京投发展:京投发展股份有限公司关于公司面向专业投资者公开发行公司债券预案的公告

证券代码：600683证券简称：京投发展编号：临2022-046

京投发展股份有限公司

关于公司面向专业投资者公开发行公司债券预案的

公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述

或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

一、关于公司符合面向专业投资者公开发行公司债券条件的说明

根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法（2019年修订）》、

《公司债券发行与交易管理办法》等有关法律、法规和规范性文件的规定，经核查公司相关情况，公司董事会认为：公司符合现行面向专业投资者公开发行公司债券相关政策和法律法规规定的条件与要求，具备面向专业投资者公开发行公司债券的条件和资格。

二、本次发行概况

（一）发行规模

公司拟申请面向专业投资者公开发行公司债券（以下简称“本次债券”）票

面总额不超过人民币20亿元（含20亿元）。具体发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和发行时市场情况，在上述范围内确定。

（二）发行方式

本次债券在获准发行后，可以一次发行或分期发行。具体发行方式提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据市场情况和公司资金需求情况确定。

（三）票面金额及发行价格

本次债券面值100元，按面值平价发行。

1（四）发行对象及向公司股东配售的安排

本次债券拟向符合《公司债券发行与交易管理办法》等规定的专业投资者公开发行。发行人的董事、监事、高级管理人员及持股比例超过百分之五的股东，可以参与本次债券的认购与交易。

（五）债券期限

本次债券期限不超过5年（含5年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种，具体期限结构（包括是否设计含权、是否设计回售条款或赎回条款及相关条款具体内容、是否设计调整票面利率选择权及相关条款具体内容）、期限构成和各期限品种的发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据相关规定及市场情况确定。

（六）债券利率及确定方式

本次债券为固定利率债券，票面利率提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据国家有关规定与簿记管理人根据簿记建档结果在预设区间范围内协商确定。

（七）还本付息方式

本次债券利息按年支付，本金连同最后一期利息一并偿还。

（八）募集资金用途

本次债券的募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途以及比例提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和公司债务结构，在上述范围内确定。

（九）承销方式本次债券由主承销商以余额包销方式承销。

（十）担保方式本次债券发行拟由北京市基础设施投资有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

（十一）债券的上市交易流通

2本次债券发行实施完毕后，在满足上海证券交易所上市条件的前提下，公司

将向上海证券交易所申请上市流通。

（十二）偿债保障措施提请股东大会授权董事会或董事会授权人士在出现预计不能按期偿付债券

本息或者到期未能按期偿付债券本息时，在法律、法规允许的范围内，根据公司和市场的具体情况做出如下决议并采取相应措施：

（1）不向股东分配利润；

（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；

（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；

（4）主要责任人不得调离。

（十三）本次债券发行决议的有效期本次债券的股东大会决议有效期为自股东大会审议通过之日起24个月。

（十四）关于本次债券的授权事项

为有效协调本次面向专业投资者公开发行公司债券（以下简称“本次债券”）

发行过程中的具体事宜，拟提请股东大会授权董事会及董事会授权人士，根据有关法律法规及《京投发展股份有限公司章程》的有关规定，在股东大会审议通过的框架和原则下，从维护本公司利益最大化的原则出发，全权办理本次债券发行的全部事项，包括但不限于：

1、在国家法律、法规及证券监管部门的有关规定允许的范围内，根据公司

和市场的具体情况，制定本次债券的具体发行方案以及修订、调整本次债券的发行条款，包括但不限于具体发行规模、是否分期发行及发行期数、具体期限构成和各期限品种的发行规模、债券利率及确定方式、发行时机、是否设计回售条款

或赎回条款及相关条款具体内容、是否设计调整票面利率选择权及相关条款具体

内容、还本付息的期限和方式、担保安排、向股东配售的具体安排、募集资金用

途、债券上市等与本次债券发行有关的全部事宜；

2、决定并聘请参与本次债券发行的中介机构，签署有关协议；

3、选择债券受托管理人，签署《债券受托管理协议》以及制定《债券持有

3人会议规则》；

4、办理本次债券的发行、备案、上市等事宜，包括但不限于根据有关监管

部门的要求制作、修改、报送债券发行、备案、上市的材料、签署相关文件及其他法律文件。根据法律法规及其他规范性文件进行相关的信息披露；

5、如发行公司债券的政策发生变化或市场条件发生变化，除涉及有关法律、法规及本公司章程规定须由股东大会重新表决的事项外，授权董事会依据监管部门的意见对本次债券的具体方案等相关事项进行相应调整；

6、办理与本次债券有关的其他事项；

7、在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时

在法律、法规允许的范围内，根据公司和市场的具体情况做出如下决议并采取相应措施:

