报告要点

基本面和估值分化

2013 年房地产投资金额和销售面积增长约20% ,300 个城市土地出让金更是大幅增长了50%。与此同时,地产股却走出了惨不忍睹的行情,全行业跑输大盘近8 个点,主流房企跌幅高达25%,而板块估值也屡创历史新低。

板块下跌原因探讨

导致去年板块低迷的原因有三点:一是行业短周期向下。尽管三季度政府托底使得经济和行业基本面阶段性改善,但是全年下行的趋势并未改变,周期股普遍缺乏趋势性行情;二是政策压力较大。无论是金融去杠杆导致流动性紧张,还是国五条等政策出台导致调控加码,都对行业基本面和估值面造成了严重的负面影响;三是投资风格不利于主流房企。尽管 2013年地产板块不乏自贸区、土改等题材炒作,但是地产蓝筹股却在资金博弈中遭遇冷落。

行业拐点即将到来

基于对新进城和结婚人口的测算,2014年新增刚需量将开始下滑,而经济增长模式和政府考核机制的转变却打开了土地供给端的瓶颈,因此行业销售面积可能首次大于新增刚需面积,这既意味着房地产自此进入了供过于求的阶段,也标志着行业大周期拐点即将到来。叠加考虑到政府保增长的需要和内忧外患的资金面困境,我们认为今年行业基本面稳中下行的概率较大。

政策决定板块走势

作为影响短期基本面和估值的主要因素,房地产政策主线将从调房价转为保增长。在 GDP增长7.5%的假设下,政府可能维持偏松的流动性和刺激刚需,房地产全年不温不火并再次出现U 型走势,题材炒作将继续贯穿全年,主流品种难以看到明显的绝对收益和相对收益;在 GDP增长7%的假设下,政府可能维持偏紧的流动性和调控政策,房地产全年可能出现基本面逐季下滑的趋势,在销售和房价可能负增长的下半年,题材股的估值将大幅杀跌,而主流品种的配置价值将逐步凸显。

投资建议

维持《2014 年房地产投资策略:高处不胜寒》的行业中性评级,认为1 月地产股难以明显跑赢大盘,建议标配并关注题材炒作。重点推荐招保万金、华夏、南国和福星等低估值公司,以及合肥城建、珠江实业、格力地产等题材股。