中华企业股份有限公司

审计报告及财务报表

二○二一年度中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

根据2019年5月21日公司股东大会决议，公司以2018年末总股本5080112710.00股计算，以资本公积金转增股本方式向全体股东每10股转增2股，共计转增

1016022542.00股，完成后公司的总股本为6096135252.00股。

截至2021年12月31日，本公司注册资本为6096135252.00元，累计发行股本总数6096135252.00股。公司注册地：上海市华山路2号，总部地址及办公地址：上海市浦东新区浦明路1388号。本公司主要经营活动为：商品房设计、建造、买卖、租赁。本公司的母公司为上海地产（集团）有限公司，本公司的实际控制人为上海地产（集团）有限公司。

本财务报表业经公司董事会于2022年3月23日批准报出。

(二)合并财务报表范围

截至2021年12月31日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：

1杭州中华企业房地产发展有限公司

2江阴中企誉德房地产有限公司

3上海鼎达房地产有限公司

4上海中鸿置业有限公司

5上海南郊中华园房地产开发有限公司

6苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司

7苏州中华园房地产开发有限公司

8上海城佳经济发展有限公司

9上海金樱览胜商业资产管理有限公司

10上海江森房屋设备有限公司

11上海瀛浦置业有限公司

12上海瀛茸置业有限公司

13上海瀛翔投资咨询有限公司

14上海古北房产租赁有限公司

15上海古北物业管理有限公司

16上海古北新虹劳务服务有限公司

17上海古北劳动服务有限公司

18苏州洞庭房地产发展有限公司

19上海古北顾村置业有限公司

20上海浦东古北置业有限公司

21江阴金安置业有限公司

财务报表附注第2页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

22上海新古北物业管理有限公司

23上海古北朱家角置业有限公司

24无锡中城置业有限公司

25无锡中城誉品置业有限公司

26上海新弘生态农业有限公司

27中企汇锦投资有限公司

28上海房地集团物业服务有限公司

29上海地产古北安亭置业有限公司

30上海原经房地产（集团）有限公司

31上海顺驰置业有限公司

32上海凯峰房地产开发有限公司

33上海古北（集团）有限公司

34上海杉野置业有限公司

35古北集团香港有限公司

36上海中星（集团）有限公司

37无锡申锡房地产实业有限公司

38上海旗捷置业有限公司

39上海中星集团昆山置业有限公司

40上海中星集团中星房地产营销有限公司

41上海中星集团实业有限公司

42上海中星广告装潢有限公司

43上海中星集团新城房产有限公司

44上海闵润置业有限公司

45上海全策房地产有限公司

46上海龙宁房地产开发有限公司

47上海中星集团申城物业有限公司

48上海新城物业有限公司

49上海良城物业管理有限公司

50上海中星集团怡城实业有限公司

51上海中星集团振城不动产经营有限公司

52上海中大股份有限公司

53中星（扬州）置业有限公司

54中星（昆山）城际置业有限公司

财务报表附注第3页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

55上海星舜置业有限公司

56中星（安徽）置业有限公司

57吉林市海上置业有限公司

58中星（镇江）置业有限公司

59上海馨亭置业有限公司

60上海富源滨江开发有限公司

61上海富鸣滨江开发建设投资有限公司

62上海申江怡德投资经营管理有限公司

63上海怡德明华物业管理有限公司

64上海环江投资发展有限公司

65上海申阳滨江投资开发有限公司

66上海金丰易居房地产顾问有限公司

67上海地产馨逸置业有限公司

68上海润钻置业有限公司

69上海润钻房地产开发有限公司

70洵钻（南通）置业有限公司

71上海洵钻房地产开发有限公司

本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更”。

二、财务报表的编制基础

(一)编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第

15号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。

(二)持续经营公司不存在可能导致对公司自报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

三、重要会计政策及会计估计以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估财务报表附注第4页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注计。详见本附注“三、（二十五）收入”、“五、（四十）营业收入和营业成本”。

(一)遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2021年12月31日的合并及母公司财务状况以及2021年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

(二)会计期间自公历1月1日起至12月31日止为一个会计年度。

(三)营业周期本公司营业周期为12个月。

(四)记账本位币本公司采用人民币为记账本位币。

(五)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付

出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。

为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性

证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

(六)合并财务报表的编制方法

1、合并范围

财务报表附注第5页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

2、合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在

合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

（1）增加子公司或业务

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净

资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

（2）处置子公司

*一般处理方法财务报表附注第6页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

*分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有

该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

（3）购买子公司少数股权因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公

司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续

计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

(七)合营安排分类及共同经营会计处理方法合营安排分为共同经营和合营企业。

财务报表附注第7页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“三、（十四）长期股权投资”。

(八)现金及现金等价物的确定标准现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

(九)外币业务和外币报表折算

1、外币业务

外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。

资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。

2、外币财务报表的折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。

处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。

(十)金融工具

本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。

1、金融工具的分类

根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资财务报表附注第8页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期

损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

－业务模式是以收取合同现金流量为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期

损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融负债：

1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。

2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对

金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。

3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

2、金融工具的确认依据和计量方法

（1）以摊余成本计量的金融资产财务报表附注第9页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收

款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；

不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成

分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收

款项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他

权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生

金融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生

金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

（6）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、

长期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

财务报表附注第10页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

3、金融资产终止确认和金融资产转移

满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：

－收取金融资产现金流量的合同权利终止；

－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。

发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。

公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）所转移金融资产的账面价值；

（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额

（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）终止确认部分的账面价值；

（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

4、金融负债终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

财务报表附注第11页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

6、金融资产减值的测试方法及会计处理方法

本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且

其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等的预期信用损失进行估计。

本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依

据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的

信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发

生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

财务报表附注第12页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融资产计提减值准备。

对于由《企业会计准则第14号——收入》(2017)规范的交易形成的应收款项

和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。

(十一)存货

1、存货的分类和成本

存货分类为：开发成本、开发产品、库存商品、原材料、周转材料、消耗性生物资产等。

2、发出存货的计价方法

（1）存货发出时按加权平均法或个别认定法计价；

（2）开发产品按单项实际成本计算确定；

（3）开发成本由开发产品完工前的各项支出构成，按实际发出的成本计价，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程

费、公共设施配套费、开发间接费用、借款费用及其他费用等。当商品房实现对外销售，而建造成本尚未取得完整的工程审价资料时，根据实际已发生成本和预算暂估成本确定预估的单位面积成本结转销售成本。

3、不同类别存货可变现净值的确定依据

资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用

和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持财务报表附注第13页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

4、存货的盘存制度

采用永续盘存制。

5、低值易耗品和包装物的摊销方法

（1）低值易耗品采用一次转销法。

（2）包装物采用一次转销法。

(十二)合同资产

1、合同资产的确认方法及标准

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

2、合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“（十）6、金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。

(十三)持有待售

主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动

资产或处置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。

本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：

（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。

划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值财务报表附注第14页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

(十四)长期股权投资

1、共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。

重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

2、初始投资成本的确定

（1）企业合并形成的长期股权投资

对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。

（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

3、后续计量及损益确认方法

（1）成本法核算的长期股权投资财务报表附注第15页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

（2）权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资

产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所

有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。

公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例

计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。

公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的

长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

（3）长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同

的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。

因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用财务报表附注第16页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产

或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应得长期股权投资账面价

值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转人丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。

(十五)投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。

与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。

(十六)固定资产

1、固定资产的确认和初始计量

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

财务报表附注第17页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；

所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

2、折旧方法

固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。

各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）

房屋及建筑物直线法5-500－1020－1.80

专用设备直线法3-103－1032.33－9.00

运输设备直线法3-103－1032.33－9.00

通用设备直线法1-150－10100.00－6.00

固定资产装修费直线法2-1050.00－10.00

3、固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

(十七)在建工程

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。

(十八)借款费用

1、借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

财务报表附注第18页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

2、借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资

产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

3、暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连

续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。

在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。

(十九)无形资产

1、无形资产的计价方法

财务报表附注第19页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

（2）后续计量在取得无形资产时分析判断其使用寿命。

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况

项目预计使用寿命依据

土地使用权37年-70年土地使用权年限

软件2-10年软件预计使用年限

社区服务平台5、10年软件预计使用年限

3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序经复核，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。

4、划分研究阶段和开发阶段的具体标准

公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。

研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。

开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。

5、开发阶段支出资本化的具体条件

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品

存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

财务报表附注第20页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。

(二十)长期资产减值

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权

资产、使用寿命有限的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的

无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

(二十一)长期待摊费用长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

1、摊销方法

长期待摊费用在受益期内平均摊销。

2、摊销年限

财务报表附注第21页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

（1）预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。

（2）经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期限平均摊销。

(二十二)合同负债本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

(二十三)职工薪酬

1、短期薪酬的会计处理方法

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。

本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，非货币性福利按照公允价值计量。

2、离职后福利的会计处理方法

（1）设定提存计划

本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定比例向年金计划缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。

（2）设定受益计划本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务

归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。

设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余

确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。

所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹财务报表附注第22页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。

设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的

变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。

在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结算利得或损失。

3、辞退福利的会计处理方法

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(二十四)预计负债

与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等有关的或有事项同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：

*或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。

*或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。

清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

(二十五)收入

1、收入确认和计量所采用的会计政策

财务报表附注第23页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回

的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该财务报表附注第24页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品或服务等。

2、收入确认具体方法

与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

（一）房地产销售合同

本公司主要从事房地产销售业务，房地产项目销售收入确认需同时满足以下条件：

（1）与客户已签订合同；

（2）房产完工并经相关政府部门验收合格，达到合同约定的交付条件；

（3）客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接受，或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。

（二）物业服务合同本公司在提供物业服务过程中确认收入。

（三）物业出租合同本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。

（四）建造合同

本公司在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本公司根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。

(二十六)合同成本合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。

本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。

*该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。

*该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

财务报表附注第25页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

(二十七)政府补助

1、类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：补助企业相关资产的构建；

本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：补偿企业相关费用支出或损失；

对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判断依据为：将政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。

2、确认时点

与资产相关的政府补助确认时点：相关资产达到预定可使用状态；

与收益相关的政府补助确认时点：相关费用或损失发生时

3、会计处理

与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；

与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。

(二十八)递延所得税资产和递延所得税负债财务报表附注第26页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额

(暂时性差异)计算确认。

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。

不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：

*商誉的初始确认；

*既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易或事项。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：

*纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；

*递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的

所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

(二十九)租赁财务报表附注第27页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注自2021年1月1日起的会计政策租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。

对于由新冠肺炎疫情直接引发的、就现有租赁合同达成的租金减免、延期支付等租金减让，同时满足下列条件的，本公司对所有租赁选择采用简化方法，不评估是否发生租赁变更，也不重新评估租赁分类：

减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现率折现均可；

减让仅针对2022年6月30日前的应付租赁付款额，2022年6月30日后应付租赁付款额增加不影响满足该条件，2022年6月30日后应付租赁付款额减少不满足该条件；

综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。

1、本公司作为承租人

（1）使用权资产

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

*本公司发生的初始直接费用；

*本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复

至租赁条款约定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。

本公司后续釆用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本公司按照本附注“三、（二十）长期资产减值”所述原则来确定使用权资产

是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

（2）租赁负债财务报表附注第28页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

*固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；

*购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；

*行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。

本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：

当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确

定租赁付款额的指数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

（3）短期租赁和低价值资产租赁

本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。

（4）租赁变更财务报表附注第29页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

（5）新冠肺炎疫情相关的租金减让

对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的，本公司不评估是否发生租赁变更，继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折旧。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，本公司在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。

对于短期租赁和低价值资产租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金的，本公司在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。

2、本公司作为出租人

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

（1）经营租赁会计处理经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款财务报表附注第30页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

（2）融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值按照本附注“三、（十）金融工具”进行会计处理。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“三、（十）金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。

（3）新冠肺炎疫情相关的租金减让

对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入；发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。

对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的融资租赁，本公司继续按财务报表附注第31页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

照与减让前一致的折现率计算利息并确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减原确认的租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租金的，本公司在实际收到时冲减前期确认的应收融资租赁款。

3、售后租回交易

公司按照本附注“三、（二十五）收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

（1）作为承租人

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本附注“三、（十）金融工具”。

（2）作为出租人

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述“2、本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见本附注“三、

（十）金融工具”。

2021年1月1日前的会计政策

租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。

对于由新冠肺炎疫情直接引发的、就现有租赁合同达成的租金减免、延期支付等租金减让，同时满足下列条件的，本公司对所有租赁选择采用简化方法，不评估是否发生租赁变更，也不重新评估租赁分类：

减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现率折现均可；

减让仅针对2021年6月30日前的应付租赁付款额，2021年6月30日后应付租赁付款额增加不影响满足该条件，2021年6月30日后应付租赁付款额减少不满足该条件；

综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。

经营租赁会计处理财务报表附注第32页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直

线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。

资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。

对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为或有租金，在减免期间计入损益；延期支付租金的，本公司在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。

（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直

线法进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。

公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。

对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入；发生租金减免的，本公司将减免的租金作为或有租金，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。

(三十)回购本公司股份

因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，同时进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如果将回购的股份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到价款时，转销交付职工的库存股成本，差额计入资本公积（股本溢价）。

(三十一)重要会计政策和会计估计的变更

1、重要会计政策变更

（1）执行《企业会计准则第21号——租赁》（2018年修订）财政部于2018年度修订了《企业会计准则第21号——租赁》（简称“新租赁准财务报表附注第33页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注则”）。本公司自2021年1月1日起执行新租赁准则。根据修订后的准则，对于首次执行日前已存在的合同，公司选择在首次执行日不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。

本公司作为承租人

本公司选择根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行新租赁准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。

对于首次执行日前已存在的经营租赁，本公司在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日本公司的增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁选择以下方法计量使用权资产：

与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整。

对于首次执行日前的经营租赁，本公司在应用上述方法的同时根据每项租赁选择采用下列一项或多项简化处理：

1)将于首次执行日后12个月内完成的租赁作为短期租赁处理；

2)计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率；

3)使用权资产的计量不包含初始直接费用；

4)存在续租选择权或终止租赁选择权的，根据首次执行日前选择权的实际行

使及其他最新情况确定租赁期；

5)作为使用权资产减值测试的替代，按照本附注“三、（二十四）预计负债”

评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准备金额调整使用权资产；

6)首次执行日之前发生的租赁变更，不进行追溯调整，根据租赁变更的最终安排，按照新租赁准则进行会计处理。

在计量租赁负债时，本公司使用2021年1月1日的承租人增量借款利率来对租赁付款额进行折现。

2020年12月31日合并财务报表中披露的重大经营租赁的尚未支付的最低

78208771.88

租赁付款额

按2021年1月1日本公司增量借款利率折现的现值71742643.21

2021年1月1日新租赁准则下的租赁负债71742643.21

上述折现的现值与租赁负债之间的差额0.00

对于首次执行日前已存在的融资租赁，本公司在首次执行日按照融资租入资产和应付融资租赁款的原账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债。

本公司作为出租人财务报表附注第34页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

对于首次执行日前划分为经营租赁且在首次执行日后仍存续的转租赁，本公司在首次执行日基于原租赁和转租赁的剩余合同期限和条款进行重新评估，并按照新租赁准则的规定进行分类。重分类为融资租赁的，本公司将其作为一项新的融资租赁进行会计处理。

除转租赁外，本公司无需对其作为出租人的租赁按照新租赁准则进行调整。本公司自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处理。

本公司执行新租赁准则对财务报表的主要影响如下：

会计政策变更的审批对2021年1月1日余额的影响金额受影响的报表项目内容和原因程序合并母公司

（1）公司作为承使用权资产71826382.6614701543.50董事

租人对于首次执租赁负债52930284.9011013718.41会审

行日前已存在的一年到期的非流动负债18812358.313687825.09议

经营租赁的调整预付款项-83739.45

（2）执行《企业会计准则解释第14号》财政部于2021年2月2日发布了《企业会计准则解释第14号》（财会〔2021〕

1号，以下简称“解释第14号”），自公布之日起施行。2021年1月1日至施

行日新增的有关业务，根据解释第14号进行调整。

* 政府和社会资本合作（PPP）项目合同

解释第 14 号适用于同时符合该解释所述“双特征”和“双控制”的 PPP 项目合同，对于 2020 年 12 月 31 日前开始实施且至施行日尚未完成的有关 PPP 项目合同应进行追溯调整，追溯调整不切实可行的，从可追溯调整的最早期间期初开始应用，累计影响数调整施行日当年年年初留存收益以及财务报表其他相关项目，对可比期间信息不予调整。

执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

*基准利率改革

解释第14号对基准利率改革导致金融工具合同和租赁合同相关现金流量的确定基础发生变更的情形作出了简化会计处理规定。

根据该解释的规定，2020年12月31日前发生的基准利率改革相关业务，应当进行追溯调整，追溯调整不切实可行的除外，无需调整前期比较财务报表数据。在该解释施行日，金融资产、金融负债等原账面价值与新账面价值之间的差额，计入该解释施行日所在年度报告期间的期初留存收益或其他综合收益。

执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

（3）执行《关于调整<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>适用范围的财务报表附注第35页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注通知》

财政部于2020年6月19日发布了《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》（财会〔2020〕10号），对于满足条件的由新冠肺炎疫情直接引发的租金减免、延期支付租金等租金减让，企业可以选择采用简化方法进行会计处理。

