助

计入当期损益或冲减相关成本费用损失计入当期损益或冲减相关种类的金额成本费用损失的项目本期金额上期金额

财政扶持金、奖励补贴等12206214.509382000.00营业外收入

农业补助、疫情减免补贴、

18695763.7646019712.27其他收益

物业奖励款等

(六十)租赁

1、作为承租人

项目本期金额上期金额

租赁负债的利息费用2786323.472739749.47计入相关资产成本或当期损益的简化处理的短期租赁费用计入相关资产成本或当期损益的简化处理的低价值资产租赁费用（低价值资产的短期租赁费用除外）计入相关资产成本或当期损益的未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

其中：售后租回交易产生部分转租使用权资产取得的收入

与租赁相关的总现金流出21993460.7122667228.35

6-1-110中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目本期金额上期金额售后租回交易产生的相关损益售后租回交易现金流入售后租回交易现金流出

2、作为出租人

（1）经营租赁项目本期金额上期金额

经营租赁收入480500243.37604090730.41

于资产负债表日后将收到的未折现的租赁收款额如下：

剩余租赁期本期金额上期金额

1年以内541311285.39465410333.83

1至2年412880960.96379094852.73

2至3年313108876.57265084287.87

3至4年258449174.44186577689.63

4至5年204996617.41158645185.03

5年以上667346995.19550067099.15

合计2398093909.962004879448.25

3、执行新冠肺炎疫情租金减让会计处理规定的影响

对于满足条件的由新冠肺炎疫情直接引发的租金减免、延期支付租金等租金减让，本公司选择按照《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》采用简化方法进行会计处理。

本公司作为承租人采用上述简化方法处理相关租金减让冲减本期营业成本、管

理费用和销售费用合计人民币171.02万元；冲减上期营业成本、管理费用和

销售费用合计人民币0.00万元。

本公司作为出租人采用上述简化方法处理相关租金减让冲减本期营业收入人

民币17765.39万元；冲减上期营业收入人民币809.52万元。

六、合并范围的变更其他原因的合并范围变动持股比例表决权比例合并范围变动原企业名称注册地

（%）（%）因

上海沣钻房地产开发有限公司上海100.00100.002022年新设

上海旗捷置业有限公司上海100.00100.002022年歇业注销

6-1-111中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注持股比例表决权比例合并范围变动原企业名称注册地

（%）（%）因

上海中星广告装潢有限公司上海100.00100.002022年歇业注销上海中星集团中星房地产营销有限

上海100.00100.002022年歇业注销公司

6-1-112中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

七、在其他主体中的权益

(一)在子公司中的权益

1、企业集团的构成

主要经持股比例(%)取得方子公司名称注册地业务性质营地直接间接式

上海古北（集团）有限公司上海上海市长宁区虹桥路1438号1幢3003房地产开发87.50购买

上海原经房地产（集团）有限公司上海上海南苏州路255号房地产开发90.00购买

上海鼎达房地产有限公司上海上海市杨浦区四平路1230号甲3号楼4层房地产开发90.0010.00设立

上海中鸿置业有限公司上海中国（上海）自由贸易试验区民生路1399号1601室房地产开发100.00设立

上海南郊中华园房地产开发有限公司上海浦东新区航头镇航鹤路1699弄1支弄68号112室房地产开发90.0010.00设立苏州工业园区中华企业房地产开发有

苏州苏州市工业园区津梁街133号19（商）幢101、102室房地产开发90.0010.00设立限公司

上海顺驰置业有限公司 上海 上海市宝山区罗店镇市一路 200 号-B 房地产开发 100.00 购买

杭州中华企业房地产发展有限公司杭州杭州市江干区章家坝云河家园6幢裙楼301室房地产开发100.00设立

苏州中华园房地产开发有限公司苏州苏州市平江区桃花坞龙兴桥33号房地产开发100.00设立

中企汇锦投资有限公司上海上海市杨浦区宁武路269号1号楼218室投资管理100.00设立

江阴中企誉德房地产有限公司江阴江阴市申港街道港城大道288号投资管理95.00设立

上海新弘生态农业有限公司上海上海市崇明区陈家镇鸿田村灯塔990号2幢108室农业、零售业100.00设立

上海古北房产租赁有限公司上海上海市长宁区虹桥路1157号652室房地产开发100.00设立

上海古北物业管理有限公司上海上海市长宁区荣华东道96号物业服务100.00设立

6-1-113中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

主要经持股比例(%)取得方子公司名称注册地业务性质营地直接间接式

上海古北新虹劳务服务有限公司上海上海市永冠经济开发区向化路1519号服务业100.00设立

上海古北劳动服务有限公司上海上海市长宁区水城南路51弄6号103室服务业100.00设立

苏州洞庭房地产发展有限公司苏州苏州市吴中区西山镇镇夏街房地产开发90.00设立

上海浦东古北置业有限公司上海上海市浦东新区金海路3288号二楼2038室房地产开发100.00设立

上海古北朱家角置业有限公司上海上海市青浦区朱家角镇北大街226号201室房地产开发100.00设立

上海新古北物业管理有限公司上海上海市长宁区虹桥路1157号1117室物业服务60.00设立

上海古北顾村置业有限公司 上海 上海市宝山区毛家路 31 号 3 幢 J005 室 房地产开发 100.00 设立上海市浦东新区康桥工业区沪南路2502号408室16

