京投发展股份有限公司

财务报表附注

财务报表附注公司基本情况

京投发展股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系在浙江省宁波市注册的股

份有限公司，于1992年9月以募集方式设立，营业执照统一社会信用代码证号为

91330200144052096U。1993 年 9 月经批准发行人民币普通股，并于同年 10 月在上海证券

交易所挂牌上市。

本公司的前身为宁波华联集团股份有限公司，经2002年11月12日第十五次临时股东大会审议，并经国家工商行政管理总局核准、宁波市工商行政管理局变更登记，本公司名称由“宁波华联集团股份有限公司”变更为“银泰控股股份有限公司”。经2009年7月

2日第四次临时股东大会审议，并经国家工商行政管理总局核准、宁波市工商行政管理

局变更登记，本公司名称由“银泰控股股份有限公司”变更为“京投银泰股份有限公司”。

经2016年5月18日公司2015年度股东大会审议，并经宁波市市场监督管理局核准变更登记，本公司名称由“京投银泰股份有限公司”变更为“京投发展股份有限公司”。2007年根据股东大会决议进行了利润转增股本（每10股送2股），增后本公司股本为

282251731股。根据本公司2008年第五次临时股东大会决议，经中国证券监督管理委员

会证监许可［2009］241 号文核准，本公司于 2009 年 3 月非公开发行 A 股股票 211600000股（面值人民币1元），此次发行完成后北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）持有本公司29.81%的股份，成为本公司的第一大股东。2010年，根据本公司

2009年度股东大会决议，本公司以资本公积转增股本（每10股转增5股），转增后总

股本为740777597股。2015年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份1479200股，累计增持后，京投公司持有本公司股份222279200股，占公司总股本的30.01%。2016年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份

26631947股，累计增持后，京投公司持有本公司股份248911147股，占公司总股本的

33.60%。2017年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份2953167股，累计增持后，京投公司持有本公司股份251864314股，占公司总股本的34.00%。2018年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份14815503股，累计增持后，京投公司持有本公司股份266679817股，占公司总股本的36.00%。2019年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份14815574股，累计增持后，京投公司持有本公司股份281495391股，占公司总股本的38.00%。2022年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份6590600股，累计增持后，京投公司持有本公司股份288085991股，占公司总股本的38.89%。2023年度，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持公司股份8745300股，累计增持后，京投公司持有本公司股份

296310991股，占公司总股本的40%。

本公司注册地址：宁波市海曙中山东路238号；办公地址：北京市朝阳区建国门外大街

2 号银泰中心 C 座 17 层；法定代表人：孔令洋。

公司建立了股东大会、董事会、监事会等法人治理结构，公司总部层面组织机构由16个部门和1个分公司组成，分别为:党群工作部(纪检工作部)、董事会办公室、审计部、安全监督部法律合规部、人力行政部、财务管理部、运营管理部、客户服务部、营销策划

部、招采管理部、成本管理部、设计研发部、商业管理部、战略投资部、资本管理部和

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宁被分公司。

公司实际从事的主要经营活动：本公司是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务房

地产公司，公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，公司始终聚焦 TOD轨道物业开发。

本公司的母公司为北京市基础设施投资有限公司，最终控制方为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。

本公司的营业期限为1992年9月8日至2092年9月7日。

本财务报表及财务报表附注业经本公司董事会于2025年3月28日批准报出。

财务报表的编制基础

1、编制报表

本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。

2、持续经营

公司对自2024年12月31日起12个月的持续经营能力进行了评价，本公司利用所有可获得的信息，包括近期项目预售等经营的历史、通过股东及金融机构融资等财务资源支持的信息作出评估后本公司管理层认为本公司及子公司能够偿还未来12个月内到期的债务，并合理预期本公司将有足够的资源在资产负债表日后的未来12个月内保持持续经营，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和情况，本公司以持续经营为基础编制财务报表是合理的。

重要会计政策及会计估计

重要提示：本公司根据实际经营特点针对应收款项坏账准备计提、固定资产折旧、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其

应用指南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第

15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）的列报和披露要求。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

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3、营业周期

本公司主要从事房地产开发经营业务，营业周期大于一年，公司下属其他非房地产业务的公司营业周期为一年。公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分依据。

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

项目重要性标准

重要的债权投资金额超过1.00亿元

重要的非全资子公司存货超过5.00亿元

重要的合营和联营企业长期股权投资成本超过3000.00万元

重要的投资活动现金流量单项现金流量金额超过3000.00万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

（1）同一控制下的企业合并

对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并

在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与原持有投资的账面价值加上合并日新增投资成本之和的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。

在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；原持有投资的账面价值加上合并日新增投资成本之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在达到合并之前持有的长期股权投资，在取得日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日与合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

（2）非同一控制下的企业合并

对于非同一控制下的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，本公司取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。

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通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并

在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以

外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，应当在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当在改按成本法核算时转入当期损益。

在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和；对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动应当转为

购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。

（3）企业合并中有关交易费用的处理

为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

7、控制的判断标准和合并财务报表编制方法

（1）合并范围合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等）。

本公司合并报表范围为本公司及全部子公司。

（2）合并财务报表的编制方法

本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以抵销。

在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并

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现金流量表；因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。

子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资产负债表

中股东权益项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

（3）丧失子公司控制权的处理

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉；与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益变动，应当在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

（4）分步处置股权直至丧失控制权的处理

分步处置股权至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

*这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

分步处置股权至丧失控制权的各项交易，在个别财务报表中，相应结转每一次处置股权相对应的长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额：

*属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

*不属于“一揽子交易”的，确认为当期的损益。

在合并财务报表中，分步处置股权至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关处置股权

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损益的核算比照上述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额：

*属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

*不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢价）。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。

8、合营安排的分类及共同经营的会计处理方法

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同经营和合营企业。

（1）共同经营共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；

C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；

D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

（2）合营企业合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。

9、现金及现金等价物的确定标准

现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

（1）外币业务折算

本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。

资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日

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即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；

对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。

（2）外币财务报表折算

外币财务报表资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表所有者权益项目下单独列示。

11、金融工具

金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。本公司的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资以外的股权投资、应付款项、

借款、应付债券及股本等。

（1）金融资产及金融负债的确认和初始计量本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

*除不具有重大融资成分的应收账款外，本公司在初始确认时对金融资产及金融负债均以公允价值计量；

*对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；

*对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。

（2）金融资产分类和计量金融资产分类

本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：

*以摊余成本计量的金融资产。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

除非本公司改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。

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管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。

本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付

本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。

金融资产同时符合下列条件，本公司分类为以摊余成本计量的金融资产：

*本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；

*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

金融资产同时符合下列条件的，公司分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：

*本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；

*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

*不符合分类为以摊余成本计量的金融资产或分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

*在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司可将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产的后续计量

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失(包括利

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息和股利收入)计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。除减值损失或利得、汇兑损益、和采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益之外，产生的利得或损失均计入其他综合收益，直至该金融资产终止确认或被重分类。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

*以摊余成本计量的金融资产

初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

（3）金融负债分类和计量

本公司的金融负债于初始确认时分类为：本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量的金融负债。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。

*以摊余成本计量的金融负债

初始确认后，对其他金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。

（4）衍生金融工具

本公司衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。

因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损益。

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（5）金融工具的公允价值

金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、12。

（6）金融资产减值

*本公司对分类为以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以预期信用损失为基础确认损失准备；

*本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生金融资产；

*本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

于每个资产负债表日，本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增

加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计

量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

*信用风险显著增加

本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

*金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；

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*同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生显著变化

*对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；

*预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况的

是否出现不利变化，如债务人市场份额明显下降、主要产品价格急剧持续下跌、主要原材料价格明显上涨、营运资金严重短缺、资产质量下降等；

*债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化，如收入、利润等经营指标出现明显不利变化且预期短时间内难以好转；

*债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化，如技术变革、国家或地方政府拟出台相关政策是否对债务人产生重大不利影响；

*作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量的是否发生显著变化；

*预期将降低债务人按合同约定期限还款的经济动机的是否发生显著变化，如母公司或其他关联公司能够提供的财务支持减少，或者信用增级质量的显著变化；

*债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

*本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化。

于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

*发生信用减值的金融资产

当本公司预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

*发行方或债务人发生重大财务困难；

*债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

*债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

*债务人很可能破产或进行其他财务重组；

*发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。

*预期信用损失的确定

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应收款项

本公司对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

当单项金融资产可以以合理成本评估预期信用损失的信息时本公司选择单项计算信用损失，当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

A、应收账款

*应收账款组合1：应收关联公司款项

*应收账款组合2：应收购房款

*应收账款组合3：应收物业费

*应收账款组合4：应收租赁款

*应收账款组合5：应收其他款项

B、其他应收款

*其他应收款组合1：应收关联公司款

*其他应收款组合1：应收合作方（少数股东）经营往来款

*其他应收款组合3：应收出口退税款

*其他应收款组合4：土地相关及其他保证金

*其他应收款组合5：应收股权转让相关款项

*其他应收款组合6：应收其他类别款项

对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。预期信用损失率如下：

类别预期信用损失率（%）

1年以内（含1年）1.66

1-2年（含2年）3.04

2-3年（含3年）13.33

3-4年（含4年）20.00

4-5年（含5年）30.00

5年以上50.00

对于划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未

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来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。对于按照未来12个月计算预期信用损失的组合，按照千分之一计提信用减值损失；对于按照整个存续期计算预期信用损失的组合，预期信用损失率如下：

类别预期信用损失率（%）

1年以内（含1年）21.20

1-2年（含2年）36.26

2-3年（含3年）44.79

3-4年（含4年）45.99

4-5年（含5年）56.74

5年以上100.00

委托贷款及债权投资

委托贷款及债权投资损失准备：参照其他应收账款坏账准备计提，本公司结合历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测计提信用损失准备。

本公司将计提或转回的损失准备计入当期损益。

*预期信用损失准备的列报

为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

*预期信用损失准备核销

如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。

（7）金融资产转移

金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。

本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。

本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；

未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

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（8）金融资产和金融负债的抵消

当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

（9）金融资产和金融负债的终止确认

满足下列条件之一时，本公司终止确认该金融资产：

*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

*该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

*该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。

金融资产转移整体满足终止确认条件的，本公司将下列两项金额的差额计入当期损益：

*被转移金融资产在终止确认日的账面价值；

*因转移金融资产而收到的对价；

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

12、公允价值计量

公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。

本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。

以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

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在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。

每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。

13、应收账款

本公司对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见附注三、11。

14、其他应收款

本公司对其他应收款采用预期信用损失的一般模型进行处理。

其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法见附注三、11。

15、存货

（1）存货的分类

本公司存货分为开发成本、开发产品、周转材料、库存商品等。

（2）发出存货的计价方法本公司存货取得时按实际成本计价。存货发出时采用个别认定法计价。

开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项

目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。

开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际面积分摊计入商品房成本。

公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，按受益比例定标准分配计入商品房成本；能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集所发生的成本。

质量保证金的核算方法：质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。

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（3）存货跌价准备的确定依据和计提方法

存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

本公司期末存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备；期末，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。

（4）存货的盘存制度本公司存货盘存制度采用永续盘存制。

（5）低值易耗品和包装物的摊销方法

低值易耗品：本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。

包装物:周转用包装物按照预计的使用次数分次计入成本费用。

16、合同资产

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。

（1）合同资产的确认方法及标准本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。

（2）合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本公司对合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

合同资产损失准备：参照应收账款坏账准备计提，本公司结合历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测计提资产损失准备。

17、持有待售的非流动资产或处置组

（1）划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

本公司将同时满足下列条件的集团组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根

据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。预计出售将

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在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门的批准。

本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，应当根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部分权益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

（2）终止经营的认定标准和列报方法

终止经营，是指企业满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：

*该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

*该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；

*该组成部分是专为转售而取得的子公司。

终止经营的定义包含以下三方面含义：

*终止经营应当是企业能够单独区分的组成部分。该组成部分的经营和现金流量在企业经营和编制财务报表时是能够与企业的其他部分清楚区分的。

*终止经营应当具有一定的规模。终止经营应当代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区，或者是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。

*终止经营应当满足一定的时点要求。符合终止经营定义的组成部分应当属于以下两种情况之一，该组成部分在资产负债表日之前已经处置，包括已经出售和结束使用（如关

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停或报废等）；该组成部分在资产负债表日之前已经划分为持有待售类别。

18、长期股权投资

本公司长期股权投资包括对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对合营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位实施控制的权益性投资，为公司的子公司，控制是指本公司有权力通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额；本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共

同控制且对被投资单位净资产享有权利的权益性投资，为本公司合营企业；本公司能够对被投资单位施加重大影响的，为本公司的联营企业。

（1）初始投资成本确定本公司长期股权投资在取得时按初始投资成本计量。初始投资成本一般为取得该项投资而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，并包括直接相关费用。但同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，其初始投资成本为合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资

的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的账面价值之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。公司合并形成的长期股权投资为合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用及其他相关管理费用，在发生时计入当期损益。

（2）后续计量及损益确认方法本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对合营企业或联营

企业的长期股权投资，采用权益法核算。采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。

本公司长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；对长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。

本公司采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；

按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。

被投资单位采用的会计政策与会计期间与公司不一致的，将按照公司的会计政策与会计期间调整被投资单位财务报表，并据以确认投资收益和其他综合收益等。

公司确认被投资单位发生的净亏损，一般以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，被投资单位以后实现净利润的，投资

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方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权应当改按在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属

于本公司的部分，在抵销基础上确认投资损益。

（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。

如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。

重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。

当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50%的表决

权股份时，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响外，均确定对被投资单位具有重大影响；本公司拥有被投资单位20%（不含）以下的表决权股份，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。

（4）持有待售的权益性投资

对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见附注三、17。对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。

已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。

（5）减值测试方法及减值准备计提方法

对子公司、联营企业及合营企业的投资，本公司计提资产减值的方法见附注三、24。

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19、投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或摊销。

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见附注三、24。

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。（出售、转让收入确认在其他业务收入、账面价值转入其他业务成本，相关税费记入税金及附加）。

20、固定资产

（1）固定资产确认条件

本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。

与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。

本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。

（2）各类固定资产的折旧方法

本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：

类别使用年限（年）残值率%年折旧率%

房屋及建筑物25—4053.80—2.38

机器设备1059.50

运输工具5519.00

固定资产装修5020.00

电子设备及其他3—50—533.33—19.00

（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、24。

（4）每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。

使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值。

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（5）固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

21、在建工程

本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。

在建工程计提资产减值方法见附注三、24。

22、借款费用

（1）借款费用资本化的确认原则

本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：

*资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

*借款费用已经发生；

*为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

（2）借款费用资本化期间

本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。

23、无形资产

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

本公司无形资产包括电脑软件、专利权、特许经营使用权等。

本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用

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直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。

使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：

使用寿命的类别使用寿命摊销方法确定依据电脑软件5合同约定直线法专利权10合同约定直线法特许经营使用权62合同约定直线法

本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。

资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。

无形资产计提资产减值方法见附注三、24。

（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法

内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：

*完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

*具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

*无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；

*有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

*归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

24、长期资产减值

本公司对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、无形资产、商誉等（存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：

本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。

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可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。

就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。

减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。

资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。

25、长期待摊费用

本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。

26、商誉

因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。

商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。本公司对商誉不摊销，商誉至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。商誉减值损失在发生时计入当

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期损益，且在以后会计期间不予转回。

27、合同负债

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。

28、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

*住房公积金

本公司为在职员工提供了政府规定的住房公积金计划，即本公司根据员工薪酬总额的一定比例，按月向政府规定的住房公积金管理机构缴存住房公积金。

*奖金计划

支付奖金的预期成本在员工提供服务而使本公司产生现有的法律或推定责任，且能可靠估算责任时确认为负债。有关奖金的责任预期在12个月内清偿，并按清偿时预期应付的金额计量。

（2）离职后福利

本公司的职工参加由当地政府管理的养老保险、失业保险金以及企业年金计划相应支出在发生时计入相关资产成本或当期损益。

（3）辞退福利

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的规定，超过十二个月后才可以支付的，适用于其他长期福利的相关规定。

29、预计负债

如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；

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（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。

如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。

30、优先股、永续债等其他金融工具

公司发行的除普通股（作为实收资本或股本）以外，按照金融负债和权益工具区分原则分类为权益工具的在其他权益工具核算。

公司发行的永续债到期后有权不限次数展期，对永续债票面利息，公司有权递延支付，公司并无合同义务支付现金或其他金融资产，分类为其他权益工具。

公司分类为权益工具的金融工具，在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的利息）的，作为利润分配处理。

31、收入

（1）收入的确认

本公司的收入主要为房产销售、物业服务和物业租赁等。

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

（2）本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。

本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

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对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：

*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品或服务。

*其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

本公司收入确认的具体政策：

房产销售

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本公司在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。对于在某一时点转移商品控制权的房地产开发的销售合同，收入于商品房达到已完工状态并交付或视同交付给客户时确认。对公司已通知买方在规定时间内办理商品房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在其他条件符合的情况下公司在通知所规定的时限结束后即确认收入的实现。

物业服务本公司在提供物业服务过程中确认收入。

物业租赁本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。租金收入在预收账款按扣税后的净额直接入账。

针对其他商品销售业务，当本公司向客户交付商品后，本公司在此时确认商品的销售收入收入的计量

本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

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*可变对价

本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。公司在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。

*重大融资成分

合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。

*非现金对价

客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。

*应付客户对价针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。

公司应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本公司其他采购相一致的方式确认所购买的商品。公司应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，公司应当将应付客户对价全额冲减交易价格。

32、合同成本

合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。

本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

*该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；

*该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；

但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。

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与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

*本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

*为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

33、政府补助

政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。

对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额1元计量。

（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用期限内平均分配，计入当期损益。

（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助外的部分作为与收益相关的政府补助。政府文件未明确规定补助对象的，难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，如果用于补偿已发生的相关费用或损失，则计入当期损益，如果用于补偿以后期间的相关费用或损失，则计入递延收益，于费用确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。

34、递延所得税资产及递延所得税负债

（1）所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接

计入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费

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用计入当期损益。

（2）本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税。

（3）各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异

是在以下交易中产生的：

*商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易除外）；

*对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

（4）对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很

可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：

*该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；

*对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

（5）资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产

或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。

（6）资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可

能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

35、租赁

（1）作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

*判断依据

短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁。包含购买选择权的租赁不属于短期租赁。

低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低（通常低于4万）的租赁。

承租人在判断是否是低价值资产租赁时，应基于租赁资产的全新状态下的价值进行评估，不应考虑资产已被使用的年限。

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*会计处理方法

本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本

本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对租赁确认使用权资产和租赁负债。

本公司的使用权资产包括租入的房屋、建筑物及土地使用权等。使用权资产按照成本模式进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按照《企业会计准则第17号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。

