京投发展股份有限公司2025年半年度报告

公司代码：600683公司简称：京投发展

京投发展股份有限公司

2025年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确

性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人孔令洋、主管会计工作负责人张雨来及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪

林声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

本报告期内公司无半年度利润分配、无资本公积转增股本预案。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

公司2025年半年度报告中涉及的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

具体内容详见本报告“第三节管理层讨论与分析”之“五、（一）可能面对的风险”相关内容。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................5

第三节管理层讨论与分析...........................................8

第四节公司治理、环境和社会........................................22

第五节重要事项..............................................23

第六节股份变动及股东情况.........................................35

第七节债券相关情况............................................38

第八节财务报告..............................................46载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表备查文件目录报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义中国证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所

本公司、公司、京投发展指京投发展股份有限公司京投公司指北京市基础设施投资有限公司京投置地指北京京投置地房地产有限公司北京万科指北京万科企业有限公司上海礼兴指上海礼兴酒店有限公司上海礼仕指上海礼仕酒店有限公司无锡嘉仁指无锡嘉仁花园酒店管理有限公司无锡惠澄指无锡惠澄实业发展有限公司宁波华联指宁波华联房地产开发有限公司京投万科指北京京投万科房地产开发有限公司京投银泰置业指北京京投银泰置业有限公司兴业置业指北京京投兴业置业有限公司尚德置业指北京京投银泰尚德置业有限公司灜德置业指北京京投灜德置业有限公司兴平置业指北京京投兴平置业有限公司京投兴檀指北京京投兴檀房地产有限公司京投丰德指北京京投丰德房地产有限公司京投兴海指北京京投兴海房地产有限公司润德置业指北京京投润德置业有限公司隆德置业指北京京投隆德置业有限公司潭柘兴业指北京潭柘兴业房地产开发有限公司无锡望愉指无锡望愉地铁生态置业有限公司鄂尔多斯项目公司指鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司

元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元

TOD 指 以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以400-800米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式

轨道物业指地铁、轻轨、城际铁路等轨道交通沿线商务、住宅等房地产项目

车辆段指城市轨道交通中对车辆进行运营管理、停放及维修、保养的场所

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称京投发展股份有限公司公司的中文简称京投发展

公司的外文名称 METRO LAND CORPORATION LTD.公司的外文名称缩写 MTL公司的法定代表人孔令洋

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名张雨来梁璠联系地址北京市朝阳区建国门外大街2号北京市朝阳区建国门外大街2号

银泰中心C座17层 银泰中心C座17层

电话010-65636622010-65636620

传真010-85172628010-85172628

电子信箱 ir@600683.com ir@600683.com

三、基本情况变更简介公司注册地址宁波市海曙区中山东路238号公司注册地址的历史变更情况无

公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层公司办公地址的邮政编码100022

公司网址 www.600683.com

电子信箱 ir@600683.com报告期内变更情况查询索引无

四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn公司半年度报告备置地点公司董事会办公室报告期内变更情况查询索引无

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰

六、其他有关资料

□适用√不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币

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本报告期本报告期比上年主要会计数据上年同期

（1－6月）同期增减(%)

营业收入413405785.90565698759.55-26.92

利润总额-375397832.99-224290421.80不适用

归属于上市公司股东的净利润-263814878.03-142634072.33不适用归属于上市公司股东的扣除非经

-282068276.54-176905281.50不适用常性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额353443365.66-7945409120.83不适用本报告期末比上本报告期末上年度末

年度末增减(%)

归属于上市公司股东的净资产4746764797.146419076083.90-26.05

总资产59834044022.3360271481562.72-0.73

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年主要财务指标上年同期

（1－6月）同期增减(%)

基本每股收益（元／股）-0.51-0.41不适用

稀释每股收益（元／股）-0.51-0.41不适用扣除非经常性损益后的基本每

-0.54-0.46不适用

股收益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）-166.52-18.16不适用扣除非经常性损益后的加权平

-174.53-20.20不适用

均净资产收益率（%）公司主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

公司2025年半年度归属于上市公司股东的净利润-263814878.03元，扣除永续融资产品利息（税后）115727516.00元影响，本报告期归属于上市公司普通股股东的净利润为-379542394.03元，归属于上市公司普通股股东的扣除非经常性损益的净利润为-397795792.54元。

每股收益及净资产收益率指标按归属于普通股股东净利润及所有者权益计算。

报告期内，归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少的主要原因：公司没有大规模交付的项目，结转收入下降；费用化借款利息增加和利息收入降低，财务费用增加；合营公司出现亏损。

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

非经常性损益项目金额附注（如适用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备

649071.84

的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享94249.68

有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务

6/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费1707547.17委托他人投资或管理资产的损益

对外委托贷款取得的损益9083175.53

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出571474.75

其他符合非经常性损益定义的损益项目12188316.52

减：所得税影响额6073458.87

少数股东权益影响额（税后）-33021.89

合计18253398.51

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

（一）房地产行业情况

2025年上半年，房地产市场政策调控更趋精准化与差异化，以稳定市场预期、支持合理住房

需求为核心导向，同时加大保障性住房供给力度，持续优化存量市场交易机制，形成多维度发力的调控格局。中央层面持续释放“稳楼市”信号，一系列具体举措稳步落地；地方政府结合区域打出“组合拳”，通过因城施策推动房地产市场止跌回稳。从需求端来看，进一步降低购房成本和购房门槛，促进合理需求有效释放；从供给端来看，一方面加大存量商品房和存量闲置土地收储力度，另一方面推动城市更新行动与“好房子”建设工程，通过优化供给结构，增加高品质住房供给，满足居民升级型居住需求。总体来看，上半年房地产政策从供需两侧协同发力，已为市场实现止跌回稳、迈向高质量发展转型筑牢基础。

根据国家统计局数据显示，2025年1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，其中住宅施工面积441240万平方米。房屋新开工面积30364万平方米，其中住宅新开工面积22288万平方米。房屋竣工面积22567万平方米，其中住宅竣工面积16266万平方米。全国房地产开发投资46658亿元，其中住宅投资35770亿元。

（二）主营业务情况

京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的 A 股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦 TOD 轨道物业开发。

近年来，公司持续构建“TOD 智慧生态圈”，打造出以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体。自 2011 年公司第一个 TOD 项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了北京西华府、公园悦府、琨御府、岚山、北熙区、森与天成及无锡愉樾天成等多个 TOD 轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模超 500 万平方米。未来，公司将继续聚焦 TOD 轨道物业开发，秉持“以用户为中心”的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、经营情况的讨论与分析

（一）公司经营情况

报告期内，公司坚定不移聚焦主业，深入研究用户需求和市场趋势，不断强化项目价值塑造，以销售去化为核心工作统筹推进各项业务开展；坚持开源节流并举，实现成本费用的有效压降；

组织管理体系持续优化，市场营销与产品研发能力稳步提升；大力推进合规体系化建设，不断提升依法合规经营管理水平，通过强化内控机制、防范潜在风险，为公司可持续发展奠定坚实基础。

2025年上半年（全口径）实现签约销售额19.16亿元，回款额19.92亿元，竣工面积7.70万平方米。

1、2025年上半年北京主要项目具体情况如下：

（1）北熙区：随着区域地铁、周边道路、坝河等核心配套逐步落地和项目实景呈现，上半年

以“价值兑现”为核心，聚焦客户维系，通过区域及项目的双线价值释放，积极维护业主关系，稳定客户及市场信心；一期及二期年内交付工作稳步推进，全力确保节点内顺利交房。

（2）檀谷：2025年上半年檀谷商业保持良好运营，累计客流量达93万人次，持续深耕「北

京山系微度假目的地」名片，为业主和广大消费者营造兼具品质感和烟火气的山居生活、自然度假氛围，市场影响力再获认可，成为北京文商旅融合新样本。上半年商街新签约9家特色新店铺，存量30余家店铺运营状况稳步提升，街区消费体验场景日益丰富，经营业态闭环日臻完善。项目多次登上央视国际频道、央视新闻频道，获得《北京日报》、北京卫视、《新京报》等媒体的专题报道，上半年累计受到20余家主流媒体100余次报道，总曝光量破亿。同时还斩获中国连锁经营协会颁发“购物中心最佳实践案例”、万商俱乐部“一线城市影响力在营商业项目 TOP30”多项商业大奖。

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（3）森与天成：项目建设在稳步推进中实现新突破，盖上区室内精装、外立面以及市政园林

接近收尾，落地区完成正负零，全面进入地上结构施工。项目依托区域深耕积累的成熟运作经验，精准研判市场趋势，一方面不断拓展改善型客群，另一方面通过短视频平台推广“森系生活”实景片段，吸引年轻家庭关注，客户储备量较去年同期有较大增长。产品打造上，延续精工标准，在建材环保性与空间实用性上再升级；通过社区园林实景开放等活动深化口碑，项目到访咨询量持续攀升，成为区域内关注度较高的热门选择。

（4）岚山：作为公司位于海淀区的远端站点 TOD 项目，2025 年 5 月份连接线工程获得北京

市市政基础设施（长城）竣工精品工程，目前为止本项目已获得5个长城杯。销售住宅部分通过精准拓客，加速剩余房源签约工作；同步推广项目未售车位、仓储资源，实现配套资产高效去化。

办公部分则以实景展示赋能销售竞争力的升级，提升客户实地考察体验，进一步促进客户的购买决策。

（5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的 TOD 综合体项目，工程建设有序推进。BS2 商业于 2025 年 4 月 30 日竣备，目前商户已进场装修；商办楼 BS4/6 于 2025 年 6 月 20日竣备，BS5/8 正进行室内外装饰装修施工。

2、2025年上半年无锡项目具体情况如下：

愉樾天成：作为中瑞生态城地铁 TOD 一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，通过打造小站公园、小站食堂、社群之家、慢闪公园等配套空间，持续推进幸福社区的兑现，进一步提升项目产品力、服务力。2025年上半年，商办组团按时完成竣工备案，酒店及中轴公园工程稳步推进，四期住宅实景展示区施工完成，为后续销售提供了有力支持。项目始终坚持以客户为中心的发展理念，深度融合“生态、智慧、幸福”三大价值导向，通过持续提升产品品质与服务效能，着力打造引领行业标准的城市幸福社区典范。

（二）财务状况分析

2025年上半年公司实现营业收入41340.58万元，较上年同期减少15229.30万元，减幅

26.92%，其中房地产销售结转实现收入37127.73万元，减少主要系公司在建项目开发周期及工

程节点计划排期影响，公司营业收入结转规模减小。

报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润-26381.49万元，扣除永续融资产品利息（税后）11572.75万元，归属于上市公司普通股股东净利润-37954.24万元。公司三项费用总计30651.65万元，较上年同期25293.77万元，增加5357.88万元，其中管理费用6696.64万元，较上年同期减少1330.17万元，主要系公司缩减各项开支；销售费用3784.16万元，较上年同期减少899.57万元，主要系销售结转额下降；财务费用20170.85万元，较上年同期增加

7587.62万元，主要系费用化借款利息增加和利息收入降低。

本报告期末，公司资产总额5983404.40万元，较期初减少43743.76万元，变化较小。资产总额中存货期末余额4349077.34万元，占资产总额的72.69%，公司存货主要包括北京地区轨道物业等项目，资产质量良好。公司负债总额5417573.26万元，较期初增加125976.71万元，负债总额中合同负债期末余额794712.57万元，较期初增加97894.39万元，合同负债期末余额占负债总额的14.67%。

截至2025年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为3269837.05万元，占负债总额的

60.36%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力

偿还到期各项款项。公司资产负债率90.54%，较期初增加2.74个百分点。

本报告期公司经营活动现金净流量为净流入35344.34万元，经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加主要系上年同期支付地价款金额较大。投资活动现金净流入167.67万元，较上年同期增加主要系本期对外投资减少；本报告期公司筹资活动现金净流出175029.05万元，净流出较上年同期增加主要系本报告期资金需求较上年同期减少。

（三）房地产业务主要经营数据

1、报告期内房地产储备情况

持有待开发一级土地规划计容是/否涉合作开发项目合作开发项目序持有待开发土地的土地的面积整理面积建筑面积及合作开涉及的面积的权益占比号区域

(平方米)(平方米)(平方米)发项目(平方米)(%)

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1北京市门头沟区1438980186916是31802240

2北京市朝阳区766820137000是19298160

注：1、北京市门头沟区项目为若丘项目的 MC01-0003-6008、6009、0120、6015、0057、0086地块，截至报告期末尚未开工建设。

2、北京市朝阳区项目为北熙区项目的 A002-3#地块，截至报告期末尚未开工建设。

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2、报告期内房地产开发投资情况

报告期

在建项目/项目规划计已竣工面项目用地面总建筑面积在建建筑面总投资额实际投

序号地区项目经营业态新开工项目容建筑面积积(平方

积(平方米)(平方米)积(平方米)（万元）资额（万/竣工项目(平方米)米)

元）

普通住宅、

1北京市朝阳区北熙区保障房及配在建项目1211802260003692573058330256200057954

套普通住宅及

2北京市丰台区森与天成在建项目120616125500215223215223079879534756

配套

洋房、别墅、北京市门头沟

3檀谷保障房、商在建项目236155279748451696265412937559373098895

区业及配套

普通住宅、

4北京市海淀区岚山商业、办公在建项目239378301600368720025410810577117447

及配套

普通住宅、北京市门头沟

5若丘商业、及配在建项目3695351734886288862808251815870

区套

普通住宅、

保障房、商

6北京市昌平区公园悦府在建项目3017515163516320492450660754311966957074

业、办公及配套

办公、商业、

7北京市平谷区璟悦府在建项目89153179629242039279162141233704040

住宅及配套

普通住宅、

8无锡市经开区愉樾天成商业、酒店在建项目376391641079940551307542512139185000019648

及配套三河市燕郊镇

9倬郡商业办公在建项目5000015000018613098218879112060313516

国家高新技术

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产业开发区

普通住宅、回迁安置

10北京市丰台区臻御府竣工项目5650716233824210402421045416900

房、商业及配套普通住宅及

11北京市密云区锦悦府竣工项目6357412714923797602379763898370

配套

普通住宅、

保障房、商

12北京市海淀区琨御府竣工项目15908232990039496803949689065000

业、办公及配套

普通住宅、

保障房、办

13北京市丰台区西华府项目竣工项目23320962917066476906647698436190

公、商业及配套

14北京市房山区金域公园普通住宅竣工项目2752855056696370696371100000

普通住宅、

15北京市房山区新里程竣工项目7783414773217656901765692072360

保障房

普通住宅、无锡公园悦

16无锡市惠山区洋房、别墅竣工项目24163933718348080604808063358730

府及配套

注：1、北熙区为项目已开工的 A002-1、A003-1 地块和 A002-2、A003-2 地块；

2、若丘为获取开工证的6016地块；

3、无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一期鸿墅。

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3、报告期内销售面积情况已售（含已预售）序可供出售面积地区项目经营业态面积

号(平方米)

(平方米)

1北京市朝阳区北熙区普通住宅、保障房及配套839691641

2北京市丰台区森与天成普通住宅及配套8764015314

3北京市门头沟区檀谷洋房、别墅、保障房、商业及配套460472061

4北京市海淀区岚山普通住宅、商业、办公及配套662321936

5北京市门头沟区若丘普通住宅、商业、及配套207611295

普通住宅、保障房、商业、办公及

6北京市昌平区公园悦府328201409

配套

7北京市平谷区璟悦府办公、商业、住宅及配套252360

普通住宅、保障房、商业、办公及

8北京市海淀区琨御府4350

配套

普通住宅、保障房、办公、商业及

9北京市丰台区西华府00

配套

10北京市密云区锦悦府普通住宅及配套1202491340

11北京市房山区金域公园普通住宅44000

12北京市房山区新里程普通住宅、保障房9090

普通住宅、保障房、商业、办公及

13北京市丰台区臻御府397594947

配套

普通住宅、商业、办公、酒店及配

14无锡市经开区愉樾天成9768617895

套无锡公园

15无锡市惠山区普通住宅、洋房、别墅及配套10440

悦府三河市燕郊镇国

16家高新技术产业倬郡办公、商业32699137

开发区

注：1、可供出售面积=截至2025年6月底已取证未销售面积+2025年1-6月当期销售面积；

2、已售面积为2025年1-6月签约销售面积。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

公司进入 TOD 轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、经验积累等方面形成了属于自己的核心竞争力：

1、明晰的企业战略

明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD 轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在 TOD 轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控京外市场投资，通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。

近年来，公司集中优势资源投入到北京区域高能板块 TOD 轨道物业优势资源地块的开发中，通过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的客户口碑。

2、明确的经营理念

公司进入 TOD 领域较早，通过多年的经验积累，打造出以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，并以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，推动构建人文城市与产业生态共存的价值共同体，形成了较为领先的“TOD 智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，持续提升技术能力与设计水平。

13/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。

公司坚持以空间营造作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对 TOD 项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。

同时，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化 IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。

3、丰富的经验积累

公司在 TOD 开发领域深耕多年，积累了一定的先发技术优势和实践经验，其主要体现为以下三点：

（1）多种结构转换方式及应用

为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实现价值最大化和体验最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先发优势和丰富经验。

（2）减振降噪技术的研发和应用

在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的重点之一，公司下属企业京投科技是国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利，技术上拥有自主研发、独立生产能力。

（3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力

在 TOD 开发中，公司长期对标现有东京、中国香港等地的标杆项目，以用户视角为出发点，塑造城市核（Urban Core）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一定宝贵经验。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入413405785.90565698759.55-26.92

营业成本440995048.40579500191.23-23.90

税金及附加9959672.2714745647.43-32.46

销售费用37841623.6146837311.81-19.21

管理费用66966387.9080268044.51-16.57

财务费用201708516.58125832329.7560.30

投资收益-31756936.8067496661.14-147.05

经营活动产生的现金流量净额353443365.66-7945409120.83不适用

投资活动产生的现金流量净额1676714.71-109995599.74不适用

筹资活动产生的现金流量净额-1750290497.66-116494194.77不适用

营业收入变动原因说明：本期房地产项目结转规模减少。

营业成本变动原因说明：本期房地产项目结转规模减少，相应结转成本减少。

税金及附加变动原因说明：本期房地产项目收入减少，相应税金及附加减少。

投资收益变动原因说明：本期合营公司亏损投资收益减少。

销售费用变动原因说明：主要系收入减少，相应结转渠道代理费减少。

管理费用变动原因说明：公司持续提升管理效率，不断缩减各项费用开支。

财务费用变动原因说明：本期公司费用化借款利息增加和利息收入降低。

14/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加，主要系上年同期支付地价款金额较大。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期投资活动产生的现金流量净额较上年同期增加，主要系上年同期支付合营公司出资款。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期筹资活动产生的现金流量净额为净流出，较上年同期增加，主要系本报告期资金需求较上年同期减少。

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元本期期末本期期末上年期末金额较上数占总资数占总资项目名称本期期末数上年期末数年期末变情况说明产的比例产的比例动比例

（%）（%）

（%）

货币资金2631141818.194.404026312235.486.68-34.65减少主要系偿还债务

一年内到期的非784691120.031.314444606470.857.37-82.35协议借款展期流动资产重分类至非流动资产

债权投资722493780.231.20-100.00重分类至一年内到期的非流动资产

投资性房地产2134326643.843.57206609979.990.34933.02存货转入

其他非流动资产7770022072.6812.993278290976.965.44137.01一年内到期的协议借款展期重分类至非流动资产

一年内到期的非1025951745.661.715891991337.689.78-82.59到期偿还借款流动负债

未分配利润-1448083644.80-2.42-1068541250.77-1.77不适用亏损

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

截至报告期末，公司受限资产账面价值合计为1591028.47万元，其中货币资金为712.94万元，存货抵押账面价值为1238460.72万元，投资性房地产抵押账面价值为136683.94万元，

15/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

长期股权投资质押账面价值为192201.68万元，其他权益工具投资抵押账面价值为22969.19万元。详见附注七、31所有权或使用权受限资产。

4、其他说明

□适用√不适用

(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

□适用√不适用

16/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(1).重大的股权投资

□适用√不适用

(2).重大的非股权投资

□适用√不适用

(3).以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

本期公允价值计入权益的累计本期计提的本期出售/赎资产类别期初数本期购买金额其他变动期末数变动损益公允价值变动减值回金额

其他43960.88-369.1943591.69

合计43960.88-369.1943591.69证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

17/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(六)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

北京京投置地房地产有限公司子公司房地产开发与经营2000000.001455579.80538436.3156.19-3636.89-3640.57

北京京投银泰置业有限公司子公司房地产开发与经营10000.0027131.1916225.16--44.42-44.42

北京京投银泰尚德置业有限公司子公司房地产开发与经营10000.00292740.88154249.71233.27-98.17-93.06

北京京投兴业置业有限公司子公司房地产开发与经营10000.0042467.0339324.5114.93566.09424.57

北京京投灜德置业有限公司子公司房地产开发与经营5000.00848824.09-51409.1811673.42-5716.10-5716.03

北京京投兴平置业有限公司子公司房地产开发与经营5000.00112350.0417682.6639.173.362.88

北京京投兴檀置业有限公司子公司房地产开发与经营100000.00153612.9921247.824682.52-3208.68-3208.68

三河市京投发展致远房地产开发有限子公司房地产开发与经营5000.0096447.77-21966.36192.60-3512.87-3511.87公司

北京京投丰德房地产有限公司子公司房地产开发与经营2000.0064530.57-12627.156115.29-1103.53-1105.99

北京京投兴海房地产有限公司子公司房地产开发与经营10000.00430425.8713420.1814652.98-8033.66-7683.18

北京京投润德置业有限公司子公司房地产开发与经营10000.002269141.11-6834.89--1250.34-1067.07

北京京投隆德置业有限公司子公司房地产开发与经营10000.00769970.88-1746.680.58-927.94-695.95

无锡惠澄实业发展有限公司子公司房地产开发与经营12000.0057889.5154348.3397.18-1.777.54

鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限参股公司房地产开发与经营3000.00113880.34-103047.42--2955.14-2955.14责任公司

上海礼仕酒店有限公司参股公司酒店服务业58525.83122399.09-128994.408206.56-6027.47-5743.93

北京京投阳光房地产开发有限公司参股公司房地产开发与经营24000.0029533.2625251.58-6.284.71

北京潭柘兴业房地产开发有限公司参股公司房地产开发与经营30000.00964644.57960452.210.37-698.62-698.62

北京京投颐信健康管理服务有限公司参股公司房地产开发与经营3000.002986.62200.65--0.01-0.01

无锡望愉地铁生态置业有限公司参股公司房地产开发与经营50000.00870388.1241112.8448156.56-12844.40-12849.40报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

18/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

1、对公司归母净利润影响达到10%以上的子公司、参股公司情况

单位：万元：币种：人民币单位名称营业收入营业利润净利润原因

北京京投置地房地产有限公司56.19-3636.89-3640.57财务费用导致亏损

北京京投灜德置业有限公司11673.42-5716.10-5716.03结转产品毛利降低

北京京投兴檀房地产有限公司4682.52-3208.68-3208.68利息费用化导致亏损

三河市京投发展致远房地产开发有限公司192.60-3512.87-3511.87利息费用化导致亏损

北京京投兴海房地产有限公司14652.98-8033.66-7683.18结转产品毛利降低

无锡望愉地铁生态置业有限公司48156.56-12844.40-12849.40结转产品毛利降低

2、经营业绩变动30%以上的子公司情况

单位：万元币种：人民币单位名称本期净利润上年同期净利润变动原因

北京京投灜德置业有限公司-5716.03-3538.84结转产品毛利降低

北京京投丰德房地产有限公司-1105.99-2620.42利息减少，亏损减少北京京投兴海房地产有限公司-7683.18-850.95结转产品毛利降低

3、投资收益占比10%以上的股权投资项目

单位：万元币种：人民币单位名称产生的投资收益占归属于母公司净利润比例情况说明

无锡望愉地铁生态置业有限公司-5275.3320.00%合营公司亏损

4、资产变动30%以上的子公司情况

单位：万元币种：人民币单位名称本期资产总额上年期末资产总额增减变动变动原因

北京京投丰德房地产有限公司64530.57109974.15-41.32%偿还借款

19/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

20/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(七)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

