京投发展股份有限公司2026年半年度报告

公司代码：600683公司简称：京投发展

京投发展股份有限公司

2026年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不

存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人孔令洋、主管会计工作负责人张雨来及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪

林声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

本报告期内公司无半年度利润分配、无资本公积转增股本预案。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

公司2026年半年度报告中涉及的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

具体内容详见本报告“第三节管理层讨论与分析”之“五、（一）可能面对的风险”相关内容。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................5

第三节管理层讨论与分析...........................................8

第四节公司治理、环境和社会........................................20

第五节重要事项..............................................21

第六节股份变动及股东情况.........................................29

第七节债券相关情况............................................31

第八节财务报告..............................................38载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表备查文件目录报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义中国证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所

本公司、公司、京投发展指京投发展股份有限公司

《公司法》指中华人民共和国公司法

《证券法》指中华人民共和国证券法

《公司章程》指京投发展股份有限公司章程京投公司指北京市基础设施投资有限公司京投置地指北京京投置地房地产有限公司北京万科指北京万科企业有限公司上海礼兴指上海礼兴酒店有限公司上海礼仕指上海礼仕酒店有限公司无锡嘉仁指无锡嘉仁花园酒店管理有限公司无锡惠澄指无锡惠澄实业发展有限公司潭柘投资指北京潭柘投资发展有限公司宁波华联指宁波华联房地产开发有限公司京投银泰置业指北京京投银泰置业有限公司兴业置业指北京京投兴业置业有限公司尚德置业指北京京投银泰尚德置业有限公司灜德置业指北京京投灜德置业有限公司兴平置业指北京京投兴平置业有限公司京投兴檀指北京京投兴檀房地产有限公司京投丰德指北京京投丰德房地产有限公司京投兴海指北京京投兴海房地产有限公司润德置业指北京京投润德置业有限公司隆德置业指北京京投隆德置业有限公司鄂尔多斯项目公司指鄂尔多斯市泽瑞恒基房地产开发有限责任公司三河致远指三河市京投发展致远房地产开发有限公司潭柘兴业指北京潭柘兴业房地产开发有限公司无锡望愉指无锡望愉地铁生态置业有限公司京投颐信指北京京投颐信健康管理服务有限公司

元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元

注：本半年度报告中部分合计数与各加数之和在尾数上存在微小差异的，属于四舍五入差异。

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称京投发展股份有限公司公司的中文简称京投发展

公司的外文名称 METROLAND CORPORATION LTD.公司的外文名称缩写 MTL公司的法定代表人孔令洋

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名张雨来梁璠联系地址北京市朝阳区建国门外大街2号北京市朝阳区建国门外大街2号

银泰中心 C 座 17 层 银泰中心 C 座 17 层

电话010-65636622010-65636620

传真010-85172628010-85172628

电子信箱 ir@600683.com ir@600683.com

三、基本情况变更简介公司注册地址北京市朝阳区小营北路6号院2号楼9层905室公司注册地址的历史变更情况浙江省宁波市海曙区中山东路238号

公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层公司办公地址的邮政编码100022

公司网址 www.600683.com

电子信箱 ir@600683.com报告期内变更情况查询索引详见公司于2026年3月27日披露的《京投发展股份有限公司关于变更公司注册地址暨修订公司<章程>的公告》

四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn公司半年度报告备置地点公司董事会办公室报告期内变更情况查询索引无

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰

六、其他有关资料

□适用√不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币

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本报告期本报告期比上主要会计数据上年同期

（1－6月）年同期增减(%)

营业收入3851426067.45413405785.90831.63

利润总额-327636400.27-375397832.99不适用

归属于上市公司股东的净利润-313200226.39-263814878.03不适用归属于上市公司股东的扣除非经常

-294424591.97-282068276.54不适用性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额-231409254.78353443365.66-165.47本报告期末比本报告期末上年度末上年度末增减

(%)

归属于上市公司股东的净资产2345500394.202727774137.43-14.01

总资产55720993546.8757002894529.40-2.25

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年主要财务指标上年同期

（1－6月）同期增减(%)

基本每股收益（元／股）-0.54-0.51不适用

稀释每股收益（元／股）-0.54-0.51不适用扣除非经常性损益后的基本每股收

-0.51-0.54不适用益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）不适用-166.52不适用扣除非经常性损益后的加权平均净

不适用-174.53不适用

资产收益率（%）公司主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

公司2026年半年度归属于上市公司股东的净利润-313200226.39元，扣除永续融资产品利息（税后）84059416.68元影响，本报告期归属于上市公司普通股股东的净利润为-397259643.07元，归属于上市公司普通股股东的扣除非经常性损益的净利润为-378484008.65元。

每股收益及净资产收益率指标按归属于普通股股东净利润及所有者权益计算。

报告期内，营业收入较上年同期大幅增加主要系森与天成项目满足交付条件集中交房所致。

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

非经常性损益项目金额附注（如适用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定

57308.39

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业

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非经常性损益项目金额附注（如适用）务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-25851553.49

其他符合非经常性损益定义的损益项目1293901.43

减：所得税影响额-6125085.92

少数股东权益影响额（税后）400376.67

合计-18775634.42

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

（一）报告期内公司所属行业情况

2026年上半年，房地产市场政策调控以“稳市场、化风险、提品质”为导向，推动房地产市

场平稳健康发展。宏观政策层面，中央层面持续释放“稳楼市”明确信号，4月中央政治局会议部署稳定房地产市场重点任务，5月国务院印发《城市更新“十五五”规划》确立地产市场中长期稳定发展框架；央行、住建部、财政部、税务总局多部委协同出台一揽子配套举措，公积金利率下调、房贷首付比例优化、二手房交易税费减负、存量房源收储等政策稳步落地；地方政府通

过一城一策、因城施策等方式推动房地产市场持续修复。

需求角度，公积金贷款利率下调、公积金使用范围拓展，叠加卖旧买新退税、置换补贴等政策，持续降低居民换房成本，充分释放刚需与改善型住房需求；供给角度，政策鼓励各地国企依托专项资金收购存量滞销房源、闲置土地转化为保障房；同步推进城市更新与“好房子”建设，满足居民居住升级需求。

根据国家统计局数据，2026年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积554049万平方米，其中住宅施工面积384453万平方米。房屋新开工面积23239万平方米，其中住宅新开工面积

16900万平方米。房屋竣工面积17221万平方米，其中住宅竣工面积12148万平方米。全国房

地产开发投资38074亿元，其中住宅投资29300亿元。

（二）主营业务情况

京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的 A 股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦 TOD 轨道物业开发。近年来，公司持续构建“TOD 智慧生态圈”，打造出以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式。自 2011 年公

司第一个 TOD 项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了北京西华府、公园悦府、琨御府、岚

山、北熙区、森与天成及无锡愉樾天成等多个 TOD 轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模超500万平方米，公司始终秉持“以用户为中心”的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、经营情况的讨论与分析

（一）公司经营情况

报告期内，公司持续深耕核心主业，科学研判行业新形势、市场新趋势及用户新需求，不断深化项目价值赋能与品质升级，聚焦品质交付、全力去化、资产盘活核心任务，多措并举统筹推进各项业务稳健高效开展。公司深入贯彻提质增效、开源节流总体经营部署，常态化加强成本控制、强化精细化管控，持续提升经营管理效率。同时，公司迭代优化组织管理体系，深化营销模式创新、强化产品研发攻坚，推动核心业务综合竞争力稳步提升。此外，公司全面推进合规管理体系常态化、规范化建设，持续夯实内控管理机制，常态化开展风险排查与防控，全面提升合规经营、稳健运营能力，为公司稳健发展筑牢坚实根基。

2026年上半年（全口径）实现签约销售额13.69亿元，回款额16.33亿元。

1、2026年上半年北京主要项目具体情况如下：

（1）北熙区：伴随周边重点规划配套逐步落地兑现，区域城市界面持续更新、板块价值热度稳步提升。项目一、二期已顺利完成交付，社区实景品质全面呈现，配套业主邻里中心已建设完

成并落地实景，项目成熟度、客户认可度持续提升。三期工程稳步推进，当前已全面进入主体结构施工阶段。五期盖上产品实现样板间顺利开放，同步完成预售证获取工作，正式启动市场蓄客，为后续推售奠定良好基础。

（2）檀谷：2026年上半年檀谷项目商业保持良好运营，累计客流量达72.56万人次，持续

深耕北京山系微度假目的地名片，为业主和广大消费者营造兼具品质感和烟火气的山居自然度假氛围，市场影响力再获认可，成为北京文商体旅展融合发展的新标杆。上半年商街新开业黑胶爵士音乐综合体“开场 DEFACTTO”（京西首店）、潮流 IP 零售品牌“萌芽怪兽”（京西首店）、

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百万美食博主杨草莓熊所属 MCN 机构打造的首家烘焙实体店“面团出版社”（全国首店）等 6 家

特色新店铺，存量30余家店铺运营状况稳定，举办檀谷开山节、爵士生活艺术节、檀谷回声音乐节、Rouleur Live China 骑行嘉年华、FIRST 电影市场公开周等多档期城市级文化活动。项目多次登上央视新闻、BTV、《北京日报》《北京商报》等媒体报道，上半年累计受到 21 家主流媒体

45余次报道，总曝光量破亿。

（3）森与天成：项目建设整体稳步推进，盖上区圆满完成业主开放日与集中交付，以高品质

产品、全流程暖心服务兑现交付承诺，到访交付率达99%；盖上住宅产权办理领域实现突破，完成全流程三维不动产权证书办理，实现“交付即交证”。落地区顺利完成结构阶段业主开放日，精装、外立面及市政园林施工有序推进；项目严格落实现场安全生产标准化管理要求，成功获评“北京市绿色安全文明样板工地”称号。

项目街区式邻里中心展示开放，同步举办媒体论坛；依托「森与森邻」系列 IP 打造的互动活动实现广泛自发传播，结合邻里中心主题功能空间打造的森系生活方式沉浸式体验场景，既为盖上区顺利交付提供有力支撑，也有效提升了潜在客户的关注度。

（4）岚山：作为位于海淀区的远端站点 TOD 项目，2026 年 6 月份获得由北京土木建筑协会颁发的荣誉证书，表彰“既有运行地铁停车库上盖隔震减震降噪装配式群体住宅设计及施工技术的研究与应用”成果，不仅具有良好的社会、经济、环境效益，整体上达到了国内领先水平，其中轻量化“包梁抵柱型”钢框架塔吊技术达到国际先进水平；同时通过精准拓客推广项目车位、

仓储资源，全力推进存量去化及经营盘活工作。

（5）北京公园悦府：2026年上半年，小站公园客流量252.2万人次，项目坚持“家外之家”

的经营理念，营造文艺、轻松、自然的消费场景，将小站公园打造成审美在线、体验温暖的非标社区商业标杆。项目上半年新签约商户9家，包括润百颜（全国首店）、湘彬萱小馆（昌平首店）、什么美术馆（昌平首店）等；在营商户60余家，店铺运营状况稳中有升，场内业态日臻完善。同期，小站公园举办了“花园漫游季”等多个主题活动及邻里社群活动，让商圈不止有消费，更有生活美学与萌宠乐游。项目荣获北京市商务局颁发的“北京十大商业品牌”之商业新秀奖，CSVB中国商业地产价值榜“非标商业大奖——审美大师*金奖”。

2、2026年上半年无锡项目具体情况如下：

愉樾天成：2026年上半年，四期住宅部分楼栋按期完成主体封顶，工程进度稳步推进；酒店工程按计划推进，陆续进入收尾阶段；销售业绩表现突出，2026年上半年项目住宅成交金额、成交面积、成交套数三项核心指标均位列无锡市经济开发区普通商品住宅销售排行榜首位、无锡市

普通商品住宅销售排行榜第二位。无锡小站公园依托片区入住率提升带来的刚需客流，营收稳步增长；小站食堂作为社区核心配套，筑牢幸福家园服务基底，获评街道“暖心驿站”定点区域；

PAGEONE 书店荣获 “无锡十大最美精品书店”，接待全省十三市宣传、出版、书店行业考察团到访；上半年累计签约品牌10家，含江苏首店1家、无锡首店5家，招商节奏平稳有序；同时落地知锡阅读节、迷你麦格江苏首展等特色活动，联动商户、艺术家打造艺术首展、品牌快闪、读书分享、社群赛事等多元线下场景，项目文化赋能成效获省市级政府认可；传播端累计收获本地官媒超10万曝光。

（二）财务状况分析

2026年上半年公司实现营业收入385142.61万元，较上年同期增加343802.03万元，增幅

831.63%，其中房地产销售结转实现收入371507.58万元，增加主要系森与天成项目集中交付，

结转规模较上年同期大幅增加。

报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润-31320.02万元，扣除永续融资产品利息（税后）8405.94万元，归属于上市公司普通股股东净利润-39725.96万元。公司三项费用总计

47872.30万元，较上年同期30651.65万元，增加17220.65万元，其中管理费用14596.75万元，较上年同期增加7900.11万元，主要系合并范围变化，剔除该因素影响后，公司常态化经营性管理支出维持平稳水平；销售费用16269.15万元，较上年同期增加12484.98万元，主要系收入增加相应销售费用增加；财务费用17006.40万元，较上年同期减少3164.45万元，主要系融资成本降低。

本报告期末，公司资产总额5572099.35万元，较期初减少128190.10万元，主要系项目集中交付结转成本存货减少。资产总额中存货期末余额3616219.34万元，占资产总额的64.90%，公司存货主要包括北京地区轨道物业等项目，资产质量良好。公司负债总额5013389.41万元，

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较期初减少290802.51万元，负债总额中合同负债期末余额147511.93万元，较期初减少

254450.19万元，主要系森与天成项目集中交付结转收入。

截至2026年6月30日，公司向京投公司及其关联方借款本息余额为3474054.25万元，占负债总额的69.30%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。公司资产负债率89.97%，较期初减少3.08个百分点。

本报告期公司经营活动现金净流出23140.93万元，经营活动产生的现金流量净流出较上年同期增加主要系本报告期支付的税金及各项费用增加。投资活动现金净流入202.83万元，较上年同期变动不大；本报告期公司筹资活动现金净流入194554.34万元，净流入增加主要系少数股东投入及借款增加。

（三）房地产业务主要经营数据

1、报告期内房地产储备情况

持有待开发一级土地整规划计容是/否涉及合作开发项目合作开发项目序持有待开发土地的

土地的面积理面积(平建筑面积合作开发涉及的面积(平的权益占比号区域

(平方米)方米)(平方米)项目方米)(%)

1北京市门头沟区1438980186916是31802240

注：1、北京市门头沟区项目为若丘项目的 MC01-0003-6008、6009、0120、6015、0057、0086 地块，截至报告期末尚未开工建设。

2、上述土地储备不包含位于鄂尔多斯东胜区的 C1-4、C2-4、C1-4补、C2-4补地块(合作开发权益占比90.69%)，

截至报告期末尚未获取规划许可证和施工证。

2、报告期内房地产开发投资情况

报告项目规在建项目项目用总建筑在建建已竣工期实划计容

序/新开工地面积面积筑面积面积总投资额际投地区项目经营业态建筑面

号项目/竣(平方(平方(平方(平方（万元）资额

积(平工项目米)米)米)米)（万方米)

元）

普通住宅、北京市朝

1北熙区保障房及配在建项目197862363000562238204554245838256200057247

阳区套北京市丰普通住宅及

2森与天成在建项目12061612550021522310862410659979879531018

台区配套

洋房、别墅、北京市门

3檀谷保障房、商在建项目236155279748451696265412937559373096644

头沟区业及配套

普通住宅、北京市海

4岚山商业、办公在建项目239378301600368720025410810577110

淀区及配套

北京市门普通住宅、

5若丘在建项目36953517348838213287750958251817048

头沟区商业及配套

普通住宅、

北京市昌保障房、商

6公园悦府竣工项目301751516351632049063204911966950

平区业、办公及配套

北京市平办公、商业、

7璟悦府在建项目89153179629242039279162141233704040

谷区住宅及配套

普通住宅、无锡市经

8愉樾天成商业、办公、在建项目376391641079940551293315526452185000035788

济开发区酒店及配套

9三河市燕倬郡商业办公在建项目5000015000018613098218879112060313631

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郊镇国家高新技术产业开发区

注：1、若丘为获取开工证的6016地块。

2、上述在建项目/新开工项目/竣工项目包括主体建筑和附属建筑。

3、报告期内销售面积情况

已售（含已预可供出售面序号地区项目经营业态售）面积

积(平方米)

(平方米)

1北京市朝阳区北熙区普通住宅、保障房及配套1610405095

2北京市丰台区森与天成普通住宅及配套10852617976

3北京市门头沟区檀谷洋房、别墅、保障房、商业及配套532401394

4北京市海淀区岚山普通住宅、商业、办公及配套6368440

5北京市门头沟区若丘普通住宅、商业及配套546473763

6北京市昌平区公园悦府普通住宅、保障房、商业、办公及配套339170

7北京市平谷区璟悦府办公、商业、住宅及配套244720

8北京市海淀区琨御府普通住宅、保障房、商业、办公及配套4350

9北京市丰台区西华府普通住宅、公租房、办公、商业及配套00

10北京市密云区锦悦府普通住宅及配套1165832017

11北京市房山区金域公园普通住宅44000

12北京市房山区新里程普通住宅、保障房、商业00

13北京市丰台区臻御府普通住宅、保障房、商业、办公及配套362161663

无锡市经济开发

14愉樾天成普通住宅、商业、办公、酒店及配套14110930072

区

15无锡市惠山区无锡公园悦府普通住宅、洋房、别墅及配套10440

三河市燕郊镇国

16家高新技术产业倬郡商业办公32414385

开发区

注：1、可供出售面积=截至2026年6月底已取证未销售面积+2026年1-6月当期销售面积；

2、已售面积为2026年1-6月签约销售面积。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

公司进入 TOD 轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、经验积累等方面形成了属于自己的核心竞争力：

（一）明晰的企业战略

明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD 轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在 TOD 轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控京外市场投资，通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。

近年来，公司集中优势资源投入到北京区域高能板块 TOD 轨道物业优势资源地块的开发中，通过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的客户口碑。

（二）明确的经营理念

公司进入 TOD 领域较早，通过多年的经验积累，打造出以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，形成了较为领先的“TOD 智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新

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方式方法，持续提升技术能力与设计水平。公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。

公司坚持以空间营造作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对 TOD 项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。同时，公司尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化 IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。

（三）丰富的经验积累

公司在 TOD 开发领域深耕多年，积累了一定的先发技术优势和实践经验，其主要体现为以下三点：

（1）多种结构转换方式及应用

为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实现价值最大化和体验最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先发优势和丰富经验。

（2）减振降噪技术的研发和应用

在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的重点之一，公司下属企业京投科技（北京）有限公司是国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利，技术上拥有自主研发、独立生产能力。

（3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力

在 TOD 开发中，公司长期对标现有中国香港及海外等地的标杆项目，以用户视角为出发点，塑造城市核（Urban Core）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一定宝贵经验。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入3851426067.45413405785.90831.63

营业成本3587639839.17440995048.40713.53

销售费用162691467.4037841623.61329.93

管理费用145967495.3666966387.90117.97

财务费用170064005.47201708516.58-15.69

经营活动产生的现金流量净额-231409254.78353443365.66-165.47

投资活动产生的现金流量净额2028258.361676714.7120.97

筹资活动产生的现金流量净额1945543440.60-1750290497.66不适用

税金及附加69128203.449959672.27594.08

投资收益-18021015.88-31756936.80不适用

营业收入变动原因说明：营业收入增加，主要系森与天成项目集中交付营业收入增加。

营业成本变动原因说明：营业成本增加，主要系收入增加相应结转营业成本增加。

税金及附加变动原因说明：税金及附加增加，主要系营业收入增加相应结转税金及附加增加。

销售费用变动原因说明：销售费用增加，主要系营业收入增加相应结转的渠道、代理费用增加。

管理费用变动原因说明：管理费用增加，主要系合并范围变化，剔除该因素影响后，公司常态化经营性管理支出维持平稳水平。

财务费用变动原因说明：财务费用减少，主要系融资成本降低。

12/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

投资收益变动原因说明：投资损失较上年同期减少，主要系对联合营公司确认的投资损失减少。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期经营活动现金流量为净流出，较上年同期增加，主要系支付的税金及各项费用增加。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期投资活动现金流量净额为净流入，较上年同期变动不大。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：筹资活动现金流量净额为净流入，较上年同期增加，主要系少数股东投入及借款增加。

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元币种：人民币本期期末上年期末本期期末金数占总资数占总资额较上年期项目名称本期期末数上年期末数情况说明产的比例产的比例末变动比例

（%）（%）（%）发行公司债货币

货币资金5319513354.479.553598167825.596.3147.84资金增加

应收账款50181116.580.0972725503.480.13-31.00收回应收款项项目公司开发产

投资性房地产2937568002.445.272079302417.823.6541.28品自持经营转投资性房地产减少主要系森与

合同负债1475119283.912.654019621190.877.05-63.30天成项目交付结转收入

应交税费149441594.510.27463469131.720.81-67.76支付税金结转收入未到纳税义务时点的增

其他流动负债140584848.270.25356390026.850.63-60.55值税销项税额减少

应付债券5312329990.479.533316429491.965.8260.18发行公司债重分类至一年内

长期应付款41680409.600.0771680409.600.13-41.85到期非流动负债下属公司增资少

少数股东权益3241599053.395.821233201235.002.16162.86数股东投入增加

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

13/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

截至报告期末，公司受限资产账面价值合计为2112970.75万元，其中货币资金为1903.66万元，存货抵押账面价值为1301258.99万元，固定资产、无形资产抵押账面价值为74966.50万元，投资性房地产抵押账面价值为210885.62万元，长期股权投资质押账面价值为501816.79万元，其他权益工具投资抵押账面价值为22139.19万元。详见附注七、31所有权或使用权受限资产。

4、其他说明

□适用√不适用

(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

□适用√不适用

14/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(1)重大的股权投资

□适用√不适用

(2)重大的非股权投资

□适用√不适用

(3)以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入权益的累

本期公允价值本期计提的减本期出售/赎资产类别期初数计公允价值变本期购买金额其他变动期末数变动损益值回金额动

其他420196328.4230516999.612908243.84447805084.19

合计420196328.4230516999.612908243.84447805084.19证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

√适用□不适用

15/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

公司于2026年3月16日披露了《京投发展股份有限公司关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告》（临2026-015），公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至京投公司，本次筹划事项涉及的具体范围尚需交易双方进一步协商确定本事项拟采用现金支付方式，不涉及发行股份，不影响公司的股权结构，不会因此导致公司控股股东发生变更。公司于2026年4月15日披露了《京投发展股份有限公司关于筹划重大资产重组的进展公告》（临2026-023），于2026年5月14日披露了《京投发展股份有限公司关于筹划重大资产重组的进展公告》（临2026-052），于2026年6月13日披露了《京投发展股份有限公司关于筹划重大资产重组的进展公告》（临2026-059）。

(六)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

北京京投置地房地产子公司房地产开发与2000000.001489327.85478813.54128.21-4576.30-4577.27有限公司经营

北京京投银泰置业有子公司房地产开发与10000.0024119.6914748.19--24.69-24.69限公司经营

北京京投银泰尚德置子公司房地产开发与50000.00225898.38200665.80894.13-1724.46-1721.13业有限公司经营

北京京投兴业置业有子公司房地产开发与10000.0041313.3139473.1852.92361.30-231.25限公司经营

北京京投灜德置业有子公司房地产开发与185000.00828251.67104434.346329.57-7775.03-7775.00限公司经营

北京京投兴平置业有子公司房地产开发与85000.00117363.7097639.56138.42-41.98-42.97限公司经营

北京京投兴檀置业有子公司房地产开发与100000.00137201.518591.954376.55-1533.04-1533.04限公司经营

三河市京投发展致远子公司房地产开发与5000.0098655.71-28978.86109.94-3634.31-3634.31房地产开发有限公司经营

北京京投丰德房地产子公司房地产开发与60000.0066012.8743448.992405.37-747.59-747.31有限公司经营

16/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

北京京投兴海房地产子公司房地产开发与137000.00327382.1665834.5222.96-1191.45-1191.45有限公司经营

北京京投润德置业有子公司房地产开发与102000.001898841.31109863.2689277.971856.271487.42限公司经营

北京京投隆德置业有子公司房地产开发与42000.00525913.3440399.71268589.284610.643457.98限公司经营

无锡惠澄实业发展有子公司房地产开发与12000.0046135.9743966.66212.6696.63103.58限公司经营

鄂尔多斯市泽瑞恒基子公司房地产开发与3000.0074992.80-144025.99--279.52-277.54房地产开发有限责任经营公司

上海礼仕酒店有限公子公司酒店服务业58525.82191149.05-62749.868650.17-6032.75-5893.49司

北京京投阳光房地产参股公司房地产开发与24000.0027920.6525872.55--892.82-892.82开发有限公司经营

北京潭柘兴业房地产参股公司房地产开发与30000.00938519.79-38473.358672.64-7587.01-7658.45开发有限公司经营

无锡望愉地铁生态置参股公司房地产开发与50000.00938298.2036034.1016894.55-8564.79-8486.82业有限公司经营报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用