（2）作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

*融资租赁

本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

*经营租赁

对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定。

36、分部报告

本公司以内部组织结构为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部。

经营分部，是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：

*该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

*企业管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

*企业能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

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本公司报告分部包括：

*房地产分部，销售及出租开发产品、为房地产项目公司提供技术支持；

*外贸分部，进出口贸易及代理；

*其他分部，物业服务等。

经营分部的会计政策与本公司主要会计政策相同。

37、重大会计判断和估计

本公司据以进行估计的基础发生了变化，或者由于取得新信息、积累更多经验以及后来的发展变化，可能需要对会计估计进行修订。会计估计变更是指由于资产和负债的当前状况及预期经济利益和义务发生了变化，从而对资产或负债的账面价值或者资产的定期消耗金额进行调整。会计估计变更的依据应当真实、可靠。

（1）重要会计政策的确定依据和会计估计中所采用的关键假设和不确定因素

*本公司在运用上述所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本公司的估计存在差异。

*本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。

（2）会计估计中采用的关键假设和不确定因素

资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假设和不确定性主要有：

*固定资产预计可使用年限和预计残值固定资产可使用年限和残值的估计是根据对类似性质及功能的固定资产的实际可使用

年限和残值的历史经验为基础，并可能因技术革新及严峻的行业竞争而有重大改变。当固定资产预计可使用年限和残值少于先前估计，本公司将提高折旧、或冲销或冲减技术陈旧或者非战略性固定资产。

*商誉减值

在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或者资产组组合的预计未来现金流量现值，并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同时确定一个能适当地反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。当实际现金流量低于预计的现金流量时可能发生重大减值。

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*递延所得税资产的确认递延所得税资产的实现主要取决于未来的实际盈利及暂时性差异在未来使用年度的实际税率。如未来实际产生的盈利少于预期，或实际税率低于预期，确认的递延所得税资产将被转回，确认在转回发生期间的合并利润表中。如未来实际产生的盈利多于预期，或实际税率高于预期，将调整相应的递延所得税资产，确认在该情况发生期间的合并利润表中。

*预期信用损失的计量

本公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包括宏观经济指标、行业市场环境和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。

*存货的跌价准备公司的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

*房地产开发成本本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。

当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。

*税项

本公司房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税和企业所得税等税金时，本公司需要作出重大判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。

税项

1、主要税种及税率

税种计税依据法定税率应纳税增值额（应纳税额按应纳税销售额乘

3%、5%、6%、增值税以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的

9%、13%余额计算）超率累进税率或土地增值税按土地增值额或预售收入预征

预征率2%-3%

城市维护建设税实际缴纳的流转税额7%、5%

教育费附加实际缴纳的流转税额3%

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财务报表附注

税种计税依据法定税率

地方教育费附加实际缴纳的流转税额2%

企业所得税应纳税所得额25%、20%

除符合小型微利企业条件的子公司执行企业所得税优惠政策外，本公司及其余子公司企业所得税税率均为25%。

2、税收优惠及批文

本公司之子公司京投科技（北京）有限公司、北京睿德发展物业管理服务有限公司、宁波京发物业服务有限公司及京投发展商业管理（北京）有限公司符合《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定的小型微利企业。根据《国家税务总局关于落实支持小型微利企业和个体工商户发展所得税优惠政策有关事项的公告》（国家税务总局公告

2021年第8号）及《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第6号）规定：自2023年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

合并财务报表项目附注

1、货币资金

项目期末余额上年年末余额

库存现金1369.90

银行存款4018979815.4810034705822.82

其他货币资金7332420.0052954203.43

合计4026312235.4810087661396.15

注：存在抵押、质押、冻结等对使用有限制款项详见附注五、20所有权或使用权受到限制的资产。

2、应收账款

（1）按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内17261262.942564708.31

1至2年178203.81462286604.14

2至3年43080268.413000000.00

3至4年10348207.20

4至5年37400.901777760.85

5年以上1779347.8524634299.91

小计62336483.91504611580.41

减：坏账准备7780016.9521513552.44

合计54556466.96483098027.97

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财务报表附注

（2）按坏账计提方法分类披露期末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例(%)金额计提比例(%)

按单项计提坏账准备1922710.703.081922710.70100.00

按组合计提坏账准备60413773.2196.925857306.259.7054556466.96

其中：

关联方组合10943219.6217.5610943.220.1010932276.40按信用风险特征组合计提

49470553.5979.365846363.0311.8243624190.56

坏账准备

合计62336483.91/7780016.95/54556466.96（续上表）上年年末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例(%)金额计提比例(%)

按单项计提坏账准备1942710.700.381942710.70100.00

按组合计提坏账准备502668869.7199.6219570841.743.89483098027.97

其中：

按信用风险特征组合计提

502668869.7199.6219570841.743.89483098027.97

坏账准备

合计504611580.41/21513552.44/483098027.97按单项计提坏账准备的应收账款期末余额名称

账面余额坏账准备预期信用损失率（%）计提依据

客户 A 1739347.85 1739347.85 100.00 预计无法收回

客户 B 122439.75 122439.75 100.00 预计无法收回

客户 C 20923.10 20923.10 100.00 预计无法收回

客户 D 40000.00 40000.00 100.00 预计无法收回

合计1922710.701922710.70100.00/按组合计提坏账准备的应收账款

组合计提项目：关联方组合期末余额上年年末余额账龄预期信用预期信用账面余额坏账准备账面余额坏账准备

损失率(%)损失率(%)

1年以内10943219.6210943.220.10

合计10943219.6210943.220.10

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组合计提项目：信用风险特征组合期末余额上年年末余额项目计提比例计提比例账面余额坏账准备账面余额坏账准备

（%）（%）

应收购房款42707456.685624364.2413.17474003572.0619474951.024.11

应收租赁款2403896.51144646.446.021972368.923181.690.16

应收物业费217066.108415.873.882141528.7365468.403.06

应收其他款项4142134.3068936.481.6624551400.0027240.630.11

合计49470553.595846363.0311.82502668869.7119570841.743.89

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况本期变动金额类别期初余额转销或核其他变期末余额计提收回或转回销动按单项计提坏

1942710.7020000.001922710.70

账准备按组合计提坏

19570841.744138832.5117852368.005857306.25

账准备

合计21513552.444138832.5117872368.007780016.95

（4）按欠款方归集的应收账款和合同资产期末余额前五名单位情况

本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款和合同资产汇总金额144007902.13元，占应收账款和合同资产期末余额合计数的比例97.18%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额7499436.21元。

应收账款和合占应收账款和合同应收账款坏账准应收账款合同资产单位名称同资产期末余资产期末余额合计备和合同资产减期末余额期末余额

额数的比例（%）值准备期末余额北京保障

房中心有85830351.0685830351.0657.9384330.36限公司北京政华

恒信投资42026000.0042026000.0028.365602065.80有限公司无锡望愉地铁生态

10612203.2210612203.227.1610612.20

置业有限公司域见弘毅（河北）房

3800000.003800000.002.5663080.00

地产开发有限公司

个人客户1739347.851739347.851.171739347.85

合计58177551.0785830351.06144007902.1397.187499436.21

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3、预付款项

（1）预付款项按账龄披露期末余额上年年末余额账龄

金额比例%金额比例%

1年以内60889238.0499.5259829634.2370.56

1至2年74156.760.12711648.820.84

2至3年220953.020.36

3年以上24247653.0028.60

合计61184347.82100.0084788936.05100.00

（2）按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况

本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额58624077.43元，占预付款项期末余额合计数的比例95.82%。

占预付款项期末预付款项单位名称与本公司关系余额合计数的比未结算原因期末余额

例(%)北京市基础设施投资

关联方57157363.7493.42未摊销完毕担保费有限公司北京亿高索尔科技有尚未达到结算条件的

非关联方1219026.591.99限公司系统开发费用

未摊销完毕的管理、

其他前五名非关联方247687.100.41销售费用

合计58624077.4395.82

4、其他应收款

项目期末余额上年年末余额应收利息

应收股利3362827.80

其他应收款119821524.70511725751.04

合计119821524.70515088578.84

（1）应收股利项目期末余额上年年末余额

北京基石创业投资基金（有限合伙）3366193.99

小计3366193.99

减：坏账准备3366.19

合计3362827.80

53京投发展股份有限公司

财务报表附注

（2）其他应收款

*按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内21372859.016807863.28

1至2年3064659.67302257473.06

2至3年8272366.204610052.44

3至4年4493313.2239187765.82

4至5年38019881.8216895245.01

5年以上189112800.08223547218.57

小计264335880.00593305618.18

减：坏账准备144514355.3081579867.14

合计119821524.70511725751.04

*按款项性质披露期末金额项目账面余额坏账准备账面价值代垫项目开发款及

154614631.83134721582.4019893049.43

代垫费用

资金拆借及往来款81356016.71177306.1681178710.55土地相关及其他保

18564589.534036008.1514528581.38

证金股权转让款

其他9800641.935579458.594221183.34

合计264335880.00144514355.30119821524.70（续上表）上年年末金额项目账面余额坏账准备账面价值代垫项目开发款及

157342526.0474984602.9582357923.09

代垫费用

资金拆借及往来款355647818.70623643.97355024174.73土地相关及其他保

24917032.6024917.0324892115.57

证金

股权转让款39780000.0039780.0039740220.00

其他15618240.845906923.199711317.65

合计593305618.1881579867.14511725751.04

54京投发展股份有限公司

财务报表附注

*本期计提、收回或转回的坏账准备情况

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信整个存续期预期信未来12个月预期合计

用损失(未发生信用用损失(已发生信用信用损失

减值)减值)

期初余额419816.4581160050.6981579867.14期初余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段-53968623.4453968623.44

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提9288053.0453968623.4463256676.48

本期转回322188.32322188.32本期转销本期核销其他变动

期末余额97628.1336479480.29107937246.88144514355.30

*按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况占其他应收款其他应收款坏账准备单位名称款项性质账龄期末余额合计期末余额期末余额

数的比例(%)北京市门头沟区潭

代垫费用107937246.883年以上40.83107937246.88柘寺镇人民政府

北京万科企业有限16615521.611年以内

往来款30.2680000.00

公司63384478.383年以上

126132.602-3年

燕郊高新技术产业

保证金4.6712346.13

开发区管理委员会12220000.003年以上

北京银泰置业有限198601.201-2年押金1.082268496.64

公司2651122.203年以上

539913.901年以内

中国新兴保信建设209595.361-2年代垫费用0.921016553.67

总公司271271.062-3年

1416865.613年以上

合计205570748.8077.76111314643.32

55京投发展股份有限公司

财务报表附注

5、存货

（1）存货分类期末余额

项目跌价准备/合同履约成账面余额账面价值本减值准备

库存商品8007.418007.41

周转材料16250.9416250.94

消耗性生物资产580065.33580065.33

开发产品8680521714.19440280190.128240241524.07

开发成本36690618365.66190667375.2936499950990.37

合计45371744403.53630947565.4144740796838.12（续上表）上年年末余额

项目跌价准备/合同履约成账面余额账面价值本减值准备

库存商品18459.1218459.12

周转材料21576.7621576.76

消耗性生物资产580065.33580065.33

开发产品10182354112.28107027298.0910075326814.19

开发成本26734637063.9526734637063.95

合计36917611277.44107027298.0936810583979.35

（2）存货跌价准备及合同履约成本减值准备本期增加本期减少项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

开发产品107027298.09352095533.5718842641.54440280190.12

开发成本190667375.29190667375.29

合计107027298.09542762908.8618842641.54630947565.41

（3）存货余额中含有借款费用资本化金额

本报告期，存货新增借款费用资本化金额为1636597705.70元，资本化率5.25%。存货期末余额含有借款费用资本化金额为8387926580.71元。

（4）开发产品竣工时项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额期末跌价准备间

北京·阳光花园项目2010年3340947.213340947.21

北京·新里程项目2016年945539.52945539.52

北京·公园悦府项目2020年135328435.463696708.2712980218.22126044925.51

56京投发展股份有限公司

财务报表附注

竣工时项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额期末跌价准备间

北京·西华府项目2019年23665495.1815018596.8211189859.7227494232.28

北京·琨御府项目2018年276589303.65276589303.65

北京·檀谷项目2022年4719910426.3912762902.01443171319.814289502008.59168431239.85

北京·锦悦府项目2021年1911490954.524905714.03339616823.621576779844.93193466004.60

无锡·公园悦府项目2022年47957743.9938963803.918993940.08

北京·璟悦府项目2020年841178980.72442431.808087757.28833533655.24

北京·臻御府项目2022年531276020.96161555.4134420802.11497016774.26

燕郊·倬郡项目2022年692333114.6820825103.37671508011.3178382945.67

北京·岚山项目2023年998337150.0014200032.69642819111.56369718071.13

合计10182354112.2851187941.031553020339.128680521714.19440280190.12

（5）开发成本开工预计竣预计总投资项目名称期末余额上年年末余额期末跌价准备

时间工时间(万元)

已开发项目：

北京·公园悦府项目2013.122025.051196695.001783755898.561783195747.31

北京·岚山项目2020.012028.091057711.003063046061.192815752072.15

北京·檀谷项目2015.092025.12937309.004446120819.704002701003.84190667375.29

燕郊·倬郡项目2020.012025.12206031.00314017514.33338756502.30

北京·璟悦府项目2016.122025.12370404.00150913847.60150913847.60

北京·北熙区项目2022.032025.122562000.0021047145143.7512235708085.28

北京·森与天成项目2023.102026.12798795.005884182821.035406173545.97

拟开发项目：

慈溪新铺半掘浦海

待定1436259.501436259.50涂垦地

合计7128945.0036690618365.6626734637063.95190667375.29

6、合同资产

期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

应收购房款85830351.0684330.3685746020.7085830351.0684330.3685746020.70

合计85830351.0684330.3685746020.7085830351.0684330.3685746020.70

（1）合同资产减值准备计提情况期末余额账面余额减值准备类别预期信用损失率账面价值

金额比例(%)金额

(%)按组合计提坏账准

85830351.06100.0084330.360.1085746020.70

备

57京投发展股份有限公司

财务报表附注

按信用风险特征组

85830351.06100.0084330.360.1085746020.70

合计提坏账准备

合计85830351.06100.0084330.360.1085746020.70（续上表）上年年末余额账面余额减值准备类别预期信用损失率账面价值

金额比例(%)金额

(%)按组合计提坏账准

85830351.06100.0084330.360.1085746020.70

备按信用风险特征组

85830351.06100.0084330.360.1085746020.70

合计提坏账准备

合计85830351.06100.0084330.360.1085746020.70

按组合计提减值准备：

组合计提项目：应收购房款期末余额上年年末余额预期信用损预期信用损合同资产减值准备合同资产减值准备

失率(%)失率(%)

1年以内

1至2年

2至3年1500000.00

3年以上85830351.0684330.360.1084330351.0684330.360.10

合计85830351.0684330.360.1085830351.0684330.360.10

7、一年内到期的非流动资产

项目期末余额上年年末余额

一年内到期的债权投资701333333.34

一年内到期的非流动资产4999691569.20

减：信用损失准备-555085098.35-701333.33

合计4444606470.85700632000.01（续上表）年利率借款单位本金应计利息小计减值准备

（%）上海礼仕酒店有限

49700000.003438969.1653138969.1653138.974.20-9.50

公司鄂尔多斯市京投银

泰房地产开发有限1128888721.951128888721.95465355715.974.90责任公司北京潭柘兴业房地

2716302488.891101361389.2043817663878.0989676243.41

产开发有限公司

58京投发展股份有限公司

财务报表附注

年利率借款单位本金应计利息小计减值准备

（%）

合计3894891210.841104800358.364999691569.20555085098.35

注:公司对鄂尔多斯项目公司提供借款余额1128888721.95元。为真实反映公司截至2024年12月31日的财务状况及经营成果，根据《企业会计准则》和公司会计政策相关规定，公司对鄂尔多斯项目公司借款计提减值准备累计465355715.97元。公司对鄂尔多斯项目公司借款年利率为4.90%，基于谨慎性原则，从2015年1月1日起公司暂停确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入。

8、其他流动资产

项目期末余额上年年末余额

预缴税款653395696.73718395187.51

未抵扣进项税124855901.8764760962.92

合同取得成本224658941.64115379095.05

合计1002910540.24898535245.48

9、债权投资

期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

委托贷款723216997.23723217.00722493780.23

小计723216997.23723217.00722493780.23

减：一年内到期的债权投资

合计723216997.23723217.00722493780.23

（1）债权投资减值准备本期变动情况项目期初余额本期增加本期减少期末余额

委托贷款723217.00723217.00

续上表：

借款单位本金应计利息小计减值准备年利率（%）上海礼仕酒店有限公

600000000.00123216997.23723216997.23723217.003.45-9.50

司

合计600000000.00123216997.23723216997.23723217.00-

（2）债权投资减值准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信整个存续期预期信未来12个月预期合计

用损失(未发生信用用损失(已发生信用信用损失

减值)减值)期初余额期初余额在本期

--转入第二阶段

59京投发展股份有限公司

财务报表附注

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信整个存续期预期信未来12个月预期合计

用损失(未发生信用用损失(已发生信用信用损失

减值)减值)

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提723217.00723217.00本期转回本期转销本期核销其他变动

期末余额723217.00723217.00

60京投发展股份有限公司

财务报表附注

10、长期股权投资

本期增减变动减值期初余额减值准其他宣告发期末余额权益法下其他计提准备被投资单位（账面价备期初追加/新增投综合放现金（账面价值）减少投资确认的权益减值其他期末余额资收益股利或值）投资损益变动准备余额调整利润

*合营企业鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司（注1）上海礼仕酒店

有限公司（注2）北京京投颐信

健康管理服务1003086.39201.411003287.80有限公司北京潭柘兴业房地产开发有

限公司（注3）无锡望愉地铁

生态置业有限200000000.00-105495926.3194504073.69公司（注4）无锡市汇愉商

业管理有限公1500012.791991.111502003.90司

小计2503099.18200000000.00-105493733.7997009365.39

*联营企业

61京投发展股份有限公司

财务报表附注

本期增减变动减值期初余额减值准其他宣告发期末余额被投资单位（账面价权益法下其他计提准备备期初追加/新增投综合放现金（账面价值）减少投资确认的权益减值其他期末余额资收益股利或值）投资损益变动准备余额调整利润北京京投阳光

房地产开发有123679153.5730176.68123709330.25限公司北京基石信安

创业投资有限45571420.314904903.22-9994836.6230671680.47公司北京必革家科

4110991.57-14100.054096891.52

技有限公司

小计173361565.454904903.22-9978759.99158477902.24

合计175864664.63200000000.004904903.22-115472493.78255487267.63

其他说明：

注1:鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司（以下简称“鄂尔多斯项目公司”）为本公司的合营企业，本公司按权益法核算后长期股权投资2013年12月31日余额已为零，具体情况详见附注六、2在合营企业或联营企业中的权益。