1、政策风险

房地产行业受政策调整影响较大，如果公司在未来经营中未能及时、有效应对房地产调控政策的变化，并制定合理的经营策略，可能会面临一定的风险。

针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场变化，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度；另一方面也将继续聚焦TOD轨道物业开发，强化自身企业管理“内功”，提升企业综合竞争力，实现降本增效。

2、市场风险

房地产行业受消费者信心影响较大，市场的不确定性可能会让消费者的购买倾向下降，进而影响房地产市场的整体交易活力。

针对该项风险，公司将继续秉持“诚信为本、客户为先、匠心品质、坚韧专注、持续进取、协作共赢”的价值理念，不断提升产品质量和服务水平，从购房者的核心需求出发，提高品牌知名度和市场竞争力，从而降低市场风险的影响。

3、财务风险

房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。

针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管理，加快销售回款速度，创新融资手段，保障资金链安全。

4、投资风险

公司投资的鄂尔多斯项目存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。

针对该项风险，公司已将此项目停工，避免加大资金占用。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并计提了资产减值准备。

公司始终积极推进项目开发，报告期内，公司与鄂尔多斯市大中房地产开发有限责任公司、鄂尔多斯项目公司签订《合作开发协议》。具体详见公司于2025年4月30日刊登在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上的《关于签订合作开发协议的公告》（临 2025-047）。

(二)其他披露事项

□适用√不适用

21/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

□适用√不适用

公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明

□适用√不适用

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

每10股送红股数（股）不适用

每10股派息数(元)（含税）不适用

每10股转增数（股）不适用利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明不适用

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用√不适用

22/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用如未能及如未能是否及时履行应及时履承诺承诺是否有履承诺背景承诺方承诺时间承诺期限时严格说明未完行应说类型内容行期限履行成履行的明下一具体原因步计划

京投公司在非公开发行股票过程中，就如何避免同业竞争和减少关联交易等长期有效（除避免同业解决同事项作出了承诺。具体详见公司披露于京投公司2008年10月22日否竞争承诺第1条和第2是--

业竞争 上海证券交易所 www.sse.com.cn 上的条的内容）

公司非公开发行预案、避免同业竞争等相关内容。

在未作出新变更承诺京投公司就2008年非公开发行股票时

的情况下，本承诺长期作出的避免同业竞争承诺第1条和第2有效。京投公司于2024条的内容进行了明确。具体详见公司披与再融资相解决同年12月变更了避免同

京投公司 露于上海证券交易所 www.sse.com.cn 2016 年 4 月 12 日 否 是 - -

关的承诺业竞争业竞争承诺的内容，因上的《关于北京市基础设施投资有限公此本承诺期限为2016司明确避免同业竞争承诺部分条款的年4月12日至2025年公告》（临2016-025）。

1月17日。

京投公司结合2016年作出的明确避免同业竞争承诺的内容进行了变更。具体在未作出新变更承诺解决同详见公司披露于上海证券交易所

京投公司2024年12月31日否的情况下，本承诺长期是--业竞争 www.sse.com.cn 上的《关于公司控股有效。

股东变更避免同业竞争承诺的公告》（临2025-008）。

23/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

承诺切实履行京投发展制定的有关填2024年12月31日至本

其他 京投公司 补回报措施以及京投公司对此作出的 2024 年 12 月 31 日 是 次向特定对象发行A股 是 - -任何有关填补回报措施的承诺。股票实施完毕。

京投公司因京投发展发行而认购的上市公司股份自本次完成之日起三十六

个月内不得转让；发行完成后，京投公司根据本次发行认购的上市公司股份自京投发展发行完成

其他京投公司2024年12月31日是是--

因上市公司实施分红、配股、送股或资之日起36个月内。

本公积金转增股本等除权事项所衍生

取得的股份，亦遵照前述锁定期进行锁定。

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

24/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用2019年4月18日、5月10日，公司十届十三次董事会、2018年度股东大会审议通过了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。2021年4月12日、5月7日，公司十一届二次董事会、2020年度股东大会审议通过了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》、

《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。2023年3月24日、4月17日，公司十一届二十次董事会、2022年度股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。2024年3月29日、4月22日，公司第十一届三十二次董事会、2023年度股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。京投公司上述议案提供资金情况如下：

（1）截至2024年12月31日，公司向京投公司借款本息余额为3203114.05万元；截至

2025年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为3269837.05万元：

A、委托贷款余额为 3266945.59 万元，综合利率 3.69%。

B、期末应付利息余额为 2891.46 万元。

（2）本报告期，京投公司向公司提供委托贷款98000.00万元，公司偿还京投公司委托贷款

30000万元。

（3）本报告期，公司发生应付京投公司利息54555.92万元，支付京投公司利息55832.91万元，支付方式为货币资金，期末未付利息2891.46万元，公司本年度支付京投公司利息占公司全部利息支出的85.90%。

（4）本报告期，公司向京投公司支付担保费3068.08万元。

25/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

（1）2012年12月14日、12月31日，公司八届九次董事会、2012年第六次临时股东大会

审议通过了《关于投资北京基石创业投资基金暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资北京基石创业投资基金（有限合伙），公司出资额25150.00万元。本报告期，公司收到宣告分配的股利965.80万元。

（2）2015年4月7日、4月29日，公司八届三十三次董事会、2014年度股东大会审议通过

了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙），公司出资额不超过

12000.00万元。本报告期，公司收到宣告分配的股利224.77万元。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用2016年4月26日、5月18日，公司九届十次董事会、2015年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的议案》；2016年11月30日、12月16日，公司九届十六次董事会、2016年第三次临时股东大会审议通过了《关于调整上海礼兴酒店有限公司借款额度暨关联交易的议案》，2019年4月18日、5月10日，公司十届十三次董事会、2018年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的议案》；

2020年4月8日、5月7日，公司十届二十三次董事会、2019年度股东大会审议通过了《关于公

26/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的议案》；2020年8月26日、9月15日，公司十届二十六次董事会、2020年第二次临时股东大会审议通过了《关于公司提供借款预计额度暨关联交易的议案》；2021年4月12日、5月7日，公司十一届二次董事会、2020年度股东大会审议通过了《关于2021年度公司提供借款预计额度暨关联交易的议案》、《关于2021年度公司对外担保预计额度暨关联交易的议案》；2022年4月11日、5月6日，公司十一届十二次董事会、

2021年度股东大会审议通过了《关于2022年度公司提供借款预计额度暨关联交易的议案》；2022年6月22日、7月8日，公司十一届十四次董事会、2022年第一次临时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨关联交易的议案》；2022年11月25日、12月12日，公司十一届十九次董事会、2022年第三次临时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨关联交易的议案》；

2023年3月24日、4月17日，公司十一届二十次董事会、2022年度股东大会审议通过了《关于

2023年度公司提供借款预计额度的议案》；2023年11月28日、12月11日，公司十一届二十八次董事会、2023年度第二次临时股东大会审议通过了《关于向参股公司提供财务资助暨关联交易的议案》；2024年1月26日、2月20日，公司十一届第三十次董事会、2024年第二次临时股东大会审议通过了《关于向参股公司提供财务资助展期的议案》；2024年3月19日、4月22日，公司十一届三十二次董事会、2023年度股东大会审议通过了《关于向参股公司无锡望愉地铁生态置业有限公司提供财务资助暨关联交易的议案》；2024年10月29日、11月15日，公司第十二届五次董事会、2024年第五次临时股东会审议通过了《关于为参股公司提供担保的议案》；2025年1月10日、1月27日，公司召开第十二届董事会第八次会议、2025年第二次临时股东会审议通过了《关于向参股公司提供财务资助展期的议案》；2025年4月28日、5月15日，公司召开第十二届董事会第十一次会议、2025年第三次临时股东会审议通过了《关于向参股公司提供财务资助展期的议案》及《关于向参股公司提供财务资助的议案》；2025年5月30日、6月16日，公司第十二届董事会第十二次会议、2025年第四次临时股东会审议通过了《关于向参股公司提供财务资助展期的议案》。向参股公司提供借款、担保情况如下：

单位：万元币种：人民币关联交易类别及

关联人2025年预计金额2025年1-6月发生额内容鄂尔多斯市京投银泰房地产开发

10000.001029.00

有限责任公司提供借款

无锡望愉地铁生态置业有限公司50000.000.00

合计60000.001029.00

（1）上海礼仕：本报告期公司未向上海礼仕提供借款，截至本报告期末公司提供的资金余额

合计83982.13万元，本报告期确认利息收入1079.07万元。

（2）鄂尔多斯项目公司：本报告期公司向鄂尔多斯项目公司提供借款1029.00万元；截至

本报告期末公司提供的资金余额合计113917.87万元。为真实反映公司截至2025年6月30日的财务状况及经营成果，根据《企业会计准则》和公司会计政策相关规定，基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并对借款累计计提减值准备余额46535.57万元。

（3）潭柘兴业：本报告期公司未向潭柘兴业提供借款，截至本报告期末公司提供的资金余额

合计381766.39万元。基于谨慎性原则，公司对潭柘兴业借款累计计提减值准备余额8967.62万元。

（4）无锡望愉：本报告期公司未向无锡望愉提供借款，截至本报告期末公司提供的资金余额

合计328723.83万元，本报告期确认利息收入8272.92万元。

（5）公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司10000.00万元售后回租业务提供连带责

任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为10000.00万元，担保期限为2024年12月20日至2027年12月20日。合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的20%的部分（最高本金余额为人民币2000万元）提供反担保。

（6）2023年2月24日上海礼仕向华夏银行股份有限公司上海分行借款12.80亿元，借款期

限自2023年2月24日至2042年1月20日止，公司为本笔贷款提供连带责任保证担保，担保金额为12.80亿元，截至本报告期末担保债权本金余额为12.44亿元，担保期限为2023年2月24

27/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

日至2042年1月20日，合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的20%的部分（最高本金余额为人民币25600万元）提供反担保。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

√适用□不适用

1.公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》

承诺对公开发行不超过20.00亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司尚德置业以坐落在北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）项目（国有土地使用权及在建工程）BS-2 商业及 BS-3 公交综合楼作为抵押物、本公司以持有的北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）23%财产份额、保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）16.7785%财产份额及北京基

石信安创业投资有限公司19.3548%股权作为质押物，为京投公司上述担保提供反担保，反担保金额为人民币20.00亿元。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率为1%。2023年8月15日，公司发行公司债券“23京发01”20亿元。

2025年2月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议》，自协议签署日将担保年费率调整为

0.72%，本报告期，公司已支付京投公司当期担保费1440万元。2025年7月，公司与京投公司

签署了《担保费率调整协议之补充协议》，将未执行完的担保年费率下调至0.36%。

2.公司与京投公司签署了《关于发行中期票据的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承

诺对拟公开发行不超过20.00亿元中期票据提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的兴平置业51%股权、京投兴檀100%股权及三河市京投发展致远房地产开发有限公司85%股权

作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以中期票据未偿还票面金额为基数，年费率为1%，且在前半个担保期内支付全部担保费用。2024年 12 月 20 日，公司发行了 2024 年度第一期中期票据（简称：“24 京投发展 MTN001”） 7.00亿元。本报告期，公司已于2025年1月支付京投公司当期担保费700.00万元。2025年2月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议》，自协议签署日将担保年费率调整为0.72%。2025年

7月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议之补充协议》，将未执行完的担保年费率下调至0.36%。

3.公司与京投公司签署了《关于非公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺对非公开发行不超过13.25亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的兴平置业51%股权、京投兴檀100%股权及三河市京投发展致远房地产开发有限公司85%股

权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还票面金额为基数，年费率为1%，且在前半个担保期内支付全部担保费用。2025年2月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议》，自协议签署日将担保年费率调整为0.72%。

2025年3月4日，公司发行公司债券“25京发01”8.84亿元。本报告期，公司已支付京投公司

当期担保费636.48万元。2025年7月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议之补充协议》，将未执行完的担保年费率下调至0.36%。

4.公司与京投公司签署了《关于永续债融资的担保协议》、京投公司出具了《担保函》和《支付承诺函》。京投公司为本公司永续债提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保金

28/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

额为300000.00万元，且承诺在特定情况下代为履行支付义务。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的兴平置业51%股权、京投兴檀100%股权及三河市京投发展致远房地产开发有限公司85%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还票面金额为基数，年费率为0.36%，且在前半个担保期内支付全部担保费用。2025年6月，公司进行永续信托融资到账8.10亿元。本报告期，公司已支付京投公司当期担保费291.60万元。

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

√适用□不适用

1、托管情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币托管收托管收托管资托管资产涉托管起托管终托管是否关关联关委托方名称受托方名称益确定益对公产情况及金额始日止日收益联交易系依据司影响北京市基础北京京投置京投银

2011年2025年

设施投资有地房地产有泰置业9495.92是母公司

12月8月

限公司限公司35%股权北京市基础北京京投置兴业置

2013年22025年

设施投资有地房地产有业49%股20808.84是母公司月8月限公司限公司权北京市基础北京京投置尚德置

2013年22025年

设施投资有地房地产有业49%股143443.03是母公司月8月限公司限公司权北京市基础北京京投置灜德置

2014年2025年

设施投资有地房地产有业49%股415923.80是母公司

10月8月

限公司限公司权北京市基础北京京投置兴平置

2015年2025年

设施投资有地房地产有业49%股55051.52是母公司

11月8月

限公司限公司权北京市基础北京京投置京投丰

2019年32025年

设施投资有地房地产有德25%股16132.64是母公司月8月限公司限公司权北京市基础北京京投置京投兴

2019年32025年

设施投资有地房地产有海49%股210908.68是母公司月8月限公司限公司权北京市基础北京京投置润德置

2022年22025年

设施投资有地房地产有业40%股907656.44是母公司月8月限公司限公司权北京市基础北京京投置隆德置

2023年62025年

设施投资有地房地产有业40%股307988.35是母公司月8月限公司限公司权托管情况说明

公司与京投公司合作项目，在成立项目公司后双方签署《股权托管协议》，此后每年签署《股权托管协议之补充协议》，涉及京投公司托管股权事宜经双方协商，托管股权全部权利中的占有权、使用权，不包括处置权、收益权等其他权利。

托管资产涉及金额以本报告期末项目公司资产总额乘以京投公司持股比例计算。

29/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

□适用√不适用

30/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保是担保方与担保发生日担保物是否为担保担保担保类主债务否已经担保是担保逾反担保关联担保方上市公司被担保方担保金额期(协议签（如关联方起始日到期日型情况履行完否逾期期金额情况关系的关系署日)有）担保毕京投发展股上海礼仕酒店2023年1月2023年22042年1月连带责

公司本部128000.00否否是否合营公司份有限公司有限公司17日月24日20日任担保京投发展股上海礼仕酒店2024年12月2024年122027年12月连带责

公司本部10000.00否否是否合营公司份有限公司有限公司20日月20日20日任担保

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）0.00

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 138000.00公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计0.00

报告期末对子公司担保余额合计（B） 2659589.26

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 2797589.26

担保总额占公司净资产的比例(%)589.37

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0.00

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 2797589.26

担保总额超过净资产50%部分的金额（E）

上述三项担保金额合计（C+D+E） 2797589.26未到期担保可能承担连带清偿责任说明担保情况说明

31/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告2016年4月26日、5月18日，公司九届十次董事会、2015年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的议案》。2019年4月18日、5月10日，公司十届十三次董事会、2018年度股东大会审议通过了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。

2021年4月12日、5月7日，公司十一届二次董事会、2020年度股东大会审议通过了《关于2021年度公司对外担保预计额度暨关联交易的议案》、《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》、《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。2021年8月

30日，9月15日，公司十一届六次董事会、2021年第三次临时股东大会审议通过了《关于为北京京投兴檀房地产有限公司贷款提供担保的议案》。2022年6月22日、7月8日，公司十一届十四次董事会、2022年第一次临时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨关联交易的议案》；2022年

11月25日、12月12日，公司十一届十九次董事会、2022年第三次临时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨关联交易的议案》。2023年

3月24日、4月17日，公司十一届二十次董事会、2022年度股东大会审议通过了《关于2023年度公司对外担保预计额度的议案》。2024年3月29日、

4月22日，公司第十一届三十二次董事会、2023年度股东大会审议通过了《关于2024年度公司对外担保预计额度的议案》；2024年10月29日、11月15日，公司第十二届五次董事会、2024年第五次临时股东会审议通过了《关于为参股公司提供担保的议案》。

A、2023 年 2 月 24 日上海礼仕向华夏银行股份有限公司上海分行贷款 12.80 亿元，贷款期限自 2023 年 2 月 24 日至 2042 年 1 月 20 日止，公司为本笔贷款提供连带责任保证担保，担保金额为12.80亿元，截至本报告期末担保债权本金余额为12.44亿元，担保期限为2023年2月24日至2042年1月20日，合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的20%的部分（最高本金余额为人民币25600万元）提供反担保。

B、公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司 10000.00 万元售后回租业务提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为

10000.00万元，担保期限为2024年12月20日至2027年12月20日。合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使

的追偿权中的20%的部分（最高本金余额为人民币2000万元）提供反担保。

C、全资子公司京投置地以其持有的隆德置业60%股权为隆德置业32.40亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为251400.00万元，担保期限为2024年9月24日至2028年8月21日。同时公司为隆德置业本笔借款提供连带责任担保。

D、全资子公司京投置地以其持有的灜德置业 51%股权及京投丰德 70%股权为灜德置业 30.60 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为198413.25万元，担保期限为2021年11月26日至2026年11月25日。

E、全资子公司京投置地以其持有的润德置业 60%股权为润德置业 117.00 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为

881340.00万元，担保期限为2022年3月14日至2027年7月31日。

F、全资子公司京投置地以其持有的京投兴海 51%股权为京投兴海 17.85 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 81600.00万元，担保期限为2021年11月26日至2026年11月25日。

G、公司以持有的无锡嘉仁 100%股权及无锡望愉 50%股权为全资子公司京投置地 52.00 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为490000.00万元，担保期限为2020年9月18日至2026年9月18日。

H、公司为控股子公司灜德置业 61089.26 万元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 56089.26 万元，担保期限为 2024年1月15日至2029年1月14日。

I、公司为控股子公司京投兴海 10.00 亿元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为 73522.86 万元，担保期限为 2024 年

7月5日至2027年12月26日。

32/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

另：上表中公司对子公司的担保包括子公司之间的担保；截至2025年6月30日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的余额为383188.18万元。

33/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

□适用√不适用

34/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)28255

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）0

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有质押、标记或有限冻结情况股东名称报告期内增期末持股数比例售条股（全称）减量(%)股东性质件股份数量份数状量态北京市基础设施投资有限

029631099140.000无0国有法人

公司

程少良011691203615.780无0境外自然人

童晓阳149490080973621.090无0境内自然人

程开武2010071645000.970无0境内自然人

龚万伦4060063024500.850无0境内自然人

田策400000060000000.810无0境内自然人

毛景彤471100047110000.640无0境内自然人

35/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

中国工商银行股份有限公

司－南方中证全指房地产

178571047108110.640无0未知

交易型开放式指数证券投资基金宁波市银河综合服务管理

042801000.580无0未知

中心

向正秀32600038110000.510无0境内自然人

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）持有无限售条件流通股份种类及数量股东名称股的数量种类数量北京市基础设施投资有限

296310991人民币普通股296310991

公司程少良116912036人民币普通股116912036童晓阳8097362人民币普通股8097362程开武7164500人民币普通股7164500龚万伦6302450人民币普通股6302450田策6000000人民币普通股6000000毛景彤4711000人民币普通股4711000中国工商银行股份有限公

司－南方中证全指房地产

4710811人民币普通股4710811

交易型开放式指数证券投资基金宁波市银河综合服务管理

4280100人民币普通股4280100

中心向正秀3811000人民币普通股3811000前十名股东中回购专户情不适用况说明

上述股东委托表决权、受托不适用

表决权、放弃表决权的说明

上述股东关联关系或一致未知上述其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》行动的说明规定的一致行动人。

表决权恢复的优先股股东不适用及持股数量的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

36/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

三、董事、监事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

37/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：万元币种：人民币

2025年8是否存在

受托投资者适月31日后利率还本付息交易终止上市债券名称简称代码发行日起息日到期日债券余额主承销商管理当性安排交易机制

的最近回（%）方式场所交易的风人（如有）售日险每年付息一次，到中信中信建投证京投发展股份有期一次还上海建投

券股份有限面向合格竞价、报价、

限公司2022年公22京2022年72022年72025年7本，最后证券证券

137520.SH 44100.00 3.10 公司、中信 投资者发 询价和协议 否

开发行公司债券发02月12日月12日月12日一期利息交易股份证券股份有行交易方式

（第二期）随本金的所有限限公司兑付一起公司支付每年付息中信建投证一次，到中信京投发展股份有券股份有限期一次还上海建投

限公司2023年面公司、中信面向合格竞价、报价、

23京2023年82023年82026年8本，最后证券证券

向专业投资者公 115800.SH 200000.00 3.07 证券股份有 投资者发 询价和协议 否发01月15日月15日月15日一期利息交易股份

开发行公司债券限公司、招行交易方式随本金的所有限

(第一期)商证券股份兑付一起公司有限公司支付京投发展股份有每年付息中信建投证中信上海

限公司2025年面一次，到券股份有限建投面向合格竞价、报价、

25京2025年32025年32028年3证券

向专业投资者非 257673.SH 88400.00 2.43 期一次还 公司、中信 证券 投资者发 询价和协议 否发01月4日月4日月4日交易

公开发行公司债本，最后证券股份有股份行交易方式所

券(第一期)一期利息限公司、招有限

38/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

随本金的商证券股份公司兑付一起有限公司支付

注：上表所述债券余额系债券面值余额。

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

39/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

(二)公司债券募集资金情况

□公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改√本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额

报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：0.80亿元；

报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0.80亿元

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：1.41%是否超过合并口径净资产的10%：□是√否

40/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为45.22亿元和45.56亿元，报告期内有息债务余额同比变动0.75%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债务的占比有息债务类别金额合计

已逾期1年以内（含）超过1年（不含）（%）

公司信用类债券8.8735.7644.6397.96银行贷款非银行金融机构贷款

其他有息债务0.930.932.04

合计9.8035.7645.56100.00

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额33.19亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额11.44亿元，且共有8.87亿元公司信用类债券在2025年7至12月内到期或回售偿付。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为411.44亿元和340.18亿元，报告期内有息债务余额同比变动-17.32%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债务的占比有息债务类别金额合计

已逾期1年以内（含）超过1年（不含）（%）

公司信用类债券8.8735.7644.6313.12

银行贷款42.5142.5112.50

非银行金融机构贷款251.79251.7974.02

其他有息债务1.251.250.37

41/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

合计10.12330.06340.18100.00

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额33.19亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额11.44亿元，且共有8.87亿元公司信用类债券在2025年7至12月内到期或回售偿付。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币，其中1年以内（含）到期本金规模为0亿元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3).可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

(4).违反规定及约定情况

报告期内违反法律法规、自律规则、公司章程、信息披露事务管理制度等规定以及债券募集说明书约定或承诺的情况，以及相关情况对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

42/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：万元币种：人民币投资者是否存在还本付息方交易场适当性交易机终止上市

债券名称简称代码发行日起息日到期日债券余额利率（%）式所安排（如制交易的风有）险每年付息一

京投发展股份次，到期一在银行银行间

有限公司202222京投发2022年82022年82025年8次还本，最间债券

10228185944600.002.86交易商无否

年度第一期中 展 MTN001 月 17 日 月 19 日 月 19 日 后一期利息 市场交协会期票据随本金的兑易流通付一起支付每年付息一

京投发展股份次，到期一在银行银行间

有限公司202424京投发2024年122024年122027年12次还本，最间债券

10240110470000.002.07交易商无否

年度第一期中 展 MTN001 月 20 日 月 20 日 月 20 日 后一期利息 市场交协会期票据随本金的兑易流通付一起支付

注：上表所述债券余额系债券面值余额。

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用关于逾期债项的说明

□适用√不适用

43/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

5、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用√不适用

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

(七)主要会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本报告期末比上年主要指标本报告期末上年度末变动原因

