中华企业股份有限公司2025年半年度报告

公司代码：600675公司简称：中华企业

中华企业股份有限公司

2025年半年度报告

1/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确

性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人李钟、主管会计工作负责人顾盺及会计机构负责人（会计主管人员）孙婷声明：

保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案不适用。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

本报告“管理层讨论与分析”一节中详细描述公司可能面对的风险，敬请投资者关注并注意投资风险。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析...........................................7

第四节公司治理、环境和社会........................................16

第五节重要事项..............................................18

第六节股份变动及股东情况.........................................27

第七节债券相关情况............................................31

第八节财务报告..............................................42

载有公司负责人、主管会计工作责任人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。

备查文件目录报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

载有董事长签名的2025年半年度报告文本原件。

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

中华企业、公司、本公司指中华企业股份有限公司

地产集团、上海地产集团、公司控股股东指上海地产（集团）有限公司

古北集团指上海古北（集团）有限公司

中星集团指上海中星（集团）有限公司淞泽置业指上海淞泽置业有限公司新弘农业指上海新弘生态农业有限公司

古北物业集团指上海古北物业（集团）有限公司

立信会计师事务所指立信会计师事务所（特殊普通合伙）

中国证监会、证监会指中国证券监督管理委员会

元、万元、亿元指人民币元、万元、亿元报告期指2025年1月1日至2025年6月30日

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称中华企业股份有限公司公司的中文简称中华企业

公司的外文名称 CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED

公司的外文名称缩写 CECL公司的法定代表人李钟

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名顾昕徐健伟联系地址上海市浦东新区浦明路1388号6楼上海市浦东新区浦明路1388号6楼

电话021-20772222021-20772222

传真021-20772766021-20772766

电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn

三、基本情况变更简介公司注册地址上海市华山路2号

公司办公地址上海市浦东新区浦明路1388号5-7楼公司办公地址的邮政编码200127公司网址中华企业微信公众号

电子信箱 zhqy@cecl.com.cn

四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn公司半年度报告备置地点公司董事会办公室

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五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码

A股 上海证券交易所 中华企业 600675

六、其他有关资料

□适用√不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本报告期比上本报告期

主要会计数据16上年同期年同期（－月）增减

(%)

营业收入6679203000.181066811349.37526.09

利润总额1335500437.65-333427389.06不适用

归属于上市公司股东的净利润520991150.56-351815592.71不适用归属于上市公司股东的扣除非不适用

496476688.71-365503562.17

经常性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额-28133618.62-507002620.05不适用本报告期末比上不适本报告期末上年度末用年度末增减

(%)

归属于上市公司股东的净资产14854826617.5914333835467.033.63

总资产53401748217.1556777717344.80-5.95

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年

主要财务指标16上年同期（－月）同期增减(%)

基本每股收益（元／股）0.09-0.06不适用

稀释每股收益（元／股）0.09-0.06不适用

扣除非经常性损益后的基本每股收0.08-0.06不适用益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）3.57-2.40不适用

扣除非经常性损益后的加权平均净3.40-2.49不适用

资产收益率（%）公司主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

1、报告期内公司交房结利的产品较上年同期增加以及合营企业上海保锦润房地产有限公司因交房结利，导致利润总额较上年同期增加。

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2、归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润、基本每股收

益、稀释每股收益、扣除非经常性损益后的基本每股收益、加权平均净资产收益率、扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率变动原因同上。

3、报告期内公司购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期减少，导致经营活动产生的现金流量

净额较上年同期增加。

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

非经常性损益项目金额附注（如适用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值

159430.92

准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定

14544001.50

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产

3834606.42

生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益

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与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出7092033.77其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额752000.18

少数股东权益影响额（税后）363610.58

合计24514461.85

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

1、所属行业情况说明

根据中指研究院发布的《2025上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2025年以来，房地产成交整体平稳，重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度以来有所降温。在这一时期，百城二手房价格累计下跌了2.88%，而新房价格却呈现出相反的趋势，累计上涨了0.97%。

2025年上半年，得益于中央和地方稳市场政策持续发力，新房市场交易总体平稳，但各线城市出

现明显分化，其中，一线城市总体增长，二线城市基本持平，三四线城市总体下降。从趋势来看，政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场修复节奏的核心因素，预计不同城市、不同项目分化趋势将延续，“好城市+好房子”新房市场空间仍在。土地市场方面，2025年上半年 300 城住宅用地出让金同比增幅超两成，TOP20城市出让金占全国比重升至 66%。市场热度仅集中于核心城市优质地块，如北上深、杭州、成都等地是房企重要布局区域，这些城市优质地块往往实现高溢价出让，但核心城市郊区地块及大多数城市土拍仍保持平淡。

展望下半年，考虑到去年四季度市场在一揽子政策带动下，销售基数升高，预计下半年销售降幅较上半年将略有扩大，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。

2、公司主营业务情况说明

中华企业股份有限公司创立于 1954年，1993年改制为 A股上市公司，系上海解放后首家专业房地产开发经营企业。其业务范围涵盖住宅开发、商办项目开发、持有型物业经营及物业服务管理。历经七十余年发展，公司在房地产开发与城市建设领域积淀了深厚经验，致力于提升产品品质与资产效益，深化社区服务，持续增进客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦地产开发及资产经营，强化城市生活服务板块，深耕上海市场，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”战略为指引，加大市场化土地资源获取力度，夯实发展基础，着力深化城市生活服务领域，矢志成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

7/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

二、经营情况的讨论与分析

2025年上半年，面对市场深度调整与政策持续优化的双重环境，中华企业坚持“稳中求进、以质取胜”的总基调，围绕党建引领、资金保障、产品兑现、资产盘活、服务增值等主线，为公司行稳致远筑牢韧性与活力根基。

一、党建引领，把稳高质量发展方向盘

2025年上半年，中华企业党委以强化党建引领作为首要任务，通过领导班子带头“领”学、党员干部全面“普”学、纪检党群上门“送”学、警示教育以案“促”学、紧盯关键从严“重”学，把贯彻中央八项规定精神贯穿决策全流程；同步加强基层组织的动态管理，加速推进党支部标准化建设，发挥群团组织作用和工作优势，为企业行稳致远筑牢政治与群众根基。

二、财务筑基，夯实稳健资金底盘

公司成功完成15.2亿元公司债发行，票面利率1.88%创公司融资产品历史最低利率，认购倍数3.68倍；提前归还经营性物业贷款15.6亿元，通过控制融资规模压降财务费用，降低融资利率 105 个 BP；启动 CMBS“发新还旧” 重组形式控制融资规模和利率，多渠道锁定低成本长周期资金，有利于优化公司融资结构，为公司守牢现金流安全底线。

三、产品升级，兑现高品质交付上半年，公司围绕“海派好房子”理念，聚焦产品力与标准化双轮驱动：云萃森林项目以超低能耗技术完成东区高品质交付，实现一次性到访交付率、整体交付率双100%；松江广富林项目结合业主需求与体验，对外立面、景观等进行点状提升，打造新中式美学社区；云启春申项目融入摩登海派元素，年内预看房在即，兑现品质承诺。

四、资产提质，释放存量价值新动能

报告期内，公司通过腾笼换鸟、精准招商，实现新签面积同比增长35%。中企国际金融中心引入多家标杆金融机构，加速释放金融产业集聚效应；古北财富中心成功导入芯片龙头企业，区域产业地标加速成型。另一方面，住宅尾盘项目依托“空间改造+场景展示+政策驱动”组合拳，难点户型与车位去化提速，形成可快速复制模板，存量资产价值持续释放。

五、多元服务，培育可持续盈利新曲线

物业板块完成整合更名，管理规模增至2531万㎡，古北、申城物业双双获“五星”及“上海品牌”认证，市场化拓展新接物业管理项目22个。住宅、商办、高校、城市公共空间等多业态齐头并进。农业板块依托崇明基地与净菜加工中心，持续优化供应链与团餐运营，毛利率稳中有升，食材供应链新增上海客运段、中海油、特斯拉等十余家客户，团餐业务服务项目总数已增至45家，续签率均达100%；同时探索链接业主开展农旅体验、公益认养等活动，为公司贡献持续现金流与利润增量。

下半年，公司将围绕“保交付、促去化、稳现金流”的主线，一是紧抓推盘节奏和现房去化，确保现金流回笼；二是深化招商稳商，聚焦重点项目出租率爬坡，力保全年租金应收尽收；三是加大业务板块成本管控力度，提升经营效率；四是多元融资并举，优化资金结构，持续压降财务支出，为公司稳健经营注入持续动能。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

1、发展战略明确

公司“十四五”规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营、城市生活服务等板块。

2、产业协同发展

公司于发展主业之际，着力打造城市生活服务板块，积极培育新业绩增长点。旗下新弘农业公司作为面向城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市

8/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告农业产、加、销一体化产业链为核心竞争力的餐食服务体系。旗下古北物业集团对标“国内领先、国际先进”标准，构建以物业管理为平台，物业多元经营与专业服务为发展方向的“一体两翼”格局，业务规模、专业能力及服务品质均居行业前列，参与制定《公众物业管理服务认证要求》，品牌影响力持续提升。

3、股东回报稳定

国内经济复苏动能趋缓背景下，公司始终重视股东回报，自上市以来累计现金分红43.41亿元。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入6679203000.181066811349.37526.09

营业成本4489244157.61801888487.32459.83

销售费用39086122.7731933207.4222.40

管理费用119330680.36128785985.01-7.34

财务费用315448179.59373011666.10-15.43

经营活动产生的现金流量净额-28133618.62-507002620.05不适用

投资活动产生的现金流量净额38978978.93-14991219.13不适用

筹资活动产生的现金流量净额-48993502.06-3923733114.49不适用

税金及附加667456077.7279888409.53735.49

投资收益260174693.973849732.876658.25

所得税费用432857887.741639988.7926293.95

营业收入变动原因说明：主要系报告期内公司具备结转营业收入条件的产品较上年同期增加。

营业成本变动原因说明：主要系报告期内公司结转的营业收入较上年同期增加，结转的营业成本相应增加。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内公司购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期减少。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内收到南苏州路255号动迁尾款。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内偿还债务支付的现金较上年同期减少。

税金及附加变动原因说明：主要系报告期内公司结转的营业收入较上年同期增加，计提的土地增值税相应增加。

投资收益变动原因说明：主要系报告期内合营企业上海保锦润房地产有限公司开发的项目交房结利。

所得税费用变动原因说明：主要系报告期内公司利润总额较上年同期增加，计提的所得税费用相应增加。

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

9/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：万元本期期末上年期末本期期末金额数占总资数占总资项目名称本期期末数上年期末数较上年期末变情况说明产的比例产的比例

动比例（%）

（%）（%）主要系报告期内中

合同负债471961.968.84886943.4315.62-46.79企云萃森林项目交房结转收入所致主要系公司发行的公司债将于一年内一年内到期的非

649634.6912.17126367.922.23414.08到期，由应付债券重

流动负债分类至一年内到期的非流动负债所致主要系公司发行的公司债将于一年内

应付债券698414.9213.081077174.2418.97-35.16到期，由应付债券重分类至一年内到期的非流动负债所致

2、境外资产情况

√适用□不适用

(1).资产规模

其中：境外资产145370.66（单位：元币种：人民币），占总资产的比例为0.0003%。

(2).境外资产占比较高的相关说明

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

项目期末账面价值（万元）受限原因

12903.79售房监管资金、保函保证金、净房款、司法

货币资金冻结款等

存货268004.34借款抵押

投资性房地产326980.01借款抵押

长期股权投资151386.52借款质押

合计759274.66

4、其他说明

□适用√不适用

10/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

√适用□不适用

报告期内，公司对外收回投资具体情况如下：币种：人民币公司名称减资/清算前减资/清算后公司原有权公司减资/清情况说明注册资本（万注册资本（万益算后拥有权元）元）益

上海杉野置10000800100%100%已完成工商变业有限公司更

11/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(1).重大的股权投资

□适用√不适用

(2).重大的非股权投资

□适用√不适用

(3).以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入权益的累

本期公允价值本期计提的减本期出售/赎回资产类别期初数计公允价值变本期购买金额其他变动期末数变动损益值金额动

股票53059759.753834606.4256894366.17

其他4671863.764671863.76

合计57731623.513834606.4261566229.93证券投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入权益的累会计证券品证券代证券资金来本期公允价值本期购本期出本期投最初投资成本期初账面价值计公允期末账面价值核算种码简称源变动损益买金额售金额资损益价值变科目动股票交易国泰自有资性金

601211105604009.6750596000.003454360.0054050360.00

海通金融资产

股票601229上海40100.00自有资1242304.65198225.661440530.31交易

12/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

银行金性金融资产股票交易新黄自有资性金

600638556874.501221455.10182020.761403475.86

浦金融资产

合计//106200984.17/53059759.753834606.4256894366.17/证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(六)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

上海淞泽置业有子公司房地产开发300000.00937994.46440068.83555191.72112915.1474020.98

13/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

限公司上海环江投资发

展有限公司子公司房地产开发58180.00822834.20202693.963015.09-6640.34-6646.99上海保锦润房地

产有限公司参股公司房地产开发96000.00154224.17145956.26338253.9770311.6652733.74报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(七)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

一、政策风险

在当前经济形势下，全球主要经济体的经济增长前景仍不明朗。国内外经济形势的复杂性与不确定性，对房地产市场的总体供求关系产生显著影响，进而导致市场波动。尽管相关部门已出台一系列政策以支持房地产企业的合理融资需求，旨在推动行业良性循环与健康发展，但政策环境的动态变化仍需高度关注。公司需密切关注后续调控政策的走向，进一步深化转型升级，夯实企业发展基础，以有效应对政策变化可能带来的潜在风险。

二、市场风险近年来，房地产行业整体增速显著放缓，市场格局正从以增量开发为主逐步转向存量运营主导。尽管需求端及信贷环境有所优化，但房地产市场的深度调整态势仍未改变，行业前景仍面临不确定性。此外，房地产项目开发周期长、资金回收慢，且对运营人员的专业性、管理范围的广泛性提出了更高要求，这对公司的投融资能力、运营成本控制以及项目安全管理机制构成了严峻挑战。公司需持续优化资源配置，提升运营效率，以应对市场风险带来的潜在影响。

三、经营风险

14/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

中央及地方政府的调控政策变化，对房地产企业的经营产生直接影响。房地产开发具有开发周期长、资金投入大、综合性强等特点，对项目开发的全流程管控、销售策略的精准实施以及市场环境的适应能力均提出了较高要求。面对诸多困难与挑战，公司需进一步完善风险防范措施，增加优质土地储备，加快资金回笼速度，优化项目管理流程，提升抗风险能力，以应对未来可能出现的经营风险，确保企业稳健发展。

(二)其他披露事项

□适用√不适用

15/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形汪兴贤副总经理聘任

公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用

报告期内，公司董事会聘任汪兴贤同志为公司副总经理，任期与第十一届董事会任期一致。

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

每10股送红股数（股）

每10股派息数(元)（含税）

每10股转增数（股）利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

2025年上半年，结对帮扶情况概要如下：

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1、发挥党建引领作用，认真落实结对工作。公司党委对结对帮扶活动十分重视，把扶贫行动作为

年度重点工作，由公司党群工作部为主要责任部门，继续搭建好党建联建交流平台，有效推动村企共建、乡村振兴工作。

2、积极筹措资金，履行国有企业社会责任。上半年，落实云南省大理州南涧县南涧镇团山村2025年度20万帮扶资金。常抓扶贫帮困工作不松懈，为乡村振兴筑牢基石。

17/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用如未能及如未时履能及是否是否行应时履承承诺承诺承诺有履承诺期及时说明行应承诺背景诺类型内容时间行期限严格未完说明方限履行成履下一行的步计具体划原因

1、保证公司人员独立（1）保证公司的生产经营与行政管理完全独立于地产集团控制的其他企业（不包含公司及其控制的企业，下同)。保证公司独立招聘员工，与员工签订劳动合同，拥有独立的员工队伍，高级管理人员以及2016财务人员均专职在公司工作并领取薪酬。（2）保证公司的总经理、副总经年11理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员在公司专职工作，不在地产集月23地团控制的其他企业担任除董事、监事以外的其他职务，也不在地产集团控制2016与重大资保证公日，地产的其他企业领取薪酬；保证公司的财务人员均专职在公司工作并领取薪酬，年11产重组相司独立是产集团是

集不在地产集团控制的其他企业中兼职。（3）保证公司的董事、监事及高级月23关的承诺性作为公

团管理人员按照《公司法》、《公司章程》等有关规定选举或聘任产生；保证日司控股

地产集团推荐出任公司董事、监事和高级管理人员的人选都通过合法的程序股东期产生，地产集团不干预公司董事会、监事会和股东大会已经做出的人事任免间内决定。2、保证公司资产独立完整（1）保证公司具有独立完整的资产，完全独立于地产集团控制的其他企业，公司的资产全部处于公司的控制之下，并为公司独立拥有和运营。（2）保证公司拥有与经营有关的资质、系统、设

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备和配套设施，资产完整、权属清晰，不存在以资产和权益为地产集团及地产集团控制的其他企业提供违规担保的情形，不存在资产、资金被地产集团及地产集团控制的其他企业占用而损害公司利益的情况。3、保证公司的财务独立（1）保证公司设置独立的财务部门，配备专门的财务人员，按照《会计法》、《企业会计准则》及其他财务会计法规、条例，结合公司实际情况，制订完整的内部财务管理制度，拥有独立的财务核算体系。（2）保证公司作为独立的纳税人进行纳税申报及履行纳税义务，并依法独立开设银行账户，不存在与地产集团及地产集团控制的其他企业混合纳税或共用银行账户的情况。4、保证公司机构独立（1）保证公司拥有独立的生产经营和办公机构场所，不存在与地产集团控制的其他企业混合经营、合署办公的情形。（2）保证公司按照法人治理结构要求，设立股东大会、董事会和监事会等机构，并制定相应的议事规则，各机构依照相关规定在各自职责范围内独立决策、规范运作。公司设置完整的内部组织机构，各部门职责明确、工作流程清晰、相互配合、相互制约，独立于地产集团控制的其他企业。5、保证公司业务

独立（1）保证公司能够独立自主地进行经营活动，拥有业务经营所需的各项资质，能够顺利组织开展相关业务，具有独立面对市场并经营的能力。（2）保证地产集团除通过行使股东权利之外，不对公司的业务活动进行干预，公司在业务上独立于地产集团及地产集团控制的其他企业。（3）除地产集团出具的《关于避免同业竞争承诺函》所述情形外，保证地产集团及地产集团控制的其他企业不在中国境内外从事与公司主营业务直接相竞争的业务。

（4）保证尽可能减少公司与地产集团及地产集团控制的其他企业之间的持续性关联交易。对于无法避免的关联交易将本着“公平、公正、公开”的原则依法进行。上述承诺在地产集团作为公司控股股东期间内持续有效且不可变更或撤销。如违反上述承诺，并因此给公司造成经济损失，地产集团将向公司进行赔偿。

1、地产集团将充分尊重公司的独立法人地位，保障公司独立经营、自主决2016地策；2、地产集团保证地产集团以及地产集团控股或实际控制的其他公司或2016年11规范关产者其他企业或经济组织（不包括公司控制的企业，以下统称“关联企业”），年11月23是是

联交易集今后尽量避免和减少与公司发生关联交易；3、如果公司在今后的经营活动月23日，地团中必须与地产集团及关联企业发生确有必要且不可避免的关联交易，地产集日产集团团将促使此等交易严格按照国家有关法律法规、公司章程和中国证监会的有作为公

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关规定履行有关程序，与公司依法签订协议，及时依法进行信息披露；保证司控股按照正常的商业条件进行，且地产集团及关联企业将不会利用控股股东或关股东期联方的地位要求公司给予比在任何一项市场公平交易中第三者更优惠的条间内件，保证不通过关联交易损害公司及其他股东的合法权益；4、地产集团及关联企业将严格和善意地履行与公司签订的各项关联协议；地产集团及关联