17/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

其他说明

√适用□不适用

1、对公司归母净利润影响达到10%以上的子公司、参股公司情况

单位：万元币种：人民币单位名称营业收入营业利润净利润原因

北京京投置地房地产有限公司128.21-4576.30-4577.27财务费用导致亏损

北京京投灜德置业有限公司6329.57-7775.03-7775.00同期结算收入减少

上海礼仕酒店有限公司8650.17-6032.75-5893.49财务费用导致亏损

2、经营业绩变动30%以上的子公司情况

单位：万元币种：人民币上年同期净利单位名称本期净利润变动原因润

北京京投灜德置业有限公司-7775.00-5716.03同期结算收入减少

北京京投兴檀房地产有限公司-1533.04-3208.68财务费用减少

北京京投丰德房地产有限公司-747.31-1105.99财务费用减少

北京京投兴海房地产有限公司-1191.45-7683.18财务费用减少

北京京投润德置业有限公司1487.42-1067.07同期结算收入增加

北京京投隆德置业有限公司3457.98-695.95同期结算收入增加鄂尔多斯市泽瑞恒基房地产开发有限

-277.54-2955.14财务费用减少责任公司

3、资产变动30%以上的子公司情况

单位：万元币种：人民币上年期末资单位名称本期资产总额增减变动变动原因产总额

北京京投隆德置业有限公司525913.34778330.26-32.43%项目本期结算成本，存货减少

(七)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

1、政策风险

房地产行业受政策调整影响较大，如果公司在未来经营中未能及时、有效应对房地产调控政策的变化，并制定合理的经营策略，可能会面临一定的风险。

针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场变化，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度；另一方面也将继续聚焦 TOD 轨道物业开发，强化自身企业管理“内功”，提升企业综合竞争力，实现降本增效。

2、财务风险

房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。

针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管理，加快销售回款速度，创新融资手段，保障资金链安全。

3、市场风险

18/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

当前房地产行业处于构建发展新模式的转型阶段，控增量、去库存、优供给，市场正从传统的“规模竞争”向以“好房子”为核心的“品质竞争”转变，房地产企业面临新的挑战与机遇，若公司在产品力、存量运营等方面未能及时有效的应对市场变化，存在客户流失、份额被挤压的竞争风险。

针对该项风险，公司将继续秉持“以用户为中心”的发展理念，不断提升产品质量和服务水平，从客户的核心需求出发，提高品牌知名度和市场竞争力，从而降低市场风险的影响。

(二)其他披露事项

□适用√不适用

19/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因变动原因说明

冯杰副总裁聘任工作调动-

吕高峰副总裁聘任工作调动-

公司董事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用

2026年2月11日，公司召开第十二届董事会第二十二次会议，聘任吕高峰先生、冯杰先生

为京投发展股份有限公司副总裁，任期自董事会审议通过之日起至第十二届董事会届满之日止。

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

每10股送红股数（股）不适用

每10股派息数(元)（含税）不适用

每10股转增数（股）不适用利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明不适用

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用√不适用

20/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用如未能如未能及时及时履承诺承诺是否有履是否及时履行应说明承诺背景承诺方承诺时间承诺期限行应说类型内容行期限严格履行未完成履行明下一的具体原因步计划

京投公司在非公开发行股票过程中，就如何避免同业竞争和减少关联交易等事长期有效（除避免同解决同2008年10月22京投公司项作出了承诺。具体详见公司披露于上否业竞争承诺第1条和是--业竞争日交所 www.sse.com.cn 上的公司非公开 第 2 条的内容）

发行预案、避免同业竞争等相关内容。

在未作出新变更承诺

京投公司就2008年非公开发行股票时的情况下，本承诺长作出的避免同业竞争承诺第1条和第2期有效。京投公司于条的内容进行了明确。具体详见公司披2024年12月变更了与再融资相解决同京投公司 露于上交所 www.sse.com.cn 上的《关于 2016 年 4 月 12 日 否 避免同业竞争承诺的 是 - -关的承诺业竞争

北京市基础设施投资有限公司明确避免内容，因此本承诺期同业竞争承诺部分条款的公告》（临限为2016年4月12

2016-025）。日至2025年1月17日。

京投公司结合2016年作出的明确避免同业竞争承诺的内容进行了变更。具体在未作出新变更承诺解决同2024年12月31京投公司 详见公司披露于上交所www.sse.com.cn 否 的情况下，本承诺长 是 - -业竞争日上的《关于公司控股股东变更避免同业期有效。竞争承诺的公告》（临2025-008）。

21/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用2019年4月18日、5月10日，公司十届十三次董事会、2018年度股东大会审议通过了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。2021年4月12日、5月7日，公司十一届二次董事会、2020年度股东大会审议通过了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》、

《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。2023年3月24日、4月17日，公司十一届二十次董事会、2022年度股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。2024年3月29日、4月22日，公司十一届三十二次董事会、2023年度股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。2025年6月30日、7月16日，公司十二届十三次董事会、2025年第五次临时股东会审议通过了《关于向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。2026年4月17日、5月11日，公司十二届二十四次董事会、2025年度股东会审议通过了《关于向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。京投公司根据上述议案提供资金情况如下：

（1）截至2025年12月31日，公司向京投公司及其关联方借款本息余额为3473684.11万元；截至2026年6月30日，公司向京投公司及其关联方借款本息余额为3474054.25万元。

22/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告A、委托贷款本金余额为3463945.59万元（其中2260400.00万元年利率3.0%、427950.00万元年利率2.1%、775595.59万元年利率0.00%），融资租赁本金余额8000.00万元（年利率

5%）。

B、期末应付利息余额为 2108.66 万元。

（2）本报告期，京投公司向本公司提供委托贷款211650.00万元，本公司偿还京投公司委

托贷款209000.00万元，偿还融资租赁款2000.00万元。

（3）本报告期，公司发生应付京投公司及其关联方利息39433.74万元，支付京投公司及其

关联方利息39713.60万元，支付方式为货币资金，期末未付利息2108.66万元，公司本年度支付京投公司及其关联方利息占公司全部利息支出的83.59%。

（4）本报告期，公司向京投公司支付担保费1272.24万元。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

详见“第三节管理层讨论与分析”之“四、（五）重大资产和股权出售”。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

（1）2015年4月7日、4月29日，公司八届三十三次董事会、2014年度股东大会审议通过

了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙），公司出资额不超过

12000.00万元。本报告期，公司收到宣告分配的股利88.98万元。

（2）2021年8月30日、9月15日，公司十一届六次董事会、2021年第三次临时股东大会

审议通过了《关于投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份参与投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙），公司以现金方式认缴出资

10000.00万元。本报告期，公司收回投资款172.42万元，累计已收回投资款743.85万元。

（3）2022年4月27日，公司十一届十三次董事会审议通过了《关于投资北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份参与投资北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙），公司以现金方式出资11500.00万元。本报告期，公司收回投资款118.40万元，累计已收回投资款670.96万元。

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3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用2019年4月18日、5月10日，公司十届十三次董事会、2018年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的议案》；2020年4月8日、5月7日，公司十届二十三次董事会、2019年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的议案》；2020年8月26日、9月15日，公司十届二十六次董事会、2020

年第二次临时股东大会审议通过了《关于公司提供借款预计额度暨关联交易的议案》；2021年4月12日、5月7日，公司十一届二次董事会、2020年度股东大会审议通过了《关于2021年度公司提供借款预计额度暨关联交易的议案》、《关于2021年度公司对外担保预计额度暨关联交易的议案》；2022年4月11日、5月6日，公司十一届十二次董事会、2021年度股东大会审议通过了《关于2022年度公司提供借款预计额度暨关联交易的议案》；2022年6月22日、7月8日，公司十一届十四次董事会、2022年第一次临时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨关联交易的议案》；2022年11月25日、12月12日，公司十一届十九次董事会、2022年第三次临时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨关联交易的议案》；2023年3月24日、4月17日，公司十一届二十次董事会、2022年度股东大会审议通过了《关于2023年度公司提供借款预计额度的议案》；2023年11月28日、12月11日，公司十一届二十八次董事会、2023年度

第二次临时股东大会审议通过了《关于向参股公司提供财务资助暨关联交易的议案》；2024年1月26日、2月20日，公司十一届三十次董事会、2024年第二次临时股东大会审议通过了《关于向参股公司提供财务资助展期的议案》；2024年3月19日、4月22日，公司十一届三十二次董事会、2023年度股东大会审议通过了《关于向参股公司无锡望愉地铁生态置业有限公司提供财务资助暨关联交易的议案》；2024年10月29日、11月15日，公司十二届五次董事会、2024年第五次临时股东会审议通过了《关于为参股公司提供担保的议案》；2025年1月10日、1月27日，公司召开第十二届董事会第八次会议、2025年第二次临时股东会审议通过了《关于向参股公司提供财务资助展期的议案》；2025年4月28日、5月15日，公司召开第十二届董事会第十一次会议、2025年第三次临时股东会审议通过了《关于向参股公司提供财务资助展期的议案》及《关于向参股公司提供财务资助的议案》；2025年5月30日、6月16日，公司第十二届董事会第十二次会议、2025年第四次临时股东会审议通过了《关于向参股公司提供财务资助展期的议案》。向参股公司提供借款、担保情况如下：

单位：万元币种：人民币

关联交易类别及内容关联人2026年预计金额2026年1-6月发生额

提供借款无锡望愉地铁生态置业有限公司50000.000.00

（1）潭柘兴业：本报告期公司未向潭柘兴业提供借款，截至本报告期末公司提供的资金余额

合计381766.39万元。

（2）无锡望愉：本报告期公司未向无锡望愉提供借款，截至本报告期末公司提供的资金余额

合计343214.64万元，本报告期确认利息收入5232.50万元。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

24/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

√适用□不适用

1、公司与京投公司签署了《关于发行中期票据的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承

诺对拟公开发行不超过20.00亿元中期票据提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的兴平置业51%股权、京投兴檀100%股权及三河致远85%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以中期票据未偿还票面金额为基数，年费率为1%，且在前半个担保期内支付全部担保费用。2025年2月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议》，自协议签署日将担保年费率调整为0.72%。2025年7月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议之补充协议》，将未执行完的担保年费率下调至0.36%。2024年12月 20 日，公司发行了 2024 年度第一期中期票据（简称“24 京投发展 MTN001”）7.00 亿元。本报告期，公司已支付京投公司全部担保费504.00万元。

2、公司与京投公司签署了《关于永续债融资的担保协议》、京投公司出具了《担保函》和《支付承诺函》。京投公司为本公司永续债提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保金额为300000.00万元，且承诺在特定情况下代为履行支付义务。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的兴平置业51%股权、京投兴檀100%股权及三河致远85%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还票面金额为基数，年费率为0.36%，且在前半个担保期内支付全部担保费用。2025年6月，公司收到永续信托融资8.10亿元。本报告期，公司已支付京投公司当期担保费291.60万元。

3、公司与京投公司签署了《关于非公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺对非公开发行不超过13.25亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的兴平置业51%股权、京投兴檀100%股权及三河致远85%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还票面金额为基数，年费率为1%，且在前半个担保期内支付全部担保费用。2025年2月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议》，自协议签署日将担保年费率调整为0.72%。2025年7月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议之补充协议》，将未执行完的担保年费率下调至0.36%。2025年

3月4日，公司发行公司债券“25京发01”8.84亿元。本报告期，公司已支付京投公司当期担保

费318.24万元。

4、公司与京投公司签署了《关于发行中期票据的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承

诺对拟公开发行不超过20.00亿元中期票据提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的兴平置业51%股权、京投兴檀100%股权及三河致远85%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以中期票据未偿还票面金额为基数，年费率为1%，且在前半个担保期内支付全部担保费用。2025年2月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议》，自协议签署日将担保年费率调整为0.72%。2025年7月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议之补充协议》，将未执行完的担保年费率下调至0.36%。2025年12月 29 日，公司发行了 2025 年度第二期中期票据（简称“25 京投发展 MTN002”）4.40 亿元。本报告期，公司已支付京投公司当期担保费158.40万元。

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

√适用□不适用

1、托管情况

√适用□不适用

25/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

单位：万元币种：人民币托管收托管收托管资托管资产涉托管是否关关联关委托方名称受托方名称托管起始日托管终止日益确定益对公产情况及金额收益联交易系依据司影响北京市基础北京京投置京投银

设施投资有地房地产有泰置业8441.892011年12月2026年8月是母公司

限公司限公司35%股权北京市基础北京京投置兴业置

设施投资有地房地产有业49%股20243.522013年2月2026年8月是母公司限公司限公司权北京市基础北京京投置尚德置

设施投资有地房地产有业49%股110690.212013年2月2026年8月是母公司限公司限公司权北京市基础北京京投置灜德置

设施投资有地房地产有业49%股405843.322014年10月2026年8月是母公司限公司限公司权北京市基础北京京投置兴平置

设施投资有地房地产有业49%股57508.212015年11月2026年8月是母公司限公司限公司权北京市基础北京京投置京投丰

设施投资有地房地产有德25%股16503.222019年3月2026年8月是母公司限公司限公司权北京市基础北京京投置京投兴

设施投资有地房地产有海49%股160417.262019年3月2026年8月是母公司限公司限公司权北京市基础北京京投置润德置

设施投资有地房地产有业40%股759536.522022年2月2026年8月是母公司限公司限公司权北京市基础北京京投置隆德置

设施投资有地房地产有业40%股210365.342023年6月2026年8月是母公司限公司限公司权托管情况说明

公司与京投公司合作项目，在成立项目公司后双方签署《股权托管协议》，此后每年签署《股权托管协议之补充协议》，涉及京投公司托管股权事宜经双方协商，托管股权全部权利中的占有权、使用权，不包括处置权、收益权等其他权利。

托管资产涉及金额以本报告期末项目公司资产总额乘以京投公司持股比例计算。

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

□适用√不适用

26/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保担担保担保方发生担保担保保主债是否担保担保是否为与上市被担担保日期担保物反担保关联担保方(起始到务情已经是否逾期关联方公司的保方金额协议类型（如情况关系日期况履行逾期金额担保关系签署有）

)日完毕日

////////////////报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担-保）

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的-

担保）公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计3000.00

报告期末对子公司担保余额合计（B） 2760000.00

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 2760000.00

担保总额占公司净资产的比例(%)1176.72

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额

-

（C）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象

2759500.00

提供的债务担保金额（D）

担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 500.00

上述三项担保金额合计（C+D+E） 2760000.00未到期担保可能承担连带清偿责任说明担保情况说明2016年4月26日、5月18日，公司九届十次董事会、2015年度股东大会审议通过了《关于公司对外融资、提供借款、对外担保预计暨关联交易的议案》。2019年4月18日、5月10日，公司十届十三次董事会、2018年度股东大会审议通过了《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》。2021年4月12日、5月7日，公司十一届二次董事会、2020年度股东大会审议通过了《关于2021年度公司对外担保预计额度暨关联交易的议案》、《关于公司拟向控股股东申请借款暨关联交易的议案》、《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。2021年8月30日、9月15日，公司十一届六次董事会、2021年第三次临时股东大会审议通过了《关于为北京京投兴檀房地产有限公司贷款提供担保的议案》。2022年6月22日、7月8日，公司十一届十四次董事会、2022年第一次临时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨关联交易的议案》；2022年11月25日、12月12日，公司十一届十九次董事会、2022年第三次临时股东大会审议通过了《关于为参股公司提供担保暨关联交易的议案》。2023年3月24日、4月17日，公司十一届二十次董事会、2022年度股东大会审议通过了《关于2023年度公司对外担保预计额度的议案》。2024年10月29日、11月15日，公司十二届五次董事会、

2024年第五次临时股东会审议通过了《关于为参股公司提供担保的议案》。2025年3月28日、4月21日，公司十二届十次董事会、2024年度股东会审议通过了《关于2025年度公司预计对外担保额度的议案》。2026年4月17日、5月11日，公司第十二届董事会第二十四次会议、2025年度股东会审议通过了《关于2026年度公司预计对外担保额度的议案》。

27/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

A、2023 年 2 月 24 日上海礼仕向华夏银行股份有限公司上海分行贷款 12.80 亿元，贷款期限自2023年2月24日至2042年1月20日止，公司为本笔贷款提供连带责任保证担保，担保金额为12.80亿元，截至本报告期末担保债权本金余额为12.00亿元，担保期限为2023年2月24日至2042年1月20日。

B、公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司 10000.00 万元售后回租业务提供连带责任

保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为8000.00万元，担保期限为2024年12月20日至2027年12月20日。

C、全资子公司京投置地以其持有的隆德置业 60%股权为隆德置业 32.40 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为209400.00万元，担保期限为2024年9月24日至

2028年8月21日。同时公司为隆德置业本笔借款提供连带责任担保。

D、全资子公司京投置地以其持有的灜德置业 51%股权及京投丰德 70%股权为灜德置业 30.60

亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为173423.25万元，担保期限为

2021年11月26日至2026年11月25日。

E、全资子公司京投置地以其持有的润德置业 60%股权为润德置业 117.00 亿元委托贷款提供

质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为852840.00万元，担保期限为2022年3月14日至2027年7月31日。

F、全资子公司京投置地以其持有的京投兴海 51%股权为京投兴海 17.85 亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为48730.50万元，担保期限为2021年11月26日至

2026年11月25日。

G、公司以持有的无锡望愉 50%股权及公司子公司京投置地以持有的无锡嘉仁 100%股权为全资

子公司京投置地52.00亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为

490000.00万元，担保期限为2020年9月18日至2026年9月18日。

H、全资子公司京投置地为润德置业向兴业银行股份有限公司北京分行 12.00 亿元贷款提供连

带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为109155.00万元，担保期限为2025年12月31日至2028年12月30日。

I、公司为全资子公司京投发展商业管理（北京）有限公司向中国工商银行股份有限公司北京

珠市口支行500.00万元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为500.00万元，担保期限为2025年12月15日至2026年12月14日。

J、中国凯悦有限公司向上海礼兴（上海礼仕分立前身）提供一笔金额相当于叁仟万元人民币

的美元财务支持金（简称“诚意金”），该诚意金自酒店正式开业之日起在整个初期营运期内（即2037年4月30日止）以直线摊销法按年进行摊销（摊销金额10万元/月）。如果在该期间内酒

店管理合同因任何原因终止，上海礼仕应返还未摊销金额，公司为上海礼仕诚意金返还出具担保函，截至2026年6月30日，尚未摊销的诚意金为1300.00万元。

另：上表中公司对子公司的担保包括子公司之间的担保；截至2026年6月30日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的余额为339755.67万元。

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

□适用√不适用

28/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)29050

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）0

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有质押、标记或股东名称报告期内增比例限售条冻结情况期末持股数量股东性质（全称）减(%)件股份股份数量数量状态

北京市基础设施投资有限公司029631099140.000无0国有法人

程少良011691203615.780无0境外自然人

毛景彤442899154991.340无0境内自然人

宁波市银河综合服务管理中心042801000.580无0未知

龚万伦-207460042275500.570无0境内自然人

韩松行3200034189000.460无0境内自然人

俞晓云-28050033555000.450无0境内自然人

向正秀-53800032861000.440无0境内自然人

毛诚-20000028555000.390无0境内自然人

香港中央结算有限公司244160024416000.330无0未知

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）持有无限售条件流通股股份种类及数量股东名称的数量种类数量北京市基础设施投资有限公司296310991人民币普通股296310991

29/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

程少良116912036人民币普通股116912036毛景彤9915499人民币普通股9915499宁波市银河综合服务管理中心4280100人民币普通股4280100龚万伦4227550人民币普通股4227550韩松行3418900人民币普通股3418900俞晓云3355500人民币普通股3355500向正秀3286100人民币普通股3286100毛诚2855500人民币普通股2855500香港中央结算有限公司2441600人民币普通股2441600前十名股东中回购专户情况说明不适用

上述股东委托表决权、受托表决权、放不适用弃表决权的说明未知上述其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办上述股东关联关系或一致行动的说明法》规定的一致行动人。

表决权恢复的优先股股东及持股数量不适用的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

30/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：元币种：人民币

2026是否

年8存在月31受托投资者终止利率还本付息方交易债券名称简称代码发行日起息日日后到期日债券余额主承销商管理适当性交易机制上市

（%）式场所的最人安排或挂近回牌的售日风险每年付息一中信建投证券中信京投发展股份有限次，到期一上海股份有限公司、建投竞价、报公司2023年面向2023年2023年面向合

23京发2026年8次还本，最证券中信证券股份证券价、询价

专业投资者公开发 115800.SH 8 月 11 8 月 15 - 2000000000.00 3.07 格投资 否

01月15日后一期利息交易有限公司、招商股份和协议交

行公司债券(第一日日者发行随本金的兑所证券股份有限有限易方式

期)付一起支付公司公司每年付息一中信建投证券中信京投发展股份有限次，到期一上海股份有限公司、建投竞价、报公司2025年面向2025年2025年面向合

25京发2028年3次还本，最证券中信证券股份证券价、询价

专业投资者非公开 257673.SH 3 月 3 3 月 4 - 884000000.00 2.43 格投资 否

01月4日后一期利息交易有限公司、招商股份和协议交发行公司债券（第日日者发行随本金的兑所证券股份有限有限易方式

一期）付一起支付公司公司京投发展股份有限每年付息一中信建投证券中信

上海竞价、报

公司2025年面向2025年2025年次，到期一股份有限公司、建投面向合

25京发2028年7证券价、询价

专业投资者非公开 258945.SH 7 月 1 7 月 3 - 441000000.00 2.00 次还本，最 中信证券股份 证券 格投资 否

02月3日交易和协议交发行公司债券（第日日后一期利息有限公司、招商股份者发行所易方式

二期）随本金的兑证券股份有限有限

31/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

付一起支付公司公司每年付息一中信建投证券中信

京投发展股份有限次，到期一上海股份有限公司、建投竞价、报

2026年2026年面向合

公司2026年面向26京发2029年6次还本，最证券中信证券股份证券价、询价

282865.SH 6 月 11 6 月 12 - 2000000000.00 1.94 格投资 否

专业投资者非公开01月12日后一期利息交易有限公司、招商股份和协议交日日者发行发行公司债券随本金的兑所证券股份有限有限易方式付一起支付公司公司公司对债券终止上市或挂牌风险的应对措施

□适用√不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

□适用√不适用

(二)公司债券募集资金情况

□公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改√本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

(1)募集资金用于特定项目

□适用√不适用

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

32/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1)非经营性往来占款和资金拆借余额

报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：0亿元；

报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增：0亿元，收回：0亿元；

非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况

□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0亿元，其中控股股东、实际控制人及其他关联方占款或资金拆借合计：0亿元。

(2)非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：0%是否超过合并口径净资产的10%：□是√否

(3)以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行□不适用

2、负债情况

(1)有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为75.32亿元和116.84亿元，报告期内有息债务余额同比变动55.12%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债务的占比有息债务类别金额合计

已逾期1年以内（含）超过1年（不含）（%）

公司信用类债券20.0053.1273.1262.58

33/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

银行贷款

非银行金融机构贷款42.7942.7936.62

其他有息债务0.840.090.930.80

合计20.8496.00116.84100.00

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额53.16亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额19.96亿元。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为444.48亿元和449.50亿元，报告期内有息债务余额同比变动1.13%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债务的占比有息债务类别1年以内金额合计

已逾期超过1年（不含）（%）

（含）

公司信用类债券20.0053.1273.1216.27

银行贷款0.6027.4628.066.24

非银行金融机构贷款157.06190.13347.1977.24

其他有息债务1.040.091.130.25

合计178.70270.80449.50100.00

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额53.16亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额19.96亿元。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币。

(2)报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元或者占公司合并报表范围上年末净资产5%以上的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3)可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

34/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

3、报告期内信息披露事务管理制度变更情况

□发生变更√未发生变更

(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：元币种：人民币投资者适是否存在终利率还本付息方交易场债券名称简称代码发行日起息日到期日债券余额当性安排交易机制止上市交易

（%）式所（如有）的风险每年付息一次，到期一次京投发展股份有24京投2024年2024年2027年银行间在银行间还本，最后一限公司 2024 年度 发展 102401104.IB 12 月 19 12 月 20 12 月 20 700000000.00 2.07 交易商 无 债券市场 否期利息随本

第一期中期票据 MTN001 日 日 日 协会 交易流通金的兑付一起支付每年付息一次，到期一次京投发展股份有25京投银行间在银行间

2025年82025年82028年8还本，最后一

限公司 2025 年度 发展 102583436.IB 860000000.00 2.00 交易商 无 债券市场 否月12日月13日月13日期利息随本

第一期中期票据 MTN001 协会 交易流通金的兑付一起支付每年付息一次，到期一次京投发展股份有25京投2025年2025年2028年银行间在银行间还本，最后一限公司 2025 年度 发展 102585374.IB 12 月 26 12 月 29 12 月 29 440000000.00 2.09 交易商 无 债券市场 否期利息随本

第二期中期票据 MTN002 日 日 日 协会 交易流通金的兑付一起支付公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用

