核心观点

高增长、高回报,物流地产是目前最具前景的地产子领域。高标准仓库开发和运营是地产行业中增速最快的子领域,2010 年至2015 年复合增速达到46%,远高于同期其他类型物业发展速度,其他物业领域增速均小于10%。物流地产租金回报率也明显高于其他类型物业,在1 个百分点以上。物流地产运营模式主要有两类:纯租赁模式和出租+出售模式,在出租+出售模式下,高标准仓库投资回报率非常高,根据我们测算,目前在核心城市如上海开发运营高标准仓库的年化回报率在34%左右。

物流地产需求旺盛,发展空间巨大。物流地产需求主要来自于零售电商、第三方物流和现代制造业。国内零售业增速维持在10%以上,加上电商的快速发展,带来对物流地产的新增需求以及对传统物流设施的替代需求,我们预计仅电商需求一项,就可以支撑物流地产按40%的增速发展5 年。另外,与美国相比,中国的人均仓储面积不到美国的八分之一,长期看中国物流地产发展空间巨大。

汇率贬值预期与低利率环境为国内资本参与物流地产带来机遇。自2015 年年中以来人民币持续贬值导致外资资本在国内物流地产领域扩张放缓,这为国内资本介入带来机遇;同时自2014 年11 月以来多次降息带来的低利率市场环境,利于提升物流地产回报率。

投资建议与投资标的

物流地产行业空间大,前景广,我们看好积极布局高标准仓库的上市公司。推荐东百集团(600693,增持)、建议关注中储股份(600787,未评级)、南山控股(002314,未评级)。

风险提示

利率大幅上升。

经济增速大幅下滑。