企业将不会向公司谋求任何超出该等协议规定以外的利益或者收益；5、地

产集团及关联企业将不以任何方式违法违规占用公司及其下属企业的资金、资产，亦不要求公司及其下属企业为地产集团及关联企业进行违规担保。6、如违反上述承诺给公司造成损失，地产集团将向公司作出充分的赔偿或补偿。上述承诺在地产集团作为公司控股股东期间持续有效且不可变更或撤销。

1、地产集团合法拥有中星集团100%股权完整的所有权，依法拥有中星集团100%股权有效的占有、使用、收益及处分权；地产集团已履行中星集团《公司章程》规定的出资义务，不存在出资不实、虚假出资、延期出资、抽逃出资等违反地产集团作为中星集团股东，在股东主体资格方面不存在任何瑕疵或异议的情形；2、地产集团持有的中星集团100%股权不存在任何质押、抵

押、留置、其他担保或设定第三方权益或限制情形，包括但不限于委托持股、信托持股、收益权安排、期权安排及其他代持情形，不存在法院或其他有权机关冻结、查封、拍卖地产集团持有中星集团股权的情形，亦不存在禁止转让、限制转让或者被采取强制保全措施的情形；同时，地产集团保证此种状20162016资产权况持续至该股权登记至公司名下；3、地产集团持有的中星集团100%股权不年11年11是是

属完整存在出资瑕疵或影响其合法存续的情形；股权资产权属清晰，不存在任何正月23月23在进行或潜在的权属纠纷，不存在正在进行或潜在的导致该股权资产受到第日日三方请求或政府主管部门处罚的情形，亦不存在正在进行或潜在的诉讼、仲裁或其他形式的纠纷；股权过户或者转移不存在法律障碍，亦不会产生诉讼、人员安置纠纷或其他方面的重大风险；4、在本次重大资产重组实施完毕之前，地产集团保证不就地产集团所持中星集团100%股权设置抵押、质押等

任何第三人权利，保证中星集团正常、有序、合法经营，保证中星集团不进

行与正常生产经营无关的资产处置、对外担保或增加重大债务之行为，保证中星集团不进行非法转移、隐匿标的资产行为。如确有需要，地产集团及中星集团须经公司书面同意后方可实施；5、地产集团保证中星集团或地产集

20/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

团签署的所有协议或合同不存在阻碍地产集团转让中星集团股权的限制性条款；6、中星集团章程、内部管理制度文件及其签署的合同或协议中不存

在地产集团转让所持中星集团股权的限制性条款；7、如违反上述承诺，地产集团将承担相应的法律责任。

1、地产集团作为上海市政府承担城市更新职能的功能性平台企业，根据上

海市政府统一安排和部署，将持续参与重点核心区域成片开发、城中村改造、中心城区旧区改造、工业园区的拓展、置换和升级、历史风貌区保护等项目，在参与开发该等类型的项目过程中，地产集团承诺将避免从事商品房及其他商业项目开发。如确因上海市政府指示要求，致使地产集团与上市公司及其控制的企业的主营业务构成实质性同业竞争的，地产集团承诺在实际取得项2018目开发权之日起两年内将其出售或委托其他方进行开发，中华企业在同等条年5月地件下享有优先权。2、除前述情形外，本次重大资产重组完成后，地产集团201822日解决同产及地产集团控制的其他企业将不会在中国境内或境外，从事任何与上市公司年5至地产是是

业竞争集及其控制的企业主营业务构成实质性同业竞争的业务或活动。3、若地产集月22集团作团团及地产集团控制的其他企业未来从市场获得任何与上市公司及其控制的日为控股

企业主营业务构成实质性同业竞争的商业机会，在具备相关开发资格、招标股东期条件并获得第三方同意（如需）的同等条件下，地产集团将尽力促成上市公间司获得该等商业机会。4、地产集团不会利用从上市公司及其控制的其他企业了解或知悉的信息协助任何第三方从事与上市公司及其控制的其他企业

从事的业务存在实质性同业竞争的经营活动。5、地产集团承诺，自本承诺函生效日起，赔偿上市公司因地产集团违反本承诺而遭受或产生的任何合理损失或开支。

地产集团就与上海世博发展（集团）有限公司、上海申虹投资发展有限公司2018

6自地产

联合重组及上房集团股权转让事宜补充承诺如下：1年、不存在正在开发或待月8集团控

开发的房地产项目，不构成同业竞争。上海世博建设开发有限公司、上海申股上海地日、

虹投资发展有限公司、上海虹桥枢纽交通中心建设发展有限公司、上海新纪

2018世博发解决同产元能源有限公司、上海虹桥商务区新能源投资发展有限公司、上海西虹桥新4是展（集是业竞争集年能源有限公司、上海申虹置地有限公司目前不存在正在开发或待开发的商品团）有团月28房或商业项目，与上市公司和拟注入标的资产不存在同业竞争情形。地产集限公司日、团承诺确保上述公司将来不会从事商品房及商业项目开发业务。2、仅在特2017（即定区域内开展业务，不构成实质同业竞争。上海世博发展（集团）有限公司、年122018

21/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

上海世辉英诚投资有限公司、上海世博国际酒店投资管理有限公司、上海鼎月22年6月保置业有限公司、上海世博滨江置业有限公司是仅为在世博园区内的相关项日8日）、

目开发设立的公司；上海虹桥商务区投资置业有限公司、上海众合地产开发上海申

有限公司、上海豪闵房产有限公司是仅为虹桥商务区内的相关项目开发设立虹投资的公司，与上市公司业务不构成实质性同业竞争。地产集团承诺确保上述公发展有司不会从事世博园区和虹桥商务区外商品房及商业项目开发业务。3、保障限公司房项目，不构成实质性同业竞争。上海和闵房产有限公司开发的项目为保障（即房项目，与中华企业业务发展定位存在较大差异，不构成实质性同业竞争。2018地产集团承诺确保该公司将不从事商品房或其他商业项目开发业务。4、目年4月前没有从事物业管理服务业务，不构成同业竞争。上海世博发展（集团）有28日）限公司、上海世博会经贸有限公司、上海世博城市最佳实践区商务有限公司、及上房

上海世辉英诚投资有限公司、上海世博国际酒店投资管理有限公司、上海世集团博后滩源实业有限公司、上海世博会运营有限公司、上海世博文化旅游发展（即有限公司、上海申虹投资发展有限公司、上海虹桥交通枢纽迎宾三路建设发2017

展有限公司、上海虹桥枢纽交通中心建设发展有限公司、上海新纪元能源有年12限公司、上海虹桥商务区投资置业有限公司、上海众合地产开发有限公司、月22上海悦辉投资发展有限公司、上海豪闵房产有限公司、上海虹桥商务区新能日）至

源投资发展有限公司、上海西虹桥新能源有限公司、上海申虹置地有限公司地产集

目前未取得物业管理资质，且未实际从事物业管理服务业务，与上市公司和团作为拟注入标的资产不构成同业竞争。地产集团承诺确保上述公司将来不会从事控股股物业管理服务业务。5、目前或将来仅在特定区域内开展业务，不构成实质东并实性同业竞争。上海世博会有限公司目前仅在世博园区内提供物业管理服务，际控制不构成实质性同业竞争，地产集团承诺确保该公司不会在世博园区外从事物上海世业管理服务业务。上海盛宇物业经营服务有限公司系通过股权收购获得，因博发展历史原因，在世博园区外存在物业管理业务，地产集团承诺：（1）自本承（集诺函出具之日起，上海盛宇物业经营服务有限公司不再承接世博园区外的物团）有业管理业务；（2）就现有世博园区外的业务，在相关服务合同到期后将不限公再续签。6、截至2017年8月22日，上房集团控制的且存续的企业仅有一司、上家，即上海民诚置业有限公司。上房集团和上海民诚置业有限公司目前不存海申虹在正在开发或尚未开发的房地产开发项目，与上市公司和拟注入标的资产不投资发构成同业竞争。股权转让完成后，地产集团实际控制上房集团期间，地产集展有限公司和

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团承诺确保上房集团和上海民诚置业有限公司不会从事商品房及商业项目上房集开发业务和物业管理服务业务。团期间根据中国证监会的相关规定，为使上市公司填补即期回报措施能够得到切实地20172017履行，地产集团作出以下承诺：1、不干预上市公司经营管理活动，不侵占产年5年5月其他上市公司利益；2、若违反上述承诺或拒不履行上述承诺给上市公司造成损是是集月2323日失的，依法承担补偿责任，并同意按照中国证监会和上海证券交易所等证券团日至长期

监管机构制定或发布的有关规定、规则，承担相应的处罚或监管措施。

公司对自身及中星集团在2015年1月1日至2016年12月31日期间（以下简称“自查期”）的在建、拟建、竣工的房地产开发项目在开发过程中是否存

在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规情形进行专项自查并出地20172017具了《中华企业股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金产年5年5月其他暨关联交易涉及房地产业务之自查报告》（以下简称“自查报告”），地产集是是集月2323日

团作为公司控股股东、重组交易对方，承诺如下：《自查报告》已如实披露团日至长期

公司及中星集团在自查期内房地产开发项目的自查情况，如因存在自查范围内未披露的闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为给公司和

投资者造成损失的，地产集团将承担相应的赔偿责任。

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

23/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用事项概述查询索引

2025年4月15日，公司第十一届董事会第五具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中次会议审议通过关于公司2024年度日常关联国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所交易实际发生额及 2025 年度预计日常关联交 网站（www.sse.com.cn）的临 2025-009《关于易发生额的议案，关联董事回避表决，该议案公司2024年度日常关联交易实际发生额及于2025年6月20日经公司股东大会审议通过。2025年度日常关联交易预计发生额的公告》。

报告期内，除已披露的关联交易外，与关联方地产集团及其控股子公司发生的日常关联交易金额合计不超过241万元，其中接受劳务不超过241万元。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

24/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

□适用√不适用

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

□适用√不适用

25/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保方担保发担保是是否为与上市被担保生日期担保担保主债务担保物否已经担保是担保逾期反担保关联担保方担保金额担保类型关联方

公司的方(协议签起始日到期日情况（如有）履行完否逾期金额情况关系

关系署日)担保毕

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计-251.91

报告期末对子公司担保余额合计（B） 11008.40

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 11008.40

担保总额占公司净资产的比例(%)0.74

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保

11008.40

金额（D）

担保总额超过净资产50%部分的金额（E）

上述三项担保金额合计（C+D+E） 11008.40未到期担保可能承担连带清偿责任说明担保情况说明

26/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

√适用□不适用

1、2025年度“提质增效重回报”行动方案进展。

（1）聚焦主责主业，推动稳健发展

2025年上半年，公司坚持以提升产品质量、资产效益和客户满意度为核心，通过深耕上海市场，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”为导向，择机做好市场化土地储备，蓄力企业更优更强发展。公司持续深化现代农业和物业服务生活板块，致力于成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。

（2）注重股东回报，共享发展成果

公司将完善分红决策机制，在符合相关法律法规及公司利润分配政策的前提下，兼顾公司的可持续发展与股东的合理投资回报，建立公开、透明、合理的回报规划和机制。

（3）重视股东沟通，有效传递价值

2025 年上半年，公司通过股东大会（1 次）、业绩说明会（1次）、投资者热线、上证 e互

动、公众号平台等多种渠道，及时传递公司生产经营、发展战略等信息，增强投资者对公司的了解。

（4）规范公司治理，夯实发展基础

2025年上半年，公司严格按照相关法律法规及《公司章程》要求，执行股东大会、董事会、监事会及董事会专门委员会的运作与会议召开。共召开1次股东大会，3次董事会，3次监事会，

5次董事会专门委员会，1次独立董事专门会议，有效发挥股东大会、董事会、监事会、董事会专

门委员会和独董专门会议的各项职能。充分利用“三会”及董事会专业委员会平台，为董事、监事参与公司治理创造有利条件，促进公司治理水平提升和科学决策，持续完善。

公司将持续跟踪评估“提质增效重回报”行动方案的执行情况，努力通过良好的业绩表现、规范的公司治理、积极的投资者回报，践行上市公司责任，回馈广大投资者长期以来的信任和关注。

2、为积极响应相关政策，保障公司长期可持续发展，优化资本结构，公司拟向不超过35名

特定投资者非公开发行股票，募集资金用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等用途。本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%，最终发行数量以中国证监会核准的发行数量为准。

具体内容详见公司发布于《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》、上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的临 2022-049、2023-020、2023-023、2023-024、2023-025、2023-026、2023-035、

2024-002、2024-007、2024-011、2024-027、2024-051、2024-052、2024-053、2024-054、2024-055、

2025-021、2025-022、2025-023、2025-024、2025-025号公告。

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

27/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

2、股份变动情况说明

□适用√不适用3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)56860

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）0

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有质押、标记或冻结情股东名称报告期内期末持股数比例限售条况

(%)股东性质（全称）增减量件股份股份状态数量数量上海地产（集

0394260787965.210无0国有法人

团）有限公司华润置地控

04122467136.820无0国有法人

股有限公司上海国盛（集

01809600002.990未知国有法人

团）有限公司深圳市恩情

投资发展有4500001652374772.730境内非国未知有法人限公司上海谐意资

产管理有限01440000002.380未知国有法人公司境内自然

姚建华0507380560.840未知人香港中央结

9145673312888400.520未知其他

算有限公司中国工商银行股份有限

公司－南方8888814231384430.380未知其他中证全指房地产交易型

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开放式指数证券投资基金深圳钦舟实

业发展有限-2350000214048390.350境内非国未知有法人公司深圳市博睿

财智控股有1900000208357490.340境内非国未知有法人限公司

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量

上海地产（集团）有限公

3942607879人民币普通股3942607879

司华润置地控股有限公司412246713人民币普通股412246713

上海国盛（集团）有限公

180960000人民币普通股180960000

司深圳市恩情投资发展有

165237477人民币普通股165237477

限公司上海谐意资产管理有限

144000000人民币普通股144000000

公司姚建华50738056人民币普通股50738056香港中央结算有限公司31288840人民币普通股31288840中国工商银行股份有限

公司－南方中证全指房

23138443人民币普通股23138443

地产交易型开放式指数证券投资基金深圳钦舟实业发展有限

21404839人民币普通股21404839

公司深圳市博睿财智控股有

20835749人民币普通股20835749

限公司前十名股东中回购专户情前十名股东中不含回购专户况说明

上述股东委托表决权、受

托表决权、放弃表决权的无说明

1、前十名股东中上海地产（集团）有限公司与其余九名股东之间

不存在关联关系也不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。2、前十名无限售条件流通股股东中上海地产（集团）有限公司与其余九名股东之间不存在关联关系也不属于《上市公司收购上述股东关联关系或一致管理办法》规定的一致行动人。3、除上海地产（集团）有限公司行动的说明外，公司未知其余九名无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情况。4、报告期内公司不存在战略投资者或一般法人参与配售新股约定持股期限的情况。

表决权恢复的优先股股东无及持股数量的说明

29/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事、监事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

30/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：亿元币种：人民币

2025年8投资者是否存月31适当性在终止债券名债券余利率还本付交易场主承受托管交易机

简称代码发行日起息日日后到期日%安排上市交称额（）息方式所销商理人制

的最（如易的风近回有）险售日中国中华企国际业股份金融有限公股份

司20212026年有限竞价、

年度面2021年2021615按年付中国国面向专年月上海证公报价、向专业21中企011882286月106月15-日（期30.872.55息，到际金融业投资券交易司、询价和否投资者期一次股份有者交易

日日限：3+2所中信协议交公开发还本限公司的债券

年）建投易行公司证券债券

(股份第一

期)有限公司

中华企23中企1388112023年2023年-2027年7.502.18按年付上海证中国中国国面向专竞价、否

31/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

业股份011月61月101月10息，到券交易国际际金融业投资报价、有限公日日日（期期一次所金融股份有者交易询价和司2023限：2+2还本股份限公司的债券协议交年面向年）有限易专业投公

资者公司、开发行中信公司债建投

券(第证券

一期)股份有限公司中国国际金融股份中华企有限业股份公有限公

司2024司、

20272029年国泰竞价、年面向20242024按年付国泰海面向专年年1111月7上海证海通报价、专业投24中企年256181115117息，到通证券业投资月月资者非01月7日（期31.502.40券交易证券询价和否日日限：3+2期一次股份有者交易所股份协议交公开发日还本限公司的债券

年）有限易行公司公债券

(司、第一

)中信期建投证券股份有限

32/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

公

司、中信证券股份有限公司国泰海通证券股份有限公

中华企司、业股份中国有限公国际司2025

20282030

金融

年竞价、年面向2025年2025年11月9按年付股份国泰海面向专

上海证报价、专业投25中企年257022171915.201.88息，到有限通证券业投资月月日（期券交易询价和否资者非01月93+2期一次公股份有者交易日日限：所协议交

公开发日还本司、限公司的债券

年）易行公司中信债券建投

(第一证券

期)股份有限公

司、中信证券股份

33/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

有限公司公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用

“23中企01”包含发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，发行人有权决定在存续期的第2年末调整本期债券后2年的票面利率；发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券的投资者回售登记期内进行登记，将持有的全部或部分本期债券按面值回售给发行人。23中企01于2025年1月10日实际发放回售资金，且发行人决定将本期债券后续期限的票面利率下调139个基点，即2025年1月10日至2027年1月9日23中企01的票面利率为2.18%。

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

34/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

(二)公司债券募集资金情况

√公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

□本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

1、基本情况

单位：亿元币种：人民币债券代债券简是否为专项专项品种债券募集资报告期末募报告期末募集资码称品种债券的具体类型金总额集资金余额金专项账户余额

25702225中企否-15.200.000.00

01

2、募集资金用途变更调整情况

□适用√不适用

3、募集资金的使用情况

(1).实际使用情况（此处不含临时补流）

单位：亿元币种：人民币股权投报告期偿还有

固定资资、债权内募集息债务偿还公补充流债券代债券简产投资投资或其他用资金实（不含司债券动资金码称项目涉资产收途金额际使用公司债金额金额及金额购涉及金额券）金额金额

25702225中企15.20-15.20----

01

(2).募集资金用于偿还公司债券及其他有息债务

√适用□不适用偿还其他有息债务（不偿还公司债券的具体债券代码债券简称含公司债券）的具体情情况况25702225中企01置换到期公司债券（19中企02）本金

(3).募集资金用于补充流动资金（此处不含临时补流）

□适用√不适用

(4).募集资金用于特定项目

□适用√不适用

(5).募集资金用于其他用途

□适用√不适用

35/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(6).临时补流

□适用√不适用

4、募集资金使用的合规性

实际用途与截至报告期约定用途报告期内募末募集资金（含募集说募集资金使募集说明书集资金使用实际用途明书约定用用是否符合债券代码债券简称约定的募集和募集资金

（包括实际途和合规变地方政府债资金用途专项账户管使用和临时更后的用务管理规定理是否合规补流）途）是否一致置换到期公置换到期公

2570222501司债券（19司债券（19中企0202是是是中企）本中企）本

金金募集资金使用和募集资金账户管理存在违规情况

□适用√不适用因募集资金违规使用行为被处罚处分

□适用√不适用

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：0.79亿元；

报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0.79亿元

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：0.44%是否超过合并口径净资产的10%：□是√否

36/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为170.41亿元和184.51亿元，报告期内有息债务余额同比变动8.27%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债有息债务类别1年以内（含超过1年（不金额合计已逾期务的占比（%）

）含）公司信用类债

61.3846.66108.0458.56

券

银行贷款0.8414.6115.458.37非银行金融机

0.0537.3537.4020.27

构贷款

其他有息债务0.4323.1923.6212.80

合计62.70121.81184.51—

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额85.76亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额22.28亿元。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为224.47亿元和228.09亿元，报告期内有息债务余额同比变动1.61%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债有息债务类别1年以内超过1年（不金额合计已逾期务的占比（%）（含）含）