注2:2018年3月公司完成上海礼仕酒店有限公司（以下简称“上海礼仕”）股权变更，公司与其他股东对上海礼仕形成共同控制，公司对上海礼仕的股权投资按权益法核算，具体情况详见附注六、2在合营企业或联营企业中的权益。

注3：2017年1月19日，公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司（以下简称“京投置地”）联合北京首都开发股份有限公司、保利（北京）房地产开发有限公司、北京龙湖天行置业有限公司、北京骏德置业有限公司，以63.30亿元竞得了北京市门头沟区潭柘寺镇 MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地块社会停车场用地、综合性商业金融服务用地、二类居住用

地、商业用地、住宅混合公建用地国有建设用地使用权。各方共同设立项目公司，负责上述地块的开发建设。2017年7月12日，北京潭柘兴业房地产开发有限公司（以下简称“潭柘兴业”）成立，注册资本3亿元。2024年2月19日，潭柘兴业股东之一北京骏德置业有限公司将其持有的10%股权转让首金祺志（天津）投资管理有限公司。京投置地已于2017年8月28日支付首笔入资款

2000.00万元，持股比例40%。公司按权益法核算长期股权投资余额已为零。

62京投发展股份有限公司

财务报表附注

注4：公司与无锡地铁集团有限公司、中铁四局集团有限公司合作成立项目公司。2019年3月27日，无锡望愉地铁生态置业有限公司（以下简称“无锡望愉”）成立，注册资本50000.00万元，本公司持股比例50%，累计出资25000.00万元，具体情况详见附注六、2在合营企业或联营企业中的权益。

注5：长期股权投资质押情况详见附注五、20所有权或使用权受限资产。

63京投发展股份有限公司

财务报表附注

11、其他权益工具投资

项目期末余额上年年末余额

北京基石创业投资基金（有限合伙）38557609.99100602568.43

北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）150122787.25163698206.64

保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）78821930.6584995231.76

北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）60406733.8061623914.93

北京基石信创创业投资中心（有限合伙）111449698.85102816430.48

北京中轨交通研究院有限公司250000.00250000.00

合计439608760.54513986352.24

64京投发展股份有限公司

财务报表附注

（1）其他权益工具投资情况本期增减变动指定为累计以公允计入价值计追累计计入其其他量且其期初期末本期确认的项目本期计入其他本期计入其他加其他综合收益综合变动计余额减少投资综合收益的利综合收益的损余额股利收入投他的利得收益入其他得失资的损综合收失益的原因北京基石公司的创业投资权益工

100602568.4362044958.4438557609.9943507142.6838557609.99

基金（有具投资限合伙）是公司北京基石出于战慧盈创业略目的

投资中心163698206.645525516.628049902.77150122787.2540648303.87而计划

（有限合长期持伙）有的投

保定基石资，因连盈创业此本公

投资基金84995231.765624987.70548313.4178821930.6542226093.60司将其

中心（有指定为限合伙）以公允北京基石价值计仲盈创业量且其

投资中心61623914.931217181.1360406733.8060406733.80变动计

（有限合入其他伙）综合收

65京投发展股份有限公司

财务报表附注

北京基石益的金信创创业融资产

投资中心102816430.485714285.7114347554.08111449698.8517163984.56

（有限合伙）北京中轨交通研究

250000.00250000.00

院有限公司

合计513986352.2416864790.0314347554.0871860355.75439608760.5443507142.68199002725.82

66京投发展股份有限公司

财务报表附注

12、投资性房地产

（1）按成本计量的投资性房地产

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额382553277.90911291.47383464569.37

2.本期增加金额344803.87344803.87

（1）外购344803.87344803.87

（2）存货\固定资产\在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额382898081.77911291.47383809373.24

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额163810739.73460261.15164271000.88

2.本期增加金额12902371.3926020.9812928392.37

（1）计提或摊销12902371.3926020.9812928392.37

（2）企业合并增加

（3）其他增加

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额176713111.12486282.13177199393.25

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

（2）其他增加

3、本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值206184970.65425009.34206609979.99

2.期初账面价值218742538.17451030.32219193568.49

67京投发展股份有限公司

财务报表附注

13、固定资产

项目期末余额上年年末余额

固定资产68862172.7872021764.57

固定资产清理40883.55

合计68903056.3372021764.57

（1）固定资产

*固定资产情况项目房屋及建筑物运输工具电子设备及其他合计

一、账面原值：

1.期初余额106618277.9720375899.5821738654.70148732832.25

2.本期增加金额75460.181102869.431178329.61

（1）购置75460.181102869.431178329.61

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额3605617.452934564.816540182.26

（1）处置或报废2379036.452934564.815313601.26

（2）其他减少1226581.001226581.00

4.期末余额106618277.9716845742.3119906959.32143370979.60

二、累计折旧

1.期初余额38445439.9418711084.0118190036.9175346560.86

2.本期增加金额2240482.86234267.901465434.143940184.90

（1）计提2240482.86234267.901465434.143940184.90

（2）其他增加

3.本期减少金额3425336.582717109.186142445.76

（1）处置或报废2260084.632717051.174977135.80

（2）其他减少1165251.9558.011165309.96

4.期末余额40685922.8015520015.3316938361.8773144300.00

三、减值准备

1.期初余额1364506.821364506.82

2.本期增加金额

（1）计提

（2）其他增加

3.本期减少金额

（1）处置或报废

（2）其他减少

4.期末余额1364506.821364506.82

68京投发展股份有限公司

财务报表附注

项目房屋及建筑物运输工具电子设备及其他合计

四、账面价值

1.期末账面价值64567848.351325726.982968597.4568862172.78

2.期初账面价值66808331.211664815.573548617.7972021764.57

*未办妥产权证书的固定资产情况项目账面价值未办妥产权证书原因

定都峰茶室2451901.93报批报建手续未完成

（2）固定资产清理项目期末余额上年年末余额转入清理的原因

运输工具40883.55固定资产出售

合计40883.55

14、使用权资产

项目土地使用权房屋及建筑物合计

一、账面原值：

1.期初余额6461515.1487807176.8394268691.97

2.本期增加金额10744643.5410744643.54

（1）租入10744643.5410744643.54

3.本期减少金额3674978.183674978.18

（1）转租赁为融资租赁

（2）租赁处置156078.05156078.05

（3）其他减少3518900.133518900.13

4.期末余额6461515.1494876842.19101338357.33

二、累计折旧

1.期初余额2065090.9748102452.0250167542.99

2.本期增加金额675460.4423102517.4023777977.84

（1）计提675460.4423102517.4023777977.84

3.本期减少金额3674978.453674978.45

（1）转租赁为融资租赁

（2）租赁处置156078.32156078.32

（3）其他减少3518900.133518900.13

4.期末余额2740551.4167529990.9770270542.38

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

（2）其他增加

69京投发展股份有限公司

财务报表附注

项目土地使用权房屋及建筑物合计

3.本期减少金额

（1）转租赁为融资租赁

（2）租赁处置

（3）其他减少

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值3720963.7327346851.2231067814.95

2.期初账面价值4396424.1739704724.8144101148.98

15、无形资产

（1）无形资产情况项目电脑软件专利权特许经营使用权合计

一、账面原值

1.期初余额24851518.348677813.8425000000.0058529332.18

2.本期增加金额121284658121284658

（1）购置121284658121284658

（2）内部研发

（3）企业合并增加

（4）其他增加

3.本期减少金额

（1）处置

（2）失效且终止确认的部分

（3）其他减少

4.期末余额26064364.928677813.8425000000.005974217876

二、累计摊销

1.期初余额20607554.604895595.371411290.3026914440.27

2.本期增加金额202148289867743.40403225.803292452.09

（1）计提202148289867743.40403225.803292452.09

（2）其他增加

3.本期减少金额

（1）处置

（2）失效且终止确认的部分

（3）其他减少

4.期末余额22629037.495763338.771814516.103020689236

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

70京投发展股份有限公司

财务报表附注

项目电脑软件专利权特许经营使用权合计

（2）其他增加

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他减少

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值3435327.432914475.0723185483.9029535286.40

2.期初账面价值4243963.743782218.4723588709.7031614891.91

16、商誉

（1）商誉账面原值被投资单位名称或形本期增加本期减少期初余额期末余额成商誉的事项企业合并形成处置宁波华联房地产开发

32992718.5132992718.51

有限公司

合计32992718.5132992718.51

（2）商誉减值准备被投资单位名称或形本期增加本期减少期初余额期末余额成商誉的事项计提处置宁波华联房地产开发

21388978.0121388978.01

有限公司

合计21388978.0121388978.01

（3）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息所属资产组或组合所属经营分部及名称是否与以前年度保持一致的构成及依据依据商誉所在的资产组宁波华联房地产开发涉及的资产（存货、房地产分部是有限公司投资性房地产）

其他说明：

公司原通过非同一控制下企业合并取得子公司慈溪市住宅经营有限责任公司（以下简称“慈溪住宅”）控制权时，于合并报表层面确认商誉32992718.51元，后经减值测试确认商誉减值准备21388978.01元。2018年度公司全资子公司宁波华联房地产开发有限公司（以下简称“宁波华联”）吸收合并慈溪住宅，原合并报表层面确认的商誉及商誉减值准备“下推”至宁波华联个别报表层面，与商誉相关的资产组或资产组组合与购买日、以前年度商誉减值测试时所确定的资产组或资产组合一致。

71京投发展股份有限公司

财务报表附注

（4）可收回金额的具体确定方法公允价值和处关键关键参数的项目账面价值可收回金额减值金额置费用的确定参数确定依据方式宁波华联房地产开

发有限公4225489.9851025248.23详见其他说明司相关资产组

合计4225489.9851025248.23///

其他说明：

商誉的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、26商誉。

注：包含商誉的的资产组的可收回金额采用商誉所在资产组的公允价值减去处置费

用后的净额进行估计。公允价值的确定方式为将待估存货（土地使用权）及投资性房地产（办公楼）与在较近时期内已发生交易的类似交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照时间因素、交易因素、区域因素以及个别因素等差别，修正得出待估资产减值测试基准日市场价格。由于处置费用标准难以确定且占待估资产价值的比例较低，故此次减值测试未对处置费用进行预测估值。

经测试，本期未发现包含商誉的资产组的可收回金额低于其账面价值，故无需计提商誉减值准备。

17、长期待摊费用

本期减少项目期初余额本期增加期末余额本期摊销其他减少

装修费摊销263551.84245236.3818315.46

绿化工程支出摊销104066.6289199.4114867.21

合计367618.46334435.7933182.67

18、递延所得税资产与递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债期末余额上年年末余额

项目可抵扣/应纳税递延所得税资可抵扣/应纳税递延所得税资

暂时性差异产/负债暂时性差异产/负债

递延所得税资产：

可抵扣亏损1658185210.48414546302.622557799806.08637275744.54

存货计税差异484142078.74121035519.681368937028.89342234257.22

应付及预收款项63008011.6715752002.92512955179.66128238794.94

内部交易未实现利润454378436.68113594609.17321977561.2080494368.78

72京投发展股份有限公司

财务报表附注

期末余额上年年末余额

项目可抵扣/应纳税递延所得税资可抵扣/应纳税递延所得税资

暂时性差异产/负债暂时性差异产/负债

减值准备108040491.3126959287.2214677083.973572471.18

租赁负债25505537.876109201.2543340416.9910481855.33

小计2793259766.75697996922.864819687076.791202297491.99

递延所得税负债：

资产计税基础不同产生的

1319211900.28329802975.072714728974.99678682243.75

应纳税暂时性差异其他权益工具投资公允价

199090228.8949750681.44256515527.4864128881.87

值变动

内部交易未实现损益175738489.2843934622.32135528844.0033882211.00

使用权资产27854673.546799185.3645334771.9611082509.07

小计1721895291.99430287464.193152108118.43787775845.69

（2）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债递延所得税资产抵销后递延所得递延所得税资产抵销后递延所得项目和负债期末互抵税资产或负债期和负债上年年末税资产或负债上金额末余额互抵金额年年末余额

递延所得税资产6083651.21691913271.6510394483.741191903008.25

递延所得税负债6083651.21424203812.9810394483.74777381361.95

（3）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细项目期末余额上年年末余额

可抵扣亏损2194254611.801733994277.42

可抵扣暂时性差异953592583.89692887365.60

（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份期末余额上年年末余额备注

2024年——80657321.37

2025年154774483.654587224.83

2026年201786972.15627321678.92

2027年880103978.15194884645.31

2028年469099684.47826543406.99

2029年488489493.38——

合计2194254611.801733994277.42

73京投发展股份有限公司

财务报表附注

19、其他非流动资产

项期末余额上年年末余额目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值往来资金

拆借3251572549.513251572.553248320976.967991048288.15399357646.377591690641.78

（注

1）

信托保障

基金30000000.0030000.0029970000.0030000000.0030000.0029970000.00

（注

2）

合

3281572549.513281572.553278290976.968021048288.15399387646.377621660641.78

计

注1：期末往来资金拆借明细年利率借款单位本金应计利息小计减值准备

（%）无锡望愉地铁生态

2927500000.00272045346.183199545346.183199545.355.50-8.00

置业有限公司上海礼仕酒店有限

50300000.001727203.3352027203.3352027.204.20-9.50

公司

合计2977800000.00273772549.513251572549.513251572.55--注2：信托保障基金系本公司根据中国银监会和财政部制定的《信托业保障基金管理办法》的规定，委托昆仑信托有限责任公司（以下简称“昆仑信托”）及中原信托有限公司（以下简称“中原信托”）根据发行信托本金金额的1%代为向中国信托业保障基金有限责任公司认购的信托保障基金。

20、所有权或使用权受到限制的资产

期末项目账面余额账面价值受限类型受限情况

货币资金7129409.277129409.27冻结注1

存货15744436942.3915515730708.93抵押注2

长期股权投资1933209498.071933209498.07质押注3

其他权益工具投资228944717.90228944717.90质押注4

合计17913720567.6317685014334.17

续：

74京投发展股份有限公司

财务报表附注

期初项目账面余额账面价值受限类型受限情况

货币资金11513105.3511513105.35冻结注5

存货10814962721.6410697870021.64抵押注6

长期股权投资798905164.22798905164.22质押注7

其他权益工具投资248693438.40248693438.40质押注8

合计11874074429.6111756981729.61

其他说明：

期末所有权或使用权受限资产情况具体如下：

注1：货币资金期末受限余额为712.94万元

（1）本公司之子公司北京京投兴檀房地产有限公司（以下简称“京投兴檀”）与北

京欣风景生态园林工程有限公司因园林景观绿化工程款结算纠纷，双方诉讼至北京市密云区人民法院，京投兴檀银行存款人民币712.94万元被冻结。

注2：存货期末受限账面价值为1551573.07万元

（1）本公司之子公司北京京投灜德置业有限公司（以下简称：“灜德置业”）以坐

落于门头沟区潭柘寺 MC01-0003-6004/0078/6007/6002/0055/0058 地块的土地使用权及

地上建筑物（账面价值311865.56万元）作为抵押物的长期借款本金余额为79118.61万元。

（2）本公司之子公司北京京投兴海房地产有限公司（以下简称“京投兴海”）以坐

落在北京市海淀区地铁 16 号线北安河车辆段综合利用项目 HD00-0700-0002 地块 F3

其他类多功能用地国有出让建设用地使用权及 HD00-0700-0003 地块 F3 其他类多功

能用地在建工程未售部分房地产（账面价值295905.89万元）作为抵押物的长期借

款本金余额为74572.60万元。

（3）本公司之子公司北京京投润德置业有限公司（以下简称“润德置业”）以坐落

在朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A003-2 地块 R2 二类居住用地的国有土地

使用权及朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A002-1 地块 R2 二类居住用地的国

有土地使用权（账面价值349931.69万元）作为抵押物的长期借款本金余额为

200000.00万元。

（4）本公司之子公司北京京投隆德置业有限公司（以下简称“京投隆德”）以坐落

在北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目 FXG-1401-0601-03 等地块 R2

二类居住用地的国有建设用地使用权（账面价值524188.98万元）作为抵押物的长

期借款本金余额为105000.00万元。

（5）京投公司为本公司2023公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司之子公司北京京投银泰尚德置业有限公司（以下简称“尚德置业”）以坐落在北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公

75京投发展股份有限公司

财务报表附注

共租赁住房）项目（国有土地使用权及在建工程）BS-2 商业及 BS-3 公交综合楼（账面价值69680.95万元）作为抵押物，为京投公司上述担保提供反担保，截止2024年

12月31日，上述公司债本金余额为20.00亿元。

注3：长期股权投资期末受限余额为193320.95万元

（1）本公司之子公司京投置地以持有的灜德置业51%股权（账面价值2550.00万元）

及北京京投丰德房地产有限公司（以下简称“京投丰德”）70%股权（账面价值1400.00万元）作为质押的长期借款本金余额为198413.25万元。

（2）本公司之子公司京投置地以持有的北京潭柘兴业房地产开发有限公司（以下简称“潭柘兴业”）40%股权（账面价值0.00万元）作为质押的长期借款本金余额

为340000.00万元。

（3）本公司之子公司京投置地以持有的京投兴海51%股权（账面价值1020.00万元）

作为质押的长期借款本金余额为81600.00万元。

（4）本公司以持有的无锡嘉仁花园酒店管理有限公司（以下简称“无锡嘉仁”）

100%股权（账面价值62123.37万元）及无锡望愉地铁生态置业有限公司（以下简称“无锡望愉”）50%股权（账面价值9450.41万元）作为质押的长期借款本金余额为

412000.00万元。

（5）京投公司为公司2022公开发行的“22京发01”8.84亿元、“22京发02”4.41

亿元公司债券及公开发行的“22 京投发展 MTN001”4.46 亿元中期票据提供无条件

不可撤销连带责任保证担保，为公司2021年度发行的30亿元（含30亿元）永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。本公司之子公司京投置地以持有的北京京投银泰置业有限公司（以下简称“京投银泰置业”）50%股权（账面价值5000.00万元）、北京京投兴业置业有

限公司（以下简称“兴业置业”）51%股权（账面价值1020.00万元）及尚德置业51%股权（账面价值1020.00万元）作为质押，为京投公司上述担保提供反担保，截至期末上述永续债本金余额为30亿元。

（6）本公司之子公司京投置地以持有的润德置业60%股权（账面价值1200.00万元）

作为质押的长期借款本金余额为641340.00万元，一年内到期的长期借款本金余额为240000.00万元。

（7）京投公司为公司2023公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不

可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石信安创业投资有限公司19.3548%股权为质押物（账面价值3067.17万元），为京投公司上述担保提供反担保，截至期末上述公司债本金余额为20亿元。