上海杉野置业有限公司上海房地产开发100.00购买号

古北集团香港有限公司 香港 7/F9DESVOEUXROADWESTHK 服务业 100.00 设立

上海市黄浦区南苏州路255号1幢4-5层、2幢5层及

上海金樱览胜商业资产管理有限公司上海房地产开发100.00设立

顶层、3幢5层、4幢2层

上海江森房屋设备有限公司上海上海市浦东新区张扬路550弄8号2002室工程施工50.00设立

上海瀛浦置业有限公司上海上海市浦东新区康桥镇沪南公路2502号409－95座房地产开发30.0070.00设立

上海瀛茸置业有限公司上海上海市松江区文汇路1128号1幢房地产开发45.0055.00设立

上海瀛翔投资咨询有限公司上海上海市虹口区飞虹路360弄9号6层（集中登记地）投资管理100.00设立

江阴金安置业有限公司江阴江阴市澄南路245-253号房地产开发51.00设立

无锡中城置业有限公司无锡无锡市滨湖区梁溪路38号房地产开发60.00设立

6-1-114中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

主要经持股比例(%)取得方子公司名称注册地业务性质营地直接间接式

无锡中城誉品置业有限公司无锡无锡市滨湖区誉品华府110-02号房地产开发100.00设立

上海市青浦区沪青平公路 9565 号 1 幢 1 层 A 区 1314

上海房地集团物业服务有限公司上海物业服务100.00购买室

上海凯峰房地产开发有限公司上海上海市中山西路2020号2楼1001室房地产开发71.00购买

上海地产古北安亭置业有限公司上海上海市嘉定区安亭镇墨玉路185号607室房地产开发70.00设立

上海中星（集团）有限公司上海上海市虹口区曲阳路561号房地产开发100.00购买

无锡申锡房地产实业有限公司无锡无锡市滨湖区马山环山东路1号房地产开发90.00设立

上海中星集团昆山置业有限公司昆山上海市张浦镇大市昆南路1号房地产开发100.00设立

上海中星集团实业有限公司上海上海市虹口区曲阳路561号房地产开发100.00设立

上海中星集团新城房地产有限公司上海上海市黄浦区湖北路145号房地产开发100.00设立上海中星集团振城不动产经营有限公

上海上海市黄浦区宁海东路200号10楼1016室房地产开发100.00设立司

上海闵润置业有限公司 上海 上海市闵行区光华路 2118 号 C-134 房地产开发 100.00 购买

上海全策房地产有限公司上海上海市嘉定区海波路755、761、767号房地产开发100.00设立

上海龙宁房地产开发有限公司上海上海市松江区新松江路1800弄3号房地产开发100.00设立

上海中星集团申城物业有限公司上海上海市杨浦区控江路980弄5号5楼502室物业服务100.00设立

上海新城物业有限公司上海上海市静安区江宁路167号502室物业服务100.00设立

上海良城物业管理有限公司上海上海市黄浦区控江路980弄5号5楼501室物业服务100.00设立

6-1-115中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

主要经持股比例(%)取得方子公司名称注册地业务性质营地直接间接式

上海中星集团怡城实业有限公司上海上海市曲阳路561号房地产开发100.00设立

城市综合开发建设、

上海中大股份有限公司上海上海市黄浦区宁海东路200号2316室100.00设立市政交通道路中星（扬州）置业有限公司扬州扬州市广陵区文昌东路2号环球金融城2号楼3205室房地产开发100.00设立中星（昆山）城际置业有限公司昆山昆山市昆山开发区中华园路850号30室、31室房地产开发100.00设立

上海星舜置业有限公司上海上海市江场西路1577弄7号1层124室房地产开发90.00设立中星（安徽）置业有限公司 合肥 合肥市瑶海区五州商城 D 区 2 幢 220 室 房地产开发 100.00 购买

吉林市丰满区小白山乡白山村（松江南路488号）232

吉林市海上置业有限公司吉林房地产开发50.00设立室镇江市檀山路9号（镇江市润州区跑马山庄3幢101中星（镇江）置业有限公司镇江房地产开发100.00设立

室）

上海馨亭置业有限公司上海上海市松江区九亭镇虬泾路149号房地产开发100.00购买

上海富源滨江开发有限公司 上海 上海市浦东新区东方路 2981 号 6 楼 E26 室 房地产开发 53.00 购买

上海富鸣滨江开发建设投资有限公司上海中国（上海）自由贸易试验区滨江大道499弄20号房地产开发100.00购买

上海申江怡德投资经营管理有限公司上海上海市大连西路281号101室物业服务100.00购买

上海怡德明华物业管理有限公司上海上海市黄浦区南苏州路381号506室物业服务51.00购买

上海环江投资发展有限公司 上海 上海市浦东新区东方路 1988 号 605C-1 室 房地产业 100.00 购买

上海申阳滨江投资开发有限公司上海上海市杨浦区许昌路1296号502室房地产业75.00购买

6-1-116中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

主要经持股比例(%)取得方子公司名称注册地业务性质营地直接间接式

上海金丰易居房地产顾问有限公司上海上海市松江区石湖荡镇塔汇路609号405室房地产业100.00购买

上海地产馨逸置业有限公司上海上海市徐汇区宾阳路6号1-2层房地产业100.00购买

上海润钻置业有限公司 上海 上海市长宁区虹桥路 1438 号 1 幢 30 层 01B 单元 房地产业 100.00 设立

上海润钻房地产开发有限公司上海上海市杨浦区殷行路833号3夹层房地产业100.00设立洵钻（南通）置业有限公司南通南通市崇川区外滩小区1幢店2房地产业100.00设立

上海洵钻房地产开发有限公司上海上海市宝山区泰和西路3389号1-768室房地产业100.00设立

上海城佳经济发展有限公司上海上海市闵行区文井路211号1楼商务服务业50.20设立

上海沁钻置业有限公司上海上海市长宁区虹桥路1157号393室房地产业100.00设立

上海沣钻房地产开发有限公司上海上海市松江区文汇路1128号1幢房地产业100.00设立

2、重要的非全资子公司

子公司名称少数股东持股比例本期归属于少数股东的损益本期向少数股东宣告分派的股利期末少数股东权益余额

上海古北（集团）有限公司12.50%7877600.81162271168.73

上海原经房地产（集团）有限公司10.00%6329943.08121941312.53

上海凯峰房地产开发有限公司29.00%31251206.16348000000.00419035327.57

上海富源滨江开发有限公司47.00%559063.85250609550.67

6-1-117中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

3、重要非全资子公司的主要财务信息

期末余额上年年末余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计上海古北（集

1505444386.051783090564.353288534950.40742621944.381148639829.391891261773.771917983334.041839019793.003757003127.041224973163.111196734255.142421707418.25

团）有限公司上海原经房地产（集团）有限1515430431.62830961303.582346391735.20459925723.997657094.60467582818.591332690181.88904605052.952237295234.83407763458.329573731.09417337189.41公司上海凯峰房地

产开发有限公4049323163.80741000591.404790323755.203345374349.783345374349.785360480350.28758657918.106119138268.383581951642.823581951642.82司上海富源滨江

2371963043.32486550948.552858513991.872153560044.272153560044.272535712849.13499453619.213035166468.342221811215.132221811215.13

开发有限公司

6-1-118中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注本期金额上期金额子公司名称经营活动现金流经营活动现金流营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额量量

上海古北（集团）有限公司948367719.5963847467.8464077467.84180168008.811016136390.27220878368.23220878368.23573804238.80

上海原经房地产（集团）有限

34111587.2558580871.1958850871.1972842420.2992143949.8529767692.7629767692.76118533641.44

公司

上海凯峰房地产开发有限公司302478496.57107762779.86107762779.86-92750733.175655986494.741446721226.511446721226.51131093584.95

上海富源滨江开发有限公司4295876.21-8401305.61-8401305.61-55051603.61704840459.12219355253.21219355253.21-7077164.74

6-1-119中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

(二)在合营安排或联营企业中的权益

1、重要的合营企业或联营企业

持股比例(%)对合营企业对本公司合营企业或联营企主要经业务性或联营企业活动是否注册地业名称营地质直接间接投资的会计具有战略处理方法性上海淞泽置业有限上海市浦东新区房地产

上海49.00权益法否公司三林路338号开发

2、重要联营企业及联营企业的主要财务信息

期末余额/本期金额上年年末余额/上期金额上海淞泽置业有限公司上海淞泽置业有限公司

流动资产16514939835.4913286911371.36

非流动资产52516361.231539736.83

资产合计16567456196.7213288451108.19

流动负债11529188378.0111634223762.85

非流动负债421000000.00

负债合计11950188378.0111634223762.85少数股东权益

归属于母公司股东权益4617267818.711654227345.34

按持股比例计算的净资产份额2262461231.17810571399.22

调整事项-175206143.93-25283500.16

—商誉

—内部交易未实现利润-174914931.81-24992288.04

—其他-291212.12-291212.12对联营企业权益投资的账面价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值营业收入