公司信用类债券61.3846.66108.0447.37

银行贷款2.8456.2059.0425.88非银行金融机构

0.0537.3537.4016.40

贷款

其他有息债务0.4323.1823.6110.35

合计64.70163.39228.09—

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额85.76亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额22.28亿元。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币，其中1年以内（含）到期本金规模为0亿元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

37/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(3).可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

(4).违反规定及约定情况

报告期内违反法律法规、自律规则、公司章程、信息披露事务管理制度等规定以及债券募集说明

书约定或承诺的情况，以及相关情况对债券投资者权益的影响□适用√不适用

38/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元币种：人民币是否存投资者在终止债券余还本付息交易场适当性交易机

债券名称简称代码发行日起息日到期日利率（%）上市交额方式所安排（如制易的风

有）险上海浦东发展中华企业银行股上海浦股份有限

202323中华企按年付息银行间份有限东发展公司

业102380317

2023年22023年22026年2

23 27 27 22 3.82% 到期一次 债券市 公司、中 银行股 否年度第一 MTN001 月 日 月 日 月 日 还本 场 国光大 份有限

期中期票银行股公司据份有限公司公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用关于逾期债项的说明

□适用√不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

39/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

√适用□不适用现状执行情况是否发生变更变更前情况变更原因变更是否已取得有权机构批准变更对债券投资者权益的影响正常无否无无否无

5、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用√不适用

40/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

(七)主要会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本报告期末比主要指标本报告期末上年度末上年度末增减变动原因

（%）

流动比率2.142.41-11.20流动资产较年初减少，流动负债较年初增加速动比率流动负债较年初的增加幅

1.031.06-2.83度大于速动资产较年初的

增加幅度

资产负债率3.58负债较年初的下降幅度大%66.5470.12下降个百（）于总资产较年初的下降幅分点度本报告期比上本报告期

1-6上年同期年同期增减变动原因（月）(%)

扣除非经常性报告期内结转的营业收入

损益后净利润496476688.71-365503562.17不适用增加

EBITDA全部 报告期内结转的营业收入

债务比 0.09 0.02 350.00 增加，实现的 EBITDA 较上年同期增加利息保障倍数报告期内结转的营业收入

4.100.251540.00增加，实现的息税前利润较

上年同期增加现金利息保障报告期内公司经营活动产

倍数2.750.87216.09生的现金流量净额较上年同期增加

EBITDA利息 报告期内结转的营业收入

保障倍数 4.65 0.69 573.91 增加，实现的 EBITDA 较上年同期增加

贷款偿还率100100贷款偿还率保持100%

（%）利息偿付率

%100100利息偿付率保持100%（）

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

41/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2025年6月30日

编制单位：中华企业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金七、117814247624.3617844377953.43结算备付金拆出资金

交易性金融资产七、256894366.1753059759.75衍生金融资产应收票据

应收账款七、5397018868.92311802971.15应收款项融资

预付款项七、811609804.937313368.75应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七、9170681253.73202290097.00

其中：应收利息

应收股利1729081.081729081.08买入返售金融资产

存货七、1020852993027.9424669511021.55

其中：数据资源

合同资产七、61723380.002082591.00持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产七、13910782136.82772008044.45

流动资产合计40215950462.8743862445807.08

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资七、171254137674.73990097143.09其他权益工具投资

其他非流动金融资产七、194671863.764671863.76

投资性房地产七、209534668462.729725690430.37

固定资产七、21887644777.03897871214.54

在建工程七、2230043906.9224482763.63

生产性生物资产七、2313538009.1513482734.76

42/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

油气资产

使用权资产七、2569446428.8181990533.14

无形资产七、2662305120.4064065221.56

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用七、2866558234.4271650379.31

递延所得税资产七、291258615853.721037094876.14

其他非流动资产七、304167422.624174377.42

非流动资产合计13185797754.2812915271537.72

资产总计53401748217.1556777717344.80

流动负债：

短期借款七、3240013333.3420013333.34向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款七、361894652687.402237511502.99

预收款项七、3728952855.2031177358.64

合同负债七、384719619620.318869434314.31卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七、39141391262.25181783848.55

应交税费七、401609144080.971324090610.23

其他应付款七、413475776753.123479391587.54

其中：应付利息

应付股利1336950.941336950.94应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七、436496346933.991263679211.71

其他流动负债七、44417785944.56778224081.37

流动负债合计18823683471.1418185305848.68

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款七、459314914361.4010418885561.40

应付债券七、466984149191.1310771742384.43

其中：优先股永续债

租赁负债七、4740765399.9457325790.91

长期应付款七、4899392635.5599389547.64

长期应付职工薪酬七、4995511152.1798829623.17

预计负债七、509139192.6210026989.69

递延收益七、51152122982.26156669753.09

43/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

递延所得税负债七、2916382519.6016497084.36其他非流动负债

非流动负债合计16712377434.6721629366734.69

负债合计35536060905.8139814672583.37

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七、536046135331.006046135331.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积七、551283171469.591283171469.59

减：库存股

其他综合收益七、57-13350875.00-13350875.00专项储备

盈余公积七、59902039570.36902039570.36一般风险准备

未分配利润七、606636831121.646115839971.08

归属于母公司所有者权益14854826617.5914333835467.03（或股东权益）合计

少数股东权益3010860693.752629209294.40所有者权益（或股东权17865687311.3416963044761.43益）合计负债和所有者权益（或53401748217.1556777717344.80股东权益）总计

公司负责人：李钟主管会计工作负责人：顾盺会计机构负责人：孙婷母公司资产负债表

2025年6月30日

编制单位：中华企业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金8220527898.485956767364.11

交易性金融资产54050360.0050596000.00衍生金融资产应收票据

应收账款十九、188770501.7593977429.06应收款项融资

预付款项574056.00

其他应收款十九、212680393031.8714101435350.17

其中：应收利息应收股利

存货64061181.5570642756.01

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

44/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

其他流动资产8583.5954050.57

流动资产合计21107811557.2420274047005.92

非流动资产：

债权投资1000000.001000000.00其他债权投资长期应收款

长期股权投资十九、316524608592.3116265828897.87其他权益工具投资

其他非流动金融资产2919989.762919989.76

投资性房地产763746285.39780591463.17

固定资产20905905.8521541679.10在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产787890.43364981.37

无形资产42298000.9143472482.07

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用554892.89642507.59递延所得税资产其他非流动资产

非流动资产合计17356821557.5417116362000.93

资产总计38464633114.7837390409006.85

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款39270764.9546357909.69

预收款项1682204.933179676.63

合同负债1798654.001798654.00

应付职工薪酬10551963.3817873369.31

应交税费34574554.2136092768.06

其他应付款10431571780.4610877080864.19

其中：应付利息

应付股利1143265.241143265.24持有待售负债

一年内到期的非流动负债6271413348.691030844120.30其他流动负债

流动负债合计16790863270.6212013227362.18

非流动负债：

长期借款5196250000.005238000000.00

应付债券6985149191.1310772742384.43

其中：优先股永续债租赁负债

45/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

长期应付款

长期应付职工薪酬20494608.8421319926.84预计负债递延收益递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计12201893799.9716032062311.27

负债合计28992757070.5928045289673.45

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）6046135331.006046135331.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积2548309617.452548309617.45

减：库存股

其他综合收益-2790000.00-2790000.00专项储备

盈余公积871385800.26871385800.26

未分配利润8835295.48-117921415.31所有者权益（或股东权9471876044.199345119333.40益）合计负债和所有者权益（或38464633114.7837390409006.85股东权益）总计

公司负责人：李钟主管会计工作负责人：顾盺会计机构负责人：孙婷合并利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业总收入七、616679203000.181066811349.37

其中：营业收入6679203000.181066811349.37利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本5630565218.051415507755.38

其中：营业成本七、614489244157.61801888487.32利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七、62667456077.7279888409.53

销售费用七、6339086122.7731933207.42

管理费用七、64119330680.36128785985.01

46/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

研发费用

财务费用七、66315448179.59373011666.10

其中：利息费用381763641.18466773985.45

利息收入66603202.9694301774.77

加：其他收益七、6710224771.1013598232.37投资收益（损失以“－”号填七、68260174693.973849732.87

列）

其中：对联营企业和合营企业260174693.973421021.00的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以七、703834606.42-3845656.81“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号七、711049557.13-3873340.22

填列）资产减值损失（损失以“-”号七、726080.00

填列）资产处置收益（损失以“－”七、73167145.8234534.86号填列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列）1324094636.57-338932902.94

加：营业外收入七、7413825956.576526788.85

减：营业外支出七、752420155.491021274.97四、利润总额（亏损总额以“－”号填1335500437.65-333427389.06列）

减：所得税费用七、76432857887.741639988.79

五、净利润（净亏损以“－”号填列）902642549.91-335067377.85

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“902642549.91-335067377.85－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”520991150.56-351815592.71号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”381651399.3516748214.86号填列）

六、其他综合收益的税后净额

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综

合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

47/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合

收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额902642549.91-335067377.85

（一）归属于母公司所有者的综合520991150.56-351815592.71收益总额

（二）归属于少数股东的综合收益381651399.3516748214.86总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.09-0.06

（二）稀释每股收益(元/股)0.09-0.06

公司负责人：李钟主管会计工作负责人：顾盺会计机构负责人：孙婷母公司利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业收入十九、452492072.9425362092.57

减：营业成本十九、431328535.2519971983.81

税金及附加8539864.635268780.24

销售费用265812.03410447.04

管理费用22613538.5616484391.08研发费用

财务费用137166330.29166477133.43

其中：利息费用310335048.07378867132.73

利息收入173239647.21212660591.76

加：其他收益60736.9971340.74投资收益（损失以“－”号填十九、5263902728.67-1691720.00

列）

其中：对联营企业和合营企业265440571.61-1691720.00的投资收益以摊余成本计量的金融

48/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告资产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以3454360.00-3685500.00“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号127002.7462581.22填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“－”3511.25号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）120122820.58-188490429.82

加：营业外收入6633890.211122053.48

减：营业外支出10480.20三、利润总额（亏损总额以“－”号126756710.79-187378856.54填列）

减：所得税费用

四、净利润（净亏损以“－”号填列）126756710.79-187378856.54

（一）持续经营净利润（净亏损以“”126756710.79-187378856.54－号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额126756710.79-187378856.54

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.02-0.03

（二）稀释每股收益(元/股)0.02-0.03

49/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

公司负责人：李钟主管会计工作负责人：顾盺会计机构负责人：孙婷合并现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现2590555061.152559175855.93金客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还12487125.06470802.54收到其他与经营活动有关的

七、78374763382.94405307974.91现金

经营活动现金流入小计2977805569.152964954633.38

购买商品、接受劳务支付的现899781276.801268234364.14金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的263254231.20298459413.43现金

支付的各项税费1444983776.171512035609.16支付其他与经营活动有关的

七、78397919903.60393227866.70现金

经营活动现金流出小计3005939187.773471957253.43

经营活动产生的现金流-28133618.62-507002620.05

50/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

量净额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金17091265.571960000.00

处置固定资产、无形资产和其32110985.87426485.20他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计49202251.442386485.20

购建固定资产、无形资产和其10223272.5110130256.91他长期资产支付的现金投资支付的现金质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的

七、787247447.42现金

投资活动现金流出小计10223272.5117377704.33

投资活动产生的现金流38978978.93-14991219.13量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金1925279962.053318047650.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计1925279962.053318047650.00

偿还债务支付的现金1514911200.006424902897.22

分配股利、利润或偿付利息支440644753.76799304317.01付的现金

其中：子公司支付给少数股东129220800.00

的股利、利润支付其他与筹资活动有关的

七、7818717510.3517573550.26现金

筹资活动现金流出小计1974273464.117241780764.49

筹资活动产生的现金流-48993502.06-3923733114.49量净额

四、汇率变动对现金及现金等价-2250.061035.62物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-38150391.81-4445725918.05

加：期初现金及现金等价物余17723360110.7618281271705.70额

六、期末现金及现金等价物余额17685209718.9513835545787.65

公司负责人：李钟主管会计工作负责人：顾盺会计机构负责人：孙婷

51/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

母公司现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现62994652.0558336914.56金收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的36907087.7850974438.41现金

经营活动现金流入小计99901739.83109311352.97

购买商品、接受劳务支付的现9362247.504617189.49金

支付给职工及为职工支付的19469637.5117264446.51现金

支付的各项税费17984676.8622882836.73

支付其他与经营活动有关的27722349.2011300301.33现金

经营活动现金流出小计74538911.0756064774.06

经营活动产生的现金流量净25362828.7653246578.91额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金1576582734.235321647666.67

取得投资收益收到的现金14331954.47235099200.00

处置固定资产、无形资产和其6285.00他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计1590914688.705556753151.67

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金

投资支付的现金5623000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计5623000000.00

投资活动产生的现金流1590914688.70-66246848.33量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金1765279962.053468047650.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计1765279962.053468047650.00

偿还债务支付的现金763790000.006855314897.22

分配股利、利润或偿付利息支354006945.14560407474.03

52/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

付的现金支付其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流出小计1117796945.147415722371.25

筹资活动产生的现金流647483016.91-3947674721.25量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额2263760534.37-3960674990.67

加：期初现金及现金等价物余5956767364.118801360208.90额

六、期末现金及现金等价物余额8220527898.484840685218.23

公司负责人：李钟主管会计工作负责人：顾盺会计机构负责人：孙婷

53/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

2025年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般少数股东权益所有者权益合计

减：

项风其

实收资本(或股本)优永其资本公积库存其他综合收益盈余公积未分配利润小计他先续储险他股股债备准备

一、上年

期末余6046135331.001283171469.59-13350875.00902039570.366115839971.0814333835467.032629209294.4016963044761.43额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年

期初余6046135331.001283171469.59-13350875.00902039570.366115839971.0814333835467.032629209294.4016963044761.43额

三、本期增减变动金额

（减少520991150.56520991150.56381651399.35902642549.91以

“－”号填列）

（一）综

合收益520991150.56520991150.56381651399.35902642549.91总额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有

者投入的普通股

54/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

2．其他

权益工具持有者投入资本

3．股份

支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取

盈余公积

2．提取

一般风险准备

3．对所

有者（或股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本

公积转增资本

（或股本）

2．盈余

公积转增资本

（或股本）

3．盈余

公积弥补亏损

4．设定

受益计划变动额结转留存收益

5．其他

综合收益结转

55/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期

提取

2．本期

使用

（六）其他

四、本期

期末余6046135331.001283171469.59-13350875.00902039570.366636831121.6414854826617.593010860693.7517865687311.34额

2024年半年度

归属于母公司所有者权益一其他权益工具项目专般少数股东权益所有者权益合计项风其

实收资本(或股本)优永资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润小计其他先续储险他股债备准备

一、上

年期末6096135252.001399317302.73162388649.81-6311750.00902039570.366601893553.5114830685278.792354114311.4217184799590.21余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本

年期初6096135252.001399317302.73162388649.81-6311750.00902039570.366601893553.5114830685278.792354114311.4217184799590.21余额

三、本期增减变动金

额（减-521107382.01-521107382.019169922.86-511937459.15少以

“－”号填

列）

56/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

（一）

综合收-351815592.71-351815592.7116748214.86-335067377.85益总额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有

者投入的普通股

2．其他

权益工具持有者投入资本

3．股份

支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）

利润分-169291789.30-169291789.30-7578292.00-176870081.30配

1．提取

盈余公积

2．提取

一般风险准备

3．对所

有者

（或股-169291789.30-169291789.30-7578292.00-176870081.30东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本

公积转增资本

（或股本）

2．盈余

公积转增资本

57/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

（或股本）

3．盈余

公积弥补亏损

4．设定

受益计划变动额结转留存收益

5．其他

综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期

提取

2．本期

使用

（六）其他

四、本

期期末6096135252.001399317302.73162388649.81-6311750.00902039570.366080786171.5014309577896.782363284234.2816672862131.06余额

公司负责人：李钟主管会计工作负责人：顾盺会计机构负责人：孙婷母公司所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

2025年半年度

其他权益工具专

项目实收资本(或股减：库项

优先永续其资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计本)存股储股债他备

一、上年期末余额6046135331.002548309617.45-2790000.00871385800.26-117921415.319345119333.40

加：会计政策变更前期差错更正

58/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

其他

二、本年期初余额6046135331.002548309617.45-2790000.00871385800.26-117921415.319345119333.40三、本期增减变动金额（减少以“－”

126756710.79126756710.79号填列）

（一）综合收益总额126756710.79126756710.79

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额6046135331.002548309617.45-2790000.00871385800.268835295.489471876044.19

2024年半年度

其他权益工具专项目项

实收资本(或股本)优永其资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计先续储他股债备

一、上年期末余额6096135252.002660698346.26162388649.81-1040000.00871385800.26306385531.739771176280.44

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额6096135252.002660698346.26162388649.81-1040000.00871385800.26306385531.739771176280.44三、本期增减变动金额（减少以-356670645.84-356670645.84“－”号填列）

（一）综合收益总额-187378856.54-187378856.54

59/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金

额

4．其他

（三）利润分配-169291789.30-169291789.30

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-169291789.30-169291789.30

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存

收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额6096135252.002660698346.26162388649.81-1040000.00871385800.26-50285114.119414505634.60

公司负责人：李钟主管会计工作负责人：顾盺会计机构负责人：孙婷

60/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

中华企业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系全民所有制的中华企业公司改制而

成立的上市公司。1993年9月24日正式在上海证券交易所上市。公司的统一的社会信用代码：

913100001323409633。所属行业为房地产类。

2005年12月，公司完成了股权分置改革，公司除公募法人股股东以外的非流通股股东以其持有

的部分非流通股股份作为对价，支付给公司全体流通股股东，以换取全体非流通股股东所持剩余非流通股股份的上市流通权。以2005年9月30日公司股本结构为计算基础，方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东每持有10股流通股获得3股股份的对价。

根据2014年4月23日公司股东大会决议，公司以2013年末总股本1555882832股计算，按每

10股送2股红股，共计派发311176566股，完成后公司的总股本为1867059398股。

根据公司2016年度股东大会审议通过的《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易方案》，并经中国证券监督管理委员会《关于核准中华企业股份有限公司向上海地产（集团）有限公司发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]215号）核准，公司办理本次发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易的相关事宜。2018年4月23日，公司已收到上海地产（集团）有限公司以其拥有的上海中星（集团）有限公司100%经评估股权认

缴的新增注册资本合计人民币2839641434元，公司向上海地产（集团）有限公司发行人民币普通股（A股）2839641434股，变更后的注册资本为人民币 4706700832元。2018年 5月 22 日，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具了《证券变更登记证明》，公司本次发行股份购买资产的新增股份登记已办理完毕。

2018年11月16日，公司向华润置地控股有限公司、平安不动产有限公司共2家符合相关规定条

件的特定投资者定向发行人民币普通股（A股）373411878.00股，变更后的注册资本为人民币5080112710.00元。2018年11月29日，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具了《证券变更登记证明》，公司本次发行股份募集配套资金的新增股份登记已办理完毕。2019年2月1日，公司办妥工商变更登记手续，并换发新的营业执照。

根据2019年5月21日公司股东大会决议，公司以2018年末总股本5080112710.00股计算，以资本公积金转增股本方式向全体股东每10股转增2股，共计转增1016022542.00股，完成后公司的总股本为6096135252.00股。

截至2024年12月31日，本公司注册资本为6046135331.00元，累计发行股本总数

6096135252.00股。公司注册地：上海市华山路2号，总部地址及办公地址：上海市浦东新区浦

明路1388号。本公司主要经营活动为：商品房设计、建造、买卖、租赁。本公司的母公司为上海地产（集团）有限公司，本公司的实际控制人为上海地产（集团）有限公司。

本财务报表业经公司董事会于2025年8月27日批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2、持续经营