（8）本公司之子公司京投置地以持有的京投隆德60%股权（账面价值1200.00万元）

作为质押的长期借款本金余额为257400.00万元。

（9）京投公司为公司 2024 年公开发行的“24 京投发展 MTN001”7.00 亿元中期票据

76京投发展股份有限公司

财务报表附注

提供无条件不可撤销连带责任保证担保，为拟发行的13亿元中期票据、拟非公开发行13.25亿元公司债、拟开展不超过30亿元（含30亿元）的永续债融资提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。本公司之子公司京投置地以持有的北京京投兴平置业有限公司51%股权（账面价值1020.00万元）、京投兴檀100%股权（账面价值99000.00万元）及三河市京投发展致远房地产开发有限公司85%股权（账面价值4250.00万元）为质押物，为京投公司上述担保提供反担保。截至期末上述“24京投发展 MTN001”中期票据本金余额为 7 亿元 。

注4：其他权益工具投资期末受限余额为22894.47万元

（1）京投公司为公司2023公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不

可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）

23%财产份额及保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）16.7785%财产份额作为

质押物（账面价值22894.47万元），为京投公司上述担保提供反担保，截至期末上述公司债本金余额为20亿元。

期初所有权或使用权受限资产情况具体如下：

注5：货币资金期初受限余额为1151.31万元

（1）本公司之子公司京投兴檀与北京欣风景生态园林工程有限公司因园林景观绿

化工程款结算纠纷，双方诉讼至北京市密云区人民法院，京投兴檀银行存款人民币

712.94万元被冻结。

（2）本公司之子公司京投兴檀与沈阳万森木业有限公司因买卖合同纠纷，双方诉

讼至北京市密云区人民法院，京投兴檀银行存款人民币438.37万元被冻结。

注6：存货期初受限账面价值为1069787.00万元（ 1 ）本公司之子公司 灜 德置业以坐落于门头沟区潭柘寺 MC01-0003-6004/0078/6007/6002/0055/0058地块的土地使用权及在建工程（账面价值307016.28万元）作为抵押物的长期借款本金余额为84139.71万元。

（2）本公司之子公司京投兴檀以北京市密云区檀营北街3号院的房产（账面价值为102491.35万元）作为抵押物的长期借款本金余额为17806.44万元。

（3）本公司之子公司京投兴海以坐落在海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目 HD00-0700-0002、003、004 地块部分国有建设用地使用权及在建工程（账面价值212357.94万元）作为抵押物的长期借款本金余额为78659.02万元。

（4）本公司之子公司润德置业以坐落在朝阳区东坝车辆基地综合利用项目1101-

A003-1 地块 R2 二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）及朝阳区东坝车辆基地综合利用项目 1101-A003-2 地块 R2 二类居住用地的国有建设用地使用权（账面价值

391449.78万元）作为抵押物的长期借款本金余额为209403.00万元。

（5）京投公司为公司2023公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不

77京投发展股份有限公司

财务报表附注

可撤销连带责任保证担保。本公司之子公司尚德置业以坐落在北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）项目（国有土地使用权及在建工程）BS-

2 商业及 BS-3 公交综合楼（账面价值 56471.65 万元）作为抵押物，为京投公司上述

担保提供反担保，截至2023年12月31日，上述公司债本金余额为20.00亿元。

注7：长期股权投资期初受限余额为79890.52万元

（1）本公司之子公司京投置地以持有的灜德置业51%股权（账面价值2550.00万元）

及京投丰德70%股权（账面价值1400.00万元）作为质押的长期借款本金余额为

229500.00万元。

（2）本公司之子公司京投置地以持有的潭柘兴业40%股权（账面价值0.00万元）

作为质押的长期借款本金余额为305000.00万元。

（3）本公司之子公司京投置地以持有的京投兴海51%股权（账面价值1020.00万元）

作为质押的长期借款本金余额为71400.00万元。

（4）本公司以持有的无锡嘉仁100%股权（账面价值62123.37万元）及无锡望愉50%股权（账面价值0.00元）作为质押的长期借款本金余额为74000.00万元。

（5）京投公司为公司2022公开发行的“22京发01”8.84亿元、“22京发02”4.41

亿元公司债券及公开发行的“22 京投发展 MTN001”4.46 亿元中期票据提供无条件

不可撤销连带责任保证担保，为公司2021年度发行的30亿元（含30亿元）永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业50%股权（账面价值5000.00万元）、兴业置业51%股权（账面价值1020.00万元）及尚德置业51%股权（账面价值1020.00万元）作为质押，为京投公司上述担保提供反担保，截至2023年12月31日，上述永续债本金余额为30.00亿元。

（6）本公司之子公司京投置地以持有的润德置业60%股权（账面价值1200.00万元）

作为质押的长期借款本金余额为926340.00万元。

（7）京投公司为公司2023公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不

可撤销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石信安创业投资有限公司19.3548%股权为质押物（账面价值4557.15万元），为京投公司上述担保提供反担保，截至

2023年12月31日，上述公司债本金余额为20.00亿元。

注8：其他权益工具投资期初受限余额为24869.34万元

京投公司为公司2023公开发行的“23京发01”20亿元公司债券提供无条件不可撤

销连带责任保证担保。本公司以持有的北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）23%财产份额及保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）16.7785%财产份额作为质押物（账面价值24869.34万元），为京投公司上述担保提供反担保，截至2023年

12月31日，上述公司债本金余额为20.00亿元。

78京投发展股份有限公司

财务报表附注

21、应付账款

项目期末余额上年年末余额

工程款2417275251.883149021237.52

销售佣金29529042.4541817843.48

货款5511051.651297744.11

保修款436792.43

其他7000067.821783689.57

合计2459315413.803194357307.11

22、预收款项

项目期末余额上年年末余额

预收租金17429412.1519175464.36

23、合同负债

项目期末余额上年年末余额

预收购房款6936063607.793890115844.86

其他32118232.3610140048.79

合计6968181840.153900555893.65

（1）本期合同负债账面价值的重大变动项目变动金额变动原因

预收购房款3045947762.93主要系新增合同负债净额435082.08万元，销售结转130487.30万元合计3045947762.93

（2）合同负债中主要项目预售房产收款情况列示如下：

预计可售累计已预售预售比项目期末余额期初余额竣工时间面积（万面积（万平例（%）平方米）方米）

北京·新里程项目172647.912016.0614.2214.22100.00

无锡·公园悦府项目971019.97491675.012022.0734.8734.7599.66

北京·西华府项目5220008.017391508.312019.1050.9950.9599.92

北京·公园悦府项目166973621.1138456994.242025.0641.8839.5494.41

北京·琨御府项目2001908.592298828.332018.0928.5628.5599.96

北京·檀谷项目24121096.0843766712.942023.0614.549.9268.23

北京·璟悦府项目1688073.392020.1110.0710.0599.80

北京·锦悦府项目21647077.7941101315.572021.0815.959.1657.43

燕郊·倬郡项目6053202.728645024.832022.104.160.8921.39

北京·臻御府项目41353520.2310716658.712022.1214.8914.6598.39

79京投发展股份有限公司

财务报表附注

预计可售累计已预售预售比项目期末余额期初余额竣工时间面积（万面积（万平例（%）平方米）方米）

北京·岚山项目99248924.60134897251.262024.1123.5316.9171.87

北京·北熙区项目5315997377.323406096459.862025.0916.968.5650.47

北京·森与天成项目1252475851.37194392694.502028.1211.622.8624.61

注：上述竣工时间为项目最近一期的竣工时间；预计可售面积为已取得预售证或现

房证的面积；预计可售面积及期末已预售面积含公租房、商业，不含车位及地下建筑面积。

24、应付职工薪酬

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

短期薪酬29206101.88167970483.23178260297.9118916287.20

离职后福利-设定提存计划1233112.9818155383.8318075900.761312596.05

辞退福利1125751.40583493.60542257.80一年内到期的其他福利

合计30439214.86187251618.46196919692.2720771141.05

（1）短期薪酬项目期初余额本期增加本期减少期末余额

工资、奖金、津贴和补贴27834276.40131245156.27141566799.4817512633.19

职工福利费8753295.238753295.23

社会保险费753095.9511214348.6711149456.15817988.47

其中：1．医疗保险费709746.3610767264.8110703045.94773965.23

2．工伤保险费41106.11433601.44431866.8242840.73

3．生育保险费2243.4813482.4214543.391182.51

住房公积金47079.0013216990.5013238259.5025810.00

工会经费和职工教育经费563796.442631894.392635835.29559855.54

短期带薪缺勤7854.09908798.17916652.26短期利润分享计划其他短期薪酬

合计29206101.88167970483.23178260297.9118916287.20

（2）设定提存计划项目期初余额本期增加本期减少期末余额离职后福利

其中：基本养老保险费1195316.5917601405.8917523984.761272737.72

失业保险费37796.39553977.94551916.0039858.33

80京投发展股份有限公司

财务报表附注

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

合计1233112.9818155383.8318075900.761312596.05

25、应交税费

税项期末余额上年年末余额

土地增值税579617162.682151156190.27

企业所得税18532983.0218319747.77

增值税4311493.159639504.11

代扣代缴个人所得税2332179.692390455.77

城市维护建设税624198.811115045.82

房产税2222570.262213866.11

教育费附加421104.27700372.02

地方教育费附加176240.97280258.15

土地使用税36989.8438909.04

其他5320.4980349.51

合计608280243.182185934698.57

26、其他应付款

项目期末余额上年年末余额

应付股利12429762.7812429762.78

其他应付款379577442.456337036099.08

合计392007205.236349465861.86

（1）应付股利项目期末余额上年年末余额

划分为权益工具的永续债股利9790000.009790000.00

其中：永续债股利-永续信托贷款5399166.675399166.67

永续债股利-债权投资计划4390833.334390833.33

普通股股利2639762.782639762.78

合计12429762.7812429762.78

注：法人股东因更名、注销且因证件不齐等原因未领取以前年度发放的现金股利

2639762.78元。

（2）其他应付款（按款项性质列示）项目期末余额上年年末余额

关联方拆借款100450000.005512219017.57

非关联方往来款及其他212666874.53687170664.55

保证金押金26966143.1729622532.68

81京投发展股份有限公司

财务报表附注

项目期末余额上年年末余额

代收代扣款项22348498.4420977363.15

意向金及诚意金17145926.3187046521.13

合计379577442.456337036099.08其中，账龄超过1年的重要其他应付款项目期末余额未偿还或未结转的原因北京实创科技园开发建设股份

162499348.56未到结转条件

有限公司北京京投阳光房地产开发有限

100450000.00未到偿还时点

公司

合计262949348.56

27、一年内到期的非流动负债

项目期末余额上年年末余额

一年内到期的长期借款4000000000.00

一年内到期的应付债券1769893560.64

一年内到期的应付利息（注）104692339.52108836528.62

一年内到期的长期应付款11430819.95

一年内到期的租赁负债17405437.5217126930.54

合计5891991337.68137394279.11

注1：1年内到期的长期借款年利率从2.86%-4.75%。

注2：一年内到期的应付利息包含长期借款、应付债券利息。

注3：用于质押的资产详见附注五、20所有权或使用权受限资产。

（1）一年内到期的长期借款项目期末余额上年年末余额

质押借款2400000000.00

信用借款1600000000.00

合计4000000000.00-

28、其他流动负债

项目期末余额上年年末余额未到纳税义务时点的增值税销

631155804.78355389450.75

项税额

合计631155804.78355389450.75

29、长期借款

项目期末余额上年年末余额

信用借款8681923382.359066600000.00

82京投发展股份有限公司

财务报表附注

项目期末余额上年年末余额

抵押借款4586912027.943900351711.91

质押借款19307532500.0016062400000.00保证借款

合计32576367910.2929029351711.91

注1：期末长期借款中信用借款及质押借款均来源京投公司委托贷款。

注2：长期借款年利率从2.40%至5.20%

注3：用于质押、抵押的资产详见附注五、20所有权或使用权受限资产。

注4：期末不存在已到期未偿还的长期借款。

30、应付债券

项目期末余额上年年末余额

公司债券1995386367.873314916056.06

中期票据697912130.43444922355.32

合计2693298498.303759838411.38

（1）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

债券名称面值票面利率（%）发行日期债券期限发行金额京投发展股份有限公司2022年公开发行公

100.003.272022-3-93年884000000.00

司债券（第一期）（简称“22京发01”）京投发展股份有限公司2022年公开发行公

100.003.102022-7-123年441000000.00

司债券（第二期）（简称“22京发02”）京投发展股份有限公司2022年度第一期中

100.002.862022-8-193年446000000.00期票据（简称“22京投发展 MTN001”）京投发展股份有限公司2023年面向专业投

资者公开发行公司债100.003.072023-8-153年2000000000.00

券（第一期）（简称“23京发01”）京投发展股份有限公司2024年度第一期中

100.002.072024-12-203年700000000.00期票据（简称24年京发MTN001）

小计4471000000.00

83京投发展股份有限公司

财务报表附注

应付债券（续）债券名称期初余额本期发行按面值计提利息溢折价摊销本期偿还期末重分类期末余额是否违约京投发展股份有限公司2022年公开发行公司债券（第一882369016.8328906800.001285661.32883654678.15否期）（简称“22京发01”）京投发展股份有限公司2022年公开发行公司债券（第二440044177.8613671000.00632253.26440676431.12否期）（简称“22京发02”）京投发展股份有限公司2022年度第一期中期票据（简称444922355.3212755600.00640096.05445562451.37否“22 京投发展 MTN001”）京投发展股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行

1992502861.3761400000.002883506.501995386367.87否

公司债券（第一期）（简称“23京发01”）京投发展股份有限公司2024年度第一期中期票据（简称700000000.00476383.56-2087869.57697912130.43否

24 年京发 MTN001）

合计3759838411.38700000000.00117209783.563353647.56-1769893560.642693298498.30-

84京投发展股份有限公司

财务报表附注

（2）应付债券利息的增减变动债券名称期初余额本期应计利息本期已付利息期末余额京投发展股份有限公司

2022年公开发行公司债券

23600620.2628906800.0028906800.0023600620.26

（第一期）（简称“22京发

01”）

京投发展股份有限公司

2022年公开发行公司债券

6479679.4613671000.0013671000.006479679.46

（第二期）（简称“22京发

02”）

京投发展股份有限公司

2022年度第一期中期票据

4717824.6612755600.0012755600.004717824.66（简称“22京投发展MTN001”）京投发展股份有限公司

2023年面向专业投资者公

23382465.7561400000.0061400000.0023382465.75

开发行公司债券（第一期）（简称“23京发01”）京投发展股份有限公司

2024年度第一期中期票据476383.56476383.56（简称 24 年京发 MTN001）

小计58180590.13117209783.56116733400.0058656973.69

31、租赁负债

项目期末余额上年年末余额

租赁付款额29023128.0344806472.19

减：未确认融资费用金额1128100.463143158.82

减：重分类至一年内到期的非

17405437.5217126930.54

流动负债

合计10489590.0524536382.83

32、长期应付款

项目期末余额上年年末余额

长期应付款16904369.1017984683.03

合计16904369.1017984683.03

（1）长期应付款（按款项性质列示）项目期末余额上年年末余额

人民防空工程使用费16904369.1017802079.90

接受私股资金182603.13

小计16904369.1017984683.03

减：一年内到期长期应付款

85京投发展股份有限公司

财务报表附注

项目期末余额上年年末余额

合计16904369.1017984683.03

33、预计负债

项目期末余额上年年末余额形成原因

其他39780000.00

合计39780000.00

34、递延收益

项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因未实现利息收

192436656.4264764750.37127671906.05注入（注）

政府补助146222.26150000.0076222.26220000.00

合计192582878.68150000.0064840972.63127891906.05

注：未实现利息收入系公司对合营企业无锡望愉和潭柘兴业借款利息收入中未实现利润应予抵销的相应份额超过长期股权投资账面价值的部分确认的递延收益。

35、其他非流动负债

项目期末余额上年年末余额

未到纳税义务时点的增值税销项税额77677000.4576037414.55

36、股本（单位：股）

本期增减项目期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总数740777597.00740777597.00

37、其他权益工具

到期发行在外发行发行会计股利率金额（万日或转股转换的金融工价格（万时间分类或利息率元）续期条件情况

具元）情况永续信托权益

贷 款 - 昆 2020 年 6 月 5.89% 90000.00 90000.00 5+N工具仑信托永续信托权益

贷 款 - 中 2020 年 6 月 5.89% 120000.00 120000.00 5+N工具原信托永续信托权益

贷 款 - 昆 2020 年 11 月 5.89% 90000.00 90000.00 5+N工具仑信托

86京投发展股份有限公司

财务报表附注

到期发行在外发行发行会计股利率金额（万日或转股转换的金融工价格（万时间分类或利息率元）续期条件情况

具元）情况生命资产权益

- 债 权 投 2021 年 9 月 4.79% 130000.00 130000.00 5+N工具资计划生命资产权益

- 债 权 投 2021 年 9 月 4.79% 60000.00 60000.00 5+N工具资计划生命资产权益

- 债 权 投 2021 年 12 月 4.79% 110000.00 110000.00 5+N工具资计划

合计600000.00600000.00

期末发行在外的被划分为权益工具的优先股、永续债等金融工具主要条款说明：

2020年6月，公司与中原信托签署《永续信托贷款合同》，交易涉及中原信托设立

信托计划，并通过信托计划项下的信托资金向公司发放永续信托贷款，金额为不超过12亿元人民币，贷款期限为无固定期限。初始贷款期限为5年，初始贷款期限届满后的每1年为一个延续贷款期限；本合同每笔贷款初始贷款期限内的利率为

5.89%/年；自每笔贷款放款日起满5年之日开始调整利率，其后每2年调整一次，

每次重置后的利率应在各笔永续债权前一个贷款期限内最后一个核算期所适用的

年利率的基础上增加200个基点（即2%），以此类推，但调整后的贷款年利率最高不超过12%。对本合同项下的中原信托所享有的全部永续债权，由京投公司提供无条件不可撤销连带责任保证担保。

2020年6月，公司与昆仑信托签署《永续信托贷款合同》，本次交易涉及昆仑信托

设立信托计划，并通过信托计划项下的信托资金向公司发放永续信托贷款，金额为不超过18亿元人民币，贷款期限为无固定期限。初始贷款期限为5年，初始贷款期限届满后的每1年为一个延续贷款期限；本合同每笔贷款初始贷款期限内的利率

为5.89%/年；自每笔贷款放款日起满5年之日开始调整利率，其后每2年调整一次，每次重置后的利率应在各笔永续债权前一个贷款期限内最后一个核算期所适用的

年利率的基础上增加200个基点（即2%），以此类推，但调整后的贷款年利率最高不超过12%。对本合同项下的昆仑信托所享有的全部永续债权，由京投公司提供无条件不可撤销连带责任保证担保。

2021年9月，公司与生命保险资产管理有限公司（以下简称“生命资产”）签署《生命资产-京投不动产债权投资计划投资合同》，本次交易涉及生命资产作为受托人发起设立债权投资计划，将募集的投资资金向公司提供融资，投资资金金额为不超过