度末增减（%）

流动比率3.7183.21015.82偿还债务一年内到期的非流动负债减少

速动比率0.37550.5766-34.88一年内到期的非流动资产减少

资产负债率（%）90.5487.80增加2.74个百分点主要其他权益工具永续债减少影响权益减少资产负债率增加本报告期本报告期比上年同上年同期变动原因

（1-6月）期增减(%)

扣除非经常性损益后净利润-282068276.54-176905281.50不适用本期公司没有大规模交付的项目，结转收入下降；费用化借款利息增加和利息收入降低，财务费用增加；合营公司出现亏损

44/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

EBITDA 全部债务比 -0.0029 -0.0004 不适用 本期息税前利润减少

利息保障倍数-0.22-0.03不适用本期息税前利润减少

现金利息保障倍数不适用本期分配股利、利润或偿付利息所支付的

1.44-6.16

现金减少所致

EBITDA 利息保障倍数 -0.18 -0.02 不适用 本期息税前利润减少

贷款偿还率（%）100.00100.00

利息偿付率（%）100.00100.00

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

45/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2025年6月30日

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金七、12631141818.194026312235.48结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款七、555243100.3454556466.96应收款项融资

预付款项七、845939516.2761184347.82应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七、9108374113.16119821524.70

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货七、1043490773371.8044740796838.12

其中：数据资源

合同资产七、677678465.5285746020.70持有待售资产

一年内到期的非流动资产七、12784691120.034444606470.85

其他流动资产七、131183282230.691002910540.24

流动资产合计48377123736.0054535934444.87

非流动资产：

发放贷款和垫款

债权投资七、14722493780.23其他债权投资长期应收款

长期股权投资七、17188202939.32255487267.63

其他权益工具投资七、18435916903.58439608760.54其他非流动金融资产

投资性房地产七、202134326643.84206609979.99

固定资产七、2166993130.8268903056.33在建工程生产性生物资产

46/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

油气资产

使用权资产七、2528188256.5931067814.95

无形资产七、2628137299.0129535286.40

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉七、2711603740.5011603740.50

长期待摊费用七、2833182.67

递延所得税资产七、29793529299.99691913271.65

其他非流动资产七、307770022072.683278290976.96

非流动资产合计11456920286.335735547117.85

资产总计59834044022.3360271481562.72

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款七、362358405952.742459315413.80

预收款项七、3718381740.2517429412.15

合同负债七、387947125732.966968181840.15卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七、3920035875.2520771141.05

应交税费七、40524597076.53608280243.18

其他应付款七、41390955854.17392007205.23

其中：应付利息

应付股利七、418756429.4512429762.78应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七、431025951745.665891991337.68

其他流动负债七、44726705988.22631155804.78

流动负债合计13012159965.7816989132398.02

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款七、4536920370594.0332576367910.29

应付债券七、463576474179.492693298498.30

其中：优先股永续债

租赁负债七、476474285.0110489590.05

长期应付款七、4811680409.6016904369.10长期应付职工薪酬预计负债

递延收益七、51127861906.05127891906.05

47/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

递延所得税负债七、29437461467.54424203812.98

其他非流动负债七、5283249773.5777677000.45

非流动负债合计41163572615.2935926833087.22

负债合计54175732581.0752915965485.24

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七、53740777597.00740777597.00

其他权益工具七、544710000000.006000000000.00

其中：优先股

永续债七、544710000000.006000000000.00

资本公积七、55327514574.72327514574.72

减：库存股

其他综合收益七、57146483151.65149252044.38专项储备

盈余公积七、59270073118.57270073118.57一般风险准备

未分配利润七、60-1448083644.80-1068541250.77归属于母公司所有者权益

4746764797.146419076083.90（或股东权益）合计

少数股东权益911546644.12936439993.58所有者权益（或股东权

5658311441.267355516077.48

益）合计负债和所有者权益（或

59834044022.3360271481562.72股东权益）总计

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

48/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

母公司资产负债表

2025年6月30日

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金168949069.96925112982.32交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款十九、111727079.3215148904.12应收款项融资

预付款项39529123.7458630939.46

其他应收款十九、23381618752.093148013054.62

其中：应收利息

应收股利43194820.9143194820.91存货

其中：数据资源合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产784691120.03912556336.17

其他流动资产3116806.842312854.77

流动资产合计4389631951.985061775071.46

非流动资产：

债权投资324077916.671190109891.34其他债权投资长期应收款

长期股权投资十九、36674461430.636738807807.35

其他权益工具投资435916903.58439608760.54其他非流动金融资产

投资性房地产63928077.5565803823.71

固定资产19698124.7420477100.67在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产12829836.2217641024.84

无形资产225054.02239857.33

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用

递延所得税资产63479741.05

其他非流动资产2564238063.321839577954.15

非流动资产合计10158855147.7810312266219.93

资产总计14548487099.7615374041291.39

流动负债：

短期借款

49/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

交易性金融负债衍生金融负债应付票据应付账款

预收款项78218.70841366.65合同负债

应付职工薪酬17029314.6317039472.62

应交税费531428.031778545.18

其他应付款4126211070.993498171302.42

其中：应付利息

应付股利8756429.4512429762.78持有待售负债

一年内到期的非流动负债988976350.721838092883.93

其他流动负债9714270.056665513.79

流动负债合计5142540653.125362589084.59

非流动负债：

长期借款

应付债券3576474179.492693298498.30

其中：优先股永续债

租赁负债3245241.937803002.60长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债48902041.3149824599.60其他非流动负债

非流动负债合计3628621462.732750926100.50

负债合计8771162115.858113515185.09

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）740777597.00740777597.00

其他权益工具4710000000.006000000000.00

其中：优先股

永续债4710000000.006000000000.00

资本公积337111719.10337111719.10

减：库存股

其他综合收益146483151.65149252044.38专项储备

盈余公积270073118.57270073118.57

未分配利润-427120602.41-236688372.75所有者权益（或股东权

5777324983.917260526106.30

益）合计负债和所有者权益（或

14548487099.7615374041291.39股东权益）总计

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

50/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

合并利润表

2025年1—6月

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业总收入七、61413405785.90565698759.55

其中：营业收入七、61413405785.90565698759.55利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本757471248.76847183524.73

其中：营业成本七、61440995048.40579500191.23利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七、629959672.2714745647.43

销售费用七、6337841623.6146837311.81

管理费用七、6466966387.9080268044.51研发费用

财务费用七、66201708516.58125832329.75

其中：利息费用七、66224235907.92184540068.62

利息收入七、6674880136.23105164323.01

加：其他收益312637.90369828.25

投资收益（损失以“－”号填列）七、68-31756936.8067496661.14

其中：对联营企业和合营企业的

七、68-52745790.9523069120.18投资收益以摊余成本计量的金融资

产终止确认收益（损失以“-”号填列）

汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号七、71-1172867.50-3077405.04

填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“－”号七、73649071.84157214.64

填列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列）-376033557.42-216538466.19

加：营业外收入七、742621982.632324669.19

减：营业外支出七、751986258.2010076624.80四、利润总额（亏损总额以“－”号填-375397832.99-224290421.80

列）

减：所得税费用七、76-32789605.50-25535766.38

51/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-342608227.49-198754655.42

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以-342608227.49-198754655.42“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净-263814878.03-142634072.33亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”-78793349.46-56120583.09号填列）

六、其他综合收益的税后净额-2768892.73-25917016.82

（一）归属母公司所有者的其他综合

-2768892.73-25917016.82收益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综合

-2768892.73-25917016.82收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动-2768892.73-25917016.82

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合收

益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-345377120.22-224671672.24

（一）归属于母公司所有者的综合收

-266583770.76-168551089.15益总额

（二）归属于少数股东的综合收益总

-78793349.46-56120583.09额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)二十、2-0.51-0.41

（二）稀释每股收益(元/股)二十、2-0.51-0.41

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

52/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

母公司利润表

2025年1—6月

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业收入十九、43185769.9410328003.21

减：营业成本十九、41876789.631884948.38

税金及附加448926.74768681.22销售费用

管理费用36776068.9042076195.34研发费用

财务费用26270082.24-44404553.41

其中：利息费用66083253.5064327769.46

利息收入92057966.86154835022.46

加：其他收益141818.45163690.14

投资收益（损失以“－”号填列）十九、5-37239073.9355975930.13

其中：对联营企业和合营企业的

十九、5-64346376.72-6573204.13投资收益以摊余成本计量的金融资

产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号-507277.22-223653.96

填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“－”号

127713.06157214.64

填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）-99662917.2166075912.63

加：营业外收入56632.331996175.00

减：营业外支出30000.00三、利润总额（亏损总额以“－”号填-99606284.8868042087.63

列）

减：所得税费用-24901571.22-269611.34

四、净利润（净亏损以“－”号填列）-74704713.6668311698.97

（一）持续经营净利润（净亏损以-74704713.6668311698.97“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额-2768892.73-25917016.82

（一）不能重分类进损益的其他综合

-2768892.73-25917016.82收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综

合收益

3.其他权益工具投资公允价值变

-2768892.73-25917016.82动

53/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

4.企业自身信用风险公允价值变

动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合

收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合

收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-77473606.3942394682.15

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

54/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

合并现金流量表

2025年1—6月

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金1547196426.131951809730.45客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还3954861.18226662742.09

收到其他与经营活动有关的现金七、7817292750.2936301692.60

经营活动现金流入小计1568444037.602214774165.14

购买商品、接受劳务支付的现金795294409.208145916673.85客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金91076816.33106861357.09

支付的各项税费205509663.591776037655.13

支付其他与经营活动有关的现金七、78123119782.82131367599.90

经营活动现金流出小计1215000671.9410160183285.97

经营活动产生的现金流量净额353443365.66-7945409120.83

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金9869370.40

取得投资收益收到的现金11905678.6220608200.38

处置固定资产、无形资产和其他长期

1197681.00224302.00

资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计13103359.6230701872.78

购建固定资产、无形资产和其他长期

1136644.91697472.52

资产支付的现金

投资支付的现金100000000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金七、7810290000.0040000000.00

投资活动现金流出小计11426644.91140697472.52

55/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

投资活动产生的现金流量净额1676714.71-109995599.74

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金863900000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到

53900000.00

的现金

取得借款收到的现金2096234183.744825855996.98

收到其他与筹资活动有关的现金七、7810000000.00

筹资活动现金流入小计2960134183.744835855996.98

偿还债务支付的现金1754883500.003753341363.16

分配股利、利润或偿付利息支付的现

807947781.711140706911.13

金

其中：子公司支付给少数股东的股

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金七、782147593399.6958301917.46

筹资活动现金流出小计4710424681.404952350191.75

筹资活动产生的现金流量净额-1750290497.66-116494194.77

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-1395170417.29-8171898915.34

加：期初现金及现金等价物余额4019182826.2110076148290.80

六、期末现金及现金等价物余额七、792624012408.921904249375.46

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

56/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

母公司现金流量表

2025年1—6月

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金6006838.667044536.13收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金638048824.411785401458.45

经营活动现金流入小计644055663.071792445994.58

购买商品、接受劳务支付的现金9202.229202.22

支付给职工及为职工支付的现金28301532.2334127932.19

支付的各项税费865814.2210809063.44

支付其他与经营活动有关的现金11284743.46488002853.76

经营活动现金流出小计40461292.13532949051.61

经营活动产生的现金流量净额603594370.941259496942.97

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金9869370.40

取得投资收益收到的现金11905678.6220608200.38

处置固定资产、无形资产和其他长期资

196910.00218347.00

产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金872329277.7861397777.76

投资活动现金流入小计884431866.4092093695.54

购建固定资产、无形资产和其他长期资

347728.002550.00

产支付的现金

投资支付的现金100000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金728190000.00508000000.00

投资活动现金流出小计728537728.00608002550.00

投资活动产生的现金流量净额155894138.40-515908854.46

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金810000000.00

取得借款收到的现金881348000.00

收到其他与筹资活动有关的现金10000000.00

筹资活动现金流入小计1691348000.0010000000.00

偿还债务支付的现金884000000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金186891188.90195178883.31

支付其他与筹资活动有关的现金2136109232.80545982812.54

筹资活动现金流出小计3207000421.70741161695.85

筹资活动产生的现金流量净额-1515652421.70-731161695.85

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-756163912.3612426392.66

加：期初现金及现金等价物余额925112982.3292910115.55

六、期末现金及现金等价物余额168949069.96105336508.21

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

57/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—6月

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币

2025年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目减专般少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股优：项风其资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润其小计

本)先永续债库储险他他股存备准股备

一、上

年期末740777597.006000000000.00327514574.72149252044.38270073118.57-1068541250.776419076083.90936439993.587355516077.48余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本

年期初740777597.006000000000.00327514574.72149252044.38270073118.57-1068541250.776419076083.90936439993.587355516077.48余额

三、本期增减变动金

额（减-1290000000.00-2768892.73-379542394.03-1672311286.76-24893349.46-1697204636.22少以

“－”号填

列）

（一）

综合收-2768892.73-263814878.03-266583770.76-78793349.46-345377120.22益总额

（二）-1290000000.00-1290000000.0053900000.00-1236100000.00

58/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

所有者投入和减少资本

1．所有

者投入

53900000.0053900000.00

的普通股

2．其他

权益工

具持有-1290000000.00-1290000000.00-1290000000.00者投入资本

3．股份

支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）

利润分-115727516.00-115727516.00-115727516.00配

1．提取

盈余公积

2．提取

一般风险准备

3．对所

有者

（或股-115727516.00-115727516.00-115727516.00东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本

公积转增资本

（或股本）

2．盈余

59/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

公积转增资本

（或股本）

3．盈余

公积弥补亏损

4．设定

受益计划变动额结转留存收益

5．其他

综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期

提取

2．本期

使用

（六）其他

四、本

期期末740777597.004710000000.00327514574.72146483151.65270073118.57-1448083644.804746764797.14911546644.125658311441.26余额

2024年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般

减：少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股项风其优资本公积库存其他综合收益盈余公积未分配利润小计

本)其先永续债储险他他股股备准备

60/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

一、上

年期末740777597.006000000000.00327514574.72192386645.62270073118.57311830295.897842582231.801615664337.969458246569.76余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本

年期初740777597.006000000000.00327514574.72192386645.62270073118.57311830295.897842582231.801615664337.969458246569.76余额

三、本期增减变动金

额（减-25917016.82-304614072.31-330531089.13-56120583.09-386651672.22少以

“－”号填

列）

（一）

综合收-25917016.82-142634072.33-168551089.15-56120583.09-224671672.24益总额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有

者投入的普通股

2．其他

权益工具持有者投入资本

3．股份

支付计入所有者权益的金额

61/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

4．其他

（三）

利润分-161979999.98-161979999.98-161979999.98配

1．提取

盈余公积

2．提取

一般风险准备

3．对所

有者

（或股-161979999.98-161979999.98-161979999.98东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本

公积转增资本

（或股本）

2．盈余

公积转增资本

（或股本）

3．盈余

公积弥补亏损

4．设定

受益计划变动额结转留存收益

5．其他

综合收益结转留存收益

62/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

6．其他

（五）专项储备

1．本期

提取

2．本期

使用

（六）其他

四、本

期期末740777597.006000000000.00327514574.72166469628.80270073118.577216223.587512051142.671559543754.879071594897.54余额

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

63/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

母公司所有者权益变动表

2025年1—6月

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币

2025年半年度

其他权益工具

项目实收资本(或股优减：库专项资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)先永续债其存股储备股他

一、上年期末余额740777597.006000000000.00337111719.10149252044.38270073118.57-236688372.757260526106.30

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额740777597.006000000000.00337111719.10149252044.38270073118.57-236688372.757260526106.30

三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）-1290000000.00-2768892.73-190432229.66-1483201122.39

（一）综合收益总额-2768892.73-74704713.66-77473606.39

（二）所有者投入和减少资本-1290000000.00-1290000000.00

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本-1290000000.00-1290000000.00

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-115727516.00-115727516.00

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-115727516.00-115727516.00

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额740777597.004710000000.00337111719.10146483151.65270073118.57-427120602.415777324983.91

64/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

2024年半年度

其他权益工具专

项目实收资本(或股减：库存

优先资本公积其他综合收益项盈余公积未分配利润所有者权益合计本)永续债其股股储他备

一、上年期末余额740777597.006000000000.00337111719.10192386645.62270073118.57133885770.487674234850.77

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额740777597.006000000000.00337111719.10192386645.62270073118.57133885770.487674234850.77三、本期增减变动金额（减少以“－”号填-25917016.82-93668301.01-119585317.83

列）

（一）综合收益总额-25917016.8268311698.9742394682.15

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-161979999.98-161979999.98

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-161979999.98-161979999.98

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额740777597.006000000000.00337111719.10166469628.80270073118.5740217469.477554649532.94

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

65/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

本公司系在浙江省宁波市注册的股份有限公司，于1992年9月以募集方式设立，营业执照统一社会信用代码证号为 91330200144052096U。1993 年 9 月经批准发行人民币普通股，并于同年

10月在上海证券交易所挂牌上市。

本公司的前身为宁波华联集团股份有限公司，经2002年11月12日第十五次临时股东大会审议，并经国家工商行政管理总局核准、宁波市工商行政管理局变更登记，本公司名称由“宁波华联集团股份有限公司”变更为“银泰控股股份有限公司”。经2009年7月2日第四次临时股东大会审议，并经国家工商行政管理总局核准、宁波市工商行政管理局变更登记，本公司名称由“银泰控股股份有限公司”变更为“京投银泰股份有限公司”。经2016年5月18日公司2015年度股东大会审议，并经宁波市市场监督管理局核准变更登记，本公司名称由“京投银泰股份有限公司”变更为“京投发展股份有限公司”。2007年根据股东大会决议进行了利润转增股本（每10股送2股），转增后本公司股本为282251731股。根据本公司2008年第五次临时股东大会决议，经中国证券监督管理委员会证监许可［2009］241 号文核准，本公司于 2009 年 3 月非公开发行 A 股股票211600000股（面值人民币1元），此次发行完成后京投公司持有本公司29.81%的股份，成为本公司的第一大股东。2010年，根据本公司2009年度股东大会决议，本公司以资本公积转增股本（每10股转增5股），转增后总股本为740777597股。2015年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份1479200股，累计增持后，京投公司持有本公司股份

222279200股，占公司总股本的30.01%。2016年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累

计增持公司股份26631947股，累计增持后，京投公司持有本公司股份248911147股，占公司总股本的33.60%。2017年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份2953167股，累计增持后，京投公司持有本公司股份251864314股，占公司总股本的34.00%。2018年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份14815503股，累计增持后，京投公司持有本公司股份266679817股，占公司总股本的36.00%。2019年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份14815574股，累计增持后，京投公司持有本公司股份

281495391股，占公司总股本的38.00%。2022年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累

计增持公司股份6590600股，累计增持后，京投公司持有本公司股份288085991股，占公司总股本的38.89%。2023年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份8745300股，累计增持后，京投公司持有本公司股份296310991股，占公司总股本的40%。

本公司注册地址：宁波市海曙中山东路238号；办公地址：北京市朝阳区建国门外大街2号

银泰中心 C 座 17 层；法定代表人：孔令洋。

公司建立了股东会、董事会、监事会等法人治理结构，公司总部层面组织机构由16个部门和

1个分公司组成，分别为：党群工作部（纪检工作部）、董事会办公室、审计部、安全监督部、法律合规部、人力行政部、财务管理部、运营管理部、客户服务部、营销策划部、招采管理部、

成本管理部、设计研发部、商业管理部、战略投资部、资本管理部和宁波分公司。

公司实际从事的主要经营活动：本公司是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务房地产公司，公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，公司始终聚焦 TOD 轨道物业开发。

本公司的母公司为北京市基础设施投资有限公司，最终控制方为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。

本公司的营业期限为1992年9月8日至2092年9月7日。

本财务报表业经公司董事会于2025年8月22日批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。

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2、持续经营

√适用□不适用

公司对自2025年6月30日起12个月的持续经营能力进行了评价，本公司利用所有可获得的信息，包括近期项目预售等经营的历史、通过股东及金融机构融资等财务资源支持的信息作出评估后

本公司管理层认为本公司及子公司能够偿还未来12个月内到期的债务，并合理预期本公司将有足够的资源在资产负债表日后的未来12个月内保持持续经营，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和情况，本公司以持续经营为基础编制财务报表是合理的。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

重要提示：本公司根据实际经营特点针对应收款项坏账准备计提、固定资产折旧、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、

解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）的列报和披露要求。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用

本公司主要从事房地产开发经营业务，营业周期大于一年，公司下属其他非房地产业务的公司营业周期为一年。公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分依据。

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

重要的债权投资金额超过1.00亿元

重要的非全资子公司存货超过5.00亿元

重要的合营和联营企业长期股权投资成本超过3000.00万元

重要的投资活动现金流量单项现金流量金额超过3000.00万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

（1）同一控制下企业合并的会计处理方法

对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

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通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并

在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与原持有投资的账

面价值加上合并日新增投资成本之和的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。

在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；原持有投资的账面价值加上合并日新增投资成本之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在达到合并之前持有的长期股权投资，在取得日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日与合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

（2）非同一控制下企业合并的会计处理方法

对于非同一控制下的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，本公司取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。

通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并

在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认

的所有者权益，应当在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当在改按成本法核算时转入当期损益。

在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和；对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动应当转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。

（3）企业合并中有关交易费用的处理

为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

（1）合并范围

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等）。

本公司合并报表范围为本公司及全部子公司。

（2）合并财务报表的编制方法

本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以抵销。

在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表；

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因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。

子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资产负债表中股东

权益项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

（3）丧失子公司控制权的处理

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉；与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益变动，应当在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

（4）分步处置股权至丧失控制权的特殊处理

分步处置股权至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

*这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

分步处置股权至丧失控制权的各项交易，在个别财务报表中，相应结转每一次处置股权相对应的长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额：

*属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

*不属于“一揽子交易”的，确认为当期的损益。

在合并财务报表中，分步处置股权至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关处置股权损益的核算比照上述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额：

*属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

*不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢价）。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同经营和合营企业。

（1）共同经营共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

*确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

*确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；

*确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；

*按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

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*确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

（2）合营企业合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。

9、公允价值计量

公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

（1）本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关

资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。

（2）本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。

存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。

（3）以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

（4）本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先

使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

（5）在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有

重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：

第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；

第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

（6）每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进

行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。

10、现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为

已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

11、外币业务和外币报表折算

□适用√不适用

12、金融工具

√适用□不适用

金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。本公司的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资以外的股权投资、应付款项、借款、应付债券及股本等。

（1）金融资产及金融负债的确认和初始计量本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

除不具有重大融资成分的应收账款外，本公司在初始确认时对金融资产及金融负债均以公允价值计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益。

对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。

（2）金融资产分类和后续计量金融资产分类

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本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：

*以摊余成本计量的金融资产。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

除非本公司改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。

管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。

本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风

险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。

金融资产同时符合下列条件，本公司分类为以摊余成本计量的金融资产：

*本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；

*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

金融资产同时符合下列条件的，公司分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：

*本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；

*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

*不符合分类为以摊余成本计量的金融资产或分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

*在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司可将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产的后续计量

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失(包括利息和股利收入)计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。除减值损失或利得、汇兑损益、采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益之外，产生的利得或损失均计入其他综合收益，直至该金融资产终止确认或被重分类。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

71/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

*以摊余成本计量的金融资产

初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

（3）金融负债分类和后续计量

本公司的金融负债于初始确认时分类为：本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量的金融负债。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，产生的利得或损失(包括利息费用)计入当期损益。