净利润-26959526.63-677766.04终止经营的净利润其他综合收益

6-1-120中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

期末余额/本期金额上年年末余额/上期金额上海淞泽置业有限公司上海淞泽置业有限公司

综合收益总额-26959526.63-677766.04本期收到的来自联营企业的股利

3、不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

期末余额/本期金额上年年末余额/上期金额

合营企业：

投资账面价值合计475829876.1211598422.66下列各项按持股比例计算的合计数

—净利润-1972540.505873205.28

—其他综合收益

—综合收益总额

联营企业：

投资账面价值合计740474960.94572323416.28下列各项按持股比例计算的合计数

—净利润169857505.745342834.11

—其他综合收益

—综合收益总额

八、与金融工具相关的风险

本公司在经营过程中面临的主要金融风险为信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。

本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低风险的风险管理政策。

(一)信用风险

信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本公

6-1-121中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

司最大的信用风险来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生损失，主要面临资产交易、销售商品及其他经营活动导致的客户或其他单位信用风险。在签订相关合同之前，本公司会对客户的信用风险进行评估，包括外部信用评级和在某些情况下的银行资信证明（当此信息可获取时）。对于销售客户，本公司制定了严格的销售政策，对交付房屋有严格的收款条件，以降低销售方面的信用风险。

公司通过对已有相关客户或单位信用评级监控以及应收款项账龄分析来确保公司的整体信用风险在可控范围内。

本公司的货币资金存放于国内信用评级较高的商业银行，故资金的信用风险较低。

本公司的应收款项主要系已完成房产交接的应收购房者的购房款、服务应收款、关

联方往来款、保证金及押金、与个人、单位的其他往来款项，及因处置股权投资可能会产生的应收款；

对于销售客户，由于本公司的销售政策比较严格，一般情况下，所售开发产品需要收到房屋全款后才能办理房屋交接手续，因此应收购房款的规模一般较小，所服务的客户信用风险较低，回收风险处于可控范围；

对于关联方往来款，主要系股东同比例资金拆借，均已制定严格的内控流程；

对于保证金、押金及与个人、单位的其他往来款项，公司对此类款项与相关经济业务一并管理并持续监控，以确保公司不致面临重大坏账风险；

对于处置股权投资产生的应收款，一般会要求有其他增信措施，如担保、质押等，确保公司的信用风险在可控范围内。

(二)流动性风险

流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。

本公司各项带息金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

期末余额项目

1个月以内1-3个月3个月-1年1-5年5年以上合计

一年内到期的非

2745296.69293528563.681227371518.051523645378.42

流动负债

长期借款4869520000.004581766062.879451286062.87

应付债券7985512852.672343691006.3410329203859.01

合计2745296.69293528563.681227371518.0512855032852.676925457069.2121304135300.30

6-1-122中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注上年年末余额项目

1个月以内1-3个月3个月-1年1-5年5年以上合计

一年内到期的

1730740.1351937423.951924234874.711977903038.79

非流动负债

长期借款6006239672.043003885183.369010124855.40

应付债券8411483338.581968368200.5110379851539.09

合计1730740.1351937423.951924234874.7114417723010.624972253383.8721367879433.28

(三)市场风险金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发

生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

1、利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司面临的利率风险主要来源于银行长期借款以及应付债券。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率工具的比例，随着中国人民银行采用贷款市场报价利率后，公司目前的固定利率借款占外部借款的60%-80%。

尽管该政策不能使本公司完全避免支付的利率超出现行市场利率的风险，也不能完全消除与利息支付波动相关的现金流量风险，但是管理层认为该政策实现了这些风险之间的合理平衡。

于2022年12月31日，在其他变量保持不变的情况下，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降100个基点，则本公司的净利润将减少或增加6936.91

万元（2021年12月31日：3734.08万元）。管理层认为100个基点合理反映了下一年度利率可能发生变动的合理范围。

2、汇率风险

汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。除境外子公司发生极少量外币业务外，本公司主要经营处于境内，主要业务采用人民币结算，因此本公司无重大外汇风险。

3、其他价格风险

其他价格风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险。

本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。

6-1-123中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

于2022年12月31日，在所有其他变量保持不变的情况下，如果权益工具的价值上涨或下跌15%，则本公司将增加或减少净利润625.43万元（2021年12月31日：净利润1057.35万元）。管理层认为15%合理反映了下一年度权益工具价值可能发生变动的合理范围。

九、公允价值的披露

公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：

第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定。

(一)以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允第三层次公允合计值计量价值计量价值计量

一、持续的公允价值计量

◆交易性金融资产41695087.2641695087.26

1.以公允价值计量且

其变动计入当期损益41695087.2641695087.26的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资41695087.2641695087.26

（3）衍生金融资产

（4）其他

◆其他非流动金融资产4671863.764671863.76

1.以公允价值计量且

其变动计入当期损益4671863.764671863.76的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资4671863.764671863.76

6-1-124中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允第三层次公允合计值计量价值计量价值计量

（3）衍生金融资产

（4）其他

2.指定为以公允价值

计量且其变动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）其他持续以公允价值计量

41695087.264671863.7646366951.02

的资产总额

◆交易性金融负债

1.交易性金融负债

（1）发行的交易性债券

（2）衍生金融负债

（3）其他

2.指定为以公允价值

计量且其变动计入当期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量

◆持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额

◆持有待售负债非持续以公允价值计

6-1-125中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允第三层次公允合计值计量价值计量价值计量量的负债总额

(二)持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据本公司持续第一层次公允价值计量项目基于上海证券交易所和深圳证券交易所等活跃市场期末时点的公开报价计量。

十、关联方及关联交易

(一)本公司的母公司情况母公司对本母公司对本公母公司名称注册地业务性质注册资本公司的持股司的表决权比

比例(%)例(%)

土地储备前期开发，滩涂造地建设管理，市政基础上海地产

上海市浦东南设施建设投资，区域开发，（集团）有300亿元64.6764.67

路500号18楼旧区改造，保障性住房投限公司资建设，房地产开发、经营，实业投资，物业管理。

(二)本公司的子公司情况

本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。

(三)本公司的合营和联营企业情况

本公司重要的合营或联营企业详见本附注“七、在其他主体中的权益”。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本公司关系上海国际汽车城置业有限公司联营企业上海淞泽置业有限公司合营企业上海保锦润房地产有限公司合营企业上海瀛利置业有限公司孙公司的联营企业

6-1-126中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注合营或联营企业名称与本公司关系上海侨建重联企业发展有限公司子公司的联营企业上海虹城房地产有限公司子公司的联营企业

上海春日置业有限公司（注）子公司的联营企业上海利昊物业管理有限公司子公司的合营企业上海康健加油有限公司子公司的合营企业上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有限公司孙公司的合营企业