（1）不向股东分配利润；

（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；

（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；

（4）主要责任人不得调离。

公司董事会提请股东大会同意董事会授权董事长为本次债券发行的获授权人士，代表公司根据股东大会的决议及董事会授权具体处理与本次债券发行有关的事务。

本授权自股东大会审议通过之日起至上述授权事项办理完毕之日止。

三、发行人简要财务会计信息

（一）公司最近三年合并范围变化情况表1截至2022年9月30日公司纳入合并报表范围的子公司的情况持股比例取得序号子公司名称注册地注册资本业务性质直接间接方式

1北京京投万科房地产开发有限公司北京40000.00房地产80设立

2北京京投银泰置业有限公司北京10000.00房地产50设立

4持股比例取得

序号子公司名称注册地注册资本业务性质直接间接方式

3北京京投银泰尚德置业有限公司北京10000.00房地产51设立

4北京京投兴业置业有限公司北京10000.00房地产51设立

5北京潭柘投资发展有限公司北京41000.00房地产100设立

6宁波华联房地产开发有限公司宁波2100.00房地产100设立

7北京京投灜德置业有限公司北京5000.00房地产51设立

8北京定都峰旅游开发有限公司北京1000.00服务业60设立

9宁波银泰对外经济贸易有限公司宁波500.00进出口9010设立

10宁波京发物业服务有限公司宁波500.00服务业100设立

11北京京投置地房地产有限公司北京500000.00房地产100收购

12无锡嘉仁花园酒店管理有限公司无锡43000.00酒店管理100收购

13无锡惠澄实业发展有限公司无锡12000.00房地产100收购

14北京京投兴平置业有限公司北京5000.00房地产51设立

15京投科技（北京）有限公司北京2000.00服务业100设立

16北京睿德发展物业管理服务有限公司北京2000.00服务业100设立

17北京京投兴檀房地产有限公司北京5000.00房地产100设立

三河市京投发展致远房地产开发有限

18廊坊5000.00房地产85设立

公司

19北京京投丰德房地产有限公司北京2000.00房地产70设立

20北京京投兴海房地产有限公司北京10000.00房地产51设立

21北京京投润德置业有限公司北京10000.00房地产60设立

表2公司最近三年及一期合并范围的重要变化情况

2019年度

增加公司变动原因北京京投丰德房地产有限公司新设公司北京京投兴海房地产有限公司新设公司减少公司变动原因北京华霖盛景园林绿化有限公司清算

2020年

增加公司变动原因

无变动-减少公司变动原因

无变动-

2021年

增加公司变动原因北京京投铭德置业有限公司新设公司减少公司变动原因

5无变动-

2022年1-9月

增加公司变动原因北京京投润德置业有限公司新设公司减少公司变动原因北京京投铭德置业有限公司注销

6（二）公司最近三年及一期的资产负债表、利润表及现金流量表

公司2019年度财务报告已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并

出具了天职业字[2020]6660号标准无保留意见的审计报告；公司2020年度财务报

告已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了天职业字

[2021]7000号标准无保留意见的审计报告；公司2021年度财务报告已经天职国际

会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了天职业字[2022]9001号标准无保留

意见的审计报告；公司2022年1-9月财务报表未经审计。

表3公司最近三年及一期合并资产负债表

单位：元项目2022年9月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日

流动资产：

货币资金1944571929.314929811501.374891184956.422087332108.46结算备付金拆出资金

交易性金融资产110935286.08衍生金融资产应收票据

应收账款32601502.0866780116.1185443327.85380925169.70应收款项融资

预付款项153320289.27159004193.65134475309.92181954377.52应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款647913893.37282186692.85270757282.34226531332.46

其中：应收利息28946025.0012603176.7310115796.048395853.29

应收股利19397329.30买入返售金融资产

存货38443729587.8229239475224.5331657064260.9033442088274.14

合同资产237342700.07237342700.07320582053.91-持有待售资产一年内到期的非流动资

20033801.50297301883.83297951097.41199179416.26

产

其他流动资产936577394.911219693612.87509461008.74236116956.34

流动资产合计42416091098.3336431595925.2838166919297.4936865062920.96

非流动资产：

发放贷款和垫款

7项目2022年9月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日

债权投资599400000.00-276563054.78313638582.91其他债权投资长期应收款

长期股权投资201302967.11206124696.30189970821.48211429302.47

其他权益工具投资479382345.82475886617.74854080333.95535362300.65其他非流动金融资产

投资性房地产169376804.68180749314.03185819110.61404388814.37

固定资产137173510.58140667515.5175343353.0976789821.25在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产23142166.9025867720.50--

无形资产35178468.0638117357.6137957253.7114249607.61开发支出

商誉11603740.5011603740.5011603740.5011603740.50

长期待摊费用2525758.593389714.016558910.244298388.17

递延所得税资产1380880788.681242680227.971231663652.30865447664.55

其他非流动资产7827672313.588047250248.158773057864.056890449421.32

非流动资产合计10867638864.5010372337152.3211642618094.719327657643.80

资产总计53283729962.8346803933077.6049809537392.2046192720564.76

流动负债：

短期借款-75117812.50245000000.00向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款3182455260.742951639267.583784360803.433170224949.88

预收款项3726329.364310696.834822092.143713557158.60

合同负债12029683863.7011324429720.836954936118.65-卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬32593727.1278878552.9668107211.4739766962.66

应交税费1640550571.541610298168.641735250834.121076054053.24

其他应付款822304336.47863464254.43963674856.161868844930.73

其中：应付利息-147662602.53

8项目2022年9月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日

应付股利11539762.7811405235.01408038929.451407629762.78应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债一年内到期的非流动负

2091227114.361887828686.491218139267.5810472110576.27

债

其他流动负债1064310653.751019130309.97613451701.861631890.09

流动负债合计20866851857.0419739979657.7315417860697.9120587190521.47

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款18466147556.9811302272007.6020994623546.4316761276502.35