√适用□不适用本财务报表以持续经营为基础编制。

公司不存在可能导致对公司自报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

61/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

√适用□不适用以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。详见本附注“收入”、“营业收入和营业成本”。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用本公司营业周期为12个月。

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准重要的在建工程单个工程项目预算超过1000万元

重要的应付账款、其他应付款账龄超过1年的应付账款、其他应付款超过应

付账款总额、其他应付款总额的5%且金额大于1亿元

重要的合同负债合同负债变动金额及余额超过资产总额1%

重要的资产负债表日后非调整事项单项金额超过资产总额1%

重要的或有事项案件涉案金额超过净资产绝对值的0.5%

重要的非全资子公司非全资子公司资产总额、收入金额超过集团资

产总额的10%、集团总收入的10%

重要的合营企业或联营企业长期股权投资账面价值超过资产总额5%

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。

为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性

证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

62/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

1、控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

2、合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中

所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

（1）增加子公司或业务

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

（2）处置子公司

*一般处理方法

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之

和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

*分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；

在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

63/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

（3）购买子公司少数股权因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日

开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之

间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用合营安排分为共同经营和合营企业。

共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“长期股权投资”。

9、现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为

已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

1、外币业务

外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。

资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。。

2、外币财务报表的折算资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。

处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益

11、金融工具

√适用□不适用

本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。

1、金融工具的分类

根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

64/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

－业务模式是以收取合同现金流量为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金

融负债：

1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。

2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融

资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。

3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

2、金融工具的确认依据和计量方法

（1）以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债

权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

65/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非

流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

（6）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付

债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

3、金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：

－收取金融资产现金流量的合同权利终止；

－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。

本公司与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，同时按照修改后的条款确认一项新金融资产。

发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。

公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）所转移金融资产的账面价值；

（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）终止确认部分的账面价值；

（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

4、金融负债终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

66/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

6、金融工具减值的测试方法及会计处理方法本公司对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等以预期信用损失为基础进行减值会计处理。

本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于其他金融工具，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。

本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具），在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

如果有客观证据表明某项应收款项已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该应收款项计提减值准备。

除单项计提坏账准备的上述应收款项外，本公司依据信用风险特征将其余金融工具划分为若干组合，在组合基础上确定预期信用损失。本公司对应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、合同资产、长期应收款等计提预期信用损失的组合类别及确定依据如下：

项目组合类别确定依据按信用风险

应收账款、其他应收款、合同资产对应交易完成的日期确定账龄特征组合

应收账款、其他应收款、合同资产关联方组合与关联方发生交易产生的款项

67/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。

12、应收票据

□适用√不适用

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见“金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

详见“金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。

14、应收款项融资

□适用√不适用

15、其他应收款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见“金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用

详见“金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。

16、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

1、存货的分类和成本

存货分类为：开发成本、开发产品、库存商品、原材料、周转材料、消耗性生物资产等。

68/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

2、发出存货的计价方法

（1）存货发出时按加权平均法或个别认定法计价；

（2）开发产品按单项实际成本计算确定；

（3）开发成本由开发产品完工前的各项支出构成，按实际发出的成本计价，包括：土地征用及拆

迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发间接费用、

借款费用及其他费用等。当商品房实现对外销售，而建造成本尚未取得完整的工程审价资料时，根据实际已发生成本和预算暂估成本确定预估的单位面积成本结转销售成本。

3、存货的盘存制度

采用永续盘存制。

4、低值易耗品和包装物的摊销方法

（1）低值易耗品采用一次转销法

（2）包装物采用一次转销法。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

17、合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见“金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。

69/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

详见“金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。

18、持有待售的非流动资产或处置组

□适用√不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

□适用√不适用终止经营的认定标准和列报方法

□适用√不适用

19、长期股权投资

√适用□不适用

1、共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。

重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

2、初始投资成本的确定

（1）企业合并形成的长期股权投资

对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。

（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

3、后续计量及损益确认方法

（1）成本法核算的长期股权投资

70/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

（2）权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。

公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。

公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

（3）长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。

因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与

所处置的股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。

20、投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。

71/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。

21、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

1、固定资产的确认和初始计量

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

2、固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物直线法5-670-1020-1.34

专用设备直线法3-103-1032.33-9.00

运输设备直线法3-103-1032.33-9.00

通用设备直线法1-150-10100.00-6.00

固定资产装修费直线法2-1050.00-10.00

22、在建工程

√适用□不适用

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。

23、借款费用

√适用□不适用

1、借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

72/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

2、借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

3、暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状

态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。

在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。

24、生物资产

√适用□不适用

1、生物资产的分类及确认：

生物资产是指有生命的动物和植物，分为消耗性生物资产、生产性生物资产和公益性生物资产。

消耗性生物资产，包括为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产。生产性生物资产，包括为产出农产品、提供劳务等目的而持有的生物资产。生物资产在同时满足下列条件的，予以确认：*因过去的交易或事项而拥有或者控制的该生物资产；*与该生物资产有关的经济利益

或服务潜能和可能流入本公司；*该生物资产的成本能够可靠计量。

2、生物资产的初始计量：

生物资产按照成本进行初始计量。

3、生产性生物分类和折旧方法：

本公司生产性生物主要分为经济林，折旧方法采用年限平均法，在年度终了对生产性生物资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。

各类生物资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）

经济林直线法20-400-05-2.5

4、生物资产减值

本公司于每年年度终了对消耗性生物资产和生产性生物资产进行检查，有确凿证据表明由于遭受自然灾害、病虫害、动物疫病侵袭或市场需求变化等原因，使消耗性生物资产的可变现净值低于其成本或账面价值的，按照可变现净值低于成本或账面价值的差额，计提消耗性生物资产减值准

73/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告备，计入当期损益。当消耗性生物资产减值的影响因素已经消失的，减记金额予以恢复，并在原已计提的减值准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。生产性生物资的减值测试方法和减值准备计提方法，详见本附注“长期资产减值”。公益性生物资产不计提减值准备。

25、油气资产

□适用√不适用

26、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

1、无形资产的计价方法

（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

（2）后续计量在取得无形资产时分析判断其使用寿命。

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

3、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况

项目预计使用寿命依据

土地使用权37年-70年土地使用权年限

软件2年-10年软件预计使用年限

社区服务平台5年、10年软件预计使用年限

3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序经复核，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。

4、划分研究阶段和开发阶段的具体标准

公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。

研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。

开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。

5、开发阶段支出资本化的具体条件

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资

产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。

74/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

□适用√不适用

27、长期资产减值

√适用□不适用

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿

命有限的无形资产、生产性生物资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

28、长期待摊费用

√适用□不适用

1、摊销方法

长期待摊费用在受益期内平均摊销。

2、摊销年限

经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期限平均摊销。

29、合同负债

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

30、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

75/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。

本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，非货币性福利按照公允价值计量。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

（1）设定提存计划

本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定比例向年金计划缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。

（2）设定受益计划本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。

设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益

计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。

所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。

设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资

产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。

在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结算利得或损失。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

□适用√不适用

31、预计负债

√适用□不适用

与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

76/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：

*或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。

*或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。

清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

32、股份支付

□适用√不适用

33、优先股、永续债等其他金融工具

□适用√不适用

34、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

1、收入确认和计量所采用的会计政策

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

77/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品或服务等。

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。

2、收入确认具体方法方法

与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

（一）房地产销售合同

本公司主要从事房地产销售业务，房地产项目销售收入确认需同时满足以下条件：

（1）与客户已签订合同；

（2）房产完工并经相关政府部门验收合格，达到合同约定的交付条件；

（3）客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接受，或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。

（二）物业服务合同本公司在提供物业服务过程中确认收入。

（三）物业出租合同本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。

（四）代建及营销管理服务合同

本公司在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本公司根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。

（五）食材配送合同

本公司在框架性协议范围内根据客户订单发货，经客户验收后确认收入。

（六）团餐服务合同

本公司在提供餐饮服务完成后，按客户消费的金额确认收入。

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

√适用□不适用合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。

本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。

*该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。

*该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于

合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

78/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

36、政府补助

√适用□不适用

1、类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：补助企业相关资产的构建；

本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：补偿企业相关费用支出或损失；

对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判断依据为：将政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。

2、确认时点

与资产相关的政府补助确认时点：相关资产达到预定可使用状态；

与收益相关的政府补助确认时点：相关费用或损失发生时。

3、会计处理

与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；

与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。

37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。

不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：

*商誉的初始确认；

*既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子

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公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：

*纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；

*递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相

关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

38、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。

1、本公司作为承租人

（1）使用权资产

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

租赁负债的初始计量金额；

在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

本公司发生的初始直接费用；

本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状

态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。

本公司后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本公司按照本附注“长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

（2）租赁负债

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

取决于指数或比率的可变租赁付款额；

根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；

购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；

行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。

80/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：

*当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

*当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额的指

数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。

但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

（3）短期租赁和低价值资产租赁

本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。本公司将单项租赁资产为全新资产时价值不超过4万元的租赁作为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。

（4）租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

（1）经营租赁会计处理经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

（2）融资租赁会计处理

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在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值按照本附注“金融工具”进行会计处理。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。

39、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用

1、回购本公司股份

因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，同时进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如果将回购的股份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到价款时，转销交付职工的库存股成本，差额计入资本公积（股本溢价）。

2、主要会计估计及判断

（1）开发成本本公司确认开发成本时需要按照开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的存货、营业成本及应付账款。

（2）存货跌价准备

本公司于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用假设和估计。如果对估计售价及至完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响存货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。

（3）土地增值税等相关税费

本公司的房地产开发业务需要缴纳多种税项，在计提土地增值税等税费时，需要做出重大判断。

如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对最终认定期间的税金金额产生影响。

（4）固定资产及投资性房地产的可使用年限和残值

固定资产及投资性房地产的预计可使用年限，以过去性质及功能相似的固定资产及投资性房地产的实际可使用年限为基础，按照历史经验进行估计。如果这些固定资产及投资性房地产的可使用年限缩短，本公司将提高折旧率、淘汰闲置或技术性陈旧的该类固定资产及投资性房地产。本公司定期复核该类资产的可使用年限和预计净残值。如固定资产及投资性房地产的估计可使用年限及或预计净残值跟先前的估计不同，则根据最新的估计计提折旧。

（5）递延所得税资产

82/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。这需要公司来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，以确定应确认的递延所得税资产的金额。

（6）或有事项

因或有事项所形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。如果或有事项形成的经济利益流出与最佳估计数存在差异，该差异将对相关期间的营业外支出和预计负债的金额产生影响。

（7）收入成本

本公司的房地产开发项目销售收入对公司财务报表的重要性，且收入确认时点涉及判断。房地产项目销售同时满足下列条件时，公司确认相关收入：*与客户已签订合同；*房产完工并经相关政府部门验收合格、达到合同约定的交付条件；*客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接受，或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。

40、重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

□适用√不适用

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

(3).2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

41、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率增值税按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基

础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税1、3、5、6、9、13额后，差额部分为应交增值税城市维护建设税按实际缴纳的增值税及消费税计缴1、5、7企业所得税按应纳税所得额计缴25

土地增值税按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴30、40、50、60

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用

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2、税收优惠

√适用□不适用

1、本公司子公司上海新弘生态农业有限公司根据财税字（1999）198号的规定，销售的粮食免征

增值税；根据财税（2011）137号的规定，批发、销售蔬菜免征增值税；根据财税（2012）75号规定，批发、销售的部分鲜活肉蛋产品免征增值税。

2、根据《政部税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第19号）的规定，自2023年8月1日至2027年12月31日，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税；自2023年8月1日至2027年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。

3、根据《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）的规定，自2016年2月1日起，一、将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。

4、根据《财政部税务总局公告2023年第12号》的规定，对增值税小规模纳税人、小型微利企

业减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。执行期限自2023年1月1日至

2027年12月31日。

5、根据《财政部税务总局公告2023年第12号》的规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金2106.963273.96

银行存款17803182434.7217830554987.57

其他货币资金11063082.6813819691.90

合计17814247624.3617844377953.43

其中：存放在境外的145370.66147881.54款项总额其他说明

其中受到限制的货币资金：

项目期末余额上年年末余额

久悬户受限11505.0211505.02

业委会托管款项225753.51226049.35

购房者按揭借款保证金1672691.141672059.40

84/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

项目期末余额上年年末余额

净房款85948389.8985645600.21

售房监管资金10282.4110282.41

司法冻结款36503990.7228974297.11

保函保证金2185703.321998459.77

履约保证金2479589.402479589.40

合计129037905.41121017842.67

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额指定理由和依据

以公允价值计量且其变动计/56894366.1753059759.75入当期损益的金融资产

其中：

权益工具投资56894366.1753059759.75/

合计56894366.1753059759.75/

其他说明：

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

85/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）323695657.37263253338.22

1年以内小计323695657.37263253338.22

1至2年59927283.9138770930.66

2至3年10667530.7414845288.39

3至4年13661215.622706897.65

4至5年274179.681174623.56

5年以上3745608.543284563.52

合计411971475.86324035642.00

86/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面

(%)计提比例计提比例金额比例金额价值(%)金额比例(%)金额价值

(%)

按单项计提坏账准备2512120.230.612512120.23100.002512120.230.782512120.23100.00

其中：

按单项计提坏账准备2512120.230.612512120.23100.002512120.230.782512120.23100.00

按组合计提坏账准备409459355.6399.3912440486.713.04397018868.92321523521.7799.229720550.623.02311802971.15

其中：

按信用风险特征组合409459355.6399.3912440486.713.04397018868.92321523521.7799.229720550.623.02311802971.15计提坏账准备

合计411971475.86/14952606.94/397018868.92324035642.00/12232670.85/311802971.15

87/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

刘淑梅190000.00190000.00100.00无法收回

盛林110000.00110000.00100.00无法收回

张震70000.0070000.00100.00无法收回

董艳14406.0014406.00100.00无法收回

成都美乐乐信息技112187.76112187.76100.00无法收回术有限公司

陈超504329.86504329.86100.00无法收回

合肥市景福轩餐饮244741.26244741.26100.00无法收回有限公司

马鞍山市明都置业125217.00125217.00100.00无法收回有限责任公司

常州新区新业房地510367.90510367.90100.00无法收回产开发有限公司

江苏耀都置业有限179382.56179382.56100.00无法收回公司

杭州铂金置业有限165887.32165887.32100.00无法收回公司

应收物业费-宜兴业285600.57285600.57100.00无法收回主

合计2512120.232512120.23100.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

按组合计提坏账准409459355.6312440486.713.04备

合计409459355.6312440486.71

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

88/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销

应收账款坏12232670.852719936.0914952606.94账准备

合计12232670.852719936.0914952606.94

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和合同应收账款期末合同资产应收账款和合同资产期末坏账准备期末单位名称余额期末余额资产期末余额余额合计余额数的比例

（%）

上海齐鲁伴江企19817906.8319817906.831585432.55

业管理合伙企业4.79（有限合伙）

上海好饰家建材17000000.0017000000.00

园艺超市有限公4.11司

上海柏尊酒店管13260494.3413260494.34135204.243.21理有限公司

上海地产酒店管12064706.0912064706.092.92理有限公司

上海世博文化公11171836.7811171836.78

园建设管理有限2.70公司

合计73314944.0473314944.0417.731720636.79

其他说明：

□适用√不适用

89/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

6、合同资产

(1).合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

营销服务费1723380.001723380.002088671.006080.002082591.00

合计1723380.001723380.002088671.006080.002082591.00

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

90/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(3).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面计提比例计提比例

金额比例(%)金额价值价值(%)金额比例(%)金额(%)

按组合计提坏账准1723380.00100.001723380.002088671.00100.006080.000.292082591.00备

其中：

按信用风险特征组1723380.00100.001723380.002088671.00100.006080.000.292082591.00合计提减值准备

合计1723380.00//1723380.002088671.00/6080.00/2082591.00

91/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：按信用风险特征组合计提减值准备

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

按组合计提减值准1723380.00备

合计1723380.00按组合计提坏账准备的说明

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额

项目期初余额收回或转销/核期末余额原因计提其他变动转回销

合同资产减6080.00-6080.00值准备

合计6080.00-6080.00/

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

92/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1).应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

93/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(7).应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8).其他说明：

□适用√不适用

8、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内9221825.3279.434544524.4762.13

1至2年1754810.6815.112179166.3229.80

2至3年502347.664.3320136.200.28

3年以上130821.271.13569541.767.79

合计11609804.93100.007313368.75100.00

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合计数的单位名称期末余额

比例(%)

驻马店大红门肉类食品有限1691020.1114.57公司

润欣商业投资（深圳）有限公1320754.7211.38司上海分公司

国网上海市电力公司1015497.328.75

江苏淮安苏食肉品有限公司612963.665.28

上海苏食肉品销售有限公司496250.464.27

合计5136486.2744.25其他说明

□适用√不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息

应收股利1729081.081729081.08

其他应收款168952172.65200561015.92

合计170681253.73202290097.00

94/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

√适用□不适用

95/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

上海浦东新区上钢集贸市场经营管1729081.081729081.08理有限公司

合计1729081.081729081.08

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

96/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）45136315.0685365418.25

1年以内小计45136315.0685365418.25

1至2年21920349.679357709.11

2至3年3332841.465250224.77

3至4年3485987.3024564020.27

4至5年20833375.38896972.45

5年以上157576791.10162229651.61

合计252285659.97287663996.46

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

备用金50000.0050100.00

押金、保证金29697478.0233483992.66

代垫、暂付款70381244.6964009286.45

往来款130500738.78134044614.93

维修保障金15671456.5514813768.52

其他5984741.9341262233.90

合计252285659.97287663996.46

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预期合计

用损失(未发生信用损失(已发生信信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日余906071.4719670.8286177238.2587102980.54

额

2025年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-525608.22200390.67-3444275.67-3769493.22本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日380463.25220061.4982732962.5883333487.32

余额

97/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

√适用□不适用

其他应收款项账面余额变动如下：

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预期账面余额未来12个月预期合计

期信用损失(未信用损失(已发生信用损失

发生信用减值)信用减值)

上年年末余额190723974.64491770.5196448251.31287663996.46上年年末余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期新增-50533775.955009766.6210145672.84-35378336.49本期终止确认其他变动

期末余额140190198.695501537.13106593924.15252285659.97

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转期末余额计提转销或核销其他变动回

其他应收款坏87102980.54-3769493.2283333487.32账准备

合计87102980.54-3769493.2283333487.32

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

98/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期坏账准备单位名称期末余额末余额合计数的款项的性质账龄

比例(%)期末余额

上海融绿睿江76385316.9030.28往来款5年以上置业有限公司上海百通房地

产开发有限责37450000.0014.84往来款5年以上37450000.00任公司杭州市物业服

务和维修资金13055372.045.17押金、保证金5年以上130553.72管理中心

上海瀛程置业往来款，押有限公司9419477.583.731年以内、5金、保证金，年以上

代垫、暂付款

江阴市临港城9230000.003.66押金、保证金5年以上9230000.00土地储备中心

合计145540166.5257.68//46810553.72

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

99/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

10、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

项目存货跌价准备/合同履存货跌价准备/合同履账面余额账面价值账面余额账面价值约成本减值准备约成本减值准备

原材料79388.9179388.9199390.3199390.31

库存商品5255960.765255960.764434163.834434163.83

周转材料126026.14126026.14116067.55116067.55

开发成本17464329590.1917464329590.1917275568487.3417275568487.34

开发产品3960174769.36582063014.403378111754.968006521756.81620291689.787386230067.03

其他13230737.288140430.305090306.9811203275.798140430.303062845.49

合计21443196472.64590203444.7020852993027.9425297943141.63628432120.0824669511021.55