*以摊余成本计量的金融负债

初始确认后，对其他金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。

（4）衍生金融工具

本公司衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。

因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损益。

（5）金融工具的公允价值

公允价值的确定方法见“五、9.公允价值计量”。

（6）金融资产减值

1）本公司对分类为以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综

合收益的金融资产以预期信用损失为基础确认损失准备。

2）本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值

计量且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生金融资产。

3）本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，

以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

于每个资产负债表日，本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。

金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处

于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认

后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

4）信用风险显著增加

本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

*金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；

72/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

*同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生显著变化；

*对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；

*预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况的是否出

现不利变化，如债务人市场份额明显下降、主要产品价格急剧持续下跌、主要原材料价格明显上涨、营运资金严重短缺、资产质量下降等；

*债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化，如收入、利润等经营指标出现明显不利变化且预期短时间内难以好转；

*债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化，如技术变革、国家或地方政府拟出台相关政策是否对债务人产生重大不利影响；

*作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量的是否发生显著变化；

*预期将降低债务人按合同约定期限还款的经济动机的是否发生显著变化，如母公司或其他关联公司能够提供的财务支持减少，或者信用增级质量的显著变化；

*债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

*本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化。

于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

5）发生信用减值的金融资产

当本公司预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

*发行方或债务人发生重大财务困难；

*债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

*债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

*债务人很可能破产或进行其他财务重组；

*发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。

6）预期信用损失的确定

应收款项

本公司对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

当单项金融资产可以以合理成本评估预期信用损失的信息时本公司选择单项计算信用损失，当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

组合类型确定组合的依据应收账款组合1应收关联公司款项应收账款组合2应收购房款应收账款组合3应收物业费应收账款组合4应收租赁款应收账款组合5应收其他款项其他应收款组合1应收关联公司款

其他应收款组合2应收合作方（少数股东）经营往来款其他应收款组合3应收出口退税款其他应收款组合4土地相关及其他保证金其他应收款组合5应收股权转让相关款项

73/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

其他应收款组合6应收其他类别款项

对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。预期信用损失率如下：

类别预期信用损失率（%）

1年以内（含1年）1.66

1-2年（含2年）3.04

2-3年（含3年）13.33

3-4年（含4年）20.00

4-5年（含5年）30.00

5年以上50.00

对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。对于按照未来12个月计算预期信用损失的组合，按照千分之一计提信用减值损失；对于按照整个存续期计算预期信用损失的组合，预期信用损失率如下：

类别预期信用损失率（%）

1年以内（含1年）21.20

1-2年（含2年）36.26

2-3年（含3年）44.79

3-4年（含4年）45.99

4-5年（含5年）56.74

5年以上100.00

委托贷款及债权投资

委托贷款及债权投资损失准备：参照其他应收账款坏账准备计提，本公司结合历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测计提信用损失准备。

本公司将计提或转回的损失准备计入当期损益。

7）预期信用损失准备的列报

为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

8）预期信用损失准备核销

如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。

（7）金融资产转移

金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。

本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；

保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。

74/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

（8）金融资产和金融负债的抵销

当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

（9）金融资产和金融负债的终止确认

满足下列条件之一时，本公司终止确认该金融资产：

*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

*该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

*该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。

金融资产转移整体满足终止确认条件的，本公司将下列两项金额的差额计入当期损益：

*被转移金融资产在终止确认日的账面价值；

*因转移金融资产而收到的对价；

金融负债(或其一部分)的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债(或该部分金融负债)。

13、应收票据

□适用√不适用

14、应收账款

√适用□不适用

本公司对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见“五、12.金融工具”。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

□适用√不适用基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

□适用√不适用

15、应收款项融资

□适用√不适用

16、其他应收款

√适用□不适用本公司对于其他应收款采用预期信用损失的一般模型进行处理。

其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见“五、12.金融工具”。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

□适用√不适用

75/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

□适用√不适用

17、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

（1）存货的分类

本公司存货分为开发成本、开发产品、周转材料、库存商品等。

（2）发出存货的计价方法本公司存货取得时按实际成本计价。存货发出时采用个别认定法计价。

开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之

前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。

开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际面积分摊计入商品房成本。

公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，按受益比例定标准分配计入商品房成本；能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集所发生的成本。

质量保证金的核算方法：质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。

（3）存货的盘存制度本公司存货盘存制度采用永续盘存制。

（4）低值易耗品和包装物的摊销方法

低值易耗品：本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。

包装物:周转用包装物按照预计的使用次数分次计入成本费用。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

本公司期末存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备；期末，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

18、合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用

76/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。

本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司对合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

合同资产损失准备：参照应收账款坏账准备计提，本公司结合历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测计提资产损失准备。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

□适用√不适用

19、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用

本公司将同时满足下列条件的集团组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类

似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门的批准。

本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，应当根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部分权益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

终止经营的认定标准和列报方法

√适用□不适用

终止经营，是指企业满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：

（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

77/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；

（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

终止经营的定义包含以下三方面含义：

（1）终止经营应当是企业能够单独区分的组成部分。该组成部分的经营和现金流量在企业经营和编制财务报表时是能够与企业的其他部分清楚区分的。

（2）终止经营应当具有一定的规模。终止经营应当代表一项独立的主要业务或一个单独的主

要经营地区，或者是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。

（3）终止经营应当满足一定的时点要求。符合终止经营定义的组成部分应当属于以下两种情况之一，该组成部分在资产负债表日之前已经处置，包括已经出售和结束使用（如关停或报废等）；

该组成部分在资产负债表日之前已经划分为持有待售类别。

20、长期股权投资

√适用□不适用

本公司长期股权投资包括对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对合营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位实施控制的权益性投资，为公司的子公司，控制是指本公司有权力通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额；本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产

享有权利的权益性投资，为本公司合营企业；本公司能够对被投资单位施加重大影响的，为本公司的联营企业。

（1）初始计量投资成本确定本公司长期股权投资在取得时按初始投资成本计量。初始投资成本一般为取得该项投资而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，并包括直接相关费用。但同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，其初始投资成本为合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的账面价值之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。公司合并形成的长期股权投资为合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用及其他相关管理费用，在发生时计入当期损益。

（2）后续计量及损益确认方法本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对合营企业或联营企业

的长期股权投资，采用权益法核算。采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。

本公司长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；对长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。

本公司采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。

被投资单位采用的会计政策与会计期间与公司不一致的，将按照公司的会计政策与会计期间调整被投资单位财务报表，并据以确认投资收益和其他综合收益等。

公司确认被投资单位发生的净亏损，一般以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，被投资单位以后实现净利润的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

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因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权应当改按在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公

司的部分，在抵销基础上确认投资损益。

（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。

重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权

在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。

当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50%的表决权股份时，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响外，均确定对被投资单位具有重大影响；本公司拥有被投资单位20%（不含）以下的表决权股份，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。

（4）持有待售的权益性投资对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见“五、

19.持有待售资产”。对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。

已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。

（5）减值测试方法及减值准备计提方法对子公司、联营企业及合营企业的投资，本公司计提资产减值的方法见“五、28.长期资产减值”会计政策。

21、投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法

1）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房

地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

2）本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或摊销。

3）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见“五、28.长期资产减值”。

4）投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。（出售、转让收入确认在其他业务收入、账面价值转入其他业务成本，相关税费记入税金及附加）。

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22、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。

与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。

本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。

(2).折旧方法

√适用□不适用

本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法25—405%3.80%—2.38%

机器设备年限平均法105%9.50%

运输工具年限平均法55%19.00%

固定资产装修年限平均法5020.00%

电子设备及其它年限平均法3—50—5%33.33%—19.00%

(3).固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见“五、28.长期资产减值”。

(4).每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。

使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值。

(5).固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

23、在建工程

√适用□不适用

本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。

在建工程计提资产减值方法见“五、28.长期资产减值”。

24、借款费用

√适用□不适用

（1）借款费用资本化的确认原则

本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：

*资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

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*借款费用已经发生；

*为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

（2）借款费用资本化期间

本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。

25、生物资产

□适用√不适用

26、油气资产

□适用√不适用

27、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

本公司无形资产包括电脑软件、专利权、特许经营使用权等。

本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。

本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。

无形资产计提资产减值方法见“五、28.长期资产减值”。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用□不适用

内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

28、长期资产减值

√适用□不适用

本公司对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、生产性生物资产、无形资产、商誉等（存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：

本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。

可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进

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行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。

就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。

减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。

资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。

29、商誉

因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。

商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。本公司对商誉不摊销，商誉至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。商誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。

30、长期待摊费用

√适用□不适用

本公司发生的长期待摊按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。

31、合同负债

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。

本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。

32、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

1)住房公积金

82/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

本公司为在职员工提供了政府规定的住房公积金计划，即本公司根据员工薪酬总额的一定比例，按月向政府规定的住房公积金管理机构缴存住房公积金。

2)奖金计划

支付奖金的预期成本在员工提供服务而使本公司产生现有的法律或推定责任，且能可靠估算责任时确认为负债。有关奖金的责任预期在12个月内清偿，并按清偿时预期应付的金额计量。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

本公司的职工参加由当地政府管理的养老保险、失业保险金以及企业年金计划相应支出在发生时计入相关资产成本或当期损益。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的规定，超过十二个月后才可以支付的，适用于其他长期福利的相关规定。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

□适用√不适用

33、预计负债

√适用□不适用

如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。

如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。

34、股份支付

□适用√不适用

35、优先股、永续债等其他金融工具

√适用□不适用

公司发行的除普通股（作为实收资本或股本）以外，按照金融负债和权益工具区分原则分类为权益工具的在其他权益工具核算。

公司发行的永续债到期后有权不限次数展期，对永续债票面利息，公司有权递延支付，公司并无合同义务支付现金或其他金融资产，分类为其他权益工具。

公司分类为权益工具的金融工具，在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的利息）的，作为利润分配处理。

83/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

36、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

（1）收入的确认

本公司的收入主要为房产销售、物业服务和物业租赁等。

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

（2）本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。

本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。

*本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。

在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司会考虑下列迹象：

*本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品。

*其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

本公司收入确认的具体政策：

*销售商品

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本公司在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

对于在某一时点转移商品控制权的房地产开发的销售合同，收入于商品房达到已完工状态并交付或视同交付给客户时确认。对公司已通知买方在规定时间内办理商品房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在其他条件符合的情况下公司在通知所规定的时限结束后即确认收入的实现。

*物业服务本公司在提供物业服务过程中确认收入。

*物业租赁本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。租金收入在预收账款按扣税后的净额直接入账。

*针对其他商品销售业务，当本公司向客户交付商品后，本公司在此时确认商品的销售收入。

（3）收入的计量

本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

*可变对价

本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。公司在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。

*重大融资成分

84/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。

*非现金对价

客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。

*应付客户对价针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。

公司应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本公司其他采购相一致的方式确认所购买的商品。公司应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，公司应当将应付客户对价全额冲减交易价格。

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

37、合同成本

√适用□不适用合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。

本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

2.该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；

3.该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

1.本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

2.为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

38、政府补助

√适用□不适用政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。

对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。其中，存在确凿证据表明该项补助是按照固定的定额标准拨付的，可以按照应收的金额计量，否则应当按照实际收到的金额计量。

对于非货币性资产的政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额

1元计量。

(1)与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用期限内平均分配，计入当期损益。

(2)与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

85/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助外的部分作为与收益相关的政府补助。

政府文件未明确规定补助对象的，难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，如果用于补偿已发生的相关费用或损失，则计入当期损益，如果用于补偿以后期间的相关费用或损失，则计入递延收益，于费用确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。

39、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

（1）所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入

所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。

（2）本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税。

（3）各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以

下交易中产生的：

*商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易除外）；

*对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

（4）对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能

取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：

*该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；

*对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

（5）于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或

清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。

（6）于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能

无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。

在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

40、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

（1）判断依据

短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁。包含购买选择权的租赁不属于短期租赁。

低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低（通常低于4万元）的租赁。

承租人在判断是否是低价值资产租赁时，应基于租赁资产的全新状态下的价值进行评估，不应考虑资产已被使用的年限。

（2）会计处理方法

86/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本

本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对租赁确认使用权资产和租赁负债。

本公司的使用权资产包括租入的房屋、建筑物及土地使用权等。使用权资产按照成本模式进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本公司按照《企业会计准则

第8号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。

按照《企业会计准则第17号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

（1）融资租赁

本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

（2）经营租赁

本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。

41、分部报告

本公司以内部组织结构为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部。

经营分部，是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：

1．该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

2．企业管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

3．企业能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

本公司报告分部包括：

1．房地产分部，销售及出租开发产品、为房地产项目公司提供技术支持；

2．外贸分部，进出口贸易及代理；

3．其他分部，物业服务等。

经营分部的会计政策与本公司主要会计政策相同。

42、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用

本公司据以进行估计的基础发生了变化，或者由于取得新信息、积累更多经验以及后来的发展变化，可能需要对会计估计进行修订。会计估计变更是指由于资产和负债的当前状况及预期经济利益和义务发生了变化，从而对资产或负债的账面价值或者资产的定期消耗金额进行调整。会计估计变更的依据应当真实、可靠。

（1）重要会计政策的确定依据和会计估计中所采用的关键假设和不确定因素

87/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

*本公司在运用上述所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本公司的估计存在差异。

*本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。

（2）会计估计中采用的关键假设和不确定因素

资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假设和不确定性主要有：

*固定资产预计可使用年限和预计残值固定资产预计可使用年限和残值的估计是根据对类似性质及功能的固定资产的实际可使用年

限和残值的历史经验为基础，并可能因技术革新及严峻的行业竞争而有重大改变。当固定资产预计可使用年限和残值少于先前估计，本公司将提高折旧、或冲销或冲减技术陈旧或者非战略性固定资产。

*商誉减值

在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或者资产组组合的预计未来现金流量现值，并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同时确定一个能适当地反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。当实际现金流量低于预计的现金流量时可能发生重大减值。

*递延所得税资产的确认递延所得税资产的实现主要取决于未来的实际盈利及暂时性差异在未来使用年度的实际税率。

如未来实际产生的盈利少于预期，或实际税率低于预期，确认的递延所得税资产将被转回，确认在转回发生期间的合并利润表中。如未来实际产生的盈利多于预期，或实际税率高于预期，将调整相应的递延所得税资产，确认在该情况发生期间的合并利润表中。

*预期信用损失的计量

本公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包括宏观经济指标、行业市场环境和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。

*存货的跌价准备公司的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

*房地产开发成本本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。

*税项

本公司房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税和企业所得税等税金时，本公司需要作出重大判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。

43、重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

□适用√不适用

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

88/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(3).2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

44、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

增值税应税收入3%、5%、6%、9%、13%

城市维护建设税应纳流转税额7%、5%

企业所得税应纳税所得额25%、20%

土地增值税按土地增值额或预售收入预征超率累进税率或预征率2-3%

教育费附加应纳流转税额3%

地方教育费附加应纳流转税额2%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用

2、税收优惠

√适用□不适用

本公司之子公司京投科技（北京）有限公司、北京睿德发展物业管理服务有限公司、宁波京

发物业服务有限公司及京投发展商业管理（北京）有限公司符合《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定的小型微利企业。根据《国家税务总局关于落实支持小型微利企业和个体工商户发展所得税优惠政策有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第8号）及《财政部、税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告

2023年第12号）规定：自2023年1月1日至2027年12月31日，对小型微利企业减按25%计算

应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额库存现金

银行存款2619509358.194018979815.48

其他货币资金11632460.007332420.00存放财务公司存款

合计2631141818.194026312235.48其他说明

注：存在抵押、质押、冻结等对使用有限制款项详见附注七、31所有权或使用权受到限制的资产。

89/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

2、交易性金融资产

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

90/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）18220604.8617261262.94

1年以内小计18220604.8617261262.94

1至2年122788.42178203.81

2至3年42795958.5343080268.41

3至4年

4至5年37400.9037400.90

5年以上1779347.851779347.85

合计62956100.5662336483.91

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面账面计提比例比例计提比例

金额比例(%)金额价值金额金额价值

(%)(%)(%)

按单项计提1922710.703.051922710.70100.001922710.703.081922710.70100.00坏账准备

其中：

按单项计提1922710.703.051922710.70100.001922710.703.081922710.70100.00坏账准备

按组合计提61033389.8696.955790289.529.4955243100.3460413773.2196.925857306.259.7054556466.96坏账准备

其中：

关联方组合10000000.0015.8810000.000.109990000.0010943219.6217.5610943.220.1010932276.40

按信用风险51033389.8681.065780289.5211.3345253100.3449470553.5979.365846363.0311.8243624190.56特征组合计提坏账

合计62956100.56/7713000.22/55243100.3462336483.91/7780016.95/54556466.96

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

客户 A 1739347.85 1739347.85 100.00 预计无法收回

客户 B 122439.75 122439.75 100.00 预计无法收回

客户 C 40000.00 40000.00 100.00 预计无法收回

客户 D 20923.10 20923.10 100.00 预计无法收回

合计1922710.701922710.70100.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

91/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：关联方组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

应收关联方款项10000000.0010000.000.10

合计10000000.0010000.000.10

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

应收购房款42147825.555614732.3113.32

应收租赁款3908483.03136071.743.48

应收物业费3663523.068182.890.22

应收其他款项1313558.2221302.581.62

合计51033389.865780289.52/

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或其他期末余额计提收回或转回核销变动

按单项计提坏账准备1922710.701922710.70

按组合计提坏账准备5857306.2549241.97116258.705790289.52

合计7780016.9549241.97116258.707713000.22

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

92/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款期末合同资产期末应收账款和合同合同资产期末坏账准备期末单位名称余额余额资产期末余额余额合计数的余额比例（%）

北京保障房中心77754720.2477754720.2455.2676254.72有限公司

北京政华恒信投42102623.8742102623.8729.925603337.76资有限公司

无锡望愉地铁生10000000.0010000000.007.1110000.00态置业有限公司

个人客户1739347.851739347.851.241739347.85

个人客户547431.18547431.180.399087.36

合计54389402.9077754720.24132144123.1493.927438027.69其他说明

本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款和合同资产汇总金额132144123.14元，占应收账款和合同资产期末余额合计数的比例93.92%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额

7438027.69元。

其他说明：

□适用√不适用

6、合同资产

(1).合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

应收购房款77754720.2476254.7277678465.5285830351.0684330.3685746020.70

合计77754720.2476254.7277678465.5285830351.0684330.3685746020.70

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)

93/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

按单项计提坏账准备

其中：

按组合77754720.24100.0076254.720.1077678465.5285830351.06100.0084330.360.1085746020.70计提坏账准备

其中：

按信用77754720.24100.0076254.720.1077678465.5285830351.06100.0084330.360.1085746020.70风险特征组合计提坏账准备

合计77754720.24/76254.72/77678465.5285830351.06/84330.36/85746020.70

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

应收购房款77754720.2476254.720.10

合计77754720.2476254.720.10按组合计提坏账准备的说明

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额

项目期初余额转销/期末余额原因计提收回或转回其他变动核销

应收购房款84330.368075.6476254.72

合计84330.368075.6476254.72/

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

94/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1).应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

95/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(6).本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

(7).应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8).其他说明：

□适用√不适用

8、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内45664252.1299.4060889238.0499.52

1至2年219165.880.4874156.760.12

2至3年56098.270.12220953.020.36

3年以上

合计45939516.27100.0061184347.82100.00

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合计数单位名称期末余额

的比例(%)

北京市基础设施投资有限公司34078982.6474.18

中信证券股份有限公司2452830.195.34

国网北京市电力公司2261599.344.92

北京京东世纪信息技术有限公司1741366.803.79

北京亿高索尔科技有限公司1219026.592.65

合计41753805.5690.88其他说明

□适用√不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

96/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款108374113.16119821524.70

合计108374113.16119821524.70

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

97/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）11583763.8521372859.01

1年以内小计11583763.8521372859.01

98/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

1至2年2361107.093064659.67

2至3年2976123.778272366.20

3至4年8717279.404493313.22

4至5年36774856.5638019881.82

5年以上191704166.57189112800.08

减：信用损失准备145743184.08144514355.30

合计108374113.16119821524.70

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

代垫项目开发款及代垫费用144193760.80154614631.83

资金拆借及往来款81346056.1581356016.71

土地相关及其他保证金16615038.2518564589.53

其他11962442.049800641.93

减：信用损失准备145743184.08144514355.30

合计108374113.16119821524.70

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发生期信用损失

生信用减值)信用减值)

2025年1月1日余额97628.1336479480.29107937246.88144514355.30

2025年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提2238636.752238636.75

本期转回637.371009170.601009807.97本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日余额96990.7637708946.44107937246.88145743184.08

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

□适用√不适用

99/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期末款项的性坏账准备单位名称期末余额余额合计账龄质期末余额数的比例

(%)

北京市门头沟区潭柘寺镇人民政府107937246.8842.48代垫费用3年以上107937246.88

16615521.61往来款1年以内

北京万科企业有限公司31.4880000.00

63384478.383年以上

燕郊高新技术产业开发区管理委员

12220000.004.81保证金3年以上12220.00

会

198601.201-2年

北京银泰置业有限公司1.12押金2723135.00

2651122.203年以上

946770.383年以上

209595.361年以内

中国新兴保信建设总公司1.12代垫费用1102807.24

271271.063年以上

1416865.613年以上

合计205851472.6881.01//111855409.12

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

10、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

存货跌价准备/存货跌价准备/项目账面余额合同履约成本减账面价值账面余额合同履约成本减账面价值值准备值准备原材料

100/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

在产品

库存商品10043.2410043.248007.418007.41

周转材料16250.9416250.9416250.9416250.94

消耗性生物资产580065.33580065.33580065.33580065.33合同履约成本

开发产品7199479028.00264943136.006934535892.008680521714.19440280190.128240241524.07

开发成本36746298495.58190667375.2936555631120.2936690618365.66190667375.2936499950990.37

合计43946383883.09455610511.2943490773371.8045371744403.53630947565.4144740796838.12

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他原材料在产品库存商品周转材料消耗性生物资产合同履约成本

开发产品440280190.126905814.27168431239.85264943136.00

开发成本190667375.29190667375.29

合计630947565.416905814.27168431239.85455610511.29本期转回或转销存货跌价准备的原因

√适用□不适用

本期檀谷项目部分商业产品按账面价值转入投资性房地产，存货跌价准备减少。

按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用

本报告期，存货新增借款费用资本化的金额为450689186.13元，资本化率4.10%。存货期末余额含有借款费用资本化金额为8294264000.92元。

存货期末余额含有的借款费用资本化计算标准和依据详见附注五、24借款费用。

(5).开发产品

单位：元币种：人民币项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额期末跌价准备

北京·阳光花园项目2010年3340947.213340947.21

北京·公园悦府项目2020年126044925.51126044925.51

北京·西华府项目2019年27494232.2827494232.28

101/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

北京·琨御府项目2018年276589303.65276589303.65

北京·檀谷项目2022年4289502008.592243873170.442045628838.15

北京·锦悦府项目2021年1576779844.9355487030.671521292814.26186845017.68

无锡·公园悦府项目2022年8993940.088993940.08

北京·璟悦府项目2020年833533655.241014218.04834547873.28

北京·臻御府项目2022年497016774.2661436020.88435580753.38

燕郊·倬郡项目2022年671508011.311990546.06669517465.2578098118.32

北京*岚山项目2024年369718071.131049739731.58169009867.761250447934.95

合计-8680521714.191050753949.622531796635.817199479028.00264943136.00

注：上述竣工时间为项目最近一期的竣工时间。

(6).开发成本

单位：元币种：人民币开工时预计竣预计总投资项目名称期末余额期初余额期末跌价准备

间工时间（万元）

已开发项目：

北京·公园悦府项目2013.122025.121196695.001853099368.801783755898.56

北京·岚山项目2020.012028.121057711.002094203902.503063046061.19

北京·檀谷项目2015.092028.12937309.004497512348.924446120819.70190667375.29

燕郊·倬郡项目2020.012028.12206031.00314017514.33314017514.33

北京·璟悦府项目2016.122028.12370404.00150913847.60150913847.60

北京·北熙区项目2022.032025.122562000.0021611256004.2021047145143.75

北京·森与天成项目2023.102026.06798795.006223859249.735884182821.03

拟开发项目：

慈溪新铺半掘浦海涂垦

待定1436259.501436259.50地

合计--7128945.0036746298495.5836690618365.66190667375.29

(7).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

存货抵押情况详见附注七、31所有权或使用权受限资产。

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一年内到期的债权投资732112318.13一年内到期的其他债权投资

