投资要点

事件：2023 年11 月7 日，公司发布《2023 年度向特定对象发行A 股股票预案》及《关于向控股股东借款暨关联交易的公告》。

拟向控股股东定增2.6 亿股，并以1.3 亿元转让商业、车位等资产：公司拟向公司大股东广州珠江实业集团有限公司（下称“珠实集团”）发行A 股股票，最终发行数量不超过2.6 亿股，发行价格为人民币2.92 元/股，拟募集资金总额不超过7.5 亿元，由珠实集团全部认购，限售期为自发行结束之日起36 个月。假设按照发行数量上限计算，发行完成后珠实集团对珠江股份的持股比例将由之前31.0%提升至47.0%。同时公司通过非公开协议转让的形式向珠实集团全资子公司珠实地产转让商业、车位等房地产资产，转让价格为1.3 亿元（不含增值税）。有利于公司进一步盘活存量资产，优化资产结构。

多措并举展示大股东对公司发展前景信心，有利于优化资本结构提升盈利能力：根据公司公告，本次定增募集资金将全部用于补充流动资金和偿还债务。公司2023 年前三季度归母净利润为-0.76 亿元，业绩亏损的主要原因为公司前三季度财务费率高达4.1%，前三季度利息费用为1.16亿元。我们认为本次定增有助于偿还20.2 亿的一年内到期非流动负债，公司明年利息费用有望逐步缩减，带动业绩扭亏为盈。同时向珠实集团转让房地产资产也有利于深入推进公司从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型，进一步优化资产结构，提升公司综合竞争力。两项举措均展示了控股股东珠实集团对公司发展的强力支持和对公司未来前景的信心。

在管规模稳定增长，Q3 新增许昌体育会展中心和新昌小球中心等体育场馆项目：截至2023 年9 月30 日，公司在管项目供给359 个（住宅项目143 个，公建项目193 个，体育场馆项目23 个），较二季度末增加16个。其中主要新增体育场馆项目为许昌体育会展中心、新昌小球中心等。

公司在体育场馆方面先发优势明显。同时公司重组后通过加强与珠实集团的协同，在本轮特大超大城市城中村改造中，有机会承接母公司及兄弟单位项目的物业服务，助力在管规模进一步扩张。

盈利预测：我们认为本次定增和转让资产有助于公司深化推进轻资产转型。维持公司2023/2024/2025 年的归母净利润预测为-0.64/0.82/0.95 亿元，对应EPS 为-0.07/0.10/0.11 元，对应2024/2025 年市盈率为38.5/33.4倍，维持“买入”评级。

风险提示：城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；市场化外拓不及预期。