福建东百集团股份有限公司

审计报告

华兴审字[2026]25014750047号

华兴会计师事务所（特殊普通合伙）审计报告

华兴审字[2026]25014750047号

福建东百集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了福建东百集团股份有限公司（以下简称东百集团）财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表和合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了东百集团2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师独立性准则和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于东百集团，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，

1我们不对这些事项单独发表意见。

关键审计事项描述审计应对

（一）收入的确认

我们执行的主要程序如下：

（1）了解并测试东百集团与收入的确认相关的内部控制，评价其设计和运行的有效性；

（2）执行分析性程序，包括各业务板块本期收入、成本、毛利率

与上期比较分析，各业务板块毛利率与同行业比较分析等分析性程序；

（3）针对收入真实性的检查，实施了以下具有针对性的审计程序：

1）百货零售：检查收入确认的会计政策、具体方法和收入确认的时点，以及对出售商品作为主要责任人还是代理人身份进行分析，如后附合并财务报表附注“三、重要会计政策及会计以确认公司的收入确认是否符合企业会计准则的规定；结合销售系估计”（二十七）及“五、合并财务报表项目附注注统和用友财务数据的全年各月份数据进行比对审查；抽样检查营业

释”（三十八）所示，2025年度，东百集团的营业

收入发生的外部证据，包括检查销售日报表、核对客户付款记录情收入为18.47亿元，包含商业零售类、商业地产、仓况，确认收入的真实性和准确性；

储物流、酒店餐饮等多个业务板块。各业务板块的收

2）房产租赁：对租赁收入选取样本，根据合同约定的租赁期间、入确认原则及时点对收入确认的准确性和完整性对

租赁价格，复核报告期应计租金的准确性和完整性；

东百集团的利润影响较大，且由于营业收入系公司关

3）商业地产销售：检查房产标准买卖合同条款，判断有关房地产

键业绩指标之一，因此，我们将收入确认识别为关键开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；抽样检查审计事项。

房地产买卖合同、相关移交手续以及可以证明房产已达到交付条件

并且已交付的支持性文件，以评价相关房地产销售收入确认的准确性；

4）酒店餐饮：以抽样方式检查与餐饮、客房收入确认相关的支持性文件，包括检查酒店消费单据、酒店日报表等，核对酒店管理系统数据，确认收入的真实性和完整性；

（4）资产负债表日前后收入确认的截止性测试，核对收入确认相

关单据以及支持性文件的时间节点，以评估相关收入是否在恰当的期间确认。

（二）投资性房地产公允价值的确定

我们执行的主要程序如下：

（1）了解并测试东百集团对投资性房地产公允价值评估的内部控如后附合并财务报表附注“三、重要会计政策及会计制，评价其设计和运行的有效性；

估计”（十七）及“五、合并财务报表项目附注注释”

（2）我们对管理层聘请的第三方评估机构的客观性、独立性及专

（十）所示，截至2025年12月31日，公司投资性业胜任能力进行评价；

房地产公允价值人民币84.97亿元，约占集团账面总

（3）我们邀请本所内部资深审计师以及评估专家协助我们与东百

资产的56.87%。投资性房地产采用公允价值模式进集团管理层沟通了投资性房地产选用的估值技术，获取和查看了由行后续计量。

评估师出具的投资性房地产物业评估报告；并结合公司各投资性房

由于投资性房地产金额重大，且投资性房地产公允价地产的实际开发状况，评估了评估师选取的相关估值技术的相关性值的评估涉及重大管理层估计、假设和判断，包括预和合理性；

计租金收入、折现率、空置率、投资性房地产所在地

（4）我们对投资性房地产公允价值评估时使用的关键输入值执行

区的经济环境及未来趋势分析等，不确定性较高。因如下程序：将评估师所使用的出租率及租金水平与管理层记录核此，我们将投资性房地产公允价值的确定作为关键审对；将评估师适用的贴现率及资本化率与行业水平进行比对；通过计事项。

现场查看出租物业，收集和比较周边物业，了解周边物业出租情况；

结合对租赁合同的检查，了解公司物业历史的租金、空置率等情况。

2四、其他信息

东百集团管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括2025年年报中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估东百集团的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算东百集团、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督东百集团的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错

报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保

3证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。

错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和

实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对东百集团持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果

披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致东百集团不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

4财务报表附注（以下金额单位若未特别注明均为人民币元）

一、公司的基本情况

公司成立于1957年，于1990年10月1日在国营福州东街口百货大楼基础上改组设立福州东街口百货大楼股份有限公司，1997年经福建省人民政府闽政体改（1997）23号文批准并变更为福建东百集团股份有限公司。公司股票于1993年在上海证券交易所上市交易。

公司将继续以“立足福建，走向全国”为发展方向，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动，通过轻资产管理模式，持续深化在商业零售及仓储物流领域的战略布局，专注于生活消费领域基础设施的提供和运营，加快智慧零售升级，创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业态；形成覆盖更广泛、运营效率更高、产业协同性更强的物流基础设施网络。

截至报告期末，公司总股本为869846246股，其中无限售条件流通股868952782股，占总股本99.90%；有限售条件流通股893464股，占总股本0.10%。福建丰琪投资有限公司（以下简称“丰琪投资”）为公司控股股东，截至报告期末，丰琪投资及其一致行动人施章峰先生、施霞女士合计持有公司股份521907699股，占公司总股本60.00%。其中丰琪投资持有公司股份437659603股，占公司总股本50.31%；施章峰先生持有公司股份

62837338股，占公司总股本7.22%；施霞女士持有公司股份21410758股，占公司总股本2.46%。公司实际控制人为施文义。

公司注册及办公地点：福建省福州市八一七北路84号-185号（除178-1号）。

公司财务报告于2026年4月9日经第十一届董事会第二十二次会议审议通过。

本公司将全部子公司纳入合并财务报表范围；本年注销子公司3家、新设立子公司1家。

具体情况详见本附注“六、合并范围的变更”、“七、在其他主体中的权益”。

二、财务报表的编制基础

（一）编制基础公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则——基本准则》和其他各项具体会计准则、应用指南、准则解释及其他相关规定（以下合称企业会计准则）进行确认和计量，在此基础上结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公

11司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）的规定，编制财务报表。

（二）持续经营

公司自本报告期末起至少12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。

三、重要会计政策及会计估计

（一）遵循企业会计准则的声明

公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、所有者权益变动和现金流量等有关信息。

（二）会计期间公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

（三）营业周期公司以12个月作为一个营业周期。

（四）记账本位币公司以人民币作为记账本位币。

（五）重要性标准确定方法和选择依据项目重要性标准

重要的单项计提坏账准备的应收款项单项金额超过期末应收款项余额的10%且单项金额超过300万元

应收款项本期坏账准备收回或转回金额重要的单项金额超过期末应收款项余额的10%且单项金额超过300万元

本期重要的应收款项核销单项金额超过期末应收款项余额的10%且单项金额超过300万元

本期重要的其他应收款核销单项金额超过期末其他应收款余额的10%且单项金额超过300万元重要的在建工程单项在建工程变动金额超过500万元账龄超过1年或逾期的重要应付账款单项金额超过1000万元账龄超过1年或逾期的重要预收款项单项金额超过1000万元账龄超过1年或逾期的重要其他应付款单项金额超过1000万元

净资产的绝对数超过合并报表净资产比例10%以上，及公司认为其重要的非全资子公司他重要的非全资子公司

（六）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

1.同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合

并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报12表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的资本溢价或股本溢价，资本公积中的资本溢价或股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或

承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，对合并中取得的资产、负债的公允价值、作为合并对价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，复核结果表明所确定的各项可辨认资产和负债的公允价值确定是恰当的，将企业合并成本低于取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额之间的差额，计入合并当期的营业外收入。

通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和；对于购买日之前已经持有

的被购买方的股权，按照购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的长期股权投资在权益法核算下的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，除净损益、其他综合收益和利润分配外的其他股东权益变动，转为购买日所属当期损益。对于购买日之前持有的被购买方的其他权益工具投资，该权益工具投资在购买日之前累计在其他综合收益的公允价值变动转入留存损益。

3.企业合并中相关费用的处理：为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介

费用及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

（七）控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1.控制的判断标准及合并报表编制范围控制，是指投资方拥有对被投资方的权力通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。是否控制被投资方，本公司判断要素包括：

13（1）拥有对被投资方的权力，有能力主导被投资方的相关活动；

（2）对被投资方享有可变回报；

（3）有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

除非有确凿证据表明本公司不能主导被投资方相关活动，下列情况，本公司对被投资方拥有权力:

（1）持有被投资方半数以上的表决权的；

（2）持有被投资方半数或以下的表决权，但通过与其他表决权持有人之间的协议能够控制半数以上表决权的。

对于持有被投资方半数或以下的表决权，但综合考虑下列事实和情况后，判断持有的表决权足以有能力主导被投资方相关活动的，视为本公司对被投资方拥有权力：

（1）持有的表决权相对于其他投资方持有的表决权份额的大小，以及其他投资方持有表决权的分散程度；

（2）和其他投资方持有的被投资方的潜在表决权，如可转换公司债券、可执行认股权证等；

（3）其他合同安排产生的权利；

（4）被投资方以往的表决权行使情况等其他相关事实和情况。

本公司基于合同安排的实质而非回报的法律形式对回报的可变性进行评价。

本公司以主要责任人的身份行使决策权，或在其他方拥有决策权的情况下，其他方以本公司代理人的身份代为行使决策权的，表明本公司控制被投资方。

一旦相关事实和情况的变化导致对控制定义所涉及的相关要素发生变化的，本公司将进行重新评估。

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，不仅包括根据表决权（或类似权利）本身或者结合其他安排确定的子公司，也包括基于一项或多项合同安排决定的结构化主体。

2.合并程序

合并财务报表以公司和其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。

14公司统一子公司所采用的会计政策及会计期间，使子公司采用的会计政策、会计期间

与公司保持一致。在编制合并财务报表时，遵循重要性原则，抵销母公司与子公司、子公司与子公司之间的内部往来、内部交易及权益性投资项目。

子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益分别在合并资产负债表中所有者权益项

目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

（1）增加子公司以及业务

在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的期初数；编制利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；合并现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表；同时应当对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

在报告期内因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。编制利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。编制现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。

公司以子公司的个别财务报表反映为在购买日公允价值基础上确定的可辨认资产、负债及或有负债在本期资产负债表日的金额进行编制合并财务报表。对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。

通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，应当按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的长期股权投资在权益法核算下的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，除净损益、其他综合收益和利润分配外的其他股东权益变动，转为购买日所属当期损益。对于购买日之前持有的被购买方的其他权益工具投资，该权益工具投资在

15购买日之前累计在其他综合收益的公允价值变动转入留存损益。

（2）处置子公司以及业务

A.一般处理方法

在报告期内，本公司处置子公司以及业务，则该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。

公司因处置部分股权投资等原因丧失了对原有子公司控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价和剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。

与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因原有子公司相关的除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，在丧失控制权时转为当期损益。

B.分步处置股权至丧失控制权

企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合下列一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

（A）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

（B）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

（C）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

（D）一项交易单独考虑时是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

（3）购买子公司少数股权本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公

16司自购买日（或合并日）开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额，调整合并资产负

债表中的资本公积中的资本溢价或股本溢价，资本公积中的资本溢价或股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的资本溢价或股本溢价，资本公积中的资本溢价或股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（八）合营安排分类及共同经营会计处理方法合营安排是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排分为共同经营和合营企业。

1.共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公

司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

2.合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本公司按照长期股

权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。

（九）现金及现金等价物的确定标准

公司在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资，确定为现金等价物。受到限制的银行存款，不作为现金流量表中的现金及现金等价物。

17（十）外币业务和外币报表折算

1.外币业务

发生外币业务时，外币金额按交易发生日的即期汇率折算为人民币入账，期末按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：

（1）外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率

与初始确认或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。

（2）以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。

（3）对以公允价值计量的外币非货币性项目，按公允价值确定日即期汇率折算，由此产生的汇兑损益计入当期损益或其他综合收益。

（4）外币汇兑损益除与购建或者生产符合资本化条件的资产有关的外币专门借款产

生的汇兑损益，在资产达到预定可使用或者可销售状态前计入符合资本化条件的资产的成本，其余均计入当期损益。

2.外币财务报表的折算

（1）资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者

权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。

（2）利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。

（3）按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。

（4）现金流量表采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作

为调节项目，在现金流量表中单独列示。

（十一）金融工具

当公司成为金融工具合同的一方时，确认与之相关的一项金融资产或金融负债。

1.金融资产的分类、确认依据和计量方法

公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划

18分为三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的

金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。对于公司初始确认的应收账款未包含《企业会计准则第14号——收入》所定义的重大融资成分或根据《企业会计准则第14号——收入》规定不考虑不超过一年的

合同中的融资成分的，按照预期有权收取的对价的交易价格进行初始计量。

（1）以摊余成本计量的金融资产

公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。公司对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。

对于非交易性权益工具投资，公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。公司将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。

（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产除上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的

金融资产外，公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初始确认时，公司为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指

19定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

2.金融负债的分类、确认依据和计量方法

公司金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负

债、其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。

公司在金融负债初始确认时，被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，由公司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其他公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，公司将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

（2）其他金融负债除不符合终止确认条件的金融资产转移或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负

债、财务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

3.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

204.金融资产转移的确认依据和计量方法

金融资产转移的确认情形确认结果已转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬

终止确认该金融资产(确认新资产/负债)既没有转移也没有保留金融放弃了对该金融资产的控制资产所有权上几乎所有的风险和报酬未放弃对该金融资产的控制按照继续涉入被转移金融资产的程度确认有关资产和负债保留了金融资产所有权上几继续确认该金融资产并将收到的对价确认为金融负债乎所有的风险和报酬公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。

（1）金融资产整体转移满足终止确认条件的，应当将下列两项金额的差额计入当期

损益：被转移金融资产在终止确认日的账面价值；因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》第十八条分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的情形）之和。

（2）转移金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，应当将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同继续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：终止确认部分在终止确认日的账面价值；终止确认部分收到的对价（包括获得的所有新资产减去承担的所有新负债），与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及部分转移的金融资产为《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》第十八条分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的情形）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认所转移的金融资产整体，并将收到的对价确认为一项金融负债。

5.金融负债的终止确认条件

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，应当终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。如存在下列情况：