单位：元

（1）开发成本项目名称开工时间预计竣工时间预计投资总额期末余额上年年末余额

誉品谷水湾豪庭-会所2011年0.102265820.002265820.00

雪野北块2009年40840598.3640840598.36

廖家沟未开工986832314.97985036350.42

松江区广富林街道 SJC10004单元 2

街区03-04、06-02、07-10号地块住2023年2026年104.008400946300.008296942746.34宅项目

三林楔形绿地9单元19号（06-07）、

未开工93.505564714212.505535266283.31

20号（08-02）地块项目

100/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

项目名称开工时间预计竣工时间预计投资总额期末余额上年年末余额

闵行区莘庄社区MHP0-0201 单元

2023年2026年26.282468730344.362415216688.91

16A-07A地块

合计17464329590.1917275568487.34

（2）开发产品项目名称竣工时间上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

虹光小区1995年141625.01141625.01

中静大厦车库2005年136290.00136290.00

鹿特丹花园1996年1078656.491078656.49

东方中华园车库2004年496305.70496305.70

浦东大道----141382.31141382.31

虹华大厦1995年594973.15594973.15

天山中华园车库2002年6802149.006510628.33291520.67

南郊中华园一期2009年46038961.5846038961.58

南郊中华园二期2010年3055464.103055464.10

南郊中华园三期2011年5281263.165281263.16

美兰湖湖畔雅苑2007年1733985.861733985.86

美兰湖中华园2011年56759276.26118425.5493480.3656784221.44

铂珏公寓2014年69493964.04103321.9269390642.12

中企上城2014年65249063.4865249063.48

101/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

项目名称竣工时间上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

虹桥路1482号----3876000.003876000.00

古北国际广场2007年3375196.22112506.533262689.69

古北太湖源2006年34118515.8434118515.84

申雅苑（印象春城-周浦23#项目）2008年8777759.108777759.10

印象春城二期一、二街区2013年7254915.057254915.05

印象春城二期六街区住宅2015年2491039.282491039.28

印象春城二期六街区车库2016年19525000.0019525000.00

江阴尚海荟2015年7248228.577248228.57

安亭新镇安智路63号商铺----1146165.131146165.13

尚汇豪庭一期公寓及会所2015年288496433.184505453.73283990979.45

尚汇豪庭二期2018年8299885.90330331.367969554.54

尚汇豪庭三期2021年53645782.5953645782.59

无锡誉品华府2016年32283885.31630000.0031653885.31

中企艮山府2016年3630000.0055000.003575000.00

嘉定萃庭2017年316860524.7777434600.27239425924.50

南泉车库2003年3550000.003550000.00

梅川三街坊（海上名庭）车库2003年4150000.004150000.00

梅川二街坊12（海上名庭二期）车

2005年2350000.002350000.00

库

兰馨雅苑车库2003年3950000.003950000.00

102/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

项目名称竣工时间上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

凉城西北块车库2006年50000.0050000.00

凉城办公楼车库2006年1152000.001152000.00

沪东北二街坊车库2007年2650000.00500000.002150000.00

临阳车库2007年3200000.003200000.00

中星瑞平车库2007年1276000.00464000.00812000.00

昌里一街坊（新昌里公寓）车库2005年6400000.006400000.00

海上名邸车库2008年403393.31403393.31

凉城地区办公楼车库2010年6020000.006020000.00

文诚路1999弄车库2008年5860175.195860175.19

海上御景苑车库2013年7086779.047086779.04

中星富林名庭-车位2013年1665714.28151428.571514285.71

红庐别墅135号项目2017年5820891.975820891.97

名豪苑二期车库2013年2300000.0050000.002250000.00

H4商场 2016 年 143637818.22 143637818.22

燕尾山庄别墅2011年18850276.2318850276.23

燕尾山庄会所2011年35327877.6035327877.60

朗庭上郡苑（车位）2010年25760371.1325760371.13

中星馨恒苑2014年16496589.16127308.4516369280.71

中华园路1期商铺8#2013年90721900.8490721900.84

中华园路2期商铺2015年61954009.3161954009.31

103/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

项目名称竣工时间上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

中华园路2期车位2015年3050000.0050000.003000000.00

中华园路2期酒店2016年92360788.9492360788.94

安徽中星城2017年84841501.8710492484.6874349017.19

中环滨江世纪一期别墅及洋房2017年4066201.254066201.25中环滨江世纪二期商墅及一期高

2021年144695106.796911762.90137783343.89

层

公园道壹号-尊庭2017年82013146.55224097.7581789048.80

公园道壹号-臻庭车库2018年19643832.39944436.3718699396.02

富源滨江名邸-住宅2018年30762419.3019014000.0049776419.30

富源滨江名邸-车位2018年67531575.831099285.5966432290.24

新天地公寓车位3060000.003060000.00

无锡誉品华府商业2020年155339996.728754002.45146585994.27

富源置业广场-车位2020年9418413.599418413.59

中企滨江悦府-车库2020年25956333.4525956333.45

罗家头-回龙山庄-住宅2020年145492396.7243375387.59102117009.13

罗家头-回龙山庄-车位2020年5291789.14468299.904823489.24

罗家头-回龙山庄-商业2020年17466038.5317466038.53

跑马山-檀悦名居-住宅2021年22122233.404868222.1617254011.24

跑马山-檀悦名居-车位2021年6075153.23250521.805824631.43

跑马山-檀悦名居-商业2021年21876406.801613974.9020262431.90

104/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

项目名称竣工时间上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额

跑马山-檀悦名居-酒店2021年148798941.1020618720.15128180220.95

中星城际广场凯旋门-车位2020年8110091.74807339.457302752.29

中星城际广场-D块办公 2021 年 155011444.97 155011444.97

中星城际广场-D块商业 2021 年 3662663.80 3662663.80

安盛街商铺2020年27525616.2427525616.24

中企16号公馆2021年3986156.483986156.48

云翠江湾-车库2023年46147425.2046147425.20

中企光华雅境-车库2023年29509366.1329509366.13

中企海睿滨江-车库2023年44047550.1144047550.11

中企云萃森林-住宅2024年4907734040.913798874891.251108859149.66

中企云萃森林-车库2024年192258638.276431231.00185827407.27

合计8006521756.8119132425.544065479412.993960174769.36

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

105/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

开发产品620291689.7838228675.38582063014.40

其他8140430.308140430.30

合计628432120.0838228675.38590203444.70本期转回或转销存货跌价准备的原因

√适用□不适用本期转销存货跌价准备变动系实现销售并结转营业成本。

按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用

单位：元本期减少存货项目名称年初余额本期增加本期转入存货期末余额其他减少中的开发产品

廖家沟2820773.122820773.12闵行区莘庄社区

MHP0-0201 单 元 8204715.26 2076867.85 10281583.11

16A-07A地块

三林楔形绿地9单元19

号（06-07）、20号530245383.1329447929.19559693312.32

（08-02）地块项目松江区广富林街道

SJC10004 单元 2 街区

27035594.006603414.9333639008.93

03-04、06-02、07-10号

地块住宅项目

合计568306465.5138128211.97606434677.48

106/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(5).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用一年内到期的债权投资

□适用√不适用一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

待抵扣增值税进项税210702922.55179817962.84

预缴企业所得税127224537.4384448615.86

预缴增值税等流转税431946111.58451326979.16

合同取得成本65544692.5656414486.59

因减资还未完成过户的实物资产75363872.70

合计910782136.82772008044.45

14、债权投资

(1).债权投资情况

□适用√不适用债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

107/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

(4).本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1).长期应收款情况

□适用√不适用

(2).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

108/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

109/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

17、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减值准减值准期初其他综其他计提期末被投资单位备期初追加减少权益法下确认的投宣告发放现金股利其备期末余额（账面价值）合收益权益减值余额（账面价值）余额投资投资资损益或利润他余额调整变动准备

一、合营企业上海利昊物业管理

740939.24740939.24

有限公司上海营口加油站有

1918918.13222576.46-799311.101342183.49

限责任公司上海康健加油有限

3350693.84455212.793805906.63

公司上海浦东新区上钢

集贸市场经营管理1187030.56488935.271675965.83有限公司上海保锦润房地产

448605049.91265020489.70713625539.61

有限公司

小计455802631.68266187214.22-799311.10721190534.80

二、联营企业上海国际汽车城置

298639790.635355393.40303995184.03

业有限公司上海侨建重联企业

11508300.482007870.04-1960000.0011556170.52

发展有限公司上海星筑房地产开

4112737.211087.584113824.79

发有限公司上海虹城房地产有

218269359.57-6751722.50211517637.07

限公司上海恒城房地产有

1764323.521764323.52

限公司

小计534294511.41612628.52-1960000.00532947139.93

合计990097143.09266799842.74-2759311.101254137674.73

110/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

□适用√不适用

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

111/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

19、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

以公允价值计量且其变动计入当期损4671863.764671863.76益的金融资产

其中：权益工具投资4671863.764671863.76

合计4671863.764671863.76

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权合计

一、账面原值

1.期初余额13306382395.83206883038.0713513265433.90

2.本期增加金额

（1）外购

（2）存货\固定资产\在建工程转入

3.本期减少金额48883.3448883.34

（1）处置48883.3448883.34

（2）其他转出

4.期末余额13306333512.49206883038.0713513216550.56

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额3332229154.26196538886.173528768040.43

2.本期增加金额190990801.23190990801.23

（1）计提或摊销190990801.23190990801.23

（2）存货\固定资产\在建工程转入

3.本期减少金额17716.9217716.92

（1）处置17716.9217716.92

（2）其他转出

4.期末余额3523202238.57196538886.173719741124.74

三、减值准备

1.期初余额258806963.10258806963.10

2.本期增加金额

（1）计提

3、本期减少金额

（1）处置

4.期末余额258806963.10258806963.10

四、账面价值

1.期末账面价值9524324310.8210344151.909534668462.72

2.期初账面价值9715346278.4710344151.909725690430.37

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况：

□适用√不适用

112/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用□不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公允价值关键参数和处置费项目账面价值可收回金额减值金额关键参数的确定依用的确定据方式

137627831.70143606045.33市场法销售价格参考市场

情况、公司中城誉品5销售计划号楼以及评估价格。

157467070.22168908344.77市场法销售价格参考市场

中星城际情况、公司

广场14#楼销售计划酒店以及评估价格。

35580063.8444300739.28市场法销售价格参考市场

情况、公司中星城曙销售计划光酒店以及评估价格。

43846050.0062566668.91市场法销售价格参考市场

1-3情况、公司中星城

销售计划层商业以及评估价格。

鼎盛时代26054788.1137173635.88市场法销售价格参考市场

广场8幢、情况、公司

9幢103、销售计划

203、303以及评估

室及2、3价格。

号商业

106、206

室

合计400575803.87456555434.17///可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

113/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

其他说明

□适用√不适用

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产887644777.03897871214.54固定资产清理

合计887644777.03897871214.54

114/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物专用设备运输工具通用设备固定资产装修合计

一、账面原值：

1.期初余额1135757312.625665405.6013069019.1935533281.268730667.101198755685.77

2.本期增加金额6431231.0037964.60345690.586814886.18

（1）购置37964.60345690.58383655.18

（2）在建工程转入6431231.006431231.00

3.本期减少金额191945.463489688.35474155.174155788.98

（1）处置或报废191945.463489688.35474155.174155788.98

4.期末余额1142188543.625511424.749579330.8435404816.678730667.101201414782.97

二、累计折旧

1.期初余额116442951.303140870.6611574439.2730094511.518730667.10169983439.84

2.本期增加金额15668222.89288859.58191368.05612619.8016761070.32

（1）计提15668222.89288859.58191368.05612619.8016761070.32

3.本期减少金额178511.513305319.22391704.883875535.61

（1）处置或报废178511.513305319.22391704.883875535.61

4.期末余额132111174.193251218.738460488.1030315426.438730667.10182868974.55

三、减值准备

1.期初余额130901031.39130901031.39

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额130901031.39130901031.39

四、账面价值

1.期末账面价值879176338.042260206.011118842.745089390.24887644777.03

2.期初账面价值888413329.932524534.941494579.925438769.75897871214.54

115/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3).通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5).固定资产的减值测试情况

√适用□不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币减稳定稳定期的预测值预测期的关键参期的关键参数项目账面价值可收回金额期的金数关键的确定依年限额参数据

云萃江252904529.80265402124.0264.5租金增长率：

湾自持2%-5%；折现率：

年

住宅3.90%

中企光80793828.4699478507.90

华雅境65.5租金增长率：

自持住年

2%-5%；折现率：

3.90%

宅

云萃森221741691.80257974603.63租金增长率：

林自持61年3%-10%；折现率：

商业3.90%

合计555440050.06622855235.55////前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

116/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

22、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程30043906.9224482763.63工程物资

合计30043906.9224482763.63在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

中星城-万科地铁211320.76211320.76211320.76211320.76通道改建

崇明北八滧农业1090641.511090641.511090641.511090641.51设施建设项目

上海新弘现代都28741944.6528741944.6523180801.3623180801.36市渔业产业园建设项目

合计30043906.9230043906.9224482763.6324482763.63

117/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(2).重要在建工程项目本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本期转工程累其中：本本期其利息资本期利息本期增加金入固定计投入工程进期利息资金来项目名称预算数期初余额他减少期末余额本化累资本化率额资产金占预算度资本化源

金额计金额(%)

额比例(%)金额上海新弘政府补现代都市助及自渔业产业筹

29694200.0023180801.365561143.2928741944.6596.7991.00%

园建设项目

合计29694200.0023180801.365561143.2928741944.65//

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用工程物资

□适用√不适用

118/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

23、生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币林业项目合计类别

一、账面原值

1.期初余额13832338.9213832338.92

2.本期增加金额207092.86207092.86

(1)外购207092.86207092.86

(2)自行培育

3.本期减少金额

4.期末余额14039431.7814039431.78

二、累计折旧

1.期初余额349604.16349604.16

2.本期增加金额151818.47151818.47

(1)计提151818.47151818.47

3.本期减少金额

4.期末余额501422.63501422.63

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值13538009.1513538009.15

2.期初账面价值13482734.7613482734.76

(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

24、油气资产

(1).油气资产情况

□适用√不适用

(2).油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

119/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

25、使用权资产

(1).使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额123776494.94123776494.94

2.本期增加金额2617047.762617047.76

—新增租赁2617047.762617047.76

3.本期减少金额2686038.432686038.43

—处置2686038.432686038.43

4.期末余额123707504.27123707504.27

二、累计折旧

1.期初余额41785961.8041785961.80

2.本期增加金额13594541.5213594541.52

(1)计提13594541.5213594541.52

3.本期减少金额1119427.861119427.86

(1)处置1119427.861119427.86

4.期末余额54261075.4654261075.46

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值69446428.8169446428.81

2.期初账面价值81990533.1481990533.14

(2).使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

26、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目土地使用权软件社区服务平台商标使用权合计

一、账面原值

1.期初余额88659963.0012414681.379604414.596068943.85116748002.81

2.本期增加金额

(1)购置

120/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额88659963.0012414681.379604414.596068943.85116748002.81

二、累计摊销

1.期初余额33012707.559989600.458770131.66910341.5952682781.25

2.本期增加金额988782.90139977.66327893.40303447.201760101.16

（1）计提988782.90139977.66327893.40303447.201760101.16

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额34001490.4510129578.119098025.061213788.7954442882.41

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值54658472.552285103.26506389.534855155.0662305120.40

2.期初账面价值55647255.452425080.92834282.935158602.2664065221.56

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0%

(2).确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4).无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

27、商誉

(1).商誉账面原值

□适用√不适用

(2).商誉减值准备

□适用√不适用

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用√不适用

121/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(4).可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修费71650379.3140000.005132144.8966558234.42

合计71650379.3140000.005132144.8966558234.42

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差递延所得税可抵扣暂时性差递延所得税异资产异资产

资产减值准备25162510.256290627.5922824764.625706191.19

预提税金及费用2122206846.40530551711.611145164778.04286291194.49

新租赁准则下的纳税91822070.4922955517.6280998110.2820249527.57差异

内部交易未实现利润1075651101.76268912775.441163670416.56290917604.14

可抵扣亏损1867518669.91466879667.491871264569.12467816142.28

合计5182361198.811295590299.754283922638.621070980659.67

122/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性递延所得税应纳税暂时性递延所得税差异负债差异负债

公允价值变动1843174.23460793.571866785.23466696.31

收购其他股东权益57127345.2214281836.3157430792.4414357698.11

收入确认时间性差异60243360.7115060840.1860243360.7115060840.18

新租赁准则下的纳税差94213982.2423553495.5781990533.1420497633.29异

合计213427862.4053356965.63201531471.5250382867.89

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额递延所得税资抵销后递延所得递延所得税资抵销后递延所得项目产和负债互抵税资产或负债余产和负债互抵税资产或负债余金额额金额额

递延所得税资产36974446.031258615853.7233885783.531037094876.14

递延所得税负债36974446.0316382519.6033885783.5316497084.36

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异2280287112.891941940047.10

可抵扣亏损2828433598.903319777952.91

合计5108720711.795261718000.01

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2025年到期491396240.54

2026年到期545051343.23548853457.23

2027年到期462751260.74467388503.65

2028年到期860818194.14912522076.03

2029年到期748509282.23899617675.46

2030年到期211303518.56

合计2828433598.903319777952.91/

其他说明：

□适用√不适用

123/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

30、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

预缴增值税4167422.624167422.624174377.424174377.42及附加等

合计4167422.624167422.624174377.424174377.42

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币期末期初项目账面余额账面价值受限类受限情账面余额账面价值受限类受限情型况型况货币资售房监售房监金管资管资

金、保金、保

12903.7912903.79函保证其他12101.7812101.78函保证其他

金、净金、净

房款、房款、司法冻司法冻结款等结款等

存货268004.34268004.34借款抵抵押296862.33296862.33借款抵抵押押押

其中：

数据资源

投资性455175.30326980.01借款抵抵押482256.59344340.79借款抵抵押房地产押押

长期股151386.52151386.52借款质质押151386.52151386.52借款质质押权投资押押

合计887469.95759274.66//942607.22804691.42//

32、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

信用借款40013333.3420013333.34

合计40013333.3420013333.34

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

124/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

□适用√不适用

36、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年以内1009728487.791145520355.03

1-2年320443243.30621545107.00

2-3年186592300.2833869845.20

3年以上377888656.03436576195.76

合计1894652687.402237511502.99

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

37、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年以内28288383.2030505275.37

1-2年208017.51248897.91

2-3年231549.86231549.86

3年以上224904.63191635.50

合计28952855.2031177358.64

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

125/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

38、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

中企上城2223650.482223650.48

铂珏公寓16861212.9716116498.68

富源滨江名邸-住宅117135184.77

中环滨江世纪二期商业及一期高层7677930.277901645.86

罗家头-回龙山庄973033.03932864.21

跑马山-中山府1591492.093026374.09

中企云萃森林31490657.815111037992.87

古北国际广场车位388095.24400000.00

誉品银湖湾2250431230.281726413577.06

云启春申2344117062.171789467570.44

燕尾山庄（半山一号）5952380.95

其他63865255.9788826574.90

合计4719619620.318869434314.31

(2).账龄超过1年的重要合同负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

誉品银湖湾1726413577.06尚未交付

云启春申1789467570.44尚未交付

合计3515881147.50

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因

中企云萃森林-5079547335.06交付项目结转收入

誉品银湖湾524017653.22预售回笼资金

云启春申554649491.73预售回笼资金

合计-4000880190.11

其他说明：

□适用√不适用

39、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

126/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬178385647.76160454150.14199683176.31139156621.59

二、离职后福利-设定提存3056708.1124630292.3525468273.102218727.36计划

三、辞退福利341492.68472435.00798014.3815913.30

合计181783848.55185556877.49225949463.79141391262.25

注：以上薪酬涵盖在职员工、劳务派遣人员以及其他从业人员。

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和161642620.32128671487.03166974635.33123339472.02补贴