财政部于2021年5月26日发布了《关于调整<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>适用范围的通知》（财会〔2021〕9号），自2021年5月26日起施行，将《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》允许采用简化方法的新冠肺炎疫情相关租金减让的适用范围由“减让仅针对2021年6月30日前的应付租赁付款额”调整为“减让仅针对2022年6月30日前的应付租赁付款额”，其他适用条件不变。

本公司对适用范围调整前符合条件的租赁合同已全部选择采用简化方法进行

会计处理，对适用范围调整后符合条件的类似租赁合同也全部采用简化方法进行会计处理，并对通知发布前已采用租赁变更进行会计处理的相关租赁合同进行追溯调整，但不调整前期比较财务报表数据；对2021年1月1日至该通知施行日之间发生的未按照该通知规定进行会计处理的相关租金减让，根据该通知进行调整。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

（4）执行《企业会计准则解释第15号》关于资金集中管理相关列报财政部于2021年12月30日发布了《企业会计准则解释第15号（》财会〔2021〕

35号，以下简称“解释第15号”），“关于资金集中管理相关列报”内容自公

布之日起施行，可比期间的财务报表数据相应调整。

解释第15号就企业通过内部结算中心、财务公司等对母公司及成员单位资金实行集中统一管理涉及的余额应如何在资产负债表中进行列报与披露作出了明确规定。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

2、重要会计估计变更

本报告期公司主要会计估计未发生变更。

3、首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

合并资产负债表调整数项目上年年末余额年初余额重分类重新计量

流动资产：

货币资金11558570856.7111558570856.71结算备付金拆出资金

交易性金融资产90709661.8690709661.86财务报表附注第36页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注调整数项目上年年末余额年初余额重分类重新计量衍生金融资产应收票据

应收账款107074051.74107074051.74应收款项融资

预付款项15467186.1015383446.65-83739.45应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款2327665513.812327665513.81

其中：应收利息

应收股利1926365.351926365.35买入返售金融资产

存货20355433966.4220355433966.42

合同资产19409993.7619409993.76

持有待售资产1251730564.161251730564.16一年内到期的非流动资产

其他流动资产237473196.77237473196.77

流动资产合计35963534991.3335963451251.88-83739.45

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资579370799.55579370799.55其他权益工具投资

其他非流动金融资产4671863.764671863.76

投资性房地产6436739179.676436739179.67

固定资产201901252.32201901252.32

在建工程98598668.9898598668.98生产性生物资产油气资产

使用权资产71826382.6671826382.66

无形资产70835353.4070835353.40开发支出商誉

长期待摊费用11090082.1611090082.16

递延所得税资产1749316451.421749316451.42

其他非流动资产4228159136.384228159136.38

非流动资产合计13380682787.6413452509170.3071826382.66

资产总计49344217778.9749415960422.1871742643.21

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款2215277516.982215277516.98

预收款项27999992.5227999992.52

合同负债5578611220.015578611220.01卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬183468771.41183468771.41

应交税费6369025762.356369025762.35

其他应付款2328169052.762328169052.76

其中：应付利息

应付股利532717465.24532717465.24应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债4047612595.614066424953.9218812358.31

其他流动负债107575868.86107575868.86财务报表附注第37页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注调整数项目上年年末余额年初余额重分类重新计量

流动负债合计20857740780.5020876553138.8118812358.31

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款4996815201.604996815201.60

应付债券5657381335.675657381335.67

其中：优先股永续债

租赁负债52930284.9052930284.90

长期应付款99053767.9499053767.94长期应付职工薪酬预计负债

递延收益249985786.40249985786.40

递延所得税负债19138900.8219138900.82其他非流动负债

非流动负债合计11022374992.4311075305277.3352930284.90

负债合计31880115772.9331951858416.1471742643.21

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）6096135252.006096135252.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积2244977586.392244977586.39

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积788526900.75788526900.75一般风险准备

未分配利润6594349841.606594349841.60归属于母公司所有者权益（或股东权

15723989580.7415723989580.74

益）合计

少数股东权益1740112425.301740112425.30

所有者权益（或股东权益）合计17464102006.0417464102006.04

负债和所有者权益（或股东权益）总计49344217778.9749415960422.1871742643.21母公司资产负债表调整数项目上年年末余额年初余额重分类重新计量

流动资产：

货币资金3234772245.283234772245.28

交易性金融资产58513000.0058513000.00衍生金融资产应收票据

应收账款17105660.3817105660.38应收款项融资

预付款项549723.04549723.04

其他应收款8141004570.568141004570.56

其中：应收利息

应收股利763900000.00763900000.00

存货83608156.0183608156.01合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产其他流动资产

流动资产合计11535553355.2711535553355.27财务报表附注第38页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注调整数项目上年年末余额年初余额重分类重新计量

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资12204839425.3012204839425.30其他权益工具投资

其他非流动金融资产2919989.762919989.76

投资性房地产394214258.53394214258.53

固定资产28341422.0728341422.07在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产14701543.5014701543.50

无形资产54316462.4154316462.41开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产

非流动资产合计12684631558.0712699333101.5714701543.50

资产总计24220184913.3424234886456.8414701543.50

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款57480049.2857480049.28

预收款项634990.56634990.56

合同负债1798654.001798654.00

应付职工薪酬25118370.5925118370.59

应交税费15294421.7715294421.77

其他应付款7262688301.717262688301.71

其中：应付利息

应付股利1143265.241143265.24持有待售负债

一年内到期的非流动负债91536413.0295224238.113687825.09其他流动负债

流动负债合计7454551200.937458239026.023687825.09

非流动负债：

长期借款45000000.0045000000.00

应付债券5657381335.675657381335.67

其中：优先股永续债

租赁负债11013718.4111013718.41长期应付款财务报表附注第39页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注调整数项目上年年末余额年初余额重分类重新计量长期应付职工薪酬预计负债递延收益递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计5702381335.675713395054.0811013718.41

负债合计13156932536.6013171634080.1014701543.50

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）6096135252.006096135252.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积3293481393.063293481393.06

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积757873130.65757873130.65

未分配利润915762601.03915762601.03

所有者权益（或股东权益）合计11063252376.7411063252376.74

负债和所有者权益（或股东权益）总计24220184913.3424234886456.8414701543.50

四、税项

(一)主要税种和税率

税种计税依据税率（%）按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础

增值税计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，3、5、6、9、13差额部分为应交增值税

城市维护建设税按实际缴纳的增值税及消费税计缴1、5、7企业所得税按应纳税所得额计缴25

土地增值税按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴30、40、50、60

(二)税收优惠

1、本公司子公司上海新弘生态农业有限公司根据财税字（1999）198号规定，销售

的粮食免征增值税；根据财税（2011）137号规定，批发、销售蔬菜免征增值税；

根据财税（2012）75号规定，批发、销售的部分鲜活肉蛋产品免征增值税。

2、根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）的规定，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税财务报表附注第40页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注人，免征增值税，执行期限自2019年1月1日起至2021年12月31日。根据《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第11号）的规定，自2021年4月1日至2022年12月31日，对月销售额15万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。

3、根据《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）的规定，自2016年2月1日起，一、将免征教育费附加、地方教

育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过

30万元）的缴纳义务人。

4、根据《国家税务总局关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公

告》（2019年第2号）文件规定，自2019年1月1日至2021年12月31日，对小

型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。根据《国家税务总局公告2021年第8号》文件规定，对小型微利企业年应纳税所得额不超过

100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；小型微利企业享受上述政策时涉及的具体征管问题，按照《国家税务总局关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》（2019年第2号）相关规定执行，执行期限自2021年1月1日起至2022年12月31日。

五、合并财务报表项目注释

(一)货币资金项目期末余额上年年末余额

库存现金86676.55161029.78

银行存款14317658216.7811546509238.91

其他货币资金13362830.6111900588.02

合计14331107723.9411558570856.71

其中：存放在境外的款项总额230844.60237632.16财务报表附注第41页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

其中受到限制的货币资金：

项目期末余额上年年末余额

房地产开发专户资金42543.5742414.41

业委会托管款项（注1）453918.15621805.33

购房者按揭借款保证金9516731.6610086465.01

净房款83465867.6182375675.89

售房监管资金48892618.8982817903.37

司法冻结款717285.59

合计143088965.47175944264.01

注1：系本公司孙公司上海新古北物业管理有限公司代收的业主委员会专户补偿款，该款项使用及处置由业主委员会安排。

上述受到限制的货币资金在编制现金流量表时已作剔除。

(二)交易性金融资产项目期末余额上年年末余额

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产70490117.2190709661.86

权益工具投资70490117.2190709661.86

合计70490117.2190709661.86

(三)应收账款

1、应收账款按账龄披露

账龄期末余额上年年末余额

1年以内148835327.4262892287.84

1至2年10827367.949780383.03

2至3年3365779.563245639.29

3至4年601909.3330588481.66

4至5年266510.202921989.07

5年以上5004931.784390095.30

小计168901826.23113818876.19

减：坏账准备8582248.056744824.45

合计160319578.18107074051.74财务报表附注第42页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

2、应收账款按坏账计提方法分类披露

期末余额上年年末余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值比例计提比账面价值金额金额金额金额

（%）例（%）（%）例（%）

按单项计提坏账准备4319819.032.564319819.03100.003654835.903.213654835.90100.00按信用风险特征组合

164582007.2097.444262429.022.59160319578.18110164040.2996.793089988.552.80107074051.74

计提

合计168901826.23100.008582248.05160319578.18113818876.19100.006744824.45107074051.74财务报表附注第43页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

按单项计提坏账准备：

期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

张震70000.0070000.00100.00无法收回

盛林110000.00110000.00100.00无法收回

董艳14406.0014406.00100.00无法收回

刘淑梅190000.00190000.00100.00无法收回

马鞍山市明都置业有限责任公司125217.00125217.00100.00无法收回

常州市鼎峰房地产开发有限公司2634845.002634845.00100.00无法收回

常州新区新业房地产开发有限公司510367.90510367.90100.00无法收回

江苏耀都置业有限公司179382.56179382.56100.00无法收回

杭州铂金置业有限公司200000.00200000.00100.00无法收回

应收物业费285600.57285600.57100.00无法收回

合计4319819.034319819.03

按信用风险特征组合计提坏账准备：

期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

按信用风险特征组合计提164582007.204262429.022.59

合计164582007.204262429.02

3、本期计提、转回或收回的坏账准备情况

上年年末本期变动金额类别期末余额余额计提收回或转回转销或核销

应收账款坏账准备6744824.451837423.608582248.05

合计6744824.451837423.608582248.05

4、按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

期末余额单位名称

应收账款占应收账款合计数的比例(%)坏账准备

上海地产（集团）有限公司15044907.238.91上海虹桥经济技术开发区联

12000000.007.10

合发展有限公司财务报表附注第44页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注期末余额单位名称

应收账款占应收账款合计数的比例(%)坏账准备

上海地产酒店管理有限公司7514802.784.45

上海柏尊酒店管理有限公司7398405.044.3873984.05

上海地铁第二运营有限公司6722985.663.98268919.43

合计48681100.7128.82342903.48

(四)预付款项

1、预付款项按账龄列示

期末余额上年年末余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内12075213.2960.397209389.9546.61

1至2年1320641.236.612010612.2513.00

2至3年359059.381.80225152.071.46

3年以上6237306.7031.206022031.8338.93

合计19992220.60100.0015467186.10100.00

2、按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

占预付款项期末余额合计数预付对象期末余额

的比例(%)

上海上房绿化建设有限公司9530274.0047.67

上海国际招标有限公司1900000.009.50

国网江苏省电力有限公司昆山市供电分公司1135348.155.68

上海城市房地产估价有限公司752000.003.76

上海诺迈庄亩建筑规划设计有限公司700000.003.50

上海思倍安建筑咨询有限公司700000.003.50

合计14717622.1573.61

(五)其他应收款项目期末余额上年年末余额

应收股利1926365.35

其他应收款项1055951022.012325739148.46

合计1055951022.012327665513.81财务报表附注第45页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

1、应收股利项目（或被投资单位）期末余额上年年末余额

上海瀛利置业有限公司250000.00

上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有限公司1676365.35

合计1926365.35

2、其他应收款项

（1）按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内117865235.761293695701.35

1至2年393980907.3915882310.35

2至3年3699252.41567788434.43

3至4年106129377.1418676648.35

4至5年7693495.87224503960.05

5年以上507006998.03285643713.43

小计1136375266.602406190767.96

减：坏账准备80424244.5980451619.50

合计1055951022.012325739148.46财务报表附注第46页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

（2）按坏账计提方法分类披露期末余额上年年末余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值比例计提比账面价值金额金额金额金额

（%）例（%）（%）例（%）按信用风险特

1136375266.60100.0080424244.597.081055951022.012406190767.96100.0080451619.503.342325739148.46

征组合计提

合计1136375266.60100.0080424244.591055951022.012406190767.96100.0080451619.502325739148.46财务报表附注第47页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

按组合计提坏账准备：

期末余额名称

其他应收款项坏账准备计提比例（%）按信用风险特征

1136375266.6080424244.597.08

组合计提

合计1136375266.6080424244.59

（3）坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

期信用损失(未信用损失(已发期信用损失

发生信用减值)生信用减值)

上年年末余额590946.9079860672.6080451619.50上年年末余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-95045.5167670.60-27374.91本期转回本期转销本期核销其他变动

期末余额495901.3979928343.2080424244.59

其他应收款项账面余额变动如下：

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期账面余额未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发期信用损失

生信用减值)生信用减值)

上年年末余额2303183679.19103007088.772406190767.96上年年末余额在本期

--转入第二阶段财务报表附注第48页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期账面余额未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发期信用损失

生信用减值)生信用减值)

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期新增5587514.395587514.39

本期终止确认1270614683.104788332.651275403015.75其他变动

期末余额1038156510.4898218756.121136375266.60

（4）本期计提、转回或收回的坏账准备情况上年年末本期变动金额类别期末余额余额计提收回或转回转销或核销

其他应收款坏账准备80451619.50-27374.9180424244.59

合计80451619.50-27374.9180424244.59

（5）按款项性质分类情况款项性质期末账面余额上年年末账面余额

备用金331624.61301633.30

押金、保证金31897245.6642187241.83

代垫、暂付款84257875.1574605858.02

往来款991144237.922265800444.10

维修保障金17870813.3918224890.49

其他10873469.875070700.22

合计1136375266.602406190767.96

（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况占其他应收款项性款项期末余坏账准备单位名称期末余额账龄质额合计数的期末余额

比例(%)财务报表附注第49页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注占其他应收款项性款项期末余坏账准备单位名称期末余额账龄质额合计数的期末余额

比例(%)

1年以内、1-2大华（集团）有限公司往来款639149380.8256.24年、5年以上

上海瀛利置业有限公司往来款150000000.005年以上13.20

1年以内、3-4

上海融绿睿江置业有限公司往来款123385316.9010.86年上海百通房地产开发有限责

往来款37450000.005年以上3.3037450000.00任公司

1年以内、1-2

上海地产（集团）有限公司往来款27779079.782.44年

合计977763777.5086.0437450000.00

(六)存货

1、存货分类

期末余额上年年末余额项目账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值

原材料147943.62147943.62145027.60145027.60

库存商品2223984.312223984.312375644.782375644.78

周转材料238266.51238266.51275787.64275787.64消耗性生

6723771.746723771.744312040.574312040.57

物资产

开发成本11424879784.3511424879784.3513401894381.2227436114.8613374458266.36

开发产品5685400901.04343780650.965341620250.087266033232.13295228878.156970804353.98

其他11203275.798140430.303062845.4911203275.798140430.303062845.49

合计17130817927.36351921081.2616778896846.1020686239389.73330805423.3120355433966.42财务报表附注第50页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

（1）开发成本预计投开工时预计竣项目名称资总额期末余额上年年末余额间工时间（亿元）宝山区顾村大型居住社区

2020年2023年22.881693718045.921426194118.07

BSPO-0104 单元 0422-01 地块

誉品谷水湾豪庭-会所2011年2022年0.102265820.007265820.00

尚汇豪庭三期2019年2021年22.622027774061.09

雪野北块2009年--40748598.3640587458.36中环滨江世纪二期商业及一期

2019年2021年4.88423568199.98

高层

廖家沟未开工982144057.96982144057.96

跑马山-中山府2018年2021年7.70549440937.56

新华6-2项目2019年2022年36.142591793459.902194596751.22

洋泾17-4项目2018年2022年12.47692399595.03593367942.40

洋泾23-3项目2019年2022年16.471104106699.38945034882.35

中星城际广场凯旋门商住楼2017年2021年1.61157495350.86

潍坊路16弄2号2018年2021年0.5112058990.64

杨浦区新江湾社区 N091104 单

2020年2023年54.204317703507.804042365810.73

元 B2-01 地块

合计11424879784.3513401894381.22

注：期末用于抵押或担保的存货信息，详见本附注五、（五十六）及附注十一、

（一）重要承诺事项。

（2）开发产品项目名称竣工时间上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

虹光小区1995年141625.01141625.01

中静大厦车库2005年136290.00136290.00

鹿特丹花园1996年1078656.491078656.49

东方中华园车库2004年1298316.10603488.12694827.98

浦东大道----141382.31141382.31

虹华大厦1995年594973.15594973.15

天山中华园车库2002年6802149.006802149.00财务报表附注第51页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注项目名称竣工时间上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