一年内到期的其他非流动资产52578801.904444606470.85

合计784691120.034444606470.85

102/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

一年内到期的债权投资

√适用□不适用

(1).一年内到期的债权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

上海礼仕酒732845163.29732845.16732112318.13店有限公司

合计732845163.29732845.16732112318.13一年内到期的债权投资减值准备本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

上海礼仕酒店有732845.16732845.16限公司

合计732845.16732845.16

(2).期末重要的一年内到期的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期整个存续期预期坏账准备未来12个月预预期信用损合计

信用损失(未发

期信用损失失(已发生信

生信用减值)

用减值)

2025年1月1日余额

2025年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提732845.16732845.16本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日余额732845.16732845.16

对本期发生损失准备变动的账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

103/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).本期实际核销的一年内到期的债权投资情况

□适用√不适用其中重要的一年内到期的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

一年内到期的债权投资的核销说明：

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

借款单位委托贷款本金应计利息小计减值准备年利率（%）

上海礼仕酒店有限公司600000000.00132845163.29732845163.29732845.163.1-3.6

合计600000000.00132845163.29732845163.29732845.16--一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用一年内到期的非流动资产的其他说明

一年内到期的其他非流动资产明细：

单位：元币种：人民币年利率借款单位协议借款本金应计利息小计减值准备

（%）上海礼仕酒店有限

50000000.002631433.3352631433.3352631.433.60

公司

合计50000000.002631433.3352631433.3352631.43--

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

合同取得成本261338156.97224658941.64应收退货成本

预缴税款851077004.96653395696.73

未抵扣进项税70867068.76124855901.87

合计1183282230.691002910540.24

14、债权投资

(1).债权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余减值准账面价账面余额减值准备账面价值额备值

104/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

委托贷款723216997.23723217.00722493780.23

合计723216997.23723217.00722493780.23债权投资减值准备本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

委托贷款723217.00723217.00

合计723217.00723217.00

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期减值准备未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发生期信用损失

生信用减值)信用减值)

2025年1月1日余额723217.00723217.00

2025年1月1日余额

在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段本期计提

本期转回723217.00723217.00本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日余额

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

105/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

(4).本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1).长期应收款情况

□适用√不适用

(2).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

□适用√不适用

106/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

107/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

17、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减值宣告发减值准期初准备其他综期末被投资单位追加投减少权益法下确认的其他权放现金计提减备期末余额（账面价值）期初合收益其他余额（账面价值）资投资投资损益益变动股利或值准备余额余额调整利润

一、合营企业鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司（注1）上海礼仕酒店有

限公司（注2）

北京京投颐信健1003287.80-56.431003231.37康管理服务有限公司北京潭柘兴业房地产开发有限公司（注3）

无锡望愉地铁生94504073.69-67291878.5327212195.16态置业有限公司（注4）

无锡市汇愉商业1502003.902643.601504647.50管理有限公司

小计97009365.39-67289291.3629720074.03

二、联营企业

北京京投阳光房123709330.2523435.45123732765.70

108/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

地产开发有限公司

北京基石信安创30671680.47-827.6930670852.78业投资有限公司

北京必革家科技4096891.52-17644.714079246.81有限公司

小计158477902.244963.05158482865.29

合计255487267.63-67284328.31188202939.32

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

注1:鄂尔多斯项目公司为本公司的合营企业，本公司按权益法核算后长期股权投资2013年12月31日余额已为零，具体情况详见附注十、3在合营企业或联营企业中的权益。

注2:2018年3月公司完成上海礼仕股权变更，公司与其他股东对上海礼仕形成共同控制，公司对上海礼仕的股权投资按权益法核算，具体情况详见附注十、3在合营企业或联营企业中的权益。

注3：2017年1月19日，公司全资子公司京投置地联合北京首都开发股份有限公司、保利（北京）房地产开发有限公司、北京龙湖天行置业有限公司、北京骏德置业有限公司，以 63.30 亿元竞得了北京市门头沟区潭柘寺镇 MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015 地块社会停车场用地、综合性商业金融服务用地、二类居住用地、商业用地、住宅混合公建用地国有建设用地使用权。各方共同设立项目公司，负责上述地块的开发建设。

2017年7月12日，潭柘兴业成立，注册资本3亿元。2024年2月19日，潭柘兴业股东之一北京骏德置业有限公司将其持有的10%股权转让首金祺志（天津）投资管理有限公司。京投置地已于2017年8月28日支付首笔入资款2000.00万元，持股比例40%。公司按权益法核算长期股权投资余额已为零，具体情况详见附注十、3在合营企业或联营企业中的权益。

注4：公司与无锡地铁集团有限公司、中铁四局集团有限公司合作成立项目公司。2019年3月27日，无锡望愉成立，注册资本50000.00万元，本公司持股比例50%，累计出资25000.00万元，具体情况详见附注十、3在合营企业或联营企业中的权益。

注5：长期股权投资质押情况详见附注七、31所有权或使用权受限资产。

109/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动本期累计计指定为以公计入追减入其他允价值计量期初其他期末本期确认的股累计计入其他综项目加少本期计入其他综综合收且其变动计余额综合其他余额利收入合收益的利得投投合收益的利得益的损入其他综合收益资资失收益的原因的损失

北京基石创业38557609.99-3620525.8034937084.199657973.2234937084.19详见其他说投资基金（有限明

合伙）

北京基石慧盈150122787.25121368.75150244156.002247705.4040769672.62详见其他说创业投资中心明（有限合伙）

保定基石连盈78821930.65625807.6079447738.2542851901.20创业投资基金详见其他说

中心（有限合明伙）

北京基石仲盈60406733.80-458153.7059948580.1059948580.10详见其他说创业投资中心明（有限合伙）

北京基石信创111449698.85-360353.81111089345.0416803630.75详见其他说创业投资中心明（有限合伙）

北京中轨交通250000.00250000.00详见其他说研究院有限公明司

110/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

合计439608760.54-3691856.96435916903.5811905678.62195310868.86/

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

注1：公司的权益工具投资是公司出于战略目的而计划长期持有的投资，因此本公司将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

注2：其他权益工具投资质押情况详见附注七、31所有权或使用权受限资产。

111/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

19、其他非流动金融资产

□适用√不适用

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额382898081.77911291.47383809373.24

2.本期增加金额1944662283.761944662283.76

（1）外购

（2）存货\固定资产\1944662283.761944662283.76在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额2327560365.53911291.472328471657.00

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额176713111.12486282.13177199393.25

2.本期增加金额16932609.4213010.4916945619.91

（1）计提或摊销16932609.4213010.4916945619.91

（2）存货、固定资产、在建工程转入

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额193645720.54499292.62194145013.16

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3、本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值2133914644.99411998.852134326643.84

2.期初账面价值206184970.65425009.34206609979.99

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况：

□适用√不适用

(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用

112/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

其他说明

□适用√不适用

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产66993130.8268862172.78

固定资产清理40883.55

合计66993130.8268903056.33固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物运输工具电子设备及其他合计

一、账面原值：

1.期初余额106618277.9716845742.3119906959.32143370979.60

2.本期增加金额51327.43426254.90477582.33

（1）购置51327.43426254.90477582.33

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额5411238.67178576.855589815.52

（1）处置或报废5411238.67178576.855589815.52

4.期末余额106618277.9711485831.0720154637.37138258746.41

二、累计折旧

1.期初余额40685922.8015520015.3316938361.8773144300.00

2.本期增加金额1120241.4396315.77743855.671960412.87

（1）计提1120241.4396315.77743855.671960412.87

3.本期减少金额5080622.46122981.645203604.10

（1）处置或报废5080622.46122981.645203604.10

4.期末余额41806164.2310535708.6417559235.9069901108.77

三、减值准备

1.期初余额1364506.821364506.82

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额1364506.821364506.82

四、账面价值

1.期末账面价值63447606.92950122.432595401.4766993130.82

2.期初账面价值64567848.351325726.982968597.4568862172.78

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

113/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(3).通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书的原因

定都峰茶室2323946.70报批报建手续未完成

(5).固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

运输工具40883.55

合计40883.55

22、在建工程

项目列示

□适用√不适用在建工程

(1).在建工程情况

□适用√不适用

(2).重要在建工程项目本期变动情况

□适用√不适用

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用工程物资

□适用√不适用

114/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

23、生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

24、油气资产

(1).油气资产情况

□适用√不适用

(2).油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

25、使用权资产

(1).使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目土地使用权房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额6461515.1494876842.19101338357.33

2.本期增加金额8413104.138413104.13

（1）第三方租入8413104.138413104.13

3.本期减少金额3518900.133518900.13

（1）租赁到期减少3518900.133518900.13

4.期末余额6461515.1499771046.19106232561.33

二、累计折旧

1.期初余额2740551.4167529990.9770270542.38

2.本期增加金额337730.2210954932.2711292662.49

(1)计提337730.2210954932.2711292662.49

3.本期减少金额3518900.133518900.13

(1)处置

（2）租赁到期减少3518900.133518900.13

4.期末余额3078281.6374966023.1178044304.74

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

115/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值3383233.5124805023.0828188256.59

2.期初账面价值3720963.7327346851.2231067814.95

(2).使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

26、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目电脑软件专利权特许经营使用权合计

一、账面原值

1.期初余额26064364.928677813.8425000000.0059742178.76

2.本期增加金额283697.03283697.03

(1)购置283697.03283697.03

(2)内部研发

(3)企业合并增加

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额26348061.958677813.8425000000.0060025875.79

二、累计摊销

1.期初余额22629037.495763338.771814516.1030206892.36

2.本期增加金额1039533.45440538.07201612.901681684.42

（1）计提1039533.45440538.07201612.901681684.42

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额23668570.946203876.842016129.0031888576.78

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值2679491.012473937.0022983871.0028137299.01

2.期初账面价值3435327.432914475.0723185483.9029535286.40

(2).确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

116/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(3).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4).无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用本期公司无通过内部研发形成的无形资产。

27、商誉

(1).商誉账面原值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名称或期初余额企业合并期末余额形成商誉的事项处置形成的

宁波华联房地产开32992718.5132992718.51发有限公司

合计32992718.5132992718.51

(2).商誉减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币被投资单位名称本期增加本期减少或形成商誉的事期初余额期末余额计提处置项

宁波华联房地产21388978.0121388978.01开发有限公司

合计21388978.0121388978.01

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

√适用□不适用所属资产组或组合所属经营分部及依名称是否与以前年度保持一致的构成及依据据商誉所在的资产组宁波华联房地产开发涉及的资产（存货、房地产分部是有限公司投资性房地产）资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用公司原通过非同一控制下企业合并取得子公司慈溪市住宅经营有限责任公司（以下简称“慈溪住宅”）控制权时，于合并报表层面确认商誉32992718.51元，后经减值测试确认商誉减值准备21388978.01元。2018年度公司全资子公司宁波华联吸收合并慈溪住宅，原合并报表层面

117/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

确认的商誉及商誉减值准备“下推”至宁波华联个别报表层面，与商誉相关的资产组或资产组组合与购买日、以前年度商誉减值测试时所确定的资产组或资产组合一致。

(4).可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公允价值关键参数和处置费项目账面价值可收回金额减值金额关键参数的确定依用的确定据方式

宁波华联房地3960921.7851025248.23详见其他产开发有限公说明司相关资产组

合计3960921.7851025248.23///可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

商誉的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、29商誉。

注：包含商誉的资产组的可收回金额采用商誉所在资产组的公允价值减去处置费用后的净额进行估计。公允价值的确定方式为将待估存货（土地使用权）及投资性房地产（办公楼）与在较近时期内已发生交易的类似交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照时间因素、交易因素、区域因素以及个别因素等差别，修正得出待估资产减值测试基准日市场价格。由于处置费用标准难以确定且占待估资产价值的比例较低，故此次减值测试未对处置费用进行预测估值。

经测试，本期未发现包含商誉的资产组的可收回金额低于其账面价值，故无需计提商誉减值准备。

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金本期摊销金其他减少项目期初余额期末余额额额金额

装修费摊销18315.4618315.46

绿化工程支出摊销14867.2114867.21

合计33182.6733182.67

118/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税递延所得税可抵扣暂时性差异可抵扣暂时性差异资产资产

资产减值准备112265534.4228028802.02108040491.3126959287.22

内部交易未实现451610139.44112902534.86454378436.68113594609.17利润

可抵扣亏损2063205421.76515801355.441658185210.48414546302.62

应付及预收款项62990102.5415747525.6463008011.6715752002.92

存货计税差异484142078.74121035519.68484142078.74121035519.68

租赁负债19534921.084883730.2725505537.876109201.25

合计3193748197.98798399467.912793259766.75697996922.86

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税递延所得税应纳税暂时性差异应纳税暂时性差异负债负债非同一控制企业合并资产评估增值其他债权投资公允价值变动

其他权益工具投195310868.8448827717.21199090228.8949750681.44资公允价值变动

内部交易未实现180781515.6445195378.91175738489.2843934622.32损益

资产计税基础不1370889725.32342722431.331319211900.28329802975.07同产生的应纳税暂时性差异

使用权资产22344432.065586108.0127854673.546799185.36

合计1769326541.86442331635.461721895291.99430287464.19

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额递延所得税资抵销后递延所得递延所得税资抵销后递延所得项目产和负债互抵税资产或负债余产和负债互抵税资产或负债余金额额金额额

递延所得税资产4870167.92793529299.996083651.21691913271.65

递延所得税负债4870167.92437461467.546083651.21424203812.98

119/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异962675997.59953592583.89

可抵扣亏损2443620835.392194254611.80

合计3406296832.983147847195.69

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2025154774483.65154774483.65

2026201786972.15201786972.15

2027880098653.75880103978.15

2028469083220.47469099684.47

2029526905418.06488489493.38

2030210972087.31

合计2443620835.392194254611.80/

其他说明：

□适用√不适用

30、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值合同取得成本合同履约成本应收退货成本合同资产

往来资8298425615.08558373542.407740052072.683251572549.513251572.553248320976.96金拆借（注1）

信托保30000000.0030000.0029970000.0030000000.0030000.0029970000.00障基金（注2）

合计8328425615.08558403542.407770022072.683281572549.513281572.553278290976.96

其他说明：

注1：期末往来资金拆借明细

单位：元币种：人民币

借款单位本金应计利息小计减值准备年利率（%）

无锡望愉地铁生态置业有限公司2927500000.00359738275.883287238275.883287238.285.50

120/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

北京潭柘兴业房地产开发有限公司2716302488.891101361389.203817663878.0989676243.41-鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限

1139178721.951139178721.95465355715.97-

责任公司

上海礼仕酒店有限公司50000000.004344739.1654344739.1654344.743.60

合计6832981210.841465444404.248298425615.08558373542.40--

注2：信托保障基金系本公司根据中国银监会和财政部制定的《信托业保障基金管理办法》的规定，委托昆仑信托有限责任公司（以下简称“昆仑信托”）及中原信托有限公司（以下简称“中原信托”）根据发行信托本金金额的1%代为向中国信托业保障基金有限责任公司认购的信托保障基金。

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初账面余额账面价值受受账面余额账面价值受受限项目限限限情况类情类型况型

货币资金7129409.277129409.27冻注7129409.277129409.27冻注6结1结

存货12384607248.8012384607248.80抵注15744436942.3915515730708.93抵注7押2押

长期股权1922016791.851922016791.85质注1933209498.071933209498.07质注8投资押3押

其他权益229691894.25229691894.25质注228944717.90228944717.90质注9工具投资押4押

投资性房1374583499.501366839367.11抵注地产押5

合计15918028843.6715910284711.28//17913720567.6317685014334.17//

其他说明：

期末所有权或使用权受限资产情况具体如下：

注1：货币资金期末受限余额为712.94万元本公司之子公司京投兴檀与北京欣风景生态园林工程有限公司因园林景观绿化工程款结算纠纷，双方诉讼至北京市密云区人民法院，京投兴檀银行存款人民币712.94万元被冻结。

注2：存货期末受限账面价值为1238460.72万元

（1）本公司之子公司灜德置业以坐落于门头沟区潭柘寺 MC01-0003-6004/6007/0058 地块的

住宅现房（账面价值170908.07万元）以及注5、投资性房地产作为抵押物的长期借款本金余额

为76618.61万元。

（2）本公司之子公司京投兴海以坐落在北京市海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项

目 HD00-0700-0002 地块 F3 其他类多功能用地国有出让建设用地使用权及 HD00-0700-0003 地块

F3 其他类多功能用地在建工程未售部分房地产（账面价值 252277.49 万元）作为抵押物的长期

借款本金余额为73522.86万元。

（3）本公司之子公司润德置业以坐落在朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A003-2 地块

R2 二类居住用地的国有土地使用权及朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A002-1 地块 R2 二

类居住用地的国有土地使用权（账面价值357509.91万元）作为抵押物的长期借款本金余额为

169950.00万元。

（4）本公司之子公司隆德置业以坐落在北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目

FXG-1401-0601-03 等地块 R2 二类居住用地的国有建设用地使用权（账面价值 386213.11 万元）

作为抵押物的长期借款本金余额为105000.00万元。

121/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

（5）京投公司为公司2023公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司之子公司尚德置业以坐落在北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）项目（国有土地使用权及在建工程）BS-2 商业及 BS-3 公交综合楼（账面价值71552.14万元）作为抵押物，为京投公司上述担保提供反担保，截至期末上述公司债本金余额为20亿元。

注3：长期股权投资期末受限余额为192201.68万元

（1）本公司之子公司京投置地以持有的灜德置业51%股权(账面价值2550.00万元)及京投

丰德70%股权(账面价值1400.00万元)作为质押的长期借款本金余额为198413.25万元。

（2）本公司之子公司京投置地以持有的潭柘兴业40%股权(账面价值0.00万元)作为质押的

长期借款本金余额为340000.00万元。

（3）本公司之子公司京投置地以持有的京投兴海51%股权(账面价值5100.00万元)作为质

押的长期借款本金余额为81600.00万元。

（4）本公司以持有的无锡嘉仁100%股权(账面价值62123.37万元)及无锡望愉50%股权（账面价值2721.22万元）作为质押的长期借款本金余额为490000.00万元。

（5）京投公司为公司2022年公开发行的“22京发01”8.84亿元、“22京发02”4.41亿元

公司债券及公开发行的“22 京投发展 MTN001”4.46 亿元中期票据提供无条件不可撤销连带责任

保证担保，为公司2021年度发行的30亿元（含30亿元）永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业50%股权(账面价值5000.00万元)、兴业置业51%股权（账面价值1020.00万元）

及尚德置业51%股权（账面价值1020.00万元）作为质押，为京投公司上述担保提供反担保，截至期末，上述2022年公开发行的“22京发01”公司债券已到期全部清偿，“22京发02”4.41亿元公司债券及公开发行的“22 京投发展 MTN001”4.46 亿元中期票据尚未到期，永续债本金余额为30亿元。

（6）本公司之子公司京投置地以持有的润德置业60%股权(账面价值1200.00万元)作为质

押的长期借款本金余额为881340.00万元。

（7）京投公司为公司2023公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石信安创业投资有限公司19.3548%股权为质押物（账面价值3067.09万元），为京投公司上述担保提供反担保，截至期末上述公司债本金余额为20亿元。

（8）本公司之子公司京投置地以持有的隆德置业60%股权(账面价值1200.00万元)作为质

押的长期借款本金余额为251400.00万元。

（9）京投公司为公司公开发行的“24 京投发展 MTN001”7.00 亿元中期票据及 2025 年非公

开发行的“25京发01”8.84亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保，为公司2025年度当期已发行的8.1亿元永续信托融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺

在特定情况下代为支付相关款项。为拟发行的13亿元中期票据、拟非公开发行4.41亿元公司债、拟开展不超过21.9亿元的永续债融资提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的兴平置业51%股权（账面价值2550.00万元）、京投兴檀100%股权（账面价值99000.00万元）

及三河市京投发展致远房地产开发有限公司85%股权（账面价值4250.00万元）为质押物，为京投公司上述担保提供反担保。截至期末上述“24 京投发展 MTN001”中期票据本金余额为 7 亿元、“25京发01”公司债券余额8.84亿元、2025年度当期已发行的永续信托余额8.1亿元。

注4：其他权益工具投资期末受限余额为22969.19万元

京投公司为公司2023公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）23%财产份额及保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）16.7785%财产份额作为质押物（账面价值22969.19万元），为京投公司上述担保提供反担保，截至期末上述公司债本金余额为20亿元。

注5：投资性房地产期末受限账面价值为136683.94万元

本公司之子公司灜德置业以坐落于门头沟区潭柘寺 MC01-0003-0078/6007 地块的投资性房地产（账面价值136683.94万元）以及注2、（1）存货作为抵押物的长期借款本金余额为76618.61万元。

122/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

期初所有权或使用权受限资产情况具体如下：

注6：货币资金期初受限余额为712.94万元本公司之子公司京投兴檀与北京欣风景生态园林工程有限公司因园林景观绿化工程款结算纠纷，双方诉讼至北京市密云区人民法院，京投兴檀银行存款人民币712.94万元被冻结。

注7：存货期初受限账面价值为1551573.07万元

（1）本公司之子公司灜德置业以坐落于门头沟区潭柘寺MC01-0003-6004/0078/6007/6002/0055/0058 地块的土地使用权及地上建筑物（账面价值

311865.56万元）作为抵押物的长期借款本金期初余额为79118.61万元。

（2）本公司之子公司京投兴海以坐落在北京市海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项

目 HD00-0700-0002 地块 F3 其他类多功能用地国有出让建设用地使用权及 HD00-0700-0003 地块

F3 其他类多功能用地在建工程未售部分房地产（账面价值 295905.89 万元）作为抵押物的长期

借款本金期初余额为74572.60万元。

（3）本公司之子公司润德置业以坐落在朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A003-2 地块

R2 二类居住用地的国有土地使用权及朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A002-1 地块 R2 二

类居住用地的国有土地使用权（账面价值349931.69万元）作为抵押物的长期借款本金期初余额

为200000.00万元。

（4）本公司之子公司隆德置业以坐落在北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目

FXG-1401-0601-03 等地块 R2 二类居住用地的国有建设用地使用权（账面价值 524188.98 万元）

作为抵押物的长期借款本金期初余额为105000.00万元。

（5）京投公司为本公司2023公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司之子公司尚德置业以坐落在北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）项目（国有土地使用权及在建工程）BS-2 商业及 BS-3 公交综合楼（账面价值69680.95万元）作为抵押物，为京投公司上述担保提供反担保，上述公司债本金期初余额为20.00亿元。

注8：长期股权投资期初受限余额为193320.95万元

（1）本公司之子公司京投置地以持有的灜德置业51%股权（账面价值2550.00万元）及京

投丰德70%股权（账面价值1400.00万元）作为质押的长期借款本金期初余额为198413.25万元。

（2）本公司之子公司京投置地以持有的潭柘兴业40%股权（账面价值0.00万元）作为质押

的长期借款本金期初余额为340000.00万元。

（3）本公司之子公司京投置地以持有的京投兴海51%股权（账面价值1020.00万元）作为

质押的长期借款本金期初余额为81600.00万元。

（4）本公司以持有的无锡嘉仁100%股权（账面价值62123.37万元）及无锡望愉50%股权（账面价值9450.41万元）作为质押的长期借款本金期初余额为412000.00万元。

（5）京投公司为公司2022公开发行的“22京发01”8.84亿元、“22京发02”4.41亿元公

司债券及公开发行的“22 京投发展 MTN001”4.46 亿元中期票据提供无条件不可撤销连带责任保证担保，为公司2021年度发行的30亿元（含30亿元）永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业50%股权（账面价值5000.00万元）、兴业置业51%股权（账面价值1020.00万元）