应付债券1764016500.773490278160.823985787675.503986738413.98

其中：优先股永续债

租赁负债8292090.5813377291.83--

长期应付款75983418.46105840417.01137034231.74171049386.56长期应付职工薪酬

预计负债39780000.0039780000.0039780000.0039780000.00

递延收益274468648.05190957252.1175500880.8849133852.95

递延所得税负债763345933.65697083861.37684084958.55423149277.87

其他非流动负债70433653.5564600545.6464591209.1338372473.24

非流动负债合计21462467802.0415904189536.3825981402502.2321469499906.95

负债合计42329319659.0835644169194.1141399263200.1442056690428.42所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）740777597.00740777597.00740777597.00740777597.00

其他权益工具6000000000.006000000000.003000000000.00-

其中：优先股

永续债6000000000.006000000000.003000000000.00-

资本公积327514574.72327514574.72327514574.72327514574.72

减：库存股

其他综合收益188103405.89289827247.44487174380.21200623144.31

专项储备--

盈余公积246644204.97246644204.97218311410.38198311599.48一般风险准备

未分配利润1444126260.351538724303.601616586007.571219810627.96归属于母公司所有者权

8947166042.939143487927.736390363969.882687037543.47益（或股东权益）合计

少数股东权益2007244260.822016275955.762019910222.181448992592.87所有者权益（或股东权10954410303.7511159763883.498410274192.064136030136.34

9项目2022年9月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日

益）合计负债和所有者权益（或股

53283729962.8346803933077.6049809537392.2046192720564.76东权益）总计表4公司最近三年及一期合并利润表

单位：元

项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度

一、营业总收入2403351063.906765910302.798864424166.234327692677.72

其中：营业收入2403351063.906765910302.798864424166.234327692677.72

利息收入-

已赚保费-

手续费及佣金收入-

二、营业总成本2210482876.016332311391.927456841746.703681111410.06

其中：营业成本1725893416.205325706787.526363441775.452957538310.45

利息支出-

手续费及佣金支出-

退保金-

赔付支出净额-

提取保险责任准备金净额-

保单红利支出-

分保费用-

税金及附加238968778.13473301623.88446977114.25128910040.13

销售费用92413671.65220498639.52233377078.70162513162.64

管理费用120700152.96213649425.93202092342.02194574640.23

研发费用-

财务费用32506857.0799154915.07210953436.28237575256.61

其中：利息费用200084047.10472087751.91547081674.47416732111.33

利息收入235495899.73439703494.67384112258.13208677156.55

加：其他收益630625.801413177.911885296.11460929.62投资收益（损失以“－”号填

139920453.30240574132.8233289945.7033899707.00

列）

其中：对联营企业和合营企业

-573729.1919601108.37-13289451.10-8434058.25的投资收益以摊余成本计量的金融资产终

-止确认收益汇兑收益（损失以“－”号填-

列）净敞口套期收益（损失以“-”-号填列）公允价值变动收益（损失以-715286.08“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号-2841702.48-1546741.82-6053836.26-5309941.30

填列）

10项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度资产减值损失（损失以“-”号-181074.16-54783.03

填列）资产处置收益（损失以“－”-246763.90--1064.85号填列）三、营业利润（亏损以“－”

330577564.51673611641.721436649042.05676346184.21号填列）

加：营业外收入4444480.502917013.873490552.964948583.82

减：营业外支出6695968.2614039596.098455161.587115214.21四、利润总额（亏损总额以“－”

328326076.75662489059.501431684433.43674179553.82号填列）

减：所得税费用100684727.34329699761.44368338530.29213927221.11五、净利润（净亏损以“－”

227641349.41332789298.061063345903.14460252332.71号填列）

（一）按经营持续性分类-1.持续经营净利润（净亏损以

227641349.41332789298.061063345903.14460252332.71“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以-“－”号填列）

（二）按所有权归属分类-

1.归属于母公司股东的净利润

244673044.35328623564.48496928273.8376809924.92（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”-17031694.944165733.58566417629.31383442407.79号填列）

六、其他综合收益的税后净额-101723841.55-183008696.07286551235.90112991047.61

（一）归属母公司所有者的其

-101723841.55-183008696.07286551235.90112991047.61他综合收益的税后净额

1．不能重分类进损益的其他综

-101723841.55-183008696.07281212989.73106128857.08合收益

（1）重新计量设定受益计划变

-动额

（2）权益法下不能转损益的其

-他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价

-101723841.55-183008696.07281212989.73106128857.08值变动

（4）企业自身信用风险公允价

-值变动

2．将重分类进损益的其他综合

5338246.176862190.53

收益

（1）权益法下可转损益的其他

5338246.176862190.53

综合收益

（2）其他债权投资公允价值变

-动

（3）金融资产重分类计入其他

-综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准

-备

（5）现金流量套期储备-

（6）外币财务报表折算差额-

（7）其他-

（二）归属于少数股东的其他

-综合收益的税后净额

11项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度

七、综合收益总额125917507.86149780601.991349897139.04573243380.32

（一）归属于母公司所有者的

142949202.80145614868.41783479509.73189800972.53

综合收益总额

（二）归属于少数股东的综合

-17031694.944165733.58566417629.31383442407.79收益总额

八、每股收益：-

（一）基本每股收益(元/股)0.00230.170.560.10

（二）稀释每股收益(元/股)0.00230.170.560.10表5公司最近三年及一期合并现金流量表

单位：元

项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金3307395736.3012045452826.7313370818376.606347887611.88客户存款和同业存放款项净增