19亿元人民币，投资期限为无固定期限。投资计划各期投资资金初始投资期限为5年，初始投资期限届满后的每一年为该期投资资金对应的一个延续投资期限；投资计划各期投资资金初始投资期限内的利率为4.79%/年，重置利率为初始利率+

（2*n）%/年（n 为第 n 个利率调整周期），但调整后的利率最高不超过 12%/年，超过12%/年的，按12%计算。自各期投资资金划拨日起满5年之对应日及其后每2年

87京投发展股份有限公司

财务报表附注

之对应日为利率调整日，自该期投资资金的某一个利率调整日（含）起至该日相邻的下一个利率调整日（不含）止的期间为该期投资资金的一个利率调整周期。京投公司为本投资计划提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。

2021年12月，公司与生命资产签署《生命资产-京投北京不动产债权投资计划投资合同》。本次交易涉及生命资产作为受托人发起设立债权投资计划，将募集的投资资金向公司提供融资，投资资金金额为不超过11亿元人民币，投资期限为无固定期限。本投资计划各期投资资金初始投资期限为5年，初始投资期限届满后的每一年为该期投资资金对应的一个延续投资期限。本投资计划各期投资资金初始投资期限内的利率为 4.79%/年；重置利率为初始利率+（2*n）%/年（n 为第 n 个利率调整周期），但调整后的利率最高不超过12%/年，超过12%/年的，按12%计算。自各期投资资金划拨日起满5年之对应日及其后每2年之对应日为利率调整日，自该期投资资金的某一个利率调整日（含）起至该日相邻的下一个利率调整日（不含）止的期间为该期投资资金的一个利率调整周期。京投公司为本投资计划提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保且承诺在特定情况下代为支付相关款项。

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具变动情况发行在期初余额本期增加本期减少期末余额外的金账面价账面价融工具数量账面价值数量数量数量账面价值值值永续信

3000000000.003000000000.00

托贷款生命资

产-债

3000000000.003000000000.00

权投资计划

合计6000000000.006000000000.00

38、资本公积

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

股本溢价323629787.39323629787.39

其他资本公积3884787.333884787.33

合计327514574.72327514574.72

39、其他综合收益

资产负债表中归属于母公司的其他综合收益：

88京投发展股份有限公司

财务报表附注

本期发生额期末余额期初余额

项目减：前期计入其他税后归属于母公司（4）=（1）+（1）综合收益当期转入

（2）（2）-（3）

留存收益（3）

一、不能重分类进损益的其

192386645.62-43134601.24149252044.38

他综合收益

1.其他权益工具投资公允价

192386645.62-43134601.24149252044.38

值变动

二、将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他

综合收益

其他综合收益合计192386645.62-43134601.24149252044.38

利润表中归属于母公司的其他综合收益：

本期发生额

减：税后税后归属于母

项目减：前期计入其本期所得税前减：所得税费归属于少公司（5）=他综合收益当期

发生额（1）用（3）数股东（1）-（2）-

转入损益（2）

（4）（3）-（4）

一、不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计

划变动额

2.权益法下不能转损益

的其他综合收益

3.其他权益工具投资公

-57512801.66-14378200.42-43134601.24允价值变动

4.企业自身信用风险公

允价值变动

二、将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的

其他综合收益

2.其他债权投资公允价

值变动

3.金融资产重分类计入

其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减

值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差

额

其他综合收益合计-57512801.66-14378200.42-43134601.24

其他综合收益的税后净额本期发生额为-43134601.24。其中，归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额本期发生额为-43134601.24；归属于少数股东的其他综合

收益的税后净额的本期发生额为0.00。

89京投发展股份有限公司

财务报表附注

40、盈余公积

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积270073118.57270073118.57

41、未分配利润

提取或项目本期发生额上期发生额分配比例

调整前上期末未分配利润311830295.891306394082.29--

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）--调整后期初未分配利润311830295.891306394082.29

加：本期归属于母公司股东的净利润-1054631546.70-659234610.50--

减：提取法定盈余公积10479175.92提取任意盈余公积提取一般风险准备应付普通股股利

应付其他权益工具股利325739999.96324849999.98转作股本的普通股股利

期末未分配利润-1068541250.77311830295.89

其中：子公司当年提取的盈余公积归属于母公司的金额

42、营业收入和营业成本

（1）营业收入和营业成本本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1416094153.261365043346.4110638892042.949830442649.22

其他业务518411.36363379.622236386.402353085.85

合计1416612564.621365406726.0310641128429.349832795735.07

（2）营业收入扣除情况表

单位：元币种：人民币具体扣除情具体扣除情项目本年度上年度况况

营业收入金额1416612564.6210641128429.34营业收入扣除项目合计金

518411.362236386.40

额营业收入扣除项目合计金

0.04/0.02/

额占营业收入的比重（%）

一、与主营业务无关的业务收入

90京投发展股份有限公司

财务报表附注

1.正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性资其他业务收其他业务收

518411.362236386.40产交换，经营受托管理业务入入等实现的收入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。

2.不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；本会计年度以及上一会计年度新增的类金融业务

所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租

赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。

3.本会计年度以及上一会

计年度新增贸易业务所产生的收入。

4.与上市公司现有正常经

营业务无关的关联交易产生的收入。

5.同一控制下企业合并的

子公司期初至合并日的收入。

未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。

与主营业务无关的业务收

518411.362236386.40

入小计

二、不具备商业实质的收入

1.未显著改变企业未来现

金流量的风险、时间分布或金额的交易或事项产生的收入。

2.不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的方式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。

3.交易价格显失公允的业务产生的收入。

4.本会计年度以显失公允

的对价或非交易方式取得的企业合并的子公司或业务产生的收入。

91京投发展股份有限公司

财务报表附注

5.审计意见中非标准审计

意见涉及的收入。

6.其他不具有商业合理性

的交易或事项产生的收入。

不具备商业实质的收入小计

三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入

营业收入扣除后金额1416094153.2610638892042.94

（3）营业收入、营业成本的分解信息房地产分部其他分部合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本

商品类型1331614876.101292468818.5784997688.5272937907.461416612564.621365406726.03房地产业

1304873012.331285161783.491304873012.331285161783.49

务

物业租赁14856353.356943655.4617049205.676292109.5531905559.0213235765.01服务及其

11885510.42363379.6267948482.8566645797.9179833993.2767009177.53

他按经营地区

1331614876.101292468818.5784997688.5272937907.461416612564.621365406726.03

分类

京津冀1295653864.271264108392.7457380474.8351167911.511353034339.101315276304.25

其他地区35961011.8328360425.8327617213.6921769995.9563578225.5250130421.78市场或客户

1331614876.101292468818.5784997688.5272937907.461416612564.621365406726.03

类型

国内市场1331614876.101292468818.5784997688.5272937907.461416612564.621365406726.03国际市场按商品转让

1331614876.101292468818.5784997688.5272937907.461416612564.621365406726.03

的时间分类在某一时

1316758522.751285525163.116250640.661599637.511323009163.411287124800.62

点确认在某一时

61697842.1965046160.4061697842.1965046160.40

段确认

租赁收入14856353.356943655.4617049205.676292109.5531905559.0213235765.01

合计1331614876.101292468818.5784997688.5272937907.461416612564.621365406726.03

（4）履约义务的说明

本公司房地产销售业务在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。本公司物业服务业务在提供物业服务过程中确认收入。本公司针对其他商品销售业务，在本公司向客户交付商品时，确认商品的销售收入。

（5）与剩余履约义务有关的信息

分摊至尚未履行的履约义务的交易价格为8692657380.29元，截止2024年12月31日，对于上述金额确认为收入的预计时间如下：

92京投发展股份有限公司

财务报表附注

年度2025年2026年2027年度合计

合同预计将确认的收入6724848368.361923315592.6644493419.278692657380.29

（6）营业收入前五名情况

报告期内公司向前五名客户合计销售金额为63769460.93元，占公司营业收入总额的4.50%。主要系公司北京·檀谷项目、北京·岚山悦府项目出售个人房产。

43、税金及附加

项目本期发生额上期发生额

土地增值税-16894236.191317595597.82

城市维护建设税1991829.2218013555.02

教育费附加1469307.1416380299.88

印花税2940937.333785386.12

环保税1030356.242032271.12

房产税6594389.345142703.20

土地使用税2348382.172261113.12

其他998560.1095910.71

合计479525.351365306836.99

注：各项税金及附加的计缴标准详见附注四、税项。

44、销售费用

项目本期发生额上期发生额

销售代理费26043770.4196190262.56

广告宣传及推广费43488224.8952990654.06

房租水电供暖物业费13083598.8523478571.44

销售人员薪酬9893271.8813364593.21

折旧费及摊销费12092961.299989870.34

咨询费7030.18

办公费404758.72367355.60

业务招待费47218.54161004.32

车辆使用费83452.7264250.21

差旅交通费16692.5913041.44

其他9732220.826307512.12

合计114886170.71202934145.48

45、管理费用

项目本期发生额上期发生额

管理人员薪酬107982950.77118702402.15

93京投发展股份有限公司

财务报表附注

项目本期发生额上期发生额

折旧费及摊销费15964374.3915846490.95

中介服务费12842653.4513570615.84

业务招待费2758623.846463149.48

办公费4691744.365650112.67

房租水电供暖物业费1900243.622001402.54

车辆使用费1018437.341803905.15

差旅交通费1294129.771712842.89

会议费1083042.881462701.50

其他8653923.8422411850.21

合计158190124.26189625473.38

46、财务费用

项目本期发生额上期发生额

利息支出427208547.97258682740.50

减：利息收入181223243.51197358653.19

汇兑损益-3941.37-2914.82

手续费及其他92788878.0393453059.80

合计338778123.86154780061.93

注：利息资本化金额已计入存货。本期用于计算确定借款费用资本化金额的资本化率为5.25%（上期：5.77%）

47、其他收益

项目本期发生额上期发生额

三代手续费返还956064.47585303.89

政府补助96141.26157333.32

增值税加计抵减13425.44289737.98

合计1065631.171032375.19

注：政府补助的具体信息，详见附注七、政府补助。

48、投资收益

项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-22378220.18125903594.52

债权投资持有期间取得的利息收入20644965.9355464406.20

其他权益工具投资持有期间取得的股利收入43507142.687851449.91

合计41773888.43189219450.63

94京投发展股份有限公司

财务报表附注

49、信用减值损失

项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失13733535.49-21511603.98

其他应收款坏账损失-62934488.16-6416640.19

债权投资减值损失-21883.67601741.67

其他金融资产减值损失-158975658.34-53113886.78

合计-208198494.68-80440389.28

50、资产减值损失

项目本期发生额上期发生额

存货跌价损失-542762908.86-107027298.09

预付账款坏账损失-24227653.00-31507996.71

合计-566990561.86-138535294.80

51、资产处置收益

项目本期发生额上期发生额

使用权资产20096.62303417.61

固定资产157214.645398.23

合计177311.26308815.84

52、营业外收入

计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

政府补助4077516.082320261.494077516.08

报废、毁损资产处置收入23965.014183.4123965.01

其中：固定资产处置利得23965.014183.4123965.01无形资产处置利得

其他20864440.682652643.5520864440.68

合计24965921.774977088.4524965921.77

注：（1）政府补助的具体信息，详见附注七、政府补助。

（2）作为经常性损益的政府补助，具体原因见附注七、1。

53、营业外支出

计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

对外捐赠6656205.407087654.246656205.40

违约金2860493.722238329.942860493.72

赔偿金99696.206363240.0099696.20

95京投发展股份有限公司

财务报表附注

计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

资产报废、毁损损失133994.50486739.77133994.50

其中：固定资产处置损失133994.50486739.77133994.50

其他3088550.05124352.203088550.05

合计12838939.8716300316.1512838939.87

54、所得税费用

（1）所得税费用明细项目本期发生额上期发生额

所得税费用162682541.71-93255447.10

其中：当期所得税1492153.65-296193412.07

递延所得税161190388.06202937964.97

（2）所得税费用与利润总额的关系项目本期发生额上期发生额

利润总额-1281173349.37-1144052093.63

按法定/适用税率计算的所得税费用-320293337.34-286013023.41

某些子公司适用不同税率的影响200749.66-447392.48

对以前期间当期所得税的调整-3470492.06-4674739.03

归属于合营企业和联营企业的损益5594555.05-31475896.08

不可抵扣的费用957596.592043073.76以前年度已确认递延所得税的可抵扣暂时性差异和可

244996158.13142966344.82

抵扣亏损的影响使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异

-8910320.20和可抵扣亏损的影响

未确认的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损的影响285282194.52150797783.63

研发费用等费用项目加计扣除-76332.85

其他-41674562.64-66375265.46

所得税费用合计162682541.71-93255447.10

55、现金流量表项目注释

（1）收到其他与经营活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

收押金及诚意金28927243.29269163533.26

收往来款80190510.53179112180.73

利息收入12119215.9816571747.80代收代付客户契税及专项维修

1527214.739861221.56

基金

96京投发展股份有限公司

财务报表附注

项目本期发生额上期发生额

备用金等2058751.854662354.21

政府补助4257316.212320261.49

合计129080252.59481691299.05

（2）支付其他与经营活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

付现费用165616183.30261833090.51

付押金保证金57643212.29222478143.02

付往来款610051565.0287529593.36

代付业主的各项费用4963160.916347085.18

其他11250379.064383696.08

合计849524500.58582571608.15

（3）收到的重要的投资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

收回合营企业拆借资金及利息453662222.23

对外投资取得的股利收入46873336.67

合计46873336.67453662222.23

（4）收到其他与投资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

收回拆借资金及利息475670222.23

合计475670222.23

（5）支付的重要的投资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

支付联营、合营企业拆借资金50300000.0049700000.00支付无锡望愉地铁生态置业有

200000000.00

限公司投资款

合计250300000.0049700000.00

（6）支付其他与投资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

对外拆借资金50300000.0050700000.00

合计50300000.0050700000.00

97京投发展股份有限公司

财务报表附注

（7）收到其他与筹资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

收到股东资金拆借款4310000000.00

收基石租赁售后回租保证金10000000.00

合计10000000.004310000000.00

（8）支付其他与筹资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

筹资保证金97710000.0097710000.00

归还拆借资金（含售后回租）5301619118.5446472474.16

已确认使用权资产的租赁付款额及其他26354782.5223783603.24

合计5425683901.06167966077.40

（9）筹资活动产生的各项负债的变动情况本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

长期借款29029351711.9111926781938.6041313611.114379765740.224041313611.1132576367910.29

应付债券3759838411.38697900000.005453647.561769893560.642693298498.30

长期应付款17984683.0311619118.5411619118.541080313.9316904369.10一年内到期的

非流动负债137394279.117622843867.581866757991.011488818.005891991337.68

其他应付款-股

东借款5290000000.00299869166.655589869166.65

应付股利12429762.78325739999.96325739999.9612429762.78

租赁负债24536382.8311904033.7224625302.241325524.2610489590.05

合计38271535231.0412624681938.608318743445.1212198377318.625815101827.9441201481468.20

56、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料补充资料本期发生额上期发生额

1、将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-1443855891.08-1050796646.53

加：资产减值损失566990561.86138535294.80

信用减值损失208198494.6880440389.28

固定资产折旧、投资性房地产折旧、油气资产折

16868577.2716750655.56

耗、生产性生物资产折旧

使用权资产折旧23777977.8421002755.94

无形资产摊销3292452.093312255.95

98京投发展股份有限公司

财务报表附注

补充资料本期发生额上期发生额

长期待摊费用摊销334435.791334111.96

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

-177311.26-308815.84（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）110029.49482556.36

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）

财务费用（收益以“－”号填列）344966533.03170775238.08

投资损失（收益以“－”号填列）-41773888.43-189219450.63

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）499989736.60393906025.91

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-353177548.97-190968060.94

存货的减少（增加以“－”号填列）-6817464651.441906509073.02

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）307161045.6514959728.12

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）473596897.91-5642481483.94其他

经营活动产生的现金流量净额-6211162548.97-4325766372.90

2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券新增使用权资产

3、现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额4019182826.2110076148290.80

减：现金的期初余额10076148290.804001779034.77

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-6056965464.596074369256.03

（2）本期支付的取得现金及现金等价物的构成项目期末余额上年年末余额

一、现金4019182826.2110076148290.80

其中：库存现金1369.90

可随时用于支付的银行存款4018979815.4810034705822.82

可随时用于支付的其他货币资金203010.7341441098.08可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额4019182826.2110076148290.80

99京投发展股份有限公司

财务报表附注

项目期末余额上年年末余额

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

（3）不属于现金及现金等价物的货币资金项目期末余额上年年末余额不属于现金及现金等价物的理由详见“附注五、（二十）所有权或使用权受受限资金7129409.2711513105.35到限制的资产”

合计7129409.2711513105.35

57、租赁

（1）作为承租人项目本期发生额

租赁负债的利息费用1902397.07

计入当期损益的短期租凭费用168900.00

与租赁相关的总现金流出24625302.244合计

（2）作为出租人经营租赁

*租赁收入项目本期发生额

租赁收入31905559.02

其中：未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

注册资本主要经持股比例%子公司名称注册地业务性质取得方式（万元）营地直接间接

1.北京京投置地房地

2000000.00北京北京房地产100.00收购

产有限公司

2.北京京投万科房地产开发有限公司（注40000.00北京北京房地产80.00设立

1）

3.北京京投银泰置业

10000.00北京北京房地产50.00设立

有限公司（注2）

100京投发展股份有限公司

财务报表附注

注册资本主要经持股比例%子公司名称注册地业务性质取得方式（万元）营地直接间接

4.北京京投银泰尚德

10000.00北京北京房地产51.00设立

置业有限公司（注3）

5.北京京投兴业置业

10000.00北京北京房地产51.00设立

有限公司（注3）

6.北京京投灜德置业

5000.00北京北京房地产51.00设立

有限公司（注3）

7.北京京投兴平置业

5000.00北京北京房地产51.00设立

有限公司（注3）

8.北京京投兴檀房地

100000.00北京北京房地产100.00设立

产有限公司

9.三河市京投发展致

远房地产开发有限公5000.00廊坊廊坊房地产85.00设立司

10.北京京投丰德房地

2000.00北京北京房地产70.00设立

产有限公司（注4）

11.北京京投兴海房地设立

10000.00北京北京房地产51.00

产有限公司（注3）

12.北京京投润德置业设立

10000.00北京北京房地产60.00

有限公司（注5）

13.北京京投隆德置业设立

10000.00北京北京房地产60.00

有限公司（注6）

14.北京潭柘投资发展

41000.00北京北京房地产100.00设立

有限公司

15.北京定都峰旅游开

1000.00北京北京服务业60.00设立

发有限公司

16.宁波华联房地产开

2100.00宁波宁波房地产100.00设立

发有限公司

17.宁波京发物业服务

500.00宁波宁波服务业100.00设立

有限公司

18.无锡嘉仁花园酒店

43000.00无锡无锡酒店管理100.00收购

管理有限公司

19.无锡惠澄实业发展

12000.00无锡无锡房地产100.00收购

有限公司

20.京投科技（北京）有

2000.00北京北京服务业100.00设立

限公司

21.北京睿德发展物业

2000.00北京北京服务业100.00设立

管理服务有限公司

22.京投发展商业管理

1000.00北京北京服务业100.00设立（北京）有限公司

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

注1：2010年京投置地和北京万科签订《合作协议》约定，双方先按各50%比例联合投标并成立项目公司北京京投万科房地产开发有限公司（以下简称“京投万科”），获取水碾屯改造一期地块。双方约定由京投置地合并财务报表，并将项目公司股权结构通过增资方式调整为：北京万科持股20%，京投置地持股80%。根据京投万科章程规定，公司设董事会成员5人，京投置地提名3人，北京万科提名2人，故京投置地的表决权比例是60%。在项目销售净利润率高于9%的情况下，京投