注：本期已转让。

(四)其他关联方情况其他关联方名称其他关联方与本公司的关系上海融绿睿江置业有限公司孙公司的少数股东大华（集团）有限公司子公司的少数股东

和本公司5%以上股份的股东受同一公司

华润置地（上海）有限公司控制的企业马鞍山市金申置业发展有限公司同受母公司控制日本国万胜株式会社孙公司的少数股东上海百姓装潢有限公司同受母公司控制上海北方城市发展投资有限公司孙公司的少数股东上海玻机智能幕墙股份有限公司同受母公司控制上海城方城闵公寓管理有限公司母公司的联营企业上海城方租赁住房运营管理有限公司母公司的联营企业上海城市更新建设发展有限公司同受母公司控制上海地产北虹桥开发建设有限公司同受母公司控制上海地产北虹桥企业发展有限公司同受母公司控制上海地产城市更新数字科技有限公司同受母公司控制上海地产酒店管理有限公司同受母公司控制上海地产酒店管理有限公司昆山熵煜假日酒店分公司同受母公司控制上海地产乐养企业管理有限公司同受母公司控制上海地产龙阳建设开发有限公司同受母公司控制上海地产龙阳置业发展有限公司同受母公司控制

上海地产闵虹（集团）有限公司同受母公司控制上海地产农业投资发展有限公司同受母公司控制上海地产三林滨江生态建设有限公司同受母公司控制

6-1-127中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系上海地产乡悦建设发展有限公司母公司的合营企业上海地产馨越置业有限公司同受母公司控制上海地产星侨置业有限公司同受母公司控制上海地产养老产业投资有限公司同受母公司控制上海地产园林发展有限公司同受母公司控制上海地产住房保障有限公司同受母公司控制上海地产住房发展有限公司同受母公司控制上海地产资产经营有限公司同受母公司控制上海鼎保置业有限公司同受母公司控制

上海房地（集团）有限公司同受母公司控制

上海房地产经营（集团）有限公司同受母公司控制上海房屋置换股份有限公司同受母公司控制上海富渱滨江开发建设投资有限公司同受母公司控制上海富今房地产开发有限公司同受母公司控制上海富禄房地产开发有限公司同受母公司控制上海好饰家建材园艺超市有限公司同受母公司控制上海虹口城市更新建设发展有限公司母公司的合营企业上海虹联绿化工程有限公司同受母公司控制上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司同受母公司控制上海华辕实业有限公司母公司的合营企业上海环通建设开发有限公司同受母公司控制上海黄浦城市更新建设发展有限公司母公司的合营企业上海黄浦江东岸开发投资有限公司母公司的合营企业上海建实财务监理有限公司同受母公司控制上海金岸企业发展有限公司同受母公司控制上海康长商务服务有限公司同受母公司控制上海闵行联合发展有限公司同受母公司控制上海闵虹投资有限公司同受母公司控制上海浦东滨江开发建设投资有限公司母公司的联营企业上海浦江世博资产经营管理有限公司同受母公司控制上海尚淦实业有限公司同受母公司控制上海申地生态集团有限公司母公司的合营企业上海申江资产经营管理有限公司同受母公司控制上海申养康复医院有限公司母公司的联营企业

6-1-128中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系上海申养养老服务有限公司母公司的联营企业上海晟居实业有限公司同受母公司控制上海世博城市最佳实践区商务有限公司同受母公司控制

上海世博发展（集团）有限公司同受母公司控制上海世博土地控股有限公司同受母公司控制上海世博文化公园建设管理有限公司同受母公司控制上海市黄浦江码头岸线建设管理有限公司同受母公司控制上海市滩涂生态发展有限公司同受母公司控制上海市外事用房经营有限公司同受母公司控制上海市住房置业融资担保有限公司同受母公司控制

上海新长宁（集团）有限公司子公司的少数股东上海馨安置业有限公司同受母公司控制上海杨浦滨江投资开发有限公司孙公司的少数股东上海杨浦城市更新建设发展有限公司母公司的合营企业上海瀛程置业有限公司同受母公司控制上海中星城际置业有限公司同受母公司控制上海中星虹达置业有限公司同受母公司控制上海周馨置业有限公司同受母公司控制上海住保悦程置业有限公司同受母公司控制台湾旭宝投资股份有限公司孙公司的少数股东无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司孙公司的少数股东

(五)关联交易情况

1、购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表关联方关联交易内容本期金额上期金额

上海建实财务监理有限公司财务监理118016.031638322.43

上海地产乡悦建设发展有限公司会务活动6881.64

上海地产园林发展有限公司园林工程12145547.70684306.15

上海杨浦滨江投资开发有限公司接受劳务1198753.611103380.31

上海地产养老产业投资有限公司购买商品30833.00

上海地产酒店管理有限公司接受劳务365601.80

上海世博文化公园建设管理有限公司购买商品3902.12

6-1-129中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

出售商品/提供劳务情况表关联方关联交易内容本期金额上期金额

上海地产（集团）有限公司及其关联方物业管理等58092411.1538004573.42

上海地产养老产业投资有限公司提供劳务87290.57

土地看管、工

上海富渱滨江开发建设投资有限公司740439.08743494.57程

上海地产馨越置业有限公司提供劳务14773.59104401.88

上海地产（集团）有限公司地块管理费131380.18366680.25

上海地产（集团）有限公司土地看管3621876.467903990.51

上海地产（集团）有限公司代建费3253301.90

上海地产（集团）有限公司方舱服务费94728752.73

上海虹城房地产有限公司提供劳务389690.50

上海周馨置业有限公司提供劳务212373.58

上海鼎保置业有限公司物业管理费5109050.529615787.55

上海侨建重联企业发展有限公司提供劳务161377.36161377.36

上海住保悦程置业有限公司保安服务232722.60

上海黄浦江东岸开发投资有限公司土地看管4825584.803537735.76

上海富禄房地产开发有限公司土地看管231336.00231313.80

上海富今房地产开发有限公司土地看管14858.47704628.03

上海地产乐养企业管理有限公司地块管理费261871.70

上海房地产经营（集团）有限公司地块管理费628301.88

上海地产星侨置业有限公司资产处置3077.25上海虹桥经济技术开发区联合发展有限

代建费11320754.72公司

上海环通建设开发有限公司代建费1355616.251886792.45上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有

提供劳务208272.75限公司

上海房地（集团）有限公司提供劳务815117.71

上海馨安置业有限公司提供劳务432075.47

上海百姓装潢有限公司提供劳务7075.47

上海房屋置换股份有限公司提供劳务2201.00

上海淞泽置业有限公司代建费及营销42521087.07

6-1-130中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注关联方关联交易内容本期金额上期金额管理费

2、关联租赁情况

本公司作为出租方：

承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

上海虹城房地产有限公司房屋租赁118369.52

上海春日置业有限公司房屋租赁1466840.371444194.48

上海中星城际置业有限公司房屋租赁54926698.9469009523.89上海好饰家建材园艺超市有

房屋租赁16402607.6824066352.19限公司

上海地产酒店管理有限公司房屋租赁3302752.283302752.28

上海地产园林发展有限公司房屋租赁95238.0995238.09

上海康健加油有限公司房屋租赁676190.47619047.62

上海房屋置换股份有限公司房屋租赁18977.13

6-1-131中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

本公司作为承租方：

本期金额上期金额租赁资产简化处理的短期租赁未纳入租赁负债计简化处理的短期租赁未纳入租赁负债计出租方名称承担的租赁负增加的使用权承担的租赁负增加的使用种类和低价值资产租赁的量的可变租赁付款支付的租金和低价值资产租赁的量的可变租赁付款支付的租金债利息支出资产债利息支出权资产租金费用额租金费用额上海闵行联合