港泰车库1999年3453506.633453506.63

南郊中华园一期2009年46038961.5846038961.58

南郊中华园二期2010年3055464.103055464.10

南郊中华园三期2011年5281263.165281263.16

美兰湖湖畔雅苑2007年7245508.807245508.80

美兰湖中华园2011年63163264.22234284.0062928980.22

铂珏公寓2014年88760093.4611443810.0377316283.43

中企上城2014年123696172.8126313495.6597382677.16

虹桥路1482号----3876000.003876000.00

维多利亚 C201-209 1996 年 4810330.74 4810330.74

维多利亚 E 楼 5 楼 ---- 3455452.54 3455452.54

古北国际广场2007年23067173.06562532.6722504640.39

古北香堤艺墅 B7 项目 2019 年 24963447.88 24963447.88

古北太湖源2006年478296589.60225780102.35252516487.25

古北香缇岭2010年11871867.7211871867.72

古北御庭住宅和车库2013年5636967.881807786.233829181.65申雅苑（印象春城-周浦23#项

2008年8777759.108777759.10

目）

印象春城二期五街区售楼中心2009年17243397.7017243397.70

印象春城二期三、四街区住宅

2011年1100000.001045000.0055000.00

和地下车库

印象春城二期一、二街区2013年9745952.292491037.247254915.05

印象春城二期六街区住宅2015年11837298.7811837298.78

印象春城二期六街区车库2016年19580000.0055000.0019525000.00

江阴尚海荟2015年116308106.8534573613.9881734492.87

安亭新镇安智路63号商铺----1146165.131146165.13

尚汇豪庭一期公寓及会所2015年390955888.0491986775.41298969112.63

尚汇豪庭二期2018年64626045.2144465204.8420160840.37

尚汇豪庭三期2021年2261799115.452082318345.30179480770.15

无锡誉品华府2016年65722626.612647207.8063075418.81

中企艮山府2016年11578274.907398274.904180000.00

嘉定萃庭2017年328171591.13155079.60328016511.53财务报表附注第52页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注项目名称竣工时间上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

南泉车库2003年3550000.003550000.00

梅川三街坊（海上名庭）车库2003年4150000.004150000.00

梅川二街坊12（海上名庭二期）

2005年2350000.002350000.00

车库

兰馨雅苑车库2003年3950000.003950000.00

凉城西北块车库2006年50000.0050000.00

凉城办公楼车库2006年1152000.001152000.00

沪东北二街坊车库2007年3150000.003150000.00

临阳车库2007年3200000.003200000.00

中星瑞平车库2007年5626000.005626000.00

昌里一街坊（新昌里公寓）车

2005年6400000.006400000.00

库

海上名门车库2006年100000.00100000.00

海上名邸车库2008年403393.31403393.31

凉城地区办公楼车库2010年6020000.006020000.00

文诚路1999弄车库2008年5860175.195860175.19

海上御景苑车库2013年7106160.007106160.00

红庐别墅135号项目2017年5245054.00575837.975820891.97

水岸丽苑一期商铺2012年23732189.6423732189.64

名豪苑二期车库2013年3650000.0050000.003600000.00

水岸丽苑一期车库2012年1335000.00330000.001005000.00

H4 商场 2016 年 143637818.22 143637818.22

燕尾山庄别墅2011年73196181.8039887482.2933308699.51

燕尾山庄会所2011年35327877.6035327877.60

朗庭上郡苑（车位）2010年25760371.1325760371.13

中星馨恒苑2014年19479996.5219479996.52

中华园路1期商铺8#2013年90721900.8490721900.84

中华园路1期商铺9#10#2013年67393542.7367393542.73

中华园路2期商铺2015年106782305.8826226574.5880555731.30

中华园路2期车位2015年4300000.00600000.003700000.00

中华园路2期酒店2016年92360788.9492360788.94

安徽中星城2017年101458462.314463286.8796995175.44财务报表附注第53页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注项目名称竣工时间上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

中环滨江世纪一期别墅及洋房2017年116088612.0830554662.8285533949.26中环滨江世纪二期商墅及一期

2021年488225917.53291712173.36196513744.17

高层

公园道壹号-尊庭2017年82685439.8182685439.81

公园道壹号-臻庭住宅及商业2018年275628970.2899235750.73176393219.55

公园道壹号-臻庭车库2018年43042198.9914024862.9229017336.07

富源滨江名邸-住宅2018年109771688.8465044397.2944727291.55

富源滨江名邸-车位2018年81094488.117854029.1273240458.99

新天地公寓车位3060000.003060000.00

燕回平门里2019年546109492.56525953782.6520155709.91

无锡誉品华府商业2020年170869382.3638026445.18132842937.18

中企财富世纪大厦2020年931190139.67931190139.67

富源置地广场-商业2020年128577385.49128577385.49

富源置业广场-车位2020年126100949.55102547629.7723553319.78

中企滨江悦府-住宅2020年54548832.5254548832.52

中企滨江悦府-商业2020年10518258.437683408.362834850.07

中企滨江悦府-车库2020年51457813.2551457813.25

中企滨江智慧广场2020年1322373173.9218692004.391303681169.53

罗家头-回龙山庄-住宅2020年331276038.2158474296.19272801742.02

罗家头-回龙山庄-车位2020年16671477.755760089.8110911387.94

罗家头-回龙山庄-商业2020年17466038.5317466038.53

跑马山-檀悦名居-住宅2021年487664881.61256457018.87231207862.74

跑马山-檀悦名居-车位2021年12212937.3312212937.33

跑马山-檀悦名居-商业2021年51301889.2851301889.28

跑马山-檀悦名居-酒店2021年219124620.26219124620.26

中星城际广场凯旋门-住宅2020年8887804.078887804.07

中星城际广场凯旋门-车位2020年9981651.389981651.38

城际广场 D 块办公 2021 年 157340707.42 157340707.42

城际广场 D 块商业 2021 年 3717702.95 3717702.95

安盛街商铺2020年27525616.2427525616.24

中企16号公馆2021年48329700.2419971777.9228357922.32

合计7266033232.133730293310.045310925641.135685400901.04财务报表附注第54页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

2、存货跌价准备

本期增加金额本期减少金额项目上年年末余额期末余额计提其他转回或转销其他开发

27436114.8627436114.86

成本开发

295228878.15170124557.1727436114.86125438390.9623570508.26343780650.96

产品

其他8140430.308140430.30

合计330805423.31170124557.1727436114.86125438390.9651006623.12351921081.26

注：本期增加和减少中的其他变动系项目状态变化及分类到投资性房地产、固定资产所致。

3、存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明

本期减少存货项目名称年初余额本期增加本期转入存货期末余额其他减少中的开发产品

尚汇豪庭三期139253240.68746782.13140000022.81

新华6-2项目7987962.2121515828.4629503790.67

洋泾17-4项目9480052.6313292255.3522772307.98

洋泾23-3项目7463223.069501558.7416964781.80中环滨江世纪二期

25085196.302706312.7327791509.03

商墅及一期高层

城际广场 D 块 937657.82 1093613.90 2031271.72

廖家沟2820773.122820773.12

跑马山-檀悦名居18853894.4210601999.0229455893.44杨浦区新江湾社区

N091104 单 元 724009.62 12032507.36 12756516.98

B2-01 地块宝山区顾村大型居

住社区 BSPO-0104 2732696.31 2732696.31

单元0422-01地块

合计212606009.8674223554.00199278697.0087550866.86财务报表附注第55页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(七)合同资产

1、合同资产情况

期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值富源置

117233.699378.70107854.9917907451.83716298.0717191153.76

地广场营销服

1461471.001461471.002218840.002218840.00

务费

合计1578704.699378.701569325.9920126291.83716298.0719409993.76

2、合同资产按减值计提方法分类披露

期末余额上年年末余额账面余额减值准备账面余额减值准备类别计提比例计提比账面价值比例账面价值金额金额金额金额比例

（%）例（%）（%）

（%）按组合计提

1578704.69100.009378.700.591569325.9920126291.83100.00716298.073.5619409993.76

减值准备

合计1578704.69100.009378.701569325.9920126291.83100.00716298.0719409993.76

组合计提项目：

期末余额名称

合同资产减值准备计提比例（%）

按组合计提减值准备1578704.699378.700.59

合计1578704.699378.70

3、本期合同资产计提减值准备情况

项目上年年末余额本期计提本期转回本期转销/核销期末余额

合同资产减值准备716298.07-706919.379378.70

合计716298.07-706919.379378.70财务报表附注第56页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(八)持有待售资产类别期末余额上年年末余额

划分为持有待售的资产1251730564.16

合计1251730564.16

(九)其他流动资产项目期末余额上年年末余额

待抵扣增值税进项税286301078.31199429790.34

预缴企业所得税28907172.933248378.47

预缴增值税等流转税37882533.5110231977.86

合同取得成本18393710.4124563050.10

合计371484495.16237473196.77与合同取得成本有关的资产相关的信息减值准备摊销方类别上年年末余额本期增加本期摊销本期计本期转期末余额法提回随收入为取得合同发

24563050.1033287233.8039456573.4918393710.41确认结

生的佣金支出转

合计24563050.1033287233.8039456573.4918393710.41财务报表附注第57页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(十)长期股权投资本期增减变动减值准备被投资单位上年年末余额权益法下确认的其他综合收其他权益变宣告发放现金股计提减值准期末余额追加投资减少投资其他期末余额投资损益益调整动利或利润备

1．合营企业

上海利昊物业管理有限公司708693.117984.26716677.37

上海营口加油站有限责任公司1777576.631842030.38-1250000.002369607.01

上海康健加油有限公司2927789.401862837.18-1250000.003540626.58

上海淞泽置业有限公司810447345.66-25159446.60785287899.06上海浦东新区上钢集贸市场经营

2811158.242160353.464971511.70

管理有限公司

小计8225217.38810447345.66-19286241.32-2500000.00796886321.72

2．联营企业

上海国际汽车城置业有限公司290665648.616476530.72297142179.33

上海瀛利置业有限公司1367890.38128396.571496286.95

上海春日置业有限公司（注）-93360677.3093360677.30

上海侨建重联企业发展有限公司20286655.042352274.52-4165000.0018473929.56

上海星筑房地产开发有限公司3788992.07552620.404341612.47

上海虹城房地产有限公司253419922.59-4239939.79249179982.80

上海恒城房地产有限公司1616473.4872951.691689425.17

小计571145582.17-88017843.19-4165000.0093360677.30572323416.28

合计579370799.55810447345.66-107304084.51-6665000.0093360677.301369209738.00

注：详见附注五、（三十三）递延收益所述。

财务报表附注第58页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(十一)其他非流动金融资产项目期末余额上年年末余额

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产4671863.764671863.76

其中：权益工具投资4671863.764671863.76

合计4671863.764671863.76

(十二)投资性房地产

1、采用成本计量模式的投资性房地产

项目房屋、建筑物土地使用权合计

1．账面原值

（1）上年年末余额8721509386.66206883038.078928392424.73

（2）本期增加金额1117648817.041117648817.04

—外购39549267.4739549267.47

—存货\固定资产\在建工程转入1078099549.571078099549.57

（3）本期减少金额14408223.1014408223.10

—处置14408223.1014408223.10

（4）期末余额9824749980.60206883038.0710031633018.67

2．累计折旧和累计摊销

（1）上年年末余额2185180194.01182720612.822367900806.83

（2）本期增加金额261469051.966551572.08268020624.04

—计提或摊销261469051.966551572.08268020624.04

（3）本期减少金额1840830.871840830.87

—处置1840830.871840830.87

—转为存货\在建工程

（4）期末余额2444808415.10189272184.902634080600.00

3．减值准备

（1）上年年末余额123752438.23123752438.23

（2）本期增加金额

—计提

—存货\固定资产\在建工程转入

（3）本期减少金额1724679.031724679.03

—处置1724679.031724679.03

—转为存货\在建工程财务报表附注第59页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

项目房屋、建筑物土地使用权合计

（4）期末余额122027759.20122027759.20

4．账面价值

（1）期末账面价值7257913806.3017610853.177275524659.47

（2）上年年末账面价值6412576754.4224162425.256436739179.67

注：期末用于抵押或担保的投资性房地产信息，详见本附注五、（五十六）及

附注十一、（一）重要承诺事项。

(十三)固定资产

1、固定资产及固定资产清理

项目期末余额上年年末余额

固定资产357076381.92201901252.32固定资产清理

合计357076381.92201901252.32财务报表附注第60页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

2、固定资产情况

项目房屋及建筑物专用设备运输设备通用设备固定资产装修合计

1．账面原值

（1）上年年末余额252749893.052122516.7425317759.7440840597.2911625222.10332655988.92

（2）本期增加金额193641236.071800532.5810467.261242223.63196694459.54

—购置966532.5810467.261242223.632219223.47

—存货/在建工程转入193641236.07834000.00194475236.07

（3）本期减少金额2228341.3427606.832452695.241359979.866068623.27

—处置或报废2228341.3427606.832452695.241359979.866068623.27

（4）期末余额444162787.783895442.4922875531.7640722841.0611625222.10523281825.19

2．累计折旧

（1）上年年末余额64208883.15958041.1422750522.0429351545.0411625222.10128894213.47

（2）本期增加金额10929669.99448041.95509148.794537563.8116424424.54

—计提10929669.99448041.95509148.794537563.8116424424.54

（3）本期减少金额897701.3826226.492344483.401275814.864544226.13

—处置或报废897701.3826226.492344483.401275814.864544226.13

（4）期末余额74240851.761379856.6020915187.4332613293.9911625222.10140774411.88

3．减值准备

（1）上年年末余额1860523.131860523.13

（2）本期增加金额23570508.2623570508.26财务报表附注第61页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注项目房屋及建筑物专用设备运输设备通用设备固定资产装修合计

—计提

—存货转入23570508.2623570508.26

（3）本期减少金额

（4）期末余额25431031.3925431031.39

4．账面价值

（1）期末账面价值344490904.632515585.891960344.338109547.07357076381.92

（2）上年年末账面价值186680486.771164475.602567237.7011489052.25201901252.32财务报表附注第62页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(十四)在建工程

1、在建工程及工程物资

项目期末余额上年年末余额

在建工程119328760.2398598668.98

合计119328760.2398598668.98

2、在建工程情况

期末余额上年年末余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

中星城-万科地铁通道改建211320.76211320.76211320.76211320.76中企财富世纪大厦地下一层食堂改造

524724.54524724.54

工程崇明北八滧小型农田水利设施建设项

52401437.5352401437.53

目

崇明北八滧基地河道整治工程项目56516677.9356516677.9329878554.7629878554.76

崇明新弘果园农田建设项目13777111.5913777111.5910963811.2610963811.26

新弘农业智慧果园建设项目41918329.1241918329.12138613.86138613.86果树机械化生产装备选型及主要环节

1348492.951348492.95298875.25298875.25

配套开发项目优质早熟梨新品种优选及轻简化栽培

2734308.882734308.882326915.462326915.46

技术体系构建和示范项目

莘光菜场改造2113832.172113832.171876140.101876140.10

申莘菜场改造150943.42150943.42

鑫都菜场改造33018.8733018.87

温室配套项目一期503000.00503000.00

合计119328760.23119328760.2398598668.9898598668.98财务报表附注第63页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

3、重要的在建工程项目本期变动情况

工程累计投其中：本期利本期转入固定本期其他减利息资本化本期利息资项目名称预算数上年年末余额本期增加金额期末余额入占预算比工程进度息资本化金资金来源

资产金额少金额累计金额本化率(%)

例(%)额崇明北八滧小型农田水政府补助及

52401437.5312140230.5864541668.11100.00

利设施建设自筹项目崇明北八滧

7395.88政府补助及

基地河道整29878554.7626638123.1756516677.9376.42万元自筹治工程项目崇明新弘果

1494.40政府补助及

园农田建设10963811.262813300.3313777111.5992.19万元自筹项目新弘农业智

4594.23政府补助及

慧果园建设138613.8641779715.2641918329.1291.24万元自筹项目

合计93382417.4183371369.3464541668.11112212118.64财务报表附注第64页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(十五)使用权资产项目房屋及建筑物合计

1．账面原值

（1）年初余额71826382.6671826382.66

（2）本期增加金额17044573.8317044573.83

—新增租赁17044573.8317044573.83

（3）本期减少金额399063.55399063.55

—处置399063.55399063.55

（4）期末余额88471892.9488471892.94

2．累计折旧

（1）年初余额

（2）本期增加金额21199392.0121199392.01

—计提21199392.0121199392.01

（3）本期减少金额45282.9545282.95

—处置45282.9545282.95

（4）期末余额21154109.0621154109.06

3．减值准备

（1）年初余额

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额

（4）期末余额

4．账面价值

（1）期末账面价值67317783.8867317783.88

（2）年初账面价值71826382.6671826382.66

(十六)无形资产无形资产情况项目土地使用权软件社区服务平台合计

1．账面原值

（1）上年年末余额88659957.004899212.529230207.03102789376.55

（2）本期增加金额5077855.30374207.565452062.86

—购置5077855.30374207.565452062.86财务报表附注第65页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注项目土地使用权软件社区服务平台合计