-加额

向中央银行借款净增加额-向其他金融机构拆入资金净增

-加额收到原保险合同保费取得的现

-金

收到再保业务现金净额-

保户储金及投资款净增加额-

收取利息、手续费及佣金的现金-

拆入资金净增加额-

回购业务资金净增加额-

代理买卖证券收到的现金净额-

收到的税费返还121690266.83111333021.4338166668.7433529909.86收到其他与经营活动有关的现

110130441.20555201152.80225193568.83150769351.25

金

经营活动现金流入小计3539216444.3312711987000.9613634178614.176532186872.99

购买商品、接受劳务支付的现金10061423565.332933809652.902068070606.2711839216542.38

客户贷款及垫款净增加额-存放中央银行和同业款项净增

-加额支付原保险合同赔付款项的现

-金

拆出资金净增加额-

支付利息、手续费及佣金的现金-

支付保单红利的现金-支付给职工及为职工支付的现

208533182.84264856067.69238506553.99288795789.31

金

支付的各项税费676363265.151535864010.75975459464.421245124656.82

12项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度

支付其他与经营活动有关的现

527826384.40438827290.86482995487.48400852867.88

金

经营活动现金流出小计11474146397.725173357022.203765032112.1613773989856.39

经营活动产生的现金流量净额-7934929953.397538629978.769869146502.01-7241802983.40

二、投资活动产生的现金流量：-

收回投资收到的现金10120483.22174182121.43186452619.671554026711.37

取得投资收益收到的现金115886607.93148062840.66921657.312426224.74

处置固定资产、无形资产和其他

21950.005280.0096673.11

长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收

-到的现金净额收到其他与投资活动有关的现

1450664346.501623321785.67106046606.94283796240.38

金

投资活动现金流入小计1576671437.651945588697.76293426163.921840345849.60

购建固定资产、无形资产和其他

8505604.417153571.8310940919.9718166496.11

长期资产支付的现金

投资支付的现金145000000.0040000000.0045000000.00685380000.00

质押贷款净增加额-取得子公司及其他营业单位支

-付的现金净额支付其他与投资活动有关的现

809328281.41412098853.501542813717.113296510740.38

金

投资活动现金流出小计962833885.82459252425.331598754637.084000057236.49

投资活动产生的现金流量净额613837551.831486336272.43-1305328473.16-2159711386.89

三、筹资活动产生的现金流量：-

吸收投资收到的现金8000000.003000000000.003004500000.0018800000.00

其中：子公司吸收少数股东投资

8000000.004500000.0018800000.00

收到的现金

取得借款收到的现金11254818247.0810237208024.966700297219.7314986896538.25收到其他与筹资活动有关的现

-200000000.00金

筹资活动现金流入小计11262818247.0813237208024.969704797219.7315205696538.25

偿还债务支付的现金5580212197.7019818843569.0212026476746.694333661062.94

分配股利、利润或偿付利息支付

1237503383.912248162794.653326860848.772398788918.02

的现金

其中：子公司支付给少数股东的

400000000.001004990000.00

股利、利润支付其他与筹资活动有关的现

109249835.97156543813.06111472474.1692542145.62

金

筹资活动现金流出小计6926965417.5822223550176.7315464810069.626824992126.58

筹资活动产生的现金流量净额4335852829.50-8986342151.77-5760012849.898380704411.67

四、汇率变动对现金及现金等价

2445.5347669.00103641.48

物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-2985239572.0638626544.952803852847.96-1020706317.14