二、职工福利费827492.864788096.125031736.23583852.75

三、社会保险费1234977.2913290133.1313270712.481254397.94

其中：医疗保险费1198554.3712674435.5612668791.021204198.91

工伤保险费36098.92397145.38388943.9744300.33

其他324.00218552.19212977.495898.70

四、住房公积金1144034.7911615003.3712367572.37391465.79

五、工会经费和职工教育13536522.501747604.341696693.7513587433.09经费

六、短期带薪缺勤341826.15341826.15

合计178385647.76160454150.14199683176.31139156621.59

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险2103726.5920800302.5220786124.992117904.12

2、失业保险费65780.32654999.64654556.5666223.40

3、企业年金缴费887201.203174990.194027591.5534599.84

合计3056708.1124630292.3525468273.102218727.36

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税50556396.8352021354.20

城市维护建设税9109791.998784534.54

企业所得税157950195.80282596308.65

个人所得税950939.061405638.97

房产税29821093.6130632941.61

土地增值税1340940147.64926609312.76

127/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

土地使用税1027906.541138513.11

印花税3112165.624313945.24

教育费附加8273522.627977278.19

水利建设基金14484.42362.05

其他7387436.848610420.91

合计1609144080.971324090610.23

41、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息

应付股利1336950.941336950.94

其他应付款3474439802.183478054636.60

合计3475776753.123479391587.54

(2).应付利息

□适用√不适用

(3).应付股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利1336950.941336950.94

合计1336950.941336950.94

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

项目期末余额上年年末余额

1997年以前的法人股红利9661.249661.24

1997年的法人股红利99026.3099026.30

1998年的法人股红利114708.90114708.90

2000年的法人股红利40566.6040566.60

2002年的法人股红利151500.00151500.00

2003年的法人股红利63616.5063616.50

2004年的法人股红利153350.74153350.74

2005年的法人股红利386803.41386803.41

2008年的法人股红利1548.801548.80

2011年的法人股红利5006.645006.64

2012年的法人股红利13498.3413498.34

128/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

项目期末余额上年年末余额

2013年的法人股红利45009.8645009.86

2014年的法人股红利58967.9158967.91

台湾旭宝投资股份有限公司135579.99135579.99日本国万胜株式会社58105.7158105.71

合计1336950.941336950.94

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

保证金及押金340828376.82337168552.40

往来款及借款2800515018.532672334553.22

暂收款193923353.79247156132.93

征地费用108745685.10113130427.05

其他30427367.94108264971.00

合计3474439802.183478054636.60账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

上海地产投资有限公司1498026614.77仍有项目需要开发，尚未归还上海保锦润房地产有限公司603068045.53预售房款股东同比例拆借

上海地产三林滨江生态建设170230297.13仍有项目需要开发，尚未归还有限公司

童锦泉117755921.74尚未支付的保证金及尚未解决的动迁款

合计2389080879.17/

其他说明：

□适用√不适用

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款279240000.00283140000.00

1年内到期的应付债券6082857664.00788069755.24

129/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

一年内到期的应付利息108906436.89165086560.43

1年内到期的租赁负债25342833.1027382896.04

合计6496346933.991263679211.71

其他说明：

一年内到期的长期借款项目期末余额上年年末余额

抵押借款195740000.00199640000.00

质押借款83500000.0083500000.00

合计279240000.00283140000.00

44、其他流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

待转销项税417785944.56778224081.37

合计417785944.56778224081.37

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

45、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质押借款1461250000.001503000000.00

抵押借款4118664361.405180885561.40

保证借款3735000000.003735000000.00

合计9314914361.4010418885561.40其他说明

□适用√不适用

46、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

23中华企业MTN001 2196659067.09

130/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

21中企013087000000.00

24中企01新31.5亿公司债3147453032.193146343701.91

25中企01新15.2亿公司债1518409595.94

国君-中企古北国际财富中心资2318286563.002341739615.43

产支持专项计划（新）

合计6984149191.1310771742384.43

131/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币债是债券面值票面利发行券发行期初本期本期期末否按面值计提利息溢折价摊销

名称(元)率（%）日期期金额余额发行偿还余额违限约

21中企013年

1002.552021/6/15+23087000000.003130133424.6639035749.3278718500.003090450673.98否

年

23中企012年

1002.182023/1/10+2750000000.00776176567.17248000000.004216544.234086546.13274775000.00757704657.53否

年

23中华企业

1003.822023/2/273年2200000000.002267805258.8841674630.142112295.5484040000.002227552184.56否

MTN001

24中企01新

1002.402024/11/75年3150000000.003157735482.7337489315.071109330.283196334128.08否

31.5亿公司债

25中企01新

1001.882025/1/155年1520000000.001520000000.0013835302.59-1590404.061532244898.53否

15.2亿公司债

国君-中企古北国际财富中心资18

1002024/1/252401000000.002379819615.4340830000.00516947.5759870000.002361296563.00否

产支持专项计划年

（新）

减：一年内到期

100939927964.446181433914.55否

的非流动负债

合计///13108000000.0010771742384.431768000000.00177081541.356234715.46497403500.006984149191.13

(3).可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

132/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

133/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁负债40765399.9457325790.91

合计40765399.9457325790.91

48、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

长期应付款99392635.5599389547.64专项应付款

合计99392635.5599389547.64长期应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

开发商补贴款23521105.4323521105.43

商品房维修成本64046941.9564054491.29

公房租金用于维修部分2814156.242814156.24

维修基金利息4764791.304764791.30

直管房维修基金4245640.634235003.38

合计99392635.5599389547.64

其他说明：

注：长期应付款期末余额系孙公司上海中星集团申城物业有限公司、孙公司上海良城物业管理有限公司物业专项应付款。

专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

√适用□不适用

(1).长期应付职工薪酬表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、离职后福利-设定受益计划净负债95511152.1798829623.17

134/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

二、辞退福利

三、其他长期福利

合计95511152.1798829623.17

(2).设定受益计划变动情况

设定受益计划义务现值：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、期初余额98829623.1786704006.84

二、计入当期损益的设定受益成本9370000.00

1.当期服务成本

2.过去服务成本7260000.00

3.结算利得（损失以“－”表示）

4、利息净额2110000.00

三、计入其他综合收益的设定收益成7290000.00本

1.精算利得（损失以“－”表示）7290000.00

四、其他变动-3318471.00-4534383.67

1.结算时支付的对价

2.已支付的福利-3318471.00-4534383.67

五、期末余额95511152.1798829623.17

计划资产：

□适用√不适用

设定受益计划净负债（净资产）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、期初余额98829623.1786704006.84

二、计入当期损益的设定受益成本9370000.00

三、计入其他综合收益的设定收益成7290000.00本

四、其他变动-3318471.00-4534383.67

五、期末余额95511152.1798829623.17

设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：

□适用√不适用设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

50、预计负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

135/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

项目期末余额期初余额形成原因

未决诉讼9139192.6210026989.69

合计9139192.6210026989.69/

51、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助156669753.092475379.007022149.83152122982.26

合计156669753.092475379.007022149.83152122982.26/

其他说明：

√适用□不适用

涉及政府补助的项目：

本期新增补助本期计入当期与资产相关/与负债项目上年年末余额其他变动期末余额金额损益金额收益相关崇明北八滧小型农田水利设施

38275324.801640371.0836634953.72与资产相关

建设项目补助崇明北八滧基地河道整治工程

40637049.341505075.8839131973.46与资产相关

项目崇明北八滧果蔬生产基地（一

9765180.00813765.008951415.00与资产相关

期）建设项目

果园农田建设项目9810635.009810635.00与资产相关

智慧果园建设项目19178553.44737636.6418440916.80与资产相关

果蔬机械化生产2912266.13582810.002329456.13与资产相关

优质早熟梨轻简栽培1474522.291474522.29与资产相关

都市现代农业发展专项19954981.441273722.2418681259.20与资产相关

河蟹超?规格品系成蟹养殖关

49000.0049000.00与收益相关

键技术的研究及应?

尾水处理设施3540000.002475379.00243768.975771610.03与资产相关

现代都市渔业产业园建设项目8556600.008556600.00与资产相关

生态循环项目408333.2925000.02383333.27与资产相关

菜市场新建或标准化改造升级1500000.00200000.001300000.00与资产相关光华雅境人才公寓政府改造补

533214.00533214.00与收益相关

贴

云翠江湾人才公寓政府改造补74093.3674093.36与收益相关

136/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

本期新增补助本期计入当期与资产相关/与负债项目上年年末余额其他变动期末余额金额损益金额收益相关贴

合计156669753.092475379.007022149.83152122982.26

52、其他非流动负债

□适用√不适用

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额发行新公积金期末余额送股其他小计股转股

股份总6046135331.006046135331.00数

54、其他权益工具

(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本1243576489.091243576489.09溢价）

其他资本公积39594980.5039594980.50

合计1283171469.591283171469.59

56、库存股

□适用√不适用

137/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前期计减：前期计期初本期所得入其他综入其他综税后归期末

项目减：所得税税后归属余额税前发生合收益当合收益当属于少余额费用于母公司额期转入损期转入留数股东益存收益

一、不能重分类进损

-13350875.00-13350875.00益的其他综合收益

其中：重新计量设定

-13350875.00-13350875.00受益计划变动额

二、将重分类进损益的其他综合收益其他综合

-13350875.00-13350875.00收益合计

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积902039570.36902039570.36

合计902039570.36902039570.36

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润6115839971.086601893553.51调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）

调整后期初未分配利润6115839971.086601893553.51

加：本期归属于母公司所有者的净利520991150.56-316761789.88润

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利169291792.55转作股本的普通股股利

期末未分配利润6636831121.646115839971.08

138/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0元。

61、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务6661726299.484486951756.681064809581.43801149421.70

其他业务17476700.702292400.932001767.94739065.62

合计6679203000.184489244157.611066811349.37801888487.32

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合计合同分类营业收入营业成本商品类型

（1）商业150635189.15157598718.17

（2）房地产业6098714994.813963347568.60

（3）物业管理412376115.52366005469.91按经营地区分类

（1）上海地区6560367054.094391624896.85

（2）江苏地区83078117.0575961327.88

（3）浙江地区412679.3555000.00

（4）安徽地区13202980.1915510294.86

（5）吉林地区4665468.803800237.09市场或客户类型

（1）开发产品5808144263.783750071032.92

（2）租赁290570731.03213276535.68

（3）劳务收入412198323.81366005469.91

（4）商品收入150812980.86157598718.17

合计6661726299.484486951756.68其他说明

√适用□不适用公司前五名客户的营业收入情况占公司全部营业收入的客户名称营业收入总额

比例(%)

上海地产（集团）有限公司及其关联方146330525.292.19

139/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

占公司全部营业收入的客户名称营业收入总额

比例(%)

陆家嘴壹号院某业主83724480.001.25

陆家嘴壹号院某业主32034038.100.48

上海高岛屋百货有限公司31540337.220.47

中企云萃森林某业主13800588.070.21

合计307429968.684.60

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

营业税30199.20

城市维护建设税16699649.452641113.95

土地增值税569381064.6412077017.53

房产税61760415.4259488387.18

教育费附加16029816.941702177.25

土地使用税、印花税等3585131.273949514.42

合计667456077.7279888409.53

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

销售代理服务费16428608.453732330.47

广告展览宣传费1982297.521368854.01

物业管理费2989583.732203287.05

职工薪酬15526958.1618906169.21

办公费251737.92646779.62

维修费511616.781916323.04

业务招待费1406.25

140/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

咨询及中介机构费用77004.76489815.35

折旧及摊销230549.83235601.88

租赁费43039.241046362.28

其他1043320.131387684.51

合计39086122.7731933207.42

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬82103947.1889734297.08

租赁费504180.12644457.70

物业管理费3418478.014395467.62

咨询及中介机构费用8953500.278982356.33

折旧及摊销15171831.9315922376.42

办公费2754178.622644733.55

差旅费132640.0089531.63

车辆费用206642.59224021.51

业务招待费1067.10706.00

修理费400135.781141628.43

水电费781185.47916030.07

劳动保护费147785.04127283.50

其他4755108.253963095.17

合计119330680.36128785985.01

65、研发费用

□适用√不适用

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息费用381763641.18466773985.45

其中：租赁负债利息费用1481880.011411413.74

减：利息收入66603202.9694301774.77

汇兑损益2250.06-1035.62

其他285491.31540491.04

合计315448179.59373011666.10

67、其他收益

√适用□不适用

141/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

与收益相关政府补助2956896.946505731.84

与资产相关政府补助7022149.836778380.86

进项税加计抵减-23254.72

代扣个人所得税手续费220377.42296121.91

小微企业增值税减免25346.9141252.48

合计10224771.1013598232.37

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益260174693.973421021.00

处置长期股权投资产生的投资收益428711.87

合计260174693.973849732.87

其他说明：

单位：元

（1）按权益法核算的长期股权投资收益被投资单位本期发生额上期发生额

上海国际汽车城置业有限公司5355393.404347818.02

上海营口路加油站有限责任公司222576.46417455.87

上海康健加油有限公司455212.79649892.67

上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有限公司488935.27520336.34

上海侨建重联企业发展有限公司2007870.04362128.09

上海星筑房地产开发有限公司1087.58-50797.36

上海虹城房地产有限公司-6751722.50-1451615.46

上海恒城房地产有限公司-6389.73

上海保锦润房地产有限公司258395340.93-1367807.44

合计260174693.973421021.00

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

142/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

交易性金融资产3834606.42-3845656.81

合计3834606.42-3845656.81

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失2719936.092294348.38

其他应收款坏账损失-3769493.221578991.84

合计-1049557.133873340.22

72、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、合同资产减值损失-6080.00

二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失

三、长期股权投资减值损失

四、投资性房地产减值损失

五、固定资产减值损失

六、工程物资减值损失

七、在建工程减值损失

八、生产性生物资产减值损失

九、油气资产减值损失

十、无形资产减值损失

十一、商誉减值损失

十二、其他

合计-6080.00

73、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

处置固定资产利得或损失167145.823511.25

处置使用权资产利得或损失31023.61

合计167145.8234534.86

其他说明：

□适用√不适用

74、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

143/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

非流动资产处置利得6222.921323.436222.92合计

其中：固定资产处置6222.921323.436222.92利得无形资产处置利得

政府补助4319230.40393052.004319230.40

违约金、罚款收入3635221.332615539.053635221.33

其他5865281.923516874.375865281.92

合计13825956.576526788.8513825956.57

其他说明：

√适用□不适用计入当期损益的政府补助

与资产相关/与收益补助项目本期金额上期金额相关

财政扶持金、奖励补贴等4319230.40393052.00与收益相关

合计4319230.40393052.00

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

非流动资产处置损13937.82131053.8813937.82失合计

其中：固定资产处置13937.82131053.8813937.82损失无形资产处置损失

对外捐赠10000.00102980.2010000.00

罚款滞纳金支出97809.73133178.0997809.73

赔偿支出1740346.1627575.001740346.16

其他558061.78626487.80558061.78

合计2420155.491021274.972420155.49

76、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

144/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

当期所得税费用654493430.0839535870.24

递延所得税费用-221635542.34-37895881.45

合计432857887.741639988.79

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额1335500437.65

按法定/适用税率计算的所得税费用333875846.14子公司适用不同税率的影响

调整以前期间所得税的影响-11445508.47

非应税收入的影响-1335370.25

不可抵扣的成本、费用和损失的影响-72047.86

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损-37566575.00的影响

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差149401543.18异或可抵扣亏损的影响

所得税费用432857887.74

其他说明：

□适用√不适用

77、其他综合收益

√适用□不适用详见附注

78、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回往来款、代垫款、押金、土地竞

拍保证金等288030467.11302209364.73

专项补贴、补助款8230176.766477307.73

利息收入69786180.3993257635.19

营业外收入8716558.683363667.26

合计374763382.94405307974.91支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

企业间往来281835485.32276611169.11

销售费用支出39859346.2355541486.41

145/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

管理费用支出28296548.8033027370.80

财务费用支出1770445.42568458.11

营业外支出46158077.8327479382.27

合计397919903.60393227866.70

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

处置明华物业调整期末现金余额7247447.42

合计7247447.42

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

偿还租赁负债本金和利息所支付的现金18717510.3517573550.26

合计18717510.3517573550.26筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用√不适用

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

146/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

79、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润902642549.91-335067377.85

加：资产减值准备-6080.00

信用减值损失-1049557.133873340.22

固定资产折旧、油气资产折耗、生产207751871.55211940054.98性生物资产折旧

使用权资产摊销13594541.5215098760.82

无形资产摊销1760101.162045416.52

长期待摊费用摊销5132144.895625663.76

处置固定资产、无形资产和其他长期

资产的损失（收益以“”-98625.45-34534.86－号填列）固定资产报废损失（收益以“－”号填5463.09129730.45列）公允价值变动损失（收益以“－”号填-3834606.423845656.81列）

财务费用（收益以“－”号填列）381761391.12466411021.07

投资损失（收益以“－”号填列）-253549545.20-2982987.59递延所得税资产减少（增加以“－”-221520977.58-37794228.69号填列）递延所得税负债增加（减少以“－”-114564.76-95649.46号填列）

存货的减少（增加以“－”号填列）3848214974.58-205765647.34经营性应收项目的减少（增加以“－”-244897667.50-353393074.80号填列）经营性应付项目的增加（减少以“－”-4663925032.40-280838764.09号填列）其他

经营活动产生的现金流量净额-28133618.62-507002620.05

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额17685209718.9513835545787.65

减：现金的期初余额17723360110.7618281271705.70

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-38150391.81-4445725918.05

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

147/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金17685209718.9517723360110.76

其中：库存现金2106.963273.96

可随时用于支付的银行存款17680482513.1717715687253.47

可随时用于支付的其他货币4725098.827669583.33资金

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额17685209718.9517723360110.76

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

√适用□不适用

单位：元期末折算人民币项目期末外币余额折算汇率余额

货币资金159406.390.91195145370.66

其中：美元欧元

港币159406.390.91195145370.66

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

148/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

82、租赁

(1).作为承租人

√适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用√不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用√不适用售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额18717510.35(单位：元币种：人民币)

(2).作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可变项目租赁收入租赁付款额相关的收入

经营租赁收入290570731.03

合计290570731.03作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年467626420.20518583532.20