（1）公司将用于偿付金融负债的资产转入某个机构或设立信托，偿付债务的义务仍

21存在的，不应当终止确认该金融负债。

（2）公司（借入方）与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债（或其一部分），且合同条款实质上是不同的，公司应当终止确认原金融负债（或其一部分），同时确认一项新金融负债。

金融负债（或其一部分）终止确认的，公司将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。

6.金融资产减值

（1）减值准备的确认方法

公司对以摊余成本计量的金融资产（含应收款项）、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资和租赁应收款以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。此外，对合同资产、贷款承诺及财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认减值损失。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。

除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，公司在每个资产负债表日评估相关金融资产的信用风险自初始确认后是否已显著增加。如果信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，本公司按照相当于该金融资产未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照相当于该金融资产整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果金融

资产自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于该金融资产整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。本公司在评估预期信用损失时，考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未

来经济状况预测的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。

未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内（若金融资产的预计存续期少于12个月，则为预计存续期）可能发生的金融资产违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。

22对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确

认后并未显著增加，选择按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融资产，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融资产，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

（2）已发生减值的金融资产

本公司对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

A.发行方或债务人发生重大财务困难；

B.债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

C.债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

D.债务人很可能破产或进行其他财务重组；

E.发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

F.以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。

（3）购买或源生的已发生信用减值的金融资产

公司对购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期信用损失的有利变动确认为减值利得。

（4）信用风险显著增加的判断标准如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始

确认时确定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外，本公司采用未来12个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风

23险变化的合理估计，以确定自初始确认后信用风险是否显著增加。

（5）评估金融资产预期信用损失的方法本公司基于单项和组合评估金融资产的预期信用损失。对信用风险显著不同的金融资产单项评估信用风险，如：应收关联方款项；应收政府机关单位款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。

除单项评估信用风险的金融资产外，本公司基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。

（6）金融资产减值的会计处理方法

公司在资产负债表日计算各类金融资产的预计信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

公司实际发生信用损失，认定相关金融资产无法收回，经批准予以核销的，直接减记该金融资产的账面余额。已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。

7.财务担保合同

财务担保合同，是指债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同在初始确认时按照公允价值计量。不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后，按照资产负债表日确定的预期信用损失准备金额和初始确认金额扣除按照收入确认原则确定的累计摊销额后的余额，以两者之中的较高者进行后续计量。

8.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：

（1）公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利现在是可执行的；

（2）公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

9.权益工具

权益工具是指能证明拥有公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。公司发

24行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。公司不确认权益工具

的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。

公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），作为利润分配，减少所有者权益。发放的股票股利不影响所有者权益总额。

（十二）应收账款本公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收账款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

除单项评估信用风险的应收账款外，本公司基于客户类别、账龄等作为共同风险特征，将其划分为不同组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

组合名称确定组合的依据关联方客户关联方的应收账款账龄组合以应收款项的账龄作为信用风险特征

与生产经营相关且期满可以全部收回的各种保证金、押金、有足额低风险组合

抵押物的款项、政府间往来等

对于划分为账龄组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。对于划分为关联方客户和低风险组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。本公司按照应收账款入账日期至资产负债表日的时间确认账龄。

本公司对于存在客观证据表明存在减值，以及其他适用于单项评估的应收账款（如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收账款；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收账款等）单独进行减值测试，确认预期信用损失，计算单项减值准备。

（十三）其他应收款

除单项评估信用风险的其他应收款外，本公司基于其他应收款交易对手关系、款项性质等作为共同风险特征，将其划分为不同组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组

25合的依据如下：

组合名称确定组合的依据其他应收款组合1应收代垫款其他应收款组合2应收保证金或押金其他应收款组合3应收备用金其他应收款组合4应收往来款及其他

对于划分为组合的其他应收款，本公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。本公司按照其他应收款入账日期至资产负债表日的时间确认账龄。

本公司对于存在客观证据表明存在减值，以及其他适用于单项评估的其他应收款（如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的其他应收款；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的其他应收款等）单独进行减值测试，确认预期信用损失，计算单项减值准备。

（十四）存货

1.存货的分类

公司存货是指在经营过程中持有的以备销售的商品，以及其他材料等，包括各类库存材料、库存商品、房地产开发成本、开发产品等。

2.存货取得和发出的计价方法

存货按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第17号——借款费用》处理。投资者投入存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。

发出存货的计价方法：采用先进先出法核算。

3.存货的盘存制度

采用永续盘存制。

4.低值易耗品及包装物的摊销方法

除酒店新开业所领用的大量低值易耗品，按预计受益年限在领用后36个月内进行摊销外，其他领用采用“一次摊销法”核算。

5.存货跌价准备的确认标准和计提方法

于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，

26计提存货跌价准备，计入当期损益。如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，使得存

货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额计入当期损益。

可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。对于产成品、发出商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额来确定材料的可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

本公司按单个存货项目计提存货跌价准备。但如果某些存货与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存货，本公司按照存货类别计提存货跌价准备。

（十五）长期应收款本公司长期应收款包括应收融资租赁款及其他长期应收款。

对由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的应收融资租赁款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对其他长期应收款，本公司于每个资产负债表日根据交易对手和风险敞口的各种类型，考虑历史的违约情况与合理的前瞻性信息或各种外部实际与预期经济信息确定预期信用损失。

本公司依据其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量长期应收款减值损失。

（十六）长期股权投资

1.确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据

共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经

27过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有

参与方或参与方组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意，当且仅当相关活动的决策要求集体控制该安排的参与方一致同意时，才形成共同控制。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。

重大影响是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。对外投资符合下列情况时，一般确定为对被投资单位具有重大影响：*在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表；*参与被投资单位财务和经营政策的制定过程；*与被投资单位之间发生重

要交易；*向被投资单位派出管理人员；*向被投资单位提供关键技术资料。直接或通过子公司间接拥有被投资企业20%以上但低于50%的表决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响。

2.初始投资成本确定

（1）企业合并形成的长期股权投资

A.同一控制下的企业合并以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行

权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本溢价或股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

28B.非同一控制下的企业合并在购买日按照《企业会计准则第20号——企业合并》的

相关规定确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。

（2）除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下

列规定确定其初始投资成本：

A.以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。

B.以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

C.通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则

第7号——非货币性资产交换》确定。

D.通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第12号——债务重组》确定。

3.后续计量和损益确认方法

（1）成本法核算：能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，采用成本法核算。

采用成本法核算时，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司应当按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益，不再划分是否属于投资前和投资后被投资单位实现的净利润。

（2）权益法核算：对被投资单位共同控制或重大影响的长期股权投资，除对联营企

业的权益性投资，其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，无论以上主体是否对这部分投资具有重大影响，公司按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定，对间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益外，采用权益法核算。采用权益法核算时，公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；公司按照被投资

29单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；

公司对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，公司负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整，并且将公司与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益予以抵销，在此基础上确认投资损益。公司与被投资单位发生的内部交易损失，按照《企业会计准则第8号——资产减值》等规定属于资产减值损失的则全额确认。如果被投资单位采用的会计政策及会计期间与公司不一致的，按照公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。

对于首次执行日之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线法摊销，摊销金额计入当期损益。

（3）处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款差额，计入当期损益。采用权

益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

（十七）投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。当公司能够取得与投资性房地产相关的租金收入或增值收益以及投资性房地产的成本能够可靠计量时，公司按购置或建造的实际支出对其进行初始计量。

公司按照成本对投资性房地产进行初始计量。在资产负债表日采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应同时满足（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地

产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公

30允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，以资产负债表日投资性房地产

的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

（十八）固定资产

1.固定资产的确认条件

固定资产系使用寿命超过一个会计年度，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理所持有的有形资产。

2.折旧方法

类别折旧方法折旧年限(年)残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20-455%2.11%-4.75%

机器设备年限平均法8-155%6.33%-11.88%

电子设备年限平均法55%19.00%

运输设备年限平均法55%19.00%

其他设备年限平均法55%19.00%

公司于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。

（十九）在建工程

在建工程按实际发生的成本计量，实际成本包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态时结转为固定资产。预定可使用状态的判断标准，应符合下列情况之一：

（1）固定资产的实体建造（包括安装）或生产工作已全部完成或实质上已全部完成；

（2）已经试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正常生产出合格产品，或者试运行结果表明其能够正常运转或营业；

（3）继续发生在购建或生产的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；

（4）所购建或生产的固定资产已经达到设计或合同要求，或与设计或合同要求基本相符。

各类别在建工程结转为固定资产的时点：

类别结转为固定资产时点房屋及其附属工程达到预定可使用状态

31（二十）借款费用

1.借款费用资本化的确认原则

借款费用包括因借款发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生的汇兑差额。公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，包括需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

借款费用同时满足下列条件，开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以

支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已发生；

（3）为使资产达到预计可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

2.借款费用资本化的期间

为购建或者生产符合资本化条件的资产发生的借款费用，满足上述资本化条件的，在该资产达到预定可使用或者可销售状态前所发生的，计入该资产的成本，若资产的购建或者生产活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，将其确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始；当所购建或生产的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止其借款费用的资本化。在达到预定可使用或者可销售状态后所发生的借款费用，于发生当期直接计入财务费用。

3.借款费用资本化金额的计算方法

在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，按照下列规定确定：

（1）为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实

际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

（2）为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支

32出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一

般借款应予资本化的利息金额。

（二十一）无形资产

1.使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

无形资产按实际成本计量。外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。采用分期付款方式购买无形资产，购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实际上具有融资性质的，无形资产的成本为购买价款的现值。投资者投入的无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，在投资合同或协议约定价值不公允的情况下，应按无形资产的公允价值入账。通过非货币性资产交换取得的无形资产，其初始投资成本按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定。通过债务重组取得的无形资产，其初始投资成本按照《企业会计

准则第12号——债务重组》确定。以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。

公司于取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无形资产。使用寿命有限的无形资产自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。

各类使用寿命有限的无形资产的摊销方法、使用寿命及确定依据、残值率：

类别摊销方法使用寿命（年）确定依据残值率（%）软件直线法5受益期限其他直线法5受益期限

公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。

如果无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，改变摊销期限和摊销方法。

公司将无法预见未来经济利益期限的无形资产视为使用寿命不确定的无形资产，对于使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。公司在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，估计其使用寿命，

33并按上述规定处理。

无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本会计政策之第（二十二）项长期资产减值。

（二十二）长期资产减值

长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、使用权资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

商誉至少在每年年度终了进行减值测试。本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

（二十三）长期待摊费用长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的

各项费用，包括以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出等。长期待摊费用在相关项目的受益期内平均摊销：房屋建筑物的装修按照10年摊销，专柜装修按照3-5年摊销，34酒店软装类按照8年摊销。对在以后会计期间已无法带来预期经济利益的长期待摊费用，

公司对其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损益。

（二十四）合同负债合同负债反映本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本公司在向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。

同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

（二十五）职工薪酬职工薪酬是指公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。企业提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。职工薪酬主要包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

1.短期薪酬的会计处理方法

短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全

部予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。

2.离职后福利的会计处理方法

离职后福利是指公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，本公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。

35（1）设定提存计划

设定提存计划包括基本养老保险、失业保险。在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

（2）设定受益计划本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于

职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：

A.服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。

B.设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。

C.重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。

除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第A和B项计入当期损益；第C项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益中确认的金额。

3.辞退福利的会计处理方法

辞退福利是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿。公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

364.其他长期职工福利的会计处理方法

其他长期职工福利，是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福利、长期利润分享计划等。本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行处理；除上述情形外的其他长期职工福利，按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。在报告期末，公司将其他长期职工福利产生的福利义务归属于职工提供服务期间，并计入当期损益或相关资产成本。

（二十六）预计负债

公司如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，则将其确认为负债：（1）该义务是公司承担的现时义务；（2）该义务的履行很可能导致经济利益的流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，并且补偿金额在基本确定能收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

在资产负债表日，公司对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能真实反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

（二十七）收入

1.收入的确认和计量所采用的会计政策

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。履约义务是指合同中向客户转让可明确区分商品的承诺，本公司在合同开始日对合同进行评估以识别合同所包含的各单项履约义务。同时满足下列条件的，作为可明确区分商品：

（1）客户能够从该商品本身或从该商品与其他易于获得资源一起使用中受益；

（2）向客户转让该商品的承诺与合同中其他承诺可单独区分。

下列情形通常表明向客户转让该商品的承诺与合同中其他承诺不可单独区分：

（1）需提供重大的服务以将该商品与合同中承诺的其他商品整合成合同约定的组合

37产出转让给客户；

（2）该商品将对合同中承诺的其他商品予以重大修改或定制；

（3）该商品与合同中承诺的其他商品具有高度关联性。

交易价格是本公司因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及本公司预期将退还给客户的款项。在确定合同交易价格时，如果存在可变对价，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，并以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额计入交易价格。合同中如果存在重大融资成分，本公司将根据客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销，对于客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，本公司不考虑其中的融资成分。因转让商品而有权向客户收取的对价是非现金形式时，本公司按照非现金对价在合同开始日的公允价值确定交易价格。非现金对价公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。本公司预期将退还给客户的款项，除了为自客户取得其他可明确区分商品外，将该应付对价冲减交易价格。应付客户对价超过自客户取得的可明确区分商品公允价值的，超过金额作为应付客户对价冲减交易价格。自客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，本公司将应付客户对价全额冲减交易价格。在对应付客户对价冲减交易价格进行会计处理时，本公司在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格发生后续变动的本公司按照在合同开始日所采用的基础将该后续变动金额分摊至合同中的履约义务。对于因合同开始日之后单独售价的变动不再重新分摊交易价格。

满足下列条件之一的，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：

（1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；

（2）客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；

38（3）本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间

内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司按照投入法确定提供服务的履约进度。当履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。

在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司会考虑下列迹象：

（1）本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；

（2）本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有了该商品的法定所有权；

（3）本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已占有该商品实物；

（4）本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；

（5）客户已接受该商品。

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。

本公司向客户转让商品前能够控制该商品的情形包括：

（1）企业自第三方取得商品或其他资产控制权后，再转让给客户；

（2）企业能够主导第三方代表本企业向客户提供服务；

（3）企业自第三方取得商品控制权后，通过提供重大的服务将该商品与其他商品整合成某组合产出转让给客户。

在具体判断向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权时，本公司综合考虑所有相

39关事实和情况，这些事实和情况包括：

（1）企业承担向客户转让商品的主要责任；

（2）企业在转让商品之前或之后承担了该商品的存货风险；

（3）企业有权自主决定所交易商品的价格；

（4）其他相关事实和情况。

2.各业务类型收入具体确认方法

（1）商品销售收入

公司在商品货权已转移并取得货物转移凭据后，相关的收入已经取得或取得了收款的凭据时视为已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，并确认商品销售收入。若本公司在向顾客转让商品之前控制商品，则本公司为主要责任人，公司按照已收或应收顾客对价总额确认收入。若本公司的履约义务为安排另一方提供商品，则本公司为代理人，公司按照预期有权收取的佣金或手续费（即净额法）的金额确认收入。