加：期初现金及现金等价物余额4929811501.374891184956.422087332108.463108038425.60

六、期末现金及现金等价物余额1944571929.314929811501.374891184956.422087332108.46

13表6公司最近三年及一期母公司资产负债表

单位：元项目2022年9月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日

流动资产：

货币资金282890638.36193421090.13135776098.82265369491.12

交易性金融资产-

衍生金融资产-

应收票据-

应收账款1297206.4414213568.67185266739.28129935.92

应收款项融资-

预付款项50177078.0157880607.4037089894.3225030742.09

其他应收款2631506968.073386630920.703512350316.51944149636.80

其中：应收利息28946025.0012603176.7310115796.048395853.29

应收股利123194820.91738592150.21719194820.91854194820.91

存货-合同资产

持有待售资产-

一年内到期的非流动资产20033801.50148975869.44297951097.4168964073.07

其他流动资产180401330.71601561425.51701720204.38840.00

流动资产合计3166307023.094402683481.854870154350.721303644719.00

非流动资产：

债权投资599400000.00-137279988.39313638582.91

其他债权投资-

长期应收款-

长期股权投资6367700575.926126590515.941486387717.421505718517.49

其他权益工具投资479382345.82475886617.74854080333.95535362300.65

其他非流动金融资产-

投资性房地产74244681.4277058300.7380809793.1884561285.62

固定资产22841184.3323814527.0725518452.8827283960.15

在建工程-

生产性生物资产-

油气资产-

使用权资产8571731.7315233269.14-

无形资产807251.061408907.012500623.032699670.72

开发支出-

商誉-

长期待摊费用421505.101189466.422394805.462108664.89

递延所得税资产-

其他非流动资产2693951960.223149024034.833429710002.393193816720.69

14项目2022年9月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日

非流动资产合计10247321235.609870205638.886018681716.705665189703.12

资产总计13413628258.6914272889120.7310888836067.426968834422.12

流动负债：

短期借款75117812.50145000000.00

交易性金融负债-

衍生金融负债-

应付票据-

应付账款2786683.662711683.663598968.22648182.02

预收款项793996.22970199.491122291.141503798.68

合同负债175229.88157358.40161040.79

应付职工薪酬21885103.0042451153.0039519494.0127143413.28

应交税费5424791.739804344.3314285834.621731191.92

其他应付款1450294860.611622429769.49777944028.96269068125.91

其中：应付利息-80749479.59

应付股利11539762.7811405235.018038929.452639762.78

持有待售负债-

一年内到期的非流动负债2030429637.68582671890.0274632284.6180000000.00

其他流动负债323218.77365243.42-

流动负债合计3512113521.552261561641.81986381754.85525094711.81

非流动负债：

长期借款-18000000.00

应付债券1764016500.773490278160.823985787675.503986738413.98

其中：优先股-

永续债-

租赁负债5942646.88-

长期应付款65334529.4695007971.01131787871.74165803026.56

长期应付职工薪酬-

预计负债39780000.0039780000.0039780000.0039780000.00

递延收益-

递延所得税负债62701135.3196609082.46157611981.1763874317.93

其他非流动负债344676.25322213.6011927719.29381148.56

非流动负债合计1932176841.793727940074.774326895247.704274576907.03

负债合计5444290363.345989501716.585313277002.554799671618.84

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）740777597.00740777597.00740777597.00740777597.00

其他权益工具6000000000.006000000000.003000000000.00

其中：优先股-

永续债6000000000.006000000000.003000000000.00

15项目2022年9月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日

资本公积337111719.10337111719.10337111719.10337111719.10

减：库存股-

其他综合收益188103405.89289827247.44487174380.21200623144.31

专项储备-

盈余公积246644204.97246644204.97218311410.38198311599.48

未分配利润456700968.39669026635.64792183958.18692338743.39

所有者权益（或股东权益）合

7969337895.358283387404.155575559064.872169162803.28

计负债和所有者权益（或股东权

13413628258.6914272889120.7310888836067.426968834422.12

益）总计表7公司最近三年及一期母公司利润表

单位：元

项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度

一、营业收入6942429.0595197122.45308865682.0337668850.81

减：营业成本2825154.973772240.113762984.103766199.04

税金及附加2190763.254294952.053684835.241512573.04

销售费用-

管理费用56427936.16100480172.9399207508.85109701961.50

研发费用-

财务费用-25034551.41-22546893.81-702148.65124071857.44

其中：利息费用127214915.69178683003.62217433813.73233448901.58

利息收入220020364.55267554803.80265789707.93138437480.17

加：其他收益53328.25383809.35798012.29244904.15投资收益（损失以“－”

152892997.20274025782.05-3562531.76893716306.62号填列）

其中：对联营企业和合营

5358059.9818650032.07-49669046.24-2448213.52

企业的投资收益以摊余成本计量的

-金融资产终止确认收益净敞口套期收益（损失以-“-”号填列）公允价值变动收益（损失-以“－”号填列）信用减值损失（损失以

17099.78-93481.48-334978.02-3431425.21“-”号填列）资产减值损失（损失以-“-”号填列）资产处置收益（损失以-“－”号填列）二、营业利润（亏损以“－”号

123496551.31283512761.09199813005.00689146045.35

填列）

加：营业外收入3448869.04923915.221185579.011872221.30

减：营业外支出1108730.401000475.003527202.93三、利润总额（亏损总额以“－”

126945420.35283327945.91199998109.01687491063.72号填列）

16项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度

减：所得税费用-11227062.33四、净利润（净亏损以“－”号

126945420.35283327945.91199998109.01676264001.39

填列）

（一）持续经营净利润（净亏

126945420.35283327945.91199998109.01676264001.39损以“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏-损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额-101723841.55-183008696.07286551235.90112991047.61

（一）不能重分类进损益的其

-101723841.55-183008696.07281212989.73106128857.08他综合收益

1.重新计量设定受益计划变

-动额

2.权益法下不能转损益的其

-他综合收益

3.其他权益工具投资公允价

-101723841.55-183008696.07281212989.73106128857.08值变动

4.企业自身信用风险公允价

-值变动

（二）将重分类进损益的其他

5338246.176862190.53

综合收益

1.权益法下可转损益的其他

5338246.176862190.53

综合收益

2.其他债权投资公允价值变

-动

3.可供出售金融资产公允价

-值变动损益

4.金融资产重分类计入其他

-综合收益的金额

5.持有至到期投资重分类为

-可供出售金融资产损益

6.其他债权投资信用减值准

-备7.现金流量套期储备（现金-流量套期损益的有效部分）

8.外币财务报表折算差额-

9.其他-

六、综合收益总额25221578.80100319249.84486549344.91789255049.00

七、每股收益：-

（一）基本每股收益(元/股)-

（二）稀释每股收益(元/股)-表8公司最近三年及一期母公司现金流量表

单位：元

项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金20057563.28271729997.78147965976.8356555688.22