及尚德置业51%股权（账面价值1020.00万元）作为质押，为京投公司上述担保提供反担保，上述永续债本金期初余额为30亿元。

（6）本公司之子公司京投置地以持有的润德置业60%股权（账面价值1200.00万元）作为

质押的长期借款本金期初余额为641340.00万元，一年内到期的长期借款本金期初余额为

240000.00万元。

（7）京投公司为公司2023公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石信安创业投资有限公司19.3548%股权为质押物（账面价值3067.17万元），为京投公司上述担保提供反担保，上述公司债本金期初余额为20亿元。

（8）本公司之子公司京投置地以持有的隆德置业60%股权（账面价值1200.00万元）作为

质押的长期借款本金期初余额为257400.00万元。

123/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

（9）京投公司为公司 2024 年公开发行的“24 京投发展 MTN001”7.00 亿元中期票据提供无

条件不可撤销连带责任保证担保，为拟发行的13亿元中期票据、拟非公开发行13.25亿元公司债、拟开展不超过30亿元（含30亿元）的永续债融资提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

本公司之子公司京投置地以持有的兴平置业51%股权（账面价值1020.00万元）、京投兴檀100%股权（账面价值99000.00万元）及三河市京投发展致远房地产开发有限公司85%股权（账面价值 4250.00 万元）为质押物，为京投公司上述担保提供反担保。上述“24 京投发展 MTN001”中期票据本金期初余额为7亿元。

注9：其他权益工具投资期初受限余额为22894.47万元

京投公司为公司2023公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）23%财产份额及保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）16.7785%财产份额作为质押物（账面价值22894.47万元），为京投公司上述担保提供反担保，上述公司债本金期初余额为20亿元。

32、短期借款

(1).短期借款分类

□适用√不适用

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

□适用√不适用

36、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

工程款2325421769.302417275251.88

销售佣金28130317.7129529042.45

保修款1585350.585511051.65

其他3268515.157000067.82

合计2358405952.742459315413.80

124/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

37、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收租金18381740.2517429412.15

合计18381740.2517429412.15

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

38、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收购房款7941805919.206936063607.79

其他5319813.7632118232.36

合计7947125732.966968181840.15

(2).账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因

1005742311.41主要系新增合同负债净额137701.96万元，销售

预收购房款

结转37127.73万元

合计1005742311.41/

其他说明：

√适用□不适用

125/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(4).合同负债中主要项目预售房产收款情况列示如下：

单位：元币种：人民币预计可售面累计已预预售比例项目期末余额期初余额竣工时间积（万平方售面积（万（%）米）平方米）

无锡·公园悦府项目971019.97971019.972022.0734.8734.7599.66

北京·西华府项目5220008.015220008.012019.1050.9950.9599.92

北京·公园悦府项目166973621.11166973621.112025.0641.8839.5494.41

北京·琨御府项目2001908.592001908.592018.0928.5628.5599.96

北京·檀谷项目29837176.2024121096.082023.0614.3710.1270.42

北京·锦悦府项目15884516.3321647077.792021.0815.959.5459.81

燕郊·倬郡项目6288150.226053202.722022.104.160.9021.63

北京·臻御府项目20402789.9441353520.232022.1214.8914.6798.52

北京·岚山项目16428034.1299248924.602024.1123.5317.1172.72

北京·北熙区项目5609557357.115315997377.322025.1216.968.8952.42

北京·森与天成项目2067941337.601252475851.372026.0611.624.3637.52

注：上述竣工时间为项目最近一期的竣工时间；预计可售面积为已取得预售证或现房证的面积；

预计可售面积及期末已预售面积含公租房、商业，不含车位及地下建筑面积。

39、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬18916287.2076875836.9976952316.1718839808.02

二、离职后福利-设定提存计划1312596.058857732.408974261.221196067.23

三、辞退福利542257.8052805.50595063.30

四、一年内到期的其他福利

合计20771141.0585786374.8986521640.6920035875.25

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和补贴17512633.1961922538.8661932877.4917502294.56

二、职工福利费2770675.982770675.98

三、社会保险费817988.475435780.415504200.06749568.82

其中：医疗保险费773965.235223774.475289443.58708296.12

工伤保险费42840.73206229.44208979.9840090.19

生育保险费1182.515776.505776.501182.51

四、住房公积金25810.004734364.844709769.8450405.00

五、工会经费和职工教育经费559855.54744521.49766837.39537539.64

六、短期带薪缺勤1267955.411267955.41

七、短期利润分享计划

八、其他短期薪酬

合计18916287.2076875836.9976952316.1718839808.02

126/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险1272737.728588935.928701883.331159790.31

2、失业保险费39858.33268796.48272377.8936276.92

3、企业年金缴费

合计1312596.058857732.408974261.221196067.23

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税1493052.494311493.15

企业所得税17959686.2018532983.02

个人所得税645789.802332179.69

城市维护建设税568664.86624198.81

土地增值税502257955.17579617162.68

房产税1102070.892222570.26

教育费附加381797.07421104.27

地方教育费附加165170.23176240.97

土地使用税18895.4236989.84

其他3994.405320.49

合计524597076.53608280243.18

41、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息

应付股利8756429.4512429762.78

其他应付款382199424.72379577442.45

合计390955854.17392007205.23

(2).应付利息

□适用√不适用

(3).应付股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

127/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

普通股股利2639762.782639762.78

划分为权益工具的优先股\永续债股利

划分为权益工具的永续债股利6116666.679790000.00

合计8756429.4512429762.78

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

注：法人股东因更名、注销且因证件不齐等原因未领取以前年度发放的现金股利2639762.78元。

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

非关联方往来款及其他216272424.24212666874.53

关联方拆借款100450000.00100450000.00

保证金押金21906548.0526966143.17

代收代扣款项14192592.4222348498.44

意向金及诚意金29377860.0117145926.31

合计382199424.72379577442.45账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

北京实创科技园开发建设股份有限公司162499348.56尚未结算完毕

北京京投阳光房地产开发有限公司100450000.00未到偿还条件

合计262949348.56/

其他说明：

□适用√不适用

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款4000000000.00

其中：信用借款1600000000.00

质押借款2400000000.00

1年内到期的应付债券886891418.851769893560.64

1年内到期的长期应付款

1年内到期的租赁负债14276606.3117405437.52

1年内到期的应付利息124783720.50104692339.52

合计1025951745.665891991337.68

128/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

44、其他流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

未到纳税义务时点的增值税726705988.22631155804.78销项税额

合计726705988.22631155804.78

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

45、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质押借款22427532500.0019307532500.00

抵押借款4250914711.684586912027.94保证借款

信用借款10241923382.358681923382.35

合计36920370594.0332576367910.29

长期借款分类的说明：

注1：期末长期借款中信用借款及质押借款均来源于京投公司委托贷款。

注2：长期借款年利率从0.00%至4.40%。

注3：用于质押、抵押的资产详见附注七、31所有权或使用权受限资产。

注4：期末不存在已到期未偿还的长期借款。

其他说明

□适用√不适用

46、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

公司债券2878379081.811995386367.87

中期票据698095097.68697912130.43

合计3576474179.492693298498.30

129/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币票面

债券面值(发行债券发行期初期初本期按面值计提利本期期末期末是否

名称元)利率溢折价摊销%日期期限金额余额重分类发行息偿还重分类余额违约（）京投发展股份有限公司2022年公开

1003.272022-3-93年884000000.00883654678.155306179.74345321.85884000000.00否发行公司债券（第一期）京投发展股份有限公司2022年公开

1003.102022-7-123年441000000.00440676431.126779317.81308272.83440984703.95否发行公司债券（第二期）京投发展股份有限

公司2022年度第1002.862022-8-193年446000000.00445562451.376325379.73344263.53445906714.90否一期中期票据京投发展股份有限公司2023年面向

专业投资者公开发1003.072023-8-153年2000000000.001995386367.8730447671.241425055.991996811423.86否行公司债券（第一期）京投发展股份有限

公司2024年度第1002.072024-12-203年700000000.00697912130.437185452.05182967.25698095097.68否一期中期票据京投发展股份有限公司2025年面向

专业投资者非公开1002.432025-3-43年884000000.00884000000.007003459.73-2432342.05881567657.95否发行公司债券（第一期）

合计////5355000000.002693298498.301769893560.64884000000.0063047460.30173539.40884000000.00886891418.853576474179.49/

(3).可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

130/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用应付债券利息的增减变动

单位：元币种：人民币债券名称期初余额本期应计利息本期已付利息期末余额京投发展股份有限公司2022年公开发行公司债券（第一23600620.265306179.7428906800.00期）（简称“22京发01”）京投发展股份有限公司2022年公开发行公司债券（第二6479679.466779317.8113258997.27期）（简称“22京发02”）京投发展股份有限公司2022年度第一期中期票据（简称4717824.666325379.7311043204.39“22 京投发展 MTN001”）京投发展股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行

23382465.7530447671.2453830136.99

公司债券（第一期）（简称“23京发01”）京投发展股份有限公司2024年度第一期中期票据（简称476383.567185452.057661835.61“24 京投发展 MTN001”）京投发展股份有限公司2025年面向专业投资者非公开发

7003459.737003459.73

行公司债券（第一期）（简称“25京发01”）

合计58656973.6963047460.3028906800.0092797633.99

47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额21446260.2429023128.03

减：未确认融资费用金额695368.921128100.46

减：重分类至一年内到期的非流动负14276606.3117405437.52债

合计6474285.0110489590.05

131/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

48、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

长期应付款11680409.6016904369.10专项应付款

合计11680409.6016904369.10长期应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

人民防空工程使用费11680409.6016904369.10

合计11680409.6016904369.10专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

□适用√不适用

51、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助220000.0030000.00190000.00

未实现利息收入127671906.05127671906.05详见其他说明

（注）

合计127891906.0530000.00127861906.05/

其他说明：

√适用□不适用

注：未实现利息收入系公司对合营企业潭柘兴业借款利息收入中未实现利润应予以抵销的相应份额超过长期股权投资账面价值的部分确认的递延收益。

52、其他非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

未到纳税义务时点的增值税销项税额83249773.5777677000.45

合计83249773.5777677000.45

132/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额发行新公积金期末余额送股其他小计股转股

股份总数740777597.00740777597.00

54、其他权益工具

(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币股息率或到期日或转股转换金融工具名称发行时间会计分类金额利息率续期情况条件情况

永续信托贷款-

2020 年 11 月 权益工具 5.89% 900000000.00 5+N

昆仑信托

生命资产-债权

2021 年 9 月 权益工具 4.79% 1300000000.00 5+N

投资计划

生命资产-债权

2021 年 9 月 权益工具 4.79% 600000000.00 5+N

投资计划

生命资产-债权

2021 年 12 月 权益工具 4.79% 1100000000.00 5+N

投资计划

永续信托计划-

2025 年 6 月 权益工具 2.90% 810000000.00 5+N

中原信托

合计4710000000.00

(2).期末发行在外的被划分为权益工具的优先股、永续债等金融工具主要条款说明

2020年6月，公司与昆仑信托签署《永续信托贷款合同》，本次交易涉及昆仑信托设立信托计划，并通过信托计划项下的信托资金向公司发放永续信托贷款，金额为不超过18亿元人民币，贷款期限为无固定期限。初始贷款期限为5年，初始贷款期限届满后的每1年为一个延续贷款期限；本合同每笔贷款初始贷款期限内的利率为5.89%/年；自每笔贷款放款日起满5年之日开始调整利率，其后每2年调整一次，每次重置后的利率应在各笔永续债权前一个贷款期限内最后一个核算期所适用的年利率的基础上增加200个基点（即2%），以此类推，但调整后的贷款年利率最高不超过12%。对本合同项下的昆仑信托所享有的全部永续债权，由京投公司提供无条件不可撤销连带责任保证担保。截至本报告期末，本合同项下永续信托贷款余额为9亿元人民币。

2021年9月，公司与生命保险资产管理有限公司（以下简称“生命资产”）签署《生命资产-京投不动产债权投资计划投资合同》，本次交易涉及生命资产作为受托人发起设立债权投资计划，将募集的投资资金向公司提供融资，投资资金金额为不超过19亿元人民币，投资期限为无固定期限。投资计划各期投资资金初始投资期限为5年，初始投资期限届满后的每一年为该期投资资金对应的一个延续投资期限；投资计划各期投资资金初始投资期限内的利率为4.79%/年，重置利率为初始利率+（2*n）%/年（n 为第 n 个利率调整周期），但调整后的利率最高不超过 12%/年，超过12%/年的，按12%计算。自各期投资资金划拨日起满5年之对应日及其后每2年之对应日为利率调整日，自该期投资资金的某一个利率调整日（含）起至该日相邻的下一个利率调整日（不含）止的期间为该期投资资金的一个利率调整周期。京投公司为本投资计划提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。

2021年12月，公司与生命资产签署《生命资产-京投北京不动产债权投资计划投资合同》。

本次交易涉及生命资产作为受托人发起设立债权投资计划，将募集的投资资金向公司提供融资，投资资金金额为不超过11亿元人民币，投资期限为无固定期限。本投资计划各期投资资金初始投资期限为5年，初始投资期限届满后的每一年为该期投资资金对应的一个延续投资期限。本投资计划各期投资资金初始投资期限内的利率为 4.79%/年；重置利率为初始利率+（2*n）%/年（n为

133/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告第 n 个利率调整周期），但调整后的利率最高不超过 12%/年，超过 12%/年的，按 12%计算。自各期投资资金划拨日起满5年之对应日及其后每2年之对应日为利率调整日，自该期投资资金的某一个利率调整日（含）起至该日相邻的下一个利率调整日（不含）止的期间为该期投资资金的一个利率调整周期。京投公司为本投资计划提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。

2025年5月，公司与中原信托签署《永续债权投资合同》，本次交易涉及中原信托设立信托计划，并通过信托计划项下的信托资金向公司进行永续债权投资，金额为不超过30亿元人民币，永续债权投资为无固定期限。初始投资期限为5年，初始投资期限届满后的每2年为一个延续投资期限；初始投资期限内，投资价款的投资利息适用初始利率，初始利率为固定利率2.90%/年；

初始投资期限届满后每2年为一个利率调整周期，每次调整增加200个基点（即2%），但调整后的投资价款年利率最高不超过9%/年。本永续债权投资由京投公司向债权人提供无条件不可撤销连带责任保证担保，截至本报告期末，本合同项下永续信托贷款余额为8.1亿元人民币。

(3).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初本期增加本期减少期末发行在外的金融工具数数数数账面价值账面价值账面价值账面价值量量量量

永续信托贷款3000000000.00810000000.002100000000.001710000000.00

生命资产-债权3000000000.003000000000.00投资计划

合计6000000000.00810000000.002100000000.004710000000.00

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

√适用□不适用

相关会计处理的依据：上述永续债权没有明确的到期期限，在本公司行使赎回权之前可以长期存续，本公司拥有递延支付本金及递延支付利息的权益，因此根据财政部2017年修订的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》和《企业会计准则第37号——金融工具列报》、《金融负债与权益工具的区分及相关会计处理规定》、《关于印发<永续债相关会计处理的规定>的通知（财会[2019]2号）》相关规定，本公司将该永续债权计入其他权益工具。

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）323629787.39323629787.39

其他资本公积3884787.333884787.33

合计327514574.72327514574.72

56、库存股

□适用√不适用

134/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前

减：前期计期计入其入其税后他综期初他综归属期末

项目本期所得税前发合收减：所得税费税后归属于母公余额合收于少余额生额益当用司益当数股期转期转东入留入损存收益益

一、不能重分类进损149252044.38-3691856.96-922964.23-2768892.73146483151.65益的其他综合收益

其中：重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综合收益

其他权益工具投149252044.38-3691856.96-922964.23-2768892.73146483151.65资公允价值变动企业自身信用风险公允价值变动

二、将重分类进损益的其他综合收益

其中：权益法下可转损益的其他综合收益其他债权投资公允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备外币财务报表折算差额

其他综合收益合计149252044.38-3691856.96-922964.23-2768892.73146483151.65

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积270073118.57270073118.57任意盈余公积储备基金企业发展基金其他

合计270073118.57270073118.57

60、未分配利润

√适用□不适用

135/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润-1068541250.77311830295.89调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）

调整后期初未分配利润-1068541250.77311830295.89

加：本期归属于母公司所有者的净利润-263814878.03-1054631546.70

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备应付普通股股利转作股本的普通股股利

应付其他权益工具股利115727516.00325739999.96

期末未分配利润-1448083644.80-1068541250.77

61、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务413400031.16440995048.40565569642.36579500191.23

其他业务5754.74129117.19

合计413405785.90440995048.40565698759.55579500191.23

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币房地产分部其他分部合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

房地产业务371277293.58396247758.94371277293.58396247758.94

物业租赁12764777.6917223471.342960303.502053946.6615725081.1919277418.00

服务及其他5754.7426397656.3925469871.4626403411.1325469871.46按经营地区分类

京津冀376107955.39409021574.9021305230.3420983722.77397413185.73430005297.67

其他地区7939870.624449655.388052729.556540095.3515992600.1710989750.73市场或客户类型

国内市场384047826.01413471230.2829357959.8927523818.12413405785.90440995048.40国际市场

合计384047826.01413471230.2829357959.8927523818.12413405785.90440995048.40其他说明

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

√适用□不适用

本公司房地产销售业务在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。本公司物业服务业务在提供物业服务过程中确认收入。本公司针对其他商品销售业务，在本公司向客户交付商品时，确认商品的销售收入。

136/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(4).分摊至剩余履约义务的说明

√适用□不适用

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

9674403394.83元，其中：

6747026158.52元预计将于2025年度确认收入

2731157239.06元预计将于2026年度确认收入

196219997.25元预计将于2027年度确认收入

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

(6).营业收入前五名情况

报告期内公司向前五名客户合计销售收入金额为111310839.71元，占公司营业收入总额的

26.93%。主要系公司北京*岚山悦府项目、北京*檀谷项目出售办公及住宅。

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税210203.35847718.75

教育费附加194514.38397482.00

房产税3307281.712738052.73

土地使用税1140442.481191419.15

印花税1612155.141606348.31

土地增值税2697666.226960173.16

环保税795408.99760107.96

其他2000.00244345.37

合计9959672.2714745647.43

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

广告宣传及推广费13883989.4914830393.59

销售代理费6323630.7010989550.15

房租水电供暖物业费4586899.318407058.63

折旧费及摊销费6020795.615937699.29

销售人员薪酬5623460.175266776.74

办公费185503.96125546.50

业务招待费44232.54

车辆使用费688.5022013.52

差旅交通费9159.8516225.59

其他1207496.021197815.26

合计37841623.6146837311.81

137/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

管理人员薪酬51321840.7358120509.67

折旧费及摊销费7649077.948036782.46

中介服务费2942950.854497795.56

办公费432436.252037179.51

业务招待费18249.371870555.96

差旅交通费375363.31540703.64

车辆使用费251281.93481900.05

会议费323547.55431882.01

房租水电供暖物业费749756.43420610.72

其他2901883.543830124.93

合计66966387.9080268044.51

65、研发费用

□适用√不适用

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出224235907.92184540068.62

减：利息收入74880136.23105164323.01汇兑损益

手续费及其他52352744.8946456584.14

合计201708516.58125832329.75

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

代扣代收代征税款手续费返还282637.90309825.36

政府补助30000.0046222.26

增值税加计抵减13780.63增值税减免等

合计312637.90369828.25

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-52745790.9523069120.18处置长期股权投资产生的投资收益交易性金融资产在持有期间的投资收益

其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入11905678.6217242006.39

138/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

债权投资在持有期间取得的利息收入9083175.5327185534.57其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计-31756936.8067496661.14

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

□适用√不适用

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额应收票据坏账损失

应收账款坏账损失-534057.75-2409729.50

其他应收款坏账损失-539678.66-473467.38

债权投资减值损失723217.00其他债权投资减值损失长期应收款坏账损失财务担保相关减值损失

其他金融资产减值损失-822348.09-194208.16

合计-1172867.50-3077405.04

72、资产减值损失

□适用√不适用

73、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

固定资产649071.84157214.64使用权资产

合计649071.84157214.64

其他说明：

□适用√不适用

74、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

139/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

非流动资产处置利得合计161694.151960.00161694.15

其中：固定资产处置利得161694.151960.00161694.15无形资产处置利得债务重组利得非货币性资产交换利得接受捐赠

政府补助64249.6855886.0864249.68

其他2396038.802266823.112396038.80

合计2621982.632324669.192621982.63

其他说明：

√适用□不适用

注：营业外收入的政府补助情况详见附注十一、政府补助。

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

非流动资产处置损失合计59989.2994286.2759989.29

其中：固定资产处置损失59989.2994286.2759989.29无形资产处置损失债务重组损失非货币性资产交换损失

对外捐赠6588351.40

违约金1900000.00350000.001900000.00赔偿金

其他26268.913043987.1326268.91

合计1986258.2010076624.801986258.20

76、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用16068040.16323996.96

递延所得税费用-48857645.66-25859763.34

合计-32789605.50-25535766.38

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额-375397832.99

按法定/适用税率计算的所得税费用-93849458.25

140/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

子公司适用不同税率的影响484292.41

调整以前期间所得税的影响-2033102.89非应税收入的影响

不可抵扣的成本、费用和损失的影响-49344.01使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响52743021.83

归属于合营企业和联营企业的损益-13186447.74

以前年度已确认递延所得税的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损的影响23101433.15研发费用等费用项目加计扣除其他

所得税费用-32789605.50

其他说明：

□适用√不适用

77、其他综合收益

√适用□不适用

详见附注“七、合并财务报表主要项目注释57其他综合收益”。

78、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收押金及诚意金876885.8018791349.40

备用金等2603542.797185563.50

利息收入6694973.834781938.02

收往来款5981791.453279881.59

代收代付客户契税及专项维修基金1099126.742207074.01

政府补助36429.6855886.08

合计17292750.2936301692.60支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

付现费用105437785.1088178574.42

付往来款15059021.6935124564.38

付押金保证金2441720.004709970.09

代付业主的各项费用181256.033354491.01

合计123119782.82131367599.90

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用

141/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付无锡望愉地铁生态置业有限公100000000.00司投资款

合计100000000.00收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

对外拆借资金10290000.0040000000.00

合计10290000.0040000000.00

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回基石租赁售后回租保证金10000000.00

合计10000000.00支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

筹资保证金30680800.0029840000.00

归还拆借资金（售后回租）11619118.54

永续融资产品2100000000.00

已确认使用权资产的租赁付款额及16912599.6916842798.92其他

合计2147593399.6958301917.46筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

长期借款32576367910.291214886183.744000000000.00870883500.0036920370594.03

应付债券2693298498.30881348000.001827681.193576474179.49

长期应付款16904369.105223959.5011680409.60

一年内到期的非5891991337.68699909124.271565948716.294000000000.001025951745.66流动负债

应付股利12429762.78154311055.57157984388.908756429.45

租赁负债10489590.0512897294.6516912599.696474285.01

合计41201481468.202096234183.744868945155.682611729204.884005223959.5041549707643.24

142/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

79、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-342608227.49-198754655.42

加：资产减值准备

信用减值损失1172867.503077405.04

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折18906032.788450856.40旧

使用权资产摊销11292662.4911884661.23

无形资产摊销1681684.421563012.57

长期待摊费用摊销33182.67237642.86

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失-649071.84-157214.64（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）-101704.8692326.27

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）

财务费用（收益以“－”号填列）206475082.38130026714.30

投资损失（收益以“－”号填列）31756936.80-67496661.14

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）-101616028.34-126991355.01

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）13257654.56101131591.67

存货的减少（增加以“－”号填列）-243949631.31-7436898972.30

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-138269494.1840696587.00

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）896061420.08-412271059.66其他

经营活动产生的现金流量净额353443365.66-7945409120.83

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额2624012408.921904249375.46

减：现金的期初余额4019182826.2110076148290.80

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-1395170417.29-8171898915.34

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

143/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金2624012408.924019182826.21