房屋租赁3521280.17142518.5539319029.52发展有限公司上海地产馨越

房屋租赁67284.00置业有限公司上海地产（集房屋租赁15396375.041390018.9310125835.0716952565.082095555.3052545724.77

团）有限公司上海地产资产

房屋租赁76570.0041610.0055480.0048545.00经营有限公司

6-1-132中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

3、关联担保情况

担保是否担保金额期末担保余额担保起始担保到期担保方被担保方借款单位或事项已经履行（万元）（万元）日日完毕上海地产（集中华企业股上海洋泾不动产债权

312300.00312777.132021/8/302026/8/30否

团）有限公司份有限公司投资计划一期31.23亿上海地产（集中华企业股上海洋泾不动产债权

61200.0061293.502021/8/312026/8/31否

团）有限公司份有限公司投资计划二期6.12亿上海地产（集中华企业股

19中企01315000.00322857.402019/6/52024/6/5否

团）有限公司份有限公司上海地产（集中华企业股

19中企02152000.00152709.222019/11/142024/11/14否

团）有限公司份有限公司上海地产（集中华企业股

21中企01308700.00314429.122021/6/152026/6/15否

团）有限公司份有限公司

4、关联方资金拆借

（1）以其他形式向关联方拆入资金拆入方拆出方期初余额本期增加本期减少期末余额本期结算利率无锡市滨湖城市无锡中城置

投资发展有限责93006222.3793006222.37无息业有限公司任公司中华企业股上海国际汽车城

104200000.00104200000.00无息

份有限公司置业有限公司上海申阳滨上海杨浦滨江投

江投资开发78582442.308852268.7887434711.085.83%、6%资开发有限公司有限公司上海中星上海国际汽车城（集团）有104200000.00104200000.00无息置业有限公司限公司

6-1-133中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

（2）以其他形式向关联方拆出资金本期利息拆入方拆出方期初余额本期增加本期减少期末余额含税收入本期结算利率（万元）大华（集团）上海凯峰房地产开股东按持股比

639149380.82197569558.36235025393.15601693546.03756.96

有限公司发有限公司例有息拆借股东按持股比上海融绿睿江上海富源滨江开发例无息拆借及

123385316.9047000000.0076385316.90

置业有限公司有限公司向股东出售房屋补差款上海瀛利置业上海瀛翔投资咨询股东按持股比

150000000.00150000000.00

有限公司有限公司例无息拆借上海北方城市上海星舜置业有限股东按持股比

发展投资有限2457222.002457222.00公司例无息拆借公司上海淞泽置业中华企业股份有限股东按持股比

5698078829.99272837714.831465100000.004505816544.8227283.77

有限公司公司例有息拆借上海保锦润房中华企业股份有限股东按持股比

503010747.42503010747.42741.49

地产有限公司公司例有息拆借

（3）向上海春日置业有限公司提供的财务资助资金拆入单资金拆出单拆入金额期末余额借款利率本期含税利息起始日到期日位位（万元）（万元）（年）收入（万元）上海春日置上海中星（集

3453.504.90%2018/3/72022/11/11143.84业有限公司团）有限公司上海春日置上海中星（集

8400.006.00%2021/12/172022/11/11439.60业有限公司团）有限公司上海春日置上海中星（集

1300.004.90%2018/3/92022/11/1155.56业有限公司团）有限公司上海春日置上海中星（集

92500.006.00%2021/6/12022/11/114776.41业有限公司团）有限公司上海春日置上海中星（集

114000.006.00%2021/6/12022/11/115966.00业有限公司团）有限公司

6-1-134中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注资金拆入单资金拆出单拆入金额期末余额借款利率本期含税利息起始日到期日位位（万元）（万元）（年）收入（万元）上海春日置上海中星（集

1400.006.00%2021/6/192022/11/1173.27业有限公司团）有限公司上海春日置上海中星（集

110000.006.00%2021/8/82022/11/115756.67业有限公司团）有限公司

5、关键管理人员薪酬

项目本期金额上期金额

关键管理人员薪酬754.77878.78

6、其他重要的关联交易

2022年12月，本公司和上海淞泽置业有限公司签订建设工程委托管理合同、营销全过程管理委托合同，其中项目代建费用约2.01亿元，营销管理费约0.83亿元。截至2022年12月31日，本公司确认项目代建费收入0.25亿元，营销管理费收入0.18亿元。