第二年412139183.98476290464.80

第三年302391567.83366325913.40

第四年239952893.30261072472.80

第五年180670053.21193147606.40

五年后未折现租赁收款额总399417737.53370470067.50额

(3).作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

83、数据资源

□适用√不适用

149/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

□适用√不适用

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

150/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位:万元币种:人民币

子公司名称主要经注册资本注册地业务性质持股比例(%)取

151/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

营地得直接间接方式

上海古北（集团）有限公司上海20930.00上海市长宁区虹桥路1438号1幢3003房地产业87.50购买

上海原经房地产（集团）有上海30000.00上海市黄浦区南苏州路255号房地产业90.00购限公司买

上海鼎达房地产有限公司上海6000.00上海市杨浦区四平路1230号甲3号楼4层房地产业90.0010.00设立

上海中鸿置业有限公司上海1000.00中国（上海）自由贸易试验区民生路1399号1601室房地产业100.00设立

苏州工业园区中华企业房地苏州42000.00苏州市工业园区津梁街133号19（商）幢101、102室房地产业90.0010.00设产开发有限公司立

上海顺驰置业有限公司 上海 70000.00 上海市宝山区罗店镇市一路 200号-B 房地产业 100.00 购买

杭州中华企业房地产发展有杭州80000.00杭州市江干区章家坝云河家园6幢裙楼301室房地产业100.00设限公司立

苏州中华园房地产开发有限苏州48000.00苏州市平江区桃花坞龙兴桥33号房地产业100.00设公司立

江阴中企誉德房地产有限公江阴22000.00江阴市申港街道港城大道288号房地产业95.00设司立

上海新弘生态农业有限公司上海20000.00上海市崇明区陈家镇鸿田村灯塔990号2幢108室农业100.00设立

上海古北房产租赁有限公司上海1770.00上海市长宁区虹桥路1157号652室物业管理100.00设立

上海古北物业（集团）有限上海1000.00上海市长宁区荣华东道96号物业管理100.00设公司立

上海古北新虹劳务服务有限上海90.00上海市永冠经济开发区向化公路1519号居民服务100.00设公司业立

上海古北劳动服务有限公司上海10.80上海市长宁区水城南路51弄6号103室居民服务100.00设业立

152/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

苏州洞庭房地产发展有限公苏州2930.64苏州市吴中区西山镇镇夏街房地产业90.00设司立

上海新古北物业管理有限公上海100.00上海市长宁区虹桥路1157号1117室物业管理60.00设司立

上海古北顾村置业有限公司 上海 900.00 上海市宝山区毛家路 31号 3幢 J005室 房地产业 100.00 设立

上海杉野置业有限公司上海800.00上海市浦东新区康桥工业区沪南路2502号408室16号房地产业100.00购买

古北集团香港有限公司 香港 7/F9DESVOEUXROADWESTHK 服务业 100.00 设立

上海金樱览胜商业资产管理上海500.00上海市黄浦区南苏州路255号1幢4-5层、2幢5层及顶层、3房地产业100.00设

有限公司幢5层、4幢2层立

上海江森房屋设备有限公司上海546.27上海市浦东新区张扬路550弄8号2002室通用设备50.00设制造业立

上海瀛浦置业有限公司上海40000.00上海市浦东新区康桥镇沪南公路2502号409－95座房地产业30.0070.00设立

上海瀛茸置业有限公司上海120000.00上海市松江区文汇路1128号1幢房地产业45.0055.00设立

无锡中城置业有限公司无锡10000.00无锡市滨湖区梁溪路38号房地产业60.00设立

无锡中城誉品置业有限公司无锡65000.00无锡市滨湖区誉品华府110-02号房地产业100.00设立

上海房地集团物业服务有限 上海 300.00 上海市青浦区沪青平公路 9565 号 1幢 1层 A区 1314室 物业管理 100.00 购公司买

上海凯峰房地产开发有限公上海30000.00上海市中山西路2020号2楼1001室房地产业71.00购司买

上海地产古北安亭置业有限上海32000.00上海市嘉定区安亭镇墨玉路185号607室房地产业70.00设公司立

上海中星（集团）有限公司上海100000.00上海市虹口区曲阳路561号房地产业100.00购买

无锡申锡房地产实业有限公无锡5000.00无锡市滨湖区马山环山东路1号房地产业90.00设

153/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

司立

上海中星集团昆山置业有限昆山3000.00上海市张浦镇大市昆南路1号房地产业100.00设公司立

上海中星集团实业有限公司上海90.00上海市虹口区曲阳路561号房地产业100.00设立

上海中星集团新城房地产有上海10000.00上海市黄浦区湖北路145号房地产业100.00设限公司立

上海中星集团振城不动产经上海10000.00上海市黄浦区宁海东路200号10楼1016室房地产业100.00设营有限公司立

上海全策房地产有限公司上海3000.00上海市嘉定区海波路755、761、767号房地产业100.00设立

上海中星集团申城物业有限上海1170.00上海市杨浦区控江路980弄5号5楼502室物业管理100.00设公司立

上海新城物业有限公司上海300.00上海市静安区江宁路167号502室物业管理100.00设立

上海良城物业管理有限公司上海100.00上海市杨浦区控江路980弄5号5楼501室物业管理100.00设立

上海中星集团怡城实业有限上海2900.00上海市曲阳路561号批发业100.00设公司立

上海中大股份有限公司上海5621.20上海市黄浦区宁海东路200号2316室公共设施100.00设管理业立中星（扬州）置业有限公司扬州15000.00扬州市广陵区文昌东路2号环球金融城2号楼3205室房地产业100.00设立中星（昆山）城际置业有限昆山82000.00昆山市昆山开发区中华园路850号30室、31室房地产业100.00设公司立

上海星舜置业有限公司上海5000.00上海市江场西路1577弄7号1层124室房地产业90.00设立中星（安徽）置业有限公司 合肥 2000.00 合肥市瑶海区五州商城 D区 2幢 220室 房地产业 100.00 购买

吉林市海上置业有限公司吉林3000.00吉林市丰满区小白山乡白山村（松江南路488号）232室房地产业50.00设立

154/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告中星（镇江）置业有限公司镇江22000.00镇江市润州区中山西路99-56号（檀悦名居8幢301室）房地产业100.00设立

上海馨亭置业有限公司上海800.00上海市松江区文汇路1128号1幢房地产业100.00购买

上海富源滨江开发有限公司 上海 39600.00 上海市浦东新区东方路 2981号 6楼 E26室 房地产业 53.00 购买

上海富鸣滨江开发建设投资上海36200.00中国（上海）自由贸易试验区滨江大道499弄20号房地产业100.00购有限公司买

上海申江怡德投资经营管理上海1000.00上海市虹口区大连西路281号101室商务服务100.00购有限公司业买

上海环江投资发展有限公司 上海 58180.00 上海市浦东新区东方路 1988号 605C-1 室 商务服务 100.00 购业买

上海金丰易居房地产顾问有上海2000.00上海市松江区石湖荡镇塔汇路609号405室房地产业100.00购限公司买

上海地产馨逸置业有限公司上海45000.00上海市徐汇区宾阳路6号1-2层房地产业100.00购买

上海润钻置业有限公司 上海 100.00 上海市长宁区虹桥路 1438 号 1幢 30层 01B单元 房地产业 100.00 设立

上海润钻房地产开发有限公上海99000.00上海市杨浦区殷行路833号3夹层房地产业100.00设司立洵钻（南通）置业有限公司南通500.00南通市崇川区外滩小区1幢店2房地产业100.00设立

上海洵钻房地产开发有限公上海60000.00上海市宝山区泰和西路3389号1-768室房地产业100.00设司立

上海沣钻房地产开发有限公上海220000.00上海市松江区文汇路1128号1幢房地产业100.00设司立

上海鸿钻房地产开发有限公上海60000.00上海市闵行区七莘路1189号6幢1层房地产业100.00设司立

上海淞泽置业有限公司上海300000.00上海市浦东新区三林路338号房地产业51.00购买

上海高校餐饮管理有限公司 上海 100.00 上海市青浦区公园路 99号舜浦大厦 2层 A区 2111室 商务服务 100.00 购

155/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

业买

中企食当家（上海）城市生上海2000.00上海市闵行区文井路188号居民服务100.00设活服务有限公司业立

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币少数股东持股本期向少数股东宣告分派的股

子公司名称%本期归属于少数股东的损益期末少数股东权益余额比例（）利

上海古北（集团）有限公司12.50%5464761.09183408031.26

上海淞泽置业有限公司49.00%362702824.452156337291.19

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币子公司期末余额期初余额名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计上海古

北（集

1349638927.851643220421.832992859349.68494785589.16928792207.131423577796.291341030034.031673100878.223014130912.25498098695.68991605907.191489704602.87

团）有限公司上海淞泽置业

8874276078.98505668493.569379944572.544979256223.164979256223.1614548628396.44256625644.3614805254040.8010142775537.261002000000.0011144775537.26

有限公司本期发生额上期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

156/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

上海古北（集团）有限公司99820767.4644855244.0144855244.0178126011.47379863711.6243278265.6243278265.62103021590.98

上海淞泽置业有限公司5551917152.34740209845.84740209845.84-550671555.677183223.717183223.71414850232.68

157/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

□适用√不适用

(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3).重要联营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计721190534.80455802631.68下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润266187214.22-646867.84

--其他综合收益

--综合收益总额

联营企业：

投资账面价值合计532947139.93534294511.41下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润612628.523201143.56

--其他综合收益

--综合收益总额

158/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期计入与资财务本期

本期新增补营业本期转入其产/收报表期初余额其他期末余额助金额外收他收益益相项目变动入金关额

递延156013445.732475379.007022149.83151466674.90与资收益产相关

递延656307.36656307.36与收收益益相关

合计156669753.092475379.007022149.83152122982.26/

159/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与资产相关7022149.836778380.86

与收益相关7276127.346898783.84

合计14298277.1713677164.70

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司在经营过程中面临的主要金融风险为信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。本公司的内部审计部门也会审计风险管理的政策和程序，并且将有关发现汇报给审计委员会。

本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低风险的风险管理政策。

1、信用风险

信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本公司最大的信用风险来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生损失，主要面临资产交易、销售商品及其他经营活动导致的客户或其他单位信用风险。在签订相关合同之前，本公司会对客户的信用风险进行评估，包括外部信用评级和在某些情况下的银行资信证明（当此信息可获取时）。

对于销售客户，本公司制定了严格的销售政策，对交付房屋有严格的收款条件，以降低销售方面的信用风险。

公司通过对已有相关客户或单位信用评级监控以及应收款项账龄分析来确保公司的整体信用风险在可控范围内。

本公司的货币资金存放于国内信用评级较高的商业银行，故资金的信用风险较低。

本公司的应收款项主要系已完成房产交接的应收购房者的购房款、服务应收款、关联方往来款、

保证金及押金、与个人、单位的其他往来款项，及因处置股权投资可能会产生的应收款；

对于销售客户，由于本公司的销售政策比较严格，一般情况下，所售开发产品需要收到房屋全款后才能办理房屋交接手续，因此应收购房款的规模一般较小，所服务的客户信用风险较低，回收风险处于可控范围；

对于关联方往来款，主要系股东同比例资金拆借，均已制定严格的内控流程；

对于保证金、押金及与个人、单位的其他往来款项，公司对此类款项与相关经济业务一并管理并持续监控，以确保公司不致面临重大坏账风险；

对于处置股权投资产生的应收款，一般会要求有其他增信措施，如担保、质押等，确保公司的信用风险在可控范围内。

2、流动性风险

流动性风险是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。

财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。

3、市场风险

金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

（1）利率风险

160/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司面临的利率风险主要来源于银行长期借款以及应付债券。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率工具的比例，随着中国人民银行采用贷款市场报价利率后，公司目前的固定利率借款占外部借款的60%-80%。尽管该政策不能使本公司完全避免支付的利率超出现行市场利率的风险，也不能完全消除与利息支付波动相关的现金流量风险，但是管理层认为该政策实现了这些风险之间的合理平衡。

（2）汇率风险汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。除境外子公司发生极少量外币业务外，本公司主要经营处于境内，主要业务采用人民币结算，因此本公司无重大外汇风险。

（3）其他价格风险其他价格风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险。

本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。

于2025年6月30日，在所有其他变量保持不变的情况下，如果权益工具的价值上涨或下跌15%，则本公司将增加或减少净利润853.42万元（2024年12月31日：净利润795.90万元）。管理层认为15%合理反映了下一年度权益工具价值可能发生变动的合理范围。

2、套期

(1).公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(2).公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3).公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1).转移方式分类

□适用√不适用

(2).因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3).继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用

161/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

其他说明

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允价第三层次公允价合计值计量值计量值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产56894366.1756894366.17

1.以公允价值计量且变动56894366.1756894366.17

计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资56894366.1756894366.17

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计量

且其变动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资

（四）投资性房地产

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物

3.持有并准备增值后转让

的土地使用权

（五）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

（六）其他非流动金融资4671863.764671863.76产

1.以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融资4671863.764671863.76产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资4671863.764671863.76

（3）衍生金融资产

（4）其他

持续以公允价值计量的资56894366.174671863.7661566229.93产总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用本公司持续第一层次公允价值计量项目基于上海证券交易所和深圳证券交易所等活跃市场期末时点的公开报价计量。

162/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

□适用√不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用√不适用

9、其他

□适用√不适用

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例

(%)的表决权比例(%)

中国（上土地储备前300亿元65.2165.21海）自由贸期开发，滩涂易试验区造地建设管

浦东南路理，市政基础

500号18设施建设投楼资，区域开上海地产（集发，旧区改团）有限公司造，保障性住房投资建设，房地产开发、经营，实业投资，物业管理。

本企业的母公司情况的说明

上海市国有资产监督管理委员会持有上海地产(集团)有限公司100.00%股权。

本企业最终控制方是上海市国有资产监督管理委员会

163/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

本企业子公司的情况详见附注“在其他主体中的权益”。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

□适用√不适用

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系上海保锦润房地产有限公司合营企业上海国际汽车城置业有限公司联营企业上海侨建重联企业发展有限公司子公司的联营企业上海瀛利置业有限公司孙公司的联营企业上海康健加油有限公司子公司的合营企业上海利昊物业管理有限公司子公司的合营企业上海浦东新区上钢集贸市场经营管理有限公司子公司的合营企业其他说明

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系上海地产乡悦建设发展有限公司母公司的合营企业上海虹口城市更新建设发展有限公司母公司的合营企业上海华辕实业有限公司母公司的合营企业上海黄浦城市更新建设发展有限公司母公司的合营企业上海黄浦江东岸开发投资有限公司母公司的合营企业上海申地生态集团有限公司母公司的合营企业上海外滩城市更新投资发展有限公司母公司的合营企业南宁申寿润投资管理有限责任公司母公司的联营企业上海百事可乐饮料有限公司母公司的联营企业上海虹城房地产有限公司母公司的联营企业上海浦东滨江开发建设投资有限公司母公司的联营企业上海上房城新企业发展有限公司母公司的联营企业上海申养康复医院有限公司母公司的联营企业上海申养投资管理股份有限公司母公司的联营企业上海申养养老服务有限公司母公司的联营企业日本国万胜株式会社孙公司的少数股东上海北方城市发展投资有限公司孙公司的少数股东上海融绿睿江置业有限公司孙公司的少数股东

上海杨浦滨江投资开发（集团）有限公司孙公司的少数股东台湾旭宝投资股份有限公司孙公司的少数股东

164/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

无锡市滨湖城市建设发展（集团）有限公孙公司的少数股东司

墙管家建筑科技（上海）有限公司同受母公司控制上海百姓装潢有限公司同受母公司控制上海玻机智能幕墙股份有限公司同受母公司控制上海承大网络科技服务有限公司同受母公司控制上海城方城闵公寓管理有限公司同受母公司控制上海城方城宁公寓管理有限公司同受母公司控制上海城方租赁住房运营管理有限公司同受母公司控制上海城市更新建设发展有限公司同受母公司控制上海晟居实业有限公司同受母公司控制上海地产北虹桥开发建设有限公司同受母公司控制上海地产北虹桥企业发展有限公司同受母公司控制上海地产城市更新规划设计咨询有限公同受母公司控制司上海地产城市更新数字科技有限公司同受母公司控制上海地产酒店管理有限公司同受母公司控制上海地产龙阳置业发展有限公司同受母公司控制上海地产农业投资发展有限公司同受母公司控制上海地产三林滨江生态建设有限公司同受母公司控制上海地产投资有限公司同受母公司控制上海地产馨越置业有限公司同受母公司控制上海地产养老产业投资有限公司同受母公司控制上海地产园林发展有限公司同受母公司控制上海地产住房保障有限公司同受母公司控制上海地产住房发展有限公司同受母公司控制上海地产资产经营有限公司同受母公司控制上海地产租赁住房建设发展有限公司同受母公司控制上海鼎保置业有限公司同受母公司控制

上海房地（集团）有限公司同受母公司控制

上海房地产经营（集团）有限公司同受母公司控制上海房屋置换股份有限公司同受母公司控制上海富渱滨江开发建设投资有限公司同受母公司控制上海富今房地产开发有限公司同受母公司控制上海富禄房地产开发有限公司同受母公司控制上海好饰家建材园艺超市有限公司同受母公司控制上海虹联绿化工程有限公司同受母公司控制上海虹桥经济技术开发区联合发展有限同受母公司控制公司上海虹桥枢纽建设发展有限公司同受母公司控制上海华宁置业有限公司同受母公司控制上海环通建设开发有限公司同受母公司控制上海建实财务监理有限公司同受母公司控制上海康长商务服务有限公司同受母公司控制上海联合融资担保有限公司同受母公司控制上海联镕实业发展有限公司同受母公司控制上海闵虹投资有限公司同受母公司控制上海闵联临港联合发展有限公司同受母公司控制上海闵行联合发展有限公司同受母公司控制

165/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

上海浦江世博资产经营管理有限公司同受母公司控制上海全澄开发建设有限公司同受母公司控制上海锐拓实业有限公司同受母公司控制上海尚淦实业有限公司同受母公司控制上海尚渱实业有限公司同受母公司控制上海申江资产经营管理有限公司同受母公司控制上海盛宇物业经营服务有限公司同受母公司控制上海世博滨江置业有限公司同受母公司控制上海世博城市最佳实践区商务有限公司同受母公司控制

上海世博发展（集团）有限公司同受母公司控制上海世博文化公园建设管理有限公司同受母公司控制上海世辉英诚投资有限公司同受母公司控制上海世园文化旅游发展有限公司同受母公司控制上海市黄浦江码头岸线建设管理有限公同受母公司控制司上海市滩涂生态发展有限公司同受母公司控制上海市外事用房经营有限公司同受母公司控制上海市住房置业融资担保有限公司同受母公司控制上海馨安置业有限公司同受母公司控制上海星汇置业有限公司同受母公司控制上海瀛程置业有限公司同受母公司控制上海中星城际置业有限公司同受母公司控制上海中星虹达置业有限公司同受母公司控制上海住保北程置业有限公司同受母公司控制上海住保悦程置业有限公司同受母公司控制大华（集团）有限公司子公司的少数股东

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币是否超过获批的交关联交易内交易额度关联方本期发生额易额度（如上期发生额容（如适适用）

用）

上海建实财务监理有限财务监理否25188.68公司

上海承大网络科技服务维保费6267.92否3133.96有限公司

上海浦东滨江开发建设水电费否1264229.34投资有限公司

上海世博城市最佳实践水电费1604337.69否1733266.91区商务有限公司

上海地产园林发展有限园林环境工53820.14否公司程

上海地产酒店管理有限接受劳务67204.17否

166/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

公司

上海地产投资有限公司接受劳务否4453823.26

上海虹联绿化工程有限接受劳务79860.73否237069.15公司

上海百姓装潢有限公司接受劳务1393940.69否

上海玻机智能幕墙股份接受劳务否5269.31有限公司

上海盛宇物业经营服务接受劳务761681.75否1606890.57有限公司

上海世辉英诚投资有限项目电费否1670109.93公司

上海白蝶管业科技股份接受劳务1184.02否有限公司

上海馨安置业有限公司接受劳务否19238.10

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

上海地产（集团）有限公物业管理等89543067.1848153560.34司及其关联方

上海富渱滨江开发建设投土地看管147976.71372765.78资有限公司

上海地产馨越置业有限公提供劳务7981.13司

上海地产（集团）有限公地块管理54331.78935723.92司

上海黄浦江东岸开发投资土地看管1973186.261700721.97有限公司

上海富禄房地产开发有限土地看管295102.34109120.76公司

上海保锦润房地产有限公提供劳务1768867.92司

上海地产住房保障有限公提供劳务197169.81司

上海市住房置业融资担保出售商品8843809.52有限公司

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表：

□适用√不适用

167/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

168/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

上海中星城际置业有限公司房屋租赁35634760.0235634760.02

上海好饰家建材园艺超市有房屋租赁16190476.1916190476.20限公司

上海地产园林发展有限公司场地租赁95238.09

上海地产酒店管理有限公司房屋租赁1651376.141651376.14

上海康健加油有限公司房屋租赁351619.05338095.24

上海闵虹投资有限公司房屋租赁643078.86643078.86

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额简化处简化处理的短未纳入理的短未纳入期租赁租赁负期租赁租赁负租赁资产种和低价债计量承担的租和低价债计量承担的租增加的出租方名称增加的使类值资产的可变支付的租金赁负债利值资产的可变支付的租金赁负债利使用权用权资产租赁的租赁付息支出租赁的租赁付息支出资产租金费款额（如租金费款额（如用（如适适用）用（如适适用）用）用）上海闵行联

合发展有限房屋租赁9683520.47465269.26701675.88公司

上海地产房屋租赁7081289.88741155.29256383.057242487.26145823.49

169/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告（集团）有限公司关联租赁情况说明

□适用√不适用

170/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(4).关联担保情况本公司作为担保方

□适用√不适用本公司作为被担保方

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币担保是否已经履行完担保方担保金额担保起始日担保到期日毕