（3）本期减少金额112200.00112200.00

—处置112200.00112200.00

（4）期末余额88659957.009864867.829604414.59108129239.41

2．累计摊销

（1）上年年末余额25102444.352526932.964324645.8431954023.15

（2）本期增加金额1977565.801198012.731526416.924701995.45

—计提1977565.801198012.731526416.924701995.45

（3）本期减少金额112200.00112200.00

—处置112200.00112200.00

（4）期末余额27080010.153612745.695851062.7636543818.60

3．减值准备

（1）上年年末余额

（2）本期增加金额

（3）本期减少金额

（4）期末余额

4．账面价值

（1）期末账面价值61579946.856252122.133753351.8371585420.81

（2）上年年末账面价值63557512.652372279.564905561.1970835353.40

(十七)长期待摊费用项目上年年末余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修费10850700.071291382.084470807.127671275.03

其他239382.09202345.0137037.08

合计11090082.161291382.084673152.137708312.11

(十八)递延所得税资产和递延所得税负债

1、未经抵销的递延所得税资产

期末余额上年年末余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

减值准备21736398.805434099.7023001569.275750392.35

收入确认43704400.0010926100.00245736720.1061434180.01

预提税金及费用7596437780.641899109445.166581805031.811645451257.96财务报表附注第66页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注期末余额上年年末余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产新租赁准则下的纳

929364.88232341.22

税差异

合并内部利润抵销117889393.9629472348.49133985250.6433496312.66

可抵扣的经营亏损70568659.0017642164.7512737233.723184308.44

合计7851265997.281962816499.326997265805.541749316451.42

2、未经抵销的递延所得税负债

期末余额上年年末余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

公允价值变动1743413.44435853.362148767.14537191.78长期股权投资支付对

3606764.32901691.083606764.33901691.08

价与公允价差额

收购其他股东权益52272190.2013068047.5552272190.1813068047.55

销售佣金552428.28138107.0718527881.614631970.41

合计58174796.2414543699.0676555603.2619138900.82

3、未确认递延所得税资产明细

项目期末余额上年年末余额

可抵扣暂时性差异468022898.50888290653.15

可抵扣亏损4872222082.325127488311.52

合计5340244980.826015778964.67

4、未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

年份期末余额上年年末余额

2021年到期885041659.68

2022年到期1492124752.431494272171.38

2023年到期828738406.23942950234.48

2024年到期935109862.991035605737.90

2025年到期727622812.01769618508.08

2026年到期888626248.66

合计4872222082.325127488311.52财务报表附注第67页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(十九)其他非流动资产期末余额上年年末余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备对联营企业借款

及利息-上海春4461491034.924461491034.924228159136.384228159136.38日置业有限公司对联营企业借款

及利息-上海淞5698078829.995698078829.99泽置业有限公司

合计10159569864.9110159569864.914228159136.384228159136.38

(二十)应付账款

1、应付账款列示

项目期末余额上年年末余额

1年以内930808199.531323161926.73

1-2年505462969.52249368537.89

2-3年64733990.30205866890.51

3年以上409180863.90436880161.85

合计1910186023.252215277516.98

2、账龄超过一年的重要应付账款

项目期末余额未偿还或结转的原因

上海建工四建集团有限公司80215772.96工程款，尚未结算上海建工五建集团有限公司78061620.85工程款，尚未结算江苏城南建设集团有限公司64872466.01工程款，尚未结算江苏南通六建建设集团有限公司51184449.87工程款，尚未结算上海建工二建集团有限公司48455245.39工程款，尚未结算合计322789555.08财务报表附注第68页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(二十一)预收款项预收款项列示项目期末余额上年年末余额

1年以内34125032.8927994916.67

1-2年69047.895075.85

2-3年5075.85

3年以上

合计34199156.6327999992.52

(二十二)合同负债

1、合同负债情况

项目期末余额上年年末余额

中企上城22818586.7332631501.98

铂珏公寓20583044.0632280635.64

燕回平门里66214465.72

尚汇豪庭三期4325351372.99

尚汇豪庭二期11635293.3416462159.05

香堤艺墅22829985.72

古北太湖源233742078.11148585128.57

无锡誉品华府住宅及商业15429143.5414305154.08

富源置地广场-商业108247706.42

富源滨江名邸-住宅161223330.48109449859.96

中企滨江悦府29646666.96

中环滨江世纪一期别墅及洋房2499417.14881066.67

中环滨江世纪二期商业及一期高层15713732.09255983895.28

罗家头-回龙山庄4272089.9015107184.39

跑马山-中山府117388289.23299811855.14

中星城际广场 D 块公寓 7384342.19

公园道壹号-臻庭住宅及商业19166518.10

云翠华庭2187506874.95

中企珺庭701049734.95

中企16号公馆23442952.34

其他73215333.7474271721.15

合计3590519900.605578611220.01财务报表附注第69页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

2、主要销售项目列示

项目名称期末余额上年年末余额预计竣工时间预售比例

云翠华庭2187506874.952023年59.72%

中企珺庭701049734.952023年67.22%

合计2888556609.90

(二十三)应付职工薪酬

1、应付职工薪酬列示

项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

短期薪酬180579506.49648995361.53639239047.95190335820.07

离职后福利-设定提存计划950577.2758325270.3257301260.911974586.68

辞退福利1938687.65601838.312540525.96

合计183468771.41707922470.16699080834.82192310406.75

注：以上薪酬涵盖在职员工、劳务派遣人员以及其他从业人员。

2、短期薪酬列示

项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

（1）工资、奖金、津贴和

162201322.96563782725.91552122034.87173862014.00

补贴

（2）职工福利费705440.2518590729.3218753176.12542993.45

（3）社会保险费959994.8532645390.1432407247.641198137.35

其中：医疗保险费946912.7831974062.9231754165.981166809.72

工伤保险费12758.07610430.87592185.3131003.63

（4）住房公积金533111.8626559715.7526720182.74372644.87

（5）工会经费和职工教育

16179636.575396334.907215941.0714360030.40

经费

（6）短期带薪缺勤

（7）短期利润分享计划

（8）其他短期薪酬2020465.512020465.51

合计180579506.49648995361.53639239047.95190335820.07财务报表附注第70页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

3、设定提存计划列示

项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

基本养老保险711485.6741358434.0240346104.981723814.71

失业保险费35290.991274348.321254590.7455048.57

企业年金缴费203800.6115692487.9815700565.19195723.40

合计950577.2758325270.3257301260.911974586.68

(二十四)应交税费税费项目期末余额上年年末余额

增值税115097287.85173454361.87

营业税-1679427.84-2454389.69

城建税9199293.695359753.34

企业所得税503259536.05522882122.77

个人所得税1734947.082312094.51

房产税21509743.9719636522.33

土地增值税6942165953.135624972361.16

土地使用税920030.30958699.07

印花税2509008.863539915.74

教育费附加8431419.9010156493.94

水利建设基金6184.653773.43

河道管理费165740.06321062.28

契税7220873.597882991.60

合计7610540591.296369025762.35

(二十五)其他应付款项目期末余额上年年末余额应付利息

应付股利48211950.94532717465.24

其他应付款项1520057935.421795451587.52

合计1568269886.362328169052.76财务报表附注第71页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

1、应付股利

项目期末余额上年年末余额

1997年以前的法人股红利9661.249661.24

1997年的法人股红利99026.3099026.30

1998年的法人股红利114708.90114708.90

2000年的法人股红利40566.6040566.60

2002年的法人股红利151500.00151500.00

2003年的法人股红利63616.5063616.50

2004年的法人股红利153350.74153350.74

2005年的法人股红利386803.41386803.41

2008年的法人股红利1548.801548.80

2011年的法人股红利5006.645006.64

2012年的法人股红利13498.3413498.34

2013年的法人股红利45009.8645009.86

2014年的法人股红利58967.9158967.91

上海新长宁（集团）有限公司39625000.0037500000.00

上海地产（集团）有限公司2500000.0011000000.00

上海融绿睿江置业有限公司470000000.00

上海明华物业管理有限公司1019200.00

台湾旭宝投资股份有限公司135579.99458500.00日本国万胜株式会社58105.71196500.00大华（集团）有限公司4750000.0011400000.00

合计48211950.94532717465.24

2、其他应付款项

（1）按款项性质列示项目期末余额上年年末余额

保证金及押金342508126.04341481457.92

往来款及借款637590512.66617773418.50

暂收款314616694.49608837971.37

征地费用158470875.25174344173.82

其他66871726.9853014565.91

合计1520057935.421795451587.52财务报表附注第72页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

（2）账龄超过一年的重要其他应付款项项目期末余额未偿还或结转的原因

上海国际汽车城置业有限公司168400000.00关联方往来款

征地费用156808445.08尚未支付

童锦泉117755921.74尚未支付的保证金及尚未解决的动迁款

无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司93006222.37尚未归还

上海地产（集团）有限公司82375675.89净房款

合计618346265.08

(二十六)一年内到期的非流动负债

1、一年内到期的非流动负债明细

项目期末余额上年年末余额

一年内到期的长期借款763075438.00346000000.00

一年内到期的应付债券1045617020.263488640000.00

一年内到期的应付利息169210580.53212972595.61

一年内到期的租赁负债20835458.12

合计1998738496.914047612595.61

2、一年内到期的长期借款

（1）一年内到期的长期借款明细项目期末余额年初余额

抵押借款763075438.00346000000.00

合计763075438.00346000000.00

注：抵押物清单详见附注十一、（一）重要承诺事项。

（2）金额前五名的一年内到期的长期借款贷款单位借款起始日借款终止日币种利率期末余额一年期

交通银行股份有限公司上海闵行支行2017/12/212022/12/21人民币301970000.00

LPR+0.9%

交通银行股份有限公司上海闵行支行2014/12/242022/6/20、2022/12/20人民币4.9%180000000.00

1年期

上海浦东发展银行第一营业部2020/12/302022/12/20人民币120105438.00

LPR+0.1%财务报表附注第73页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注贷款单位借款起始日借款终止日币种利率期末余额

2022/3/20、2022/6/20、上海浦东发展银行第一营业部2016/5/30人民币5.1450%60000000.00

2022/9/20、2022/12/20

5年期以上

上海浦东发展银行第一营业部2018/9/292022/12/21人民币43000000.00

LPR+0.74%

(二十七)其他流动负债项目期末余额上年年末余额

待转销项税16579677.81107575868.86

合计16579677.81107575868.86

(二十八)长期借款

长期借款分类：

项目期末余额上年年末余额

抵押借款5275124855.404951815201.60

保证借款3735000000.00

信用借款45000000.00

合计9010124855.404996815201.60

长期借款前五名：

贷款单位起始日终止日币种利率期末余额

华泰资产管理有限公司2021/8/302026/8/29人民币5%3123000000.00

4.9%、5.39%、上海浦东发展银行第一营业部2017/12/192041/12/17人民币1750000000.00

5.635%

5年期以上

LPR+0.74%、5

上海浦东发展银行第一营业部2018/9/302031/3/21人民币1167000000.00年期以上

LPR-0.24%招商银行股份有限公司上海四5年期以上

2020/8/72032/8/6人民币686385183.36

平支行 LPR+0.25%

华泰资产管理有限公司2021/8/312026/8/30人民币5%612000000.00财务报表附注第74页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(二十九)应付债券

1、应付债券明细

项目期末余额上年年末余额

19 中华企业 MTN001 995132239.16

19中企013148761489.083145733694.99

19中企021518417110.111516515401.52

21中企013078346115.32

国君-中企古北国际财富中心资产支持

2634326824.58

专项计划

合计10379851539.095657381335.67财务报表附注第75页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

2、应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

债券发行金本期偿还本金及债券名称面值发行日期上年年末余额本期发行按面值计提利息溢折价摊销期末余额期限额利息

3年

16中星013488640000.002016/3/1537亿3602283642.7229390597.283631674240.00

+2年

19 中华企业 MTN001

1000000000.002019/11/223年10亿999417170.6739100000.002484781.1039100000.001001901951.77（注1）

3年

19中企01（注2）3150000000.002019/6/531.5亿3224569996.36137025000.003027794.09137025000.003227597790.45

+2年

3年

19中企02（注2）1520000000.002019/11/1415.2亿1524850831.6663384000.001901708.5963384000.001526752540.25

+2年

3年30.87

21中企01（注2）3087000000.002021/6/153087000000.0062585753.42-8653884.673140931868.75

+2年亿

国君-中企古北国际财

富中心资产支持专项计2750000000.002021/3/3119年27亿2700000000.0071134500.009456824.5898264500.002682326824.58划（注3）

减：一年内到期的非流

3693740305.741199659436.71

动负债

合计5657381335.675787000000.00402619850.708217223.693969447740.0010379851539.09

注1：于2022年11月22日到期，期末已分类至一年内到期的非流动负债。

注2：期末计提的利息已分类至一年内到期的非流动负债，附第三年末票面利率调整选择权和投资者回售选择权。

注3：期末计提的利息和2022年需偿还的本金已分类至一年内到期的非流动负债。

财务报表附注第76页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(三十)租赁负债项目期末余额

租赁负债46634805.33

合计46634805.33

(三十一)长期应付款项目期末余额上年年末余额

开发商补贴款23835464.6624075906.68

商品房维修成本64054491.2964054491.29

公房租金用于维修部分2603461.782381093.76

维修基金利息4764791.304764791.30

直管房维修基金3918638.583777484.91

合计99176847.6199053767.94

注：长期应付款期末余额系孙公司上海中星集团申城物业有限公司、孙公司上海良城物业管理有限公司物业专项应付款。

(三十二)长期应付职工薪酬

1、长期应付职工薪酬明细表

项目期末余额上年年末余额

一、离职后福利-设定受益计划净负债54340000.00

二、辞退福利

三、其他长期福利

减：资产负债表日起12个月之后支付的部分

合计54340000.00

2、设定受益计划变动情况

（1）设定受益计划义务现值项目本期金额上期金额

1．上年年末余额

2．计入当期损益的设定受益成本54340000.00

（1）当期服务成本

（2）过去服务成本54340000.00财务报表附注第77页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注项目本期金额上期金额

（3）结算利得（损失以“－”表示）

（4）利息净额

3．计入其他综合收益的设定受益成本

4．其他变动

5．期末余额54340000.00

其中：资产负债表日起12个月之后支付的部分

（2）设定受益计划净负债（净资产）项目本期金额上期金额

1．上年年末余额

2．计入当期损益的设定受益成本54340000.00

3．计入其他综合收益的设定受益成本

4．其他变动

5．期末余额54340000.00

（3）设定受益计划现值所依赖的重大精算假设及敏感性分析

2021年12月31日，设定受益计划义务的现值根据公司聘请的第三方咨询公

司使用预期累计福利单位法进行精算得出的结果确定。采用的折现率为2.8%，死亡率按照《中国人身保险业经验生命表（2010-2013）》确定。折现率变动±

0.25%，设定受益计划现值变动额分别为-135万元和141万元。

(三十三)递延收益项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

政府补助104067200.0040960432.004725110.72140302521.28其他（注）145918586.4093360677.30239279263.70

合计249985786.40134321109.304725110.72379581784.98

注：因本公司子公司上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）向其联营

企业上海春日置业有限公司（以下简称“春日置业”）提供借款，而向春日置业收取资金利息，并按对其持股比例抵消未实现的内部利润。利息收入按照持股比例计算归属于中星集团的部分调减长期股权投资损益调整，因中星集团对春日置业的股权投资余额已减记至零，故将未实现的内部利润超出部分重分类至递延收益。

财务报表附注第78页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

涉及政府补助的项目：

本期新增本期计入当其他与资产相关/负债项目上年年末余额期末余额补助金额期损益金额变动与收益相关优质稻米全产业链

绿色生产模式开发1980000.001980000.00与收益相关补助崇明北八滧小型农

田水利设施建设项40962200.008248932.001093580.7248117551.28与资产相关目补助崇明北八滧基地河

21060000.0020000000.0041060000.00与资产相关

道整治工程项目崇明北八滧果蔬生

产基地（一期）建设16275300.001627530.0014647770.00与资产相关项目

果园农田建设项目7900000.004055200.0011955200.00与资产相关

智慧果园建设项目13524700.0013524700.00与资产相关

果蔬机械化生产1497000.001050000.002547000.00与收益相关

农机补贴款68000.0024000.0044000.00与资产相关

优质早熟梨轻简栽培800000.00400000.001200000.00与收益相关都市现代农业发展

7206300.007206300.00与资产相关专项（注）

合计104067200.0040960432.004725110.72140302521.28

注：系上海市农业农村委员会对本公司子公司上海新弘生态农业有限公司实施新加工中心项目建设给予的补贴。

(三十四)其他非流动负债项目期末余额上年年末余额

待转销项税259970093.10

合计259970093.10财务报表附注第79页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(三十五)股本

本期变动增（+）减（－）项目上年年末余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

股份总额6096135252.006096135252.00

(三十六)资本公积项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）2205382605.892205382605.89

其他资本公积39594980.5039594980.50

合计2244977586.392244977586.39

(三十七)库存股项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

股份回购162388649.81162388649.81

合计162388649.81162388649.81

注：详见附注十三、（二）4所述。

(三十八)盈余公积项目上年年末余额年初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积788526900.75788526900.7567873764.91856400665.66

合计788526900.75788526900.7567873764.91856400665.66

(三十九)未分配利润项目本期金额上期金额

调整前上年年末未分配利润6594349841.606094795888.12

调整年初未分配利润合计数（调增+，调减－）9227505.01调整后年初未分配利润6594349841.606104023393.13

加：本期归属于母公司所有者的净利润805278958.781378181429.82

减：提取法定盈余公积67873764.9146588311.52提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利834366678.75841266669.83转作股本的普通股股利