35/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

逾期未偿还债券

□适用√不适用关于逾期债项的说明

□适用√不适用

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

5、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用√不适用

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

√适用□不适用

亏损情况2026年上半年归属于上市公司股东的净利润-3.13亿元。

本报告期公司结利，毛利金额未能覆盖当期发生的各项期间亏损原因费用，致使本期经营业绩出现亏损。

对公司生产经营和偿债能力的影响对公司生产经营及偿债能力无较大影响。

(七)违反规定及约定情况

报告期内违反法律法规、自律规则、公司章程、信息披露事务管理制度等规定以及债券募集说明书约定或承诺的情况，以及相关情况对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

36/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(八)主要会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

主要指标本报告期末上年度末本报告期末比上年度末增减（%）变动原因

流动资产、流动负债同比减少，流动流动比率1.9041.925减少0.0210个百分点

资产降幅更大，推动流动比率下降速动资产同比增加，流动负债同比减速动比率0.28520.2071增加0.0781个百分点少，推动速动比率上升资产总额、负债总额同比减少，负债资产负债率（%）89.9793.05减少3.08个百分点

降幅高于资产降幅，资产负债率下降本报告期

上年同期本报告期比上年同期增减(%)变动原因

（1-6月）本期房地产开发项目毛利率处于低

扣除非经常性损益后净利润-294424591.97-282068276.54不适用位，毛利金额未能覆盖当期发生的各项期间费用

EBITDA 亏损同比收窄，全部债务同比增加，EBITDA 亏损收窄幅度高于债务EBITDA 全部债务比 -0.0020 -0.0029 不适用

增长幅度，推动 EBITDA 与全部债务比值有所回升

本期利润总额亏损收窄、整体利息支

利息保障倍数-0.23-0.22不适用出同比下降

现金利息保障倍数0.591.44-59.03经营活动现金流由正转负

EBITDA 利息保障倍数 -0.17 -0.18 不适用 EBITDA 亏损收窄且整体利息支出下降

贷款偿还率（%）100.00100.00

利息偿付率（%）100.00100.00

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

37/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2026年6月30日

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金七、15319513354.473598167825.59结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款七、550181116.5872725503.48应收款项融资

预付款项七、847400784.3747016763.81应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七、935224303.3828569632.10

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货七、1036162193373.0739911619785.94

其中：数据资源

合同资产七、677676965.5279788052.32持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产七、13839849528.66986778562.54

流动资产合计42532039426.0544724666125.78

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资七、17163832917.02188098814.61

其他权益工具投资七、18447805084.19420196328.42其他非流动金融资产

投资性房地产七、202937568002.442079302417.82

固定资产七、211700586611.171749911980.52在建工程生产性生物资产

38/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

油气资产

使用权资产七、2522007725.5416506536.28

无形资产七、26243456709.40250277509.34

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉七、2711603740.5011603740.50

长期待摊费用七、28215893.49

递延所得税资产七、29585726629.22523175552.22

其他非流动资产七、307076366701.347038939630.42

非流动资产合计13188954120.8212278228403.62

资产总计55720993546.8757002894529.40

流动负债：

短期借款七、3215000000.0022000000.00向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款七、362248869316.012547373112.78

预收款项七、3720310421.6415851291.39

合同负债七、381475119283.914019621190.87卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七、3924819266.7026465821.81

应交税费七、40149441594.51463469131.72

其他应付款七、41392637446.36468815578.22

其中：应付利息

应付股利7283929.457748346.11应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七、4317866838900.0915315693790.68

其他流动负债七、44140584848.27356390026.85

流动负债合计22333621077.4923235679944.32

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款七、4521729050000.0025744900036.68

应付债券七、465312329990.473316429491.96

其中：优先股永续债

租赁负债七、4719675005.162218323.48

长期应付款七、4841680409.6071680409.60长期应付职工薪酬预计负债

递延收益七、51130210423.42127681906.05

39/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

递延所得税负债七、29481923139.53461240648.13

其他非流动负债七、5285404053.6182088396.75

非流动负债合计27800273021.7929806239212.65

负债合计50133894099.2853041919156.97

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七、53740777597.00740777597.00

其他权益工具七、543810000000.003810000000.00

其中：优先股

永续债3810000000.003810000000.00

资本公积七、55327514574.72327514574.72

减：库存股

其他综合收益七、57157580469.98134692720.28专项储备

盈余公积七、59262171268.71270073118.57一般风险准备

未分配利润七、60-2952543516.21-2555283873.14归属于母公司所有者权益

2345500394.202727774137.43（或股东权益）合计

少数股东权益3241599053.391233201235.00所有者权益（或股东权

5587099447.593960975372.43

益）合计负债和所有者权益（或

55720993546.8757002894529.40股东权益）总计

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

40/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

母公司资产负债表

2026年6月30日

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金2098775855.30523145694.06交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款十九、19436905.0134475817.03应收款项融资

预付款项16179189.2323224631.51

其他应收款十九、24881368922.843858020740.48

其中：应收利息

应收股利43194820.9143194820.91存货

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产373487.0444781.61

流动资产合计7006134359.424438911664.69

非流动资产：

债权投资742632912.211073208856.67其他债权投资长期应收款

长期股权投资十九、35589330180.016681130173.43

其他权益工具投资447805084.19420196328.42其他非流动金融资产

投资性房地产31553674.0261044513.55

固定资产17965651.0318876608.40在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产19044091.108018647.60

无形资产548685.49213199.87

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用递延所得税资产

其他非流动资产2829728388.922724813984.26

非流动资产合计9678608666.9710987502312.20

资产总计16684743026.3915426413976.89

流动负债：

短期借款

41/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

交易性金融负债衍生金融负债应付票据应付账款

预收款项176389.4763563.19合同负债

应付职工薪酬17035308.6017060486.22

应交税费1097279.365306951.95

其他应付款446028258.203108059978.35

其中：应付利息

应付股利7283929.457748346.11持有待售负债

一年内到期的非流动负债2094987262.662059931735.34

其他流动负债7963933.467946673.02

流动负债合计2567288431.755198369388.07

非流动负债：

长期借款4279500000.002163000000.00

应付债券5312329990.473316429491.96

其中：优先股永续债

租赁负债16759943.87长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债52512186.2945000570.94其他非流动负债

非流动负债合计9661102120.635524430062.90

负债合计12228390552.3810722799450.97

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）740777597.00740777597.00

其他权益工具3810000000.003810000000.00

其中：优先股

永续债3810000000.003810000000.00

资本公积309737546.21337111719.10

减：库存股

其他综合收益157580469.98134692720.28专项储备

盈余公积270073118.57270073118.57

未分配利润-831816257.75-589040629.03所有者权益（或股东权

4456352474.014703614525.92

益）合计负债和所有者权益（或

16684743026.3915426413976.89股东权益）总计

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

42/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

合并利润表

2026年1—6月

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业总收入七、613851426067.45413405785.90

其中：营业收入3851426067.45413405785.90利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本七、614135491010.84757471248.76

其中：营业成本3587639839.17440995048.40利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七、6269128203.449959672.27

销售费用七、63162691467.4037841623.61

管理费用七、64145967495.3666966387.90研发费用

财务费用七、66170064005.47201708516.58

其中：利息费用206978509.00224235907.92

利息收入54728478.9774880136.23

加：其他收益七、67414126.99312637.90投资收益（损失以“-”号填七、68-18021015.88-31756936.80

列）

其中：对联营企业和合营企业

七、68-18910790.32-52745790.95的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“-”号填列）信用减值损失（损失以“-”七、71-609175.09-1172867.50号填列）资产减值损失（损失以“-”七、72448852.20号填列）资产处置收益（损失以“-”七、73649071.84号填列）

三、营业利润（亏损以“-”号填列）-301832155.17-376033557.42

加：营业外收入七、743019458.902621982.63

减：营业外支出七、7528823704.001986258.20

43/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告四、利润总额（亏损总额以“-”号-327636400.27-375397832.99

填列）

减：所得税费用七、7626767857.59-32789605.50

五、净利润（净亏损以“-”号填列）-354404257.86-342608227.49

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以-354404257.86-342608227.49“-”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润

-313200226.39-263814878.03（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”-41204031.47-78793349.46号填列）

六、其他综合收益的税后净额22887749.70-2768892.73

（一）归属母公司所有者的其他综

22887749.70-2768892.73

合收益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综

22887749.70-2768892.73

合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变

22887749.70-2768892.73

动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合

收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-331516508.16-345377120.22

（一）归属于母公司所有者的综合

-290312476.69-266583770.76收益总额

（二）归属于少数股东的综合收益

-41204031.47-78793349.46总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)二十、2-0.54-0.51

（二）稀释每股收益(元/股)二十、2-0.54-0.51

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

44/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

母公司利润表

2026年1—6月

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业收入十九、43991120.913185769.94

减：营业成本十九、41988954.491876789.63

税金及附加991286.98448926.74销售费用

管理费用41741322.1236776068.90研发费用

财务费用63194716.1226270082.24

其中：利息费用102306261.7966083253.50

利息收入58580121.3292057966.86

加：其他收益119710.85141818.45投资收益（损失以“-”号填十九、5-26470814.69-37239073.93

列）

其中：对联营企业和合营企业

-47540221.89-64346376.72的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“-”号填列）信用减值损失（损失以“-”

210215.18-507277.22号填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“-”

127713.06号填列）

二、营业利润（亏损以“-”号填列）-130066047.46-99662917.21

加：营业外收入0.7556632.33

减：营业外支出28767799.89三、利润总额（亏损总额以“-”号-158833846.60-99606284.88

填列）

减：所得税费用-117634.56-24901571.22

四、净利润（净亏损以“-”号填列）-158716212.04-74704713.66

（一）持续经营净利润（净亏损以-158716212.04-74704713.66“-”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

五、其他综合收益的税后净额22887749.70-2768892.73

（一）不能重分类进损益的其他综

22887749.70-2768892.73

合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

45/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

22887749.70-2768892.73

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-135828462.34-77473606.39

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

46/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

合并现金流量表

2026年1—6月

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金1486450765.691547196426.13客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还2525.073954861.18

收到其他与经营活动有关的现金七、7836142131.4717292750.29

经营活动现金流入小计1522595422.231568444037.60

购买商品、接受劳务支付的现金881765544.82795294409.20客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金109914435.9991076816.33

支付的各项税费483658889.56205509663.59

支付其他与经营活动有关的现金七、78278665806.64123119782.82

经营活动现金流出小计1754004677.011215000671.94

经营活动产生的现金流量净额-231409254.78353443365.66

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金2908243.84

取得投资收益收到的现金889774.4411905678.62

处置固定资产、无形资产和其他长

510.001197681.00

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计3798528.2813103359.62

购建固定资产、无形资产和其他长

770269.921136644.91

期资产支付的现金

投资支付的现金1000000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金10290000.00

投资活动现金流出小计1770269.9211426644.91

47/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

投资活动产生的现金流量净额2028258.361676714.71

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金2042700000.00863900000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收

2042700000.0053900000.00

到的现金

取得借款收到的现金4459500000.002096234183.74

收到其他与筹资活动有关的现金七、7819358333.33

筹资活动现金流入小计6521558333.332960134183.74

偿还债务支付的现金3973350036.681754883500.00

分配股利、利润或偿付利息支付的

559157195.75807947781.71

现金

其中：子公司支付给少数股东的股

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金43507660.302147593399.69

筹资活动现金流出小计七、784576014892.734710424681.40

筹资活动产生的现金流量净额1945543440.60-1750290497.66

四、汇率变动对现金及现金等价物的

-958.03影响

五、现金及现金等价物净增加额1716161486.15-1395170417.29

加：期初现金及现金等价物余额七、793584315245.204019182826.21

六、期末现金及现金等价物余额5300476731.352624012408.92

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

48/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

母公司现金流量表

2026年1—6月

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金27566999.526006838.66收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金78640455.45638048824.41

经营活动现金流入小计106207454.97644055663.07

购买商品、接受劳务支付的现金5697.519202.22

支付给职工及为职工支付的现金29402346.1228301532.23

支付的各项税费5933993.71865814.22

支付其他与经营活动有关的现金3984797836.0211284743.46

经营活动现金流出小计4020139873.3640461292.13

经营活动产生的现金流量净额-3913932418.39603594370.94

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金1062641987.75

取得投资收益收到的现金889774.4411905678.62

处置固定资产、无形资产和其他长期资

196910.00

产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金990563944.46872329277.78

投资活动现金流入小计2054095706.65884431866.40

购建固定资产、无形资产和其他长期资

194533.32347728.00

产支付的现金投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金530887000.00728190000.00

投资活动现金流出小计531081533.32728537728.00

投资活动产生的现金流量净额1523014173.33155894138.40

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金810000000.00

取得借款收到的现金4110500000.00881348000.00

收到其他与筹资活动有关的现金19358333.33

筹资活动现金流入小计4129858333.331691348000.00

偿还债务支付的现金884000000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金145159094.23186891188.90

支付其他与筹资活动有关的现金18150832.802136109232.80

筹资活动现金流出小计163309927.033207000421.70

筹资活动产生的现金流量净额3966548406.30-1515652421.70

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额1575630161.24-756163912.36

加：期初现金及现金等价物余额523145694.06925112982.32

六、期末现金及现金等价物余额2098775855.30168949069.96

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

49/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

合并所有者权益变动表

2026年1—6月

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币

2026年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般少数股东权益所有者权益合计

减：

项风其

实收资本(或股本)优其资本公积库存其他综合收益盈余公积未分配利润小计他先永续债储险他股股备准备

一、上年期末余额740777597.003810000000.00327514574.72134692720.28270073118.57-2555283873.142727774137.431233201235.003960975372.43

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额740777597.003810000000.00327514574.72134692720.28270073118.57-2555283873.142727774137.431233201235.003960975372.43

三、本期增减变动金额

22887749.70-7901849.86-397259643.07-382273743.232008397818.391626124075.16（减少以“-”号填列）

（一）综合收益总额22887749.70-313200226.39-290312476.69-41204031.47-331516508.16

（二）所有者投入和减

-7901849.86-7901849.862049601849.862041700000.00少资本

1．所有者投入的普通股2042700000.002042700000.00

2．其他权益工具持有者

投入资本

3．股份支付计入所有者

权益的金额

4．其他-7901849.86-7901849.866901849.86-1000000.00

（三）利润分配-84059416.68-84059416.68-84059416.68

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）

-84059416.68-84059416.68-84059416.68的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

50/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

4．设定受益计划变动额

结转留存收益

5．其他综合收益结转留

存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额740777597.003810000000.00327514574.72157580469.98262171268.71-2952543516.212345500394.203241599053.395587099447.59

2025年半年度

归属于母公司所有者权益一其他权益工具项目专般

减：少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股项风其优资本公积库存其他综合收益盈余公积未分配利润小计

本)其他先永续债储险他股股备准备

一、上年期末余额740777597.006000000000.00327514574.72149252044.38270073118.57-1068541250.776419076083.90936439993.587355516077.48

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额740777597.006000000000.00327514574.72149252044.38270073118.57-1068541250.776419076083.90936439993.587355516077.48三、本期增减变动金额（减-1290000000.00-2768892.73-379542394.03-1672311286.76-24893349.46-1697204636.22少以“-”号填列）

（一）综合收益总额-2768892.73-263814878.03-266583770.76-78793349.46-345377120.22

（二）所有者投入和减少资

-1290000000.00-1290000000.0053900000.00-1236100000.00本

1．所有者投入的普通股53900000.0053900000.00

2．其他权益工具持有者投

-1290000000.00-1290000000.00-1290000000.00入资本

3．股份支付计入所有者权

益的金额

4．其他

（三）利润分配-115727516.00-115727516.00-115727516.00

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的

-115727516.00-115727516.00-115727516.00分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）

51/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结

转留存收益

5．其他综合收益结转留存

收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额740777597.004710000000.00327514574.72146483151.65270073118.57-1448083644.804746764797.14911546644.125658311441.26

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

52/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

母公司所有者权益变动表

2026年1—6月

编制单位：京投发展股份有限公司

单位：元币种：人民币

2026年半年度

其他权益工具项目

实收资本(或股本)资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润所有者权益合计优先股永续债其他

一、上年期末余额740777597.003810000000.00337111719.10134692720.28270073118.57-589040629.034703614525.92

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额740777597.003810000000.00337111719.10134692720.28270073118.57-589040629.034703614525.92三、本期增减变动金额（减“-”-27374172.8922887749.70-242775628.72-247262051.91少以号填列）

（一）综合收益总额22887749.70-158716212.04-135828462.34

（二）所有者投入和减少资-27374172.89-27374172.89本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入

资本

3．股份支付计入所有者权益

的金额

4．其他-27374172.89-27374172.89

（三）利润分配-84059416.68-84059416.68

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分-84059416.68-84059416.68

配

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转

留存收益

5．其他综合收益结转留存收

益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额740777597.003810000000.00309737546.21157580469.98270073118.57-831816257.754456352474.01

53/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

2025年半年度

项目其他权益工具

实收资本(或股本)资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润所有者权益合计优先股永续债其他

一、上年期末余额740777597.006000000000.00337111719.10149252044.38270073118.57-236688372.757260526106.30

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额740777597.000.006000000000.00337111719.10149252044.38270073118.57-236688372.757260526106.30三、本期增减变动金额（减“-”-1290000000.00-2768892.73-190432229.66-1483201122.39少以号填列）

（一）综合收益总额-2768892.73-74704713.66-77473606.39

（二）所有者投入和减少资-1290000000.00-1290000000.00本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入-1290000000.00-1290000000.00

资本

3．股份支付计入所有者权益

的金额

4．其他

（三）利润分配-115727516.00-115727516.00

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分-115727516.00-115727516.00

配

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转

留存收益

5．其他综合收益结转留存收

益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额740777597.004710000000.00337111719.10146483151.65270073118.57-427120602.415777324983.91

公司负责人：孔令洋主管会计工作负责人：张雨来会计机构负责人：谢雪林

54/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

京投发展股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）于1992年9月以募集方式设立，统一社会信用代码为 91330200144052096U。1993 年 9 月经批准发行人民币普通股，并于同年 10月在上交所挂牌上市。

本公司的前身为宁波华联集团股份有限公司，经2002年11月12日第十五次临时股东大会审议，并经国家工商行政管理总局核准、宁波市工商行政管理局变更登记，本公司名称由“宁波华联集团股份有限公司”变更为“银泰控股股份有限公司”。经2009年7月2日第四次临时股东大会审议，并经国家工商行政管理总局核准、宁波市工商行政管理局变更登记，本公司名称由“银泰控股股份有限公司”变更为“京投银泰股份有限公司”。经2016年5月18日公司2015年度股东大会审议，并经宁波市市场监督管理局核准变更登记，本公司名称由“京投银泰股份有限公司”变更为“京投发展股份有限公司”。2007年根据股东大会决议进行了利润转增股本（每10股送2股），转增后本公司股本为282251731股。根据本公司2008年第五次临时股东大会决议，经证监会证监许可［2009］241 号文核准，本公司于 2009 年 3 月非公开发行 A 股股票 211600000 股（面值人民币1元），此次发行完成后北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）持有本公司29.81%的股份，成为本公司的第一大股东。2010年，根据本公司2009年度股东大会决议，本公司以资本公积转增股本（每10股转增5股），转增后总股本为740777597股。2015年度，京投公司通过上交所交易系统累计增持公司股份1479200股，累计增持后，京投公司持有本公司股份222279200股，占公司总股本的30.01%。2016年度，京投公司通过上交所交易系统累计增持公司股份26631947股，累计增持后，京投公司持有本公司股份248911147股，占公司总股本的33.60%。2017年度，京投公司通过上交所交易系统累计增持公司股份2953167股，累计增持后，京投公司持有本公司股份251864314股，占公司总股本的34.00%。2018年度，京投公司通过上交所交易系统累计增持公司股份14815503股，累计增持后，京投公司持有本公司股份266679817股，占公司总股本的36.00%。2019年度，京投公司通过上交所交易系统累计增持公司股份14815574股，累计增持后，京投公司持有本公司股份281495391股，占公司总股本的38.00%。2022年度，京投公司通过上交所交易系统累计增持公司股份6590600股，累计增持后，京投公司持有本公司股份288085991股，占公司总股本的38.89%。2023年度，京投公司通过上交所交易系统累计增持公司股份8745300股，累计增持后，京投公司持有本公司股份

296310991股，占公司总股本的40.00%。

本公司注册地址：北京市朝阳区小营北路6号院2号楼9层905室；办公地址：北京市朝阳

区建国门外大街 2 号银泰中心 C 座 17 层；法定代表人：孔令洋。

公司建立了股东会、党委会、董事会等法人治理结构，公司总部层面组织机构由16个部门和

1个分公司组成，分别为：党群工作部（纪检工作部）、董事会办公室、审计部、安全监督部、法律合规部、人力行政部、财务管理部、运营管理部、客户服务部、营销策划部、招采管理部、

成本管理部、设计研发部、商业管理部、战略投资部、资本管理部和宁波分公司。

公司实际从事的主要经营活动：本公司是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的房地产公司，公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，公司始终聚焦 TOD 轨道物业开发。

本公司的母公司为北京市基础设施投资有限公司，最终控制方为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。

本财务报表业经公司董事会于2026年8月7日批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。

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2、持续经营

√适用□不适用

公司对自2026年6月30日起12个月的持续经营能力进行了评价，本公司利用所有可获得的信息，包括近期项目预售等经营的历史、通过股东及金融机构融资等财务资源支持的信息作出评估后本公司管理层认为本公司及子公司能够偿还未来12个月内到期的债务，并合理预期本公司将有足够的资源在资产负债表日后的未来12个月内保持持续经营，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和情况，本公司以持续经营为基础编制财务报表是合理的。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

重要提示：本公司根据实际经营特点针对应收款项坏账准备计提、固定资产折旧、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、

解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

此外，本财务报告编制参照了中国证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）的列报和披露要求。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用

本公司主要从事房地产开发经营业务，营业周期大于一年，公司下属其他非房地产业务的公司营业周期为一年。公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分依据。

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

重要的债权投资金额超过1.00亿元

重要的非全资子公司存货超过5.00亿元

重要的合营和联营企业长期股权投资成本超过3000.00万元

重要的投资活动现金流量单项现金流量金额超过3000.00万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

（1）同一控制下企业合并的会计处理方法

对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并

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在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与原持有投资的账

面价值加上合并日新增投资成本之和的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。

在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；原持有投资的账面价值加上合并日新增投资成本之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在达到合并之前持有的长期股权投资，在取得日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日与合并日之间已确认有关损益、其他

综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

（2）非同一控制下企业合并的会计处理方法

对于非同一控制下的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，本公司取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。

通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并

在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认

的所有者权益，应当在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当在改按成本法核算时转入当期损益。

在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和；对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动应当转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。

（3）企业合并中有关交易费用的处理

为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

（1）合并范围

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等）。

本公司合并报表范围为本公司及全部子公司。

（2）合并财务报表的编制方法

本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以抵销。

在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表；

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因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。

子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资产负债表中股东

权益项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

（3）丧失子公司控制权的处理

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉；与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益变动，应当在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

（4）分步处置股权至丧失控制权的特殊处理

分步处置股权至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

*这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

分步处置股权至丧失控制权的各项交易，在个别财务报表中，相应结转每一次处置股权相对应的长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额：

*属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

*不属于“一揽子交易”的，确认为当期的损益。

在合并财务报表中，分步处置股权至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关处置股权损益的核算比照上述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额：

*属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

*不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢价）。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同经营和合营企业。

（1）共同经营共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

*确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

*确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；

*确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；

*按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

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*确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

（2）合营企业合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。

9、公允价值计量

公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

（1）本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关

资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。

（2）本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。

存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。

（3）以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

（4）本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先

使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

（5）在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有

重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：

第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；

第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

（6）每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进

行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。

10、现金及现金等价物的确定标准

现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

11、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

12、金融工具

√适用□不适用

金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。本公司的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资以外的股权投资、应付款项、借款、应付债券及股本等。

（1）金融资产及金融负债的确认和初始计量本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

除不具有重大融资成分的应收账款外，本公司在初始确认时对金融资产及金融负债均以公允价值计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益。

对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。

（2）金融资产分类和后续计量金融资产分类

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本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：

*以摊余成本计量的金融资产。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

除非本公司改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。

管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。

本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风

险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。

金融资产同时符合下列条件，本公司分类为以摊余成本计量的金融资产：

*本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；

*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

金融资产同时符合下列条件的，公司分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：

*本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；

*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

*不符合分类为以摊余成本计量的金融资产或分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

*在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司可将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产的后续计量

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失(包括利息和股利收入)计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。除减值损失或利得、汇兑损益、和采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益之外，产生的利得或损失均计入其他综合收益，直至该金融资产终止确认或被重分类。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

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*以摊余成本计量的金融资产

初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

（3）金融负债分类和后续计量

本公司的金融负债于初始确认时分类为：本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量的金融负债。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，产生的利得或损失(包括利息费用)计入当期损益。