其中：库存现金

可随时用于支付的银行存款2619509358.194018979815.48

可随时用于支付的其他货币资金4503050.73203010.73可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额2624012408.924019182826.21

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额理由

受限资金7129409.277129409.27冻结，详见附注七、31

合计7129409.277129409.27/

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

□适用√不适用

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

144/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

82、租赁

(1).作为承租人

√适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用√不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

√适用□不适用

本期计入当期损益的简化处理的短期租赁费用为人民币155229.36元，低价值资产的租赁费用为零。

售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额16912599.69(单位：元币种：人民币)

(2).作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可项目租赁收入变租赁付款额相关的收入

房产及车位出租12764777.69

合计12764777.69作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

□适用√不适用

(3).作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

83、数据资源

□适用√不适用

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

□适用√不适用

145/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

146/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位:万元币种:人民币

主要经业务性持股比例(%)取得子公司名称注册资本注册地营地质直接间接方式

1.北京京投置地房地产有限公司北京2000000.00北京房地产100.00收购

2.北京京投万科房地产开发有限40000.0080.00

北京北京房地产设立公司（注1）3.北京京投银泰置业有限公司（注10000.0050.00北京北京房地产设立

2）

4.北京京投银泰尚德置业有限公10000.0051.00

北京北京房地产设立司（注3）5.北京京投兴业置业有限公司（注10000.0051.00北京北京房地产设立

3）6.北京京投灜德置业有限公司（注5000.0051.00北京北京房地产设立

3）7.北京京投兴平置业有限公司（注5000.0051.00北京北京房地产设立

3）

8.北京京投兴檀房地产有限公司北京100000.00北京房地产100.00设立

9.三河市京投发展致远房地产开5000.0085.00

廊坊廊坊房地产设立发有限公司

10.北京京投丰德房地产有限公司2000.0070.00

北京北京房地产设立（注4）

11.北京京投兴海房地产有限公司10000.0051.00

北京北京房地产设立（注3）

12.北京京投润德置业有限公司北京10000.00北京房地产60.00设立

147/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告（注5）

13.北京京投隆德置业有限公司10000.0060.00

北京北京房地产设立（注5）

14.北京潭柘投资发展有限公司北京41000.00北京房地产100.00设立

15.北京定都峰旅游开发有限公司北京1000.00北京服务业60.00设立

16.宁波华联房地产开发有限公司宁波2100.00宁波房地产100.00设立

17.宁波京发物业服务有限公司宁波500.00宁波服务业100.00设立

18.无锡嘉仁花园酒店管理有限公43000.00酒店管100.00

无锡无锡收购司理

19.无锡惠澄实业发展有限公司无锡12000.00无锡房地产100.00收购

20.京投科技（北京）有限公司北京2000.00北京服务业100.00设立

21.北京睿德发展物业管理服务有2000.00100.00

北京北京服务业设立限公司

22.京投发展商业管理（北京）有1000.00100.00

北京北京服务业设立限公司

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

注1：2010年京投置地和北京万科签订《合作协议》约定，双方先按各50%比例联合投标并成立项目公司京投万科，获取水碾屯改造一期地块。双方约定由京投置地合并财务报表，并将项目公司股权结构通过增资方式调整为：北京万科持股20%，京投置地持股80%。根据京投万科章程规定，公司设董事会成员5人，京投置地提名3人，北京万科提名2人，故京投置地的表决权比例是60%。在项目销售净利润率高于9%的情况下，京投置地、北京万科分别按70%和30%分配比例对项目全部利润进行利润分配；在项目销售净利润率低于9%（含9%）的情况下，京投置地、北京万科分别按74%和26%比例对项目全部利润进行利润分配。2025年1月22日，京投万科完成工商注销。2025年7月，京投置地与北京万科签署了《北京京投万科房地产开发有限公司关于账户注销、利润分配及债务继承之协议》，京投万科完成账务清算。

注2：2011年9月京投置地、京投公司和北京万科三方共同签署并生效《郭公庄五期项目合作开发协议》（简称：合作开发协议）第四条约定：项目公司的注册资本为10000.00万元，各方出资比例为：京投置地15%，京投公司35%，北京万科50%。在协议各方按照《联合投标协议》及合作开发协议约定履行出资义务（包括但不限于缴纳注册资本金、增资或提供股东借款）前提下，联合持股比例无论是否调整为合作持股比例，均不影响合作开发协议各方按照合作持股比例（京投置地50%、京投公司35%和北京万科15%）分配项目公司利润。京投置地于2012年向北京万科支付股权收购资金3500万元，2014年4月股权变更完成，变更后各方持股比例为京投置地

50%、京投公司35%和北京万科15%。根据京投银泰置业章程规定，公司设董事会成员5人，其中

京投置地提名3名董事，京投公司提名1名董事，北京万科提名1名董事，董事会决议须经不低于4/5董事通过。根据京投公司与京投置地签订的《股权托管协议》及《股权托管协议之补充协议》，京投公司将持有的京投银泰置业35%的股权托管给京投置地，京投公司提名的董事在京投银泰置业董事会的表决意见应与京投置地一致，故京投置地拥有京投银泰置业80%的表决权。

注3：2024年9月京投公司与京投置地分别就京投公司持有的尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置业、京投兴海的股权签订了《股权托管协议之补充协议》（在成立项目公司后双方签署《股权托管协议》，此后每年签署《股权托管协议之补充协议》）。上述协议约定京投公司将其持有的尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置业、京投兴海各49%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置业、京投兴海100%的表决权。

注4：2024年9月，京投公司与京投置地就京投公司持有的京投丰德的股权签订了《股权托管协议之补充协议》。上述协议约定京投公司将其持有的京投丰德25%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有京投丰德95%的表决权。

注5：2024年9月，京投公司与京投置地分别就京投公司持有的润德置业、隆德置业的股权签订了《股权托管协议之补充协议》。上述协议约定京投公司将其持有的润德置业、隆德置业40%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有润德置业、隆德置业100%的表决权。

148/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依

据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币少数股本期向少东持股本期归属于少数股东宣期末少数股东权子公司名称比例数股东的损益告分派的益余额

（%）股利

北京京投银泰尚德置业有限公司49.00-45.6075582.36

北京京投灜德置业有限公司49.00-2800.85-25190.50

北京京投兴平置业有限公司49.001.418664.50

北京京投兴海房地产有限公司49.00-3764.766575.89

北京京投润德置业有限公司40.00-426.83-2733.95

北京京投隆德置业有限公司40.00-278.38-698.67

三河市京投发展致远房地产开发15.00-526.78-3294.95有限公司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

√适用□不适用

注：子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明详见附注十、1、（1）企业集团的构成。

其他说明：

□适用√不适用

149/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币子公司名期末余额期初余额称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

北京京投269844.2622896.62292740.88138491.17138491.17270292.9922918.29293211.28138868.52138868.52银泰尚德置业有限公司

北京京投657883.42190940.67848824.09434519.86465713.41900233.27854175.553321.49857497.04434976.77468213.41903190.18灜德置业有限公司

北京京投111129.841220.20112350.0494667.3894667.38111279.101226.31112505.4197825.6297825.62兴平置业有限公司

北京京投429540.94884.93430425.87179120.43237885.26417005.69441176.41892.19442068.60189679.76239285.48428965.24兴海房地产有限公司

北京京投2265346.683794.432269141.11637089.591638886.412275976.002263869.553063.462266933.011003764.421268936.412272700.83润德置业有限公司

北京京投766596.933373.95769970.88247699.52524018.04771717.56670788.061654.01672442.07139474.76534018.04673492.80隆德置业有限公司

三河市京96431.9315.8496447.77118414.13118414.1397245.7126.0697271.77115726.26115726.26投发展致远房地产开发有限公司

单位：万元币种：人民币本期发生额上期发生额子公司名称经营活动现金经营活动现金营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额流量流量

北京京投银泰尚德置业233.27-93.06-93.06-2978.55-129.62-129.62-500.72有限公司

北京京投灜德置业有限11673.42-5716.03-5716.034829.2613547.33-3538.84-3538.84-5647.17

150/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

公司

北京京投兴平置业有限39.172.882.88-173.62518.23-2839.94-2839.94-932.99公司

北京京投兴海房地产有14652.98-7683.18-7683.18-6803.9919557.97-850.95-850.9510635.57限公司

北京京投润德置业有限-1067.07-1067.074458.526.62-1170.04-1170.04-672306.36公司

北京京投隆德置业有限0.58-695.95-695.9551420.130.61-644.36-644.36-1374.10公司

三河市京投发展致远房192.60-3511.87-3511.87-1763.881613.91-3554.28-3554.28-204.57地产开发有限公司

151/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

持股比例(%)对合营企业或合营企业或联营企业联营企业投资主要经营地注册地业务性质名称直接间接的会计处理方法

一、合营企业

1.鄂尔多斯市京投银

房地产开发经

泰房地产开发有限责鄂尔多斯鄂尔多斯49.00权益法营任公司

建造、经营及管

2.上海礼仕酒店有限

上海上海理宾馆，物业管55.00权益法公司（注）理

3.无锡望愉地铁生态房地产开发经

无锡无锡50.00权益法置业有限公司营

二、联营企业

房地产开发，销

1.北京京投阳光房地

北京北京售自行开发的49.00权益法产开发有限公司商品房

2.北京基石信安创业投资管理、资产

北京北京19.35权益法投资有限公司管理

注：上海礼兴名下拥有位于上海市黄浦区嵩山路88号地块（以下简称“107地块”）和位于

上海市黄浦区马当路99号地块（以下简称“108地块”）两处土地，并在107地块上建成安达仕酒店（以下简称“107酒店”），在108地块上建成新天地朗廷酒店（以下简称“108酒店”）。

根据2010年11月签署的《上海礼兴酒店有限公司股东协议》的约定：上海礼兴拟分拆为107酒

店和108酒店。2016年12月，上海礼兴三方股东签署了《分立协议》，约定分立后，上海礼兴继续存续，拥有和经营108酒店；新设公司拥有和经营107酒店。新设公司上海礼仕于2017年3月10日完成了工商注册登记。2017年9月，上海礼仕完成了107酒店资产变更手续。上海礼仕延续分立前上海礼兴（107酒店）财务状况及经营成果。新设公司和存续公司的股东及持股比例完全一致，2017年底公司持有上海礼仕27.5%股权，属于公司联营企业。2018年2月，公司与LandtonLimited 及 TRILLIONFULLINVESTMENTSLIMITED（以下简称“TrillionFull”）签署了《上

152/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告海礼兴酒店有限公司之股权转让协议》及《上海礼仕酒店有限公司之股权转让协议》，本次股权转让完成后，公司持有上海礼仕 55%股权，TrillionFull 持有上海礼仕 45%股权。公司及TrillionFull 均不再持有上海礼兴的股权。按上海礼仕公司章程对董事会议事规则的相关规定，公司及 TrillionFull 对上海礼仕形成共同控制，性质变更为合营企业。

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

无

(2).重要合营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额鄂尔多斯市鄂尔多斯市无锡望愉地无锡望愉地京投银泰房上海礼仕酒京投银泰房上海礼仕酒铁生态置业铁生态置业地产开发有店有限公司地产开发有店有限公司有限公司有限公司限责任公司限责任公司

流动资产113877.802212.21866978.23111891.424370.92937644.89

其中：现金和现59.655287.5472.653415.6513515.14金等价物

非流动资产2.54120186.883409.892.54123532.162463.48

资产合计113880.34122399.09870388.12111893.96127903.08940108.37

流动负债216927.7632322.94688700.21211986.2421666.81735089.22

非流动负债219070.55140575.07229486.74151056.91

负债合计216927.76251393.49829275.28211986.24251153.55886146.13少数股东权益

归属于母公司股东权-103047.42-128994.4041112.84-100092.28-123250.4753962.24益

按持股比例计算的净-50493.24-70946.9220556.42-49045.22-67787.7626981.12资产份额

调整事项-49.65-17835.20-49.65-17530.71

--商誉

--内部交易未实现利-49.65-17835.20-49.65-17530.71润

--其他

对合营企业权益投资2721.229450.41的账面价值存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值

营业收入8206.5648156.568680.7582970.93

财务费用2835.544019.76-47.153534.387409.711.41

所得税费用1278.35

153/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

净利润-2955.14-5743.93-12849.40-3559.44-9333.22394.31终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-2955.14-5743.93-12849.40-3559.44-9333.22394.31本年度收到的来自合营企业的股利

(3).重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额北京京投阳光北京基石信安北京京投阳光北京基石信安房地产开发有创业投资有限房地产开发有创业投资有限限公司公司限公司公司

流动资产29260.13194.2829253.20194.21

非流动资产273.1316286.16274.7016286.16

资产合计29533.2616480.4429527.9016480.37

流动负债4281.680.504281.03

非流动负债633.34633.34

负债合计4281.68633.844281.03633.34少数股东权益

归属于母公司股东权益25251.5815846.6125246.8715847.03

按持股比例计算的净资产份12373.283067.0912370.933067.17额调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他

对联营企业权益投资的账面12373.283067.0912370.933067.17价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值营业收入

净利润4.71-0.433.11-0.59终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额4.71-0.433.11-0.59本年度收到的来自联营企业的股利

154/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计2507878.872505090.29下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润2788.58-213802.39

--其他综合收益

--综合收益总额2788.58-213802.39

联营企业：

投资账面价值合计4079246.814096891.52下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-17644.71-35117.79

--其他综合收益

--综合收益总额-17644.71-35117.79

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期未确认的损失累积未确认前期累本期末累积未确认合营企业或联营企业名称（或本期分享的净利计的损失的损失

润）

鄂尔多斯市京投银泰房地490948627.3314480202.20505428829.53产开发有限责任公司

上海礼仕酒店有限公司677877601.2131591607.86709469209.07

合计1168826228.5446071810.061214898038.60

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

155/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期计本期新

财务报表入营业本期转入本期其与资产/收期初余额增补助期末余额项目外收入其他收益他变动益相关金额金额

递延收益220000.0030000.00190000.00与资产相关

合计220000.0030000.00190000.00/

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关64249.6855886.08

与资产相关30000.0046222.26

合计94249.68102108.34

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

公司的主要金融工具包括货币资金、应收款项、债权投资、其他权益工具投资、应付款项、

金融机构借款、应付债券等，各项金融工具的详细情况说明见附注七相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

风险管理目标和政策：本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

本公司的金融工具导致的主要风险是市场风险、信用风险及流动性风险。

1、金融工具分类

156/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

（1）资产负债表日的各类金融资产的账面价值

*2025年6月30日

单位：元币种：人民币以公允价值计量且以公允价值计量且以摊余成本计量的金融金融资产项目其变动计入当期损其变动计入其他综合计资产益的金融资产合收益的金融资产

货币资金2631141818.192631141818.19

应收账款55243100.3455243100.34

其他应收款108374113.16108374113.16

一年内到期的非流动资产784691120.03784691120.03

其他权益工具投资435916903.58435916903.58

其他非流动资产7770022072.687770022072.68

*2024年12月31日

单位：元币种：人民币以公允价值计量且其以公允价值计量且其变以摊余成本计量的金金融资产项目变动计入当期损益的动计入其他综合收益的合计融资产金融资产金融资产

货币资金4026312235.484026312235.48

应收账款54556466.9654556466.96

其他应收款119821524.70119821524.70

一年内到期的非流动资产4444606470.854444606470.85

债权投资722493780.23722493780.23

其他权益工具投资439608760.54439608760.54

其他非流动资产3278290976.963278290976.96

（2）资产负债表日的各类金融负债的账面价值

*2025年6月30日

单位：元币种：人民币以公允价值计量且其变金融负债项目动计入当期损益的金融其他金融负债合计负债

应付账款2358405952.742358405952.74

其他应付款390955854.17390955854.17

157/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

以公允价值计量且其变金融负债项目动计入当期损益的金融其他金融负债合计负债

一年内到期的非流动负债1025951745.661025951745.66

长期借款36920370594.0336920370594.03

应付债券3576474179.493576474179.49

租赁负债6474285.016474285.01

长期应付款11680409.6011680409.60

*2024年12月31日

单位：元币种：人民币以公允价值计量且其变动金融负债项目其他金融负债合计计入当期损益的金融负债

应付账款2459315413.802459315413.80

其他应付款392007205.23392007205.23

一年内到期的非流动负债5891991337.685891991337.68

长期借款32576367910.2932576367910.29

应付债券2693298498.302693298498.30

租赁负债10489590.0510489590.05

长期应付款16904369.1016904369.10

2、市场风险

利率风险

本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期借款、一年以内到期

的非流动负债有关。利率下行对公司产生有利影响。本公司财务管理部会持续监控公司利率水平，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整来降低利率风险。

3、信用风险

本公司的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、

债权投资、其他非流动资产等金融资产，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额，本公司还因提供财务担保而面临信用风险，具体包括：

本公司的货币资金存放在信用评级较高的银行，故信用风险较低。

合并资产负债表中应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、债权投资、其他非流动资产的账面价值正是本公司可能面临的最大信用风险。本公司对前述金融资产余额进行持续监控，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。本公司因前述金融资产产生的信用风险敞口

158/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

量化数据详见附注七的相关披露。截至本报告期末，公司已对鄂尔多斯项目公司、潭柘兴业借款计提的减值准备详见附注七、30其他非流动资产。

本公司及本公司的子公司仅对合并范围内子公司及联合营企业提供财务担保，担保面临的风险敞口详见附注十四、5、（4）关联担保情况，本公司管理层认为因关联担保事项所承担的信用风险较低。

4、流动性风险

流动风险为本公司在负债到期日无法履行偿付义务的风险，本公司管理流动性风险的方法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于对企业信誉造成影响。本公司管理层认为保持了充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

本公司通过银行贷款、公司债券及债务维持资金延续性与灵活性之间的平衡，以管理流动性风险。

本公司财务管理部持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的资金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定。本公司运用银行借款、其他计息借款、公司债券等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。

金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：

单位：元币种：人民币

2025年6月30日

项目

1年以内（含1年）1-3年（含3年）3年以上合计

应付账款2358405952.742358405952.74

其他应付款363989711.0026966143.17390955854.17

一年内到期的非流动负债1025951745.661025951745.66

长期借款29214684507.717705686086.3236920370594.03

应付债券3576474179.493576474179.49

租赁负债6474285.016474285.01

长期应付款2709836.58970573.1011680409.60

接上表：

单位：元币种：人民币

2024年12月31日

项目

1年以内（含1年）1-3年（含3年）3年以上合计

应付账款2459315413.802459315413.80

其他应付款365041062.0626966143.17392007205.23

一年内到期的非流动负债5891991337.685891991337.68

159/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

2024年12月31日

项目

1年以内（含1年）1-3年（含3年）3年以上合计

长期借款30990475323.971585892586.3232576367910.29

应付债券2693298498.302693298498.30

租赁负债10489590.0510489590.05

长期应付款7933796.008970573.1016904369.10

2、套期

(1).公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(2).公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3).公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1).转移方式分类

□适用√不适用

(2).因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3).继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

160/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

期末公允价值

项目第一层次公允第二层次公允价第三层次公允价合计价值计量值计量值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产

1.以公允价值计量且变动

计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计量且

其变动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资435916903.58435916903.58

（四）投资性房地产

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物

3.持有并准备增值后转让

的土地使用权

（五）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

持续以公允价值计量的资435916903.58435916903.58产总额

（六）交易性金融负债

1.以公允价值计量且变动

计入当期损益的金融负债

其中：发行的交易性债券衍生金融负债其他

2.指定为以公允价值计量

且变动计入当期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量

（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用无

161/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用无

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

持续第三层次公允价值计量的其他权益工具投资为本公司持有的未上市股权投资，其中：对

于本公司持有基金投资公司股权，因基金投资公司财务报表已按公允价值计量其持有的对外投资，基金投资公司财务报表期末净资产已反映其公允价值，故本公司根据基金投资公司财务报表期末净资产及本公司对其投资比例确定公允价值；对于本公司持有的其他未上市股权投资，因被投资单位经营环境和经营情况、财务状况等未发生重大变化，故本公司按投资成本作为公允价值的合理估计进行计量。

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

√适用□不适用无

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

√适用□不适用无

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

√适用□不适用无

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用□不适用无

9、其他

□适用√不适用

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本母公司对本企母公司名称注册地业务性质注册资本企业的持股业的表决权比

比例(%)例(%)

北京市基础设施投基础设施项目的投17315947.4940.0040.00北京资有限公司融资和资本运营本企业的母公司情况的说明

北京市基础设施投资有限公司系国有独资公司，法定代表人为郝伟亚，统一社会信用代码：

911100001011241849。

本企业最终控制方是北京市人民政府国有资产监督管理委员会。

162/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

本公司子公司的情况详见附注十、1、在子公司中的权益。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用

本公司重要的合营或联营企业详见十、3、在合营企业或联营企业中的权益。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司合营企业上海礼仕酒店有限公司合营企业北京京投颐信健康管理服务有限公司合营企业北京潭柘兴业房地产开发有限公司合营企业无锡望愉地铁生态置业有限公司合营企业北京京投阳光房地产开发有限公司联营企业其他说明

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系

北京基石创业投资基金（有限合伙）其他

北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）其他北京城建设计发展集团股份有限公司其他

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币获批的交是否超过关联方关联交易内容本期发生额易额度（如交易额度上期发生额适用）（如适用）北京市基础设施投资有限否

施工配合服务235.09609.00公司北京城建设计发展集团股否

咨询设计服务费57.39份有限公司

上海礼仕酒店有限公司餐饮、会议、差旅费否1.04

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

163/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

无锡望愉地铁生态置业有限公司物业及咨询服务106.05138.70

北京潭柘兴业房地产开发有限公司物业服务63.6656.34

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

√适用□不适用关联方资金占用利息收支情况

单位：万元币种：人民币公司名称关联交易内容本期发生额上期发生额

无锡望愉地铁生态置业有限公司利息收入8272.9211447.36

上海礼仕酒店有限公司利息收入1079.073100.58

北京市基础设施投资有限公司利息支出54555.92101583.52

基石国际融资租赁有限公司利息支出18.73

北京市基础设施投资有限公司担保费5218.764608.96

注：上海礼仕利息收入包含委贷利息收入及拆借资金利息收入。

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

托管收益/本期确认的

委托方/出包方名受托方/承包方名托管资产情受托/承包资受托/承包起受托/承包终

承包收益托管收益/承称称况产类型始日止日定价依据包收益北京市基础设施投北京京投置地房京投银泰置股权托管2011年12月2025年8月资有限公司地产有限公司业35%股权

北京市基础设施投北京京投置地房兴业置业49%股权托管2013年2月2025年8月资有限公司地产有限公司股权

北京市基础设施投北京京投置地房尚德置业49%股权托管2013年2月2025年8月资有限公司地产有限公司股权

北京市基础设施投北京京投置地房灜德置业49%股权托管2014年10月2025年8月资有限公司地产有限公司股权

北京市基础设施投北京京投置地房兴平置业49%股权托管2015年11月2025年8月资有限公司地产有限公司股权

北京市基础设施投北京京投置地房京投丰德25%股权托管2019年3月2025年8月资有限公司地产有限公司股权

北京市基础设施投北京京投置地房京投兴海49%股权托管2019年3月2025年8月资有限公司地产有限公司股权

北京市基础设施投北京京投置地房润德置业40%股权托管2022年2月2025年8月资有限公司地产有限公司股权

北京市基础设施投北京京投置地房隆德置业40%股权托管2023年7月2025年8月资有限公司地产有限公司股权

关联托管/承包情况说明

√适用□不适用

注：详见附注十、1、在子公司中的权益。

本公司委托管理/出包情况表：

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

164/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

□适用√不适用

本公司作为承租方：

□适用√不适用关联租赁情况说明

□适用√不适用

(4).关联担保情况本公司作为担保方

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币担保是否已被担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕

上海礼仕酒店有限公司（注1）128000.002023-2-242042-1-20否

上海礼仕酒店有限公司（注2）10000.002024-12-202027-12-20否

北京京投置地房地产限公司（注3）520000.002020-9-182026-9-18否

北京京投灜德置业有限公司（注4）61089.262024-1-152029-1-14否

北京京投兴海房地产有限公司（注5）100000.002024-7-52027-12-26否

北京京投隆德置业有限公司（注6）324000.002024-9-242028-8-21否本公司作为被担保方

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币担保是否已担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕

北京市基础设施投资有限公司（注7）200000.002023-8-152026-8-15否

北京市基础设施投资有限公司（注8）88400.002025-3-42028-3-4否

北京市基础设施投资有限公司（注9）44100.002022-7-122025-7-12否

北京市基础设施投资有限公司（注10）44600.002022-8-192025-8-19否

北京市基础设施投资有限公司（注11）90000.002020-6-5永续否

北京市基础设施投资有限公司（注12）190000.002021-9-27永续否

北京市基础设施投资有限公司（注12）110000.002021-12-28永续否

北京市基础设施投资有限公司（注13）70000.002024-12-202027-12-20否

北京市基础设施投资有限公司（注14）81000.002025-6-4永续否子公司之间的担保

单位：万元币种：人民币担保是否担保方被担保方担保金额担保起始日担保到期日已经履行完毕

北京京投置地房地产北京京投灜德置306000.002021-11-262026-11-25否

有限公司（注15）业有限公司

北京京投置地房地产北京京投兴海房178500.002021-11-262026-11-25否

有限公司（注16）地产有限公司

北京京投置地房地产北京京投润德置1170000.002022-3-142027-7-31否

有限公司（注17）业有限公司

165/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

北京京投置地房地产北京京投隆德置324000.002024-9-242028-8-21否

有限公司（注18）业有限公司关联担保情况说明

√适用□不适用

注1：2023年2月24日上海礼仕向华夏银行股份有限公司上海分行贷款12.80亿元，贷款期限自2023年2月24日至2042年1月20日止，公司为本笔贷款提供连带责任保证担保，担保金额为12.80亿元，截至本报告期末担保债权本金余额为12.44亿元，担保期限为2023年2月24日至2042年1月20日，合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的20%的部分（最高本金余额为人民币25600万元）提供反担保。

注2：公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司10000.00万元售后回租业务提供连带

责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为10000.00万元，担保期限为2024年12月

20日至2027年12月20日。合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上

海礼仕行使的追偿权中的20%的部分（最高本金余额为人民币2000万元）提供反担保。

注3：公司以持有的无锡嘉仁100%股权及无锡望愉50%股权为全资子公司京投置地52.00亿

元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为49.00亿元，担保期限为2020年9月18日至2026年9月18日。

注4：公司为子公司京投灜德61089.26万元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为56089.26万元，担保期限为2024年1月15日至2029年1月14日。

注5：公司为子公司京投兴海10.00亿元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为73522.86万元，担保期限为2024年7月5日至2027年12月26日。

注6：公司为子公司隆德置业324000.00万元委托贷款提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为251400.00万元，担保期限为2024年9月24日至2028年8月21日。

（注18同时为本笔委托贷款提供质押担保）

注7：京投公司为本公司公开发行公司债券（“23京发01”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额20亿元，担保期限为2023年8月15日至2026年8月15日。截至本报告期末担保公司债券本金余额为20亿元。

注8：京投公司为本公司非公开发行公司债券（“25京发01”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额8.84亿元，担保期限为2025年3月4日至2028年3月4日。截至本报告期末担保公司债券本金余额为8.84亿元。

注9：京投公司为本公司公开发行公司债券（“22京发02”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额4.41亿元，担保期限为2022年7月12日至2025年7月12日。截至本报告期末担保公司债券本金余额为4.41亿元。

注 10：京投公司为本公司公开发行中期票据（22 京投发展 MTN001”）提供不可撤销连带责

任保证担保，担保金额4.46亿元，担保期限为2022年8月19日至2025年8月19日。截至本报告期末担保中期票据本金余额为4.46亿元。

注11：京投公司为本公司永续信托贷款提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额

300000.00万元，或在特定情况下保证人无条件受让债权人在《永续信托贷款合同》项下所享有

的全部永续贷款债权。担保期间为担保函生效之日起至本公司按照《永续信托贷款合同》约定应当足额清偿《永续信托贷款合同》项下最后一笔贷款本金、该笔贷款对应的贷款利息[含已递延支

付的贷款利息与累计孳息（如有）]及其他应付款项（如有）之日起2年。截至本报告期末担保永续信托贷款本金余额为90000.00万元。

注12：京投公司为本公司永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保金额为300000.00万元，且承诺在特定情况下代为支付相关款项。保证期间为《投资合同》约定的投资计划终止日起2年。或债权人按照《投资合同》或担保函的约定提前实现债权、或发生法律、行政法规规定和《投资合同》约定的永续投资资金履行期提前届满情形时，保证期间自债权人确定的投资计划到期日起2年。或《投资合同》约定融资主体可分期/分笔履行债务的（包括不限于投资资金本金、利息、递延利息、累计计息及其他应付款），各期/各笔债务的保证期间分别计算，每期/每笔债务的保证期间为该期/该笔债务履行期限届满之日起，计至最后一期/最后一笔投资资金到期日起2年止。截至本报告期末担保永续债本金余额为300000.00万元。

166/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告注 13：京投公司为本公司公开发行中期票据（24 京投发展 MTN001”）提供不可撤销连带责

任保证担保，担保金额7.00亿元，担保期限为2024年12月20日至2027年12月20日。截至本报告期末担保中期票据本金余额为7亿元。

注14：京投公司为本公司永续信托融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保金额为300000.00万元，且承诺在特定情况下代为履行支付义务。保证期间为《投资合同》约定的投资资金期限届满之日起2年。或债权人按照《投资合同》或担保函的约定提前实现债权、或发生法律、行政法规规定和《投资合同》约定的永续债权投资资金履行期提前届满情形时，保证期间自债权人确定的永续投资资金债权到期之日起2年。或《投资合同》约定融资主体可分期/分笔履行债务的（包括不限于投资资金本金、利息、递延利息、累计计息及其他应付款），各期/各笔债务的保证期间分别计算，每期/每笔债务的保证期间为该期/该笔债务履行期限届满之日起，计至最后一期/最后一笔债务履行期限届满之日后2年止。截至本报告期末担保永续信托贷款本金余额为81000.00万元。

注15：全资子公司京投置地以其持有的灜德置业51%股权和京投丰德70%股权为灜德置业

306000.00万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为198413.25万元，

担保期限为2021年11月26日至2026年11月25日。

注16：全资子公司京投置地以其持有的京投兴海51%股权为京投兴海178500.00万元委托贷

款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为81600.00万元，担保期限为2021年11月26日至2026年11月25日。

注17：全资子公司京投置地以其持有的润德置业60%股权为润德置业1170000.00万元委托

贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为881340.00万元，担保期限为2022年

3月14日至2027年7月31日。

注18：全资子公司京投置地以其持有的隆德置业60%股权为隆德置业324000.00万元委托贷

款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为251400.00万元，担保期限为2024年9月24日至2028年8月21日。（注6同时为本笔委托贷款提供连带责任保证担保）

(5).关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆入

北京市基础设施投200000000.002025-6-42026-8-21委托贷款，年利资有限公司率4.4%

北京市基础设施投780000000.002025-6-42026-9-18委托贷款，年利资有限公司率3.1%关联方拆借金额起始日到期日说明拆出

鄂尔多斯市京投银490000.002025-6-42027-6-3协议借款，年利泰房地产开发有限率0%责任公司

鄂尔多斯市京投银9800000.002025-6-192027-6-3协议借款，年利泰房地产开发有限率0%责任公司

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

167/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬156.34427.94

(8).其他关联交易

√适用□不适用

A.2012 年 12 月 14 日、12 月 31 日，公司八届九次董事会、2012 年第六次临时股东大会审议通过了《关于投资北京基石创业投资基金暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资北京基石创业投资基金（有限合伙），公司出资额25150.00万元。公司累计已收回投资25150.00万元。本报告期，公司收到该基金分配股利965.80万元。

B.2015 年 4 月 7 日、4 月 29 日，公司八届三十三次董事会、2014 年度股东大会审议通过了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙），公司出资额不超过

12000.00万元。公司累计已收回投资12000.00万元。本报告期，公司收到该基金分配股利224.77万元。

C.公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》

承诺对公开发行不超过20.00亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司尚德置业以坐落在北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）项目（国有土地使用权及在建工程）BS-2 商业及 BS-3 公交综合楼作为抵押物、本公司以持有的北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）23%财产份额、保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）16.7785%财产份额及北京基

石信安创业投资有限公司19.3548%股权作为质押物、为京投公司上述担保提供反担保，反担保金额为人民币20.00亿元。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率为1%。2023年8月15日，公司发行公司债券“23京发01”20亿元。

2025年2月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议》，自协议签署日将担保年费率调整为

0.72%，本报告期，公司已支付京投公司当期担保费1440万元。2025年7月，公司与京投公司

签署了《担保费率调整协议之补充协议》，将未执行完的担保年费率下调至0.36%。

D.公司与京投公司签署了《关于发行中期票据的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承

诺对拟公开发行不超过20.00亿元中期票据提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的兴平置业51%股权、京投兴檀100%股权及三河市京投发展致远房地产开发有限公司85%股权

作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以中期票据未偿还票面金额为基数，年费率为1%，且在前半个担保期内支付全部担保费用。2024年 12 月 20 日，公司发行了 2024 年度第一期中期票据（简称：“24 京投发展 MTN001”） 7.00亿元。本报告期，公司已于2025年1月支付京投公司当期担保费700.00万元。2025年2月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议》，自协议签署日将担保年费率调整为0.72%。2025年

7月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议之补充协议》，将未执行完的担保年费率下调至0.36%。

E. 公司与京投公司签署了《关于非公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺对非公开发行不超过13.25亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的兴平置业51%股权、京投兴檀100%股权及三河市京投发展致远房地产开发有限公司85%股

权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还票面金额为基数，年费率为1%，且在前半个担保期内支付全部担保费用。2025年2月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议》，自协议签署日将担保年费率调整为0.72%。

2025年3月4日，公司发行公司债券“25京发01”8.84亿元。本报告期，公司已支付京投公司

当期担保费636.48万元。2025年7月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议之补充协议》，将未执行完的担保年费率下调至0.36%。

168/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

F.公司与京投公司签署了《关于永续债融资的担保协议》、京投公司出具了《担保函》和《支付承诺函》。京投公司为本公司永续债提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保金额为300000.00万元，且承诺在特定情况下代为履行支付义务。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的兴平置业51%股权、京投兴檀100%股权及三河市京投发展致远房地产开发有限公司85%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还票面金额为基数，年费率为0.36%，且在前半个担保期内支付全部担保费用。2025年6月，公司进行永续信托融资到账8.10亿元。本报告期，公司已支付京投公司当期担保费291.60万元。

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

无锡望愉地铁生态置10000000.0010000.0010612203.2210612.20应收账款业有限公司

北京潭柘兴业房地产331016.40331.02应收账款开发有限公司

北京市基础设施投资34078982.6457157363.74预付账款有限公司

北京京投颐信健康管1250000.001250.001250000.001250.00其他应收款理服务有限公司

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额北京京投阳光房地产

其他应付款100450000.00100450000.00开发有限公司

(3).其他项目

√适用□不适用

单位:元币种:人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额一年内到期的非流动资产

上海礼仕酒店有限公司52631433.3353138969.16（借款本息）一年内到期的非流动资产

上海礼仕酒店有限公司52631.4353138.97减值准备一年内到期的非流动资产鄂尔多斯市京投银泰房

1128888721.95（借款本息）地产开发有限责任公司一年内到期的非流动资产鄂尔多斯市京投银泰房

465355715.97

减值准备地产开发有限责任公司一年内到期的非流动资产北京潭柘兴业房地产开

3817663878.09（借款本息）发有限公司一年内到期的非流动资产北京潭柘兴业房地产开

89676243.41

减值准备发有限公司

债权投资（委托贷款）上海礼仕酒店有限公司723216997.23

169/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

债权投资减值准备上海礼仕酒店有限公司723217.00一年内到期的非流动资产

上海礼仕酒店有限公司732845163.29（委托贷款）一年内到期的非流动资产

上海礼仕酒店有限公司732845.16

减值准备（委托贷款）北京潭柘兴业房地产开

其他非流动资产3817663878.09发有限公司北京潭柘兴业房地产开

其他非流动资产减值准备89676243.41发有限公司鄂尔多斯市京投银泰房

其他非流动资产1139178721.95地产开发有限责任公司鄂尔多斯市京投银泰房

其他非流动资产减值准备465355715.97地产开发有限责任公司无锡望愉地铁生态置业

其他非流动资产3287238275.883199545346.18有限公司无锡望愉地铁生态置业

其他非流动资产减值准备3287238.283199545.35有限公司

其他非流动资产上海礼仕酒店有限公司54344739.1652027203.33

其他非流动资产减值准备上海礼仕酒店有限公司54344.7452027.20北京市基础设施投资有

长期借款（委托借款）32669455882.3527989455882.35限公司一年内到期的非流动负债北京市基础设施投资有

4000000000.00（长期借款本金）限公司一年内到期的非流动负债北京市基础设施投资有

28914652.9141684632.11（长期借款利息）限公司

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1).明细情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

170/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

（1）截至2025年6月30日，本公司尚有已签合同(主要为建安合同)未付的约定项目支出

共计97249.23万元，须在合同他方履行合同规定的责任与义务同时若干年内支付。

（2）截至2025年6月30日，本公司不存在其他应披露的承诺事项。

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

A.截至 2025 年 6 月 30 日，本公司合并范围内各公司对外担保事项详见附注十四、5、（4）关联担保情况。

B.截至 2025 年 6 月 30 日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的余额为383188.18万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，

担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。

C.截至 2025 年 6 月 30 日，本公司不存在其他应披露的或有事项。

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

□适用√不适用

3、销售退回

□适用√不适用

171/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

4、其他资产负债表日后事项说明

√适用□不适用

（1）鉴于2025年1月22日，京投万科进行了工商注销登记。2025年7月，京投置地与北

京万科签订了协议，就京投万科的账户注销、利润分配及负债继承等事宜进行了约定，截至报告披露日，京投万科已完成了全部账务清理。

（2）京投发展股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债（第一期）（简称“23京发01”，代码115800），发行金额20亿元人民币，发行期限3年，票面利率3.07%。公司已于

2025年8月15日支付自2024年8月15日至2025年8月14日期间的利息。

（3）公司于2025年7月3日发行京投发展股份有限公司2025年面向专业投资者非公开发行

公司债券（第二期）（简称“25京发02”，代码258945），发行金额4.41亿元人民币，发行期限3年，票面利率2.00%。由京投公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

（4）京投发展股份有限公司2022年公开发行公司债券（第二期）（简称“22京发02”，代码

137520），发行金额4.41亿元人民币，发行期限3年，票面利率3.10%。公司已于2025年7月14日到期清偿全部本息。

（5）经中国银行间市场交易商协会中市协注〔2024〕MTN1233 号文件批准，2025 年 8 月 13日，公司在全国银行间债券市场发行京投发展股份有限公司2025年度第一期中期票据（简称“25京投发展 MTN001”，代码 102583436），发行金额 8.6 亿元人民币，发行期限 3 年，票面利率 2%。

本次中期票据由京投公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

（6）京投发展股份有限公司 2022 年度第一期中期票据（简称“22 京投发展 MTN001”，代码

102281859），发行金额4.46亿元人民币，发行期限3年，票面利率2.86%。公司已于2025年8月19日到期清偿全部本息。

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1).追溯重述法

□适用√不适用

(2).未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

172/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用

报告分部的确定依据与会计政策见附注五、41分部报告。

(2).报告分部的财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房地产分部其他分部间抵销合计

一、对外交易收入384047826.0129357959.89413405785.90

二、分部间交易收入2016331.9812031284.8214047616.80

三、对联营和合营企-52748434.552643.60-52745790.95业的投资收益

四、资产减值损失

五、信用减值损失-1050022.07-122845.43-1172867.50

六、折旧费和摊销费30064460.761849101.6031913562.36七、利润总额（亏损-367075875.91-3679131.034642826.05-375397832.99总额）

八、所得税费用-32908687.05119081.55-32789605.50

九、净利润（净亏损）-334167188.86-3798212.584642826.05-342608227.49

十、资产总额59840380325.75119313571.23125649874.6559834044022.33

十一、负债总额54164494482.8091950517.6880712419.4154175732581.07

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）11742855.0015221984.12

1年以内小计11742855.0015221984.12

1至2年6974.40

2至3年143362.85136388.45

3年以上

173/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

减：信用损失准备159138.53216442.85

合计11727079.3215148904.12

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面比例计提比比例计提比金额金额价值金额金额价值

(%)例(%)(%)例(%)

按单项计提143362.851.21143362.85100.00143362.850.93143362.85100.00坏账准备

其中：

按单项计提143362.851.21143362.85100.00143362.850.93143362.85100.00坏账准备

按组合计提11742855.0098.7915775.680.1311727079.3215221984.1299.0773080.000.4815148904.12坏账准备

其中：

按信用风险11742855.0098.7915775.680.1311727079.3215221984.1299.0773080.000.4815148904.12特征组合计提坏账准备

合计11886217.85/159138.53/11727079.3215365346.97/216442.85/15148904.12

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

客户 A 122439.75 122439.75 100.00 预计无法收回

客户 B 20923.10 20923.10 100.00 预计无法收回

合计143362.85143362.85100.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

应收关联公司款项11421984.1210000.000.09

应收其他款项320870.885775.681.80

合计11742855.0015775.68/

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

174/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或期末余额计提收回或转回其他变动核销

按单项计提坏143362.85143362.85账准备

按组合计提坏73080.0057304.3215775.68账准备

合计216442.8557304.32159138.53

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款余额11866607.34元，占应收账款期末余额的99.84%，相应计提的坏账准备期末余额158785.54元。

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息

应收股利43194820.9143194820.91

其他应收款3338423931.183104818233.71

合计3381618752.093148013054.62

其他说明：

□适用√不适用

175/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

北京京投置地房地产有限公司39000000.0039000000.00

京投科技（北京）有限公司4194820.914194820.91

176/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

合计43194820.9143194820.91

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(是否发生减值项目或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因及其判断依据

北京京投置地房地产39000000.005年以上被投资企业暂未支付否有限公司

京投科技（北京）有限4194820.915年以上被投资企业暂未支付否公司

合计43194820.91///

(3).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额坏账准坏账准账面余额账面余额备备计计类别账面账面提提比例金价值比例金价值金额比金额比

(%)额(%)额例例

(%)(%)按单项计提坏账准备

其中：

按组合计提43194820.91100.0043194820.9143194820.91100.0043194820.91坏账准备

其中：

按信用风险43194820.91100.0043194820.9143194820.91100.0043194820.91特征组合计提坏账准备

合计43194820.91//43194820.9143194820.91//43194820.91

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

北京京投置地房地产有限公司39000000.00

京投科技（北京）有限公司4194820.91

合计43194820.91

177/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

按组合计提坏账准备的说明

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）452352735.10294201969.21

1年以内小计452352735.10294201969.21

1至2年578154714.29562385953.95

2至3年452090744.16815400000.00

3至4年1823684839.741400184839.74

4至5年3009500.007139300.15

5年以上32275807.0028146006.85

减：信用损失准备3144409.112639836.19

合计3338423931.183104818233.71

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

资金拆借及往来款3336796632.693102603335.46

代垫项目开发款及代垫费用1560882.021660908.86

其他3210825.583193825.58

减：信用减值损失3144409.112639836.19

合计3338423931.183104818233.71

178/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段未来12个月整个存续期预期整个存续期预

坏账准备合计预期信用损信用损失(未发生期信用损失(已

失信用减值)发生信用减值)

2025年1月1日余额2696.552637139.642639836.19

2025年1月1日余额在本

期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提506146.92506146.92

本期转回90.001484.001574.00本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日余额2606.553141802.563144409.11

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额转销类别期初余额收回或转其他期末余额计提或核回变动销

应收关联公司款项1250.001250.00

应收其他款项2638586.19506146.921574.003143159.11

合计2639836.19506146.921574.003144409.11

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

179/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期末余额坏账准备单位名称期末余额款项的性质账龄合计数的比期末余额

例(%)

北京京投灜德置业有94853333.3335.09资金拆借及往1年以内

限公司320885611.64来款1-2年

260000000.002-3年

496691055.013年以上

北京京投兴檀房地产53721200.0034.31资金拆借及往1年以内

有限公司128049971.44来款1-2年

108084528.892-3年

856500000.003年以上

北京京投兴海房地产102296442.7223.44资金拆借及往1年以内

有限公司129000000.00来款1-2年

83506215.272-3年

468493784.733年以上

北京京投隆德置业有201228433.506.02资金拆借及往

1年以内

限公司来款

北京潭柘投资发展有30640000.000.92资金拆借及往

3年以上

限公司来款

合计3333950576.5399.78//

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额减减项目值值账面余额账面价值账面余额账面价值准准备备

对子公司投资6555078761.566555078761.566555078761.566555078761.56

对联营、合营企业119382669.07119382669.07183729045.79183729045.79投资

合计6674461430.636674461430.636738807807.356738807807.35

180/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动计减值追减提减值准期初余额（账面价准备期末余额（账面价被投资单位加少减其备期末值）期初值）投投值他余额余额资资准备

北京京投置地房地产有限5422099438.205422099438.20公司

北京潭柘投资发展有限公410000000.00410000000.00司

京投科技（北京）有限公司9000000.009000000.00

北京睿德发展物业管理服20000000.0020000000.00务有限公司

宁波华联房地产开发有限57745579.4557745579.45公司

宁波京发物业服务有限公5000000.005000000.00司

无锡嘉仁花园酒店管理有621233743.91621233743.91限公司

京投发展商业管理（北京）10000000.0010000000.00有限公司

合计6555078761.566555078761.56

181/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减其值他宣告准减综发放投资期初备追其他期末余额（账面价减值准备期末少权益法下确认的合现金计提减

单位余额（账面价值）期加权益其他值）余额投投资损益收股利值准备初投变动资益或利余资调润额整

一、合营企业鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司

北京京投颐信健康管理服务有限公司1003287.80-56.431003231.37上海礼仕酒店有限公司

无锡望愉地铁生态置业有限公司147957186.00-64327847.8983629338.11

小计148960473.80-64327904.3284632569.48

二、联营企业

北京基石信安创业投资有限公司30671680.47-827.6930670852.78

北京必革家科技有限公司4096891.52-17644.714079246.81

小计34768571.99-18472.4034750099.59

合计183729045.79-64346376.72119382669.07

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

182/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务3185769.941876789.6310328003.211884948.38其他业务

合计3185769.941876789.6310328003.211884948.38

(2).营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

本报告期，母公司营业务收入、营业务成本来自物业租赁业务。

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额成本法核算的长期股权投资收益

权益法核算的长期股权投资收益-64346376.72-6573204.13处置长期股权投资产生的投资收益交易性金融资产在持有期间的投资收益

其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入11905678.6217242006.39

债权投资在持有期间取得的利息收入15201624.1745307127.87其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计-37239073.9355975930.13

6、其他

□适用√不适用

183/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值649071.84准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营94249.68业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用1707547.17费委托他人投资或管理资产的损益

对外委托贷款取得的损益9083175.53

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出571474.75

其他符合非经常性损益定义的损益项目12188316.52

减：所得税影响额6073458.87

少数股东权益影响额（税后）-33021.89

合计18253398.51

184/185京投发展股份有限公司2025年半年度报告

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净-166.52-0.51-0.51利润

扣除非经常性损益后归属于-174.53-0.54-0.54公司普通股股东的净利润

注：计算每股收益（元/股）、加权平均净资产收益率时，归属于普通股股东的净利润扣除了永续债利息。基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通股的加权平均数计算，稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利润除以调整后的母公司发行在外普通股的加权平均数计算。报告期本公司无稀释性的潜在普通股，因此稀释每股收益与基本每股收益相同。

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：孔令洋

董事会批准报送日期：2025年8月22日修订信息

□适用√不适用