期末未分配利润6497388356.726594349841.60财务报表附注第80页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(四十)营业收入和营业成本

1、营业收入和营业成本情况

本期金额上期金额项目收入成本收入成本

主营业务9553829395.274920087646.2411554481561.496601769271.01

其他业务43069248.9920845368.78-2392243.5218491665.96

合计9596898644.264940933015.0211552089317.976620260936.97

2、收入分类情况

项目本期金额上期金额

合同产生的收入8992807913.8511049673892.58

租赁产生的收入604090730.41502415425.39

合计9596898644.2611552089317.97

3、主营收入情况

合同分类本期金额上期金额

按行业类型：

（1）商业132103642.8044451328.60

（2）房地产业8861331027.6610914584525.91

（3）施工业-184906.91-644764.71

（4）服务业16295281.9721751789.93

（5）物业管理544284349.75574338681.76

合计9553829395.2711554481561.49

按产品类型：

（1）开发产品8261848433.2810412169100.52

（2）租赁604090730.41502415425.39

（3）施工业-184906.91-644764.71

（4）劳务收入567715188.34596090471.69

（5）商品收入120359950.1544451328.60

合计9553829395.2711554481561.49

按地区类型：

（1）上海地区7860557041.547760495880.16财务报表附注第81页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注合同分类本期金额上期金额

（2）江苏地区1366704640.822771235054.12

（3）浙江地区2936354.1336682709.71

（4）安徽地区24889311.1922203477.49

（5）吉林地区298742047.59963864440.01

合计9553829395.2711554481561.49

4、公司前五名客户的营业收入情况

占公司全部营业收入的客户名称营业收入总额

比例(%)

中国大地财产保险股份有限公司75550458.720.79

燕回平门里某业主49544050.480.52

上海东鼎企业管理有限公司41478377.150.43

尚汇豪庭某业主40854334.270.43

中企滨江悦府某业主40289203.140.42

合计247716423.762.59

(四十一)税金及附加项目本期金额上期金额

营业税（注）447961.8511093316.40

城建税33736098.3947779053.64

土地增值税1475218733.781395245118.50

房产税78430833.9957844047.27

教育费附加20144163.2434481997.59

土地使用税、契税及其他9955346.1827666065.52

合计1617933137.431574109598.92

注：系2016年5月前预收房款对应的预缴营业税，于结转收入同时确认税金及附加。

(四十二)销售费用项目本期金额上期金额

职工薪酬55875541.4279837369.49

销售代理服务费39456573.4924068848.03

广告展览宣传费13221389.297213781.81财务报表附注第82页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注项目本期金额上期金额

物业管理费13190500.8920325707.63

咨询及中介机构费用5816666.517450131.87

售楼处费用1725083.726998015.65

办公费2354087.402104375.33

修理费16538601.8813776267.97

租赁费125850.10825058.36

折旧费171516.96183339.84

业务招待费16813.4022636.83

车辆费用5401.4629222.75

其他15003027.755969238.01

合计163501054.27168803993.57

(四十三)管理费用项目本期金额上期金额

职工薪酬262821982.97282878116.18

咨询及中介机构费用42294919.6740743017.54

租赁费1266590.4318039141.55

办公费12176618.529113377.44

物业管理费6272893.247519162.35

折旧费24559793.5412037976.60

水电费3845509.371896941.04

修理费1238409.311782169.18

差旅费580118.20750321.42

车辆费用1474303.011327808.27

业务招待费1244084.621869248.60

劳动保护费2155629.203086769.21

会务费215570.5438682.08

离退休人员统筹外费用54340000.00

其他41601717.3323915745.44

合计456088139.95404998476.90财务报表附注第83页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(四十四)财务费用项目本期金额上期金额

利息费用737240759.40601657355.42

其中：租赁负债利息费用2739749.47

减：利息收入423510730.15386833256.85

汇兑损益6787.5618378.52

其他4286271.963247174.58

合计318023088.77218089651.67

(四十五)其他收益项目本期金额上期金额

售后公房物业服务补贴1312452.83437755.47

锅炉改造补贴1315000.00

农业补助、稳岗补贴等6853934.973306866.70

进项税加计抵减3526973.683401046.55

个税手续费返还590561.631196244.84

小微企业增值税减免164078.34115329.68

疫情减免租金专项财政补贴37760009.37

其他93315.10

合计50301325.929772243.24

(四十六)投资收益

1、投资收益明细情况

项目本期金额上期金额

权益法核算的长期股权投资收益-107304084.51-43275148.09

处置长期股权投资产生的投资收益107231463.59142009536.78

交易性金融资产在持有期间的投资收益1220548.522356047.35

处置交易性金融资产取得的投资收益462247.649437375.10

合计1610175.24110527811.14

2、按权益法核算的长期股权投资收益

被投资单位本期发生额上期发生额

上海国际汽车城置业有限公司6476530.7277736711.82财务报表附注第84页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注被投资单位本期发生额上期发生额

上海苏钻投资有限公司-146484.77

上海潼信投资有限公司-227120.15

安亭新古北（上海）建设开发有限公司4611680.15

上海鼎保置业有限公司-11186958.37

上海瀛利置业有限公司128396.57-186197.16

上海利昊物业管理有限公司7984.267614.64

上海营口路加油站有限责任公司1842030.38680528.48

上海康健加油有限公司1862837.18735274.02上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有

2160353.461981794.22

限公司

上海春日置业有限公司-93360677.30-116095439.64

上海侨建重联企业发展有限公司2352274.52313831.05

上海星筑房地产开发有限公司552620.40-212950.34

上海虹城房地产有限公司-4239939.79-1366977.36

上海恒城房地产有限公司72951.6979545.32

上海淞泽置业有限公司-25159446.60

合计-107304084.51-43275148.09

3、处置长期股权投资产生的投资收益

被投资单位本期发生额上期发生额

上海地产集团建筑产品研发有限公司4249.96

上海房产之窗信息有限公司30579.95

上海星信房地产开发有限公司141974706.87

上海苏钻投资有限公司519121.25

上海潼信投资有限公司738732.88

上海鼎保置业有限公司105973609.46

合计107231463.59142009536.78

(四十七)公允价值变动收益产生公允价值变动收益的来源本期金额上期金额

交易性金融资产-2976611.84-12916878.43

合计-2976611.84-12916878.43财务报表附注第85页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(四十八)信用减值损失项目本期金额上期金额

应收账款坏账损失1837423.60163619.73

其他应收款坏账损失-27374.911579428.44

合计1810048.691743048.17

(四十九)资产减值损失项目本期金额上期金额

存货跌价损失170124557.1793676114.86

合同资产减值损失-706919.37716298.07

合计169417637.8094392412.93

(五十)资产处置收益项目本期金额上期金额计入当期非经常性损益的金额拆迁补偿款及处置固定资产利得

69456814.409425919.2469456814.40

或损失

处置无形资产利得或损失198.11

处置使用权资产利得或损失8117.568117.56

合计69464931.969426117.3569464931.96

(五十一)营业外收入计入当期非经常性项目本期金额上期金额损益的金额

非流动资产处置利得4681.59247834.074681.59

其中：固定资产处置利得4681.59247834.074681.59

政府补助9382000.0031341880.399382000.00

违约金、罚款收入4327771.104195069.914327771.10

其他1670483.7515074545.721670483.75

合计15384936.4450859330.0915384936.44计入营业外收入的政府补助

补助项目本期金额上期金额与资产相关/与收益相关

财政扶持金、奖励补贴等9382000.0031341880.39与收益相关

合计9382000.0031341880.39财务报表附注第86页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(五十二)营业外支出计入当期非经常性项目本期金额上期金额损益的金额

非流动资产处置损失合计78241.91198240.4478241.91

其中：固定资产处置损失78241.91198240.4478241.91无形资产处置损失

公益性捐赠支出109500.00570500.00109500.00非常损失

罚款滞纳金支出673731.3421905792.72673731.34

赔偿支出8480808.5410088896.418480808.54

其他645278.391389052.48645278.39

合计9987560.1834152482.059987560.18

(五十三)所得税费用

1、所得税费用表

项目本期金额上期金额

当期所得税费用1089166502.11264244597.38

递延所得税费用-218095249.66355156399.94

合计871071252.45619400997.32

2、会计利润与所得税费用调整过程

项目本期金额

利润总额2052989719.87

按法定[或适用]税率计算的所得税费用513247429.97子公司适用不同税率的影响

调整以前期间所得税的影响2895741.19

非应税收入的影响25496804.42

不可抵扣的成本、费用和损失的影响127745958.95

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-57252440.95

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响258937758.87

所得税费用871071252.45财务报表附注第87页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(五十四)现金流量表项目

1、收到的其他与经营活动有关的现金

项目本期金额上期金额

收回往来款、代垫款、押金、土地竞拍保证金等2386440750.761431380261.25

专项补贴、补助款64428309.4781195371.41

利息收入143062553.93132173763.20

营业外收入1344236.6011521370.32

合计2595275850.761656270766.18

2、支付的其他与经营活动有关的现金

项目本期金额上期金额

企业间往来及支付土地竞拍保证金等2132219191.73916587037.33

销售费用支出88332066.7873964488.28

管理费用支出113592309.55127217915.01

财务费用支出1094499.993247174.58

营业外支出7833981.1333954241.61

合计2343072049.181154970856.81

3、支付的其他与投资活动有关的现金

项目本期金额上期金额

处置固定资产的现金流出2242.37

合计2242.37

4、支付的其他与筹资活动有关的现金

项目本期金额上期金额

龙胜平减资款400000.00

宏灏实业（上海）有限公司减资款6000000.00

上海三湘（集团）有限公司减资款6000000.00

上海市城镇建设发展有限公司减资款6000000.00

中企物业管理有限公司减资款228608.64

回购股份162388649.81

偿还租赁负债本金和利息所支付的现金22667228.35

合计185284486.8018400000.00财务报表附注第88页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(五十五)现金流量表补充资料

1、现金流量表补充资料

补充资料本期金额上期金额

1、将净利润调节为经营活动现金流量

净利润1181918467.421983806342.86

加：信用减值损失1810048.691743048.17

资产减值准备169417637.8094392412.93

固定资产折旧等284445048.58266217279.88油气资产折耗

使用权资产折旧21199392.01

无形资产摊销4701995.453961842.73

长期待摊费用摊销4673152.137452911.63

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

-69209543.01-9426117.35（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）73560.32-49593.63

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）2976611.8412916878.43

财务费用（收益以“－”号填列）510864320.37346986945.44

投资损失（收益以“－”号填列）-1610175.24-110527811.14

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）-213500047.90352517119.30

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-4595201.762639280.64

存货的减少（增加以“－”号填列）2310061356.512307232570.41

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-193317870.11458596467.70

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-1139712975.79-3118338249.10其他

经营活动产生的现金流量净额2870195777.312600121328.90

2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3、现金及现金等价物净变动情况

现金的期末余额14188018758.4711382626592.70

减：现金的期初余额11382626592.7013464230608.31财务报表附注第89页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注补充资料本期金额上期金额

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额2805392165.77-2081604015.61

2、现金和现金等价物的构成

项目期末余额上年年末余额

一、现金14188018758.4711382626592.70

其中：库存现金86676.55161029.78

可随时用于支付的银行存款14184085982.9711380651439.91

可随时用于支付的其他货币资金3846098.951814123.01可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额14188018758.4711382626592.70

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(五十六)所有权或使用权受到限制的资产

项目期末账面价值（万元）受限原因

购房者按揭借款保证金、净房款、售房监管资

货币资金14308.90

金、项目开发资金受限及业委会托管等

存货845612.17借款抵押

投资性房地产474859.20借款抵押

合计1334780.27财务报表附注第90页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(五十七)政府补助

1、与资产相关的政府补助

计入当期损益或冲减相关计入当期损资产负债成本费用损失的金额益或冲减相种类期末余额表列报项关成本费用目本期金额上期金额损失的项目优质稻米全产业链绿色生产模

递延收益1980000.00其他收益式开发补助崇明北八滧小型农田水利设施

48117551.28递延收益1093580.72其他收益

建设项目补助崇明北八滧基地河道整治工程

41060000.00递延收益

项目崇明北八滧果蔬生产基地（一

14647770.00递延收益1627530.00其他收益

期）建设项目

果园农田建设项目11955200.00递延收益

智慧果园建设项目13524700.00递延收益

果蔬机械化生产2547000.00递延收益

农机补贴款44000.00递延收益24000.0024000.00其他收益

优质早熟梨轻简栽培1200000.00递延收益

加工中心建设补助7206300.00递延收益

2、与收益相关的政府补助

计入当期损益或冲减相关成本费用损计入当期损益或冲种类失的金额减相关成本费用损本期金额上期金额失的项目

财政扶持金、奖励补贴等9382000.0031341880.39营业外收入

农业补助、物业奖励款等46019712.275035622.17其他收益

(五十八)租赁

1、作为承租人

项目本期金额

租赁负债的利息费用2739749.47计入相关资产成本或当期损益的简化处理的短期租赁费用财务报表附注第91页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注项目本期金额计入相关资产成本或当期损益的简化处理的低价值资产租赁费用（低价值资产的短期租赁费用除外）计入相关资产成本或当期损益的未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

其中：售后租回交易产生部分转租使用权资产取得的收入

与租赁相关的总现金流出22667228.35售后租回交易产生的相关损益售后租回交易现金流入售后租回交易现金流出

2、作为出租人

经营租赁本期金额

经营租赁收入604090730.41

其中：与未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入

于资产负债表日后将收到的未折现的租赁收款额如下：

剩余租赁期未折现租赁收款额

1年以内465410333.83

1至2年379094852.73

2至3年265084287.87

3至4年186577689.63

4至5年158645185.03

5年以上550067099.15

合计2004879448.25

3、执行《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》和《关于调整<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>适用范围的通知》的影响

对于满足条件的由新冠肺炎疫情直接引发的租金减免、延期支付租金等租金减让，本公司选择按照《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》采用简化方法进行会计处理。

财务报表附注第92页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

本公司作为承租人采用上述简化方法处理相关租金减让冲减本期营业成本、管

理费用和销售费用合计人民币0.00元；冲减上期营业成本、管理费用和销售

费用合计人民币0.00元。

本公司作为出租人采用上述简化方法处理相关租金减让冲减本期营业收入人

民币8095238.10元；冲减上期营业收入人民币77017103.74元。

六、合并范围的变更其他原因的合并范围变动

企业名称注册地持股比例（%）表决权比例（%）合并范围变动原因

上海城佳经济发展有限公司上海50.250.22021年新设上海沁钻置业有限公司上海1001002021年新设浙江锦华大酒店管理有限公司浙江95952021年歇业注销

七、在其他主体中的权益

(一)在子公司中的权益

1、企业集团的构成

主要持股比例(%)取得子公司名称注册地业务性质经营地直接间接方式

上海古北（集团）有限公司上海上海市长宁区虹桥路1438号1幢29-30楼房地产开发87.50购买

上海原经房地产（集团）有限公司上海上海南苏州路255号房地产开发90.00购买

上海鼎达房地产有限公司上海上海市杨浦区四平路1230号甲3号楼4层房地产开发90.0010.00设立

上海中鸿置业有限公司上海上海市浦东新区航鹤楼1699弄94幢67号房地产开发100.00设立

上海南郊中华园房地产开发有限公司上海上海市浦东新区康桥镇康士路25号1144室房地产开发90.0010.00设立

苏州工业园区中华企业房地产开发苏州市工业园区津梁街133号19（商）幢101、

苏州房地产开发90.0010.00设立有限公司102室

上海顺驰置业有限公司 上海 上海市宝山区罗店镇市一路 200 号-B 房地产开发 100.00 购买

杭州中华企业房地产发展有限公司杭州杭州市江干区章家坝云河家园6幢裙楼301室房地产开发100.00设立

苏州中华园房地产开发有限公司苏州苏州市平江区桃花坞龙兴桥33号房地产开发100.00设立

中企汇锦投资有限公司上海上海市杨浦区宁武路269号1号楼218室投资管理100.00设立

江阴中企誉德房地产有限公司江阴江阴市临港新城港城大道（申港区）投资管理95.00设立

上海市崇明县城桥镇寒山寺路358号106－4

上海新弘生态农业有限公司上海农业、零售业100.00设立室

上海古北房产租赁有限公司上海上海市长宁区虹桥路1452号1402室房地产开发100.00设立财务报表附注第93页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