101京投发展股份有限公司

财务报表附注

置地、北京万科分别按70%和30%分配比例对项目全部利润进行利润分配；在项目

销售净利润率低于9%（含9%）的情况下，京投置地、北京万科分别按74%和26%比例对项目全部利润进行利润分配。

注2：2011年9月京投置地、京投公司和北京万科三方共同签署并生效《郭公庄五期项目合作开发协议》（简称：合作开发协议）第四条约定：项目公司的注册

资本为10000.00万元，各方出资比例为：京投置地15%，京投公司35%，北京万科50%。在协议各方按照《联合投标协议》及合作开发协议约定履行出资义务（包括但不限于缴纳注册资本金、增资或提供股东借款）前提下，联合持股比例无论是否调整为合作持股比例，均不影响合作开发协议各方按照合作持股比例（京投置地

50%、京投公司35%和北京万科15%）分配项目公司利润。京投置地于2012年向北

京万科支付股权收购资金3500万元，2014年4月股权变更完成，变更后各方持股比例为京投置地50%、京投公司35%和北京万科15%。根据京投银泰置业章程规定，公司设董事会成员5人，其中京投置地提名3名董事，京投公司提名1名董事，北京万科提名1名董事，董事会决议须经不低于4/5董事通过。根据京投公司与京投置地签订的《股权托管协议》及《股权托管协议之补充协议》，京投公司将持有的京投银泰置业35%的股权托管给京投置地，京投公司提名的董事在京投银泰置业董事会的表决意见应与京投置地一致，故京投置地拥有京投银泰置业80%的表决权。

注3：2023年9月京投公司与京投置地分别就京投公司持有的尚德置业、兴业

置业、灜德置业、北京京投兴平置业有限公司（以下简称“兴平置业”）、京投兴海的股权签订了《股权托管协议之补充协议》（在成立项目公司后双方签署《股权托管协议》，此后每年签署《股权托管协议之补充协议》）。上述协议约定京投公司将其持有的尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置业、京投兴海各49%的股权

托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有尚德置业、兴业置业、灜德置业、兴平置业、京投兴海100%的表决权。

注4：2023年9月，京投公司与京投置地就京投公司持有的京投丰德的股权签订了《股权托管协议之补充协议》。上述协议约定京投公司将其持有的京投丰德25%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有京投丰德95%的表决权。

注5：2022年2月，京投公司与京投置地就京投公司持有的润德置业的股权签订了《股权托管协议》。2023年9月，京投公司与京投置地就京投公司持有的润德置业的股权签订了《股权托管协议之补充协议》。上述协议约定京投公司将其持有的润德置业40%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有权、使用权。

故京投置地拥有润德置业100%的表决权。

102京投发展股份有限公司

财务报表附注

注6：隆德置业系2023年6月26日由京投置地与京投公司共同出资设立的项目公司。

2023年6月，京投公司与京投置地就京投公司持有的隆德置业的股权签订了《股权托管协议》。上述协议约定京投公司将其持有的隆德置业40%的股权托管给京投置地，托管股权全部权利中的占有权、使用权。故京投置地拥有隆德置业100%的表决权。

（2）重要的非全资子公司本期向少数股少数股东持本期归属于少数股期末少数股东权子公司名称东宣告分派的

股比例%东的损益（万元）益余额（万元）股利

1.北京京投银泰尚德置

49.00-190.4075627.95

业有限公司

2.北京京投灜德置业有

49.00-32756.98-22389.64

限公司

3.北京京投兴平置业有

49.00-2473.447193.10

限公司

4.北京京投兴海房地产

49.0050.406420.65

有限公司

5.北京京投润德置业有

40.00-859.28-2307.13

限公司

6.三河市京投发展致远

15.00-1907.24-2768.17

房地产开发有限公司

7.北京京投隆德置业有

40.00-824.86-420.29

限公司

注：子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明详见附注六、1、（1）企业集团的构成。

（3）重要非全资子公司的主要财务信息单位：万元期末余额子公司名称非流动非流动流动资产资产合计流动负债负债合计资产负债北京京投银泰尚

270292.9922918.29293211.28138868.52138868.52

德置业有限公司北京京投灜德置

854175.553321.49857497.04434976.77468213.41903190.18

业有限公司北京京投兴平置

111279.101226.31112505.4197825.6297825.62

业有限公司北京京投兴海

441176.41892.19442068.60189679.76239285.48428965.24

房地产有限公司北京京投润德

2263869.553063.462266933.011003764.421268936.412272700.83

置业有限公司三河市京投发展

致远房地产开发97245.7126.0697271.77115726.26115726.26有限公司北京京投隆德置

670788.061654.01672442.07139474.76534018.04673492.80

业有限公司

103京投发展股份有限公司

财务报表附注

续（1）：

上年年末余额子公司名称非流动非流动流动资产资产合计流动负债负债合计资产负债北京京投银泰尚

276572.7522856.61299429.36144698.02144698.02

德置业有限公司北京京投灜德置

901482.7712322.64913805.41358411.14534236.43892647.57

业有限公司北京京投兴平置

112902.861519.23114422.0994694.4894694.48

业有限公司北京京投丰德

111156.614895.96116052.57103937.5418224.00122161.54

房地产有限公司北京京投兴海

479652.406497.92486150.32244207.81228942.02473149.83

房地产有限公司北京京投润德

2124202.2625210.582149412.84376657.501776374.962153032.46

置业有限公司三河市京投发展

致远房地产开发107858.5445.84107904.38113643.93113643.93有限公司北京京投隆德置

568323.204053.36572376.56568076.753288.38571365.13

业有限公司

续（2）：

本期发生额上期发生额子公司名称营业综合收益经营活动现营业综合收益经营活动净利润净利润收入总额金流量收入总额现金流量北京京投银泰尚德

置业有限1506.20-388.58-388.58-3696.2213290.40-49405.81-49405.81603.45公司北京京投灜德置业

26986.61-66850.99-66850.99330.3451275.25-7712.51-7712.51-39877.69

有限公司北京京投兴平置业

1239.88-5047.83-5047.83-641.562110.02-3514.21-3514.21-7755.73

有限公司北京京投兴海

房地产有62566.98102.87102.87-20668.06663177.5914843.3814843.38-8162.97限公司北京京投润德

10.62-2148.20-2148.20-597094.9016.06-3847.19-3847.1973857.11

置业有限公司

104京投发展股份有限公司

财务报表附注

本期发生额上期发生额子公司名称营业综合收益经营活动现营业综合收益经营活动净利润净利润收入总额金流量收入总额现金流量三河市京投发展致

远房地产2071.85-12714.94-12714.94-1485.132354.70-8580.20-8580.20-4034.13开发有限公司北京京投

隆德置业1.22-2062.15-2062.1576022.130.14-988.57-988.57-406119.28有限公司

2、在合营安排或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业

持股比例(%)对合营企业合营企业或联营主要或联营企业注册地业务性质企业名称经营地直接间接投资的会计处理方法

一、合营企业

1.鄂尔多斯市京投银

泰房地产开发有限责鄂尔多斯鄂尔多斯房地产开发经营49.00权益法任公司

建造、经营及管

2.上海礼仕酒店有限

上海上海理宾馆，物业管55.00权益法公司（注）理

3.无锡望愉地铁生态

无锡无锡房地产开发经营50.00权益法置业有限公司

二、联营企业

房地产开发，销

1.北京京投阳光房地

北京北京售自行开发的商49.00权益法产开发有限公司品房

2.北京基石信安创业投资管理、资产

北京北京19.35权益法投资有限公司管理

注：上海礼兴酒店有限公司（以下简称“上海礼兴”）名下拥有位于上海市黄浦区嵩山

路88号地块（以下简称“107地块”）和位于上海市黄浦区马当路99号地块（以下简称“108地块”）两处土地，并在107地块上建成安达仕酒店（以下简称“107酒店”），在108地块上建成新天地朗廷酒店（以下简称“108酒店”）。根据2010年11月签署的《上海礼兴酒店有限公司股东协议》的约定：上海礼兴拟分拆为107酒店和108酒店。

2016年12月，上海礼兴三方股东签署了《分立协议》，约定分立后，上海礼兴继续存续，拥有和经营108酒店；新设公司拥有和经营107酒店。新设公司上海礼仕于2017年

3月10日完成了工商注册登记。2017年9月，上海礼仕完成了107酒店资产变更手续。

上海礼仕延续分立前上海礼兴（107酒店）财务状况及经营成果。新设公司和存续公司的股东及持股比例完全一致，2017年底公司持有上海礼仕27.5%股权，属于公司联营企业。2018 年 2 月，公司与 LandtonLimited 及 TRILLIONFULLINVESTMENTSLIMITED（以下简称“TrillionFull”）签署了《上海礼兴酒店有限公司之股权转让协议》及《上海礼仕酒店有限公司之股权转让协议》，本次股权转让完成后，公司持有上海礼仕 55%股权，TrillionFull

105京投发展股份有限公司

财务报表附注

持有上海礼仕 45%股权。公司及 TrillionFull 均不再持有上海礼兴的股权。按上海礼仕公司章程对董事会议事规则的相关规定，公司及 TrillionFull 对上海礼仕形成共同控制，性质变更为合营企业。

（2）重要合营企业的主要财务信息鄂尔多斯市京投银泰房地产无锡望愉地铁生态上海礼仕酒店有限公司开发有限责任公司置业有限公司项目上年年末上年年末上年年末期末余额期末余额期末余额余额（万余额（万余额（万（万元）（万元）（万元）元）元）元）

流动资产111891.42111940.334370.921735.54937644.89925966.19

其中：现金和现

72.65121.573415.65673.5013515.1417241.32

金等价物

非流动资产2.542.54127869.77130078.942463.482174.50

资产合计111893.96111942.87127903.08131814.48940108.38928140.69

流动负债211986.24204876.9121666.81107210.17735089.22747719.96

非流动负债229486.74135387.20151056.91159373.68

负债合计211986.24204876.91251153.55242597.37886146.13907093.64净资产

其中：少数股东权益归属于母

-100092.28-92934.03-123250.47-110782.8953962.2421047.06公司的所有者权益按持股比例计算的

-49045.22-45537.68-67787.76-60930.5926981.1210523.53净资产份额

调整事项-49.65-49.65-17530.71-17000.00

其中：商誉未实现内

-49.65-49.65-17530.71-17000.00部交易损益减值准备其他对合营企业权益投

9450.41

资的账面价值存在公开报价的权益投资的公允价值

续：

鄂尔多斯市京投银泰房地产无锡望愉地铁生态上海礼仕酒店有限公司项目开发有限责任公司置业有限公司本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额

营业收入18127.3417805.98112613.95512745.25

财务费用7107.847086.349412.7714224.863.015.43

所得税费用-847.66

净利润-7158.25-7146.27-12467.59-17861.53-7084.8117758.57终止经营的净利润其他综合收益

106京投发展股份有限公司

财务报表附注

鄂尔多斯市京投银泰房地产无锡望愉地铁生态上海礼仕酒店有限公司项目开发有限责任公司置业有限公司本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额

综合收益总额-7158.25-7146.27-12467.59-17861.53-7084.8117758.57企业本期收到的来自合营企业的股利

（3）重要联营企业的主要财务信息北京京投阳光房地产开发有限公司北京基石信安创业投资有限公司项目期末余额（万上年年末余额期末余额（万上年年末余额元）（万元）元）（万元）

流动资产29253.2029245.03194.211854.32

非流动资产274.70276.7816286.1624180.17

资产合计29527.9029521.8116480.3726034.49

流动负债4281.034281.16

非流动负债633.342489.26

负债合计4281.034281.16633.342489.26净资产

其中：少数股东权益归属于母公司的

25246.8725240.6415847.0323545.23

所有者权益按持股比例计算的净资产

12370.9312367.923067.174557.14

份额调整事项

其中：商誉未实现内部交易损益减值准备其他对联营企业权益投资的账

12370.9312367.923067.174557.14

面价值存在公开报价的权益投资的公允价值

续：

北京京投阳光房地产开发有限公司北京基石信安创业投资有限公司项目本期发生额（万上期发生额（万本期发生额（万上期发生额（万元）元）元）元）营业收入

净利润6.23-1305.27-7598.46-9603.31终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额6.23-1305.27-7598.46-9603.31企业本期收到的来自联营企业的股利

107京投发展股份有限公司

财务报表附注

（4）其他不重要合营企业和联营企业的汇总财务信息

项目期末余额/本期发生额上年年末余额/上期发生额

合营企业：

北京京投颐信健康管理服务有限公司1003287.801003086.39北京潭柘兴业房地产开发有限公司

无锡市汇愉商业管理有限公司1502003.901500012.79

投资账面价值合计2505291.702503099.18下列各项按持股比例计算的合计数

净利润2192.52232.89其他综合收益

综合收益总额2192.52232.89

联营企业：

北京必革家科技有限公司4096891.524110991.57

投资账面价值合计4096891.524110991.57下列各项按持股比例计算的合计数

净利润-11907.53-28930.53其他综合收益

（5）对合营企业或联营企业发生超额亏损的分担额本期未确认的损失前期累积未确认的本期末累积未确认被投资单位名称份额（或本期实现损失份额的损失份额净利润的分享额）合营企业鄂尔多斯市京投银泰房地产开发

455873214.8035075412.53490948627.33

有限责任公司

上海礼仕酒店有限公司609305869.3368571731.88677877601.21

小计1065179084.13103647144.411168826228.54联营企业

合计1065179084.13103647144.411168826228.54政府补助

1、计入递延收益的政府补助

分类期初余额本期增加本期减少期末余额与资产相关的政

146222.26150000.0076222.26220000.00

府补助

2、采用总额法计入当期损益的政府补助情况

种类本期计入损益的金额上期计入损益的金额计入损益的列报项目

与资产相关的政府补助：96141.26157333.32其他收益

与收益相关的政府补助：4077516.082320261.49其他收益、营业外收入

108京投发展股份有限公司

财务报表附注

种类本期计入损益的金额上期计入损益的金额计入损益的列报项目

合计4173657.342477594.81金融工具风险管理

本公司的主要金融工具包括货币资金、应收款项、债权投资、其他权益工具投资、应付

款项、金融机构借款、应付债券等，各项金融工具的详细情况说明见附注六相关项目。

与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

1、风险管理目标和政策

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、市场风险及流动性风险。

（1）金融工具分类

*资产负债表日的各类金融资产的账面价值

2024年12月31日

以摊余成本计量以公允价值计量且其变动以公允价值计量且其变动计金融资产项目合计的金融资产计入当期损益的金融资产入其他综合收益的金融资产

货币资金4026312235.484026312235.48

应收账款54556466.9654556466.96

其他应收款119821524.70119821524.70

一年内到期的非流动资产4444606470.854444606470.85

债权投资722493780.23722493780.23

其他权益工具投资439608760.54439608760.54

其他非流动资产3278290976.963278290976.96

2023年12月31日

以摊余成本计量以公允价值计量且其变动以公允价值计量且其变动计金融资产项目合计的金融资产计入当期损益的金融资产入其他综合收益的金融资产

货币资金10087661396.1510087661396.15

应收账款483098027.97483098027.97

其他应收款515088578.84515088578.84

109京投发展股份有限公司

财务报表附注

以摊余成本计量以公允价值计量且其变动以公允价值计量且其变动计金融资产项目合计的金融资产计入当期损益的金融资产入其他综合收益的金融资产

一年内到期的非流动资产700632000.01700632000.01

其他权益工具投资513986352.24513986352.24

其他非流动资产7621660641.787621660641.78

*资产负债表日的各类金融负债的账面价值

2024年12月31日

以公允价值计量且其变动计金融负债项目其他金融负债合计入当期损益的金融负债

应付账款2459315413.802459315413.80

其他应付款392007205.23392007205.23

一年内到期的非流动负债5891991337.685891991337.68

长期借款32576367910.2932576367910.29

应付债券2693298498.302693298498.30

租赁负债10489590.0510489590.05

长期应付款16904369.1016904369.10

2023年12月31日

以公允价值计量且其变动计金融负债项目其他金融负债合计入当期损益的金融负债

应付账款3194357307.113194357307.11

其他应付款6349465861.866349465861.86

一年内到期的非流动负债137394279.11137394279.11

长期借款29029351711.9129029351711.91

应付债券3759838411.383759838411.38

租赁负债24536382.8324536382.83

长期应付款17984683.0317984683.03

（2）市场风险利率风险

本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期借款、一年以内

到期的非流动负债有关。目前市场利率仍处于下降通道，2024年12月31日，本公司

15.62%计息借款按固定利率计息，利率下行对公司产生有利影响。本公司财务部会持续

监控公司利率水平，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整来降低利率风险。

110京投发展股份有限公司

财务报表附注

金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：

2024年12月31日

项目

1年以内（含1年）1-3年（含3年）3年以上合计

应付账款2459315413.802459315413.80

其他应付款365041062.0626966143.17392007205.23

一年内到期的非流动负债5891991337.685891991337.68

长期借款34990475323.971585892586.3236576367910.29

应付债券2693298498.302693298498.30

租赁负债10489590.0510489590.05

长期应付款7933796.008970573.1016904369.10

续上表：

2023年12月31日

项目

1年以内（含1年）1-3年（含3年）3年以上合计

应付账款3193920514.68436792.433194357307.11

其他应付款6312208915.2831790098.125466848.466349465861.86

一年内到期的非流动负债137394279.11137394279.11

长期借款17263082824.0111766268887.9029029351711.91

应付债券3759838411.383759838411.38

租赁负债22223597.902312784.9324536382.83

长期应付款6561126.5011423556.5317984683.03

（3）信用风险

本公司的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资

产、债权投资、其他非流动资产等金融资产，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额，本公司还因提供财务担保而面临信用风险，具体包括：