（2）房地产销售收入

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房产在竣工验收办理移交手续时确认销售收入的实现。

（3）物业服务收入本公司在提供物业服务过程中确认收入。

（4）让渡资产使用权收入

与交易相关的经济利益能够流入企业；收入金额能够可靠计量时，在客户取得资产控制权时确认让渡资产使用权收入。

3.同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况：无

（二十八）合同成本合同成本包括取得合同发生的增量成本及合同履约成本。

为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等)。该成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。

40为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围的，

且同时满足下列条件的，本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制

造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

（3）该成本预期能够收回。

合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产采用与该资产相关的商品或服

务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得（1）减（2）的差额高于该资产账面价值的，应当转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

（二十九）政府补助

1.政府补助的类型

政府补助，是指公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

2.政府补助的确认原则和确认时点

政府补助的确认原则：

（1）公司能够满足政府补助所附条件；

（2）公司能够收到政府补助。

政府补助同时满足上述条件时才能予以确认。

413.政府补助的计量

（1）政府补助为货币性资产的，公司按照收到或应收的金额计量；

（2）政府补助为非货币性资产的，公司按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量（名义金额为人民币1元）。

4.政府补助的会计处理方法

（1）与资产相关的政府补助，在取得时冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。

确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

（2）与收益相关的政府补助，分别下列情况处理：

A.用于补偿公司以后期间的相关成本费用或损失的，在取得时确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本。

B.用于补偿公司已发生的相关成本费用或损失的，在取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。

（3）对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，可以区分的，则

分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，则整体归类为与收益相关的政府补助。

（4）与公司日常经营相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。财政将贴息资金直接拨付给公司的，公司将对应的贴息冲减相关借款费用。

（5）已确认的政府补助需要退回的，分别下列情况处理：

A.初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值。

B.存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面金额，超出部分计入当期损益。

C.属于其他情况的，直接计入当期损益。

（三十）递延所得税资产/递延所得税负债

公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在的暂时性差异，按照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。

1.递延所得税资产的确认

（1）公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可

42抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债

的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：*该项交易不是企业合并；*交易发生时

既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。

（2）公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满

足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：*暂时性差异在可预见的未来很可能转回；

*未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

（3）对于按照税法规定可以结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，视同可抵扣暂

时性差异处理，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

2.递延所得税负债的确认

（1）除下列交易中产生的递延所得税负债以外，公司确认所有应纳税暂时性差异产

生的递延所得税负债：*商誉的初始确认；*同时满足具有下列特征的交易中产生的资产

或负债的初始确认：该项交易不是企业合并；交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳

税所得额（或可抵扣亏损）。

（2）公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认相

应的递延所得税负债。但是，同时满足下列条件的除外：*投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；*该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

3.递延所得税资产和递延所得税负债的净额抵销列报

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不

同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

（三十一）租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

43在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本公司不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

1.作为承租方租赁的会计处理方法

（1）使用权资产

在租赁期开始日，本公司作为承租人将可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，短期租赁和低价值资产租赁除外。

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：

A.租赁负债的初始计量金额；

B.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

C.发生的初始直接费用；

D.为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定

状态预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。

本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量，对各类使用权资产采用年限平均法计提折旧。

本公司能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。如果使用权资产发生减值，本公司按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折旧。

本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值时，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法详见本会计政策之第（二十二）项长期资产减值。

（2）租赁负债

在租赁期开始日，本公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。

44在计算租赁付款额的现值时，本公司作为承租人采用租赁内含利率作为折现率；无法

确定租赁内含利率的，采用本公司增量借款利率作为折现率。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评

估结果或实际行权情况发生变化时，本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。

（3）短期租赁和低价值资产租赁

短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。

低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。本公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。

本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

2.作为出租方租赁的会计处理方法

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

（1）经营租赁会计处理经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

（2）融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。

本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价

45值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率

折现的现值之和。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值参见本会计政策之第（十一）项金融工具。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

3.售后租回交易

本公司按照本会计政策之第（二十七）项收入的规定评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

（1）作为承租人

售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

如果销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者出租人未按市场价格收取租金，本公司将销售对价低于市场价格的款项作为预付租金进行会计处理，将高于市场价格的款项作为出租人向承租人提供的额外融资进行会计处理；同时按照公允价值调整相关销售利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。

（2）作为出租人

售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司按照资产购买进行相应会计处理，并根据租赁准则对资产出租进行会计处理。

如果销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者本公司未按市场价格收取租金，本公司将销售对价低于市场价格的款项作为预收租金进行会计处理，将高于市场价格的款项作为本公司向承租人提供的额外融资进行会计处理；同时按市场价格调整租金收入。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司确认一项与转让收入等额的金融资产。

46（三十二）其他重要的会计政策和会计估计

1.债务重组

（1）作为债务人记录债务重组义务

以资产清偿债务的债务重组，在相关资产和所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认，所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额计入当期损益。

将债务转为权益工具的债务重组，在所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认。

初始确认权益工具时按照权益工具的公允价值计量，权益工具的公允价值不能可靠计量的，按照所清偿债务的公允价值计量。所清偿债务账面价值与权益工具确认金额之间的差额，计入当期损益。

采用修改其他条款方式进行债务重组的，按照《企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量》《企业会计准则第37号——金融工具列报》的规定，确认和计量重组债务。

采用多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，本公司按照前述方法确认和计量权益工具和重组债务，所清偿债务的账面价值与转让资产的账面价值以及权益工具和重组债务的确认金额之和的差额，计入当期损益。

（2）作为债权人记录债务重组义务

以资产清偿债务的债务重组，初始确认受让的金融资产以外的资产时，以成本计量，其中：

A.存货的成本，包括放弃债权的公允价值和使该资产达到当前位置和状态所发生的可直接归属于该资产的税金、运输费、装卸费、保险费等其他成本；

B.投资性房地产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本；

C.固定资产的成本，包括放弃债权的公允价值和使该资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的税金、运输费、装卸费、安装费、专业人员服务费等其他成本；

D.生物资产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金、运输费、保险费等其他成本；

E.无形资产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于使该资产达到预定用途所发生的税金等其他成本。

47放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。

将债务转为权益工具的债务重组导致本公司将债权转为对联营企业或合营企业的权

益性投资的，按照放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本计量其初始投资成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。

采用修改其他条款方式进行债务重组的，按照《企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量》的规定，确认和计量重组债权。

采用多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，首先按照《企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量》的规定确认和计量受让的金融资产和重组债权，然后按照受让的金融资产以外的各项资产的公允价值比例，对放弃债权的公允价值扣除受让金融资产

和重组债权确认金额后的净额进行分配，并以此为基础按照前述方法分别确定各项资产的成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。

（三十三）重要会计政策和会计估计的变更

1.重要会计政策变更

本报告期公司未发生重要会计政策变更。

2.重要会计估计变更

本报告期公司未发生重要会计估计变更。

四、税项

（一）主要税种及税率情况税种计税依据税率销售货物或提供应税劳务过程中产生的

增值税13%、9%、6%、5%、3%增值额

消费税应纳税销售收入5%

城市维护建设税应交增值税额、消费税额7%、5%

教育费附加应交增值税额、消费税额5%

从价计征的，按房产原值一次减除25%-30%房产税后余值的1.2%计缴；从租计征的，按租金收1.2%、12%入的12%计缴按转让房地产所取得的增值额或规定的税率土地增值税超率累进税率计缴（注）

企业所得税应纳税所得额25%、20%

注：土地增值税按房地产开发应纳税收入的0.5%－1.5%预缴，待开发项目达到国家规

48定的清算条件时，按销售或转让房地产所取得的应纳税增值额依30%－60%的累进税率计算缴纳。

存在不同企业所得税税率纳税主体：

纳税主体名称所得税税率（%）

福建东百供应链发展有限公司20.00

福安市东百商业管理有限公司20.00

东百投资有限公司20.00

福州东百广告信息有限公司20.00

平潭信正资产管理有限公司20.00

平潭信远资产管理有限公司20.00

平潭信柏资产管理有限公司20.00

东百瑞兴资本管理有限公司20.00

河南菜便利商贸有限公司20.00

平潭信彪资产管理有限公司20.00

福清东百文化旅游发展有限公司20.00

福州东百超市有限公司20.00

福清东百物业管理有限公司20.00

福建东百物业管理有限公司20.00

莆田东百商业管理有限公司20.00

（二）税收优惠根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第12号)规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、

城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用

税和教育费附加、地方教育附加。对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。

根据《关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的公告》（财政部税务总局退役军人事务部公告2023年第14号）规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，企业招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值

49税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每

年6000元，最高可上浮50%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准。

根据《关于进一步支持重点群体创业就业有关税收政策的公告》（财税﹝2023﹞15号）规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，企业招用脱贫人口，以及在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）的人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年6000元，最高可上浮30%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准。城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的计税依据是享受本项税收优惠政策前的增值税应纳税额。

根据《关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》（财政部税务总局公告2025年第7号）自2025年9月增值税纳税申报期起，符合条件的增值税一般纳税人（以下简称纳税人）可以按照以下规定向主管税务机关申请退还期末留抵税额。（1）“制造业”、“科学研究和技术服务业”、“软件和信息技术服务业”、“生态保护和环境治理业”（以下简称制造业等4个行业）纳税人，可以按月向主管税务机关申请退还期末留抵税额。（2）房地产开发经营业纳税人，与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月（按季纳税的，连续两个季度，下同）期末新增加留抵税额均大于零，且第六个月（按季纳税的，第二季度，下同）期末新增加留抵税额不低于50万元的，可以向主管税务机关申请退还第六个月期末新增加留抵税额的60%。（3）除制造业等4个行业和房地产开发经营业纳税人以外的其他纳税人，申请退税前连续六个月期末留抵税额均大于零，且第六个月期末留抵税额与申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额相比新增加留

抵税额不低于50万元的，可以向主管税务机关申请按比例退还新增加留抵税额。新增加留抵税额不超过1亿元的部分（含1亿元），退税比例为60%；超过1亿元的部分，退税比例为

30%。房地产开发经营业纳税人不符合本条第二项规定的，可以按照本条第三项规定申请

退还期末留抵税额。

50五、合并财务报表主要项目注释

下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“期末”指2025年12月31日“期初”指2025年1月1日“本期”指2025年度，“上期”指2024年度。

（一）货币资金项目期末余额期初余额

库存现金119.0063936.97

银行存款749789673.01350823147.95

其他货币资金49904930.1229564859.68

合计799694722.13380451944.60

其中：存放在境外的款项总额15384.5121838.85

1.其他货币资金明细

项目期末余额期初余额

委托银行收款7988285.1519872920.56

还款准备金6028055.595960000.00

贷款监管账户资金7041470.582049331.25

按揭保证金存款1339318.121663132.80

黄金租赁业务保证金10000.0010000.00

存出投资款9477.519475.07

存管账户保证金26151429.99

信用证业务保证金1336893.18

合计49904930.1229564859.68

2.报告期使用权受限制的资金详见本附注第五、（十九）项“所有权或使用权受到限制的资产”。

（二）应收账款

1.按账龄披露

账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）49113390.5247173270.49

1－2年（含2年）1382691.475080440.30

2－3年（含3年）3868287.527585112.52

3－4年（含4年）2008465.593651354.57

4－5年（含5年）3510376.331768233.70

5年以上2665762.931289647.07

减：坏账准备8716355.7211744228.31

合计53832618.6454803830.34

512.按坏账计提方法分类披露

期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）金额比例（%）金额计提比例（%）按单项计提坏账

2750729.724.402750729.72100.007068949.1410.626372069.7390.14696879.41

准备的应收账款按组合计提坏账

59798244.6495.605965626.009.9853832618.6459479109.5189.385372158.589.0354106950.93

准备的应收账款

其中：

账龄组合16550518.4126.465965626.0036.0410584892.4120718536.7631.135372158.5825.9315346378.18

低风险组合43247726.2369.1443247726.2338760572.7558.2538760572.75

合计62548974.36100.008716355.7213.9453832618.6466548058.65100.0011744228.3117.6554803830.34

按单项计提坏账准备：

期初余额期末余额名称

账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

均豪北区不动产管理（北京）有限公司3991807.223294927.81

商业零售租户的租费3077141.923077141.922750729.722750729.72100.00收回可能性小

合计7068949.146372069.732750729.722750729.72100.00--

52按组合计提坏账准备：账龄组合

期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）8412434.41438556.455.21

1-2年（含2年）524520.3970982.6113.53

2-3年（含3年）2863114.27705637.6024.65

3-4年（含4年）725307.02725307.02100.00

4-5年（含5年）3006124.013006124.01100.00

5年以上1019018.311019018.31100.00

合计16550518.415965626.00--

本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征，根据公司各业务板块各账龄段的预期信用损失计提坏账准备。

按组合计提坏账准备：低风险组合期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

低风险组合43247726.23

合计43247726.23--

3.本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他按单项计提坏账

6372069.73302403.863843678.4580065.422750729.72

准备的应收账款按组合计提坏账

5372158.58778693.69177060.278166.005965626.00

准备的应收账款

合计11744228.311081097.554020738.7288231.428716355.72

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

确定原坏账准备计提比例单位名称收回或转回金额转回原因收回方式的依据及其合理性均豪北区不动产管理根据预计可收回金额单

3294927.81和解协议、法院执行银行转账（北京）有限公司项判断

合计3294927.81------

4.本期实际核销的应收账款情况

项目核销金额

实际核销的应收账款88231.42

其中重要的应收账款核销情况：无。

535.按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

占应收账款期末余额合计数单位名称应收账款期末余额应收账款坏账准备期末余额

的比例（%）

肇庆浩通仓储服务有限责任公司11779956.5318.83

均豪北区不动产管理（北京）有限公司4500000.007.19

刘春梅、王虎3881215.556.213881215.55

福州京邦达供应链科技有限公司3359412.655.37

兰州灯火阑珊文化科技有限公司2410565.393.85

合计25931150.1241.453881215.55

（三）预付款项

1.预付款项按账龄列示

期末余额期初余额账龄

金额比例（%）金额比例（%）

1年以内（含1年）21154728.0799.0830924301.4797.88

1至2年（含2年）72866.650.34275284.590.87

2至3年（含3年）106419.350.50

3年以上17419.460.08393575.961.25

合计21351433.53100.0031593162.02100.00

2.按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

单位名称期末余额占预付款项期末余额合计数的比例（%）

欧莱雅(中国)有限公司11303451.1952.94

国网福建省电力有限公司福州供电公司4929595.9423.09

甘肃昆仑燃气有限公司832853.143.90

雅诗兰黛（上海）商贸有限公司694453.973.25

福建时间树信息科技有限公司660377.363.09

合计18420731.6086.27

（四）其他应收款项目期末余额期初余额

其他应收款178729687.81277747372.54

合计178729687.81277747372.54

541.其他应收款

（1）按账龄披露账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）10765957.34119140057.20