*以摊余成本计量的金融负债

初始确认后，对其他金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。

（4）衍生金融工具

本公司衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。

因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损益。

（5）金融工具的公允价值

公允价值的确定方法见“五、9.公允价值计量”。

（6）金融资产减值

1）本公司对分类为以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综

合收益的金融资产以预期信用损失为基础确认损失准备。

2）本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值

计量且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生金融资产。

3）本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，

以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

于每个资产负债表日，本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。

金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处

于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认

后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

4）信用风险显著增加

本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

*金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；

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*同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生显著变化；

*对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；

*预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况的是否出

现不利变化，如债务人市场份额明显下降、主要产品价格急剧持续下跌、主要原材料价格明显上涨、营运资金严重短缺、资产质量下降等；

*债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化，如收入、利润等经营指标出现明显不利变化且预期短时间内难以好转；

*债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化，如技术变革、国家或地方政府拟出台相关政策是否对债务人产生重大不利影响；

*作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量的是否发生显著变化；

*预期将降低债务人按合同约定期限还款的经济动机的是否发生显著变化，如母公司或其他关联公司能够提供的财务支持减少，或者信用增级质量的显著变化；

*债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

*本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化。

于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

5）发生信用减值的金融资产

当本公司预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

*发行方或债务人发生重大财务困难；

*债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

*债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

*债务人很可能破产或进行其他财务重组；

*发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。

6）预期信用损失的确定

应收款项

本公司对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

当单项金融资产可以以合理成本评估预期信用损失的信息时本公司选择单项计算信用损失，当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

组合类型确定组合的依据应收账款组合1应收关联公司款项应收账款组合2应收购房款应收账款组合3应收物业费应收账款组合4应收租赁款应收账款组合5应收其他款项其他应收款组合1应收关联公司款

其他应收款组合2应收合作方（少数股东）经营往来款其他应收款组合3应收出口退税款其他应收款组合4土地相关及其他保证金其他应收款组合5应收股权转让相关款项

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其他应收款组合6应收其他类别款项

对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。预期信用损失率如下：

类别预期信用损失率（%）

1年以内（含1年）1.32

1-2年（含2年）3.34

2-3年（含3年）9.13

3-4年（含4年）20.00

4-5年（含5年）30.00

5年以上50.00

对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。对于按照未来12个月计算预期信用损失的组合，按照千分之一计提信用减值损失；对于按照整个存续期计算预期信用损失的组合，预期信用损失率如下：

类别预期信用损失率（%）

1年以内（含1年）16.27

1-2年（含2年）32.53

2-3年（含3年）45.10

3-4年（含4年）47.50

4-5年（含5年）60.32

5年以上100.00

委托贷款及债权投资

委托贷款及债权投资损失准备：参照其他应收账款坏账准备计提，本公司结合历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测计提信用损失准备。

本公司将计提或转回的损失准备计入当期损益。

7）预期信用损失准备的列报

为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

8）预期信用损失准备核销

如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。

（7）金融资产转移

金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。

本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；

保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。

63/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

（8）金融资产和金融负债的抵销

当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

（9）金融资产和金融负债的终止确认

满足下列条件之一时，本公司终止确认该金融资产：

*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

*该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

*该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。

金融资产转移整体满足终止确认条件的，本公司将下列两项金额的差额计入当期损益：

*被转移金融资产在终止确认日的账面价值；

*因转移金融资产而收到的对价；

金融负债(或其一部分)的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债(或该部分金融负债)。

13、应收票据

□适用√不适用

14、应收账款

√适用□不适用

本公司对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见“五、12.金融工具”。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

□适用√不适用基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

□适用√不适用

15、应收款项融资

□适用√不适用

16、其他应收款

√适用□不适用本公司对于其他应收款采用预期信用损失的一般模型进行处理。

其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见“五、12.金融工具”。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

□适用√不适用基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用

64/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

□适用√不适用

17、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

（1）存货的分类

本公司存货分为开发成本、开发产品、周转材料、库存商品等。

（2）发出存货的计价方法本公司存货取得时按实际成本计价。存货发出时采用个别认定法计价。

开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之

前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。

开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际面积分摊计入商品房成本。

公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，按受益比例定标准分配计入商品房成本；能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集所发生的成本。

质量保证金的核算方法：质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。

（3）存货的盘存制度本公司存货盘存制度采用永续盘存制。

（4）低值易耗品和包装物的摊销方法

低值易耗品：本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。

包装物:周转用包装物按照预计的使用次数分次计入成本费用。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

本公司期末存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备；期末，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

18、合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。

本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。

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按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司对合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

合同资产损失准备：参照应收账款坏账准备计提，本公司结合历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测计提资产损失准备。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

□适用√不适用

19、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用

本公司将同时满足下列条件的集团组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类

似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门的批准。

本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，应当根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部分权益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

终止经营的认定标准和列报方法

√适用□不适用

终止经营，是指企业满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计

划的一部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

终止经营的定义包含以下三方面含义：

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（1）终止经营应当是企业能够单独区分的组成部分。该组成部分的经营和现金流量在企业经营和编制财务报表时是能够与企业的其他部分清楚区分的。

（2）终止经营应当具有一定的规模。终止经营应当代表一项独立的主要业务或一个单独的主

要经营地区，或者是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。

（3）终止经营应当满足一定的时点要求。符合终止经营定义的组成部分应当属于以下两种情况之一，该组成部分在资产负债表日之前已经处置，包括已经出售和结束使用（如关停或报废等）；

该组成部分在资产负债表日之前已经划分为持有待售类别。

20、长期股权投资

√适用□不适用

本公司长期股权投资包括对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对合营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位实施控制的权益性投资，为公司的子公司，控制是指本公司有权力通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额；本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产

享有权利的权益性投资，为本公司合营企业；本公司能够对被投资单位施加重大影响的，为本公司的联营企业。

（1）初始计量投资成本确定本公司长期股权投资在取得时按初始投资成本计量。初始投资成本一般为取得该项投资而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，并包括直接相关费用。但同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，其初始投资成本为合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的账面价值之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。公司合并形成的长期股权投资为合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用及其他相关管理费用，在发生时计入当期损益。

（2）后续计量及损益确认方法本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对合营企业或联营企业

的长期股权投资，采用权益法核算。采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。

本公司长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；对长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。

本公司采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。

被投资单位采用的会计政策与会计期间与公司不一致的，将按照公司的会计政策与会计期间调整被投资单位财务报表，并据以确认投资收益和其他综合收益等。

公司确认被投资单位发生的净亏损，一般以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，被投资单位以后实现净利润的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权应当改按在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原

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股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公

司的部分，在抵销基础上确认投资损益。

（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。

重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权

在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。

当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50%的表决权股份时，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响外，均确定对被投资单位具有重大影响；本公司拥有被投资单位20%（不含）以下的表决权股份，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。

（4）持有待售的权益性投资对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见“五、

19.持有待售资产”。对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。

已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。

（5）减值测试方法及减值准备计提方法对子公司、联营企业及合营企业的投资，本公司计提资产减值的方法见“五、28.长期资产减值”会计政策。

21、投资性房地产

(1)如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法

1）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房

地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

2）本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或摊销。

3）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见“五、28.长期资产减值”。

4）投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。（出售、转让收入确认在其他业务收入、账面价值转入其他业务成本，相关税费记入税金及附加）。

22、固定资产

(1)确认条件

√适用□不适用

本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。

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与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。

本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。

(2)折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法25—405%3.80%—2.38%

机器设备年限平均法105%9.50%

运输工具年限平均法55%19.00%

固定资产装修年限平均法5020.00%

电子设备及其它年限平均法3—50—5%33.33%—19.00%

23、在建工程

√适用□不适用

本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。

在建工程计提资产减值方法见“五、28.长期资产减值”。

24、借款费用

√适用□不适用

（1）借款费用资本化的确认原则

本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：

*资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

*借款费用已经发生；

*为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

（2）借款费用资本化期间

本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。

25、生物资产

□适用√不适用

26、油气资产

□适用√不适用

27、无形资产

(1)使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

本公司无形资产包括电脑软件、专利权、特许经营使用权、土地使用权等。

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本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。

使用寿命有限的无形资产摊销方法如下:类别使用寿命使用寿命的确定依据摊销方法电脑软件5合同约定直线法专利权10合同约定直线法特许经营使用权62合同约定直线法土地使用权40权证年限直线法

本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。

资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。

无形资产计提资产减值方法见“五、28.长期资产减值”。

(2)研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用□不适用

内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

28、长期资产减值

√适用□不适用

本公司对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、生产性生物资产、无形资产、商誉等（存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：

本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。

可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。

就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。

减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。

资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。

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29、商誉

因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。

商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。本公司对商誉不摊销，商誉至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。商誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。

30、长期待摊费用

√适用□不适用

本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。

31、合同负债

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。

32、职工薪酬

(1)短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

1)住房公积金

本公司为在职员工提供了政府规定的住房公积金计划，即本公司根据员工薪酬总额的一定比例，按月向政府规定的住房公积金管理机构缴存住房公积金。

2)奖金计划

支付奖金的预期成本在员工提供服务而使本公司产生现有的法律或推定责任，且能可靠估算责任时确认为负债。有关奖金的责任预期在12个月内清偿，并按清偿时预期应付的金额计量。

(2)离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

本公司的职工参加由当地政府管理的养老保险、失业保险金以及企业年金计划相应支出在发生时计入相关资产成本或当期损益。

(3)辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

71/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的规定，超过十二个月后才可以支付的，适用于其他长期福利的相关规定。

(4)其他长期职工福利的会计处理方法

□适用√不适用

33、预计负债

√适用□不适用

如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。

如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。

34、股份支付

□适用√不适用

35、优先股、永续债等其他金融工具

√适用□不适用

公司发行的除普通股（作为实收资本或股本）以外，按照金融负债和权益工具区分原则分类为权益工具的在其他权益工具核算。

公司发行的永续债到期后有权不限次数展期，对永续债票面利息，公司有权递延支付，公司并无合同义务支付现金或其他金融资产，分类为其他权益工具。

公司分类为权益工具的金融工具，在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的利息）的，作为利润分配处理。

36、收入

(1)按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

（1）收入的确认

本公司的收入主要为房产销售、物业服务、物业租赁和酒店客房服务等。

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

（2）本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。

本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。

*本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

72/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。

在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司会考虑下列迹象：

*本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品。

*其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

本公司收入确认的具体政策：

*销售商品

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本公司在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

对于在某一时点转移商品控制权的房地产开发的销售合同，收入于商品房达到已完工状态并交付或视同交付给客户时确认。对公司已通知买方在规定时间内办理商品房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在其他条件符合的情况下，公司在通知所规定的时限结束后即确认收入的实现。

*物业服务本公司在提供物业服务过程中确认收入。

*物业租赁本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。租金收入在预收账款按扣税后的净额直接入账。

*酒店客房服务

本公司提供酒店客房服务按照客户退房时确认收入，服务中包含餐饮服务的按照时点法确认收入。

*针对其他商品销售业务，当本公司向客户交付商品后，本公司在此时确认商品的销售收入。

（3）收入的计量

本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

*可变对价

本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。公司在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。

*重大融资成分

合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。

*非现金对价

客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。

*应付客户对价针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。

公司应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本公司其他采购相一致的方式确认所购买的商品。公司应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，

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超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，公司应当将应付客户对价全额冲减交易价格。

(2)同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

37、合同成本

√适用□不适用合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。

本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

2.该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；

3.该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

1.本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

2.为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

38、政府补助

√适用□不适用政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。

对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。其中，存在确凿证据表明该项补助是按照固定的定额标准拨付的，可以按照应收的金额计量，否则应当按照实际收到的金额计量。

对于非货币性资产的政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额

1元计量。

(1)与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用期限内平均分配，计入当期损益。

(2)与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助外的部分作为与收益相关的政府补助。

政府文件未明确规定补助对象的，难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，如果用于补偿已发生的相关费用或损失，则计入当期损益，如果用于补偿以后期间的相关费用或损失，则计入递延收益，于费用确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。

74/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

39、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

（1）所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入

所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。

（2）本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税。

（3）各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以

下交易中产生的：

*商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易除外）；

*对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

（4）对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能

取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：

*该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；

*对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

（5）于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或

清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。

（6）于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能

无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。

在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

40、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

（1）判断依据

短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁。包含购买选择权的租赁不属于短期租赁。

低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低（通常低于4万元）的租赁。

承租人在判断是否是低价值资产租赁时，应基于租赁资产的全新状态下的价值进行评估，不应考虑资产已被使用的年限。

（2）会计处理方法

本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本

本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对租赁确认使用权资产和租赁负债。

本公司的使用权资产包括租入的房屋、建筑物及土地使用权等。使用权资产按照成本模式进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本公司按照《企业会计准则

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第8号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按照《企业会计准则第17号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

（1）融资租赁

本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

（2）经营租赁

本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。

41、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用

本公司据以进行估计的基础发生了变化，或者由于取得新信息、积累更多经验以及后来的发展变化，可能需要对会计估计进行修订。会计估计变更是指由于资产和负债的当前状况及预期经济利益和义务发生了变化，从而对资产或负债的账面价值或者资产的定期消耗金额进行调整。会计估计变更的依据应当真实、可靠。

（1）重要会计政策的确定依据和会计估计中所采用的关键假设和不确定因素

*本公司在运用上述所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本公司的估计存在差异。

*本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。

（2）会计估计中采用的关键假设和不确定因素

资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假设和不确定性主要有：

*固定资产预计可使用年限和预计残值固定资产预计可使用年限和残值的估计是根据对类似性质及功能的固定资产的实际可使用年

限和残值的历史经验为基础，并可能因技术革新及严峻的行业竞争而有重大改变。当固定资产预计可使用年限和残值少于先前估计，本公司将提高折旧、或冲销或冲减技术陈旧或者非战略性固定资产。

*商誉减值

在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或者资产组组合的预计未来现金流量现值，并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同时确定一个能适当地反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。当实际现金流量低于预计的现金流量时可能发生重大减值。

*递延所得税资产的确认递延所得税资产的实现主要取决于未来的实际盈利及暂时性差异在未来使用年度的实际税率。

如未来实际产生的盈利少于预期，或实际税率低于预期，确认的递延所得税资产将被转回，确认

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在转回发生期间的合并利润表中。如未来实际产生的盈利多于预期，或实际税率高于预期，将调整相应的递延所得税资产，确认在该情况发生期间的合并利润表中。

*预期信用损失的计量

本公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包括宏观经济指标、行业市场环境和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。

*存货的跌价准备公司的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

*房地产开发成本本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。

*税项

本公司房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税和企业所得税等税金时，本公司需要作出重大判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。

42、使用权资产

（1）使用权资产确认条件使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。

在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本公司作为承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司作为承租人按照《企业会计准则第13号——或有事项》对拆除复原等成本进行确认和计量。后续就租赁负债的任何重新计量作出调整。

（2）使用权资产的折旧方法本公司采用直线法计提折旧。本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见“五、28.长期资产减值”。

43、重要会计政策和会计估计的变更

(1)重要会计政策变更

□适用√不适用

(2)重要会计估计变更

□适用√不适用

(3)2026年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

44、其他

□适用√不适用

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六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

增值税应税收入3%、5%、6%、9%、13%

城市维护建设税应纳流转税额7%、5%

企业所得税应纳税所得额25%、20%

土地增值税按土地增值额或预售收入预征超率累进税率或预征率2-3%

教育费附加应纳流转税额3%

地方教育费附加应纳流转税额2%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用

2、税收优惠

√适用□不适用

本公司之子公司京投科技（北京）有限公司、北京睿德发展物业管理服务有限公司、宁波京

发物业服务有限公司及京投发展商业管理（北京）有限公司符合《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定的小型微利企业。根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）规定：自2023年1月1日至2027年12月31日，对小型微利企业减半征收城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金140000.00148100.41

银行存款5291806704.313563664071.75

其他货币资金27566650.1634355653.43存放财务公司存款

合计5319513354.473598167825.59其他说明

注：存在抵押、质押、冻结等对使用有限制款项详见附注七、31所有权或使用权受到限制的资产。

受限货币资金余额19036623.12元。

2、交易性金融资产

□适用√不适用

78/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1)应收票据分类列示

□适用√不适用

(2)期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

79/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

5、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）34834908.3650151071.89

1年以内小计34834908.3650151071.89

1至2年2652395.2310424941.45

2至3年464222.05127762.82

3至4年15715493.3815999649.13

4至5年411918.57

5年以上1816748.751816748.75

合计55895686.3478520174.04

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例

金额价值价值(%)金额比例金额(%)(%)金额比例

(%)按单项

计提坏1922710.703.441922710.70100.001922710.702.451922710.70100.00账准备

其中：

按单项

计提坏1922710.703.441922710.70100.001922710.702.451922710.70100.00账准备按组合

计提坏53972975.6496.563791859.067.0350181116.5876597463.3497.553871959.865.0572725503.48账准备

其中：

关联方1310622.002.341310.620.101309311.3810619083.6813.5210619.080.1010608464.60组合按信用风险特

征组合52662353.6494.223790548.447.2048871805.2065978379.6684.033861340.785.8562117038.88计提坏账准备

合计55895686.34/5714569.76/50181116.5878520174.04/5794670.56/72725503.48

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

原旭霖1739347.851739347.85100.00预计无法收回

宁波伟恒企业管理122439.75122439.75100.00预计无法收回咨询有限公司

明继龙20923.1020923.10100.00预计无法收回

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王能飞40000.0040000.00100.00预计无法收回

合计1922710.701922710.70100.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：关联方组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

应收关联方款项1310622.001310.620.10

合计1310622.001310.620.10

按组合计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

应收购房款16296610.073242359.3019.90

应收租赁款7466351.68140423.811.88

应收物业费15322562.68222948.361.46

应收其他款项13576829.21184816.971.36

合计52662353.643790548.447.09

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销

按单项计提1922710.701922710.70坏账准备

按组合计提3871959.86205290.99285391.793791859.06坏账准备

合计5794670.56205290.99285391.795714569.76

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

81/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(4)本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和合应收账款期末合同资产期末应收账款和合同同资产期末余额坏账准备期末单位名称余额余额资产期末余额合计数的比例余额

（%）北京保障房中心

77754720.2477754720.2458.1877754.72

有限公司北京政华恒信投

15430875.0015430875.0011.553086175.00

资有限公司中铁二十二局集

团有限公司哈尔8570490.238570490.236.41113130.47滨分公司

原旭霖1739347.851739347.851.301739347.85无锡望愉地铁生

914622.00914622.000.68914.62

态置业有限公司

合计26655335.0877754720.24104410055.3278.125017322.66其他说明

本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款和合同资产汇总金额104401055.32元，占应收账款和合同资产期末余额合计数的比例78.12%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额

5017322.66元。

其他说明：

□适用√不适用

6、合同资产

(1)合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

应收购房款77754720.2477754.7277676965.5279867920.2479867.9279788052.32

合计77754720.2477754.7277676965.5279867920.2479867.9279788052.32

(2)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

82/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(3)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)按单项计提坏账准备

其中：

按组合计提坏账

77754720.24100.0077754.720.1077676965.5279867920.24100.0079867.920.1079788052.32

准备

其中：

按信用风险特征

组合计提坏账准77754720.24100.0077754.720.1077676965.5279867920.24100.0079867.920.1079788052.32备

合计77754720.24/77754.72/77676965.5279867920.24/79867.92/79788052.32

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

应收购房款77754720.2477754.720.10

合计77754720.2477754.720.10按组合计提坏账准备的说明

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4)本期合同资产计提坏账准备情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(5)本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用

83/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1)应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2)期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

84/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

核销说明：

□适用√不适用

(7)应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8)其他说明：

□适用√不适用

8、预付款项

(1)预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内47316115.6599.8245647342.0197.09

1至2年31838.530.071314309.612.79

2至3年

3年以上52830.190.1155112.190.12

合计47400784.37100.0047016763.81100.00

(2)按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额单位名称期末余额

合计数的比例(%)

鄂尔多斯市大中房地产开发有限责任公司20000000.0042.19

北京市基础设施投资有限公司14688452.7530.99

国网北京市电力公司2718275.895.73

北京上阳置业有限公司1265175.542.67

北京京东世纪信息技术有限公司1008958.772.13

合计39680862.9583.71其他说明

□适用√不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款35224303.3828569632.10

合计35224303.3828569632.10

其他说明：

□适用√不适用

85/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

应收利息

(1)应收利息分类

□适用√不适用

(2)重要逾期利息

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1)应收股利

□适用√不适用

(2)重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

86/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）16853237.709918886.45

1年以内小计16853237.709918886.45

1至2年1666694.871035252.85

2至3年2128530.572270665.94

3至4年4950651.926823686.90

4至5年3792441.624008173.13

5年以上164791580.91162819989.68

减：信用损失准备158958834.21158307022.85

合计35224303.3828569632.10

87/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

代垫项目开发款及代垫费用159861228.64157840326.23

资金拆借及往来款1349342.501346056.16

土地相关及其他保证金16531551.9316531551.93股权转让款

其他16441014.5211158720.63

减：信用损失准备158958834.21158307022.85

合计35224303.3828569632.10

(3)坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预期合计

用损失(未发生信用损失(已发生信信用损失

用减值)用减值)

2026年1月1日余14278.5026936611.95131356132.40158307022.85

额

2026年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提1596.971364373.471365970.44

本期转回20.00714139.08714159.08本期转销本期核销其他变动

2026年6月30日15855.4727586846.34131356132.40158958834.21

余额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

88/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(5)本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准备单位名称期末余额期末余额合计款项的性质账龄

(%)期末余额数的比例

北京市门头沟区潭柘寺镇107937246.8855.59代垫项目开发3年以上107937246.88人民政府款及代垫费用

燕郊高新技术产业开发区12220000.006.29土地相关及其3年以上12220.00管理委员会他保证金

198601.202-3年

北京银泰置业有限公司1.47押金2740691.34

2651122.203年以上

406856.481年以内

539913.90代垫项目开发1-2年

中国新兴保信建设总公司1.461515399.22

209595.36款及代垫费用2-3年

1688136.673年以上

北京众福升文化科技有限2314665.751.19押金3年以上1099466.23公司

合计128166138.4466.00//113305023.67

(7)因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

10、存货

(1)存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

存货跌价准备/存货跌价准备/项目账面余额合同履约成本减账面价值账面余额合同履约成本减账面价值值准备值准备原材料在产品

库存商品617794.56617794.56639260.11639260.11

周转材料12896.7612896.7612896.7612896.76

消耗性生物资580065.33580065.33580065.33580065.33产合同履约成本

89/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

开发产品12254782027.86456721396.1411798060631.7212999668363.72465404133.5612534264230.16

开发成本25286218030.03923296045.3324362921984.7028299419378.91923296045.3327376123333.58

合计37542210814.541380017441.4736162193373.0741300319964.831388700178.8939911619785.94

(2)确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3)存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他原材料在产品库存商品周转材料消耗性生物资产合同履约成本

开发产品465404133.568682737.42456721396.14

开发成本923296045.33923296045.33

合计1388700178.898682737.421380017441.47本期转回或转销存货跌价准备的原因

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4)存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用

本报告期，存货新增借款费用资本化的金额为320204595.30元，资本化率2.49%。存货期末余额含有借款费用资本化金额为8187772459.10元。

存货期末余额含有的借款费用资本化计算标准和依据详见附注五、24借款费用。

(5)开发产品

单位：元币种：人民币项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额期末跌价准备

北京*阳光花园项目2010年3340947.213340947.21

北京*公园悦府项目2025年1367181013.87861768675.33505412338.54

北京*西华府项目2019年27494232.2827494232.283061041.51

北京*琨御府项目2018年276589303.65276589303.65

北京*檀谷项目2023年2054168833.1687821549.001966347284.1649961149.70

北京*锦悦府项目2021年1487558888.2348329279.381439229608.85245504566.41

无锡*公园悦府项目2022年10623330.1210623330.12

90/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

北京*璟悦府项目2020年834853815.7049109435.81785744379.89

北京*臻御府项目2022年428531213.3321111557.16407419656.17

燕郊*倬郡项目2022年665562820.531136643.47664426177.0665420013.80

北京*岚山项目2024年1215305670.46209451.381215096219.0892774624.72

北京*北熙区项目2025年4628458295.18163360714.98870351607.003921467403.16

北京*森与天成项目2026年3650865281.982619274134.291031591147.69

合计12999668363.723814225996.964559112332.8212254782027.86456721396.14

注：上述竣工时间为项目最近一期的竣工交付时间。

(6)开发成本

单位：元币种：人民币预计竣工时预计总投资项目名称开工时间期末余额期初余额期末跌价准备间（万元）

已开发项目：

北京·岚山项目2019.122028.091057711.002172334818.392172354760.07247556673.71

北京·檀谷项目2015.092030.12937309.004480369923.254448047214.38257038547.11

燕郊·倬郡项目2020.012028.12206031.00315184073.25315089733.6312513036.99

北京·璟悦府项目2016.122028.12370404.00148584366.47148584366.47

北京·北熙区项目2022.092030.122562000.0013739138065.8113381357840.43

北京·森与天成项目2023.092026.12798795.003304488848.416712966416.91

鄂尔多斯*金钰城项目2026.092031.09280770.601124681674.951119582787.52406187787.52

拟开发项目：

慈溪新铺半掘浦海涂垦地待定1436259.501436259.50

合计--7409715.6025286218030.0328299419378.91923296045.33

(7)合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

存货抵押情况详见附注七、31所有权或使用权受限资产。

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用一年内到期的债权投资

□适用√不适用一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用

13、其他流动资产

√适用□不适用

91/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

合同取得成本104054127.99147587683.38

预缴税款577317075.27698926204.89

未抵扣进项税158478325.40140264674.27

合计839849528.66986778562.54补偿性资产相关信息

□适用√不适用

14、债权投资

(1)债权投资情况

□适用√不适用债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2)期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3)减值准备计提情况