主要持股比例(%)取得子公司名称注册地业务性质经营地直接间接方式

上海古北物业管理有限公司上海上海市长宁区荣华东道96号物业服务100.00设立

上海古北新虹劳务服务有限公司上海上海市永冠经济开发区向化路1519号服务业100.00设立

上海古北劳动服务有限公司上海上海市长宁区水城南路51弄6号103室服务业100.00设立

苏州洞庭房地产发展有限公司苏州苏州市吴中区西山镇镇夏街房地产开发90.00设立

上海浦东古北置业有限公司上海上海市浦东新区金海路3288号二楼2038室房地产开发100.00设立

上海古北朱家角置业有限公司上海上海市青浦区朱家角镇北大街226号201室房地产开发100.00设立

上海市青浦区青赵公路 4989 号 3 幢 2 层 G 区

上海新古北物业管理有限公司上海物业服务60.00设立

234室

上海古北顾村置业有限公司上海上海市宝山区泰和西路3463弄116号房地产开发100.00设立上海市浦东新区康桥工业区沪南路2502号408

上海杉野置业有限公司上海房地产开发100.00购买室16号

古北集团香港有限公司 香港 7/F9DESVOEUXROADWESTHK 服务业 100.00 设立

上海金樱览胜商业资产管理有限公司上海上海市南苏州路255号房地产开发100.00设立

上海江森房屋设备有限公司上海上海市浦东新区张扬路550弄8号2002室工程施工50.00设立上海市浦东新区康桥镇沪南公路2502号409

上海瀛浦置业有限公司上海房地产开发30.0070.00设立

－95座

上海瀛茸置业有限公司上海上海市松江区新松江路1800弄3号3层310室房地产开发45.0055.00设立

上海瀛翔投资咨询有限公司上海上海市虹口区飞虹路360弄9号3637室投资管理100.00设立

江阴金安置业有限公司江阴江阴市名贤路188号房地产开发51.00设立

无锡中城置业有限公司无锡无锡市滨湖区梁溪路38号房地产开发60.00设立

无锡中城誉品置业有限公司无锡无锡市滨湖区梁溪路38号房地产开发100.00设立

上海房地集团物业服务有限公司上海上海市青浦区金泽镇金溪路119号物业服务100.00购买

上海凯峰房地产开发有限公司上海上海市中山西路2020号2楼1001室房地产开发71.00购买

上海地产古北安亭置业有限公司上海上海市嘉定区安亭镇墨玉路185号607室房地产开发70.00设立

上海中星（集团）有限公司上海上海市曲阳路561号房地产开发100.00购买

无锡申锡房地产实业有限公司无锡无锡市滨湖区马山镇檀溪村钮埼1号房地产开发90.00设立

上海旗捷置业有限公司 上海 上海市闵行区光华路 2118 号 C-3 房地产开发 100.00 购买

上海中星集团昆山置业有限公司昆山上海市张浦镇大市昆南路1号房地产开发100.00设立上海中星集团中星房地产营销有限

上海上海市黄浦区福州路515号底层房地产开发100.00设立公司

上海中星集团实业有限公司 上海 上海市普陀区武宁路 419 号 E 楼（16 幢）2 楼 房地产开发 100.00 设立财务报表附注第94页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

主要持股比例(%)取得子公司名称注册地业务性质经营地直接间接方式

上海中星广告装潢有限公司上海上海市曲阳路561号服务业100.00设立

上海中星集团新城房地产有限公司上海上海市黄浦区湖北路145号房地产开发100.00设立上海中星集团振城不动产经营有限

上海上海市黄浦区宁海东路200号10楼1016室房地产开发100.00设立公司

上海闵润置业有限公司 上海 上海市闵行区光华路 2118 号 C-134 房地产开发 100.00 购买

上海全策房地产有限公司上海上海市嘉定区海波路755、761、767号房地产开发100.00设立

上海龙宁房地产开发有限公司 上海 上海市松江区玉佳路 72 号 C129 座 房地产开发 100.00 设立

上海中星集团申城物业有限公司上海上海市杨浦区控江路980弄5号5楼502室物业服务100.00设立

上海新城物业有限公司上海上海市宁海东路200号2616室物业服务100.00设立

上海良城物业管理有限公司上海上海市黄浦区控江路980弄5号5楼501室物业服务100.00设立

上海中星集团怡城实业有限公司上海上海市曲阳路561号房地产开发100.00设立城市综合开发

上海中大股份有限公司上海上海市黄浦区宁海东路200号2316室建设、市政交100.00设立通道路中星（扬州）置业有限公司 扬州 扬州市平山堂西路西湖花园（一期）A 公建 房地产开发 100.00 设立中星（昆山）城际置业有限公司昆山昆山市昆山开发区中华园路850号30室、31室房地产开发100.00设立

上海星舜置业有限公司上海上海市江场西路1577弄7号1层124室房地产开发90.00设立中星（安徽）置业有限公司 合肥 合肥市瑶海区五州商城 D 区 2 幢 220 室 房地产开发 100.00 购买吉林市丰满区小白山乡白山村（松江南路488吉林市海上置业有限公司吉林房地产开发50.00设立

号）232室镇江市檀山路9号（镇江市润州区跑马山庄3中星（镇江）置业有限公司镇江房地产开发100.00设立幢101室）

上海馨亭置业有限公司上海上海市闵行区元江路5255号房地产开发100.00购买

上海富源滨江开发有限公司 上海 上海市浦东新区东方路 2981 号 6 楼 E26 室 房地产开发 53.00 购买

上海富鸣滨江开发建设投资有限公司 上海 上海市浦东新区浦东大道 2123 号 3E-2551 室 房地产开发 100.00 购买

上海申江怡德投资经营管理有限公司上海上海市大连西路281号101室物业服务100.00购买

上海怡德明华物业管理有限公司上海上海市黄浦区南苏州路381号506室物业服务51.00购买

上海环江投资发展有限公司 上海 上海市浦东新区东方路 1988 号 605C-1 室 房地产业 100.00 购买

上海申阳滨江投资开发有限公司上海上海市杨浦区许昌路1296号502室房地产业75.00购买

上海金丰易居房地产顾问有限公司上海上海市松江区石湖荡镇塔汇路609号405室房地产业100.00购买

上海地产馨逸置业有限公司上海上海市徐汇区漕东路209号152室房地产业100.00购买财务报表附注第95页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

主要持股比例(%)取得子公司名称注册地业务性质经营地直接间接方式

上海市长宁区虹桥路 1438 号 1 幢 30 层 01B 单

上海润钻置业有限公司上海房地产业100.00设立元

上海润钻房地产开发有限公司上海上海市杨浦区殷行路833号3夹层房地产业100.00设立洵钻（南通）置业有限公司南通南通市崇川区外滩小区1幢店2房地产业100.00设立

上海洵钻房地产开发有限公司上海上海市宝山区泰和西路3389号1-768室房地产业100.00设立

上海城佳经济发展有限公司上海上海市闵行区文井路211号1楼商务服务业50.20设立

上海沁钻置业有限公司上海上海市长宁区虹桥路1157号393室房地产业100.00设立

2、重要的非全资子公司

少数股东本期归属于少数股本期向少数股东期末少数股东权子公司名称持股比例东的损益宣告分派的股利益余额

上海古北（集团）有限公司12.50%27028806.4139625000.00154364442.92

上海原经房地产（集团）有限

10.00%3193529.51115584369.45

公司

上海凯峰房地产开发有限公司29.00%419549155.697250000.00735784121.41

上海富源滨江开发有限公司47.00%-2747243.41631414683.10297050486.82财务报表附注第96页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

3、重要非全资子公司的主要财务信息

期末余额上年年末余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

上海古北（集团）有限公司1917983334.041839019793.003757003127.041224973163.111196734255.142421707418.252012393045.361886966783.823899359829.181185448484.891281000000.002466448484.89

上海原经房地产（集团）有限公

1332690181.88904605052.952237295234.83407763458.329573731.09417337189.411295538323.53926408165.202221946488.73420656136.07420656136.07

司

上海凯峰房地产开发有限公司5360480350.28758657918.106119138268.383581951642.823581951642.827288642075.37458811248.167747453323.536627787228.994200695.496631987924.48

上海富源滨江开发有限公司2535712849.13499453619.213035166468.342221811215.132221811215.135239579922.43516298566.475755878488.903774404174.903774404174.90本期金额上期金额子公司名称经营活动现金流经营活动现金流营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额量量

上海古北（集团）有限公司1016136390.27220878368.23220878368.23573804238.80724397353.0570193610.5970193610.59224704012.79

上海原经房地产（集团）有限

92143949.8529767692.7629767692.76118533641.44108082205.76-100974512.94-100974512.9416220655.06

公司

上海凯峰房地产开发有限公司5655986494.741446721226.511446721226.51131093584.95160098596.21-24669217.31-24669217.312420592675.40

上海富源滨江开发有限公司704840459.12219355253.21219355253.21-7077164.743673958914.511275594911.951275594911.95-93906175.78财务报表附注第97页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(二)在合营安排或联营企业中的权益

1、重要的合营企业或联营企业

持股比例(%)对合营企业对本公司合营企业或联主要经或联营企业活动是否注册地业务性质营企业名称营地直接间接投资的会计具有战略处理方法性上海淞泽置业上海市浦东新区三

上海房地产开发49.00权益法否有限公司林路338号上海春日置业上海市黄浦区宁海

上海房地产开发50.00权益法否有限公司东路200号512室

2、重要联营企业及联营企业的主要财务信息

上年年末余额/上期

期末余额/本期金额金额上海淞泽置业有限上海春日置业有限上海春日置业有限公司公司公司

流动资产13286911371.365226547729.534965840509.24

非流动资产1539736.831229950.4236892.18

资产合计13288451108.195227777679.954965877401.42

流动负债11634223762.854646210229.654409123502.82非流动负债

负债合计11634223762.854646210229.654409123502.82少数股东权益

归属于母公司股东权益1654227345.34581567450.30556753898.60按持股比例计算的净资产份

810571399.22290783725.15278376949.30

额

调整事项-25283500.16-290783725.15-278376949.30

—商誉

—内部交易未实现利润-24992288.04-530062988.85-424295535.70财务报表附注第98页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

上年年末余额/上期

期末余额/本期金额金额上海淞泽置业有限上海春日置业有限上海春日置业有限公司公司公司

—其他-291212.12239279263.70145918586.40对联营企业权益投资的账面价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入70834654.2271367399.50

净利润-677766.0424813551.7011732391.89终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-677766.0424813551.7011732391.89本期收到的来自联营企业的股利

3、不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

期末余额/本期金额上年年末余额/上期金额

合营企业：

投资账面价值合计11598422.668225217.38下列各项按持股比例计算的合计数

—净利润5873205.28-3170066.86

—其他综合收益

—综合收益总额

联营企业：

投资账面价值合计572323416.28571145582.17下列各项按持股比例计算的合计数财务报表附注第99页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

期末余额/本期金额上年年末余额/上期金额

—净利润5342834.1175990358.41

—其他综合收益

—综合收益总额

八、与金融工具相关的风险

本公司在经营过程中面临主要金融风险为信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。本公司的内部审计部门也会审计风险管理的政策和程序，并且将有关发现汇报给审计委员会。

本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低风险的风险管理政策。

(一)信用风险

信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本公司最大的信用风险来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生损失，主要面临资产交易、销售商品及其他经营活动导致的客户或其他单位信用风险。在签订相关合同之前，本公司会对客户的信用风险进行评估，包括外部信用评级和在某些情况下的银行资信证明（当此信息可获取时）。对于销售客户，本公司制定了严格的销售政策，对交付房屋有严格的收款条件，以降低销售方面的信用风险。

公司通过对已有相关客户或单位信用评级监控以及应收款项账龄分析来确保公司的整体信用风险在可控范围内。

本公司的货币资金存放于国内信用评级较高的商业银行，故资金的信用风险较低。

本公司的应收款项主要系已完成房产交接的应收购房者的购房款、服务应收款、关

联方往来款、保证金及押金、与个人、单位的其他往来款项，及因处置股权投资可能会产生的应收款；

对于销售客户，由于本公司的销售政策比较严格，一般情况下，所售开发产品需要收到房屋全款后才能办理房屋交接手续，因此应收购房款的规模一般较小，所服务的客户信用风险较低，回收风险处于可控范围；

对于关联方往来款，主要系股东同比例资金拆借，均已制定严格的内控流程；

对于保证金、押金及与个人、单位的其他往来款项，公司对此类款项与相关经济业务一并管理并持续监控，以确保公司不致面临重大坏账风险；

对于处置股权投资产生的应收款，一般会要求有其他增信措施，如担保、质押等，确保公司的信用风险在可控范围内。

财务报表附注第100页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(二)流动性风险

流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。

本公司各项带息金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

期末余额项目

1个月以内1-3个月3个月-1年1-5年5年以上合计

一年内到期的

1730740.1351937423.951924234874.711977903038.79

非流动负债

长期借款6006239672.043003885183.369010124855.40

应付债券8411483338.581968368200.5110379851539.09

合计1730740.1351937423.951924234874.7114417723010.624972253383.8721367879433.28上年年末余额项目

1个月以内1-3个月3个月-1年1-5年5年以上合计

一年内到期的非流

3536012289.87511600305.744047612595.61

动负债

长期借款1828282120.773168533080.834996815201.60

应付债券5657381335.675657381335.67

合计3536012289.87511600305.747485663456.443168533080.8314701809132.88

(三)市场风险金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发

生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

1、利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司面临的利率风险主要来源于银行长期借款以及应付债券。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率工具的比例，随着中国人民银行采用贷款市场报价利率后，公司目前的固定利率借款占外部借款的80%-100%。

尽管该政策不能使本公司完全避免支付的利率超出现行市场利率的风险，也不能完全消除与利息支付波动相关的现金流量风险，但是管理层认为该政策实现了这些风险之间的合理平衡。

财务报表附注第101页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

于2021年12月31日，在其他变量保持不变的情况下，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降100个基点，则本公司的净利润将减少或增加3734.08

万元（2020年12月31日：2767.82万元）。管理层认为100个基点合理反映了下一年度利率可能发生变动的合理范围。

2、汇率风险

汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。除境外子公司发生极少量外币业务外，本公司主要经营处于境内，主要业务采用人民币结算，因此本公司无重大外汇风险。

3、其他价格风险

其他价格风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险。

本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。

于2021年12月31日，在所有其他变量保持不变的情况下，如果权益工具的价值上涨或下跌15%，则本公司将增加或减少净利润1057.35万元（2020年

12月31日：净利润1360.64万元）。管理层认为15%合理反映了下一年度权

益工具价值可能发生变动的合理范围。

九、公允价值的披露

公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：

第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定。

(一)以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值期末公允价值

项目第一层次公第二层次公第三层次公合计允价值计量允价值计量允价值计量

一、持续的公允价值计量

◆交易性金融资产70490117.2170490117.21财务报表附注第102页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注期末公允价值

项目第一层次公第二层次公第三层次公合计允价值计量允价值计量允价值计量

1.以公允价值计量且其变动计

70490117.2170490117.21

入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资70490117.2170490117.21

（3）衍生金融资产

（4）其他

◆其他非流动金融资产4671863.764671863.76

1.以公允价值计量且其变动计

4671863.764671863.76

入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资4671863.764671863.76

（3）衍生金融资产

（4）其他

持续以公允价值计量的资产总额70490117.214671863.7675161980.97

◆交易性金融负债

1.交易性金融负债

（1）发行的交易性债券

（2）衍生金融负债

（3）其他

2.指定为以公允价值计量且其

变动计入当期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量

◆持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额

◆持有待售负债非持续以公允价值计量的负债总额财务报表附注第103页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(二)持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据本公司持续第一层次公允价值计量项目基于上海证券交易所和深圳证券交易所等活跃市场期末时点的公开报价计量。

十、关联方及关联交易

(一)本公司的母公司情况母公司对本公母公司对本公母公司名称注册地业务性质注册资本司的持股比例司的表决权比

(%)例(%)

土地储备前期开发，滩涂造地建上海市浦东设管理，市政基础设施建设投上海地产（集南路500号资，区域开发，旧区改造，保障300亿元68.4468.44团）有限公司

18楼性住房投资建设，房地产开发、经营，实业投资，物业管理。

(二)本公司的子公司情况

本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。

(三)本公司的合营和联营企业情况

本公司重要的合营或联营企业详见本附注“七、在其他主体中的权益”。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本公司关系上海国际汽车城置业有限公司联营企业上海淞泽置业有限公司合营企业上海瀛利置业有限公司孙公司的联营企业上海侨建重联企业发展有限公司子公司的联营企业上海虹城房地产有限公司子公司的联营企业上海春日置业有限公司子公司的联营企业上海利昊物业管理有限公司子公司的合营企业上海康健加油有限公司子公司的合营企业上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有限公司孙公司的合营企业财务报表附注第104页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(四)其他关联方情况其他关联方名称其他关联方与本公司的关系上海融绿睿江置业有限公司孙公司的少数股东大华（集团）有限公司子公司的少数股东

和持有本公司5%以上股份的股东受同一

华润置地（深圳）有限公司公司控制昆山太平洋酒店有限公司同受母公司控制马鞍山市金申置业发展有限公司同受母公司控制日本国万胜株式会社孙公司的少数股东上海北方城市发展投资有限公司孙公司的少数股东上海玻机智能幕墙股份有限公司同受母公司控制上海承大网络科技服务有限公司同受母公司控制上海城方城闵公寓管理有限公司母公司的联营企业上海城方租赁住房运营管理有限公司母公司的联营企业上海地产北虹桥开发建设有限公司同受母公司控制上海地产北虹桥企业发展有限公司同受母公司控制上海地产酒店管理有限公司同受母公司控制上海地产酒店管理有限公司昆山熵煜假日酒店分公司同受母公司控制上海地产乐养企业管理有限公司同受母公司控制