1－2年（含2年）14104000.069164961.47

2－3年（含3年）8187647.321585835.73

3－4年（含4年）997422.159080058.78

4－5年（含5年）8900754.9312196662.28

5年以上141793850.08131504493.79

减：坏账准备6019944.074924696.71

合计178729687.81277747372.54

（2）按款项性质分类情况款项性质期末账面余额期初账面余额

兰州七里河拆迁安置指挥部代垫款109777466.80109777466.80

保证金或押金47893277.9949178022.05

股权转让款341325.0056300009.00

土地退地款39014501.80

为政府机构代垫款7551627.927551627.92

备用金139200.00337560.00

其他19046734.1720512881.68

合计184749631.88282672069.25

（3）按坏账计提方法分类披露

按照预期信用损失一般模型计提坏账准备：

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期整个存续期未来12个月合计预期信用损失预期信用损失预期信用损失

(未发生信用减值)(已发生信用减值)

2025年1月1日余额297462.324627234.394924696.71

2025年1月1日余额在本期————————

--转入第二阶段

--转入第三阶段-65700.1065700.10

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提76612.411379168.831455781.24

本期转回41808.7699071.84140880.60本期转销

本期核销219653.28219653.28其他变动

2025年12月31日余额266565.875753378.206019944.07

55（4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

坏账准备4924696.711455781.24140880.60219653.286019944.07

合计4924696.711455781.24140880.60219653.286019944.07

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：无。

（5）本期实际核销的其他应收款情况项目核销金额

实际核销的其他应收款219653.28

其中重要的其他应收款核销情况：无。

（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款期末余单位名称款项的性质期末余额账龄坏账准备期末余额

额合计数的比例（%）兰州市七里河区房屋

代垫款项109777466.8016年以内59.42征收服务中心福州名城保护开发

租赁押金14180906.008-9年7.68有限公司常熟经济技术开发区

履约保证金10000000.001-2年5.41管理委员会福建轩辉商业运营

租赁押金7200550.526-8年3.90管理有限公司福建星远置业有限

租赁押金6566940.005年以上3.55公司

合计--147725863.32--79.96

（7）因资金集中管理而列报于其他应收款：无。

（五）存货

1.存货分类

（1）按性质分类期末余额期初余额项目账面余额存货跌价准备账面价值账面余额存货跌价准备账面价值

原材料2494344.882494344.882424132.382424132.38

库存商品90613780.1821019.6090592760.58106673173.6227271.57106645902.05

开发成本980221377.05980221377.051047222820.801047222820.80

开发产品347101640.0527752624.27319349015.7886469346.2329146084.0057323262.23

出租开发产品987067117.88987067117.881029160691.411029160691.41

合计2407498260.0427773643.872379724616.172271950164.4429173355.572242776808.87

56（2）开发成本主要项目及其利息资本化情况

本期

预计总投资本期转入其他本期（开发成本）利息资本化其中：本期利息项目名称开工时间预计竣工时间期初余额期末余额资金来源（万元）开发产品减少增加累计金额资本化金额金额

股东投入/自

有资金/销售

兰州国际商贸中心项目2012年7月2027年12月430800.00615493821.33486000.00615979821.33143121806.19

回款/金融机构借款

自有资金/销

福清东百利桥项目2019年11月2028年3月250000.00431728999.47260675783.38193188339.63364241555.7234790533.7917139016.15售回款/金融机构借款

合计----680800.001047222820.80260675783.38193674339.63980221377.05177912339.9817139016.15--

（3）开发产品主要项目信息项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额

兰州国际商贸中心项目34018694.3134018694.31

福安东百广场项目49410260.38-5668566.46-2645607.8146387301.73

福清东百利桥项目3040391.54260675783.38-2979469.09266695644.01

合计86469346.23255007216.92-5625076.90347101640.05

（4）出租开发产品主要项目信息项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额

兰州国际商贸中心项目653740299.4724814680.96628925618.51

福清东百利桥项目375420391.94-7689381.779589510.80358141499.37

合计1029160691.41-7689381.7734404191.76987067117.88

572.存货跌价准备

按性质分类本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

库存商品27271.576251.9721019.60

开发产品29146084.0066357.861459817.5927752624.27

合计29173355.5766357.861466069.5627773643.87

3.存货期末余额中利息资本化率的情况

*根据兰州国际商贸中心项目股东双方约定，对股东投入超出注册资本金部分自2013年6月1日开始，按中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率6.15%计算资金占用费；报告期末兰州东方友谊置业有限公司向兴业银行兰州分行贷款137500000元，贷款利率4%。

兰州国际商贸中心项目报告期末开发成本累计资本化利息金额143121806.19元，本期资本化利息金额0.00元。

*根据公司与子公司福清东百置业有限公司签订的借款合同约定，公司按照支付给银行的累计利息支出占各期公司拨付本金总额的加权平均的综合利率4.17%向福清东百置业有限公司计算资金占用费。福清东百利桥项目报告期末开发成本累计资本化利息金额

34790533.79元，本期资本化利息金额17139016.15元。

4.存货受限情况

项目名称期初余额期末余额受限原因

福清东百利桥项目2298684.852376607.67借款抵押

合计2298684.852376607.67--

（六）一年内到期的非流动资产项目期末余额期初余额

一年内到期的应收融资租赁款22789498.8132817915.16

合计22789498.8132817915.16

（七）其他流动资产项目期末余额期初余额

待认证、待抵扣增值税进项税额31787306.0628125430.39

地产项目预售款预征税费47661990.2547596453.17

预缴企业所得税等60389.57263445.15

合计79509685.8875985328.71

58（八）长期应收款

1.长期应收款情况

期末余额期初余额项目折现率区间账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

融资租赁款69836331.80631381.5669204950.24178862539.381683964.77177178574.615.145%

其中：未实现融资收益8151262.478151262.4739400310.1339400310.135.145%

减：一年内到期的应收融资租赁款22952037.42162538.6122789498.8133043691.45225776.2932817915.165.145%

应收股权款65677723.7965677723.7962490513.3562490513.354.75%-4.82%

其中：未实现融资收益6322276.216322276.219509486.659509486.65

合计112562018.17468842.95112093175.22208309361.281458188.48206851172.80--

592.按坏账计提方法分类披露

按照预期信用损失一般模型计提坏账准备：

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期整个存续期合计未来12个月预期信用损失预期信用损失预期信用损失

(未发生信用减值)(已发生信用减值)

2025年1月1日余额1458188.481458188.48

2025年1月1日余额在本期————————

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段本期计提

本期转回989345.53989345.53本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日余额468842.95468842.95

3.本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

融资租赁款1458188.48989345.53468842.95

合计1458188.48989345.53468842.95

4.本期实际核销的长期应收款情况：无。

（九）其他非流动金融资产项目期末余额期初余额

天津汇禾海河投资管理合伙企业（有限合伙）974811.29972646.83天津汇禾海河智能物流产业基金合伙企业

2708090.342486873.15

(有限合伙)

福建海峡银行股份有限公司8957715.6210557369.12江苏高能时代在线股份有限公司

合计12640617.2514016889.10

60（十）投资性房地产

1.采用公允价值计量模式的投资性房地产

项目房屋、建筑物在建工程合计

一、期初余额7226383800.001193099500.008419483300.00

二、本期变动1270471800.00-1193099500.0077372300.00

加：外购

存货\固定资产\在建工程转入98176300.0098176300.00

完工转入1228822893.18-1228822893.18

建筑成本982185.4835723393.1836705578.66

成本结算-1263090.30-1263090.30

减：处置

加：公允价值变动-56246488.36-56246488.36

三、期末余额8496855600.008496855600.00

2.转换为投资性房地产并采用公允价值计量

2025年公司出租利嘉大广场六层物业，将固定资产转换为投资性房地产

98176300.00元，影响其他综合收益66792729.23元。

上述物业后续以出租为目的长期持有，由公司总裁办公会批准转入投资性房地产核算。

3.未办妥产权证书的投资性房地产情况

项目账面价值未办妥产权证书的原因

福清东百利桥项目138763167.65正在办理中

（十一）固定资产项目期末余额期初余额

固定资产1727947990.851799800879.12

合计1727947990.851799800879.12

611.固定资产

（1）固定资产情况项目房屋及建筑物机器设备电子设备运输设备其他合计

一、账面原值

1.期初余额2270855498.7129103795.8839297614.856799561.9410073650.132356130121.51

2.本期增加金额3686252.682745389.77433478.3927722.77317628.637210472.24

（1）购置2745389.77433478.3927722.77317628.633524219.56

（2）结算调整3686252.683686252.68

3.本期减少金额30344741.718394020.00251699.24203609.1039194070.05

（1）处置或报废8394020.00251699.24203609.108849328.34

（2）结算调整

（3）转入投资性房地产30344741.7130344741.71

4.期末余额2244197009.6823455165.6539479394.006827284.7110187669.662324146523.70

二、累计折旧

1.期初余额490153836.3517822161.7334577197.396126705.687649341.24556329242.39

2.本期增加金额64960782.111964703.051555251.47136715.24858487.0769475938.94

（1）计提64960782.111964703.051555251.47136715.24858487.0769475938.94

3.本期减少金额21225414.027974319.00235111.83171803.6329606648.48

（1）处置或报废7974319.00235111.83171803.638381234.46

（2）转入投资性房地产21225414.0221225414.02

4.期末余额533889204.4411812545.7835897337.036263420.928336024.68596198532.85

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值1710307805.2411642619.873582056.97563863.791851644.981727947990.85

2.期初账面价值1780701662.3611281634.154720417.46672856.262424308.891799800879.12

62（2）暂时闲置的固定资产情况:无。

（3）通过经营租赁租出的固定资产：无。

（4）未办妥产权证书的固定资产情况项目账面价值未办妥产权证书的原因

兰州国际商贸中心项目13817029.98待酒店完工时统一办理

（十二）在建工程项目期末余额期初余额

在建工程1100205.415131356.53

合计1100205.415131356.53在建工程

1.在建工程情况

期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

装修工程1100205.411100205.415131356.535131356.53

合计1100205.411100205.415131356.535131356.53

2.重要在建工程项目本期变动情况：无。

（十三）使用权资产项目房屋及建筑物机器设备合计

一、账面原值

1.期初余额1227844509.516931561.841234776071.35

2.本期增加金额32248105.7232248105.72

（1）新增租赁合同580986.29580986.29

（2）转租赁事项31667119.4331667119.43

3.本期减少金额168126604.30168126604.30

（1）租赁变更60270340.7460270340.74

（2）租赁终止107856263.56107856263.56

4.期末余额1091966010.936931561.841098897572.77

二、累计折旧

1.期初余额732680063.823055776.80735735840.62

2.本期增加金额98925238.16516469.3299441707.48

（1）计提75717392.07516469.3276233861.39

（2）转租赁事项23207846.0923207846.09

3.本期减少金额51842513.5051842513.50

63项目房屋及建筑物机器设备合计

（1）处置51842513.5051842513.50

4.期末余额779762788.483572246.12783335034.60

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值312203222.453359315.72315562538.17

2.期初账面价值495164445.693875785.04499040230.73

（十四）无形资产

1.无形资产情况

项目软件其他合计

一、账面原值

1.期初余额22429403.561307903.1623737306.72

2.本期增加金额593498.50593498.50

（1）购置593498.50593498.50

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额23022902.061307903.1624330805.22

二、累计摊销

1.期初余额15689629.741264602.6816954232.42

2.本期增加金额2721939.9912370.802734310.79

（1）计提2721939.9912370.802734310.79

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额18411569.731276973.4819688543.21

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值4611332.3330929.684642262.01

2.期初账面价值6739773.8243300.486783074.30

642.未办妥产权证书的土地使用权情况：无。

（十五）商誉

1.商誉账面原值

本期增加本期减少被投资单位名称或形成商誉的事项期初余额期末余额企业合并形成的处置

溢价收购福建东百坊巷大酒店有限公司4887500.004887500.00溢价收购福建东百元洪购物广场有限公司

13917866.9413917866.94

福州群升分公司

合计18805366.9413917866.944887500.00

其他说明：

福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司于2025年11月24日已注销，处置原溢价收购对应的商誉及商誉减值准备。

2.商誉减值准备

本期增加本期减少被投资单位名称或形成商誉的事项期初余额期末余额计提处置

溢价收购福建东百坊巷大酒店有限公司461103.72461103.72溢价收购福建东百元洪购物广场有限公司

13917866.9413917866.94

福州群升分公司

合计14378970.6613917866.94461103.72

3.商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

名称所属资产组或组合的构成及依据所属经营分部及依据是否与以前年度保持一致

子公司福建东百坊巷大酒店有限租赁百华大厦17-23层房产，酒公司(以下简称“东百坊巷大酒店的主营业务明确，且具有相对酒店餐饮是店”)与商誉对应的资产组组合的独立性

4.可收回金额的具体确定方法

可收回金额按预计未来现金流量的现值确定稳定期的包含商誉的资产组预测减值预测期的预测期的关键参数的稳定期的关键参数项目或资产组组合可收回金额期的金额关键参数确定依据关键参数的确定账面价值年限依据

*收入增长率根据公司以前年度的经收入增长东百坊巷大营业绩以及管理层

收入增长率为率为零，与预测期酒店与商誉对市场发展的预期；

9235248.7029720000.007年-26.95%至39.71%、折现率为确认依据

对应的资产*折现率:反映当前

税前折现率11.55%税前保持一致组组合市场货币时间价值

11.55%

和相关资产组特定风险的税前利率

合计9235248.7029720000.00----------

655.业绩承诺完成及对应商誉减值情况：无。

（十六）长期待摊费用项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修工程228824709.9733320707.3865741811.011852861.39194550744.95