(六)关联方应收应付款项

1、应收项目

期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款

上海城方城闵公寓管理有限公司3184199.5148600.00上海城方租赁住房运营管理有限公

384336.29535797.60

司

上海城市更新建设发展有限公司94890.85

上海晟居实业有限公司753.003305.60

上海地产（集团）有限公司55985627.6615044907.23

上海地产酒店管理有限公司8659025.907514802.78上海地产三林滨江生态建设有限公

2350748.352700.00

司

上海地产养老产业投资有限公司2523.40

上海地产资产经营有限公司355924.44355924.44

6-1-135中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

上海鼎保置业有限公司710916.05

上海房地（集团）有限公司26378.20

上海房地产经营（集团）有限公司162376.6726977.24上海富渱滨江开发建设投资有限公

449368.92397290.94

司

上海富今房地产开发有限公司269972.65

上海富禄房地产开发有限公司289170.0057834.00上海虹口城市更新建设发展有限公

305232.63153475.43

司上海虹桥经济技术开发区联合发展

12000000.00

有限公司

上海环通建设开发有限公司2988512.701008222.54上海黄浦城市更新建设发展有限公

213548.7353138.37

司

上海黄浦江东岸开发投资有限公司3875343.681426886.79

上海金岸企业发展有限公司298868.25

上海康长商务服务有限公司196.30上海浦东滨江开发建设投资有限公

3883819.121187943.00

司上海浦江世博资产经营管理有限公

6367.40

司

上海申江资产经营管理有限公司4663.105725.70

上海申养康复医院有限公司64945.03

上海申养养老服务有限公司2044780.00780637.96上海世博城市最佳实践区商务有限

904153.86909016.07

公司

上海世博土地控股有限公司5089307.832805355.34上海世博文化公园建设管理有限公

204.50359366.46

司上海市黄浦江码头岸线建设管理有

219377.92

限公司

6-1-136中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

上海市外事用房经营有限公司942.70447.00上海杨浦城市更新建设发展有限公

91520.8891992.57

司

上海中星虹达置业有限公司928.504409.00

上海住保悦程置业有限公司232722.60232722.60

上海地产北虹桥开发建设有限公司15828.11上海地产城市更新数字科技有限公

140843.99

司

上海地产龙阳置业发展有限公司54832.50

上海地产农业投资发展有限公司22911.10

上海地产馨越置业有限公司54673.50

上海地产住房保障有限公司216000.00

上海地产住房发展有限公司818024.63

上海华辕实业有限公司43.60

上海尚淦实业有限公司353059.63

上海申地生态集团有限公司18148324.00

上海世博发展（集团）有限公司43588.08

上海市滩涂生态发展有限公司42304.40

上海市住房置业融资担保有限公司5347.20

上海淞泽置业有限公司66329642.60

上海中星城际置业有限公司9028205.60其他应收款大华（集团）有限公司601693546.03639149380.82

上海北方城市发展投资有限公司2457222.002457222.00

上海地产（集团）有限公司25888209.0327779079.78

上海地产北虹桥企业发展有限公司573681.96559619.96上海地产酒店管理有限公司昆山熵

29106.90

煜假日酒店分公司

上海地产农业投资发展有限公司14508.0014508.00

上海地产馨越置业有限公司7456877.3115916945.30

上海地产养老产业投资有限公司2393.12

6-1-137中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

上海地产住房保障有限公司1967264.145501305.17

上海地产住房发展有限公司480.00

上海地产资产经营有限公司22691.4175236.15

上海房地（集团）有限公司3044.95

上海房地产经营（集团）有限公司1320.761320.76

上海融绿睿江置业有限公司76385316.90123385316.90上海世博城市最佳实践区商务有限

1100000.00500000.00

公司

上海世博土地控股有限公司84230.00

上海市滩涂生态发展有限公司46120.4051977.90

上海淞泽置业有限公司128286.00

上海瀛程置业有限公司8837649.5723598224.89

上海瀛利置业有限公司150000000.00150000000.00合同资产

上海地产（集团）有限公司1461471.001461471.00

上海地产馨越置业有限公司99000.00

马鞍山市金申置业发展有限公司458000.00其他非流动资产

上海春日置业有限公司4461491034.92

上海淞泽置业有限公司4505816544.825698078829.99

上海保锦润房地产有限公司503010747.42

2、应付项目

项目名称关联方期末账面余额上年年末账面余额应付账款

上海玻机智能幕墙股份有限公司120567.79120567.79

上海地产农业投资发展有限公司146474.65146474.65

上海地产园林发展有限公司7842664.923808890.47

上海地产（集团）有限公司2037138.48

上海地产资产经营有限公司54473.006935.00

6-1-138中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目名称关联方期末账面余额上年年末账面余额

上海虹联绿化工程有限公司380199.3037465.49

上海建实财务监理有限公司1139121.381751324.71

上海百姓装潢有限公司91140.07

上海地产酒店管理有限公司350799.02

上海世博文化公园建设管理有限公司819.00预收款项

上海闵虹投资有限公司428719.27

上海地产龙阳建设开发有限公司52325.3852325.38其他应付款

上海融绿睿江置业有限公司23850256.3823850256.38

上海地产（集团）有限公司115873586.63106408888.18

上海地产酒店管理有限公司15000.00

上海地产闵虹（集团）有限公司650000.00650000.00

上海地产农业投资发展有限公司24037.8435895.84

上海地产资产经营有限公司41.0321.00

华润置地（上海）有限公司32438078.17

上海房屋置换股份有限公司6642.396642.39

上海国际汽车城置业有限公司208400000.00208400000.00

上海金岸企业发展有限公司10471.66

上海利昊物业管理有限公司2045574.002045574.00

上海申江资产经营管理有限公司90521.3690521.36

上海杨浦滨江投资开发有限公司88633464.6978582442.30无锡市滨湖城市投资发展有限责任公

93006222.3793006222.37

司租赁负债

上海地产（集团）有限公司8359240.4224991991.67

上海闵行联合发展有限公司28909534.35一年内到期的非流动负债

上海地产（集团）有限公司12070849.3114096476.40

上海闵行联合发展有限公司7321481.45应付股利

6-1-139中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目名称关联方期末账面余额上年年末账面余额

上海地产（集团）有限公司120000000.002500000.00上海融绿睿江置业有限公司

台湾旭宝投资股份有限公司135579.99135579.99日本国万胜株式会社58105.7158105.71大华（集团）有限公司4750000.00

上海新长宁（集团）有限公司39625000.00

十一、承诺及或有事项

(一)重要承诺事项

1、抵押事项借款余额（万抵押物账面价值抵押期限抵押物类别抵押物名称元）（万元）

位于滨江大道469、473、477、481、485、

37697.002022/11/152037/9/21投资性房地产489、493、503、507、511号，499弄1-1594080.16

（单）、18、20号的房屋

116700.002018/9/292032/9/21投资性房地产上海市虹桥路1438号1幢地下1、1-7层0168317.24

263369.102021/6/22042/1/31投资性房地产虹桥路1438号1幢302室等92405.67

上海市浦东新区 E8 单元 E17-4 地块商办项

34286.002018/12/282024/1/13存货108969.07

目土地使用权及在建工程上海市新江湾城街道446街坊1丘土地使用

42864.002020/12/302025/11/19存货463044.95

权及在建工程

上海市杨树浦路1366号101、201、3-20层、

70359.612020/8/72032/8/6投资性房地产安浦路630号全幢、1366号_2地下1-2层汽128010.81

车库

上海市车站南路330弄2、6号；车站南路9200.002013/5/312025/5/30投资性房地产332-398号（除车站南路330弄2、6号夹层13402.30自行车库）

22000.002014/12/242023/12/20投资性房地产上海市中星铂尔曼大酒店96478.74

9000.002016/5/302024/6/21投资性房地产上海市江宁路167号新城大厦7106.08

175000.002017/12/192041/12/17投资性房地产上海市“中星城”项目商业及办公楼部分房产82052.55

17500.002020/12/282030/12/27投资性房地产中星大厦人民路833号3624.76

2、质押事项

6-1-140中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

被质押权权利凭证及其他有关证书（明）出质人质押物利的名称编号

在特定期间，古北集团运营古北国际财富中心上海古北取得的一切租金收入、逾期缴纳滞纳金（如《房地产权证》【沪房地长字

应收租金（集团）有有）、违约金（如有）。损害赔偿金（如有）

（2013）第003910号】限公司以及古北集团有权收取的其他与租金收入相

关的款项，但需依约扣除运营税费等。

中华企业股中华企业股份有限公司持有上海淞泽置业有股权权利质押合同

份有限公司限公司49%的股权。

3、担保事项

相关担保承诺事项详见本附注“十、（五）、3关联担保情况”相应内容。

4、商品房销售阶段性连带担保责任

因各地政策不同，本公司下属项目公司为购买其开发楼盘向银行申请个人住房贷款、住房公积金委托贷款、住房公积金贴息贷款的房屋承购人提供了阶段性连带保证责任。截至2022年12月31日，本公司对外应承担的阶段性担保额为37.19亿元。

(二)或有事项资产负债表日存在的重要或有事项

（1）本公司孙公司中星（扬州）置业有限公司（以下简称“扬州置业”）已就总包

合同提请仲裁，提请解除合同，截至2023年3月28日，尚未有仲裁结果。

（2）2022年6月，上海环江投资发展有限公司（以下简称“环江投资”）因和小业主

的商品房预售合同产生纠纷，对方向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求支付房屋所有权证延期办理的违约金。2022年10月，上海市浦东新区人民法院做出一审判决，判决环江投资于判决生效日十日内向原告支付违约金。环江投资提出上诉，2023年2月13日，上海市第一中级人民法院做出二审判决，结合环江投资迟延履约的天数及小业主的实际损失等因素，对违约金予以酌情调整，判决环江投资于判决生效日十日内向原告支付相应违约金。环江投资已向上海市高级人民法院提起再审申诉，截至2023年3月28日，尚未有申诉结果。