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4)本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

15、其他债权投资

(1)其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2)期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

92/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(3)减值准备计提情况

□适用√不适用

(4)本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1)长期应收款情况

□适用√不适用

(2)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4)本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

93/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

94/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

17、长期股权投资

(1)长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初减值准宣告发期末减值准其他综被投资单位余额（账面价备期初追加投减少权益法下确认其他权放现金计提减余额（账面价备期末合收益其他值）余额资投资的投资损益益变动股利或值准备值）余额调整利润

一、合营企业

北京京投颐信健康1003398.25-1003398.25管理服务有限公司北京潭柘兴业房地产开发有限公司（注1）

无锡望愉地铁生态17515061.38-17515061.38置业有限公司

无锡市汇愉商业管1112114.791752647.53-640532.74理有限公司

小计20271107.16-19158992.371112114.79

二、联营企业

北京京投阳光房地126775488.69131150305.42-4374816.73产开发有限公司

北京基石信安创业31919285.9232603708.19-684422.27投资有限公司

北京必革家科技有4026027.624073693.84-47666.22限公司

小计167827707.45-5106905.22162720802.23

合计188098814.61-24265897.59163832917.02

95/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

注1：2017年1月19日，公司全资子公司京投置地联合北京首都开发股份有限公司、保利（北京）房地产开发有限公司、北京龙湖天行置业有限公司、北京骏德置业有限公司，以 63.30亿元竞得了北京市门头沟区潭柘寺镇MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地块社会停车场用地、综合性商业金融服务用地、二类居住用地、商业用地、住宅混合公建用地国有建设用地使用权。各方共同设立项目公司，负责上述地块的开发建设。2017年7月12日，潭柘兴业成立，注册资本3.00亿元。2024年2月19日，潭柘兴业股东之一北京骏德置业有限公司将其持有的10%股权转让给首金祺志（天津）投资管理有限公司。京投置地已于2017年8月28日支付首笔入资款2000.00万元，持股比例40.00%。公司按权益法核算长期股权投资余额已为零。

注2：长期股权投资质押情况详见附注七、31所有权或使用权受限资产。

18、其他权益工具投资

(1)其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币累计计指定为以公本期增减变动本期确认累计计入其他入其他允价值计量期初期末项目本期计入其本期计入其的股利收综合收益的利综合收且其变动计余额追加投其余额减少投资他综合收益他综合收益入得益的损入其他综合资他的利得的损失失收益的原因北京基石创业投资基金（有限合13643865.301955255.1215599120.4215599120.42详见其他说明

伙）北京基石慧盈创业投资中心（有146735648.311184041.591736917.51143814689.2135524247.42详见其他说明限合伙）保定基石连盈创详见其他说

业投资基金中心79095760.871518510.1577577250.7240981413.67明（有限合伙）

96/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

北京基石仲盈创58517927.3632656775.4991174702.85889774.4491174702.85详见其他说业投资中心（有明限合伙）北京基石信创创业投资中心（有121953126.581724202.25839603.34119389320.9926827808.95详见其他说明限合伙）

北京中轨交通研250000.00250000.00详见其他说究院有限公司明

合计420196328.422908243.8434612030.614095031.00447805084.19889774.44210107293.31/

(2)本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

注1：公司的权益工具投资是公司出于战略目的而计划长期持有的投资，因此本公司将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

注2：其他权益工具投资质押情况详见附注七、31所有权或使用权受限资产。

97/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

19、其他非流动金融资产

□适用√不适用

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1)采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额2315477597.25911291.472316388888.72

2.本期增加金额904643820.79904643820.79

（1）外购

（2）存货\固定资产\904643820.79904643820.79在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额3220121418.04911291.473221032709.51

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额236574167.79512303.11237086470.90

2.本期增加金额46365225.6813010.4946378236.17

（1）计提或摊销46365225.6813010.4946378236.17

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额282939393.47525313.60283464707.07

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3、本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值2937182024.57385977.872937568002.44

2.期初账面价值2078903429.46398988.362079302417.82

(2)未办妥产权证书的投资性房地产情况：

□适用√不适用

(3)采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

98/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产1700586611.171749911980.52固定资产清理

合计1700586611.171749911980.52固定资产

(1)固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币电子设备及其项目房屋及建筑物运输工具合计他

一、账面原值：

1.期初余额2337978347.344466990.78245341867.522587787205.64

2.本期增加金额805934.578415.842027540.142841890.55

（1）购置805934.578415.842027540.142841890.55

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额600613.24600613.24

（1）处置或报废600613.24600613.24

（2）其他减少

4.期末余额2338784281.914475406.62246768794.422590028482.95

二、累计折旧

1.期初余额605646064.243223437.09227641216.97836510718.30

2.本期增加金额50328078.2439240.541804957.4352172276.21

（1）计提50328078.2439240.541804957.4352172276.21

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额15333.70590295.85605629.55

（1）处置或报废15333.70590295.85605629.55

（2）其他减少

4.期末余额655974142.483247343.93228855878.55888077364.96

三、减值准备

1.期初余额1364506.821364506.82

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额1364506.821364506.82

四、账面价值

1.期末账面价值1681445632.611228062.6917912915.871700586611.17

2.期初账面价值1730967776.281243553.6917700650.551749911980.52

(2)暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

99/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(3)通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4)未办妥产权证书的固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书的原因

定都峰茶室2086082.17报批报建手续未完成

(5)固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

22、在建工程

项目列示

□适用√不适用在建工程

(1)在建工程情况

□适用√不适用

(2)重要在建工程项目本期变动情况

□适用√不适用

(3)本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4)在建工程的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用工程物资

□适用√不适用

100/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

23、生产性生物资产

(1)采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2)采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3)采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

24、油气资产

(1)油气资产情况

□适用√不适用

(2)油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

25、使用权资产

(1)使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目土地使用权房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额6461515.14104210593.03110672108.17

2.本期增加金额15826351.9015826351.90

（1）租入15826351.9015826351.90

3.本期减少金额38327092.9438327092.94

（1）处置38327092.9438327092.94

（2）其他减少

4.期末余额6461515.1481709851.9988171367.13

二、累计折旧

1.期初余额3416011.8590749560.0494165571.89

2.本期增加金额337730.229987432.4110325162.63

(1)计提337730.229987432.4110325162.63

3.本期减少金额38327092.9338327092.93

(1)处置38327092.9338327092.93

（2）其他减少

4.期末余额3753742.0762409899.5266163641.59

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

101/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值2707773.0719299952.4722007725.54

2.期初账面价值3045503.2913461032.9916506536.28

(2)使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

26、无形资产

(1)无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目土地使用权专利权电脑软件特许经营权合计

一、账面原值

1.期初余额340868639.948677813.8439280089.7125000000.00413826543.49

2.本期增加金额1342365.121342365.12

(1)购置1342365.121342365.12

(2)内部研发

(3)企业合并增加

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额340868639.948677813.8440622454.8325000000.00415168908.61

二、累计摊销

1.期初余额117675380.526631082.1737024836.012217735.45163549034.15

2.本期增加金额6902140.41433871.70625552.95201600.008163165.06

（1）计提6902140.41433871.70625552.95201600.008163165.06

（2）其他增加

（3）企业合并增加

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额124577520.937064953.8737650388.962419335.45171712199.21

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值216291119.011612859.972972065.8722580664.55243456709.40

2.期初账面价值223193259.422046731.672255253.7022782264.55250277509.34

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0%

102/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3)未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4)无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

27、商誉

(1)商誉账面原值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名称或企业合期初余额期末余额形成商誉的事项并形成处置的

宁波华联房地产开32992718.5132992718.51发有限公司

合计32992718.5132992718.51

(2)商誉减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币被投资单位名称本期增加本期减少或形成商誉的事期初余额期末余额项计提处置

宁波华联房地产21388978.0121388978.01开发有限公司

合计21388978.0121388978.01

(3)商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

√适用□不适用所属资产组或组合所属经营分部及依名称是否与以前年度保持一致的构成及依据据商誉所在的资产组宁波华联房地产开发涉及的资产（存货、房地产分部是有限公司投资性房地产）资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

103/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告公司原通过非同一控制下企业合并取得子公司慈溪市住宅经营有限责任公司（以下简称“慈溪住宅”）控制权时，于合并报表层面确认商誉32992718.51元，后经减值测试确认商誉减值准备21388978.01元。2018年度公司全资子公司宁波华联房地产开发有限公司（以下简称“宁波华联”）吸收合并慈溪住宅，原合并报表层面确认的商誉及商誉减值准备“下推”至宁波华联个别报表层面，与商誉相关的资产组或资产组组合与购买日、以前年度商誉减值测试时所确定的资产组或资产组合一致。

(4)可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公允价值关键参数和处置费项目账面价值可收回金额减值金额关键参数的确定依用的确定据方式

宁波华联房地产3431785.3840413247.98详见其他开发有限公司相说明关资产组

合计3431785.3840413247.98///可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5)业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

商誉的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、29商誉。

注：包含商誉的资产组的可收回金额采用商誉所在资产组的公允价值减去处置费用后的净额进行估计。公允价值的确定方式为将待估存货（土地使用权）及投资性房地产（办公楼）与在较近时期内已发生交易的类似交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照时间因素、交易因素、区域因素以及个别因素等差别，修正得出待估资产减值测试基准日市场价格。由于处置费用标准难以确定且占待估资产价值的比例较低，故此次减值测试未对处置费用进行预测估值。

经测试，本期未发现包含商誉的资产组的可收回金额低于其账面价值，故无需计提商誉减值准备。

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修费摊销215893.49215893.49

合计215893.49215893.49

104/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差递延所得税可抵扣暂时性差递延所得税异资产异资产

资产减值准备195247550.7648811887.69195155364.4648705978.28

内部交易未实现利润428660837.80107165209.45446330691.16111582672.79

可抵扣亏损908457172.68227114293.171072377497.16268094374.30

应付及预收款项435477330.64108869332.664204929.481051232.37

存货计税差异374958789.1693739697.29374958789.1693739697.29

租赁负债19207475.044801868.7610233152.862469657.93

合计2362009156.08590502289.022103260424.28525643612.96

(2)未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差递延所得税应纳税暂时性差递延所得税异负债异负债非同一控制企业合并资产评估增值其他债权投资公允价值变动

其他权益工具投资公允210107293.3252526823.33179590293.6844897573.42价值变动

内部交易未实现损益168534093.0042133523.25168535345.1242133836.28

资产计税基础不同产生1566895325.52391723831.381493587993.28373396998.32的应纳税暂时性差异

使用权资产1258485.46314621.3713450169.383280300.85

合计1946795197.30486698799.331855163801.46463708708.87

(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额递延所得税资抵销后递延所抵销后递延所项目递延所得税资产产和负债互抵得税资产或负得税资产或负和负债互抵金额金额债余额债余额

递延所得税资产4775659.80585726629.222468060.74523175552.22

递延所得税负债4775659.80481923139.532468060.74461240648.13

(4)未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

105/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异1760805301.421769488038.84

可抵扣亏损3422682408.082763215616.60

合计5183487709.504532703655.44

(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2026201786777.12206072782.84

2027827032798.51882026626.75

2028677234717.11614718882.98

2029533342622.59490785633.45

2030802266702.11569611690.58

2031381018790.64

合计3422682408.082763215616.60/

其他说明：

□适用√不适用

30、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值往来资金拆借

7249810281.44181535480.107068274801.347194345745.99181480015.577012865730.42（注1）

信托保障基金8100000.008100.008091900.0026100000.0026100.0026073900.00（注2）

合计7257910281.44181543580.107076366701.347220445745.99181506115.577038939630.42补偿性资产相关信息

□适用√不适用

其他说明：

注1：期末往来资金拆借明细

借款单位本金应计利息小计减值准备年利率（%）

2927500000.00504646403.353432146403.353432146.40

无锡望愉地铁生态置业有限公司3.50

2716302488.891101361389.203817663878.09178103333.70

北京潭柘兴业房地产开发有限公司--

合计5643802488.891606007792.557249810281.44181535480.10--

注2：信托保障基金系本公司根据中国银监会和财政部制定的《信托业保障基金管理办法》的规定，委托中原信托有限公司（以下简称“中原信托”）根据发行信托本金金额的1%代为向中国信托业保障基金有限责任公司认购的信托保障基金。

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

106/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

期末期初受项目受限限受限受限账面余额账面价值账面余额账面价值类型情类型情况况

货币资金19036623.1219036623.12冻结注113852580.3913852580.39冻结注7

存货13415723751.8613012589851.54抵押注213410217371.5313007083471.21抵押注8

固定资产、无形资产749665036.52749665036.52抵押注3774666316.44774666316.44抵押注9

投资性房地产2108856221.202108856221.20抵押注41364364649.091364364649.09抵押注10

长期股权投资5018167922.365018167922.36质押注52579240019.632579240019.63质押注11

其他权益工具221391939.93221391939.93质押注6225831409.18225831409.18质押注12

合计21532841494.9921129707594.67//18368172346.2617965038445.94//

其他说明：

期末所有权或使用权受限资产情况具体如下：

注1：货币资金期末受限余额为1903.66万元

（1）本公司之子公司灜德置业（被告二）、北京东方弘天装饰有限公司（被告一）涉及劳务合同

纠纷诉讼，案件由北京市门头沟区人民法院受理。灜德置业银行存款人民币258.76万元被冻结。

（2）本公司之子公司京投银泰置业与中国建筑第五工程局有限公司因建设工程施工合同纠纷诉至

北京市丰台区人民法院，银行存款人民币1196.92万元被冻结；与北京市隆城市政工程有限公司因建设工程施工合同纠纷诉至北京市丰台区人民法院，银行存款人民币45.19万元被冻结；其他纠纷诉至北京市丰台区人民法院，银行存款人民币14.24万元被冻结。共计1256.35万元。

（3）本公司之子公司三河致远因开展日常经营业务需要，与第三方支付机构签订 POS机使用协议。根据协议约定，三河致远向廊坊银行缴存 POS 机业务保证金人民币 0.09 万元，该笔资金作为履约保证金被冻结。待相关业务终止并完成清算手续后，该笔款项即可解冻。

（4）本公司之子公司润德置业与一位购房人因商品房买卖合同退房事宜产生纠纷，双方诉讼至北

京市朝阳区人民法院。润德置业银行存款人民币387.26万元被冻结。

（5）本公司之子公司上海礼仕因开展日常经营业务需要，与第三方支付机构签订 POS机使用协议。根据协议约定，上海礼仕向华夏银行股份有限公司上海分行缴存 POS 机业务保证金人民币

1.20万元，该笔资金作为履约保证金被冻结。待相关业务终止并完成清算手续后，该笔款项即可解冻。

注2：存货期末受限余额1301258.99万元

（1）京投公司为公司2026年公开发行的“26京发01”20亿元公司债券及拟发行的10亿中期票据提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司之子公司京投兴海以坐落在北京市海淀区地铁

16号线北安河车辆段综合利用项目HD00-0700-0002地块 F3其他类多功能用地国有出让建设用地

使用权（账面价值 181400.00 万元）、尚德置业以坐落在北京市昌平区东小口镇龙锦一街的 BS-4

部分商业、BS-5办公及 BS-8商业（账面价值 36168.10万元）作为抵押物，为京投公司上述担保提供反担保，截至期末上述公司债本金余额为20亿元。

（2）本公司之子公司润德置业以坐落在朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A003-2 地块 R2

二类居住用地的国有土地使用权及朝阳区东坝车辆基地综合利用项目1101-A002-1地块R2二类居

住用地的国有土地使用权（账面价值496284.69万元）作为抵押物的长期借款本金余额为

159055.00万元。

（3）本公司之子公司灜德置业以坐落在门头沟区潭柘寺MC01-0003-0067地块土地使用权（账面价值141107.71万元）、京投兴海以坐落在北京市海淀区北清路198号院西区18套房产（账面价值88366.73万元）、兴平置业以坐落在平谷区渔阳地区北环西街17号院8号楼、9号楼、19号

院11号楼、12号楼（账面价值83350.46万元）以及注4投资性房地产第1项作为抵押物的长期

借款本金余额为290050.00万元。

（4）本公司之子公司兴平置业以坐落在北京市平谷区王辛庄镇 PG00-0002-6018地块（账面价值

15091.38万元）、三河致远以坐落在河北省廊坊市三河市燕郊高新区来安街27号京投发展朝东

中心项目(一期)3、4、5号楼（账面价值26123.59万元）、润德置业以坐落在北京市朝阳区东坝

107/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

车辆基地综合利用项目 1101-A002-2 地块（账面价值 233366.33万元）作为抵押物的长期借款本

金余额为137900.00万元。

注3：固定资产的受限余额66274.94万元无形资产受限余额8691.56万元

（1）本公司子公司上海礼仕以其位于上海市嵩山路88号房产建筑物和相关机器设备设施资产（固定资产账面价值66274.94万元，无形资产账面价值8691.56万元）作为抵押物及融资租赁物的一年内到期的长期借款本金余额4500万元、一年内到期的长期应付款融资租赁本金余额5000万元、

长期借款本金余额115500万元、长期应付款融资租赁本金余额3000万元。

注4：投资性房地产的受限余额210885.62万元

（1）本公司子公司京投置地以坐落于北京市朝阳区南三里屯路16号楼107、108、110、210、308

的投资性房地产（账面价值2715.50万元）、灜德置业以坐落于门头沟区潭柘寺

MC01-0003-0078/6007投资性房地产（账面价值 122885.28 万元）以及注 2第 3项的存货作为抵

押物的长期借款本金余额为290050.00万元。

（2）京投公司为公司2023年公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不可撤销连

带责任保证担保。本公司之子公司尚德置业以坐落在北京市昌平区龙锦一街 37号院的 BS-2商业及 BS-3公交综合楼（账面价值 85284.84 万元）作为抵押物，为京投公司上述担保提供反担保，截至期末上述公司债本金余额为20亿元。

注5：长期股权投资的受限余额501816.79万元

（1）本公司之子公司京投置地以持有的灜德置业51%股权(账面价值94350.00万元)及京投丰德

70%股权(账面价值42000.00万元)作为质押的一年内到期长期借款本金余额为173423.25万元。

（2）本公司之子公司京投置地以持有的潭柘兴业40%股权(账面价值0.00万元)作为质押的一年内

到期长期借款本金余额为340000.00万元。

（3）本公司之子公司京投置地以持有的京投兴海51%股权(账面价值53550.00万元)作为质押的

一年内到期长期借款本金余额为48730.50万元。

（4）本公司以持有的无锡望愉50%股权（账面价值0.00万元）及本公司之子公司京投置地以持

有的无锡嘉仁100%股权（账面价值44204.86万元）作为质押的一年内到期长期借款本金余额为

490000.00万元。

（5）京投公司为公司2022年公开发行的“22京发01”8.84亿元、“22京发02”4.41亿元公司

债券及公开发行的“22京投发展MTN001”4.46亿元中期票据提供无条件不可撤销连带责任保证担保，为公司2021年度发行的30亿元（含30亿元）永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业50%股权(账面价值5000.00万元)、兴业置业51%股权（账面价值1020.00万元）及尚

德置业51%股权（账面价值25500.00万元）作为质押，为京投公司上述担保提供反担保，截至期末，上述2022年公开发行的“22京发01”公司债券、“22京发02”4.41亿元公司债券及公开发行的“22京投发展MTN001”4.46亿元中期票据均已到期清偿，余额为 0，永续债本金余额为

30亿元。

（6）本公司之子公司京投置地以持有的润德置业60%股权(账面价值61200.00万元)作为质押的

一年内到期长期借款本金余额为180000.00万元及长期借款本金余额为672840.00万元。

（7）京投公司为公司2023年公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石信安创业投资有限公司19.3548%股权为质押物（账面价值3191.93万元），为京投公司上述担保提供反担保，截至期末上述公司债本金余额为20亿元。

（8）本公司之子公司京投置地以持有的隆德置业60%股权(账面价值25200.00万元)作为质押的

长期借款本金余额为209400.00万元。

（9）京投公司为公司公开发行的中期票据“24 京投发展 MTN001”7.00 亿元、“25 京投发展MTN001”8.6 亿元、“25 京投发展MTN002”4.4 亿元及 2025 年非公开发行的公司债券“25 京发01”8.84亿元、“25京发02”4.41亿元提供无条件不可撤销连带责任保证担保，为公司2025年度当期已发行的8.1亿元永续信托融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺

在特定情况下代为支付相关款项。为拟开展不超过21.9亿元的永续债融资提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的兴平置业51%股权（账面价值43350.00万元）、京投兴檀100%股权（账面价值99000.00万元）及三河致远85%股权（账面价值4250.00万元）为质押物，为京投公司上述担保提供反担保。截至期末上述“24京投发展MTN001”中期票据本金余额

108/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

为 7亿元、“25京投发展MTN001”中期票据本金余额 8.6亿元、“25 京投发展MTN002”中期

票据本金余额4.4亿元、“25京发01”公司债券余额8.84亿元、“25京发02”公司债券余额4.41

亿元、2025年度当期已发行的永续信托余额8.1亿元。

注6：其他权益工具投资受限余额22139.19万元

（1）京投公司为公司2023年公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不可撤销连

带责任保证担保。本公司以持有的北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）23%财产份额及保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）16.7785%财产份额作为质押物（账面价值22139.19万元），为京投公司上述担保提供反担保，截至期末上述公司债本金余额为20亿元。

期初所有权或使用权受限资产情况具体如下：

注7：货币资金期初受限余额为1385.26万元

（1）本公司之子公司京投兴檀与北京欣风景生态园林工程有限公司因园林景观绿化工程款结算纠纷，双方诉讼至北京市密云区人民法院，京投兴檀银行存款人民币712.94万元被冻结。

（2）本公司之子公司灜德置业（被告二）、北京东方弘天装饰有限公司（被告一）涉及劳务

合同纠纷诉讼，案件由北京市门头沟区人民法院受理。灜德置业银行存款人民币258.76万元被冻结。

（3）本公司之子公司京投银泰置业因公司法定代表人身份证到期未及时更新信息，导致其在

中国银行北京丰台东大街支行的账户被银行系统自动暂停支付功能，账户内银行存款人民币25.01万元被冻结。

（4）本公司之子公司三河致远因开展日常经营业务需要，与第三方支付机构签订 POS 机使用协议。根据协议约定，三河致远向廊坊银行缴存 POS 机业务保证金人民币 0.09 万元，该笔资金作为履约保证金被冻结。待相关业务终止并完成清算手续后，该笔款项即可解冻。

（5）本公司之子公司润德置业与一位购房人因商品房买卖合同退房事宜产生纠纷，双方诉讼

至北京市朝阳区人民法院。润德置业银行存款人民币387.26万元被冻结。

（6）本公司之子公司上海礼仕因开展日常经营业务需要，与第三方支付机构签订 POS 机使用协议。根据协议约定，上海礼仕向华夏银行股份有限公司上海分行缴存 POS机业务保证金人民币1.20万元，该笔资金作为履约保证金被冻结。待相关业务终止并完成清算手续后，该笔款项即可解冻。

注8：存货期初受限账面价值为1300708.35万元

（1）本公司之子公司灜德置业以坐落于门头沟区潭柘寺MC01-0003-6004/0058/6007 住宅现房（账面价值157196.24万元）以及注10投资性房地产第1项作为抵押物的长期借款本金期初余

额为70592.14万元。

（2）本公司之子公司京投兴海以坐落在北京市海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项

目 HD00-0700-0002 地块 F3 其他类多功能用地国有出让建设用地使用权及 HD00-0700-0003 地块

F3其他类多功能用地在建工程未售部分房地产（账面价值 212754.59 万元）作为抵押物的长期借

款本金期初余额为64197.86万元。

（3）本公司之子公司润德置业以坐落在朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A003-2 地块

R2二类居住用地的国有土地使用权及朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A002-1 地块 R2 二

类居住用地的国有土地使用权（账面价值409716.98万元）作为抵押物的长期借款本金期初余额

为165000.00万元。

（4）本公司之子公司隆德置业以坐落在北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目

FXG-1401-0601-03 等地块 R2二类居住用地的国有建设用地使用权（账面价值 210581.83 万元）

作为抵押物的长期借款本金期初余额为10000.00万元。

（5）京投公司为公司2023年公开发行的“23京发01”20.00亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司之子公司尚德置业以坐落在北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）项目（国有土地使用权及在建工程）BS-2商业及 BS-3公交综合楼（账面价值86156.94万元）作为抵押物，为京投公司上述担保提供反担保，上述公司债本金期初余额为20.00亿元。