其他软件、硬件215100.01652600.6688746.30778954.37

其他11452662.638872143.134522225.3915802580.37

合计240492472.6142845451.1770352782.701852861.39211132279.69

（十七）递延所得税资产/递延所得税负债

1.未经抵销的递延所得税资产

期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备40760115.3110190028.7646331486.0611582871.47

可抵扣亏损501786205.00125441343.13457488147.50110868588.02

股权投资差额4130075.071032518.774130075.071032518.77

公允价值变动损益25173.686293.421900465.01475116.25

递延收益32205086.258051271.5633219419.738304854.93

预计费用5254586.461313646.625257587.801314396.95

计提土地增值税156312015.9639078003.99156046447.0339011611.76

租赁准则事项264717024.8466179256.21346691115.4486672778.86

其他65756719.8116225342.5545829353.3511159674.41

合计1070947002.38267517705.011096894096.99270422411.42

2.未经抵销的递延所得税负债

期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

拆迁补偿款延期纳税214846790.0553711697.51221739891.2555434972.81

其他非流动金融资产公允价值变动4508060.591127015.156107714.101526928.52

投资性房地产暂时性差异2361125324.16590281331.042147814007.21536953501.80

租赁准则事项15048082.683762020.6745190172.7211297543.18

其他250963.7662740.94257857.5664464.39

合计2595779221.24648944805.312421109642.84605277410.70

3.以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

递延所得税资产和抵销后递延所得税资产或递延所得税资产和抵销后递延所得税资产或项目负债期末互抵金额负债期末余额负债期初互抵金额负债期初余额

递延所得税资产3733195.06263784509.9511297543.18259124868.24

递延所得税负债3733195.06645211610.2511297543.18593979867.52

664.未确认递延所得税资产明细

项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异66237305.9544975847.67

可抵扣亏损364683280.43277769298.62

合计430920586.38322745146.29

5.未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

年份期末金额期初金额备注

2025年37806616.42

2026年58658608.6328057772.64

2027年134406103.20117652135.14

2028年74012094.3050477101.37

2029年68912691.2743775673.05

2030年28693783.03

合计364683280.43277769298.62--

递延所得税资产和递延所得税负债的说明：

公司根据2011年5月16日第七届董事会第二次会议决议、2011年6月1日第一次临

时股东大会决议、以及东百集团与福州市城市地铁有限责任公司、福州市鼓楼区房地产拆

迁工程处签订的拆迁补偿安置协议书规定：福州市城市地铁有限责任公司一次性以货币方

式补偿福州市地铁一号线东街口站建设拆除的东百集团东街店 C、D 楼建筑面积 7062.00平方米，共计补偿金额为人民币34304.85万元其中：搬家补助费人民币7.06万元；经营补助费人民币70.62万元；二次装修补偿费679.93万元；按财政评估的货币安置补助

费人民币 33547.24 万元。本公司将拆迁补偿款在扣除 C、D 楼房产账面净残值、清理费用后，差额30718.72万元于2011年转入营业外收入。根据国家税务总局2013年11号《关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》规定，扣除前期固定资产重置成本后，确认拆迁补偿款延期纳税的递延所得税负债金额为6834.12万元。截至报告期末，公司重置的各类资产总额包括回购土地及东百 B楼改扩建项目等累计支出为 51251.10 万元，公司将在上述资产投入使用后按折旧年限进行摊销并转入所得税费用。2017年9月重置资产已投入使用，产生折旧相应分摊递延所得税负债，截至报告期末累计摊销递延所得税负债转入所得税费用1462.95万元，递延所得税负债余额剩余5371.17万元。

67（十八）其他非流动资产

期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

一年以上增值税待抵扣进项税额162182340.53162182340.53163535778.92163535778.92

一年以上土地待抵扣增值税93830557.2393830557.2393830557.2393830557.23

预付土地意向金2360000.002360000.002360000.002360000.00

合计258372897.762360000.00256012897.76259726336.152360000.00257366336.15

（十九）所有权或使用权受到限制的资产期末期初项目账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限类型受限情况

存管账户保证金、还款准备

货币资金51053995.2451053995.24其他11629618.5011629618.50其他按揭保证金、还款准备金等金等

固定资产1617665337.271172870173.04抵押借款抵押1637169278.781217958368.44抵押借款抵押

投资性房地产6928270675.546928270675.54抵押借款抵押6847827374.426847827374.42抵押借款抵押

存货2376607.672376607.67抵押借款抵押2298684.852298684.85抵押借款抵押

合计8599366615.728154571451.498498924956.558079714046.21

68（二十）短期借款

1.短期借款分类

项目期末余额期初余额

抵押借款1768038561.151831339002.30

保证借款42107628.66

合计1810146189.811831339002.30

2.已逾期未偿还的短期借款情况：无。

（二十一）应付账款

1.应付账款列示

项目期末余额期初余额

应付工程款399505921.90489683409.19

应付供应商货款31728540.6044304945.56

应付租金、物业费3605849.654213644.98

应付工程材料款822131.651654732.80

其他3269410.453701245.92

合计438931854.25543557978.45

2.账龄超过1年或逾期的重要应付账款

项目期末余额未偿还或结转的原因

福建鑫陆建设集团有限公司59743791.45未结算

上海美信联合建设发展有限公司35211310.80未结算

合计94955102.25--

（二十二）预收款项

1.预收款项列示

项目期末余额期初余额

预收租户租金39870358.0734873749.94

合计39870358.0734873749.94

2.账龄超过1年或逾期的重要预收款项：无。

69（二十三）合同负债

1.合同负债情况

项目期末余额期初余额

预收福清东百利桥项目预售款403978966.77403978966.77

预收商业预售卡款178760926.04177457993.82

预收租户物业费等28706736.1522297422.62

预收兰州国际商贸中心项目预售款2292915.432287619.05

奖励积分841447.753048315.76

预收福安东百广场项目预售款54368.9313333.33

其他6754997.217007937.69

合计621390358.28616091589.04

2.账龄超过1年的重要合同负债

项目期末余额未偿还或结转的原因

福清市国有资产管理中心399382636.48未完工交付

合计399382636.48--

福清东百利桥项目依据公司与福清市国有资产管理中心、福清市侨乡建设投资有限公

司、福清玉融文化旅游投资集团有限公司签订的《宗地2019挂-11号地块项目回购协议》

及相关补充协议约定：由福清玉融文化旅游投资集团有限公司回购福清东百利桥项目的历

史建筑、传统老建筑、新建建筑共计约41056.86平方米，地下车位688个，并委托公司对回购建筑进行二次装修及机电设备配套及安装等，上述回购价款及对回购建筑二次装修、机电设备价款预计总额约5.44亿元（含税价）。截至报告期末，公司已累计收到政府回购价款及回购建筑二次装修、机电设备款合计43532.71万元（含税价）。

3.报告期内账面价值未发生重大变动。

（二十四）应付职工薪酬

1.应付职工薪酬列示

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬36438457.33176523056.15177316108.8735645404.61

二、离职后福利-设定提存计划173956.9512553661.0212605277.90122340.07

三、辞退福利24000.004598134.602910430.001711704.60

四、一年内到期的其他福利

合计36636414.28193674851.77192831816.7737479449.28

702.短期薪酬列示

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1.工资、奖金、津贴和补贴36108677.99150547562.74151309750.8835346489.85

2.职工福利费109282.4510240409.1310198237.48151454.10

3.社会保险费94431.197493361.087527684.4460107.83

其中：医疗保险费84667.556691022.346722702.4352987.46

工伤保险费4640.16396625.58397992.613273.13

生育保险费5123.48405713.16406989.403847.24

4.住房公积金45695.216579318.216589151.4235862.00

5.工会经费和职工教育经费52541.001243959.511268504.6727995.84

6.短期带薪缺勤27829.49418445.48422779.9823494.99

7.短期利润分享计划

合计36438457.33176523056.15177316108.8735645404.61

3.设定提存计划列示

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1.基本养老保险169171.4812135824.3912186030.03118965.84

2.失业保险费4785.47417836.63419247.873374.23

3.企业年金缴费

合计173956.9512553661.0212605277.90122340.07

（二十五）应交税费项目期末余额期初余额

增值税6760229.2914065926.55

消费税2280890.502384919.19

企业所得税35858978.7446484162.77

个人所得税1156491.24914016.51

城市维护建设税800436.221292241.10

印花税549857.26749274.80

房产税7208800.285621847.42

土地增值税156510573.66156492563.97

防洪费1981443.932125722.10

教育费附加576680.05933553.32

土地使用税773703.55783268.48

环境保护税4764.004764.00

其他79386.15180144.62

合计214542234.87232032404.83

71（二十六）其他应付款

项目期末余额期初余额

应付股利1165047.891165047.89

其他应付款1104014884.941101128094.63

合计1105179932.831102293142.52

1.应付股利

项目期末余额期初余额

普通股股利1165047.891165047.89

合计1165047.891165047.89

报告期末超过一年未支付的应付股利116.50万元系股东未办理领取手续。

2.其他应付款

（1）按款项性质列示其他应付款项目期末余额期初余额

兰州友谊饭店资金往来款395522542.71396491325.57

押金、质保金212742274.09208911359.49

代收商户营业款327443072.33293846232.43

应付股权收购款2855699.492855699.49

商场装修工程款72766051.1689701084.07

其他92685245.16109322393.58

合计1104014884.941101128094.63

（2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款项目期末余额未偿还或结转的原因

兰州友谊饭店395522542.71工程完工后结算

兰州市七里河商务局30733189.82未至约定付款期

合计426255732.53--

（二十七）一年内到期的非流动负债项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款479299507.081618783829.92

1年内到期的租赁负债136754183.07178921753.87

1年内到期的其他借款14744759.5422634502.66

合计630798449.691820340086.45

一年内到期的长期借款期末余额为47929.95万元，其中抵押借款44214.56万元，质押借款3513.64万元，保证借款201.75万元。

72（二十八）其他流动负债

项目期末余额期初余额

待转销项税25399164.8224788364.23

其他短期流动负债18467716.1312413071.72

合计43866880.9537201435.95

（二十九）长期借款长期借款分类项目期末余额期初余额

质押借款70000000.00105000000.00

抵押借款4142581113.132527043839.36

保证借款15500000.00

合计4228081113.132632043839.36

长期借款分类的说明：

（1）抵押借款以公司自有房产、土地为抵押物，抵押情况详见本附注第五、（十九）

项“所有权或使用权受到限制的资产”说明。抵押借款其中125969.90万元同时追加了保证担保，146131.68万元同时追加了质押担保和保证担保。

（2）质押借款7000.00万元以子公司固安慧园供应链管理有限公司100%的股权质押，并追加福建东百集团股份有限公司和固安慧园供应链管理有限公司保证担保。

（三十）租赁负债项目期末余额期初余额

租赁付款额770666299.241233350834.47

减：未确认融资费用124936627.17215579185.88

减:一年内到期的租赁负债136754183.07178921753.87

合计508975489.00838849894.72

（三十一）递延收益项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因地铁出入口风亭占

地铁出入口补偿款33219419.731014333.4832205086.25用商业面积补偿款福州华威项目建设专

32653125.001012500.0031640625.00交通运输部补助资金

项补助资金天然气锅炉低氮改造天然气锅炉低氮改

1071500.00142866.72928633.28

补助金造补助金

合计66944044.732169700.2064774344.53--

73（三十二）其他非流动负债

项目期末余额期初余额

待转销项税35944437.2736358106.99

其他借款14493211.18

合计35944437.2750851318.17

（三十三）股本

本期增减变动（+、－）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

股份总数869846246.00869846246.00

（三十四）资本公积项目期初余额本期增加本期减少期末余额

其他资本公积3520962.563520962.56

合计3520962.563520962.56

（三十五）其他综合收益本期发生金额税

减：前后

减：前期计入归期计入项目期初余额其他综属期末余额

本期所得税前其他综减：税后归属于合收益于发生额合收益所得税费用母公司当期转少当期转入留存数入损益收益股东

一、不能重分类进损益的其他综合收益

二、将重分类进损益的其他综合

151346229.5496328035.3224082008.8372246026.49223592256.03

收益自用房地产或作为存货的房地产转换为以公允价值计量的投

151346229.5496328035.3224082008.8372246026.49223592256.03

资性房地产在转换日公允价值大于账面价值部分

其他综合收益合计151346229.5496328035.3224082008.8372246026.49223592256.03

（三十六）盈余公积项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积186125134.232894902.04189020036.27

任意盈余公积27887632.2327887632.23

合计214012766.462894902.04216907668.50

本期盈余公积变动说明：

报告期计提法定盈余公积系按照母公司净利润10%计提。

74（三十七）未分配利润

项目本期上期

调整前上期末未分配利润2276395304.122318374705.95调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）调整后期初未分配利润2276395304.122318374705.95

加：本期归属于母公司所有者的净利润45763062.0643487249.74

减：提取法定盈余公积2894902.047180489.43提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利69587699.6878286162.14转作股本的普通股股利

期末未分配利润2249675764.462276395304.12

（三十八）营业收入和营业成本

1.营业收入和营业成本情况

本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1827780147.64761713953.341798812854.77760040156.37

其他业务19063632.262024530.7816919160.662550889.70

合计1846843779.90763738484.121815732015.43762591046.07

2.营业收入、营业成本的分解信息

东百集团合同分类营业收入营业成本

业务类型1846843779.90763738484.12

其中：

商业零售1561865486.44696976115.15

仓储物流190828474.9014664526.02

商业地产10189147.99-2252598.17

酒店餐饮83960670.5754350441.12

按经营地区分类1846843779.90763738484.12

其中：

华东地区1078703360.08509685909.82

西北地区633033666.21242875898.50

华北地区71486365.794690470.76

其他地区63620387.826486205.04

合计1846843779.90763738484.12

753.与履约义务相关的信息

公司承担的公司提供的公司承诺转让商品的是否为主要预期将退还质量保证类项目履行履约义务的时间重要的支付条款性质责任人给客户的型及相关款项义务

商品交付给顾客，资产控制权转联营现款结算货物否无无移给客户时

商品交付给顾客，资产控制权转自营现款结算货物是无无移给客户时承租方按合同约定取得场地使用租赁期开始前支付租租赁场地使用权是无无权的承租期间金购买方按合同约定取得相关商品签订商品房买卖合同房地产商品房是无无控制权时时一次性付款或按揭预付或完成相关服务酒店提供相关服务的期间客房及餐饮服务是无无的当日