收到的税费返还-

收到其他与经营活动有关的现金587719164.341242430479.74724423711.14606749601.00

17项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度

经营活动现金流入小计607776727.621514160477.52872389687.97663305289.22

购买商品、接受劳务支付的现金11535.6620747.6611491.6614706.66

支付给职工及为职工支付的现金53748532.2156964120.1644202924.0578290485.83

支付的各项税费18623632.3235163337.9810252273.8910069542.80

支付其他与经营活动有关的现金392870925.43616127087.71568042806.19255368630.85

经营活动现金流出小计465254625.62708275293.51622509495.79343743366.14

经营活动产生的现金流量净额142522102.00805885184.01249880192.18319561923.08

二、投资活动产生的现金流量：-

收回投资收到的现金10120483.22174182121.4376232619.67591066711.37

取得投资收益收到的现金711886607.93148062840.66135027887.671599246.64

处置固定资产、无形资产和其他长

2890.001300.00

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

-现金净额

收到其他与投资活动有关的现金1317668207.243748425551.50182646773.612995141035.03

投资活动现金流入小计2039675298.394070673403.59393908580.953587806993.04

购建固定资产、无形资产和其他长

360710.99260842.632084174.867216102.39

期资产支付的现金

投资支付的现金385000000.004665000000.0045000000.00315200000.00取得子公司及其他营业单位支付的

-现金净额

支付其他与投资活动有关的现金1067925792.522377098853.503154028217.113712010580.38

投资活动现金流出小计1453286503.517042359696.133201112391.974034426682.77

投资活动产生的现金流量净额586388794.88-2971686292.54-2807203811.02-446619689.73

三、筹资活动产生的现金流量：-

吸收投资收到的现金3000000000.003000000000.00

取得借款收到的现金1763030500.002066000000.002185050000.00

收到其他与筹资活动有关的现金200000000.001750000000.00200000000.00

筹资活动现金流入小计1963030500.003000000000.006816000000.002385050000.00

偿还债务支付的现金2000000000.0075000000.002243000000.002257500000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的

501335670.93549868965.20283797299.30374737657.63

现金

支付其他与筹资活动有关的现金101136177.72151684934.961861472474.1691884845.62

筹资活动现金流出小计2602471848.65776553900.164388269773.462724122503.25

筹资活动产生的现金流量净额-639441348.652223446099.842427730226.54-339072503.25

四、汇率变动对现金及现金等价物

--的影响

五、现金及现金等价物净增加额89469548.2357644991.31-129593392.30-466130269.90

加：期初现金及现金等价物余额193421090.13135776098.82265369491.12731499761.02

六、期末现金及现金等价物余额282890638.36193421090.13135776098.82265369491.12

18（三）公司最近三年主要财务指标

表9公司最近三年主要财务指标

项目2022年1-9月（末）2021年（末）2020年（末）2019年（末）

总资产（亿元）532.84468.04498.10461.93

总负债（亿元）423.29356.44413.99420.57

全部债务（亿元）223.75167.65264.05316.31

所有者权益（亿元）109.54111.6084.1041.36

营业总收入（亿元）24.0367.6688.6443.28

利润总额（亿元）3.286.6214.326.74

净利润（亿元）2.283.3310.634.60扣除非经常性损益后净利

1.271.8210.384.24润（亿元）归属于上市公司股东的扣

除非经常性损益的净利润1.421.754.700.40（亿元）归属于母公司所有者的净

2.453.294.970.77利润（亿元）经营活动产生现金流量净

-79.3575.3998.69-72.42额（亿元）投资活动产生现金流量净

6.1414.86-13.05-21.60额（亿元）筹资活动产生现金流量净

43.36-89.86-57.6083.81额（亿元）

流动比率2.031.852.481.79

速动比率0.190.360.420.17

资产负债率（%）79.4476.1683.1291.05

债务资本比率（%）67.1360.0475.8488.44

营业毛利率（%）28.1921.2928.2131.66

平均总资产回报率（%）1.062.354.122.80加权平均净资产收益率

0.063.8413.722.89

（%）扣除非经常性损益后加权

-1.12-0.8712.831.50

平均净资产收益率（%）

EBITDA（亿元） 5.59 11.72 20.07 11.20

EBITDA 全部债务比（%） 2.50 6.99 7.60 3.54

EBITDA 利息倍数 0.58 0.80 0.88 0.49

应收账款周转率48.3788.8938.0111.38

存货周转率0.050.170.200.11

19（四）管理层简明财务分析

公司管理层结合公司最近三年及一期的合并财务报表，对公司资产负债结构、现金流量、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下分

