主要观点：

经济复苏动力不足 有望倒逼流动性放松

4 月PMI 为50.6% ，比上月回落 0.3 个百分点，一季度GDP7.7%，环比四季度-0.1% ，表明经济复苏动力依然不足。3 月份CPI 同比上涨2.1%，通胀处于可控水平，在人民币不断升值的背景下，预计流动性有望放松。 楼市量价齐升 土地市场活跃

受新政落地前的末班车效应拉动，3 月楼市量价齐升，商品房销售面积和销售额分别同比增长26.61%和46.46%，环比增长51.20%和51.27%。3 月份，百城价格指数连续第11个月环比上涨，涨幅为1.06% 。1-3 月房地产投资增长20.2% ，比上月略有下滑；新开工面积增速-2.7% ，增速较去年四季度回升。土地市场回暖 ，一二线城市溢价率回升明显。

地产股2012年年报及2013 年一季报点评

12年房地产上市公司盈利持续改善。营收和净利润增速分别位列申万一级行业的第一位和第四位。地产上市公司 12 年营收和净利润分别为5974亿元和767.2 亿元，分别增长24.4% 和14.9% ；13Q1 营收增长40.6% ，净利润增长28.9% ，毛利率总体维持在 37% 的相对高位；另外预收账款也保持较快，偿债能力略有改善。地产上市公司 12 年实现预收账款5123亿元，同比增长26.5% ，略高于竣工结算收入增速，预收款/（12年营收）比率约95% ，业绩锁定率较高；手持现金超过3000亿元，同比大幅增长42% ，现金/（短借+年内到期非流动负债）比率113%，比12年初提高17个百分点；净负债率、资产负债率和实际资产负债率分别为 60.2% 、73.2% 和50% ，分别较去年同期变化-6.4 、+1.4 、+0.6 个百分点。

投资建议：

未来六个月，维持行业投资“ 大市同步” 评级

我们判断5月份行业基本面相对平稳，影响楼市基本面的四大因素包括：流动性、调控政策、新型城镇化和开发商推盘策略。预计5月份流动性有望稳中偏松，调控政策进入观察期，“新型城镇化规划”雏形渐显（户籍制度改革和土地两大方面），开发商继续坚持快周转策略，以刚需产品为主。5月份，地产股业绩增长确定及估值处于近五年绝对底部的背景下，部分地产股有望获得绝对收益，投资上可把握“一二线”+“高中低”+“主题投资”的逻辑，即选择布局一、二线城市的公司（招商、滨江）；选择经营坚持“高周转、中档房价、低负债”的公司（珠江实业、荣盛、金科、滨江集团）；选择区域升级、城市更新、市政旧改、业务转型下的主题投资机会（中华企业、云南城投）。