（三十九）税金及附加项目本期发生额上期发生额

消费税26094730.5221292838.44

城市维护建设税6675715.616880654.71

教育费附加4829121.654978050.92

房产税65806058.1056579893.04

土地使用税7044499.327683892.95

防洪费2057919.892155494.83

印花税1792561.422203433.96

土地增值税26637.613740323.33

车船使用税11520.005820.00

其他29556.0019056.00

合计114368320.12105539458.18

（四十）销售费用项目本期发生额上期发生额

长期待摊费用摊销61469693.2755599064.34

员工薪酬50712903.6153248349.67

能源费54677286.6153837778.09

折旧费用40029602.1939556541.41

企划宣传费33875901.6530465870.15

使用权资产折旧20536498.5623424044.95

租金、物管费支出7380042.057392556.75

行政费用2691948.462787150.93

其他费用10132052.6911453286.01

合计281505929.09277764642.30

76（四十一）管理费用

项目本期发生额上期发生额

员工薪酬86089134.9886288932.69

行政费用9903137.5912415095.69

聘请中介机构费用及咨询管理费10532245.509602053.08

长期待摊费用摊销2082489.053317466.71

折旧费用2812326.493119798.96

无形资产摊销1573945.371252272.07

其他费用11607461.8111896170.52

合计124600740.79127891789.72

（四十二）财务费用项目本期发生额上期发生额

利息支出286345780.75271532819.88

减：利息收入11386842.7113813688.10

手续费9543784.188169077.38

其他支出18812168.1016194054.64

汇兑损益450.41-103.30

合计303315340.73282082160.50

公司执行新租赁准则，租赁负债的利息费用为44946772.19元，融资租赁的利息收入为7096672.71元。

（四十三）其他收益产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

政府补助3020667.623058511.42

其他180569.73678896.75

合计3201237.353737408.17

（四十四）投资收益项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-15752739.92

处置长期股权投资产生的投资收益4181079.25

交易性金融资产在持有期间的投资收益6995.11

其他非流动金融资产在持有期间的投资收益268577.15268577.15

债务重组收益3857.70

合计275572.26-11299225.82

77（四十五）公允价值变动收益

产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

按公允价值计量的投资性房地产-56246488.36-38538540.56

其他非流动金融资产-1376271.852139146.48

衍生金融负债-119847.60

合计-57622760.21-36519241.68

（四十六）信用减值损失项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失2939641.171868072.47

其他应收款坏账损失-1314900.64-1301365.36

长期应收款坏账损失1052583.21287716.10

合计2677323.74854423.21

（四十七）资产减值损失项目本期发生额上期发生额

存货跌价损失-66357.86-5872639.51

合计-66357.86-5872639.51

（四十八）资产处置收益资产处置收益的来源本期发生额上期发生额

非流动资产处置利得10594936.81-2045507.89

合计10594936.81-2045507.89

（四十九）营业外收入项目本期发生额上期发生额计入当期非经常损益的金额

不需支付款项转入3291156.964726071.533291156.96

其他14780779.567696136.4514780779.56

合计18071936.5212422207.9818071936.52

（五十）营业外支出项目本期发生额上期发生额计入当期非经常损益的金额

非流动资产报废损失合计738925.51627787.28738925.51

其中：固定资产报废损失42433.6193080.0942433.61

长期待摊费用报废损失696491.90534707.19696491.90

对外捐赠500000.0061718.18500000.00

租户解约赔偿款100000.003581875.72100000.00

罚款及滞纳金3581.121521679.893581.12

其他292182.95255217.32292182.95

合计1634689.586048278.391634689.58

78（五十一）所得税费用

1.所得税费用表

项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用70000935.1975868952.85

递延所得税费用22490092.196283137.96

合计92491027.3882152090.81

2.会计利润与所得税费用调整过程

项目本期发生额

利润总额234812164.08

按法定/适用税率计算的所得税费用58703041.02

子公司适用不同税率的影响-1188138.45

调整以前期间所得税的影响486896.03

非应税收入的影响161155.63

不可抵扣的成本、费用和损失的影响1955934.16

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-8082385.55

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响40454524.54

所得税费用92491027.38

（五十二）其他综合收益

详见附注五、（三十五）。

（五十三）现金流量表项目

1.与经营活动有关的现金

收到的其他与经营活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

企业间往来款项75035758.6378095248.77

其他收入8499608.0314854684.07

按揭保证金等受限资金转入1942545.0519441411.59

合计85477911.71112391344.43支付的其他与经营活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

企业间往来款项94484952.4790876223.20

银行手续费支出9305122.937871621.80

受限资金及保证金等9142592.293324190.35

其他费用性支出145019316.98145114068.20

合计257951984.67247186103.55

792.与筹资活动有关的现金

收到的其他与筹资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

融资租赁借款50000000.00

收到其他筹资款110000000.00

转租赁商户的租金37524803.7540827271.03

合计37524803.75200827271.03支付的其他与筹资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

租赁商场租金221475837.16212214036.87

归还融资租赁本金及利息23820000.00129916305.94

支付其他筹资款37620306.50110519400.00

其他融资费用17343139.078532603.58

转入贷款监管户4992139.338009331.25

合计305251422.06469191677.64筹资活动产生的各项负债变动情况本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款1831339002.302461621287.202482332695.13481404.561810146189.81

应付股利1165047.8969587699.6869587699.681165047.89

其他应付款-关联借款70000000.0070000000.00

其他流动负债-其他借款12413071.7218467716.1312413071.7218467716.13

长期借款（含一年内到期）4250827669.282415006122.381958321236.59131934.864707380620.21

租赁负债（含一年内到期）1017771648.59221475837.16150566139.36645729672.07其他非流动负债-借款（含一年内

37127713.84171172.8222554127.1214744759.54

到期）

合计7150644153.624946627409.5888226588.634836684667.40151179478.787197634005.65

804.不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大

活动及财务影响：无。

（五十四）现金流量表补充资料

1.现金流量表补充资料

项目本期金额上期金额

1.将净利润调节为经营活动现金流量：--

净利润142321136.70132939973.92

加：资产减值准备66357.865872639.51

信用减值损失-2677323.74-854423.21

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧69470272.0058015749.48

使用权资产折旧75890344.5880442511.95

无形资产摊销2734310.792573256.26

长期待摊费用摊销70352782.7071003634.08

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”号填列）-9898444.912580215.08

固定资产报废损失（收益以“-”号填列）42433.6193080.09

公允价值变动损失（收益以“-”号填列）57622760.2136519241.68

财务费用（收益以“-”号填列）294874516.11271774151.36

投资损失（收益以“-”号填列）-275572.2611299225.82

递延所得税资产减少（增加以“-”号填列）-4659641.71-6458754.06

递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）27149733.9012741892.02

存货的减少（增加以“-”号填列）-123422256.68-6446725.86

经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列）47764968.73-68208969.50

经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列）48631889.16-325603098.01其他

经营活动产生的现金流量净额695988267.05278283600.61

2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：----

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入资产

3.现金及现金等价物净变动情况：----

现金的期末余额748640726.89368822326.10

减：现金的期初余额368822326.10279920131.37

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额379818400.7988902194.73

812.现金和现金等价物的构成

项目期末余额期初余额

一、现金748640726.89368822326.10

其中：库存现金119.0063936.97

可随时用于支付的银行存款740642851.38348875993.50

可随时用于支付的其他货币资金7997756.5119882395.63

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额748640726.89368822326.10

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

3.不属于现金及现金等价物的货币资金

项目期末余额期初余额不属于现金及现金等价物的理由

商品房销售按揭保证金存款1339318.121663132.80按揭保证金

黄金租赁业务保证金10000.0010000.00交易保证金

还款准备金6028055.595960000.00最低还款保证金

贷款监管账户资金7041470.582049331.25贷款监管

受到限制的银行存款 9146821.63 1947154.45 冻结、ETC保证金

存出投资款6.15使用受限

存管账户保证金26151429.99存管账户保证金

信用证业务保证金1336893.18信用证保证金

合计51053995.2411629618.50--

（五十五）外币货币性项目

1.外币货币性项目

项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

货币资金----15384.51

其中：港币17032.970.903215384.51

（五十六）租赁

1.本公司作为承租方

（1）未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额：681612.62元。

（2）简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用：3518174.29元。

（3）涉及售后租回交易的情况：无。

82（4）与租赁相关的现金流出总额225992358.40元。

2.本公司作为出租方

作为出租人的经营租赁

其中：未计入租赁收款额的可变租赁付款额项目租赁收入相关的收入

租赁收入547425581.2245457443.69

合计547425581.2245457443.69

六、合并范围的变更

（一）其他原因的合并范围变动

1.公司设立的子公司明细如下，报告期纳入合并报表范围：

序号公司名称注册资本（万元）成立日期

1福建东百创智投资有限公司1000.002025年11月25日

2.注销子公司

因公司业务调整，经公司内部审批程序通过，本期完成以下子公司的注销工作，具体明细如下：

序号公司名称注册资本（万元）注销日期

1浙江自贸区联智供应链管理有限公司6120.002025年2月10日

2长沙市东百供应链管理有限公司1000.002025年11月24日

3浙江斯开奈德新材料科技有限公司5000.00（美元）2025年11月25日

七、在其他主体中的权益

（一）在子公司中的权益

1.企业集团的构成

持股比例(%)注册资本主要子公司名称注册地业务性质取得方式（万元）经营地直接间接福建东百元洪购

3000.00福州市福州市商业零售、房产租赁100.00设立

物广场有限公司福建东方百货管

8000.00福州市福州市商业零售、房产租赁100.00设立

理有限公司

厦门世纪东百商商业零售、房产租赁、物业

1000.00厦门市厦门市100.00设立

业管理有限公司管理福建东百红星商

1000.00福州市福州市商业零售、房产租赁100.00设立

业广场有限公司福州东百超市有

1300.00福州市福州市超市零售、专业停车场服务100.00设立

限公司兰州东方友谊置

20000.00兰州市兰州市商业零售、物业管理48.45设立

业有限公司福安市东百置业

18900.00福安市福安市商业零售、物业管理100.00设立

有限公司

83持股比例(%)

注册资本主要子公司名称注册地业务性质取得方式（万元）经营地直接间接中侨（福建）房地

6452.00福州市福州市房产租赁、物业管理100.00收购

产有限公司福州百华房地产

1800.00福州市福州市房产租赁、物业管理100.00设立

开发有限公司福建东百物业管

1000.00福州市福州市物业管理100.00设立

理有限公司莆田东百商业管

200.00莆田市莆田市房产租赁、物业管理100.00收购

理有限公司福州东百广告信

100.00福州市福州市广告代理100.00设立

息有限公司福建东百坊巷大

1000.00福州市福州市酒店及餐饮管理100.00收购

酒店有限公司兰州东百商业管

6000.00兰州市兰州市对外投资95.00设立

理有限公司兰州东方友谊物

500.00兰州市兰州市房产租赁、物业管理48.45设立

业管理有限公司东百物流有限公

10000.00福州市平潭县企业资产管理、项目投资100.00设立

司东百瑞兴资本管

9000.00上海市平潭县企业资产管理、投资管理100.00设立

理有限公司平潭睿志投资管

1000.00上海市平潭县投资管理、企业资产管理100.00设立

理有限公司佛山市空间工业投资中心（有限合400.00佛山市佛山市项目投资、运营及管理75.0025.00收购伙）平潭信友资产管

100.00福州市平潭县企业资产管理、项目投资100.00设立

理有限公司平潭信汇资产管

100.00福州市平潭县企业资产管理、项目投资100.00设立

理有限公司福建烜达丰胜实

5000.00福州市福清市仓储服务、普通货运100.00收购

业发展有限公司北京环博达物流

5000.00北京市北京市货运代理、仓储服务100.00收购

有限公司平潭信远资产管

100.00福州市平潭县企业资产管理、项目投资100.00设立

理有限公司平潭信众资产管

100.00福州市平潭县企业资产管理、项目投资100.00设立

理有限公司平潭信海资产管

100.00福州市平潭县企业资产管理、项目投资100.00设立

理有限公司平潭信宏资产管

100.00福州市平潭县企业资产管理、项目投资100.00设立

理有限公司平潭信隆资产管

100.00福州市平潭县企业资产管理、项目投资100.00设立

理有限公司平潭信伟资产管

100.00福州市平潭县企业资产管理、项目投资100.00设立

理有限公司平潭信正资产管

100.00福州市平潭县企业资产管理、项目投资100.00设立

理有限公司平潭信义资产管

100.00福州市平潭县项目投资、运营及管理100.00设立

理有限公司平潭信茂资产管

100.00福州市平潭县项目投资、运营及管理100.00设立

理有限公司平潭信柏资产管

100.00福州市平潭县项目投资、运营及管理100.00设立

理有限公司

广州刚添贸易有商品批发贸易;商品零售贸

2942.90广州市广州市100.00收购

限公司易

84持股比例(%)