（6）本公司之子公司灜德置业以坐落在门头沟区潭柘寺MC01-0003-0067地块土地使用权（账面价值141107.71万元）、兴平置业以坐落在平谷区渔阳地区北环西街17号院8号楼、9号楼、

109/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

19号院12号楼（账面价值83194.06万元）以及注10投资性房地产第2项作为抵押物的长期借

款本金期初余额为216300.00万元。

注9：固定资产期初受限余额68493.34万元无形资产期初受限余额8973.29万元本公司之子公司上海礼仕以其位于上海市嵩山路88号房产建筑物和相关机器设备设施资产（固定资产账面价值68493.34万元，无形资产账面价值8973.29万元）作为抵押物及融资租赁物的一年内到期的长期借款本金期初余额4000.00万元、一年内到期的长期应付款融资租赁本金期

初余额4000.00万元、长期借款本金期初余额118000.00万元、长期应付款融资租赁本金期初余

额6000.00万元。

注10：投资性房地产期初受限余额136436.46万元

（1）本公司之子公司灜德置业以坐落于门头沟区潭柘寺MC01-0003-0078/6007投资性房地产（账面价值133644.84万元）以及注2第1项的存货作为抵押物的长期借款本金期初余额为

70592.14万元。

（2）本公司以坐落于北京市朝阳区南三里屯路16号楼107、108、110、210、308的投资性

房地产（账面价值2791.62万元）以及注8第6项的存货作为抵押物的长期借款本金期初余额为

216300.00万元。

注11：长期股权投资期初受限余额257924.00万元

（1）本公司之子公司京投置地以持有的灜德置业51%股权(账面价值7650.00万元)及京投丰

德70%股权(账面价值1400.00万元)作为质押的一年内到期长期借款本金期初余额为198413.25万元。

（2）本公司之子公司京投置地以持有的潭柘兴业40%股权(账面价值0.00万元)作为质押的一

年内到期长期借款本金期初余额为340000.00万元。

（3）本公司之子公司京投置地以持有的京投兴海51%股权(账面价值25500.00万元)作为质

押的一年内到期长期借款本金期初余额为48730.50万元。

（4）本公司以持有的无锡嘉仁100%股权(账面价值62123.37万元)及无锡望愉50%股权（账面价值1950.26万元）作为质押的一年内到期长期借款本金期初余额为490000.00万元。

（5）京投公司为公司2022年公开发行的“22京发01”8.84亿元、“22京发02”4.41亿元

公司债券及公开发行的“22京投发展MTN001”4.46亿元中期票据提供无条件不可撤销连带责任

保证担保，为公司2021年度发行的30.00亿元（含30.00亿元）永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业50%股权(账面价值5000.00万元)、兴业置业51%股权（账面价值1020.00万元）及尚德置业51%股权（账面价值1020.00万元）作为质押，为京投公司上述担保提供反担保，截至期末，上述2022年公开发行的“22京发01”公司债券已到期清偿，余额为零、“22京发 02”4.41亿元公司债券及公开发行的“22 京投发展MTN001”4.46亿元中期票据已到期清偿，永续债本金期初余额为30.00亿元。

（6）本公司之子公司京投置地以持有的润德置业60%股权(账面价值1200.00万元)作为质押

的长期借款本金期初余额为912840.00万元。

（7）京投公司为公司2023年公开发行的“23京发01”20.00亿元公司债券提供无条件不可

撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石信安创业投资有限公司19.3548%股权为质押物（账面价值3260.37万元），为京投公司上述担保提供反担保，截至期末上述公司债本金期初余额为20.00亿元。

（8）本公司之子公司京投置地以持有的隆德置业60%股权(账面价值1200.00万元)作为质押

的长期借款本金期初余额为245400.00万元。

（9）京投公司为公司公开发行的中期票据“24 京投发展MTN001”7.00亿元、“25京投发展MTN001”8.60亿元、“25京投发展MTN002”4.40亿元及 2025年非公开发行的公司债券“25京发01”8.84亿元、“25京发02”4.41亿元提供无条件不可撤销连带责任保证担保，为公司2025年度当期已发行的8.10亿元永续信托融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺

在特定情况下代为支付相关款项。为拟开展不超过21.90亿元的永续债融资提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的兴平置业51%股权（账面价值43350.00万元）、京投兴檀100%股权（账面价值99000.00万元）及三河致远85%股权（账面价值4250.00万元）为质押物，为京投公司上述担保提供反担保。截至 2025年 12月 31日，上述“24京投发展 MTN001”

110/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

中期票据本金余额为 7.00亿元、“25 京投发展MTN001”中期票据本金余额 8.60亿元、“25 京投发展MTN002”中期票据本金余额 4.40亿元、“25京发 01”公司债券余额 8.84亿元、“25京发02”公司债券余额4.41亿元、2025年度当期已发行的永续信托余额8.10亿元。

注12：其他权益工具投资期初受限余额22583.14万元

京投公司为公司2023年公开发行的“23京发01”20.00亿元公司债券提供无条件不可撤销连

带责任保证担保。本公司以持有的北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）23%财产份额及保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）16.7785%财产份额作为质押物（账面价值22583.14万元），为京投公司上述担保提供反担保，上述公司债本金期初余额为20.00亿元。

32、短期借款

(1)短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款抵押借款

保证借款5000000.005000000.00

信用借款10000000.0017000000.00

合计15000000.0022000000.00

(2)已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

□适用√不适用

36、应付账款

(1)应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

工程款2190215708.362479749387.98

销售佣金22985360.4031929245.51

111/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

保修款4832.50728292.95

货款20006054.7313245679.48

其他15657360.0221720506.86

合计2248869316.012547373112.78

(2)账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

37、预收款项

(1)预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收租金20310421.6415851291.39

合计20310421.6415851291.39

(2)账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

38、合同负债

(1)合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收购房款1457454551.884003000156.18

其他17664732.0316621034.69

合计1475119283.914019621190.87

(2)账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因

-2545545604.30主要系新增合同负债净额116953.02万元，销售预收购房款

结转371507.58万元

合计-2545545604.30/

112/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

其他说明：

√适用□不适用

(4)合同负债中主要项目预售房产收款情况列示如下：

单位：元币种：人民币预计可售面积（万累计已预售面积项目期末余额期初余额预售比例（%）平方米）（万平方米）

无锡·公园悦府项目552086.03971019.9734.8734.7899.74

北京·西华府项目5220008.015220008.0150.9950.9599.92

北京·公园悦府项目2964049.536118575.2448.3746.1895.47

北京·琨御府项目1901908.592001908.5928.5628.5599.96

北京·檀谷项目18886597.8212750473.8914.5410.6973.52

北京·锦悦府项目14275506.4216039583.5015.959.6560.50

燕郊·倬郡项目6881127.044792897.544.160.9622.08

北京·臻御府项目8970491.7813159248.6614.8914.8299.53

北京·岚山项目4787628.904787628.9023.5317.1772.97

北京·北熙区项目540046376.26999482604.5720.2410.6552.62

北京·森与天成项目852968771.502937676207.3114.295.9741.78

注：上述预计可售面积为已取得预售证或现房证的面积；预计可售面积及期末已预售面积含公租房、商业，不含车位及地下建筑面积。

39、应付职工薪酬

(1)应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬24498579.2198450351.29100031378.9322917551.57

二、离职后福利-设定提存1903594.6011278178.3011280057.771901715.13计划

三、辞退福利63648.002128919.802192567.80

四、一年内到期的其他福利

合计26465821.81111857449.39113504004.5024819266.70

(2)短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和22344047.3677858339.1279132889.8221069496.66补贴

二、职工福利费16560.003489180.343503220.342520.00

三、社会保险费1094221.266829392.736829055.811094558.18

其中：医疗保险费1034019.336521065.426520583.081034501.67

工伤保险费48605.9366713.5467167.3048152.17

生育保险费11596.00241613.77241305.4311904.34

四、住房公积金313690.007486160.967478996.96320854.00

113/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

五、工会经费和职工教育546244.40849776.821208588.04187433.18经费

六、短期带薪缺勤183816.191937501.321878627.96242689.55

七、短期利润分享计划

八、其他短期薪酬

合计24498579.2198450351.29100031378.9322917551.57

(3)设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险1840835.8210936012.3010937834.801839013.32

2、失业保险费62758.78342166.00342222.9762701.81

3、企业年金缴费

合计1903594.6011278178.3011280057.771901715.13

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税33344917.3519182251.27

企业所得税52850154.3528148212.78

个人所得税783516.221146721.57

城市维护建设税577556.791527131.71

土地增值税56542920.55406535225.12

房产税4213506.655457626.62

教育费附加469856.21915869.20

地方教育费附加82519.51500671.93

土地使用税18094.4348436.54

其他558552.456984.98

合计149441594.51463469131.72

41、其他应付款

(1)项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息

应付股利7283929.457748346.11

其他应付款385353516.91461067232.11

合计392637446.36468815578.22

(2)应付利息

□适用√不适用

114/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(3)应付股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利2639762.782639762.78

划分为权益工具的优先股\永续债股利4644166.675108583.33

优先股\永续债股利-永续信托贷款652500.00717750.00

优先股\永续债股利-生命资产债权投资计划3991666.674390833.33

合计7283929.457748346.11

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

注：法人股东因更名、注销、证件不齐等原因未领取以前年度发放的现金股利2639762.78元。

(4)其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

非关联方往来款及其他193969891.98257871770.16

关联方拆借款124306932.66131167587.97

保证金押金18963620.1217973721.01

代收代扣款项26024621.2429290603.85

意向金及诚意金22088450.9124763549.12

合计385353516.91461067232.11账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

北京实创科技园开发建设股66358909.09尚未结算完毕份有限公司

北京京投阳光房地产开发有100450000.00未到偿还条件限公司

合计166808909.09/

其他说明：

□适用√不适用

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、一年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款15700955882.3513185955882.35

其中：质押借款12321537500.0010771437500.00

抵押借款45000000.0040000000.00

信用借款3334418382.352374518382.35

115/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

一年内到期的应付债券1999649518.801998244746.63

一年内到期的长期应付款50000000.0040000000.00

一年内到期的租赁负债2794268.0611090881.33

一年内到期的应付利息113439230.8880402280.37

合计17866838900.0915315693790.68

44、其他流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额短期应付债券应付退货款

未到纳税义务时点的增值税140584848.27356390026.85销项税额

合计140584848.27356390026.85

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

45、长期借款

(1)长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

质押借款8822400000.0011582400000.00

抵押借款7025050000.006440900036.68

信用借款5881600000.007721600000.00

合计21729050000.0025744900036.68其他说明

□适用√不适用

46、应付债券

(1)应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

公司债券3316601214.101321768229.33

中期票据1995728776.371994661262.63

合计5312329990.473316429491.96

116/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币票面本

债券面值(元利发行债券发行期初本期按面值计提利期期末是否

)期初重分类溢折价摊销期末重分类名称率日期期限金额余额发行息偿余额违约

（%还）京投发展股份有限公

司2023年面向专业投100.003.072023-8-113年2000000000.001998244746.6330447671.241404772.171999649518.80否资者公开发行公司债

券（第一期）京投发展股份有限公

司2024年度第一期中100.002.072024-12-193年700000000.00698281355.757185452.05305730.05698587085.80否期票据京投发展股份有限公司2025年面向专业投

100.002.432025-3-33年884000000.00881907297.1310652321.10489735.51882397032.64否

资者非公开发行公司债券（第一期）京投发展股份有限公司2025年面向专业投

100.002.002025-7-13年441000000.00439860932.204422082.19257808.37440118740.57否

资者非公开发行债券

（第二期）京投发展股份有限公

司2025年度第一期中100.002.002025-8-123年860000000.00857696829.548529315.07501400.49858198230.03否期票据京投发展股份有限公

司2025年度第二期中100.002.092025-12-263年440000000.00438683077.344560208.22260383.20438943460.54否期票据

京投发展股份有限公100.00司2026年面向专业投

1.942026-6-113年2000000000.002000000000.002019726.03-5914559.111994085440.89否

资者非公开发行公司债券

合计////7325000000.003316429491.961998244746.632000000000.0067816775.90-2694729.321999649518.805312329990.47/

(3)可转换公司债券的说明

□适用√不适用

117/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4)划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用应付债券利息的增减变动

单位：元币种：人民币债券名称期初余额本期应计利息本期已付利息期末余额京投发展股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（简称“23京23382465.7530447671.2453830136.99发01”）京投发展股份有限公司2024年度第一期中期

24 MTN001 476383.55 7185452.05 7661835.60票据（简称“ 京投发展 ”）

京投发展股份有限公司2025年公开发行公司

250117832338.6310652321.1021481200.007003459.73债券（第一期）（简称“京发”）

京投发展股份有限公司2025年面向专业投资者非公开发行债券（第二期）（简称“25京发4397917.814422082.198820000.00-

02”）

京投发展股份有限公司2025年度第一期中期6644383.578529315.0715173698.64

118/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告票据（简称“25京投发展MTN001”）京投发展股份有限公司2025年度第二期中期票据（简称“25京投发展MTN002 75583.56 4560208.22 4635791.78”）京投发展股份有限公司2026年面向专业投资

26012019726.032019726.03者非公开发行公司债券（简称“京发”）

合计52809072.8767816775.9030301200.0090324648.77

119/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额23907222.7514142515.39

减：未确认融资费用金额1437949.53833310.58

减：重分类至一年内到期的非流动2794268.0611090881.33负债

合计19675005.162218323.48

48、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

长期应付款41680409.6071680409.60专项应付款

合计41680409.6071680409.60长期应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

人民防空工程使用费11680409.6011680409.60

其他30000000.0060000000.00

合计41680409.6071680409.60专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

□适用√不适用

51、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助10000.0010000.00

未实现利息收入127671906.052538517.37130210423.42详见其他说明

（注）

合计127681906.052538517.3710000.00130210423.42/

120/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

其他说明：

√适用□不适用

注：未实现利息收入系公司对合营企业潭柘兴业和无锡望愉借款利息收入中未实现利润应予抵销的相应份额超过长期股权投资账面价值的部分确认的递延收益。

52、其他非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

未到纳税义务时点的增值税销84418044.5281162250.05项税额

预收租金986009.09926146.70

合计85404053.6182088396.75

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额公积金期末余额发行新股送股其他小计转股

股份总数740777597.00740777597.00

54、其他权益工具

(1)期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

√适用□不适用

单位:元币种：人民币股息率或到期日或转股转换金融工具名称发行时间会计分类金额利息率续期情况条件情况

生命资产-债权投

2021 年 9 月 权益工具 4.79% 1300000000.00 5+N

资计划

生命资产-债权投

2021 年 9 月 权益工具 4.79% 600000000.00 5+N

资计划

生命资产-债权投

2021年12月 权益工具 4.79% 1100000000.00 5+N

资计划

永续信托贷款-中

2025 年 6 月 权益工具 2.90% 810000000.00 5+N

原信托

合计3810000000.00

期末发行在外的被划分为权益工具的优先股、永续债等金融工具主要条款说明：

2021年9月，公司与生命保险资产管理有限公司（以下简称“生命资产”）签署《生命资产-京投不动产债权投资计划投资合同》，本次交易涉及生命资产作为受托人发起设立债权投资计划，将募集的投资资金向公司提供融资，投资资金金额为不超过19.00亿元人民币，投资期限为无固定期限。投资计划各期投资资金初始投资期限为5年，初始投资期限届满后的每一年为该期投资资金对应的一个延续投资期限；投资计划各期投资资金初始投资期限内的利率为4.79%/年，重置利率为初始利率+（2*n）%/年（n 为第 n 个利率调整周期），但调整后的利率最高不超过 12%/年，超过12%/年的，按12%计算。自各期投资资金划拨日起满5年之对应日及其后每2年之对应日为利率调整日，自该期投资资金的某一个利率调整日（含）起至该日相邻的下一个利率调整日（不含）止的期间为该期投资资金的一个利率调整周期。京投公司为本投资计划提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。

121/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

2021年12月，公司与生命资产签署《生命资产-京投北京不动产债权投资计划投资合同》。

本次交易涉及生命资产作为受托人发起设立债权投资计划，将募集的投资资金向公司提供融资，投资资金金额为不超过11.00亿元人民币，投资期限为无固定期限。本投资计划各期投资资金初始投资期限为5年，初始投资期限届满后的每一年为该期投资资金对应的一个延续投资期限。本投资计划各期投资资金初始投资期限内的利率为 4.79%/年；重置利率为初始利率+（2*n）%/年（n为第 n 个利率调整周期），但调整后的利率最高不超过 12%/年，超过 12%/年的，按 12%计算。自各期投资资金划拨日起满5年之对应日及其后每2年之对应日为利率调整日，自该期投资资金的某一个利率调整日（含）起至该日相邻的下一个利率调整日（不含）止的期间为该期投资资金的一个利率调整周期。京投公司为本投资计划提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。

2025年6月，公司与中原信托签署《永续信托贷款合同》，交易涉及中原信托设立信托计划，

并通过信托计划项下的信托资金向公司发放永续信托贷款，金额为不超过30.00亿元人民币，贷款期限为无固定期限。初始贷款期限为5年，初始贷款期限届满后的每2年为一个延续贷款期限；

本合同每笔贷款初始贷款期限内的利率为2.9%/年；初始投资期限满5年之日开始调整利率，其后每2年调整一次，每次增加200个基点（即2%）。调整后的投资价款年利率最高不超过9%/年，超过9%/年的，按9%/年计算。对本合同项下的中原信托所享有的全部永续债权，由京投公司提供无条件不可撤销连带责任保证担保，且承诺在特定情况下代为支付相关款项。

(2)期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）323629787.39323629787.39

其他资本公积3884787.333884787.33

合计327514574.72327514574.72

56、库存股

□适用√不适用

57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前

减：前期计入期计入期初其他综期末

项目本期所得税前其他综减：所得税税后归属于母税后归属于余额合收益余额发生额合收益费用公司少数股东当期转当期转入留存入损益收益

一、不能重分类进损益的134692720.2830516999.617629249.9122887749.70157580469.98

122/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

本期发生金额

减：前

减：前期计入期计入期初其他综期末

项目本期所得税前其他综减：所得税税后归属于母税后归属于余额合收益余额发生额合收益费用公司少数股东当期转当期转入留存入损益收益其他综合收益

其中：重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综合收益

其他权益工具投资公允134692720.2830516999.617629249.9122887749.70157580469.98价值变动企业自身信用风险公允价值变动

二、将重分类进损益的其他综合收益

其中：权益法下可转损益的其他综合收益其他债权投资公允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备外币财务报表折算差额

其他综合收益合计134692720.2830516999.617629249.9122887749.70157580469.98

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积270073118.577901849.86262171268.71任意盈余公积储备基金企业发展基金其他

合计270073118.577901849.86262171268.71

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本报告期，公司以100万元收购下属子公司京投丰德5%少数股东股权，减少留存收益。

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润-2555283873.14-1068541250.77调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）

调整后期初未分配利润-2555283873.14-1068541250.77

123/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

加：本期归属于母公司所有者的净利-313200226.39-1216451222.43润

其他调整-11679677.71

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备应付普通股股利转作股本的普通股股利

应付其他权益工具股利84059416.68258611722.23

期末未分配利润-2952543516.21-2555283873.14

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0元。

61、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务3851102870.853587639839.17413400031.16440995048.40

其他业务323196.605754.74

合计3851426067.453587639839.17413405785.90440995048.40

124/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币房地产分部酒店分部其他分部合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

房地产业务3715075826.983445614680.853715075826.983445614680.85

物业租赁11438251.0343447542.324346999.133513576.3015785250.1646961118.62

服务及其他86501745.2757631718.0634063245.0437432321.64120564990.3195064039.70按经营地区分类

京津冀3720040473.473485548646.8731952683.2835512931.863751993156.753521061578.73

其他地区6473604.543513576.3086501745.2757631718.066457560.895432966.0899432910.7066578260.44市场或客户类型

国内市场3726514078.013489062223.1786501745.2757631718.0638410244.1740945897.943851426067.453587639839.17国际市场按商品转让的时间分类

在某一时点确3715075826.983445614680.8586501745.2757631718.0671444.252647103.853801649016.503505893502.76认

在某一时段确11438251.0343447542.3238338799.9238298794.0949777050.9581746336.41认

合计3726514078.013489062223.1786501745.2757631718.0638410244.1740945897.943851426067.453587639839.17其他说明

□适用√不适用

(3)履约义务的说明

□适用√不适用

125/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(4)分摊至剩余履约义务的说明

√适用□不适用

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

2195867459.67元，其中：

1788454170.88元预计将于2027年度确认收入

48644533.00元预计将于2028年度确认收入

(5)重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税564381.41210203.35

教育费附加793307.26194514.38

房产税9772109.203307281.71

土地使用税1090956.331140442.48

车船使用税681576.56

印花税1612699.501612155.14

土地增值税54343193.952697666.22

环保税269979.23795408.99

其他2000.00

合计69128203.449959672.27

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

销售渠道费及代理费125329380.306323630.70

广告宣传及推广费11872141.0013883989.49

房租水电供暖物业费8984863.654586899.31

折旧费及摊销费1120911.146020795.61

销售人员薪酬5204430.765623460.17

办公费124822.02185503.96

车辆使用费688.50

差旅交通费599.609159.85

其他10054318.931207496.02

合计162691467.4037841623.61

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

管理人员薪酬66527929.6751321840.73

折旧费及摊销费65852441.577649077.94

中介服务费3691810.092942950.85

办公费488864.15432436.25

126/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

业务招待费281939.1918249.37

差旅交通费263360.09375363.31

车辆使用费164581.33251281.93

会议费200000.00323547.55

房租水电供暖物业费1408491.53749756.43

其他7088077.742901883.54

合计145967495.3666966387.90

65、研发费用

□适用√不适用

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出206978509.00224235907.92

减：利息收入54728478.9774880136.23

汇兑损益3098.16

手续费及其他17810877.2852352744.89

合计170064005.47201708516.58

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

代扣代收代征税款手续费返还400548.38282637.90

政府补助10000.0030000.00增值税加计抵减

增值税减免等3578.61其他

合计414126.99312637.90

其他说明：

其他收益的政府补助情况详见附注十一、政府补助。

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-18910790.32-52745790.95处置长期股权投资产生的投资收益交易性金融资产在持有期间的投资收益

其他权益工具投资在持有期间取得的股利收889774.4411905678.62入

债权投资在持有期间取得的利息收入9083175.53其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益

127/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计-18021015.88-31756936.80

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

□适用√不适用

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额应收票据坏账损失

应收账款坏账损失80100.80-534057.75

其他应收款坏账损失-651811.36-539678.66

债权投资减值损失723217.00其他债权投资减值损失长期应收款坏账损失财务担保相关减值损失

其他金融资产减值损失-37464.53-822348.09

合计-609175.09-1172867.50

72、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、合同资产减值损失2113.20

二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失

三、长期股权投资减值损失

四、投资性房地产减值损失

五、固定资产减值损失

六、工程物资减值损失

七、在建工程减值损失

八、生产性生物资产减值损失

九、油气资产减值损失

十、无形资产减值损失

十一、商誉减值损失

十二、其他446739.00

合计448852.20

73、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

固定资产649071.84

128/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

使用权资产

合计649071.84

其他说明：

□适用√不适用

74、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

非流动资产处置利得合计161694.15

其中：固定资产处置利得161694.15无形资产处置利得债务重组利得非货币性资产交换利得接受捐赠

政府补助47308.3964249.6847308.39

其他2972150.512396038.802972150.51

合计3019458.902621982.633019458.90

其他说明：

□适用√不适用

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

非流动资产处置损失合计2653.6759989.292653.67

其中：固定资产处置损失2653.6759989.292653.67无形资产处置损失债务重组损失非货币性资产交换损失对外捐赠

违约金1900000.00

赔偿金15215.1815215.18

其他28805835.1526268.9128805835.15

合计28823704.001986258.2028823704.00

76、所得税费用

(1)所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用6013747.5516068040.16

递延所得税费用20754110.04-48857645.66

合计26767857.59-32789605.50

129/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额-327636400.27

按法定/适用税率计算的所得税费用-81909100.07

子公司适用不同税率的影响105115.21

调整以前期间所得税的影响5019271.02非应税收入的影响

不可抵扣的成本、费用和损失的影响

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响707843.17

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响95254697.66

归属于合营企业和联营企业的损益4599591.03

以前年度已确认递延所得税的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损的影响10473.24研发费用等费用项目加计扣除

其他2979966.33

所得税费用26767857.59

其他说明：

□适用√不适用

77、其他综合收益

√适用□不适用

详见附注“七、合并财务报表主要项目注释57、其他综合收益”。

78、现金流量表项目

(1)与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收押金及诚意金795138.85876885.80

备用金等8127397.512603542.79

利息收入4417159.196694973.83

收往来款21999351.395981791.45

代收代付客户契税及专项维修基金382128.751099126.74

政府补助420955.7836429.68

合计36142131.4717292750.29支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

付现费用121017800.86105437785.10

付往来款113849014.5015059021.69

付押金保证金5883078.432441720.00

代付业主的各项费用7071.32181256.03

其他37908841.53

合计278665806.64123119782.82

130/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

对外拆借资金10290000.00

合计10290000.00

(3)与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回发行永续债支付的保证金及利息19358333.33

