导语

①2023年12月，三大政策行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元；

②第一批房地产项目“白名单”陆续出炉，多地银行迅速跟进。

事件驱动

2023年12月，三大政策行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元。

2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元，成为PSL有史以来新增第三高的月份。这也是自2023年2月后，PSL再次净新增。

第一批房地产项目“白名单”陆续出炉，多地银行迅速跟进。

地产项目“白名单”第一笔贷款在南宁落地，重庆314个项目已向辖内28家主要银行推送，1月底前内蒙古自治区具备条件的盟市推送第一批项目名单。

业内人士表示，这有利于通过房地产融资协调机制打通融资堵点，更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产与金融良性循环。

行业透视

房地产市场2023年全年数据延续低迷态势。

国家统计局发布2023年1-12月商品房投资和销售数据。1-12月，全国商品房销售面积11.17亿平，同比下降8.5%（1-11月-8.0%），其中商品住宅销售面积同比下降8.2%；1-12月商品房销售额11.66万亿元，同比下降6.5%（1-11月-5.2%），其中商品住宅销售额同比下降6.0%。

此外，去年商品房销售还存在新开工动力不足，开发投资降幅扩大，销售回款资金持续承压的情况，但竣工数据表现优秀。1-12月，房屋竣工面积9.98亿平，同比增长17.0%（1-11月+17.9%），其中住宅竣工面积7.24亿平，同比增长17.2%（1-11月+18.5%）

目前，房地产还面临三大核心矛盾。

1、住房估值偏贵。

2008-2016年，我国一线城市租售比呈现持续回落的走势；在2016年完成了一波快速的“拔估值”行情以后，一线城市租售比由2015年平均2.20%下降到了2016年末的1.67%，此后基本保持在1.3%-1.65%的区间内震荡。

（来源：天风证券）

从比价关系的角度来看，一线城市平均租售比持续低于30年国债到期收益率，住房估值贵于无风险资产。

横向来看，2023年我国一线城市市中心、非市中心的住宅租售比分别为1.3%、1.5%，在重点国际重点城市中，仅高于韩国，但明显低于纽约、伦敦、柏林、多伦多等主要欧美

城市以及东京、新加坡、河内、新德里等主要亚洲城市。

（来源：天风证券）

2，市场预期偏弱

房地产市场又存在“买涨不买跌”的特征，在估值消化完成之前，房价持续地下跌反过来还会在房地产市场产生降价预期。

从2021年三季度开始，伴随房价的下跌，央行城镇储户问卷调查中预期未来房价下跌的占比也在不断抬升；截至2023年三季度末，接受调查的储户中，认为房价将下跌的占比为16.5%，较2021年二季度末提升6.5个百分点。

（来源：天风证券）

3，库存水平偏高

第一，新房广义库存较高点回落31%

截至2023年11月，新房广义库存（仅住宅）约为16.3亿平方米，大致相当于2011年5月的水平，较2020年8月高点已经回落了31%。

（来源：天风证券）

第二，空置二手房。

根据住建部原副部长仇保兴在2022中国城市高质量发展智库论坛的讲话，“当前我国住房空置率达到15%”即截至2022年末，空置二手房面积约为47亿平方米。

第三，房企手中待开发土地。

根据统计局披露，截至2022年底，房企待开发土地面积约为5亿平方米，较2021年增加了4.9%。

不难看出，房地产当前面临三大核心矛盾，并且房价下跌的预期如果持续存在，可能会抑制部分购房需求的释放，同时也导致部分空置住房成为房屋买卖市场的供给，进一步

放大房价下跌的动能。

公募基金仓位

2023Q4，公募基金重仓房地产市值合计为324.7亿元，环比Q3下滑24.8%。房地产配置规模萎缩速度快于行业整体水平。

（来源：国盛证券）

2022Q4以来，配置规模呈现持续下滑的态势，随着2023Q4重仓房地产市值一步下探，目前配置规模已回到2018年四季度前的水平，目前已经连续5个季度低配。

目前开发类房企受制于销售基本面的低迷、以及政策放松进入深水区但节奏偏慢等因素，整体仍为公募基金减配对象；而经营相对稳定的物管公司更加受公募基金青睐。

（来源：国盛证券）

截至2023Q4，公募基金重仓市值排名TOP5分别是保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华发股份。