上海地产闵虹（集团）有限公司同受母公司控制上海地产农业投资发展有限公司同受母公司控制上海地产三林滨江生态建设有限公司同受母公司控制上海地产乡悦建设发展有限公司母公司的合营企业上海地产馨虹置业有限公司同受母公司控制上海地产馨越置业有限公司同受母公司控制上海地产星侨置业有限公司同受母公司控制上海地产养老产业投资有限公司同受母公司控制上海地产园林发展有限公司同受母公司控制上海地产住房保障有限公司同受母公司控制上海地产住房发展有限公司同受母公司控制上海地产资产经营有限公司同受母公司控制上海地产租赁住房建设发展有限公司同受母公司控制上海鼎保置业有限公司同受母公司控制财务报表附注第105页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系

上海房地（集团）有限公司同受母公司控制

上海房地产经营（集团）有限公司同受母公司控制上海房屋置换股份有限公司同受母公司控制上海富渱滨江开发建设投资有限公司同受母公司控制上海富今房地产开发有限公司同受母公司控制上海富禄房地产开发有限公司同受母公司控制上海好饰家建材园艺超市有限公司同受母公司控制上海虹口城市更新建设发展有限公司母公司的合营企业上海虹联绿化工程有限公司同受母公司控制上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司同受母公司控制上海环通建设开发有限公司同受母公司控制上海黄浦城市更新建设发展有限公司母公司的合营企业上海黄浦江东岸开发投资有限公司母公司的合营企业上海建实财务监理有限公司同受母公司控制上海金岸企业发展有限公司同受母公司控制上海康长商务服务有限公司同受母公司控制上海明华物业管理有限公司孙公司的少数股东上海浦东滨江开发建设投资有限公司母公司的联营企业上海浦江世博资产经营管理有限公司母公司的联营企业上海融创房地产开发集团有限公司孙公司的少数股东的股东上海融绿睿江置业有限公司孙公司的少数股东上海尚渱实业有限公司同受母公司控制上海申江资产经营管理有限公司同受母公司控制上海申养养老服务有限公司母公司的联营企业上海晟居实业有限公司同受母公司控制上海世博城市最佳实践区商务有限公司同受母公司控制上海世博土地控股有限公司同受母公司控制上海世博文化公园建设管理有限公司同受母公司控制上海市黄浦江码头岸线建设管理有限公司同受母公司控制上海市滩涂生态发展有限公司同受母公司控制上海市外事用房经营有限公司同受母公司控制上海市住房置业担保有限公司同受母公司控制财务报表附注第106页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系

上海新长宁（集团）有限公司子公司的少数股东上海杨浦滨江投资开发有限公司孙公司的少数股东上海杨浦城市更新建设发展有限公司母公司的合营企业上海瀛程置业有限公司同受母公司控制上海中星城际置业有限公司同受母公司控制上海中星虹达置业有限公司同受母公司控制上海周馨置业有限公司同受母公司控制上海住保悦程置业有限公司同受母公司控制台湾旭宝投资股份有限公司孙公司的少数股东无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司孙公司的少数股东

(五)关联交易情况

1、购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表关联方关联交易内容本期金额上期金额

上海建实财务监理有限公司财务监理1638322.433508085.17

上海地产乡悦建设发展有限公司会务活动6881.6424199.99

上海承大网络科技服务有限公司购置商品19598.23

华润置地（深圳）有限公司接受劳务7837813.25

上海地产园林发展有限公司园林工程684306.151885080.09

上海杨浦滨江投资开发有限公司接受劳务1103380.311063065.85

上海玻机智能幕墙股份有限公司建筑工程105061.04

上海地产养老产业投资有限公司购买商品30833.00

出售商品/提供劳务情况表关联方关联交易内容本期金额上期金额

上海地产（集团）有限公司及其关联方物业管理等38004573.4244965806.99

上海地产馨虹置业有限公司提供劳务-572836.53

上海地产养老产业投资有限公司提供劳务87290.57523743.42

上海富渱滨江开发建设投资有限公司土地看管、工程743494.57683064.42

马鞍山市金申置业发展有限公司销售代理费172367.66

上海地产馨越置业有限公司提供劳务104401.88519739.61财务报表附注第107页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注关联方关联交易内容本期金额上期金额

上海地产（集团）有限公司销售代理费8448844.12

上海地产（集团）有限公司地块管理费366680.251088267.13

上海地产（集团）有限公司土地看管7903990.514376680.93

上海地产（集团）有限公司代建费3253301.90

上海地产资产经营有限公司剥离资产委托管理2020390.51

上海鼎保置业有限公司代建费-23500000.00

上海虹城房地产有限公司提供劳务389690.50612503.17

上海周馨置业有限公司提供劳务212373.58150469.81

上海鼎保置业有限公司物业管理费9615787.5513031642.23

上海侨建重联企业发展有限公司提供劳务161377.36168924.53

上海住保悦程置业有限公司保安服务232722.60219549.62

上海黄浦江东岸开发投资有限公司土地看管3537735.762651252.76

上海富禄房地产开发有限公司土地看管231313.80115335.69

上海富今房地产开发有限公司土地看管704628.03261268.86

上海尚渱实业有限公司提供劳务1935603.80

上海地产北虹桥开发建设有限公司销售商品49794.17

上海地产租赁住房建设发展有限公司销售商品69990.30

上海融创房地产开发集团有限公司销售房屋563470458.72

上海地产乐养企业管理有限公司地块管理费261871.70

上海房地产经营（集团）有限公司地块管理费628301.88

上海地产星侨置业有限公司资产处置3077.25上海虹桥经济技术开发区联合发展有

代建费11320754.72限公司

上海环通建设开发有限公司代建费1886792.45上海浦东新区上钢集贸市场经营管理

提供劳务208272.75有限公司

2、关联租赁情况

本公司作为出租方：

承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

上海虹城房地产有限公司房屋租赁118369.52266331.43

上海房地（集团）有限公司房屋租赁247805.72财务报表附注第108页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

昆山太平洋酒店有限公司房屋租赁166666.67

上海春日置业有限公司房屋租赁1444194.481444194.50

上海中星城际置业有限公司房屋租赁69009523.8945804763.86上海好饰家建材园艺超市有

房屋租赁24066352.1932369646.01限公司

上海地产酒店管理有限公司房屋租赁3302752.281651376.14

上海地产园林发展有限公司场地租赁95238.0995238.09

上海康健加油有限公司房屋租赁619047.62619047.62

本公司作为承租方：

出租方名称租赁资产种类本期确认的租赁费上期确认的租赁费

上海中星城际置业有限公司临时活动租赁79944.96

上海地产馨越置业有限公司房屋租赁67284.00118337.00

上海瀛程置业有限公司房屋租赁17705.71

上海地产（集团）有限公司房屋租赁14897350.5715629882.00

上海地产资产经营有限公司房屋租赁48545.00

3、关联担保情况

担保是否已

担保方被担保方借款单位或事项担保金额（万元）期末担保余额（万元）担保起始日担保到期日经履行完毕上海地产（集中华企业股上海洋泾不动产债权投

312300.00312777.132021/8/302026/8/29否

团）有限公司份有限公司资计划一期31.23亿上海地产（集中华企业股上海洋泾不动产债权投

61200.0061293.502021/8/312026/8/30否

团）有限公司份有限公司资计划二期6.12亿上海地产（集中华企业股非公开发行2019年公司

315000.00322759.782019/6/52024/6/5否

团）有限公司份有限公司债券（第一期）上海地产（集中华企业股非公开发行2019年公司

152000.00152675.252019/11/142024/11/14否

团）有限公司份有限公司债券（第二期）上海地产（集中华企业股

21中企01308700.00314093.192021/6/152026/6/15否

团）有限公司份有限公司财务报表附注第109页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

4、关联方资金拆借

（1）以其他形式向关联方拆入资金本期结拆入方拆出方期初余额本期增加本期减少期末余额算利率无锡中城无锡市滨湖城

置业有限市投资发展有93006222.3793006222.37无息公司限责任公司中华企业上海国际汽车

股份有限城置业有限公84200000.0020000000.00104200000.00无息公司司上海申阳上海杨浦滨江

滨江投资5.83%、

投资开发有限74443755.555241060.861102374.1178582442.30

开发有限5.632%公司公司上海中星上海国际汽车（集团）有城置业有限公84200000.0020000000.00104200000.00无息限公司司

（2）以其他形式向关联方拆出资金拆入方拆出方期初余额本期增加本期减少期末余额本期结算利率股东按持股比大华（集团）有限公司上海凯峰房地产开发有限公司640717234.725166136.516733990.41639149380.82例拆借，有息股东按持股比

上海融绿睿江置业有限公司上海富源滨江开发有限公司1394000000.0020698244.481291312927.58123385316.90例拆借，无息股东按持股比

上海瀛利置业有限公司上海瀛翔投资咨询有限公司150000000.00150000000.00例拆借，无息上海北方城市发展投资有股东按持股比

上海星舜置业有限公司2457222.002457222.00

限公司例拆借，无息股东按持股比

上海淞泽置业有限公司（注）中华企业股份有限公司5698078829.995698078829.99例拆借，有息注：本期增加系公司购买上海淞泽置业有限公司49%股权，而承接原股东向上海淞泽置业有限公司的股东借款。除此外，本期未发生新增借款。

财务报表附注第110页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

（3）向上海春日置业有限公司提供的财务资助拆入金额期末余额本期利息收入

资金拆入单位资金拆出单位借款利率（年）起始日到期日（万元）（万元）（万元）

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司3453.503453.504.90%2018/3/72023/12/20171.57有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司7000.007000.008.00%2019/12/172021/12/16544.44有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司7000.007000.006.00%2021/12/172024/12/1617.50有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1400.001400.008.00%2019/12/172021/12/16108.89有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1400.001400.006.00%2021/12/172024/12/163.50有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1300.001300.004.90%2018/3/92023/12/2064.58有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1200.001200.008.00%2018/4/12021/5/3137.99有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1400.001400.008.00%2018/4/12021/5/3144.32有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司5000.005000.008.00%2018/4/12021/5/31158.28有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司16546.5016546.508.00%2018/4/12021/5/31523.80有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司22071.0022071.008.00%2018/4/12021/5/31698.68有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司30882.5030882.508.00%2018/4/12021/5/31977.62有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1500.001500.008.00%2018/4/12021/5/3147.48有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1500.001500.008.00%2018/4/12021/5/3147.48有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1600.001600.008.00%2018/4/12021/5/3150.65有限公司财务报表附注第111页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注拆入金额期末余额本期利息收入

资金拆入单位资金拆出单位借款利率（年）起始日到期日（万元）（万元）（万元）

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1600.001600.008.00%2018/4/12021/5/3150.65有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1400.001400.008.00%2018/4/12021/5/3144.32有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1400.001400.008.00%2018/4/12021/5/3144.32有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司5000.005000.008.00%2018/4/12021/5/31158.28有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1400.001400.008.00%2018/4/12021/5/3144.32有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1200.001200.006.00%2021/6/12024/3/3140.38有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1400.001400.006.00%2021/6/12024/3/3147.11有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司5000.005000.006.00%2021/6/12024/3/31168.24有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司16546.5016546.506.00%2021/6/12024/3/31556.75有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司22071.0022071.006.00%2021/6/12024/3/31742.64有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司30882.5030882.506.00%2021/6/12024/3/311039.13有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1500.001500.006.00%2021/6/12024/3/3150.47有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1500.001500.006.00%2021/6/12024/3/3150.47有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1600.001600.006.00%2021/6/12024/3/3153.84有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1600.001600.006.00%2021/6/12024/3/3153.84有限公司财务报表附注第112页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注拆入金额期末余额本期利息收入

资金拆入单位资金拆出单位借款利率（年）起始日到期日（万元）（万元）（万元）

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1400.001400.006.00%2021/6/12024/3/3147.11有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1400.001400.006.00%2021/6/12024/3/3147.11有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司5000.005000.006.00%2021/6/12024/3/31168.24有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1400.001400.006.00%2021/6/12024/3/3147.11有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司114000.00114000.008.00%2018/5/182021/5/313608.81有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司114000.00114000.006.00%2021/6/12024/5/173835.85有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1400.001400.008.00%2018/6/192021/6/1849.60有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司1400.001400.006.00%2021/6/192024/6/1843.14有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司110000.00110000.008.00%2018/8/82021/8/75050.31有限公司

上海中星（集团）

上海春日置业有限公司110000.00110000.006.00%2021/8/82024/8/72525.16有限公司

5、其他重要的关联交易

2021年10月25日，本公司和关联公司上海世博土地控股有限公司与上海地

产三林滨江生态建设有限公司签订产权交易合同，购买其持有的上海淞泽置业有限公司95%股权及转让方的债权，其中本公司以62.91亿元受让上海淞泽置业有限公司49%股权及相应债权。

6、关键管理人员薪酬

项目本期金额上期金额

关键管理人员薪酬878.78952.20财务报表附注第113页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(六)关联方应收应付款项

1、应收项目

期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款上海城方城闵公寓

48600.00

管理有限公司上海城方租赁住房

535797.60

运营管理有限公司上海晟居实业有限

3305.60977.70

公司

上海地产（集团）

15044907.2333122555.27

有限公司上海地产酒店管理

7514802.783900000.00

有限公司上海地产三林滨江

2700.00

生态建设有限公司上海地产资产经营

355924.446344507.67

有限公司上海鼎保置业有限

710916.056836354.47

公司上海房地产经营

26977.2415099.06（集团）有限公司上海富渱滨江开发

397290.94475138.32

建设投资有限公司上海富今房地产开

269972.65

发有限公司上海富禄房地产开

57834.00222678.72

发有限公司上海虹口城市更新

153475.43

建设发展有限公司上海虹桥经济技术

12000000.00

开发区联合发展有财务报表附注第114页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备限公司上海环通建设开发

1008222.54590095.14

有限公司上海黄浦城市更新

53138.37

建设发展有限公司上海黄浦江东岸开

1426886.791179245.28

发投资有限公司上海金岸企业发展

298868.2539936.53

有限公司上海康长商务服务

14981.00

有限公司上海浦东滨江开发

1187943.00

建设投资有限公司上海浦江世博资产

3037.60

经营管理有限公司上海申江资产经营

5725.70

管理有限公司上海申养养老服务

780637.961223390.63

有限公司上海世博城市最佳

实践区商务有限公909016.07819995.46司上海世博土地控股

2805355.34

有限公司上海世博文化公园

359366.46219065.16

建设管理有限公司上海市黄浦江码头

岸线建设管理有限4010.50公司上海市外事用房经

447.00

营有限公司财务报表附注第115页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备上海杨浦城市更新

91992.57

建设发展有限公司上海中星虹达置业

4409.00

有限公司上海住保悦程置业

232722.60232722.60

有限公司其他应收款大华（集团）有限

639149380.82640717234.72

公司上海北方城市发展

2457222.002457222.00

投资有限公司

上海地产（集团）

27779079.789434838.01

有限公司上海地产北虹桥企

559619.96224172.62

业发展有限公司上海地产酒店管理

有限公司昆山熵煜353535.88假日酒店分公司上海地产农业投资

14508.0014508.00

发展有限公司上海地产馨越置业

15916945.3013600853.88

有限公司上海地产养老产业

2393.12

投资有限公司上海地产住房保障

5501305.173391090.05

有限公司上海地产住房发展

480.00

有限公司上海地产资产经营

75236.15688394.35

有限公司

上海地产租赁住房31390.00财务报表附注第116页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备建设发展有限公司

上海房地（集团）

3044.95100186.92

有限公司上海房地产经营

1320.761320.76（集团）有限公司上海虹城房地产有

643128.33

限公司上海融绿睿江置业

123385316.901394000000.00

有限公司上海申江资产经营

4567924.08

管理有限公司上海世博城市最佳

实践区商务有限公500000.00500000.00司上海市滩涂生态发

51977.9048706.00

展有限公司上海市住房置业担

6518.40

保有限公司上海瀛程置业有限

23598224.8923246025.36

公司上海瀛利置业有限

150000000.00150000000.00

公司合同资产

上海地产（集团）

1461471.002057378.00

有限公司上海地产馨越置业

131082.00

有限公司马鞍山市金申置业

30380.00

发展有限公司应收股利

上海瀛利置业有限250000.00财务报表附注第117页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备公司上海浦东新区上钢

集贸市场经营管理1676365.35有限公司其他非流动资产上海春日置业有限

4461491034.924228159136.38

公司上海淞泽置业有限

5698078829.99

公司

2、应付项目

项目名称关联方期末账面余额上年年末账面余额应付账款

上海玻机智能幕墙股份有限公司120567.7999897.72

上海承大网络科技服务有限公司19598.23

上海地产农业投资发展有限公司146474.65147256.15

上海地产园林发展有限公司3808890.471398138.11

上海地产资产经营有限公司6935.00

上海虹联绿化工程有限公司37465.49186365.25

上海建实财务监理有限公司1751324.711556276.92其他应付款

上海融绿睿江置业有限公司23850256.3823850256.38

上海地产（集团）有限公司106436115.2893417117.45

上海地产酒店管理有限公司15000.00

上海地产闵虹（集团）有限公司650000.00

上海地产农业投资发展有限公司35895.8423211.84

上海地产住房保障有限公司1597777.10

上海地产资产经营有限公司21.00

上海鼎保置业有限公司2472701.07

上海房地（集团）有限公司43366.00财务报表附注第118页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注项目名称关联方期末账面余额上年年末账面余额