析：

1、资产结构分析：

公司最近三年及一期末资产构成情况如下：

表10公司最近三年及一期末主要资产构成情况

2022年9月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日

项目金额比例金额比例金额比例金额比例

货币资金194457.193.65492981.1510.53489118.509.82208733.214.52

交易性金融资产------11093.530.24

应收账款3260.150.066678.010.148544.330.1738092.520.82

预付款项15332.030.2915900.420.3413447.530.2718195.440.39

其他应收款64791.391.2228218.670.6027075.730.5422653.130.49

存货3844372.9672.152923947.5262.473165706.4363.563344208.8372.40

合同资产23734.270.4523734.270.5132058.210.64--一年内到期的非

2003.380.0429730.190.6429795.110.6019917.940.43

流动资产

其他流动资产93657.741.76121969.362.6150946.101.0223611.700.51

流动资产合计4241609.1179.603643159.5977.843816691.9376.633686506.2979.81

债权投资59940.001.12--27656.310.5631363.860.68

长期股权投资20130.300.3820612.470.4418997.080.3821142.930.46其他权益工具投

47938.230.9047588.661.0285408.031.7153536.231.16

资

投资性房地产--18074.930.3918581.910.3740438.880.88

固定资产16937.680.3214066.750.307534.340.157678.980.17

使用权资产13717.350.262586.770.06----

无形资产3517.850.073811.740.083795.730.081424.960.03

商誉1160.370.021160.370.021160.370.021160.370.03

长期待摊费用252.580.00338.970.01655.890.01429.840.01

递延所得税资产138088.082.59124268.022.66123166.372.4786544.771.87

其他非流动资产782767.2314.69804725.0217.19877305.7917.61689044.9414.92

非流动资产合计1086763.8920.401037233.7222.161164261.8123.37932765.7620.19

资产总计5328373.00100.004680393.31100.004980953.74100.004619272.06100.00

截至2019-2021年末及2022年9月末，公司的资产总额分别为4619272.06万元、4980953.74万元、4680393.31万元及5328373.00万元。公司以“TOD轨道20物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，

公司倡导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，以无锡项目作为战略支点，继续开拓全国市场。公司总资产规模随公司业务的调整及扩张呈增长态势。

2、负债结构分析

公司最近三年及一期末负债构成情况如下：

表11公司最近三年及一期末主要负债构成情况

2022年9月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日

项目金额比例金额比例金额比例金额比例

短期借款----7511.780.1824500.000.58

应付账款318245.537.52295163.938.28378436.089.14317022.497.54

预收款项372.630.01431.070.01482.210.01371355.728.83

合同负债1202968.3928.421132442.9731.77695493.6116.80--

应付职工薪酬3259.370.087887.860.226810.720.163976.700.09

应交税费164055.063.88161029.824.52173525.084.19107605.412.56

其他应付款82230.431.9486346.432.4296367.492.33186884.494.44一年内到期的非流

209122.714.94188782.875.30121813.932.941047211.0624.90

动负债

其他流动负债106431.072.51101913.032.8661345.171.48163.190.00

流动负债合计2086685.1949.301973997.9755.381541786.0737.242058719.0548.95

非流动负债：-

长期借款1846614.7643.621130227.2031.712099462.3550.711676127.6539.85

应付债券176401.654.17349027.829.79398578.779.63398673.849.48

租赁负债829.210.021337.730.04----

长期应付款7598.340.1810584.040.3013703.420.3317104.940.41

预计负债3978.000.093978.000.113978.000.103978.000.09

递延收益27446.860.6519095.730.547550.090.184913.390.12

递延所得税负债76334.591.8069708.391.9668408.501.6542314.931.01

其他非流动负债7043.370.176460.050.186459.120.163837.250.09

非流动负债合计2146246.7850.701590418.9544.622598140.2562.762146949.9951.05

负债合计4232931.97100.003564416.92100.004139926.32100.004205669.04100.00

截至2019-2021年末及2022年9月末，公司的负债总额分别为4205669.04万元、4139926.32万元、3564416.92万元和4232931.97万元，随着公司资产规模增加，负债规模亦随之增长。

213、现金流量分析

公司最近三年及一期的现金流量情况如下：

表12公司最近三年及一期的现金流量情况

单位：万元

项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度

一、经营活动产生的现金流量：

经营活动现金流入小计353921.641271198.701363417.86653218.69

经营活动现金流出小计1147414.64517335.70376503.211377398.99

经营活动产生的现金流量净额-793493.00753863.00986914.65-724180.30

二、投资活动产生的现金流量：

投资活动现金流入小计157667.14194558.8729342.62184034.58

投资活动现金流出小计96283.3945925.24159875.46400005.72

投资活动产生的现金流量净额61383.76148633.63-130532.85-215971.14

三、筹资活动产生的现金流量：

筹资活动现金流入小计1126281.821323720.80970479.721520569.65

筹资活动现金流出小计692696.542222355.021546481.01682499.21

筹资活动产生的现金流量净额433585.28-898634.22-576001.28838070.44

四、汇率变动对现金及现金等价物的影

-0.244.7710.36响

五、现金及现金等价物净增加额-298523.963862.65280385.28-102070.63

加：期初现金及现金等价物余额492981.15489118.50208733.21310803.84

六、期末现金及现金等价物余额194457.19492981.15489118.50208733.21

2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月，发行人经营活动产生的现

金流量净额分别为-724180.30万元、986914.65万元、753863.00万元及

-793493.00万元。2019年主要由于公司新获取土地资源支付地价款导致经营活动现金流量净额为负值；2020年-2021年由于当年销售回款增加且各项支出减少导

致经营活动现金流量净额转为正值；2022年1-9月由于支付地价款且销售商品收到的现金减少导致经营活动现金流量净额为负值。

2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月，公司投资活动产生的现金

流量净额分别为-215971.14万元、-130532.85万元、148633.63万元及61383.76万元。2019年度公司投资无锡轨道物业项目支付地价款导致投资活动产生的现金流量净额为负；2020年度投资活动产生的现金流量净流出130532.85万元，主要系公司当年投资无锡轨道物业项目等；2021年度公司投资活动现金流量净额净流

22入为148633.63万元，净流入主要系公司本报告期收回投资。

2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月，公司筹资活动产生的现金

流量净额分别为838070.44万元、-576001.28万元、-898634.22万元及433585.28万元。2019年度公司筹资活动现金流量净额为净流入838070.44万元，系公司规模扩大，当年融资总额较上年同期增加所致；2020年度公司筹资活动现金流量净额为净流出576001.28万元，筹资活动现金净流量较上年同期增加流出