本公司的货币资金存放在信用评级较高的银行，故信用风险较低。

合并资产负债表中应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、债权投资、其他非流动资产的账面价值正是本公司可能面临的最大信用风险。本公司对前述金融资产余额进行持续监控，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。本公司因前述金融资产产生的信用风险敞口量化数据详见附注六的相关披露。截至本报告期末，公司已对鄂尔多斯项目公司借款计提的减值准备详见附注五、7、一年内到期的非流动资产。

本公司及本公司的子公司仅对合并范围内子公司及联合营企业提供财务担保，担保面临的风险敞口详见附注十、5、（4）关联担保情况，本公司管理层认为因关联担保事项所承担的信用风险较低。

（4）流动性风险

流动风险为本公司在负债到期日无法履行偿付义务的风险，本公司管理流动性风险的方法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于对企业信誉造成影响。本公司管理层认为保持了充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，

111京投发展股份有限公司

财务报表附注

并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

本公司通过银行贷款、公司债券及债务维持资金延续性与灵活性之间的平衡，以管理流动性风险。

本公司财务管理部持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的资金储备；

同时持续监控是否符合借款协议的规定。本公司运用银行借款、其他计息借款、公司债券等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。

公允价值

按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价值层次可分为：

第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。

第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负债的市场报价之外的可观察输入值。

第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。

（1）以公允价值计量的项目和金额期末，以公允价值计量的资产及负债按上述三个层次列示如下：

第一层次公第二层次公第三层次公项目合计允价值计量允价值计量允价值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产

1.债务工具投资

2.权益工具投资

3.指定为以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融资产

4.其他

（二）衍生金融资产

（三）应收款项融资

（四）一年内到期的非流动资产

（五）其他债权投资

（六）其他权益工具投资439608760.54439608760.54

（七）其他非流动金融资产

（八）投资性房地产

1.出租的土地使用权

2.出租的建筑物

112京投发展股份有限公司

财务报表附注

第一层次公第二层次公第三层次公项目合计允价值计量允价值计量允价值计量

3.持有并准备增值后转让的土地使

用权

（九）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

持续以公允价值计量的资产总额439608760.54439608760.54

（十）交易性金融负债

1.指定为以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融负债

2.其他

（十一）衍生金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额关联方及关联交易

1、本公司的母公司情况

业务注册资本母公司对本公司母公司对本公司母公司名称注册地

性质(万元)持股比例%表决权比例%北京市基础设施投资有国有独

北京17315947.4940.0040.00限公司资

北京市基础设施投资有限公司系国有独资公司，法定代表人为郝伟亚，统一社会信用代码为911100001011241849本企业最终控制方是北京市人民政府国有资产监督管理委员会

报告期内，母公司注册资本（万元）变化如下：

期初余额本期增加本期减少期末余额

17315947.4917315947.49

2、本公司的子公司情况

子公司情况详见附注六、1。

3、本公司的合营企业和联营企业情况

重要的合营和联营企业情况详见附注六、2、（1）重要的合营企业或联营企业。

113京投发展股份有限公司

财务报表附注

4、本公司的其他关联方情况

关联方名称与本公司关系

北京基石创业投资基金（有限合伙）其他

北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）其他

保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）其他

北京基石信创创业投资中心（有限合伙）其他

北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）其他基石国际融资租赁有限公司其他银泰百货宁波海曙有限公司其他北京城建设计发展集团股份有限公司其他北京市轨道交通运营管理有限公司其他

5、关联交易情况

（1）关联采购与销售情况

*采购商品、接受劳务

关联方关联交易内容本期发生额（万元）上期发生额（万元）北京城建设计发展集团股

咨询设计服务费239.571176.24份有限公司北京市基础设施投资有限

施工配合服务574.53617.92公司北京市轨道交通运营管理

施工配合服务90.99有限公司

上海礼仕酒店有限公司餐饮、会议、差旅费1.320.56

*出售商品、提供劳务

关联方关联交易内容本期发生额（万元）上期发生额（万元）银泰百货宁波海曙有限公

物业服务250.67250.67司无锡望愉地铁生态置业有

物业及咨询服务1181.97347.04限公司北京潭柘兴业房地产开发

物业服务120.00199.21有限公司

（2）关联托管、承包情况

*公司受托管理、承包

托管收益/本期确认的

委托方/出受托方/承受托/承包受托/承包起受托/承包

托管资产情况承包收益托管收益/包方名称包方名称资产类型始日终止日定价依据承包收益北京市基础北京京投置京投银泰置业设施投资有地房地产有股权托管2011年12月2025年8月

35%股权

限公司限公司

114京投发展股份有限公司

财务报表附注

托管收益/本期确认的

委托方/出受托方/承受托/承包受托/承包起受托/承包

托管资产情况承包收益托管收益/包方名称包方名称资产类型始日终止日定价依据承包收益北京市基础北京京投置

兴业置业49%设施投资有地房地产有股权托管2013年2月2025年8月股权限公司限公司北京市基础北京京投置

尚德置业49%设施投资有地房地产有股权托管2013年2月2025年8月股权限公司限公司北京市基础北京京投置

灜德置业49%设施投资有地房地产有股权托管2014年10月2025年8月限公司限公司股权北京市基础北京京投置

兴平置业49%设施投资有地房地产有股权托管2015年11月2025年8月股权限公司限公司北京市基础北京京投置

京投丰德25%设施投资有地房地产有股权托管2019年3月2025年8月股权限公司限公司北京市基础北京京投置

京投兴海49%设施投资有地房地产有股权托管2019年3月2025年8月股权限公司限公司北京市基础北京京投置

润德置业40%设施投资有地房地产有股权托管2022年2月2025年8月股权限公司限公司北京市基础北京京投置

隆德置业40%设施投资有地房地产有股权托管2023年7月2025年8月股权限公司限公司

（3）关联租赁情况

*公司出租本期确认的租赁收益上期确认的租赁收益承租方名称租赁资产种类（万元）（万元）

银泰百货宁波海曙有限公司华联大厦<7-

266.67266.67

（注）49>、<8-54>

关联方租赁情况说明：

注：2016年12月29日，本公司与银泰百货宁波海曙有限公司签订房屋租赁合同，租赁标的为宁波华联大厦地上主楼及裙楼7、8层（面积9984.70平方米），租赁期限为2017年1月1日至2033年12月31日，计租年度第1年至第6年的每年租金为268.00万元，

第7年至第12年的每年租金为280.00万元，第13年至17年的每年租金为290.00万元；

本报告期确认租金收入266.67万元。

115京投发展股份有限公司

财务报表附注

（4）关联担保情况

*本公司作为担保方担保金额（万担保是否已经被担保方担保起始日担保终止日

元）履行完毕上海礼仕酒店有限公司

128000.002023-02-242042-01-20否（注1）上海礼仕酒店有限公司

10000.002024-12-202027-12-20否（注2）北京京投置地房地产有限

520000.002020-09-182026-09-18否公司（注3）北京京投灜德置业有限公

61089.262024-01-152029-01-14否司（注4）北京京投兴海房地产有限

100000.002024-07-052027-12-26否公司（注5）北京京投隆德置业有限公

324000.002024-09-242028-08-21否司（注6）

关联担保情况说明：

注1：2023年2月24日上海礼仕向华夏银行股份有限公司上海分行贷款12.80亿元，贷款期限自

2023年2月24日至2042年1月20日止，公司为本笔贷款提供连带责任保证担保，担保金额为

12.80亿元，截至本报告期末担保债权本金余额为12.68亿元，担保期限为2023年2月24日至2042年1月20日，合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的20%的部分（最高本金余额为人民币25600万元）提供反担保。

注2：公司为上海礼仕与基石国际融资租赁有限公司10000.00万售后回租业务连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为10000.00万元，担保期限为2024年12月20日至2027年12月20日。合作方复地（集团）股份有限公司同意为公司承担担保责任后向上海礼仕行使的追偿权中的20%的部分（最高本金余额为人民币2000万元）提供反担保。

注3：公司以持有的无锡嘉仁100%股权及无锡望愉50%股权为全资子公司京投置地52.00亿元委托

贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为412000.00万元，担保期限为2020年9月18日至2026年9月18日。

注4：公司为二级子公司京投灜德61089.26万元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为58589.26万元，担保期限为2024年1月15日至2029年1月14日。

注5：公司为二级子公司京投兴海10.00亿元贷款提供连带责任保证担保，截至本报告期末担保债权本金余额为74513.04万元，担保期限为2024年7月5日至2027年12月26日。

注6：公司为二级子公司京投隆德324000.00万元委托贷款提供连带责任担保，截至本报告期末担保债权本金余额为257400.00万元，担保期限为2024年9月24日至2028年8月21日。（注17同时为本笔委托贷款提供质押担保）。

*本公司作为被担保方担保金额（万担保是否已经担保方担保起始日担保终止日

元）履行完毕北京市基础设施投资有限

200000.002023-08-152026-08-15否公司（注7）北京市基础设施投资有限

88400.002022-03-092025-03-09否公司（注8）北京市基础设施投资有限

44100.002022-07-122025-07-12否公司（注9）

116京投发展股份有限公司

财务报表附注

担保金额（万担保是否已经担保方担保起始日担保终止日

元）履行完毕北京市基础设施投资有限

44600.002022-08-192025-08-19否公司（注10）北京市基础设施投资有限

300000.002020-06-05永续否公司（注11）北京市基础设施投资有限

190000.002021-09-27永续否公司（注12）北京市基础设施投资有限

110000.002021-12-28永续否公司（注12）北京市基础设施投资有限

70000.002024-12-202027-12-20否公司（注13）

注7：京投公司为本公司公开发行公司债券（“23京发01”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额20亿元，担保期限为2023年8月15日至2026年8月15日。

注8：京投公司为本公司公开发行公司债券（“22京发01”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额8.84亿元，担保期限为2022年3月9日至2025年3月9日。

注9：京投公司为本公司公开发行公司债券（“22京发02”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额4.41亿元，担保期限为2022年7月12日至2025年7月12日。

注 10：京投公司为本公司公开发行中期票据（22京投发展 MTN001”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额4.46亿元，担保期限为2022年8月19日至2025年8月19日。

注11：京投公司为本公司永续信托贷款提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额300000.00万元，担保期间为担保函生效之日起至本公司按照《永续信托贷款合同》约定应当足额清偿《永续信托贷款合同》项下最后一笔贷款本金、该笔贷款对应的贷款利息[含已递延支付的贷款利息与累计孳息（如有）]及其他应付款项（如有）之日起2年。

注12：京投公司为本公司永续债融资提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，担保金额为

300000.00万元，且承诺在特定情况下代为支付相关款项。保证期间为《投资合同》约定的投资计

划终止日起2年。或债权人按照《投资合同》或担保函的约定提前实现债权、或发生法律、行政法规规定和《投资合同》约定的永续投资资金履行期提前届满情形时，保证期间自债权人确定的投资计划到期日起2年。或《投资合同》约定融资主体可分期/分笔履行债务的（包括不限于投资资金本金、利息、递延利息、累计计息及其他应付款），各期/各笔债务的保证期间分别计算，每期/每笔债务的保证期间为该期/该笔债务履行期限届满之日起，计至最后一期/最后一笔投资资金到期日起

2年止。

注 13：京投公司为本公司公开发行中期票据（24京投发展 MTN001”）提供不可撤销连带责任保证担保，担保金额7.00亿元，担保期限为2024年12月20日至2027年12月20日。

*子公司之间的担保担保金额担保是否已被担保方被担保方担保起始日担保终止日（万元）经履行完毕北京京投置地房地北京京投灜德置

306000.002021-11-262026-11-25否

产有限公司（注14）业有限公司北京京投置地房地北京京投兴海房

178500.002021-11-262026-11-25否

产有限公司（注15）地产有限公司北京京投置地房地北京京投润德置

1170000.002022-03-142027-07-31否

产有限公司（注16）业有限公司北京京投置地房地北京京投隆德置

324000.002024-09-242028-08-21否

产有限公司（注17）业有限公司

注14：全资子公司京投置地以其持有的灜德置业51%股权和京投丰德70%股权为灜德置业306000.00

万元委托贷款提供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为198413.25万元，担保期限为

2021年11月26日至2026年11月25日。

117京投发展股份有限公司

财务报表附注

注15：全资子公司京投置地以其持有的京投兴海51%股权为京投兴海178500.00万元委托贷款提供

质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为81600.00万元，担保期限为2021年11月26日至

2026年11月25日。

注16：全资子公司京投置地以其持有的京投润德60%股权为京投润德1170000.00万元委托贷款提

供质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为881340.00万元，担保期限为2022年3月14日至2027年7月31日。

注17：全资子公司京投置地以其持有的京投隆德60%股权为京投隆德324000.00万元委托贷款提供

质押担保，截至本报告期末担保债权本金余额为为257400.00万元，担保期限为2024年9月24日至2028年8月21日。

（5）关联方资金拆借情况关联方拆借金额起始日到期日说明

拆入：

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司100000000.002024-1-82026-11-25

利率4.75%

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司350000000.002024-1-222026-11-25

利率5.2%

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司1100000000.002024-2-272026-9-18

利率5.2%

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司300000000.002024-3-192026-9-18

利率5.2%

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司100000000.002024-5-282026-9-18

利率5.2%

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司50000000.002024-6-32026-9-18

利率5.2%

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司400000000.002024-6-182026-9-18

利率5.2%

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司200000000.002024-6-192027-7-31

利率4.75%

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司100000000.002024-8-192026-11-25

利率4.75%

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司50000000.002024-7-302026-9-18

利率5.2%

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司630000000.002024-8-192026-9-18

利率5.2%

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司120000000.002024-9-192026-9-18

利率5.2%

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司80000000.002024-10-282026-9-18

利率5.2%

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司100000000.002024-12-52026-9-18

利率5.2%

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司450000000.002024-12-182026-9-18

利率5.2%

委托贷款，年北京市基础设施投资有限公司4290000000.002024-9-242028-8-21

利率4.75%

拆出：

协议贷款，年上海礼仕酒店有限公司22000000.002024/1/52026/1/4

利率4.2%

118京投发展股份有限公司

财务报表附注

关联方拆借金额起始日到期日说明

协议贷款，年上海礼仕酒店有限公司10000000.002024/1/312026/1/4

利率4.2%

协议贷款，年上海礼仕酒店有限公司8000000.002024/3/152026/1/4

利率4.2%

协议贷款，年上海礼仕酒店有限公司6000000.002024/7/102026/1/4

利率4.2%

协议贷款，年上海礼仕酒店有限公司4000000.002024/12/102026/1/4

利率4.2%

协议借款，年上海礼仕酒店有限公司300000.002024/12/102025/6/18

利率4.2%

（6）关联方资金占用利息收支情况本期发生额上期发生额关联方关联交易内容（万元）（万元）

无锡望愉地铁生态置业有限公司利息收入19440.2323286.53

上海礼仕酒店有限公司利息收入2427.655523.92北京京投颐信健康管理服务有限

利息收入146.74公司

北京市基础设施投资有限公司利息支出179624.42133441.49

基石国际融资租赁有限公司利息支出18.73304.41

北京市基础设施投资有限公司担保费9217.929296.54

（7）关键管理人员薪酬

项目本期发生额（万元）上期发生额（万元）

关键管理人员薪酬578.34767.37

6、关联方应收应付款项

（1）应收关联方款项（注意：是报表项目）期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备无锡望愉地铁生态置业有限

应收账款10612203.2210612.20公司北京潭柘兴业房地产开发有

应收账款331016.40331.02限公司北京市基础设施投资有限公

预付账款57157363.7458289439.24司北京基石创业投资基金（有应收股利3366193.993366.19限合伙）北京京投颐信健康管理服务

其他应收款1250000.001250.001250000.001250.00有限公司

其他应收款基石国际融资租赁有限公司10000000.0010000.00北京市基础设施投资有限公

其他应收款203000000.00203000.00司

119京投发展股份有限公司

财务报表附注

（2）应付关联方款项（注意：是报表项目）项目名称关联方期末余额上年年末余额

其他应付款北京京投阳光房地产开发有限公司100450000.00100450000.00

其他应付款银泰百货宁波海曙有限公司700000.00700000.00

其他应付款北京市基础设施投资有限公司5411435416.65

预收款项银泰百货宁波海曙有限公司666666.67666666.67

（3）关联方债权债务往来补充表项目名称关联方期末账面余额期初账面余额一年内到期的非流动

上海礼仕酒店有公司53138969.16701333333.34资产（借款本息）一年内到期的非流动

上海礼仕酒店有限公司53138.97701333.33资产减值准备一年内到期的非流动鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有

1128888721.95资产（借款本息）限责任公司一年内到期的非流动鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有

465355715.97

资产减值准备限责任公司一年内到期的非流动

北京潭柘兴业房地产开发有限公司3817663878.09资产（借款本息）一年内到期的非流动

北京潭柘兴业房地产开发有限公司89676243.41资产减值准备

债权投资（委托贷款）上海礼仕酒店有限公司723216997.23

债权投资减值准备上海礼仕酒店有限公司723217.00

其他非流动资产北京潭柘兴业房地产开发有限公司3817663878.09其他非流动资产减值

北京潭柘兴业房地产开发有限公司3817663.88准备鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有

其他非流动资产1128888721.95限责任公司其他非流动资产减值鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有

392495486.80

准备限责任公司

其他非流动资产无锡望愉地铁生态置业有限公司3199545346.182993478908.95其他非流动资产减值

无锡望愉地铁生态置业有限公司3199545.352993478.91准备

其他非流动资产上海礼仕酒店有限公司52027203.3351016779.16其他非流动资产减值

上海礼仕酒店有限公司52027.2051016.78准备

长期借款（委托借款）北京市基础设施投资有限公司27989455882.3525129000000.00一年内到期的非流动

北京市基础设施投资有限公司4000000000.00负债（长期借款本金）一年内到期的非流动

北京市基础设施投资有限公司41684632.1145150638.97负债（长期借款利息）一年内到期的非流动

基石国际融资租赁有限公司11430819.95负债其他关联事项

1.公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担

120京投发展股份有限公司

财务报表附注

保函》承诺对公开发行不超过20.00亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司北京京投银泰尚德置业有限公司以坐落在北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）项目（国有土地使用权及在建工程）BS-2 商业及 BS-3 公交

综合楼作为抵押物、本公司以持有的北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）23%财产

份额、保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）16.7785%财产份额及北京基石信安

创业投资有限公司19.3548%股权作为质押物、为京投公司上述担保提供反担保，反担保金额为人民币20亿元。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率为1%。2023年8月15日，公司发行公司债券“23京发01”20亿元。2024年9月，公司已支付京投公司当期担保费2000.00万元。

2.公司与京投公司签署了《关于公开发行公司债券的担保协议》、京投公司出具了《担保函》承诺对拟公开发行不超过15.00亿元公司债券提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业50%股权、兴业置业51%股权及尚德置业51%

股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以公司债券未偿还债券票面金额为基数，年费率为1%。2022年3月9日，公开发行公司债券“22京发01”8.84亿元，2024年3月，已支付担保费884.00万元。