上海虹城房地产有限公司76608.00

华润置地（深圳）有限公司32438078.1732438078.17

上海房屋置换股份有限公司6324.396324.39

上海国际汽车城置业有限公司208400000.00168400000.00

上海金岸企业发展有限公司10471.6610471.64

上海利昊物业管理有限公司2045574.002045574.00

上海申江资产经营管理有限公司90521.364057021.15

上海杨浦滨江投资开发有限公司78582442.3074443755.55

无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司93006222.3793006222.37租赁负债

上海地产（集团）有限公司24991991.67一年内到期的非流动负债

上海地产（集团）有限公司14096476.40应付股利

上海地产（集团）有限公司2500000.0011000000.00

上海融绿睿江置业有限公司470000000.00

上海明华物业管理有限公司1019200.00

台湾旭宝投资股份有限公司135579.99458500.00日本国万胜株式会社58105.71196500.00大华（集团）有限公司4750000.0011400000.00

上海新长宁（集团）有限公司39625000.0037500000.00财务报表附注第119页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

十一、承诺及或有事项

(一)重要承诺事项

1、抵押事项

借款余额抵押物账面价值抵押期限抵押物类别抵押物名称（万元）（万元）

上海市车站南路330弄2、6号；车12600.002013/5/312025/5/30投资性房地产站南路332-398号（除车站南路33014267.47弄2、6号夹层自行车库）

上海市洋泾街道249街坊1/8丘土地

29257.982020/5/62023/5/5存货76200.71

使用权

40000.002014/12/242023/12/20投资性房地产上海市中星铂尔曼大酒店100751.93

位于滨江大道469、473、477、481、

30197.002018/12/72022/12/21投资性房地产485、489、493、503、507、511号，96530.66

499弄1-15（单）、18、20号的房屋

15000.002016/5/302024/6/21投资性房地产上海市江宁路167号新城大厦7786.93

上海市“中星城”项目商业及办公楼

176000.002017/12/192041/12/17投资性房地产85686.79

部分房产

上海市浦东新区 E8 单元 E17-4 地块

30786.002018/12/282024/1/13存货37556.65

商办项目土地使用权

上海市虹桥路1438号1幢地下1、1-7

121000.002018/9/292032/9/21投资性房地产70434.79

层01

上海市杨树浦路1366号101、201、

68638.522020/8/72032/8/6存货3-20层、安浦路630号全幢、1366130712.65

号_2地下1-2层汽车库上海市新江湾城街道446街坊1丘土

40035.152020/12/302025/11/19存货431770.35

地使用权

18500.002020/12/282030/12/27投资性房地产中星大厦人民路833号4111.52

宝山区顾村大型居住社区BSP0-0104

21805.382021/7/52026/6/1存货169371.80

单元0422-01地块土地使用权

268232.682021/6/22042/1/31投资性房地产虹桥路1438号1幢302室等95289.10

财务报表附注第120页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

2、质押事项

被质押权权利凭证及其他有关证书（明）出质人质押物力的名称编号

在特定期间，古北集团运营古北国际财富中心上海古北取得的一切租金收入、逾期缴纳滞纳金（如《房地产权证》【沪房地长字

应收租金（集团）有有）、违约金（如有）。损害赔偿金（如有）

（2013）第003910号】限公司以及古北集团有权收取的其他与租金收入相

关的款项，但需依约扣除运营税费等。

3、担保事项

相关担保承诺事项详见本附注“十、（五）、3关联担保情况”相应内容。

4、商品房销售阶段性连带担保责任

因各地政策不同，本公司下属项目公司为购买其开发楼盘向银行申请个人住房贷款、住房公积金委托贷款、住房公积金贴息贷款的房屋承购人提供了阶段性连带保证责任。截至2021年12月31日，本公司对外应承担的阶段性担保额为23.42亿元。

(二)或有事项资产负债表日存在的重要或有事项

（1）本公司孙公司中星（扬州）置业有限公司（以下简称“扬州置业”）已就总包

合同提请仲裁，提请解除合同，截至2022年3月23日，尚未有仲裁结果。

（2）2020年11月，上海市建工机械工程有限公司因和本公司子公司苏州中华园房

地产开发有限公司（以下简称“苏州中华园”）的总包合同结算纠纷，向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼，要求支付剩余结算款人民币3805.57万元和相应利息，2021年9月，苏州市姑苏区人民法院作出一审判决，判决苏州中华园于判决生效日十日内向原告支付工程款839.15万元，质保金于五年质保期届满后按约定予以返还。目前双方均提出上诉，截至2022年3月23日，该案件仍在二审中。

除上述事项外，截至2022年3月23日，本公司无重大未决诉讼或仲裁事项。

十二、资产负债表日后事项

(一)重要的非调整事项

2022年3月2日，经公司董事会审议通过，拟通过上海联合产权交易所公开挂牌转

让上海春日置业有限公司50%股权及相关债权。

财务报表附注第121页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(二)利润分配情况

2022年3月23日，本公司第十届董事会第五次会议审议通过公司2021年度利润分

配预案：公司2021年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本扣除届时回购专

户上已回购股份后的股份余额为基数分配利润，拟以未分配利润向全体股东每10股派发现金红利人民币0.53元（含税）。截至2021年12月31日，公司总股本为

6096135252股，扣除截至目前已累计回购49999921股股份以此计算合计拟派发

现金红利320445172.54元（含税）。

本次利润分配不进行送股及资本公积金转增股本。

在实施权益分派的股权登记日前公司总股本或回购专用账户中的股份发生变动的，拟维持每股分配比例不变。

本议案尚需提交公司股东大会审议。

十三、其他重要事项

(一)前期会计差错更正本报告期未发生采用未来适用法的前期会计差错更正事项。

(二)其他对投资者决策有影响的重要事项

1、公司子公司上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）与上海世盈投

资管理有限公司（以下简称“世盈公司”）于2015年就上海春日置业有限公司（以下简称“春日置业”）签订相关协议，中星集团将其持有的春日置业45%股权及对春日置业20835万元债权转让给世盈公司。根据相关协议约定，中星集团确保春日置业在2017年6月30日前取得南、北地块的国有建设用地使用权证，如无法按期完成，则中星集团承担违约责任。延期在90日内，每延迟1日，按照0.025%标准支付违约金；如中星集团迟延超过90日且未得到世盈公司同意延期的，则世盈公司有权单方面终止交易文件的履行，退出与中星集团全部合作，并要求相应中星集团回购并另行支付年利率9%的利息。

2017年9月21日，世盈公司已经明确放弃要求中星集团行使回购权。

此外按照双方签署的协议约定，项目拆迁资金由中星集团牵头以春日置业或项目名义通过融资方式解决，项目拆迁资金不足部分先由中星集团垫付，到项目约定节点后世盈公司再投入相应部分资金。

2021年4月，因前期财务资助到期，中星集团对春日置业继续提供财务资助不超过

人民币32.63亿元，期限不超过36个月，可分批签约放款，首批不超过9.25亿元，年化利率6%。

财务报表附注第122页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

2、公司子公司上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）开发的雪野家

园项目系重大资产重组时注入的资产，该项目共30套别墅，总建筑面积8721.70平方米，交割该项目时仍未办理产证，为此上海地产（集团）有限公司（以下简称“地产集团”）向本公司作出回购及赔偿额外损失的承诺。

自2018年10月以来，该项目已累计办出23套别墅住宅的不动产权证，合计6751.33平方米，剩余11#、12#、13#、14#、18#、19#、20#，合计1970.37平方米尚未取得权属证书。

2021年，该别墅的评估价值较重大资产重组时评估价值实现了较大增长。经公司董

事会审议通过《关于雪野路别墅承诺调整的议案》，经和地产集团沟通，地产集团同意变更原承诺，变更后的承诺为：“地产集团放弃对雪野路别墅的回购权，如中华企业因雪野路别墅的违规建设等原因受到有关主管部门的行政处罚、第三方索赔或其他任何损失的，地产集团承诺赔偿上市公司因此而遭受的实际损失”。

3、2021年1月，本公司收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意中华企业股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》（证监许可〔2021〕113号）（以下简称“批复”），同意公司向专业投资者公开发行面值总额不超过742500万元公司债券的注册申请，公司债券采用分期发行方式，首期发行自同意注册之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自同意注册之日起24个月内完成。

2021年6月，本公司已完成注册，共发行30.87亿元，票面利率为3.70%，由上海地产（集团）有限公司提供担保，到期日为2026年6月。

4、2021年1月18日，经本公司第九届董事会第十二次会议审议通过《关于以集中竞价交易方式回购公司股份的议案》，本公司拟以自有资金回购公司股份，拟全部用于实施股权激励计划。截至2021年12月31日，本公司已完成回购，共完成回购股份49999921股，占公司总股本的比例为0.82%，支付的金额为1.62亿元（不含印花税、交易佣金等交易费用）。根据回购方案，回购的股份将全部用于实施股权激励计划，公司如未能在股份回购实施完成之后36个月内使用完毕已回购的股份，尚未使用的已回购股份将予以注销。

除上述事项外，截至2022年3月23日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后非调整事项。

财务报表附注第123页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

十四、母公司财务报表主要项目注释

(一)应收账款

1、应收账款按账龄披露

账龄期末余额上年年末余额

1年以内15682881.5917105660.38

1至2年1240160.38

2至3年

3至4年

4至5年

5年以上716050.00716050.00

小计17639091.9717821710.38

减：坏账准备742615.41716050.00

合计16896476.5617105660.38财务报表附注第124页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

2、应收账款按坏账计提方法分类披露

期末余额上年年末余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值比例计提比例账面价值金额金额金额金额

（%）（%）（%）（%）

按单项计提坏账准备384406.002.18384406.00100.00384406.002.16384406.00100.00

按组合计提坏账准备17254685.9797.82358209.412.0816896476.5617437304.3897.84331644.001.9017105660.38

合计17639091.97100.00742615.4116896476.5617821710.38100.00716050.0017105660.38财务报表附注第125页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

按单项计提坏账准备：

期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

刘淑梅190000.00190000.00100.00无法收回

盛林110000.00110000.00100.00无法收回

张震70000.0070000.00100.00无法收回

董艳14406.0014406.00100.00无法收回

合计384406.00384406.00

组合计提项目：

期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

信用风险特征组合17254685.97358209.412.08

合计17254685.97358209.41

3、本期计提、转回或收回的坏账准备情况

本期变动金额类别上年年末余额期末余额计提收回或转回转销或核销应收账款坏

716050.0026565.41742615.41

账准备

合计716050.0026565.41742615.41

4、按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

期末余额单位名称占应收账款合应收账款坏账准备

计数的比例(%)上海虹桥经济技术开发区联合发展有限

12000000.0068.03

公司中星（昆山）城际置业有限公司2266500.4812.85

诚通混改私募基金管理有限公司1970541.4911.1719705.41

卓展工程顾问（北京）有限公司686000.003.896860.00

上海古北赵巷置业有限公司331644.001.88331644.00

合计17254685.9797.82358209.41财务报表附注第126页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(二)其他应收款项目期末余额上年年末余额

应收股利1205225000.00763900000.00

其他应收款项7922627648.537377104570.56

合计9127852648.538141004570.56

1、应收股利项目（或被投资单位）期末余额上年年末余额

上海原经房地产（集团）有限公司45000000.00

上海中星（集团）有限公司899000000.00373000000.00

上海凯峰房地产开发有限公司17750000.0042600000.00

上海南郊中华园房地产开发有限公司12600000.00

上海瀛浦置业有限公司11100000.0028200000.00

上海古北（集团）有限公司277375000.00262500000.00

合计1205225000.00763900000.00

2、其他应收款项

（1）按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内3802265195.482569895443.63

1至2年2413719163.284059666133.55

2至3年1123201300.4954784296.02

3至4年54484296.02287570259.45

4至5年149183958.25117191521.12

5年以上389634303.24298130829.22

小计7932488216.767387238482.99

减：坏账准备9860568.2310133912.43

合计7922627648.537377104570.56财务报表附注第127页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

（2）按坏账计提方法分类披露期末余额上年年末余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值比例计提比账面价值金额金额金额金额

（%）例（%）（%）例（%）按信用风险特

7932488216.76100.009860568.230.127922627648.537387238482.99100.0010133912.430.147377104570.56

征组合计提

合计7932488216.76100.009860568.237922627648.537387238482.99100.0010133912.437377104570.56财务报表附注第128页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

（3）坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预坏账准备未来12个月预合计

期信用损失(未期信用损失(已期信用损失

发生信用减值)发生信用减值)

上年年末余额701.7010133210.7310133912.43上年年末余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提290.41-273634.61-273344.20本期转回本期转销本期核销其他变动

期末余额992.119859576.129860568.23

其他应收款项账面余额变动如下：

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预账面余额未来12个月预期合计

期信用损失(未期信用损失(已信用损失

发生信用减值)发生信用减值)

上年年末余额7376606812.2710631670.727387238482.99上年年末余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期新增545697164.20545697164.20

本期终止确认447430.43447430.43其他变动

期末余额7922303976.4710184240.297932488216.76财务报表附注第129页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

（4）本期计提、转回或收回的坏账准备情况本期变动金额类别上年年末余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他应收款坏

10133912.43-273344.209860568.23

账准备

合计10133912.43-273344.209860568.23

（5）按款项性质分类情况款项性质期末账面余额上年年末账面余额

备用金5000.005000.00

押金、保证金9243000.009266518.40

代垫、暂付款876536.861005380.97

往来款7922107549.217376705452.93

其他256130.69256130.69

合计7932488216.767387238482.99

（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况占其他应收款款项性坏账准备单位名称期末余额账龄项期末余额合质期末余额

计数的比例(%)上海环江投资发展有限1年以

往来款3123000000.0039.37公司内

1-2年、上海润钻置业有限公司往来款1953080000.0024.62

2-3年洵钻（南通）置业有限

往来款1417230000.001-2年17.87公司上海富鸣滨江开发建设1年以

往来款612000000.007.72投资有限公司内

1年以

江阴中企誉德房地产有内、1-5

往来款586993661.947.40

限公司年、5年以上

合计7692303661.9496.98财务报表附注第130页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(三)长期股权投资期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资13221346287.071273500000.0011947846287.0713175896287.071273500000.0011902396287.07

对联营、合营企业投资1078233841.651078233841.65302443138.23302443138.23

合计14299580128.721273500000.0013026080128.7213478339425.301273500000.0012204839425.30

1、对子公司投资

本期计提被投资单位上年年末余额本期增加本期减少期末余额减值准备期末余额减值准备

上海古北（集团）有限公司426767625.00426767625.00

上海原经房地产（集团）有限公司265584288.81265584288.81苏州工业园区中华企业房地产开发有限公

378000000.00378000000.00

司

上海鼎达房地产有限公司54070404.0054070404.00

上海南郊中华园房地产开发有限公司352800000.00352800000.00

上海中鸿置业房地产开发有限公司33472400.0033472400.00

浙江锦华房产有限公司4750000.004750000.00

上海顺驰置业有限公司654562880.84654562880.84

杭州中华企业房地产发展有限公司800000000.00800000000.00747200000.00

江阴中企誉德房产开发公司207800000.00207800000.00207800000.00

上海瀛茸置业有限公司540000000.00540000000.00121500000.00

苏州中华园房地产开发有限公司480000000.00480000000.00197000000.00

中企汇锦投资有限公司600000000.00600000000.00

上海新弘生态农业有限公司10000000.0010000000.00

上海凯峰房地产开发有限公司537729318.21537729318.21

上海房地集团物业服务有限公司6660877.176660877.17

上海中星（集团）有限公司7817698493.047817698493.04

上海润钻置业有限公司1000000.001000000.00洵钻（南通）置业有限公司5000000.005000000.00

上海城佳经济发展有限公司50200000.0050200000.00

合计13175896287.0750200000.004750000.0013221346287.071273500000.00财务报表附注第131页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

2、对联营、合营企业投资

本期增减变动减值准备被投资单位上年年末余额权益法下确认其他综合收其他权宣告发放现金股计提减值期末余额追加投资减少投资其他期末余额的投资损益益调整益变动利或利润准备

1．合营企业

上海淞泽置业有限公司810447345.66-25159446.60785287899.06

2．联营企业

上海瀛浦置业有限公司172447136.35-1557830.2711100000.00159789306.08上海国际汽车城置业有

129996001.883160634.63133156636.51

限公司

合计302443138.23810447345.66-23556642.2411100000.001078233841.65财务报表附注第132页中华企业股份有限公司

二○二一年度财务报表附注

(四)营业收入和营业成本营业收入和营业成本情况本期金额上期金额项目收入成本收入成本

主营业务19800976.4824753106.8828380908.3025660342.66

其他业务13301886.74-311398.7429934905.311151669.73

合计33102863.2224441708.1458315813.6126812012.39

(五)投资收益项目本期金额上期金额

成本法核算的长期股权投资收益1194125000.00735700000.00

权益法核算的长期股权投资收益-23556642.2448263262.75

处置长期股权投资产生的投资收益-406435.801141666.04

交易性金融资产在持有期间的投资收益1137500.001274000.00

合计1171299421.96786378928.79

十五、补充资料

(一)当期非经常性损益明细表项目金额说明

非流动资产处置损益176622835.23

越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准

59683325.92定额或定量享受的政府补助除外）

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费140884733.22

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益非货币性资产交换损益委托他人投资或管理资产的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备债务重组损益

企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益财务报表附注第133页