1414071.73万元，增加主要系公司经营活动现金净流入后偿还各类借款等所致；

2021年度公司筹资活动现金流量净额净流出为898634.22万元，筹资活动现金净

流量较上年同期增加流出322632.93万元，增加主要系公司以经营活动现金偿还各类借款等所致。

4、偿债能力分析

公司最近三年及一期主要偿债能力指标见下表：

表13公司最近三年及一期主要偿债能力指标

2022年9月末

项目2021年末/度2020年末/度2019年末/度

/1-9月流动比率2.031.852.481.79

速动比率0.190.360.420.17

资产负债率（%）79.4476.1683.1291.05

EBITDA 全部债务比（%） 2.50 6.99 7.60 3.54

EBITDA 利息保障倍数 0.58 0.80 0.88 0.49

利息保障倍数（倍）0.550.770.870.48

贷款偿还率（%）100.00100.00100.00100.00

利息偿付率（%）100.00100.00100.00100.00

（1）公司长期偿债能力

报告期内，发行人资产负债率分别为91.05%、83.12%、76.16%及79.44%，发行人的资产负债率偏高。截至2022年9月末，发行人所有者权益合计

1095441.03万元。2020-2021年度，随着项目逐步回款并偿还各类借款，公司负

债规模持续下降。公司将加快现有项目的开发进度、继续提升项目的去化速度，同时已积极采取多种手段优化融资结构、降低公司资产负债率水平。从总体上看，随着发行人业务发展和规模的扩大，整体盈利能力将不断提升，从而对本期债券

23的偿债保障能力也将提高。

（2）公司短期偿债能力

报告期内发行人的流动比率分别为1.79、2.48、1.85及2.03，均显著大于1。

速动比率分别为0.17、0.42、0.36及0.19，发行人速动比率相对较低，主要原因在

于存货规模较大，且流动负债中存在大额的预收账款（合同负债），符合发行人行业特点。

近三年发行人EBITDA利息保障倍数分别为0.49、0.88和0.80，2019年度公司

签约销售额较上年同期大幅增加，但未全部在当年满足交付条件，当年可结转销售收入较上年同期减少从而利润总额有所下降，导致2019年度EBITDA利息保障倍数较低。此外随着报告期发行人房地产业务规模不断扩张，发行人利息支出随债务融资规模增加而保持较高水平，从而导致EBITDA利息保障倍数较低。

5、盈利能力分析

表14公司最近三年及一期盈利能力指标情况

单位：万元

项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度

营业收入240335.11676591.03886442.42432769.27

营业成本172589.34532570.68636344.18295753.83

营业利润33057.7667361.16143664.9067634.62

利润总额32832.6166248.91143168.4467417.96

净利润22764.1333278.93106334.5946025.23

总资产报酬率1.06%2.35%4.12%2.80%

加权平均净资产收益率0.06%3.84%13.72%2.89%

毛利率28.19%21.29%28.21%31.66%

从盈利能力上看，发行人经营状况良好，具有较强的盈利能力。报告期内，发行人分别实现营业收入432769.27万元、886442.42万元、676591.03万元及

240335.11万元，报告期营业收入呈现波动趋势，与发行人所在行业营业收入周期性因素有关。2020年度营业收入较2019年同比增加104.83%，主要系房地产项目结转产生的收益增多所致；2021年度营业收入较2020年同比减少23.67%，主要系受产品销售区域、定位及坐落位置等因素影响，本期结转物业面积近一半位于二线城市无锡，货值相对较低，而上年同期交付物业集中在北京所致。

24报告期内净利润分别为46025.23万元、106334.59万元、33278.93万元及

22764.13万元，2020年度净利润较2019年度同比增加131.04%，主要系房地产项

目结转产生的收益增多所致；2021年度净利润较2020年度同比减少68.70%，主要系营业收入下降，以及结转产品类别不同毛利率有所下降；报告期内毛利率分别为31.66%、28.21%、21.29%及28.19%，最近两年毛利率水平有所下降，主要系行业趋势产品利润空间不断压缩所致。

发行人最近三年总资产报酬率分别为2.80%、4.12%和2.35%，加权平均净资产收益率为2.89%、13.72%和3.84%，随利润水平变动有所波动。

6、盈利能力的可持续性公司目前项目储备量可以满足未来发展需要。截至2021年末，公司施工（在建）面积157.36万平方米，公司在建及拟建项目共计9个，2022年公司预计新开工面积21.27万平方米。这些项目将在未来陆续达到可销售状态以及可交付状态，合理的项目储备保证了公司未来的持续发展。

7、未来业务发展规划

公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，以无锡项目作为战略支点，继续开拓全国市场。

四、本次债券发行的募集资金用途

本次债券发行规模不超过人民币20亿元（含20亿元），募集资金扣除发行费用后拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途以及比例提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和公司债务结构，在上述范围内确定。

本次债券募集资金的运用将有利于优化公司债务结构，拓宽公司融资渠道，促进公司稳步健康发展。

五、其他重要事项1、最近一年末对外担保情况：截至2021年12月31日，公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保）如下表：

25表15截至2021年12月31日公司对外担保（不包括对控股子公司的担保）情况