注册资本主要子公司名称注册地业务性质取得方式（万元）经营地直接间接

东莞东嘉供应链普通货物仓储服务;供应链

19338.00东莞市东莞市100.00收购

管理有限公司管理服务等浙江自贸区联智供应链管理有限

6120.00舟山市舟山市供应链管理、仓储服务100.00收购

公司(2025年2月

10日注销）

平潭信智资产管

100.00福州市平潭县企业资产管理、项目投资100.00设立

理有限公司平潭信彪资产管

100.00福州市平潭县企业资产管理、项目投资100.00设立

理有限公司上海榕睿商业管

1000.00上海市上海市企业管理、市场营销策划等100.00设立

理有限公司

福建缘北建设工建筑工程、装修装饰工程施

1699.00福州市福州市100.00收购

程有限公司工

福州东百永丰商百货零售、房产租赁、物业

500.00福州市福州市100.00设立

业广场有限公司管理

福州东百永星商百货零售、房产租赁、物业

500.00福州市福州市100.00设立

业广场有限公司管理

福建东百供应链供应链贸易、货运咨询、综

1000.00福州市平潭县100.00设立

发展有限公司合物流服务

西藏信志企业管企业管理咨询服务、仓储服

1000.00上海市拉萨市100.00设立

理咨询有限公司务

西藏信茂企业管企业管理咨询服务、仓储服

1000.00上海市拉萨市100.00设立

理有限公司务、物业管理

物流服务、道路货物运输服西藏东百物流有

2000.00上海市拉萨市务、仓储服务、企业管理服100.00设立

限公司

务、物业管理服务

福安市东百商业物业管理、自有商业房屋租

100.00福安市福安市100.00设立

管理有限公司赁服务、百货零售

福清东百置业有文商旅综合开发、百货零售、

7200.00福州市福清市69.4430.56设立

限公司物业管理

湖北台诚食品科企业管理咨询服务、仓储服

2148.79武汉市武汉市96.74收购

技有限公司务、仓储设施开发出租

河南菜便利商贸日用百货销售、企业管理咨

1000.00郑州市郑州市100.00收购

有限公司询服务

河南润田供应链仓储服务、供应链管理、仓

5000.00郑州市郑州市100.00收购

有限公司储设施的经营

东百控股（集团）

100.00（港币）中国香港中国香港企业资产管理、项目投资100.00设立

有限公司

东百投资有限公投资管理、企业资产管理及

5000.00平潭县平潭县100.00设立

司咨询服务长沙市东百供应

链管理有限公司供应链管理与服务、仓储管

1000.00长沙市长沙市100.00设立

(2025年11月24日理服务、物业管理

注销）

以自有资金从事投资活动、上海睿闽企业管

500.00上海市上海市社会经济咨询服务、企业管100.00设立

理咨询有限公司

理咨询、企业管理

河北东达仓储服通用仓储、仓储设施的开发、

11362.00石家庄市石家庄市100.00设立

务有限公司建设与经营等

固安慧园供应链供应链管理、企业管理咨询、

20000.00固安县固安县100.00收购

管理有限公司产业园建设、运营管理

上海博百供应链供应链管理、仓储服务、计

500.00上海市上海市100.00设立

管理有限公司算机信息技术咨询服务普通货物仓储服务；园区管天津东盈供应链

10000.00天津市天津市理服务；仓储设备租赁服务；100.00收购

管理有限公司供应链管理服务等

85持股比例(%)

注册资本主要子公司名称注册地业务性质取得方式（万元）经营地直接间接

福建华威物流供物流供应链管理、货物专用

20187.00福州市福州市100.00收购

应链有限公司运输、冷库货物仓储

肇庆高新区鹏程仓储服务、仓储设施建设、

仓储服务有限公9208.00肇庆市肇庆市经营和管理、供应链管理及100.00收购司咨询

长沙市东星仓储仓储管理服务、货物仓储、

12997.00长沙市长沙市100.00设立

有限公司物流园运营服务

游览景区管理、商业综合体福清东百文化旅

500.00福清市福清市管理服务、园区管理服务、100.00设立

游发展有限公司

餐饮管理、日用百货销售福安市东百酒店

200.00福安市福安市酒店管理、物业管理100.00设立

管理有限公司福清东百物业管

500.00福清市福清市物业管理、停车场服务100.00设立

理有限公司

武汉市联禾华实普通货物仓储服务、物业管

9756.00武汉市武汉市100.00收购

业有限公司理、非居住房地产租赁平潭睿宁投资有

1000.00福州市平潭县企业资产管理、项目投资100.00设立

限公司

RUIZE PINGGU 物业管理、仓储服务、供应

HONG KONG 链管理服务、国内货物运输

1.00（港币）中国香港中国香港100.00设立

LOGISTICS 代理、装卸搬运、信息咨询

LIMITED 服务天净（新加坡）新

管理咨询服务、其他信息服

材料科技有限公1.00(新加坡币)新加坡新加坡100.00收购务活动司浙江斯开奈德新

技术服务、普通货物仓储服材料科技有限公

5000.00（美元）嘉兴市嘉兴市务、非居住房地产租赁、物100.00收购

司(2025年11月25业管理日注销）

以自有资金从事投资活动，福建东百创智投社会经济咨询服务；企业管

1000.00福州市平潭县100.00设立

资有限公司理；企业管理咨询；信息咨询服务

2.重要的非全资子公司

本期归属于少数股东的本期向少数股东宣告分派子公司名称少数股东持股比例期末少数股东权益余额损益的股利

兰州东方友谊置业有限公司51.55%96434872.83948391143.68

3.重要非全资子公司的主要财务信息

期末余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计兰州东方友谊置业

2065717706.701893665059.963959382766.661824871295.74284868127.212109739422.95

有限公司

（续）期初余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计兰州东方友谊置业

1880999777.681912216142.193793215919.871817804666.14312838499.712130643165.85

有限公司

86（续）

本期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

兰州东方友谊置业有限公司627584738.81187070589.69187070589.69221056687.95

（续）上期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

兰州东方友谊置业有限公司604127351.93173580013.09173580013.0926554851.93

八、政府补助

（一）报告期末按应收金额确认的政府补助本公司及其子公司本年末无按应收金额确认的政府补助。

（二）涉及政府补助的负债项目

会计科目或本期新增本期计入营业外本期转入与资产/期初余额本期其他变动期末余额财务报表项目补助金额收入金额其他收益金额收益相关

与资产/

递延收益66944044.732169700.2064774344.53收益相关

（三）计入当期损益的政府补助类型本期发生额上期发生额

与收益相关1865300.902046011.42

与资产相关1155366.721012500.00

合计3020667.623058511.42

九、与金融工具相关的风险

（一）金融工具产生的各类风险

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。

本公司在日常经营活动中面临各种与金融工具相关的风险主要包括信用风险、流动

风险和市场风险，概括如下：

1.信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

87本公司的信用风险主要来自流动资金存放、结构性存款、保本型理财产品、应收款项。

为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施：

本公司的流动资金存放、结构性存款和保本型理财的购买均与信用评级较高的银行合作，且分散于多家银行，故其信用风险较低。

本公司应收款项的信用风险主要产生于其他应收账款，主要系根据合同支付的垫付款、保证金、押金。为控制该项风险，本公司对此等款项与相关经济业务严格管理并持续监控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。

其他应收款等产生的信用风险敞口的量化数据，详见各相关附注披露。

2.流动风险

流动风险，是指企业在履行与金融负债有关的义务时遇到资金短缺的风险，其可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用银行借款、结构化融资、信托借款融资等多种融资手段，已从多家商业银行取得金融机构授信额度以满足营运资金需求和资本开支。本公司总部负责监控各子公司的现金流量预测，在公司层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

截至报告期末，公司资产总额为149.42亿元，负债总额为104.25亿元，资产负债率

69.77%。

3.市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。本公司市场风险主要为利率风险。

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。截至2025年

12月31日，本公司的带息债务主要分别为人民币计价的固定利率和浮动利率借款合同，合

计金额为人民币655073.93万元。本公司因利率变动引起金融工具公允价值变动的风险主要与固定利率金融机构借款有关。对于固定利率借款，本公司的目标是保持其浮动利率。

88在现有经济环境下，银行借款利率相对稳定，波动不大，较小的利率变动不会形成较大的利率风险。同时，公司通过建立良好的银企关系，满足公司各类长短期融资需求，通过做好资金预算，根据经济环境的变化调整银行借款，降低利率风险。

十、公允价值的披露

（一）以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值期末公允价值项目

第一层次第二层次第三层次合计公允价值计量公允价值计量公允价值计量

一、持续的公允价值计量--------

（一）交易性金融资产

1.以公允价值计量且其变动计入

当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资

（四）投资性房地产3963055200.004533800400.008496855600.00

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物3963055200.004533800400.008496855600.00

3.持有并准备增值后转让的土地

使用权

（五）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

（六）其他非流动金融资产8957715.623682901.6312640617.25

持续以公允价值计量的资产总额3972012915.624537483301.638509496217.25

（二）持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

对于在活跃市场上交易的金融工具，本公司以其活跃市场报价确定其公允价值。

（三）持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

列入第二层级的投资性房地产主要是本公司出租用于商业运营的投资性房地产项目，

89该房产可以从房产市场获得与估价对象具有可比性的交易案例，采用市场法进行估值。

列入第二层级的金融工具主要是本公司持有的未上市股权投资。本公司对其投资采用

估值技术确定其公允价值，所使用的估值模型主要为上市公司比较法，估值技术的输入值主要包括处于同一行业的上市公司的公允市场价值、比率乘数及不可流通折扣率。

（四）持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

（1）列入第三层级的投资性房地产主要是本公司出租用于仓储物流的投资性房地产项目，该房产采用收益法进行估值，估值技术的输入值主要包括空置率、租金增长率及折现率等参数。

（2）列入第三层级的金融工具主要是本公司投资的京东智能物流产业基金，投资金

额小持股比例低，以当年度被投资主体的净资产作为公允价值。

（3）被投资企业江苏高能时代在线股份有限公司经营环境和经营情况、财务状况恶

化已强制退市，故公司以零元作为公允价值的合理估计进行计量。

（五）本期本公司的金融资产及金融负债的公允价值计量未发生第一层次和第二层

次之间的转换，亦无转入或转出第三层次的情况。

（六）不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他

应收款、其他流动资产、一年内到期的长期应收款、长期应收款、短期借款、应付账款、

其他应付款、一年内到期的长期借款、一年内到期的租赁负债、长期借款和租赁负债等。

除上述金融资产和金融负债以外，其他不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。

十一、关联方及关联交易

公司与子公司以及各子公司间的关联方交易已在合并报表时抵销，公司与其他关联方在报告期内的交易如下：

（一）本企业的母公司情况母公司对本企业的母公司对本企业的

母公司名称注册地业务性质注册资本（万元）

持股比例(%)表决权比例(%)

福建丰琪投资有限公司福州对外投资42000.0050.3160.00

90本企业的母公司情况的说明：

公司的母公司是丰琪投资（施文义先生直接持有丰琪投资100%股权，为公司实际控制人）。截至2025年12月31日，丰琪投资持有公司股份437659603股，占公司总股本的

50.31%；丰琪投资及其一致行动人施章峰先生、施霞女士合计持有公司股份521907699股，占公司总股本的60.00%。丰琪投资及其一致行动人合计质押公司股份344740000股，上述股份质押事项股东均已按规定履行信息披露义务。

本企业最终控制方是施文义。

（二）本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见七、在其他主体中的权益附注（一）。

（三）其他关联方情况其他关联方名称其他关联方与本企业关系

兰州友谊饭店持有对公司子公司兰州东方友谊置业有限公司49%股份

中联控股集团（中国）有限公司实际控制人施文义先生控制的企业创辉投资集团有限公司实际控制人施文义先生控制的企业鑫驰投资有限公司实际控制人施文义先生控制的企业福清兰天房地产开发有限公司实际控制人施文义先生控制的企业福建益昊投资有限公司实际控制人施文义先生父亲施恭香先生控制的企业福建晟兴供应链科技有限公司实际控制人施文义先生配偶施丽钦女士控制的企业康采有限公司实际控制人施文义先生配偶施丽钦女士控制的企业怡盛集团有限公司实际控制人施文义先生配偶施丽钦女士控制的企业伟恒国际有限公司实际控制人施文义先生配偶施丽钦女士控制的企业福建融峰贸易有限公司实际控制人施文义先生配偶施丽钦女士控制的企业福建中联房地产开发集团有限公司实际控制人施文义先生配偶施丽钦女士控制的企业广州融冠材料科技股份有限公司实际控制人施文义先生配偶施丽钦女士控制的企业汇和国际有限公司控股股东一致行动人施章峰先生控制的企业恒冠贸易有限公司控股股东一致行动人施霞女士控制的企业创峰国际控股集团有限公司实际控制人施文义先生配偶施丽钦女士控制的企业福建中联兰天投资集团有限公司实际控制人施文义先生配偶施丽钦女士控制的企业实际控制人施文义先生与控股股东一致行动人施章峰与施霞共同福建福融华实业有限公司控制的企业实际控制人施文义先生与控股股东一致行动人施章峰与施霞共同福融新材料股份有限公司控制的企业福清市兰天大酒店有限公司实际控制人施文义先生配偶施丽钦女士控制的企业漳州中联天御置业有限公司实际控制人施文义先生配偶施丽钦女士控制的企业福建晟联辉投资有限公司实际控制人施文义先生配偶施丽钦女士控制的企业

91其他关联方名称其他关联方与本企业关系

福清悦融庄置业有限公司实际控制人施文义先生配偶施丽钦女士控制的企业福建晟启供应链科技有限公司实际控制人施文义先生配偶施丽钦女士控制的企业福建晟臻供应链科技有限公司实际控制人施文义先生配偶施丽钦女士控制的企业福建鑫陆建设集团有限公司实际控制人施文义先生其他亲属林大旺先生控制的企业福建名轩装饰装修设计有限公司实际控制人施文义先生其他亲属林大旺先生控制的企业上海禹达加企业咨询有限公司董事李毅先生控制的企业

小麦新能（北京）科技有限公司(以下简称“小麦新能”)董事李毅先生担任董事的企业肇庆汇曜新能源科技有限公司董事李毅先生担任董事的企业下属子公司福州曜衡新能源科技有限公司董事李毅先生担任董事的企业下属子公司东莞林耀新能源科技有限公司董事李毅先生担任董事的企业下属子公司武汉昌曜新能源科技有限公司董事李毅先生担任董事的企业下属子公司天津清曜新能源科技有限公司董事李毅先生担任董事的企业下属子公司石家庄林耀新能源科技有限公司董事李毅先生担任董事的企业下属子公司长沙宸曜新能源科技有限公司董事李毅先生担任董事的企业下属子公司公司董事及高级管理人员关键管理人员

其他说明:

小麦新能分别于2024年11月、2025年4月及2025年4月转让肇庆汇曜新能源科技

有限公司、福州曜衡新能源科技有限公司、武汉昌曜新能源科技有限公司100%股权，转让后上述3家企业不再作为小麦新能下属子公司管理。

（四）关联交易情况

1.购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品、接受劳务情况表关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

福建鑫陆建设集团有限公司建筑工程施工服务114416543.08165766240.59

福建名轩装饰装修设计有限公司装饰装修服务6753602.738503022.02

上海禹达加企业咨询有限公司咨询服务2792079.24930693.08

福清市兰天大酒店有限公司餐饮服务11102.00

武汉昌曜新能源科技有限公司光伏电能143330.58

福州曜衡新能源科技有限公司光伏电能93196.58

出售商品、提供劳务情况表关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

其他关联方销售、合同收入505829.13682729.15

922.关联租赁情况

本公司作为出租方承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

福建中联房地产开发集团有限公司房产租赁838868.98

福州曜衡新能源科技有限公司屋顶租赁124871.17

武汉昌曜新能源科技有限公司屋顶租赁17117.00

3.关键管理人员薪酬

项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬6289563.847011041.84

合计6289563.847011041.84

4.关联方资金拆借

关联方拆借金额起始日到期日说明拆入

福建中联房地产开发集团有限公司10000000.002025-8-42025-8-8利率为3%

福建中联房地产开发集团有限公司10000000.002025-8-42025-8-11利率为3%

福建中联房地产开发集团有限公司20000000.002025-8-42025-8-14利率为3%

福建中联房地产开发集团有限公司30000000.002025-8-42025-8-18利率为3%

（五）应收、应付关联方未结算项目情况

1.应收项目

期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款福清悦融庄置业有限公司89535.004476.75312589.0015629.45