合计19358333.33支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

筹资保证金30680800.00

归还拆借资金（售后回租）22527777.78

永续融资产品2100000000.00

已确认使用权资产的租赁付款额及其他20979882.5216912599.69

合计43507660.302147593399.69筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款22000000.007000000.0015000000.00

长期借款25744900036.682465500000.003476350036.683005000000.0021729050000.00

应付债券3316429491.961994000000.007335875.875435377.365312329990.47

长期应付款71680409.6020000000.0010000000.0041680409.60

一年内到期的15315693790.683531056482.16968367399.0211543973.7317866838900.09非流动负债

应付股利7748346.1184059416.6884523833.347283929.45

租赁负债2218323.4828508432.268257482.522794268.0619675005.16

合计44480670398.514459500000.003650960206.974564498751.563034773619.1544991858234.77

131/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(4)以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5)不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

79、现金流量表补充资料

(1)现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-354404257.86-342608227.49

加：资产减值准备-448852.20

信用减值损失609175.091172867.50

固定资产折旧、油气资产折耗、生产18906032.7898550512.38性生物资产折旧

使用权资产摊销10325162.6311292662.49

无形资产摊销8163165.061681684.42

长期待摊费用摊销215893.4933182.67

处置固定资产、无形资产和其他长期-649071.84

资产的损失（收益以“-”号填列）固定资产报废损失（收益以“-”号填-101704.862653.67列）公允价值变动损失（收益以“-”号填列）

财务费用（收益以“-”号填列）171658898.00206475082.38

投资损失（收益以“-”号填列）18021015.8831756936.80递延所得税资产减少（增加以“-”号-101616028.34-62551077.00填列）递延所得税负债增加（减少以“-”号13257654.5613053241.49填列）

存货的减少（增加以“-”号填列）3094747611.50-243949631.31经营性应收项目的减少（增加以“-”-138269494.1817616781.86号填列）经营性应付项目的增加（减少以“-”896061420.08-3246969178.77号填列）其他

经营活动产生的现金流量净额-231409254.78353443365.66

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额5300476731.352624012408.92

减：现金的期初余额3584315245.204019182826.21

加：现金等价物的期末余额

132/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额1716161486.15-1395170417.29

(2)本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3)本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4)现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金5300476731.353584315245.20

其中：库存现金140000.00148100.41

可随时用于支付的银行存款5285333640.623563664071.75

可随时用于支付的其他货币资金15003090.7320503073.04可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额5300476731.353584315245.20

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(5)使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6)不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额理由

受限资金19036623.1213852580.39冻结，详见附注七、31

合计19036623.1213852580.39/

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、外币货币性项目

(1)外币货币性项目

√适用□不适用

133/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

单位：元期末折算人民币项目期末外币余额折算汇率余额

货币资金--203842.83

其中：美元29995.206.7958203842.83欧元港币

应收账款--

其中：美元欧元港币

长期借款--

其中：美元欧元港币

(2)货币缺乏可兑换性的性质及其财务影响、所采用的即期汇率及其估计过程，以及企业因货币缺乏可兑换性而面临的风险

□适用√不适用

(3)境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

(4)境外经营的记账本位币与企业的列报货币之间缺乏可兑换性的情况

□适用√不适用

82、租赁

(1)作为承租人

√适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用√不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

√适用□不适用

本期计入当期损益的简化处理的短期租赁费用为人民币257638.64元，低价值资产的租赁费用为零。

售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额8583255.53(单位：元币种：人民币)

(2)作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

134/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

其中:未计入租赁收款额的可变项目租赁收入租赁付款额相关的收入

房产及车位出租11438251.03

合计11438251.03作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

□适用√不适用

(3)作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

83、数据资源

□适用√不适用

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

□适用√不适用

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

135/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1)企业集团的构成

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

主要经持股比例(%)取得子公司名称注册资本注册地业务性质营地直接间接方式

1.北京京投置地房地产有限公司北京2000000.00北京房地产100.00收购

2.北京京投银泰置业有限公司（注1）北京10000.00北京房地产50.00设立

3.北京京投银泰尚德置业有限公司（注2）北京50000.00北京房地产51.00设立

4.北京京投兴业置业有限公司（注2）北京10000.00北京房地产51.00设立

5.北京京投灜德置业有限公司（注2）北京185000.00北京房地产51.00设立

6.北京京投兴平置业有限公司（注2）北京85000.00北京房地产51.00设立

7.北京京投兴檀房地产有限公司北京100000.00北京房地产100.00设立

8.三河市京投发展致远房地产开发有限5000.00

廊坊廊坊房地产85.00设立公司

9.北京京投丰德房地产有限公司（注3）北京60000.00北京房地产75.00设立

10.北京京投兴海房地产有限公司（注2）北京137000.00北京房地产51.00设立

11.北京京投润德置业有限公司（注4）北京102000.00北京房地产60.00设立

12.北京京投隆德置业有限公司（注4）北京42000.00北京房地产60.00设立

13.北京潭柘投资发展有限公司北京41000.00北京房地产100.00设立

14.北京宸景商业管理有限公司北京600.00北京服务业100.00设立

15.宁波华联房地产开发有限公司宁波2100.00宁波房地产100.00设立

16.宁波京发物业服务有限公司宁波500.00宁波服务业100.00设立

17.无锡嘉仁花园酒店管理有限公司无锡43000.00无锡酒店管理100.00收购

18.无锡惠澄实业发展有限公司无锡12000.00无锡房地产100.00收购

19.京投科技（北京）有限公司北京2000.00北京服务业100.00设立

20.北京睿德发展物业管理服务有限公司北京2000.00北京服务业100.00设立

136/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

21.京投发展商业管理（北京）有限公司北京1000.00北京服务业100.00设立

22.上海礼仕酒店有限公司上海58525.821上海酒店管理100.00收购

23.鄂尔多斯市泽瑞恒基房地产开发有限鄂尔多3000.00鄂尔多

房地产90.69收购责任公司斯斯

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

注1：2011年9月京投置地、京投公司和北京万科三方共同签署并生效《郭公庄五期项目合作开发协议》（简称：合作开发协议）第四条约定：项目公司的注册资本为10000.00万元，各方出资比例为：京投置地15%，京投公司35%，北京万科50%。在协议各方按照《联合投标协议》及合作开发协议约定履行出资义务（包括但不限于缴纳注册资本金、增资或提供股东借款）前提下，联合持股比例无论是否调整为合作持股比例，均不影响合作开发协议各方按照合作持股比例（京投置地50%、京投公司35%和北京万科15%）分配项目公司利润。京投置地于2012年向北京万科支付股权收购资金3500.00万元，2014年4月股权变更完成，变更后各方持股比例为京投置地50%、京投公司35%和北京万科15%。根据京投银泰置业章程规定，公司设董事会成员5人，其中京投置地提名3名董事，京投公司提名1名董事，北京万科提名1名董事，董事会决议须经不低于4/5董事通过。根据京投公司与京投置地签订的《股权托管协议》及《股权托管协议之补充协议》，京投公司将持有的京投银泰置业35%的股权托管给京投置地，京投公司提名的董事在京投银泰置业董事会的表决意见应与京投置地一致，故京投置地拥有京投银泰置业80%的表决权。

注2：2025年9月，京投公司与京投置地分别就京投公司持有的尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置业、京投兴海的股权签订了《股权托管协议之补充协议》（在成立项目公司后双方签署《股权托管协议》，此后每年签署《股权托管协议之补充协议》）。上述协议约定京投公司将其持有的尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置业、京投兴海各49%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置业、京投兴海100%的表决权。

注3：2025年9月，京投公司与京投置地就京投公司持有的京投丰德的股权签订了《股权托管协议之补充协议》。上述协议约定京投公司将其持有的京投丰德25%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有权、使用权。2026年1月，京投置地收购少数股东北京郭公庄投资管理公司所持有的5%股权，并同时完成工商变更。变更后，京投置地持有京投丰德75%的股权，拥有100%的表决权。

注4：2025年9月，京投公司与京投置地就京投公司持有的润德置业、隆德置业的股权签订了《股权托管协议之补充协议》（在成立项目公司后双方签署《股权托管协议》，此后每年签署《股权托管协议之补充协议》）。上述协议约定京投公司将其持有的润德置业、隆德置业40%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有润德置业、隆德置业100%的表决权。

137/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依

据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

报告期内，公司按持股比例以货币资金向控股子公司尚德置业增资24480万元、灜德置业增资86700万元、京投丰德增资43600万元、京投兴海增资28050万元、润德置业增资60000

万元、隆德置业增资24000万元。本次增资旨在充实各项目公司资本金，满足项目开发建设资金需求，优化标的公司资本结构，提升融资能力，保障项目有序推进。

(2)重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币少数股本期归属于少本期向少数股东期末少数股东权子公司名称东持股数股东的损益宣告分派的股利益余额比例（%）

1.北京京投银泰尚德置业有限公司49.00-843.3698326.24

2.北京京投灜德置业有限公司49.00-3809.7551172.83

3.北京京投兴平置业有限公司49.00-21.0647843.38

4.北京京投兴海房地产有限公司49.00-583.8132258.92

5.北京京投润德置业有限公司40.00594.9743945.31

6.三河市京投发展致远房地产开发

15.00-545.15-4346.83

有限公司

7.北京京投隆德置业有限公司40.001383.1916159.88

8.鄂尔多斯市泽瑞恒基房地产开发

9.31-25.84-27.87

有限责任公司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

√适用□不适用

注：子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明详见附注十、1、（1）企业集团的构成。

其他说明：

□适用√不适用

138/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(3)重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币期末余额期初余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

1.北京京投银泰尚121046.53104851.85225898.3825232.5825232.58203902.0319573.62223475.6569088.7269088.72

德置业有限公司

2.北京京投灜德置

642425.40185826.27828251.67723817.33723817.33648387.55188944.33837331.88824530.3970592.14895122.53

业有限公司

3.北京京投兴平置

107915.239448.47117363.7019724.1419724.14116585.361214.93117800.2920117.7620117.76

业有限公司

4.北京京投兴海房327350.4231.74327382.16261547.64261547.64350616.7638.91350655.67274431.8464197.86338629.70

地产有限公司

5.北京京投润德置1898467.02374.291898841.31505472.911283505.131788978.041915281.191283.371916564.56218700.401689488.321908188.72

业有限公司

6.三河市京投发展

致远房地产开发有98653.432.2898655.71127634.58127634.5896272.547.5696280.10121624.65121624.65限公司

7.北京京投隆德置

515066.8010846.54525913.34136487.54349026.09485513.63773235.105095.16778330.26362362.44419026.09781388.53

业有限公司

8.鄂尔多斯市泽瑞

恒基房地产开发有74975.6417.1674992.80219018.78219018.7873357.240.5173357.75217106.19217106.19限责任公司本期发生额上期发生额子公司名称综合收益总经营活动现经营活动现金营业收入净利润营业收入净利润综合收益总额额金流量流量

1.北京京投银泰尚德置业

894.13-1721.13-1721.13-45316.57233.27-93.06-93.06-2978.55

有限公司

2.北京京投灜德置业有限

6329.57-7775.00-7775.00922.8211673.42-5716.03-5716.034829.26

公司

3.北京京投兴平置业有限

138.42-42.97-42.97-329.1939.172.882.88-173.62

公司

139/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

4.北京京投兴海房地产有

22.96-1191.45-1191.45-14314.1014652.98-7683.18-7683.18-6803.99

限公司

5.北京京投润德置业有限

89277.971487.421487.4216185.43-1067.07-1067.074458.52

公司

6.三河市京投发展致远房

109.94-3634.31-3634.31-4324.91192.60-3511.87-3511.87-1763.88

地产开发有限公司

7.北京京投隆德置业有限

268589.283457.983457.9832656.110.58-695.95-695.9551420.13

公司

8.鄂尔多斯市泽瑞恒基房

-277.54-277.54-1633.19地产开发有限责任公司

140/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(4)使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：

□适用√不适用

(5)向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

√适用□不适用

(1)在子公司所有者权益份额的变化情况的说明

√适用□不适用

公司全资子公司京投置地以现金人民币100.00万元收购其子公司京投丰德少数股东持有的

5%股权。交易完成前，京投置地持有京投丰德70%股权；交易完成后持股比例变更为75%。本次

交易完成后，公司仍对京投丰德实施控制，京投丰德继续纳入合并范围。该交易属于合并报表层面母公司与少数股东之间的权益性交易。

(2)交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币北京京投丰德房地产有限公司

购买成本/处置对价

--现金100.00

--非现金资产的公允价值

购买成本/处置对价合计100.00

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额-690.18

差额790.18

其中：调整资本公积

调整盈余公积790.18调整未分配利润其他说明

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1)重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

持股比例(%)对合营企业或合营企业或联营企业主要经联营企业投资注册地业务性质名称营地直接间接的会计处理方法

一、合营企业

1.无锡望愉地铁生态

无锡无锡房地产开发经营50.00权益法置业有限公司

141/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

二、联营企业

1.北京京投阳光房地房地产开发，销售自

北京北京49.00权益法产开发有限公司行开发的商品房

2.北京基石信安创业

北京北京投资管理、资产管理19.35权益法投资有限公司

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

无

(2)重要合营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额无锡望愉地铁生态置业无锡望愉地铁生态置业有限公司有限公司

流动资产931448.21920811.92

其中：现金和现金等价物18772.3821358.12

非流动资产6849.996874.09

资产合计938298.20927686.01

流动负债840648.74708916.94

非流动负债61615.36174325.07

负债合计902264.10883242.01少数股东权益

归属于母公司股东权益36034.1044444.00

按持股比例计算的净资产份额18017.0522222.00

调整事项-8017.05-20508.96

--商誉

--内部交易未实现利润-8017.05-20508.96

--其他

对合营企业权益投资的账面价值1751.51存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值

营业收入16894.5548156.56

财务费用-45.81-47.15

所得税费用-77.97

净利润-8486.82-12849.40终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-8486.82-12849.40本年度收到的来自合营企业的股利

142/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(3)重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额北京京投阳光北京基石信安北京京投阳光北京基石信安房地产开发有创业投资有限房地产开发有创业投资有限限公司公司限公司公司

流动资产27920.633589.0929261.173442.21

非流动资产0.0213056.720.0213556.72

资产合计27920.6516645.8129261.1916998.93

流动负债2048.100.502495.82

非流动负债153.68153.68

负债合计2048.10154.182495.82153.68少数股东权益

归属于母公司股东权益25872.5516491.6326765.3716845.25

按持股比例计算的净资产份12677.553191.9313115.033260.37额调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他

对联营企业权益投资的账面12677.553191.9313115.033260.37价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值营业收入

净利润-892.82-353.624.71-0.43终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-892.82-353.624.71-0.43本年度收到的来自联营企业的股利

(4)不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计1112114.792756045.78下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-1643930.992788.58

--其他综合收益

--综合收益总额-1643930.992788.58

143/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

联营企业：

投资账面价值合计4026027.624073693.84下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-47666.22-17644.71

--其他综合收益

--综合收益总额-47666.22-17644.71

(5)合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6)合营企业或联营企业发生的超额亏损

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币合营企业或联营企累积未确认前期累计本期未确认的损失本期末累积未确认的

业名称的损失（或本期分享的净利润）损失

无锡望愉地铁生态2869.402869.40置业有限公司

合计2869.402869.40

(7)与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8)与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期计入

财务报表本期新增本期转入本期其他与资产/收期初余额营业外收期末余额项目补助金额其他收益变动益相关入金额

144/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

10000.00与资产相

递延收益10000.00关

合计10000.0010000.00/

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关47308.3964249.68

与资产相关10000.0030000.00

合计57308.3994249.68

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

公司的主要金融工具包括货币资金、应收款项、债权投资、其他权益工具投资、应付款项、

金融机构借款、应付债券等，各项金融工具的详细情况说明见附注七相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

风险管理目标和政策：本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

本公司的金融工具导致的主要风险是市场风险、信用风险及流动性风险。

1、金融工具分类

（1）资产负债表日的各类金融资产的账面价值

*2026年6月30日

单位：元币种：人民币以公允价值计量且以公允价值计量且以摊余成本计量的金融金融资产项目其变动计入当期损其变动计入其他综合计资产益的金融资产合收益的金融资产

货币资金5319513354.475319513354.47

应收账款50181116.5850181116.58

其他应收款35224303.3835224303.38

其他权益工具投资447805084.19447805084.19

其他非流动资产7076366701.347076366701.34

145/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

*2025年12月31日

单位：元币种：人民币以公允价值计量且以公允价值计量且以摊余成本计量的金融金融资产项目其变动计入当期损其变动计入其他综合计资产益的金融资产合收益的金融资产

货币资金3598167825.593598167825.59

应收账款72725503.4872725503.48

其他应收款28569632.1028569632.10

其他权益工具投资420196328.42420196328.42

其他非流动资产7038939630.427038939630.42

（2）资产负债表日的各类金融负债的账面价值

*2026年6月30日

单位：元币种：人民币以公允价值计量且其变金融负债项目动计入当期损益的金融其他金融负债合计负债

应付账款2248869316.012248869316.01

其他应付款392637446.36392637446.36

一年内到期的非流动负债17866838900.0917866838900.09

长期借款21729050000.0021729050000.00

应付债券5312329990.475312329990.47

租赁负债19675005.1619675005.16

长期应付款41680409.6041680409.60

*2025年12月31日

单位：元币种：人民币以公允价值计量且其变金融负债项目动计入当期损益的金融其他金融负债合计负债

应付账款2547373112.782547373112.78

其他应付款468815578.22468815578.22

一年内到期的非流动负债15315693790.6815315693790.68

长期借款25744900036.6825744900036.68

146/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

以公允价值计量且其变金融负债项目动计入当期损益的金融其他金融负债合计负债

应付债券3316429491.963316429491.96

租赁负债2218323.482218323.48

长期应付款71680409.6071680409.60

2、市场风险

利率风险

本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期借款、一年以内到期

的非流动负债有关。目前市场利率仍处于下降通道，利率下行对公司产生有利影响。本公司财务管理部会持续监控公司利率水平，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整来降低利率风险。

3、信用风险

本公司的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、

债权投资、其他非流动资产等金融资产，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额，本公司还因提供财务担保而面临信用风险，具体包括：

本公司的货币资金存放在信用评级较高的银行，故信用风险较低。

合并资产负债表中应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、债权投资、其他非流动资产的账面价值正是本公司可能面临的最大信用风险。本公司对前述金融资产余额进行持续监控，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。本公司因前述金融资产产生的信用风险敞口量化数据详见附注七的相关披露。

本公司及本公司的子公司仅对合并范围内子公司及联合营企业提供财务担保，担保面临的风险敞口详见附注十四、5、（4）关联担保情况，本公司管理层认为因关联担保事项所承担的信用风险较低。

4、流动性风险

流动性风险为本公司在负债到期日无法履行偿付义务的风险，本公司管理流动性风险的方法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于对企业信誉造成影响。本公司管理层认为保持了充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

本公司通过银行贷款、公司债券及债务维持资金延续性与灵活性之间的平衡，以管理流动性风险。

本公司财务管理部持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的资金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定。本公司运用银行借款、其他计息借款、公司债券等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。

金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：

147/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币

2026年6月30日

项目

1年以内（含1年）1-3年（含3年）3年以上合计

应付账款2248869316.012248869316.01

其他应付款330786653.5318790380.8543060411.98392637446.36

一年内到期的非流动负债17866838900.0917866838900.09

长期借款15750550000.005978500000.0021729050000.00

应付债券5312329990.475312329990.47

租赁负债19675005.1619675005.16

长期应付款31314766.5010365643.1041680409.60

续上表：

单位：元币种：人民币

2025年12月31日

项目

1年以内（含1年）1-3年（含3年）3年以上合计

应付账款2547373112.782547373112.78

其他应付款406964785.3918790380.8543060411.98468815578.22

一年内到期的非流动负债15315693790.6815315693790.68

长期借款21095978625.364648921411.3225744900036.68

应付债券3316429491.963316429491.96

租赁负债1133200.951085122.532218323.48

长期应付款61314766.5010365643.1071680409.60

2、套期

(1)公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(2)公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3)公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

148/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

3、金融资产转移

(1)转移方式分类

□适用√不适用

(2)因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3)继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公第二层次公第三层次公允价合计允价值计量允价值计量值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产

1.以公允价值计量且变动计入当期

损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计量且其变动计

入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资447805084.19447805084.19

（四）投资性房地产

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物

3.持有并准备增值后转让的土地使

用权

（五）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

持续以公允价值计量的资产总额447805084.19447805084.19

（六）交易性金融负债

1.以公允价值计量且变动计入当期

损益的金融负债

其中：发行的交易性债券

149/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

衍生金融负债其他

2.指定为以公允价值计量且变动计

入当期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量

（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

□适用√不适用

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

持续第三层次公允价值计量的其他权益工具投资为本公司持有的未上市股权投资，其中：对

于本公司持有的基金投资公司股权，因基金投资公司财务报表已按公允价值计量其持有的对外投资，基金投资公司财务报表期末净资产已反映其公允价值，故本公司根据基金投资公司财务报表期末净资产及本公司对其投资比例确定公允价值；对于本公司持有的其他未上市股权投资，因被投资单位经营环境和经营情况、财务状况等未发生重大变化，故本公司按投资成本作为公允价值的合理估计进行计量。

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

□适用√不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用√不适用

9、其他

□适用√不适用

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

150/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

单位：万元币种：人民币母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例

的表决权比例(%)

(%)基础设施项目北京市基础设施投

北京的投融资和资20506571.4140.0040.00资有限公司本运营本企业的母公司情况的说明

北京市基础设施投资有限公司系国有独资公司，法定代表人为郝伟亚，统一社会信用代码为

911100001011241849。

本企业最终控制方是北京市人民政府国有资产监督管理委员会。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

本公司子公司的情况详见附注十、1、在子公司中的权益。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用

本公司重要的合营或联营企业详见附注十、3、在合营企业或联营企业中的权益。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系北京京投颐信健康管理服务有限公司合营企业北京潭柘兴业房地产开发有限公司合营企业无锡望愉地铁生态置业有限公司合营企业无锡市汇愉商业管理有限公司合营企业北京京投阳光房地产开发有限公司联营企业北京基石信安创业投资有限公司联营企业北京必革家科技有限公司联营企业其他说明

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系

北京基石创业投资基金（有限合伙）其他

北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）其他

北京基石信创创业投资中心（有限合伙）其他

北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）其他基石国际融资租赁有限公司其他北京城建设计发展集团股份有限公司其他北京京投轨道交通置业开发有限公司其他鄂尔多斯市大中房地产开发有限责任公司其他

151/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

5、关联交易情况

(1)购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币获批的是否超过交易额关联方关联交易内容本期发生额交易额度上期发生额

度（如适（如适用）

用）北京市基础设施投资

施工配合服务否235.09有限公司北京城建设计发展集

咨询设计服务费3.73否57.39团股份有限公司北京京投轨道交通置物业管理服务

业开发有限公司21.23否鄂尔多斯市大中房地委托管理服务

产开发有限责任公司290.63否

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额无锡望愉地铁生态置业有

物业及咨询服务94.25106.05限公司北京潭柘兴业房地产开发

物业服务63.66有限公司

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

√适用□不适用关联方资金占用利息收支情况

单位：万元币种：人民币关联交易公司名称本期发生额上期发生额内容

无锡望愉地铁生态置业有限公司利息收入5232.508272.92

北京市基础设施投资有限公司利息支出39183.4754555.92

基石国际融资租赁有限公司利息支出250.28

北京市基础设施投资有限公司担保费1940.895218.76

(2)关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

委托方/托管收益/承本期确认的出包方受托方/承包托管资产受托/承包受托/承包受托/承包

包收益定价托管收益/名称方名称情况资产类型起始日终止日依据承包收益北京市基础设施北京京投置地房京投银泰置

投资有限公司地产有限公司业35%股权托管2011年12月2026年8月股权

152/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

北京市基础设施北京京投置地房兴业置业股权托管2013年2月2026年8月投资有限公司地产有限公司49%股权北京市基础设施北京京投置地房尚德置业股权托管2013年2月2026年8月投资有限公司地产有限公司49%股权北京市基础设施北京京投置地房灜德置业股权托管2014年10月2026年8月投资有限公司地产有限公司49%股权北京市基础设施北京京投置地房兴平置业

投资有限公司地产有限公司49%股权托管2015年11月2026年8月股权北京市基础设施北京京投置地房京投丰德股权托管2019年3月2026年8月投资有限公司地产有限公司25%股权北京市基础设施北京京投置地房京投兴海

投资有限公司地产有限公司49%股权托管2019年3月2026年8月股权北京市基础设施北京京投置地房润德置业

投资有限公司地产有限公司40%股权托管2022年2月2026年8月股权北京市基础设施北京京投置地房隆德置业股权托管2023年7月2026年8月投资有限公司地产有限公司40%股权