四季度多数房企重仓市值环比下降，与地产板块行情低迷有一定关系；但重仓市值的跌幅相较于期间股价跌幅更甚，因此公募基金减配特征仍较明显。少数房企重仓市值仍增长，中海宏洋、绿城中国、华润万象生活增长居前。

2023Q4，开发房企中，中海宏洋、绿城中国重仓市值增长规模靠前，分别增长1.79、0.22亿元。服务类房企中，华润万象生活、招商积余重仓市值增长规模靠前，分别增长2.85、1.79亿元。

（来源：国盛证券）

2024年展望

2024年，房地产下行的制约因素仍然存在，但已面临转机。

居民对房价的预期仍然相对悲观，进而产生了二手房加速替代新房的趋势；房企相对悲观的预期进一步加剧，加快了对库存土地储备的开发；房地产开发的重心向后端转移，施工强度的波动中枢明显下降；前期较强的开工支撑了2023年的竣工，但拐点正在形成。

在乐观、中性、悲观假设下，预计2024年房地产建安设备投资较2023年分别下滑1%、9%和15%。

（来源：天风证券）

本轮周期需求调节所使用的政策工具已超出14-15年的范围，供需关系重大变化基调下，对“房住不炒”概念的弱化是让行业更好的适应过渡至新模式，防止硬着陆。

短期政策或继续遵循相机调整的原则，即需求不稳、政策不停，供给侧延续市场化、精准化的思路，在具体托底方向和力度具备以下空间。

需求端：

1）二套首付比例或继续调整（如一线继续放松核心区门槛）；

2）LPR继续下调，需求疲软地区房贷利率或继续下调；

3）高能级城市限购或松绑；

4）非普宅限购或放松；

5）针对特定人群的限购、限贷或宽松；

6）房产交易税费或继续优化等。

供给端：

1）对常态经营的主体围绕“三支箭”的融资支持手段和力度或再升级；

2）融资支持范围或进一步扩充（不排除出险以服务于资产盘活）；

3）预售资金监管和使用方式或优化；

4）或加速存量资产转让实现自救；

5）“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进；

6）“三大工程”建设相关政策或加速；

7）各地土拍规则或放宽等。

投资策略

国盛证券认为，预计核心二线城市需求端政策仍有进一步宽松的空间，深圳、上海、北京有望梯次跟进，且宽松的力度或将超越2014年宽松周期；

配置房地产相关股票有以下理由：

1、机构持仓占比较低。

2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。

3、城中村改造的推进成为2024年主要看点。

配置逻辑：

1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；

2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。

3）城中村：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；

睿郡资产董承非认为，房地产市场可能将迎来最后的冲击波。

1、中国房地产这次的调整是阴跌模式，从量的角度看，2022年、2023年已经下降了40%多，2024年有可能还继续下降只要2024年再下降一点，基本上就已经腰斩。

2、地产销售大概率会在2024年见底。和美国房地产投资占GDP比重比较，2024年很有可能会靠向日本和美国的低点。和东北比较，既然东北能在一半左右的位置企稳，2024年全国总量已经跌掉49%了，有可能会降到一半左右，可能会后面慢慢企稳，这也是个支撑；

3、2024年房地产对于实体经济量上的拖累，可能会觉得比2023年更冷一些；

4、消费、科技在2023年下半年就已经开始见底往上走，2024年景气周期往上走，新能源可能还是从高点再往下走。

5、未来这段时间市场风格会发生转换。只要市场企稳，市场的最耀眼明星可能会换一批股票。和70年代美股“漂亮50”和2005-2007年A股市场行情对比后，都得出相同的结论，在市场下跌时，小盘股跌幅更大,但只要市场企稳后，会发现风格也发生了切换，切换到小盘股上。

6、如果是低风险的偏好投资者，红利板块过去两年表现不错，未来仍值得期待。

个股精选

保利发展

2023年归母净利润120亿元；2023年度至2025年度现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40%；未来1年内继续增持总金额不低于人民币2.5亿元，不超过人民币5亿元。

滨江集团

前三季度实现销售额1221.4亿元，同比增长16.2%；货币资金余额为299.2亿元，同比+36.4%，在手资金充足，现金短债比达3.2倍，短期偿债无忧；深耕核心城市，基本面强劲，销售弹性持续增长，财务安全性高。

招商蛇口

12月发布简报，公司全年销售数据保持增长，拿地权益比明显提升，重组资产完成过户，定增募资顺利完成。公司投资聚焦核心城市，持续加强在一线城市的深耕，可售货源较充足，未来市占率持续提升。

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