（3）上海古北朝旭房地产发展有限公司（以下简称“古北朝旭”）因到期无法偿还上

海银行股份有限公司白玉支行（以下简称“上海银行白玉支行”）债务，上海银行白玉支行向上海市黄浦区人民法院提起诉讼，请求古北朝旭股东在未出资或抽逃出资

6-1-141中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

本息范围内承担补充赔偿责任。2022年8月，上海市黄浦区人民法院作出一审判决，判决上海古北（集团）有限公司在判决生效之日起三日内，按照对古北朝旭未出资的本息范围内承担补充赔偿责任。上海古北（集团）有限公司已向上海市第二中级人民法院提起上诉，截至2023年3月28日，尚未有上诉结果。

（4）本公司的孙公司中星（镇江）置业有限公司（以下简称“镇江置业”），因项目

总包江苏南通六建建设集团有限公司（以下简称“南通六建”）破产，被申请人河南省恒昌防水防腐有限公司镇江润州分公司、刘德平分别向镇江市润州区人民法院提起诉讼，申请财产保全。2022年，镇江市润州区人民法院做出民事裁定，裁定冻结镇江置业相应财产，已冻结镇江置业银行存款3197.23万元。本案已追加南通六建

作为第三人参与诉讼并由江苏省如皋市人民法院管辖，截至2023年3月28日，江苏省如皋市人民法院尚未做出判决。

除上述重大诉讼仲裁事项外，截至2022年12月31日，在日常业务过程中，本公司及下属个别子公司作为某些诉讼事项中的被告和仲裁申请中的被申请人，也作为某些诉讼事项的原告和仲裁申请的申请人。尽管无法确定这些或有事项的结果，本公司管理层预计不会对本公司的财务状况构成重大影响。

十二、资产负债表日后事项

(一)重要的非调整事项

1、2023年3月27日，经本公司第十届董事会第二十一次临时会议审议通过，以现

金28402.381477万元购买上海世博土地控股有限公司持有的上海淞泽置业有限公

司2%的股权及对应债权。

2、2023年2月，本公司收到中国银行间市场交易协会出具的《接受注册通知书》（中市协注〔2023〕MTN134 号），同意公司向专业投资者公开发行面值总额不超过 22亿元中期票据。截至2023年3月28日，本公司已完成注册，共发行22亿元，票面利率为3.82%，票据期限为3年。

(二)利润分配情况

2023年3月28日，本公司第十届董事会第十一次会议审议通过公司2022年度利润

分配预案：公司2022年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本扣除届时回购

专户上已回购股份后的股份余额为基数分配利润，拟以未分配利润向全体股东每10股派发现金红利人民币0.02元（含税）。截至2022年12月31日，公司总股本为

6096135252股，扣除截至目前已累计回购49999921股股份以此计算合计拟派发

现金红利12092270.66元（含税）。

本次利润分配不进行送股及资本公积金转增股本。

6-1-142中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

在实施权益分派的股权登记日前公司总股本或回购专用账户中的股份发生变动的，拟维持每股分配比例不变。

本议案尚需提交公司股东大会审议。

十三、其他重要事项

(一)前期会计差错更正本报告期未发生采用追溯调整法和未来适用法的前期会计差错更正事项。

(二)其他对投资者决策有影响的重要事项

1、2022年 9月 27日，本公司以竞价方式成功取得上海市松江区广富林街道 SJC10004

单元2街区3-4、6-2、7-10号地块的国有建设用地使用权，成交总价为人民币681442万元，该地块出让面积250427.12平米；2022年9月23日，本公司与上海保利建锦城市发展有限公司，以联合竞拍方式取得上海市宝山区顾村大型居住社区BSP0-0104单元 414-02、415-01地块国有建设用地使用权，成交总价为人民币 190284万元，该地块出让面积79284.80平米；其中本公司权益比例为49%，上海保利建锦城市发展有限公司为51%。

2、2022年本公司母公司上海（地产）有限公司将其持有的本公司股份229890000

股无偿划转至上海国盛（集团）有限公司，截至2022年底，上述股份已完成过户登记。本次无偿划转后，上海国盛（集团）有限公司占本公司总股本3.77%，上海（地产）有限公司占本公司总股本64.67%。

3、2022年11月，本公司子公司上海中星（集团）有限公司通过上海联合产权交易

所公开挂牌转让所持有的上海春日置业有限公司50%股权及部分债权。2022年12月23日，上海虹甬企业管理有限公司以5.20亿元摘牌。截至2022年12月31日，上海中星（集团）有限公司已收到全部款项并完成交割。

十四、母公司财务报表主要项目注释

(一)应收账款

1、应收账款按账龄披露

账龄期末余额上年年末余额

1年以内79974169.8715682881.59

1至2年2266500.481240160.38

2至3年

3至4年

4至5年

6-1-143中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注账龄期末余额上年年末余额

5年以上716050.00716050.00

小计82956720.3517639091.97

减：坏账准备938763.63742615.41

合计82017956.7216896476.56

6-1-144中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

2、应收账款按坏账计提方法分类披露

期末余额上年年末余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值比例计提比账面价值金额金额金额金额

（%）例（%）（%）例（%）

按单项计提坏账准备384406.000.46384406.00100.00384406.002.18384406.00100.00

按组合计提坏账准备82572314.3599.54554357.630.6782017956.7217254685.9797.82358209.412.0816896476.56

合计82956720.35100.00938763.6382017956.7217639091.97100.00742615.4116896476.56

6-1-145中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

按单项计提坏账准备：

期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

刘淑梅190000.00190000.00100.00无法收回

盛林110000.00110000.00100.00无法收回

张震70000.0070000.00100.00无法收回

董艳14406.0014406.00100.00无法收回

合计384406.00384406.00

组合计提项目：

期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

信用风险特征组合82572314.35554357.630.67

合计82572314.35554357.63

3、本期计提、转回或收回的坏账准备情况

本期变动金额类别上年年末余额期末余额计提收回或转回转销或核销应收账款坏

742615.41196148.22938763.63

账准备

合计742615.41196148.22938763.63

4、按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

期末余额单位名称占应收账款合应收账款坏账准备

计数的比例(%)

上海淞泽置业有限公司66320636.2579.95

诚通混改私募基金管理有限公司4710224.435.6847102.24

梦想爱家（上海）商业管理有限公司4154761.795.0141547.62中星（昆山）城际置业有限公司2266500.482.73

上海中企物业管理有限公司1800000.002.1772000.00

合计79252122.9595.54160649.86

6-1-146中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

(二)其他应收款项目期末余额上年年末余额

应收股利31517.981205225000.00

其他应收款项11930026730.437922627648.53

合计11930058248.419127852648.53

1、应收股利

应收股利明细项目（或被投资单位）期末余额上年年末余额

上海中星（集团）有限公司899000000.00

上海凯峰房地产开发有限公司17750000.00

上海南郊中华园房地产开发有限公司31517.98

上海瀛浦置业有限公司11100000.00

上海古北（集团）有限公司277375000.00

合计31517.981205225000.00

2、其他应收款项

（1）按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内8237881193.603802265195.48