关联托管/承包情况说明

√适用□不适用

注：详见附注十、1、在子公司中的权益。

本公司委托管理/出包情况表：

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

(3)关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入北京市基础设施投资有

车位6.29

限公司（注1）

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币本期发生额上期发生额承未纳未纳简化处简化处担入租入租理的短理的短的赁负承担赁负期租赁支期租赁支租债计的租债计租赁资和低价付增加的和低价付赁增加的出租方名称量的赁负量的产种类值资产的使用权值资产的负使用权可变债利可变租赁的租资产租赁的租债资产租赁息支租赁租金费金租金费金利付款出付款用（如适用（如适息额（如额（如用）用）支适用）适用）出

北京市基础设施投办公场11.121664.88

资有限公司（注2）所

153/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

关联租赁情况说明

√适用□不适用

注1：2026年5月，公司之子公司兴业置业与北京市基础设施投资有限公司签订《车位租赁合同》，租赁期限为30个月，自2026年6月1日起至2028年11月30日止。车位合同租赁期间的含税总租金为人民币198.00万元。

注2：2026年4月，公司与北京市基础设施投资有限公司、北京京投轨道交通置业开发有限公司签订《京投港·琨御府项目京投发展办公租赁合同》，租赁房屋位于北京市海淀区玲珑路9号院东区9号楼的东侧10、11层。租赁期限为41个月，自2026年5月1日起至2029年9月30日止(含153天免租期)。租金标准为人民币6.15元/日/平方米，物业管理费标准为人民币26.00元/月/平方米。

(4)关联担保情况本公司作为担保方

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币担保是否已被担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕

上海礼仕酒店有限公司（注1）128000.002023-02-242042-01-20否

上海礼仕酒店有限公司（注2）10000.002024-12-202027-12-20否

上海礼仕酒店有限公司（注3）3000.002026-06-092037-04-30否

北京京投置地房地产有限公司（注4）520000.002020-09-182026-09-18否

北京京投隆德置业有限公司（注5）324000.002024-09-242028-08-21否

京投发展商业管理（北京）有限公司（注6）500.002025-12-152026-12-14否本公司作为被担保方

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币担保是否已经担保方担保金额担保起始日担保到期日履行完毕

北京市基础设施投资有限公司（注7）200000.002026-06-122029-06-12否

北京市基础设施投资有限公司（注8）200000.002023-08-152026-08-15否

北京市基础设施投资有限公司（注9）88400.002025-03-042028-03-04否

北京市基础设施投资有限公司（注10）44100.002025-07-032028-07-03否

北京市基础设施投资有限公司（注11）86000.002025-08-132028-08-13否

北京市基础设施投资有限公司（注12）44000.002025-12-292028-12-29否

北京市基础设施投资有限公司（注13）190000.002021-09-27永续否

北京市基础设施投资有限公司（注13）110000.002021-12-28永续否

北京市基础设施投资有限公司（注14）70000.002024-12-202027-12-20否

北京市基础设施投资有限公司（注15）81000.002025-06-04永续否

北京京投置地房地产有限公司、北京京

投灜德置业有限公司、北京京投兴海房340000.002025-10-232030-10-22否

地产有限公司、北京京投兴平置业有限公司（注16）

北京京投润德置业有限公司、北京京投

兴平置业有限公司、三河市京投发展致262000.002026-05-252031-05-11否

远房地产开发有限公司（注17）

154/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

子公司之间的担保：

单位：万元币种：人民币担保是否担保方被担保方担保金额担保起始日担保到期日已经履行完毕北京京投置地房地产有北京京投灜德置业

18306000.002021-11-262026-11-25否限公司（注）有限公司

北京京投置地房地产有北京京投兴海房地

19178500.002021-11-262026-11-25否限公司（注）产有限公司

北京京投置地房地产有北京京投润德置业1170000.002022-03-142027-07-31否

限公司（注20）有限公司北京京投置地房地产有北京京投隆德置业

21324000.002024-09-242028-08-21

否

限公司（注）有限公司北京京投置地房地产有北京京投润德置业

22120000.002025-12-312028-12-30否限公司（注）有限公司

关联担保情况说明

√适用□不适用

注1：2023年2月24日上海礼仕向华夏银行股份有限公司上海分行贷款12.80亿元，贷款期限自2023年2月24日至2042年1月20日止，公司为本笔贷款提供连带责任保证担保，担保金额为12.80亿元，截至本报告期末担保债权本金余额为12.00亿元，担保期限为2023年2月24日至2042年1月20日。

注2：公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司10000.00万元售后回租业务提供连带

责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为8000.00万元，担保期限为2024年12月

20日至2027年12月20日。

注3：中国凯悦有限公司向上海礼兴（上海礼仕分立前身）提供一笔金额相当于叁仟万元人

民币的美元财务支持金（简称“诚意金”），该诚意金自酒店正式开业之日起在整个初期营运期内（即2037年4月30日止）以直线摊销法按年进行摊销（摊销金额10万元/月）。如果在该期间内酒店管理合同因任何原因终止，上海礼仕应返还未摊销金额，公司为上海礼仕诚意金返还出具担保函，截至2026年6月30日，尚未摊销的诚意金为1300.00万元。

注4：公司以持有的无锡望愉50%股权为全资子公司京投置地52.00亿元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为490000.00万元，担保期限为2020年9月18日至2026年9月18日。

注5：公司为子公司隆德置业324000.00万元委托贷款提供连带责任担保，截至本报告期末担保债权本金余额为209400.00万元，担保期限为2024年9月24日至2028年8月21日。（注

21同时为本笔委托贷款提供质押担保。）

注6：公司为全资子公司京投发展商业管理（北京）有限公司500.00万元贷款提供连带责任

保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为500.00万元，担保期限为2025年12月15日至

2026年12月14日。

注7：京投公司为本公司公开发行公司债券（“26京发01”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额20.00亿元，担保期限为2026年6月12日至2029年6月12日。截至本报告期末担保公司债券本金余额为20.00亿元。

注8：京投公司为本公司公开发行公司债券（“23京发01”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额20.00亿元，担保期限为2023年8月15日至2026年8月15日。

注9：京投公司为本公司非公开发行公司债券（“25京发01”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额8.84亿元，担保期限为2025年3月4日至2028年3月4日。

注10：京投公司为本公司非公开发行公司债券（“25京发02”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额4.41亿元，担保期限为2025年7月3日至2028年7月3日。

155/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

注 11：京投公司为本公司公开发行中期票据（“25 京投发展 MTN001”）提供不可撤销连带

责任保证担保，担保金额8.60亿元，担保期限为2025年8月13日至2028年8月13日。

注 12：京投公司为本公司公开发行中期票据（“25 京投发展 MTN002”）提供不可撤销连带

责任保证担保，担保金额4.40亿元，担保期限为2025年12月29日至2028年12月29日。

注13：京投公司为本公司永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保金额为300000.00万元，且承诺在特定情况下代为支付相关款项。保证期间为《投资合同》约定的投资计划终止日起2年。或债权人按照《投资合同》或担保函的约定提前实现债权、或发生法律、行政法规规定和《投资合同》约定的永续投资资金履行期提前届满情形时，保证期间自债权人确定的投资计划到期日起2年。或《投资合同》约定融资主体可分期/分笔履行债务的（包括但不限于投资资金本金、利息、递延利息、累计计息及其他应付款），各期/各笔债务的保证期间分别计算，每期/每笔债务的保证期间为该期/该笔债务履行期限届满之日起，计至最后一期/最后一笔投资资金到期日起2年止。截至本报告期末担保永续债本金余额为300000.00万元。

注 14：京投公司为本公司公开发行中期票据（“24 京投发展 MTN001”）提供不可撤销连带

责任保证担保，担保金额7.00亿元，担保期限为2024年12月20日至2027年12月20日。

注15：京投公司为本公司永续信托融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保金额为81000.00万元，且承诺在特定情况下代为履行支付义务。保证期间为《投资合同》约定的投资资金期限届满之日起2年。或债权人按照《投资合同》或担保函的约定提前实现债权、或发生法律、行政法规规定和《投资合同》约定的永续债权投资资金履行期提前届满情形时，保证期间自债权人确定的永续投资资金债权到期之日起2年。或《投资合同》约定融资主体可分期/分笔履行债务的（包括但不限于投资资金本金、利息、递延利息、累计计息及其他应付款），各期/各笔债务的保证期间分别计算，每期/每笔债务的保证期间为该期/该笔债务履行期限届满之日起，计至最后一期/最后一笔债务履行期限届满之日后2年止。截至本报告期末担保永续信托贷款本金余额为81000.00万元。

注16：京投置地、灜德置业、京投兴海、兴平置业以其资产为本公司340000.00万元委托

贷款提供抵押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为290050.00万元，担保期限为2025年

10月23日至2030年10月22日。

注17：润德置业、三河致远、兴平置业以其资产为本公司262000.00万元委托贷款提供抵押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为137900.00万元，担保期限为2026年5月25日至

2031年5月11日。

注18：全资子公司京投置地以其持有的灜德置业51%股权和京投丰德70%股权为灜德置业

306000.00万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为173423.25万元，

担保期限为2021年11月26日至2026年11月25日。

注19：全资子公司京投置地以其持有的京投兴海51%股权为京投兴海178500.00万元委托贷

款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为48730.50万元，担保期限为2021年11月26日至2026年11月25日。

注20：全资子公司京投置地以其持有的润德置业60%股权为润德置业1170000.00万元委托

贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为852840.00万元，担保期限为2022年

3月14日至2027年7月31日。

注21：全资子公司京投置地以其持有的隆德置业60%股权为隆德置业324000.00万元委托贷

款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为209400.00万元，担保期限为2024年9月24日至2028年8月21日。（注5同时为本笔委托贷款提供连带责任保证担保）注22：全资子公司京投置地为润德置业12.00亿元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为109155.00万元，担保期限为2025年12月31日至2028年12月30日。

(5)关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆入

156/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

北京市基础设施投304000000.002026-01-122030-10-22委托贷款，年利资有限公司率2.1%

北京市基础设施投280500000.002026-01-192030-10-22委托贷款，年利资有限公司率2.1%

北京市基础设施投153000000.002026-05-252030-10-22委托贷款，年利资有限公司率2.1%

北京市基础设施投1179000000.002026-05-252031-05-11委托贷款，年利资有限公司率2.1%

北京市基础设施投200000000.002026-06-172031-05-11委托贷款，年利资有限公司率2.1%

(6)关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7)关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬120.87156.34

(8)其他关联交易

□适用√不适用

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1)应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备无锡望愉地铁生态置

应收账款914622.00914.6210508108.3110508.11业有限公司北京潭柘兴业房地产

应收账款110975.37110.97开发有限公司北京市基础设施投资

预付账款14688452.7522573924.49有限公司鄂尔多斯市大中房地

预付账款20000000.0020000000.00产开发有限责任公司北京京投颐信健康管

其他应收款1250000.001250.001250000.001250.00理服务有限公司无锡望愉地铁生态置

其他应收款20000.0020.00业有限公司北京市基础设施投资

其他应收款1596974.811596.97有限公司

(2)应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

157/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

项目名称关联方期末账面余额期初账面余额鄂尔多斯市大中房地产开发

应付账款465000.001395000.00有限责任公司北京京投阳光房地产开发有

其他应付款100450000.00100450000.00限公司鄂尔多斯市大中房地产开发

其他应付款23856932.6630717587.97有限责任公司

(3)其他项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额北京潭柘兴业房地产

其他非流动资产3817663878.093817663878.09开发有限公司北京潭柘兴业房地产

其他非流动资产减值准备178103333.70178103333.70开发有限公司无锡望愉地铁生态置

其他非流动资产3432146403.353376681867.90业有限公司无锡望愉地铁生态置

其他非流动资产减值准备3432146.403376681.87业有限公司北京市基础设施投资

长期借款（委托借款）31639455882.3521467000000.00有限公司

一年内到期的非流动负债北京市基础设施投资3000000000.0013145955882.35（长期借款本金）有限公司

一年内到期的非流动负债北京市基础设施投资21042208.3923815758.37（长期借款利息）有限公司基石国际融资租赁有

一年内到期的非流动负债50044444.4440069444.44限公司基石国际融资租赁有

长期应付款30000000.0060000000.00限公司

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

√适用□不适用

（1）2015年4月7日、4月29日，公司八届三十三次董事会、2014年度股东大会审议通过

了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙），公司出资额不超过

12000.00万元。本报告期，公司收到宣告分配的股利88.98万元。

（2）2021年8月30日、9月15日，公司十一届六次董事会、2021年第三次临时股东大会

审议通过了《关于投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份参与投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙），公司以现金方式认缴出资

10000.00万元。本报告期，公司收回投资款172.42万元，累计已收回投资款743.85万元。

（3）2022年4月27日，公司十一届十三次董事会审议通过了《关于投资北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份参与投资北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙），公司以现金方式出资11500.00万元。本报告期，公司收回投资款118.40万元，累计已收回投资款670.96万元。

158/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

（4）公司与京投公司签署了《关于永续债融资的担保协议》、京投公司出具了《担保函》和

《支付承诺函》。京投公司为本公司永续债提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保金额为300000.00万元，且承诺在特定情况下代为履行支付义务。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的兴平置业51%股权、京投兴檀100%股权及三河致远85%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还票面金额为基数，年费率为0.36%，且在前半个担保期内支付全部担保费用。2025年6月，公司收到永续信托融资8.10亿元。本报告期，公司已支付京投公司当期担保费291.60万元。

（5）公司与京投公司签署了《关于发行中期票据的担保协议》、京投公司出具了《担保函》

承诺对拟公开发行不超过20.00亿元中期票据提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的兴平置业51%股权、京投兴檀100%股权及三河致远85%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以中期票据未偿还票面金额为基数，年费率为1%，且在前半个担保期内支付全部担保费用。2025年2月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议》，自协议签署日将担保年费率调整为0.72%。2025年7月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议之补充协议》，将未执行完的担保年费率下调至0.36%。2024年

12 月 20 日，公司发行了 2024 年度第一期中期票据（简称“24 京投发展 MTN001”）7.00 亿元。

本报告期，公司已支付京投公司全部担保费504.00万元。

（6）公司与京投公司签署了《关于非公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺对非公开发行不超过13.25亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。

公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的兴平置业51%股权、京投兴檀100%股权及三河致远85%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还票面金额为基数，年费率为1%，且在前半个担保期内支付全部担保费用。2025年2月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议》，自协议签署日将担保年费率调整为0.72%。2025年7月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议之补充协议》，将未执行完的担保年费率下调至0.36%。2025年3月4日，公司发行公司债券“25京发01”8.84亿元。本报告期，公司已支付京投公司当期担保费318.24万元。

（7）公司与京投公司签署了《关于发行中期票据的担保协议》、京投公司出具了《担保函》

承诺对拟公开发行不超过20.00亿元中期票据提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的兴平置业51%股权、京投兴檀100%股权及三河致远85%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以中期票据未偿还票面金额为基数，年费率为1%，且在前半个担保期内支付全部担保费用。2025年2月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议》，自协议签署日将担保年费率调整为0.72%。2025年7月，公司与京投公司签署了《担保费率调整协议之补充协议》，将未执行完的担保年费率下调至0.36%。2025年

12 月 29 日，公司发行了 2025 年度第二期中期票据（简称“25 京投发展 MTN002”）4.40 亿元。

本报告期，公司已支付京投公司当期担保费158.40万元。

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1)明细情况

□适用√不适用

(2)期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

159/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

（1）截至2026年6月30日，本公司尚有已签合同(主要为建安合同)未付的约定项目支出

共计102948.71万元，须在合同他方履行合同规定的责任与义务同时若干年内支付。

（2）截至2026年6月30日，本公司不存在其他应披露的承诺事项。

2、或有事项

(1)资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

A.截至 2026 年 6 月 30 日，本公司合并范围内各公司对外担保事项详见附注十四、5、（4）关联担保情况。

B.截至 2026 年 6 月 30 日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的余额为339755.67万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，

担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。

C.截至 2026 年 6 月 30 日，本公司不存在其他应披露的或有事项。

(2)公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

160/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

2、利润分配情况

□适用√不适用

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

□适用√不适用

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1)追溯重述法

□适用√不适用

(2)未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1)非货币性资产交换

□适用√不适用

(2)其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1)报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用

报告分部的确定依据与会计政策见附注五、42分部报告。

(2)报告分部的财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房地产分部外贸分部酒店分部其他分部间抵销合计

一、对外交易收入3726514078.0186501745.2738410244.173851426067.45

二、分部间交易收入4686846.4719848834.1624535680.63

三、对联营和合营企-18270257.58-640532.74-18910790.32业的投资收益

161/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

四、资产减值损失2113.20446739.00448852.20

五、信用减值损失-413889.5012240.24-207525.83-609175.09

六、折旧费和摊销费55085618.4859914676.562038545.03117038840.07七、利润总额（亏损-264465671.0611806.98-58934909.58-4402266.83-154640.22-327636400.27总额）

八、所得税费用26698011.1669846.4326767857.59

九、净利润（净亏损）-291163682.2211806.98-58934909.58-4472113.26-154640.22-354404257.86

十、资产总额54679529516.173385559.981911490470.72166258171.981039670171.9855720993546.87

十一、负债总额48715397854.0245167.362538989114.6194484503.651215022540.3650133894099.28

(3)公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4)其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）9563138.4324804166.14

1年以内小计9563138.4324804166.14

1至2年10000000.00

2至3年6974.40

3年以上143362.85136388.45

合计9706501.2834947528.99

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例

金额价值(%)金额比例金额(%)金额比例价值

(%)(%)

按单项计提坏143362.851.48143362.85100.00143362.850.41143362.85100.00账准备

其中：

按单项计提坏143362.851.48143362.85100.00143362.850.41143362.85100.00账准备

162/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

按组合计提坏9563138.4398.52126233.421.329436905.0134804166.1499.59328349.110.9434475817.03账准备

其中：

按信用风险特

征组合计提坏9563138.4398.52126233.421.329436905.0134804166.1499.59328349.110.9434475817.03账准备

合计9706501.28/269596.27/9436905.0134947528.99/471711.96/34475817.03

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

宁波伟恒企业管理122439.75122439.75100.00预计无法收回咨询有限公司

明继龙20923.1020923.10100.00预计无法收回

合计143362.85143362.85100.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

应收租赁款992648.2013102.951.32

应收其他款项8570490.23113130.471.32

合计9563138.43126233.421.32

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销

按单项计提143362.85143362.85坏账准备

按组合计提7974.84210090.53126233.42328349.11坏账准备

合计471711.967974.84210090.53269596.27

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

163/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

(4)本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款和合同资产汇总金额9436905.01元，占应收账款和合同资产期末余额合计数的比例100.00%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额269596.27元。

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息

应收股利43194820.9143194820.91

其他应收款4838174101.933814825919.57

合计4881368922.843858020740.48

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1)应收利息分类

□适用√不适用

(2)重要逾期利息

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

164/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1)应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

北京京投置地房地产有限公司39000000.0039000000.00

京投科技（北京）有限公司4194820.914194820.91

合计43194820.9143194820.91

(2)重要的账龄超过1年的应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(是否发生减值项目或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因及其判断依据

北京京投置地房地产有限公司39000000.005年以上被投资企业暂未支付否

京投科技（北京）有限公司4194820.915年以上被投资企业暂未支付否

合计43194820.91///

(3)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面账面余额坏账准备账面

165/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

计提价值计提价值比例比例

金额(%)金额比例金额金额比例(%)(%)(%)按单项计提坏账准备

其中：

按组合

计提坏43194820.91100.0043194820.9143194820.91100.0043194820.91账准备

其中：

按信用风险特

征组合43194820.91100.0043194820.9143194820.91100.0043194820.91计提坏账准备

合计43194820.91//43194820.9143194820.91//43194820.91

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

北京京投置地房地产有限公司39000000.00

京投科技（北京）有限公司4194820.91

合计43194820.91按组合计提坏账准备的说明

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

166/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）2100738587.48844328201.25

1年以内小计2100738587.48844328201.25

1至2年363349748.75165484148.75

2至3年558649866.60558656565.10

3至4年527655155.00815400000.00

4至5年1258000000.001400184839.74

5年以上34273066.7635285307.00

小计4842666424.593819339061.84

减：信用减值损失4492322.664513142.27

合计4838174101.933814825919.57

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

资金拆借及往来款4836430187.353814740752.45

代垫项目开发款及代垫费用1402119.431417983.81

其他4834117.813180325.58

减：信用减值损失4492322.664513142.27

合计4838174101.933814825919.57

(3)坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信

坏账准备未来12个月预合计用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2026年1月1日余1250.004511892.274513142.27

额

2026年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提1596.97347.131944.10

167/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

本期转回22763.7122763.71本期转销本期核销其他变动

2026年6月30日余2846.974489475.694492322.66

额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或核期末余额计提收回或转回其他变动销

应收关联公1250.001596.972846.97司款项

应收其他款4511892.27347.1322763.714489475.69项

合计4513142.271944.1022763.714492322.66

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5)本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准备单位名称期末余额期末余额合计款项的性质账龄

(%)期末余额数的比例

北京京投置地房地产有1210387611.7624.99资金拆借及1年以内限公司往来款

68071379.181年以内

北京京投兴檀房地产有56014208.77资金拆借及1-2年23.08

限公司81184528.89往来款2-3年

912400000.003年以上

168/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

115503937.051年以内

北京京投兴海房地产有97000000.0017.87资金拆借及

1-2年

限公司138000000.00往来款2-3年

515000000.003年以上

北京京投润德置业有限747545037.2815.44资金拆借及1年以内公司往来款

12429999.981-2年

北京京投灜德置业有限338758945.00资金拆借及13.682-3年公司往来款

311241055.003年以上

合计4603536702.9195.06//

(7)因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

对子公司投资5514845017.655514845017.656555078761.566555078761.56

对联营、合营企业74485162.3674485162.36126051411.87126051411.87投资

合计5589330180.015589330180.016681130173.436681130173.43

(1)对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动计减值提期初余额（账面准备期末余额（账面减值准备被投资单位追加减价值）期初减少投资其他价值）期末余额投资值余额准备

北京京投置地房5422099438.205422099438.20地产有限公司

北京潭柘投资发410000000.00410000000.00展有限公司

京投科技（北京）9000000.009000000.00有限公司北京睿德发展物

业管理服务有限20000000.0020000000.00公司

宁波华联房地产57745579.4557745579.45开发有限公司

169/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

宁波京发物业服5000000.005000000.00务有限公司

无锡嘉仁花园酒621233743.91621233743.91店管理有限公司

京投发展商业管10000000.00理（北京）有限10000000.00公司

合计6555078761.561040233743.915514845017.65

170/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初减值准其他宣告发减值准投资其他期末余额（账余额（账面价备期初追加权益法下确认综合放现金计提减备期末单位减少投资权益其他面价值）

值）余额投资的投资损益收益股利或值准备余额变动调整利润

一、合营企业北京京投颐信

健康管理服务1003398.25-1003398.25有限公司无锡望愉地铁

生态置业有限88370611.59-45804735.1542565876.44公司

小计89374009.84-46808133.4042565876.44

二、联营企业北京基石信安

创业投资有限32603708.19-684422.2731919285.92公司

北京必革家科4073693.844026027.62-47666.22技有限公司

小计36677402.034026027.62-732088.4931919285.92

合计126051411.874026027.62-47540221.8974485162.36

(3)长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

171/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

4、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务2163340.731988954.493185769.941876789.63

其他业务1827780.18

合计3991120.911988954.493185769.941876789.63

(2)营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币房地产分部合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型房产销售

物业租赁2163340.731988954.492163340.731988954.49

服务及其他1827780.181827780.18按经营地区分类

北京地区3991120.911988954.493991120.911988954.49其他地区市场或客户类型

国内市场3991120.911988954.493991120.911988954.49国际市场按商品转让的时间分类

在某一时点确认1827780.181827780.18

在某一时段确认2163340.731988954.492163340.731988954.49

合计3991120.911988954.493991120.911988954.49其他说明

□适用√不适用

(3)履约义务的说明

□适用√不适用

(4)分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5)重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额成本法核算的长期股权投资收益

权益法核算的长期股权投资收益-47540221.89-64346376.72

处置长期股权投资产生的投资收益15473972.38

172/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

交易性金融资产在持有期间的投资收益

其他权益工具投资在持有期间取得的889774.4411905678.62股利收入

债权投资在持有期间取得的利息收入4705660.3815201624.17其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计-26470814.69-37239073.93

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定57308.39

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

173/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

项目金额说明

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-25851553.49

其他符合非经常性损益定义的损益项目1293901.43

减：所得税影响额-6125085.92

少数股东权益影响额（税后）400376.67

合计-18775634.42

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净不适用-0.54-0.54利润

扣除非经常性损益后归属于不适用-0.51-0.51公司普通股股东的净利润

注：计算每股收益（元/股）、加权平均净资产收益率时，归属于普通股股东的净利润扣除了永续债利息。基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通股的加权平均数计算，稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利润除以调整后的母公司发行在外普通股的加权平均数计算。报告期本公司无稀释性的潜在普通股，因此稀释每股收益与基本每股收益相同。

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

174/175京投发展股份有限公司2026年半年度报告

法定代表人：孔令洋

董事会批准报送日期：2026年8月7日修订信息

□适用√不适用