2022年7月12日，公开发行公司债券“22京发02”4.41亿元，2024年7月，已支付当

期担保费441.00万元。

3.公司与京投公司签署了《关于发行中期票据的担保协议》、京投公司出具了《担保函》

承诺对拟公开发行不超过5.00亿元中期票据提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业50%股权、兴业置业51%股权及尚德置业51%股

权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以中期票据未偿还票面金额为基数，年费率为1%。2022年8月17日，公开发行“22 年京发 MTN001”4.46 亿元，2024 年 8 月，支付当期担保费 446.00 万元。

4.公司与京投公司签署了《关于永续信托贷款的担保协议》、京投公司出具了《担保函》

承诺对拟进行不超过18.00亿元永续信托贷款融资提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续信托贷款未偿还本金为基数，年费率为1%。2020年6月8日，进行永续信托贷款融资9.00亿元，2024年6月，已支付担保费900.00万元。2020年11月6日，进行永续信托贷款融资9.00亿元，2024年11月，已支付当期担保费900.00万元。

5.公司与京投公司签署了《关于永续信托贷款的担保协议》、京投公司出具了《担保函》

承诺对拟进行不超过12.00亿元永续信托贷款融资提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续信托贷款未偿还本金为基数，年费率为1%。2020年6月8日，进行永续信托贷款融资12.00亿元，2024年6月，已支付当期担保费1200.00万元。

6.公司与京投公司签署了《关于永续债融资的担保协议》、京投公司出具了《担保函》

承诺对拟进行不超过19.00亿元永续债融资提供本息全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，且承诺在特定情况下代为支付相关款项。公司向京投公司提供反担保，反担保

121京投发展股份有限公司

财务报表附注

方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业50%股权、兴业置业51%股权及尚德置业51%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续信托贷款未偿还本金为基数，年费率为1%。2021年9月27日，进行永续债融资13.00亿元，2024年10月，已支付担保费1300.00万元。2021年9月27日，进行永续债融资6.00亿元，2024年10月，已支付当期担保费600.00万元。

7.公司与京投公司签署了《关于永续债融资的担保协议》、京投公司出具了《担保函》

承诺对拟进行不超过11.00亿元永续债融资提供本息全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，且承诺在特定情况下代为支付相关款项。公司向京投公司提供反担保，反担保方式为连带责任保证担保，同时，本公司之子公司京投置地以持有的京投银泰置业50%股权、兴业置业51%股权及尚德置业51%股权作为质押，为京投公司上述担保提供反担保。担保协议约定京投公司收取相关担保费用，担保费以永续信托贷款未偿还本金为基数，年费率为1%。2021年12月，进行永续债融资11.00亿元，2024年12月，已支付当期担保费1100.00万元。

8.公司于2018年12月28日与基石国际融资租赁有限公司签订了《融资租赁合同》，将

部分不动产以售后回租方式向基石国际融资租赁有限公司融资，融资金额人民币2.00亿元，融资期限60个月，融资年利率5.80%。本次售后回租由公司全资子公司京投置地提供全额不可撤销连带责任担保。2019年3月11日，公司收到融资款2.00亿元。本报告期公司偿还融资本息合计1161.81万元。

9.2012年12月14日、12月31日，公司八届九次董事会、2012年第六次临时股东大会审

议通过了《关于投资北京基石创业投资基金暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资北京基石创业投资基金（有限合伙），公司出资额25150.00万元。本报告期，公司收到该基金上年度已宣告分配的股利336.62万元及本期宣告分配的股利4350.71万元。

10.2015年4月7日、4月29日，公司八届三十三次董事会、2014年度股东大会审议通

过了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资基石仲盈，公司出资额不超过12000.00万元。

公司累计已收回投资12000.00万元。

11.2017年11月15日，公司九届二十六次董事会审议通过了《关于投资保定基石连盈创业投资基金（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以现金出资认缴方式参与投资基石连盈，公司出资额5000.00万元。公司本报告期收回投资款

562.50万元，累计已收回投资1340.42万元。

12.2021年8月30日，公司于召开的十一届六次董事会、2021年9月15日召开的2021年第三次临时股东大会审议通过了《关于投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、现金方式参与投资北京基石信创创业投资中心（有限合伙），公司出资总额为10000万元。公司累计出资10000.00万元本报告期收回投资款571.43万元累计已收回投资571.43万元。

13.2022年4月27日，公司于召开的十一届十三次董事会《关于投资北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙）暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、现金方式参

122京投发展股份有限公司

财务报表附注

与投资北京基石慧盈创业投资中心（有限合伙），公司出资总额为11500万元本报告期收回投资款552.55万元累计已收回投资552.55万元。

14.2022年4月27日，公司十一届十三次董事会审议通过了《关于北京基石信安创业投资有限公司减资暨关联交易的议案》，同意公司投资的北京基石信安创业投资有限公司拟采用减资模式逐步实现股东出资额的退出。本报告期，公司收到基石信安减资款490.49万元。

承诺及或有事项

1、重要的承诺事项

1.2010年，本公司的全资子公司京投置地和北京万科签订《合作协议》约定，双方先按

各50%比例联合投标并成立京投万科项目公司，获取水碾村改造一期地块。双方约定由京投置地合并财务报表，并将项目公司股权结构通过增资方式调整为：北京万科持股20%，京投置地持股80%。在项目销售净利润率高于9%的情况下，京投置地、北京万科分别按

70%和30%分配比例对项目全部利润进行利润分配；在项目销售净利润率低于9%（含9%）

的情况下，京投置地、北京万科分别按74%和26%比例对项目全部利润进行利润分配。

2.截止2024年12月31日，本公司尚有已签合同（主要为建安合同）未付的约定项目支

出共计108400.31万元，须在合同他方履行合同规定的责任与义务同时，若干年内支付。

3.截至2024年12月31日，本公司不存在其他应披露的承诺事项。

2、或有事项

1.截至2024年12月31日，本公司合并范围内各公司对外担保事项详见附注十、5、（4）关联担保情况。

2.截至2024年12月31日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的余额为

210672.00万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。

3.截至2024年12月31日，本公司不存在其他应披露的或有事项。

资产负债表日后事项

1.公司拟面向专业投资者非公开发行总额不超过13.25亿元的公司债券，由中信建投证

券股份有限公司、中信证券股份有限公司、招商证券股份有限公司承销。本次债券采取分期发行方式，公司在2025年2月收到上海证券交易所（以下简称“上交所”）出具的《关于对京投发展股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》（上证函〔2025〕558号）出具之日起12个月内，按照报送上交所的相关文件组织发行。2025年

3月4日，公司非公开发行公司债券“京投发展股份有限公司2025年面向专业投资者非公开发行公司债券（第一期）”以下简称（“本期债券”），本期债券（债券简称：25京发01，债券代码：257673）实际发行规模8.84亿元，期限3年，最终票面利率为2.43%。

123京投发展股份有限公司

财务报表附注

2.公司为满足参股公司鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司（以下简称“鄂尔多斯公司”）日常经营及业务发展需要，拟向参股公司鄂尔多斯公司提供的财务资助进行展期，展期金额为不超过原借款合同总额13亿元，展期四个月，展期利率不超过年利率4.9%。2025年1月27日该事项通过2025年第二次临时股东会决议通过。

3.下属子公司北京京投万科房地产开发有限公司已于2025年01月22日完成工商注销.

4. 公司 2025 年第一次临时股东会审议通过 2024 年度向特定对象发行 A 股股票等相关事项，发行对象为公司控股股东京投公司，发行 A 股股票数量为 133029803 股，发行价格为4.47元/股。该事项尚需获得上海证券交易所审核通过及中国证券监督管理委员会同意注册后方可实施。

其他重要事项

1、分部报告

根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为3个报告分部。这些报告分部是以公司日常内部管理要求的财务信息为基础确定的。集团的管理层定期评价这些报告分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。

本公司报告分部包括：

（1）房地产分部；

（2）外贸分部；

（3）其他分部

分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些会计政策及计量基础与编制财务报表时的会计政策及计量基础保持一致。

（1）分部利润或亏损、资产及负债项目房地产分部外贸分部其他分部间抵消合计

一、对外交易收入1348255673.7768356890.851416612564.62

二、分部间交易收

24142027.7224142027.72

入

三、对联营和合营

-22380211.291991.11-22378220.18企业的投资收益

四、资产减值损失-560550761.86-6439800.00-566990561.86

五、信用减值损失-208283654.82-41907.96127068.10-208198494.68

六、折旧费和摊销

40471070.413802372.5844273442.99

费七、利润总额（亏损-1395322962.67363562.71-10950961.79-124737012.38-1281173349.37

总额）

八、所得税费用162079857.69581735.35-20948.67162682541.71九、净利润（净亏-1557402820.36363562.71-11532697.14-124716063.71-1443855891.08

损）

124京投发展股份有限公司

财务报表附注

项目房地产分部外贸分部其他分部间抵消合计

十、资产总额60223714640.233374690.62123175656.7978783424.9260271481562.72

十一、负债总额52875565624.1045167.3692014390.6651659696.8852915965485.24母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内15221984.12159493521.86

1至2年6974.40156388.45

2至3年136388.45

小计15365346.97159649910.31

减：坏账准备216442.85163775.19

合计15148904.12159486135.12

（2）按坏账计提方法分类披露期末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例(%)金额计提比例(%)

按单项计提坏账准备143362.850.93143362.85100.000.00

按组合计提坏账准备15221984.1299.0773080.000.4815148904.12

其中：

应收其他款项3800000.0024.7363080.001.663736920.00

应收关联公司款项11421984.1274.3410000.000.0911411984.12

合计15365346.97100.00216442.851.4115148904.12

续上表：

上年年末余额类别账面余额坏账准备预期信用损账面价值

金额比例(%)金额

失率(%)

按单项计提坏账准备163362.850.10163362.85100.000.00

按组合计提坏账准备159486547.4699.90412.340.01159486135.12

其中：

应收租赁款58905.320.04412.340.7058492.98

应收其他款项159427642.1499.86159427642.14

合计159649910.31100.00163775.190.10159486135.12

125京投发展股份有限公司

财务报表附注

按单项计提坏账准备的应收账款期末余额名称预期信用损失账面余额坏账准备计提依据率（%）预计无法

客户 A 122439.75 122439.75 100.00收回预计无法

客户 B 20923.10 20923.10 100.00收回

合计143362.85143362.85100.00/

续上表：

上年年末余额名称预期信用损失率账面余额坏账准备计提依据

（%）预计无法

客户 A 142439.75 142439.75 100.00收回预计无法

客户 B 20923.10 20923.10 100.00收回

合计163362.85163362.85100.00/

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动按单项计提坏

163362.8520412.33142950.52

账准备按组合计提坏

412.3473080.0073492.34

账准备

合计163775.1973080.0020412.33216442.86

（4）按欠款方归集的应收账款和合同资产期末余额前五名单位情况

本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款和合同资产汇总金额15365346.971元，占应收账款和合同资产期末余额合计数的比例100.00%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额216442.85元。

应收账款和占应收账款和合应收账款坏账准应收账款合同资产单位名称合同资产期同资产期末余额备和合同资产减期末余额期末余额

末余额合计数的比例%值准备期末余额无锡望愉地铁

生态置业有限10000000.0010000000.0065.0810000.00公司域见弘毅（河北）房地产开3800000.003800000.0024.7363080.00发有限公司

126京投发展股份有限公司

财务报表附注

应收账款和占应收账款和合应收账款坏账准应收账款合同资产单位名称合同资产期同资产期末余额备和合同资产减期末余额期末余额

末余额合计数的比例%值准备期末余额北京京投丰德

房地产有限公1421984.121421984.129.25司宁波伟恒企业

管理咨询有限122439.75122439.750.80122439.75公司

个人客户20923.1020923.100.1420923.10

合计15365346.9715365346.97100.00216442.85

2、其他应收款

项目期末余额上年年末余额应收利息

应收股利43194820.9146557648.71

其他应收款3104818233.713060605744.66

合计3148013054.623107163393.37

（1）应收股利项目期末余额上年年末余额

北京京投置地房地产有限公司39000000.0039000000.00北京基石创业投资基金（有限合

3366193.99

伙）

京投科技（北京）有限公司4194820.914194820.91

小计43194820.9146561014.90

减：坏账准备3366.19

合计43194820.9146557648.71

*重要的账龄超过1年的应收股利是否发生减值项目期末余额账龄未收回的原因及其判断依据被投资企业暂

北京京投置地房地产有限公司39000000.005年以上否未支付被投资企业暂

京投科技（北京）有限公司4194820.915年以上否未支付

合计43194820.91

127京投发展股份有限公司

财务报表附注

（2）其他应收款

*按账龄披露账龄期末余额上年年末余额

1年以内294201969.21573109536.78

1至2年562385953.95815412840.00

2至3年815400000.001589241055.00

3至4年1400184839.747139300.15

4至5年7139300.1520957477.95

5年以上28146006.8557131294.14

小计3107458069.903062991504.02

减：坏账准备2639836.192385759.36

合计3104818233.713060605744.66

*按款项性质披露期末金额项目账面余额坏账准备账面价值代垫项目开发款及

1660908.8616791.451644117.41

代垫费用

资金拆借及往来款3102603335.4697306.163102506029.30

其他3193825.582525738.58668087.00

合计3107458069.902639836.193104818233.71

续上表:上年年末金额项目账面余额坏账准备账面价值代垫项目开发款及

2075961.78786756.611289205.17

代垫费用

资金拆借及往来款3007805714.1455398.203007750315.94土地相关及其他保

10078856.2049428.1010029428.10

证金

股权转让款39780000.0039780.0039740220.00

其他3250971.901454396.451796575.45

合计3062991504.022385759.363060605744.66

*坏账准备的情况本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动应收关联公司

11734.9410484.941250.00

款项应收股权转让

39780.0039780.00

相关款项

128京投发展股份有限公司

财务报表附注

本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

应收其他款项2334244.42304341.772638586.19

合计2385759.36304341.7750264.942639836.19

*本期计提、收回或转回的坏账准备情况

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信整个存续期预期信未来12个月预期合计

用损失(未发生信用用损失(已发生信用信用损失

减值)减值)

期初余额51514.942334244.422385759.36期初余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提302895.22302895.22

本期转回48818.3948818.39本期转销本期核销其他变动

期末余额2696.552637139.642639836.19

*按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况占其他应收款其他应收款坏账准备单位名称款项性质账龄期末余额合计期末余额期末余额

数的比例(%)

94853333.331年以内

北京京投灜德置资金拆借及往340885611.641-2年

37.73

业有限公司来款599000000.002-3年

137691055.013年以上

56072066.091年以内

北京京投兴檀房资金拆借及往81184528.891-2年

36.87

地产有限公司来款136400000.002-3年

872000000.003年以上

142998534.721年以内

北京京投兴海房资金拆借及往139596222.211-2年

24.17

地产有限公司来款80000000.002-3年

388493784.733年以上

北京潭柘投资发资金拆借及往

30640000.003年以上0.99

展有限公司来款

129京投发展股份有限公司

财务报表附注

占其他应收款其他应收款坏账准备单位名称款项性质账龄期末余额合计期末余额期末余额

数的比例(%)

北京银泰置业有198601.201-2年其他0.092268496.64

限公司2651122.203年以上

合计3102664860.0299.852268496.64

3、长期股权投资

期末余额上年年末余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备对子公司投

6555078761.566555078761.566555078761.566555078761.56

资对合营企业

148960473.80148960473.801003086.391003086.39

投资对联营企业

34768571.9934768571.9949682411.8849682411.88

投资

合计6738807807.356738807807.356605764259.836605764259.83

（1）对子公司投资本期增减变动减值准期初余额（账期末余额（账被投资单位追加减少计提减其备期末面价值）面价值）投资投资值准备他余额北京京投置地房地产

5422099438.205422099438.20

有限公司北京潭柘投资发展有

410000000.00410000000.00

限公司

京投科技（北京）有限

9000000.009000000.00

公司北京睿德发展物业管

20000000.0020000000.00

理服务有限公司宁波华联房地产开发

57745579.4557745579.45

有限公司宁波京发物业服务有

5000000.005000000.00

限公司无锡嘉仁花园酒店管

621233743.91621233743.91

理有限公司京投发展商业管理（北

10000000.0010000000.00

京）有限公司

合计6555078761.566555078761.56

130京投发展股份有限公司

财务报表附注

（2）对联营、合营企业投资本期增减变动减值期初余额（账减值其他宣告发权益法下计提期末余额（账准备被投资单位面价值）准备追加/新增投综合其他权放现金其减少投资确认的减值面价值）期末期初资收益益变动股利或他投资损益准备余额余额调整利润

*联营企业北京基石信安

创业投资有限45571420.314904903.22-9994836.6230671680.47公司北京必革家科

4110991.57-14100.054096891.52

技有限公司

小计49682411.884904903.22-10008936.6734768571.99

*合营企业北京京投颐信

健康管理服务1003086.39201.411003287.80有限公司无锡望愉地铁

生态置业有限200000000.00-52042814.00147957186.00公司上海礼仕酒店有限公司鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司

小计1003086.39200000000.00-52042612.59148960473.80

合计50685498.27200000000.004904903.22-62051549.26183729045.79

131京投发展股份有限公司

财务报表附注

4、营业收入和营业成本

（1）营业收入和营业成本本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务24298127.673788391.90156599232.883823465.73其他业务

合计24298127.673788391.90156599232.883823465.73

（2）营业收入、营业成本的分解信息房地产分部合同分类营业收入营业成本

商品类型24298127.673788391.90房地产业务

物业租赁6164180.393788391.90

服务及其他18133947.28

按经营地区分类24298127.673788391.90

京津冀24298127.673788391.90其他地区

市场或客户类型24298127.673788391.90

国内市场24298127.673788391.90国际市场

按商品转让的时间分类24298127.673788391.90

在某一时点确认18133947.280.00在某一时段确认

租赁收入6164180.393788391.90

合计24298127.673788391.90

5、投资收益

项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益2701881.96

权益法核算的长期股权投资收益-62051549.26-18615988.81

债权投资持有期间的利息收入59620070.7669237991.13

其他债权投资持有期间的利息收入43507142.687851449.91

合计41075664.1861175334.19补充资料

1、当期非经常性损益明细表（无数据的行项目，尽可能删除）

项目本期发生额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减

177311.26

值准备的冲销部分

132京投发展股份有限公司

财务报表附注

项目本期发生额说明

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照

4173657.34

确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业计入当期损益的对非金融企业收取的资金

3631503.14收取的资金占用费系收取参股

占用费公司协议借款利息委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益系收

对外委托贷款取得的损益20644965.93取参股公司委托贷款利息

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一

次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出8049465.82主要系收取北京基石创业投资

其他符合非经常性损益定义的损益项目44476632.59基金（有限合伙）。

非经常性损益总额

减：非经常性损益的所得税影响数20288384.02非经常性损益净额

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