上海地产（集团）312300.002021/8/302026/8/29否有限公司

上海地产（集团）61200.002021/8/312026/8/30否有限公司

上海地产（集团）308700.002021/6/152026/6/15否有限公司

上海地产（集团）75000.002023/1/92027/1/8否有限公司

上海地产（集团）315000.002024/11/72029/11/6否有限公司

上海地产（集团）152000.002025/1/92030/1/9否有限公司

上海中星（集团）11000.002023/2/12033/1/31否有限公司关联担保情况说明

□适用√不适用

(5).关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆入详见下表关联方拆借金额起始日到期日说明拆出详见下表

（1）以其他形式向关联方拆入资金本期减本期结算拆入方拆出方期初余额本期增加期末余额少利率无锡中城置业有限无锡市滨湖城市建设发展（集

93006222.3793006222.37无息公司团）有限公司中华企业股份有限

上海国际汽车城置业有限公司24200000.0024200000.00无息公司

上海中星（集团）有上海国际汽车城置业有限公司24200000.0024200000.00无息

171/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

本期减本期结算拆入方拆出方期初余额本期增加期末余额少利率限公司上海淞泽置业有限

上海地产投资有限公司1533115131.4024971843.951558086975.353.35%公司上海淞泽置业有限上海地产三林滨江生态建设有

174217628.572837709.54177055338.113.35%

公司限公司中华企业股份有限

上海保锦润房地产有限公司603068045.53603068045.53无息公司

（2）以其他形式向关联方拆出资金本期增本期减拆入方拆出方期初余额期末余额加少上海融绿睿江置业有限上海富源滨江开发有

76385316.9076385316.90

公司限公司上海北方城市发展投资上海星舜置业有限公

2457222.002457222.00

有限公司司

注：上述向关联方拆出的资金均为无息借款。

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬363.09265.74

注：本期发生额含关键管理人员2021-2023年度任期考核奖。

(8).其他关联交易

□适用√不适用

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方坏账准坏账准账面余额账面余额备备应收账款

上海城方城闵公寓管理有限公司5499999.995500079.99

上海城方租赁住房运营管理有限公司6151195.414658643.42

172/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

上海城市更新建设发展有限公司10946.1013521.70

上海晟居实业有限公司5358.403583.00

上海地产（集团）有限公司3023818.344766331.92

上海地产北虹桥开发建设有限公司216338.64239721.72

上海地产城市更新数字科技有限公司5974.1026003.90

上海地产酒店管理有限公司12064706.0910264706.09

上海地产龙阳置业发展有限公司1882.70

上海地产农业投资发展有限公司7506.002640.10

上海地产三林滨江生态建设有限公司1266801.011214984.37

上海地产投资有限公司76245.423080304.80

上海地产馨越置业有限公司36264.60

上海地产养老产业投资有限公司2105.701091.90

上海地产住房发展有限公司8469432.047094344.00

上海地产资产经营有限公司2.002.00

上海房地（集团）有限公司182573.51

上海房地产经营（集团）有限公司5194.2014410.00

上海富渱滨江开发建设投资有限公司1272943.75975960.13

上海富今房地产开发有限公司9294664.805273922.12

上海富禄房地产开发有限公司295102.34173502.00

上海华辕实业有限公司837.657084.80

上海环通建设开发有限公司1904257.661906050.26

上海黄浦城市更新建设发展有限公司735282.42

上海黄浦江东岸开发投资有限公司1973186.26399156.00

上海康长商务服务有限公司184133.00200446.60

上海浦东滨江开发建设投资有限公司4189398.80566666.67

上海尚淦实业有限公司353059.63

上海申地生态集团有限公司381703.08350554.97

上海申江资产经营管理有限公司11119.10

上海申养养老服务有限公司81018.0365656.00

上海世博城市最佳实践区商务有限公2419023.601834858.65司

上海世博发展（集团）有限公司386689.1430532.78

上海世博文化公园建设管理有限公司11171836.7811528934.50

上海市黄浦江码头岸线建设管理有限274411.74282250.70公司

上海市滩涂生态发展有限公司28474.8068026.86

上海市外事用房经营有限公司5464.60

上海市住房置业融资担保有限公司107446.32490927.88

上海中星虹达置业有限公司1333.202101.30

上海住保悦程置业有限公司87713.15232722.60

上海住保北程置业有限公司250000.001199583.46

南宁申寿润投资管理有限责任公司2870.80

上海保锦润房地产有限公司1415094.34

上海城方城宁公寓管理有限公司1158.20

上海地产城市更新规划设计咨询有限2544.90公司

上海地产租赁住房建设发展有限公司9218165.9116027818.97

上海鼎保置业有限公司823132.475607239.90

上海国际汽车城置业有限公司7922580.19

173/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

上海好饰家建材园艺超市有限公司17000000.008500000.00

上海虹桥经济技术开发区联合发展有6000000.006000000.00限公司

上海虹桥枢纽建设发展有限公司10942475.959683805.18

上海华宁置业有限公司784549.40

上海联合融资担保有限公司538.30

上海联镕实业发展有限公司708.60

上海闵虹投资有限公司460480.74460480.74

上海闵联临港联合发展有限公司1393284.231169324.51

上海浦江世博资产经营管理有限公司3316.20

上海侨建重联企业发展有限公司410551.41395551.41

上海全澄开发建设有限公司23262.36

上海锐拓实业有限公司1486483.352637578.00

上海上房城新企业发展有限公司396.60

上海尚渱实业有限公司8610376.865763291.20

上海申养投资管理股份有限公司128416.00105669.00

上海世博滨江置业有限公司3521162.402308098.60

上海世辉英诚投资有限公司231007.90

上海世园文化旅游发展有限公司2580280.692159464.44

上海地产乡悦建设发展有限公司3264029.363269391.16

上海新珑源企业管理有限公司2416.00

上海中星城际置业有限公司4152750.00预付款项

上海地产（集团）有限公司120000.00其他应收款

上海北方城市发展投资有限公司2457222.002457222.00

上海地产（集团）有限公司7588.45

上海地产馨越置业有限公司7855645.978064172.98

上海地产住房保障有限公司4183582.442231875.94

上海地产资产经营有限公司1886.411886.41

上海闵行联合发展有限公司1000000.001000000.00

上海融绿睿江置业有限公司76385316.9076385316.90

上海瀛程置业有限公司9419477.589745149.54

上海世博城市最佳实践区商务有限公500000.00500000.00司

上海市滩涂生态发展有限公司48826.7053399.65

上海金丰易居置业有限公司21924.00

上海世博滨江置业有限公司300000.00300000.00合同资产

上海地产（集团）有限公司1609180.001461471.00

上海地产三林滨江生态建设有限公司19200.0019200.00

上海馨安置业有限公司95000.00应收股利

上海浦东新区上钢集贸市场经营管理1729081.081729081.08有限公司

(2).应付项目

√适用□不适用

174/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额应付账款

墙管家建筑科技（上海）有限公司239831.13239211.86

上海百事可乐饮料有限公司1561.42559.80

上海百姓装潢有限公司222175.351409915.96

上海玻机智能幕墙股份有限公司162568.64124789.73

上海地产农业投资发展有限公司32280.0057480.00

上海地产三林滨江生态建设有限公1084905.661084905.66司

上海地产投资有限公司9811320.729811320.72

上海地产养老产业投资有限公司20215.0020215.00

上海地产园林发展有限公司2694102.902418193.60

上海地产住房发展有限公司87600.0087600.00

上海富禄房地产开发有限公司891805.00

上海虹联绿化工程有限公司704428.53958740.50

上海黄浦江东岸开发投资有限公司166770.58

上海建实财务监理有限公司992531.861023673.90

上海浦东滨江开发建设投资有限公1065695.49司

上海申地生态集团有限公司95377.36

上海盛宇物业经营服务有限公司763717.92

上海世博发展（集团）有限公司53760.2053760.20预收款项

上海康健加油有限公司351619.05703238.10其他应付款

上海百事可乐饮料有限公司260701.38260701.38

上海保锦润房地产有限公司617400000.00603068045.53

上海地产（集团）有限公司97578405.2897222011.27

上海地产酒店管理有限公司6907346.137709751.91

上海地产三林滨江生态建设有限公177055338.11174217628.57司

上海地产投资有限公司1558086975.351533115131.40

上海房屋置换股份有限公司0.390.39

上海国际汽车城置业有限公司48400000.0048400000.00

上海华辕实业有限公司7.507.50

上海利昊物业管理有限公司2045574.002045574.00

上海闵虹投资有限公司142094.75142094.75

上海融绿睿江置业有限公司23850256.3823850256.38

上海申江资产经营管理有限公司90521.3690521.36

无锡市滨湖城市建设发展（集团）有93006222.3793006222.37限公司租赁负债

上海地产（集团）有限公司32861746.4831579014.35

上海闵行联合发展有限公司7969499.0217228176.08一年内到期的非流动负债

上海地产（集团）有限公司11591730.6711904630.57

上海闵行联合发展有限公司8883963.738043981.14

175/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

应付股利

台湾旭宝投资股份有限公司135579.99135579.99日本国万胜株式会社58105.7158105.71

(3).其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1).明细情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

（1）抵押事项

176/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告借款余额（万抵押物抵押物账面价值抵押期限抵押物名称

元）类别（万元）

投资性位于滨江大道469、473、477、481、485、489、493、503、

37140.442022/11/152037/9/2185005.60

房地产507、511号，499弄1-15（单）、18、20号的房屋投资性

101000.002018/9/292032/9/21上海市虹桥路1438号1幢地下1、1-7层0163023.36

房地产投资性

236129.662024/1/252041/12/9虹桥路1438号1幢302室等85197.09

房地产

投资性安浦路579、585、589号，沪（2020）杨字不动产权第029391

11000.002023/2/12033/1/3118379.15

房地产号投资性

162500.002017/12/192041/12/17上海市“中星城”项目商业及办公楼部分房产72966.96

房地产投资性

15000.002020/12/282030/12/27中星大厦人民路833号2407.85

房地产

94000.002023/7/262028/7/9存货松江区方松街道3街坊260/3丘/4丘/5丘国有土地使用权58545.43

闵行区莘庄社区MHP0-0201单元 16A-07A地块土地使用权

10800.002023/11/162028/10/2存货209458.91

及在建工程

（2）质押事项被质押权利凭证及其他有关证书权利的出质人质押物

（明）编号名称

《房地产权证》【沪房地在特定期间，古北集团运营古北国际财富中心取得的一切租金收入、逾期缴纳应收租上海古北（集

长字（2013）第003910滞纳金（如有）、违约金（如有）。损害赔偿金（如有）以及古北集团有权收金团）有限公司

号】取的其他与租金收入相关的款项，但需依约扣除运营税费等。

股权投中华企业股

权利质押合同中华企业股份有限公司持有上海淞泽置业有限公司49%的股权。

资份有限公司

（3）担保事项

相关担保事项详见本附注“关联担保情况”相应内容。

（4）商品房销售阶段性连带担保责任

因各地政策不同，本公司下属项目公司为购买其开发楼盘向银行申请个人住房贷款、住房公积金委托贷款、住房公积金贴息贷款的房屋承购人提供了阶段性连带保证责任。截至2025年6月30日，本公司对外应承担的阶段性担保额为23.40亿元。

177/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

1、本公司的孙公司中星（镇江）置业有限公司（以下简称“镇江置业”），因项目总包江苏南通

六建建设集团有限公司（以下简称“南通六建”）破产，被申请人刘德平向镇江市润州区人民法院提起诉讼，申请财产保全。2022年，镇江市润州区人民法院做出民事裁定，裁定冻结镇江置业相应财产，已冻结镇江置业银行存款2000.76万元。本案已追加南通六建作为第三人参与诉讼并继续由镇江市润州人民法院管辖，截至2025年8月27日，镇江市润州人民法院尚未对全部纠纷事项做出判决。

除上述重大诉讼仲裁事项外，截至2025年6月30日，在日常业务过程中，本公司及下属个别子公司作为某些诉讼事项中的被告和仲裁申请中的被申请人，也作为某些诉讼事项的原告和仲裁申请的申请人。尽管无法确定这些或有事项的结果，本公司管理层预计不会对本公司的财务状况构成重大影响。

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

□适用√不适用

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

□适用√不适用

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1).追溯重述法

□适用√不适用

(2).未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

178/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

□适用√不适用

(2).报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用本公司于2024年1月5日收到上海证券交易所（以下简称“上交所”）出具的《关于受理中华企业股份有限公司沪市主板上市公司发行证券申请的通知》[上证上审（再融资）〔2024〕6号]，本公司向特定对象发行 A 股股票方案已获上交所受理，截至 2025 年 8 月 27 日，仍处于审核过程中。

8、其他

□适用√不适用

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）73838490.2580525089.85

179/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

1年以内小计73838490.2580525089.85

1至2年6580016.346551377.29

2至3年9190547.117739513.87

3至4年

4至5年

5年以上716050.00716050.00

合计90325103.7095532031.01

180/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面计提比例计提比例

金额比例(%)金额价值(%)金额比例(%)金额价值

(%)

按单项计提坏账准备384406.000.43384406.00100.00384406.000.40384406.00100.00

其中：

按单项计提坏账准备384406.000.43384406.00100.00384406.000.40384406.00100.00

按组合计提坏账准备89940697.7099.571170195.951.3088770501.7595147625.0199.601170195.951.2393977429.06

其中：

按信用风险特征组合89940697.7099.571170195.951.3088770501.7595147625.0199.601170195.951.2393977429.06计提坏账准备

合计90325103.70/1554601.95/88770501.7595532031.01/1554601.95/93977429.06

181/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

张震190000.00190000.00100.00无法收回

盛林110000.00110000.00100.00无法收回

董艳70000.0070000.00100.00无法收回

刘淑梅14406.0014406.00100.00无法收回

合计384406.00384406.00100.00

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

信用风险特征组合89940697.701170195.951.30

合计89940697.701170195.95

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销

应收账款坏1554601.951554601.95账准备

合计1554601.951554601.95

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

182/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和合应收账款期合同资产期末合同资产期末坏账准备期末单位名称同资产期末余末余额余额余额合计数的余额额比例（%）

上海淞泽置72976534.3472976534.3480.79业有限公司

上海虹桥经6000000.006000000.006.64济技术开发区联合发展有限公司

诚通混改私4466182.534466182.534.94457420.95募基金管理有限公司

上海环通建1904257.661904257.662.11设开发有限公司梦想爱家（上1637832.691637832.691.81196539.92海）商业管理有限公司

合计86984807.2286984807.2296.29653960.87

其他说明：

□适用√不适用

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款12680393031.8714101435350.17

合计12680393031.8714101435350.17

其他说明：

□适用√不适用

183/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

184/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）138950250.321153458812.66

1年以内小计138950250.321153458812.66

1至2年1099306317.757489356546.33

2至3年5984084609.251711336700.93

3至4年1711336300.932141942449.54

4至5年2141474107.171577086543.08

185/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

5年以上2215911948.68639051802.60

合计13291063534.1014712232855.14

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

押金、保证金9232000.009232000.00

代垫、暂付款8830475.23612088.28

往来款13272240850.2114701663960.30

其他760208.66724806.56

合计13291063534.1014712232855.14

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信

坏账准备未来12个月预合计用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日余29.18610797475.79610797504.97

额

2025年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提80062.939899.83-216965.50-127002.74本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日余80092.119899.83610580510.29610670502.23

额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

√适用□不适用

其他应收款项账面余额变动如下：

账面余额第一阶段第二阶段第三阶段合计

186/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

整个存续期预期整个存续期预期未来12个月预期

信用损失(未发信用损失(已发生信用损失

生信用减值)信用减值)

上年年末余额14004508673.50707724181.6414712232855.14上年年末余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期新增-1421190419.72247495.68-226397.00-1421169321.04本期终止确认其他变动

期末余额12583318253.78247495.68707497784.6413291063534.10

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或核期末余额计提其他变动转回销

其他应收款610797504.97-127002.74610670502.23坏账准备

合计610797504.97-127002.74610670502.23

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

187/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期坏账准备单位名称期末余额末余额合计数的款项的性质账龄

比例(%)期末余额上海沣钻房地

产开发有限公5087420000.0038.28往来款2-3年司

上海环江投资1-2年、2-3

发展有限公司3463000000.0026.06往来款年、3-4年、

4-5年

上海淞泽置业1718490876.3112.932-3年、3-4往来款

有限公司年、4-5年上海润钻置业990000000.007.45往来款5年以上有限公司洵钻（南通）594870000.004.48往来款5年以上置业有限公司

合计11853780876.3189.20//

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

188/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资16802550564.651326300000.0015476250564.6516809211441.821326300000.0015482911441.82

对联营、合营企业投资1048358027.661048358027.66782917456.05782917456.05

合计17850908592.311326300000.0016524608592.3117592128897.871326300000.0016265828897.87

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初余额（账面价减值准备期初余期末余额（账面价减值准备期末余被投资单位计提减值准值）额追加投资减少投资其他值）额备上海古北（集426767625.00426767625.00团）有限公司上海原经房地产（集团）有265584288.81265584288.81限公司苏州工业园区

中华企业房地378000000.00378000000.00产开发有限公司

上海鼎达房地54070404.0054070404.00产有限公司上海中鸿置业

房地产开发有33472400.0033472400.00限公司

上海顺驰置业654562880.84654562880.84

189/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

有限公司杭州中华企业

房地产发展有800000000.00800000000.00限公司

江阴中企誉德207800000.00207800000.00房产开发公司

上海瀛茸置业418500000.00121500000.00418500000.00121500000.00有限公司苏州中华园房

地产开发有限283000000.00197000000.00283000000.00197000000.00公司

上海新弘生态200000000.00200000000.00农业有限公司上海凯峰房地

产开发有限公537729318.21537729318.21司上海房地集团

物业服务有限6660877.176660877.17公司上海中星（集7817698493.047817698493.04团）有限公司

上海润钻置业1000000.001000000.00有限公司洵钻（南通）5000000.005000000.00置业有限公司上海沣钻房地

产开发有限公2200000000.002200000000.00司上海鸿钻房地

产开发有限公600000000.00600000000.00司

190/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

上海淞泽置业1513865154.751513865154.75有限公司上海古北物业（集团）有限87000000.0087000000.00公司

合计15482911441.821326300000.006660877.1715476250564.651326300000.00

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初减值准宣告发减值准投资其他综期末余额（账面余额（账面价备期初追加投减少权益法下确认其他权放现金计提减备期末单位合收益其他价值）

值）余额资投资的投资损益益变动股利或值准备余额调整利润

一、合营企业上海保

锦润房448605049.91265020489.70713625539.61地产有限公司

小计448605049.91265020489.70713625539.61

二、联营企业上海瀛

浦置业160162231.33-2257614.79157904616.54有限公司上海国际汽车

城置业174150174.812677696.70176827871.51有限公司

191/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

小计334312406.14420081.91334732488.05

合计782917456.05265440571.611048358027.66

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

192/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务52492072.9431328535.2525362092.5719971983.81其他业务

合计52492072.9431328535.2525362092.5719971983.81

(2).营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额成本法核算的长期股权投资收益

权益法核算的长期股权投资收益265440571.61-1691720.00

处置长期股权投资产生的投资收益-1537842.94交易性金融资产在持有期间的投资收益

合计263902728.67-1691720.00

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

□适用□不适用

193/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值

159430.92

准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定

14544001.50

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产

3834606.42

生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出7092033.77其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额752000.18

少数股东权益影响额（税后）363610.58

合计24514461.85

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

194/195中华企业股份有限公司2025年半年度报告

其他说明

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净3.570.090.09利润

扣除非经常性损益后归属于3.400.080.08公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：李钟

董事会批准报送日期：2025年8月27日修订信息

□适用√不适用