1至2年909917066.432413719163.28

2至3年1649446543.081123201300.49

3至4年559005374.1154484296.02

4至5年44831849.07149183958.25

5年以上538793861.49389634303.24

小计11939875887.787932488216.76

减：坏账准备9849157.359860568.23

合计11930026730.437922627648.53

6-1-147中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

（2）按坏账计提方法分类披露期末余额上年年末余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值比例计提比账面价值金额金额金额金额

（%）例（%）（%）例（%）按信用风险特

11939875887.78100.009849157.350.0811930026730.437932488216.76100.009860568.230.127922627648.53

征组合计提

合计11939875887.78100.009849157.3511930026730.437932488216.76100.009860568.237922627648.53

6-1-148中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

（3）坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预坏账准备未来12个月预合计

期信用损失(未期信用损失(已期信用损失

发生信用减值)发生信用减值)

上年年末余额992.119859576.129860568.23上年年末余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-992.11-10418.77-11410.88本期转回本期转销本期核销其他变动

期末余额9849157.359849157.35

其他应收款项账面余额变动如下：

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预账面余额未来12个月预期合计

期信用损失(未期信用损失(已信用损失

发生信用减值)发生信用减值)

上年年末余额7922303976.4710184240.297932488216.76上年年末余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期新增4007169115.05218555.974007387671.02本期终止确认其他变动

期末余额11929473091.5210402796.2611939875887.78

（4）本期计提、转回或收回的坏账准备情况

6-1-149中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注本期变动金额类别上年年末余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他应收款坏

9860568.23-11410.889849157.35

账准备

合计9860568.23-11410.889849157.35

（5）按款项性质分类情况款项性质期末账面余额上年年末账面余额

备用金5000.00

押金、保证金9232000.009243000.00

代垫、暂付款154363.22876536.86

往来款11929607371.927922107549.21

其他882152.64256130.69

合计11939875887.787932488216.76

（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况占其他应收款项坏账准备单位名称款项性质期末余额账龄期末余额合计数期末余额

的比例(%)上海沣钻房地产开发有限

往来款6814503332.001年以内57.07公司上海环江投资发展有限公

往来款2153000000.001年以内、1-2年18.03司

上海润钻置业有限公司往来款1453080000.002-3年、3-4年12.17洵钻（南通）置业有限公司往来款667230000.002-3年5.59

1年以内、1-2年、江阴中企誉德房地产有限

往来款605668525.052-3年、3-4年、4-55.07公司

年、5年以上

合计11693481857.0597.93

6-1-150中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

(三)长期股权投资期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资13168546287.071273500000.0011895046287.0713221346287.071273500000.0011947846287.07

对联营、合营企业投资2943703383.652943703383.651078233841.651078233841.65

合计16112249670.721273500000.0014838749670.7214299580128.721273500000.0013026080128.72

1、对子公司投资

本期计提被投资单位上年年末余额本期增加本期减少期末余额减值准备期末余额减值准备

上海古北（集团）有限公司426767625.00426767625.00

上海原经房地产（集团）有限

265584288.81265584288.81

公司苏州工业园区中华企业房地产

378000000.00378000000.00

开发有限公司

上海鼎达房地产有限公司54070404.0054070404.00上海南郊中华园房地产开发有

352800000.00352800000.00

限公司上海中鸿置业房地产开发有限

33472400.0033472400.00

公司

6-1-151中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注本期计提被投资单位上年年末余额本期增加本期减少期末余额减值准备期末余额减值准备

上海顺驰置业有限公司654562880.84654562880.84杭州中华企业房地产发展有限

800000000.00800000000.00747200000.00

公司

江阴中企誉德房产开发公司207800000.00207800000.00207800000.00

上海瀛茸置业有限公司540000000.00540000000.00121500000.00苏州中华园房地产开发有限公

480000000.00480000000.00197000000.00

司

中企汇锦投资有限公司600000000.00600000000.00

上海新弘生态农业有限公司10000000.0010000000.00

上海凯峰房地产开发有限公司537729318.21537729318.21上海房地集团物业服务有限公

6660877.176660877.17

司

上海中星（集团）有限公司7817698493.047817698493.04

上海润钻置业有限公司1000000.001000000.00洵钻（南通）置业有限公司5000000.005000000.00

上海城佳经济发展有限公司50200000.0050200000.00

上海沣钻房地产开发有限公司300000000.00300000000.00

合计13221346287.07300000000.00352800000.0013168546287.071273500000.00

6-1-152中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

2、对联营、合营企业投资

本期增减变动减值准备被投资单位上年年末余额权益法下确认其他综合收其他权宣告发放现金计提减值期末余额追加投资减少投资其他期末余额的投资损益益调整益变动股利或利润准备

1．合营企业

上海淞泽置业有限公

785287899.061465100000.00-163132811.822087255087.24

司上海保锦润房地产有

470400000.00-3647482.07466752517.93

限公司

小计785287899.061935500000.00-166780293.892554007605.17

2．联营企业

上海瀛浦置业有限公

159789306.08-4449668.62155339637.46

司上海国际汽车城置业

133156636.51101199504.51234356141.02

有限公司

小计292945942.5996749835.89389695778.48

合计1078233841.651935500000.00-70030458.002943703383.65

6-1-153中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注

(四)营业收入和营业成本营业收入和营业成本情况本期金额上期金额项目收入成本收入成本

主营业务53035708.1143661246.1219800976.4824753106.88

其他业务67676252.501308834.2113301886.74-311398.74

合计120711960.6144970080.3333102863.2224441708.14

(五)投资收益项目本期金额上期金额

成本法核算的长期股权投资收益852000000.001194125000.00

权益法核算的长期股权投资收益-70030458.00-23556642.24

处置长期股权投资产生的投资收益74671640.54-406435.80

交易性金融资产在持有期间的投资收益1365000.001137500.00

合计858006182.541171299421.96

十五、补充资料

(一)当期非经常性损益明细表项目金额说明

非流动资产处置损益767627376.30

越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除36409550.94

外）

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费168025331.57

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益非货币性资产交换损益委托他人投资或管理资产的损益

6-1-154中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注项目金额说明

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备债务重组损益

企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益

与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-4183643.25除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损

-12892543.36益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益

单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回对外委托贷款取得的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益

根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出14294678.87其他符合非经常性损益定义的损益项目

小计969280751.07

所得税影响额-124453595.27

少数股东权益影响额（税后）-11452328.44

合计833374827.36

6-1-155中华企业股份有限公司

二○二二年度财务报表附注净资产收益率及每股收益

加权平均净资产收每股收益（元）报告期利润益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润0.150.0040.004扣除非经常性损益后归属于公司普通

-5.27-0.13-0.13股股东的净利润中华企业股份有限公司

二〇二三年三月二十八

6-1-1566-1-1576-1-1586-1-1596-1-160