应收账款福州曜衡新能源科技有限公司136109.584305.48

其他应收款福建鑫陆建设集团有限公司52159.4670294.36

2.应付项目

项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款福建鑫陆建设集团有限公司179516677.59190341669.33

应付账款福建名轩装饰装修设计有限公司6270434.429456954.41

预收款项福建中联房地产开发集团有限公司60764.73

合同负债福建鑫陆建设集团有限公司121196.15

合同负债福清悦融庄置业有限公司3187.702653.13

其他应付款福建鑫陆建设集团有限公司20000.00

其他应付款福建名轩装饰装修设计有限公司10687693.029701710.42

其他应付款肇庆汇曜新能源科技有限公司50000.0050000.00

其他应付款武汉昌曜新能源科技有限公司50000.00

其他应付款福州曜衡新能源科技有限公司50000.00

其他应付款兰州友谊饭店395522542.71396491325.57

93兰州友谊饭店关联往来情况说明：

根据兰州市政府与公司签订的《合作建设兰州国际商贸中心协议书》、《合作建设兰州国际商贸中心协议书补充协议》公司子公司兰州东百商业管理与兰州友谊饭店共同投

资组建兰州东方友谊置业有限公司开发兰州国际商贸中心项目，成立时间为2010年11月17日，注册资本为2亿元，兰州东百商业管理占比51%，兰州友谊饭店占比49%。项目总投资

43.08亿元。根据合作协议及补充协议的约定，兰州友谊饭店以土地使用权投资，实际作

价7.71亿元（占兰州东方友谊置业有限公司投资比例的49%）。公司根据项目进度陆续按比例以现金投入8.02亿元（包含兰州国际商贸中心项目公司注册资金投入、为兰州友谊饭店代垫的拆迁和安置资金等，合计占兰州东方友谊置业有限公司投资比例的51%）。

根据双方签订的《合作建设兰州国际商贸中心协议书补充协议》等协议规定，双方于2013年6月1日前出资超出注册资金部分均未计收资金占用费。对于超出注册资本的部分，

自2013年6月1日起，计入兰州东方友谊置业有限公司的负债，由兰州东方友谊置业有限公司根据资金占用时间按中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率6.15%的标准计算资金占用费。

根据2020年11月30日《兰州东方友谊置业有限公司2020年第三次董事会决议》规定，自2020年1月1日起，双方同时减少36%的资金占用费基数，合计49432.49万元，其中公司减少25210.57万元，兰州友谊饭店减少24221.92万元。减少后双方超出注册资本金部分合计变更为87880万元，其中公司44818.80万元，兰州友谊饭店43061.20万元。

兰州东方友谊置业有限公司占用投资双方的资金占用费情况如下：

投资双方期末余额期初余额

兰州友谊饭店136055319.69136055319.69

子公司兰州东百商业管理有限公司357093351.71357093351.71

合计493148671.40493148671.40

报表列示公司与兰州友谊饭店资金往来明细余额表：

项目内容2024年度累计垫款金额2025年度垫款金额2025年度累计垫款金额

兰州友谊饭店到位资金-兰州东方友谊置业

770831260.93770831260.93

有限公司收到友谊饭店投入土地（1）

应付资金占用费-兰州东方友谊置业有限公

136055319.69136055319.69

司应付兰州友谊饭店资金占用费（2）

公司垫付兰州友谊饭店资金-垫付入股资金

98000000.0098000000.00

（3）

94项目内容2024年度累计垫款金额2025年度垫款金额2025年度累计垫款金额

垫付兰州友谊饭店款项-拆迁、过渡安置及职

工安置房建设资金和住户搬迁安置费、处理412395255.05968782.86413364037.91

历史遗留问题所需资金（4）报表列示公司与兰州友谊饭店资金往来余额

396491325.57-968782.86395522542.71

=（1）+（2）-（3）-（4）

（六）关联方承诺:无。

十二、承诺及或有事项

（一）重要承诺事项子公司西藏信志企业管理咨询有限公司于2023年3月15日与常熟经济技术开发区管理委员会签署协议书，承诺自2023年1月1日至2027年12月31日5年内两个项目（已售常熟神州通供应链管理有限公司“常熟经开南项目”、常熟榕通供应链管理有限公司“常熟经开北项目”）整体区域内税收贡献指标不低于5200万元。对监管期内经综合测算超出年亩均税收10万元/亩的部分，双方可另行约定财政优惠补贴。

（二）或有事项

1.资产负债表日存在的重要或有事项

（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响：无。

（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响

公司的部分购房客户采取银行按揭（抵押贷款）方式购买商品房时，根据银行发放个人购房抵押贷款的要求，公司分别为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。该担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。截至2025年12月31日，公司为购房客户按揭贷款提供阶段性连带责任保证的担保余额为人民币60037.60万元，其中福清东百利桥项目为政府回购主体福清玉融文化旅游投资集团有限公司向中信银行股份有限公司福州分行申请的该项目商铺按揭贷款提供阶段性

连带责任保证，担保金额为人民币11163.21万元。

项目期末金额期初金额

兰州国际商贸中心项目487613968.82524023968.82

福安东百广场项目1130000.001130000.00

福清东百利桥项目111632058.00117032058.00

合计600376026.82642186026.82

（3）其他或有负债及其财务影响：无。

95十三、资产负债表日后事项

（一）重要的非调整事项

1.仓储物流持有型不动产资产支持专项计划2025年3月21日，公司召开第十一届董事会第十六次会议审议通过《关于公司开展仓储物流持有型不动产资产支持专项计划的议案》，同意公司以相关资产开展持有型不动产资产支持专项计划业务，同时授权公司管理层组织实施相关申报工作，并同意公司及下属公司单独或与相关方共同签署监管审核要求的相关申报材料。目前，公司已收到上海证券交易所反馈意见，正在积极推进各项发行工作。公司能否顺利实施可能受到宏观经济、市场条件、政策环境等多重因素的影响，且专项计划需向上海证券交易所申报并取得其无异议函后发行、设立，发行完成后需向中国证券投资基金业协会备案，专项计划实施存在一定不确定性。

（二）利润分配情况

拟分配的利润或股利34793849.84经审议批准宣告发放的利润或股利

公司第十一届董事会第二十二次会议审议通过《公司2025年度利润分配预案》：公司

2025年度拟以实施权益分派股权登记日的总股本为基数，向全体股东每股派发现金红利

0.04元（含税），不送红股，不进行资本公积金转增股本。以截至2025年12月31日公司总

股本869846246股计算，本次拟派发现金红利34793849.84元（含税）。

上述利润分配预案需提交公司2025年年度股东会审议通过后方可实施。

（三）销售退回：无。

（四）其他资产负债表日后事项说明：无。

十四、其他重要事项

（一）前期会计差错更正本报告期公司未发生前期会计差错。

（二）债务重组：无。

（三）资产置换：无。

（四）年金计划：无。

96（五）终止经营：无。

（六）分部信息

1.报告分部的确定依据与会计政策

本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定业务分部，并以行业分部为基础确定报告分部。因各分部共同使用的资产、负债无法在不同的分部之间区分，故分部资产、负债未按照规模比例在不同的分部之间分配。

2.报告分部的财务信息

2025年2024年

分行业营业收入营业成本营业收入营业成本

商业零售1561865486.44696976115.151576187078.71684647370.96

仓储物流190828474.9014664526.02138155562.2313025766.43

商业地产10189147.99-2252598.1725222993.7812644683.60

酒店餐饮83960670.5754350441.1276166380.7152273225.08

合计1846843779.90763738484.121815732015.43762591046.07

（七）其他对投资者决策有影响的重要交易和事项：无。

十五、母公司财务报表主要项目注释

下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“期末”指2025年12月31日“期初”指2025年1月1日“本期”指2025年度，“上期”指2024年度。

（一）应收账款

1.按账龄披露

账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）996004.461303625.58

1－2年（含2年）298110.15703823.03

2－3年（含3年）305540.32881772.95

3－4年（含4年）864970.23

4－5年（含5年）249673.20

5年以上249673.20

减：坏账准备954221.991006971.31

合计1760076.372131923.45

972.按坏账计提方法分类披露

期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）金额比例（%）金额计提比例（%）按单项计提坏账

954221.9935.16954221.99100.001006971.3132.081006971.31100.00

准备的应收账款按组合计提坏账

1760076.3764.841760076.372131923.4567.922131923.45

准备的应收账款

其中：

低风险组合1760076.3764.841760076.372131923.4567.922131923.45

合计2714298.36100.00954221.9935.161760076.373138894.76100.001006971.3132.082131923.45

98按单项计提坏账准备：

期初余额期末余额名称

账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

商业零售租户的租金1006971.311006971.31954221.99954221.99100.00收回可能性小

合计1006971.311006971.31954221.99954221.99----

按组合计提坏账准备：

期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

低风险组合1760076.37

合计1760076.37--

3.本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他按单项计提坏账准备的

1006971.31124288.77177038.09954221.99

应收账款

合计1006971.31124288.77177038.09954221.99

4.本期实际核销的应收账款情况:无。

5.按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

占应收账款期末余额合计数单位名称应收账款期末余额应收账款坏账准备期末余额

的比例（%）

租金商户1421545.0015.53421545.00

租金商户2331085.7412.20110075.74

租金商户3304994.6611.24

租金商户4186344.846.87

租金商户5179296.506.6142296.50

合计1423266.7452.45573917.24

（二）其他应收款项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款4989279901.844897086929.95

合计4989279901.844897086929.95

991.其他应收款

（1）按账龄披露账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）1209092413.611157089344.94

1－2年（含2年）359743484.24948522900.50

2－3年（含3年）808298851.19489280188.25

3－4年（含4年）462943074.06805384302.66

4－5年（含5年）770668194.40685723939.95

5年以上1378894067.50811388968.58

减：坏账准备360183.16302714.93

合计4989279901.844897086929.95

（2）按款项性质分类情况款项性质期末账面余额期初账面余额

关联方往来款4968500182.104872144484.18

押金及备用金19833926.9920789735.00

其他1305975.914455425.70

合计4989640085.004897389644.88

（3）按坏账计提方法分类披露

按照预期信用损失一般模型计提坏账准备：

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备合计未来12个月整个存续期预期信用损失整个存续期预期信用损失

预期信用损失(未发生信用减值)(已发生信用减值)

2025年1月1日余额32935.18269779.75302714.93

2025年1月1日余额在本期————————

--转入第二阶段

--转入第三阶段-20290.9420290.94

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提4692.54143668.47148361.01

本期转回90892.7890892.78本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日余额17336.78342846.38360183.16

100（4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

坏账准备302714.93148361.0190892.78360183.16

合计302714.93148361.0190892.78360183.16

（5）本期实际核销的其他应收款情况：无。

（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款期末余单位名称款项的性质期末余额账龄坏账准备期末余额

额合计数的比例（%）

福清东百置业有限公司关联方往来款1304118838.136年以内26.14兰州东百商业管理有限

关联方往来款747124700.0010-14年14.97公司固安慧园供应链管理有限

关联方往来款502679319.006年以内10.07公司

福安市东百置业有限公司关联方往来款244199331.517年以内4.89

河南润田供应链有限公司关联方往来款213359697.855年以内4.28

合计--3011481886.49--60.35

（三）长期股权投资期末余额期初余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

对子公司投资1028182449.581028182449.581028182449.581028182449.58

对联营、合营企业投资

合计1028182449.581028182449.581028182449.581028182449.58

1.对子公司投资

减值减值本期增减变动准备准备被投资单位期初余额期末余额期初计提减值期末追加投资减少投资其他余额准备余额福建东方百货管理有限

96114781.0096114781.00

公司福州东百广告信息有限

1015815.751015815.75

公司福建东百物业管理有限

10000000.0010000000.00

公司中侨（福建）房地产

141313750.00141313750.00

有限公司福州百华房地产开发

138938694.60138938694.60

有限公司福建东百坊巷大酒店

37887500.0037887500.00

有限公司兰州东百商业管理有限

57000000.0057000000.00

公司

福州东百超市有限公司13000000.0013000000.00福安市东百置业有限

189000000.00189000000.00

公司莆田东百商业管理

11000000.0011000000.00

有限公司

101减值减值

本期增减变动准备准备被投资单位期初余额期末余额期初计提减值期末追加投资减少投资其他余额准备余额

东百物流有限公司99200000.0099200000.00佛山市空间工业投资中

3000000.003000000.00心（有限合伙）东百瑞兴资本管理有限

105711908.23105711908.23

公司福建东百供应链发展有

10000000.0010000000.00

限公司

福清东百置业有限公司50000000.0050000000.00

东百投资有限公司50000000.0050000000.00上海榕睿商业管理有限

10000000.0010000000.00

公司福清东百文化旅游发展

5000000.005000000.00

有限公司

合计1028182449.581028182449.58

（四）营业收入和营业成本

1.营业收入和营业成本情况

本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务618052274.44314865345.89654235972.12326163143.83

其他业务2623846.2415941.752079507.59147991.16

合计620676120.68314881287.64656315479.71326311134.99

2.营业收入、营业成本的分解信息

合同分类营业收入营业成本

业务类型620676120.68314881287.64

其中：

商业零售620676120.68314881287.64

按经营地区分类620676120.68314881287.64

其中：

华东地区620676120.68314881287.64

合计620676120.68314881287.64

（五）投资收益项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益52503000.00110229534.34

交易性金融资产在持有期间的投资收益6995.11

其他非流动金融资产在持有期间的投资收益268577.15268577.15

合计52778572.26110498111.49

102十六、补充资料

（一）当期非经常性损益明细表项目金额说明

非流动资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分5317017.67计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照确定

2008167.62的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债-1100699.59产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回3942750.29

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-56246488.36交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出17176172.45

其他符合非经常性损益定义的损益项目10815838.05

减：所得税影响额3843084.31少数股东权益影响额(税后）341807.12

合计-21588519.06

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定

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