本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪
县沱牌镇四处住宅用、商业用房地产市场价值
资产评估说明
川友评报字（2025）第0113号（共1册，第1册）四川大友房地产土地资产评估有限公司
二〇二五年四月三十日舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·关于
《资产评估说明》目录
目录
说明一关于《资产评估说明》使用范围的声明..................................1
说明二企业关于进行资产评估有关事项的说明..................................2
说明三评估对象与评估范围说明........................................4
一、评估对象和评估范围...........................................5
二、委估主要资产情况............................................5
说明四资产核实情况总体说明........................................19
一、资产核实人员组织、实施时间和过程...................................20
二、影响资产核实的事项及处理方法.....................................20
三、资产清查核实的方法..........................................20
四、核实结论...............................................20
说明五房地产评估技术说明.........................................21
说明六评估结论..............................................66
一、评估结论...............................................67
二、评估结论成立的条件..........................................67
四川大友房地产土地资产评估有限公司 I舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·关于
《资产评估说明》使用范围的声明
说明一关于《资产评估说明》使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
四川大友房地产土地资产评估有限公司
二〇二五年四月三十日
四川大友房地产土地资产评估有限公司1舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·企业关于进行资产评估有关事项的说明说明二企业关于进行资产评估有关事项的说明
四川大友房地产土地资产评估有限公司2舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·企业关于进行资产评估有关事项的说明
《企业关于进行资产评估有关事项的说明》见附件。
四川大友房地产土地资产评估有限公司3舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估对象与评估范围说明说明三评估对象与评估范围说明
四川大友房地产土地资产评估有限公司4舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估对象与评估范围说明评估对象与评估范围说明
一、评估对象和评估范围
评估对象：位于遂宁市射洪县沱牌镇四处住宅用、商业用房地产的市场价值。
评估范围：位于遂宁市射洪县沱牌镇四处住宅用、商业用房地产【总
建筑面积合计47348.32㎡，占用（分摊）的土地使用权均系出让城镇住宅用地】，账面价值总计54188353.76元。具体评估范围以委托人提供的《资产评估申报表》为准。
委托评估对象和评估范围与资产评估委托合同约定的评估对象和评估范围一致。
二、委估主要资产情况委估资产为舍得酒业股份有限公司申报的位于遂宁市射洪县沱牌镇四
处住宅用、商业用房地产【总建筑面积合计47348.32㎡，占用（分摊）的土地使用权均系出让城镇住宅用地】具体如下：
1.评估对象权益状况
(1)权益状况：
*不动产权属状况：
评估对象-住宅用房地产：
根据委托人提供的《不动产权证书》、《不动产查档结果证明书》等
相关资料以及经本次评估委托方书面确认的文件，截至于评估基准日，评估对象房屋权属登记状况如下：
权利人均为四川沱牌舍得集团有限公司，其他证载信息详见下表明细：
评估对象-滨江路处住宅用房地产明细表序楼建筑面积土地性质不动产权证书号坐落用途使用期限号层（㎡）及用途
1川（2019四川省遂宁市射洪县沱2005年12月15日
）射洪县不成套出让城镇
0002583牌镇滨江路21幢1单元297.71起2075年12月14动产权第号2住宅住宅用地层1号日止
四川大友房地产土地资产评估有限公司5舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估对象与评估范围说明
2019四川省遂宁市射洪县沱2川（）射洪县不2112成套97.45出让城镇0002583牌镇滨江路幢单元动产权第号22住宅住宅用地层号
3川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不
0002583牌镇滨江路21幢1单元3
成套97.71出让城镇动产权第号31住宅住宅用地层号
4川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
牌镇滨江路21幢1单元397.45动产权第0002583号32住宅住宅用地层号
5川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套
0002583牌镇滨江路21幢1单元497.71
出让城镇动产权第号41住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱6川（）射洪县不2114成套97.45出让城镇0002583牌镇滨江路幢单元动产权第号4层2住宅住宅用地号
7川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
0002583牌镇滨江路21幢1单元597.71动产权第号5住宅住宅用地层1号
2019四川省遂宁市射洪县沱8川（）射洪县不2115成套97.45出让城镇牌镇滨江路幢单元
动产权第0002583号5住宅住宅用地层2号
2019四川省遂宁市射洪县沱9川（）射洪县不2116成套97.71出让城镇0002583牌镇滨江路幢单元动产权第号61住宅住宅用地层号10川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
牌镇滨江路21幢1单元697.45动产权第0002583号62住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱11川（）射洪县不成套0002583牌镇滨江路21幢1单元797.71
出让城镇动产权第号71住宅住宅用地层号12川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢1单元797.45号7住宅住宅用地层2号
2019四川省遂宁市射洪县沱13川（）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢2单元297.83动产权第号21住宅住宅用地层号
四川省遂宁市射洪县沱
14川（2019）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢2单元297.64号22住宅住宅用地层号15川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢2单元397.83号31住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱16川（）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢2单元397.64号32住宅住宅用地层号四川省遂宁市射洪县沱
17川（2019）射洪县不0002583牌镇滨江路2124
成套
幢单元97.83出让城镇动产权第号41住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱18川（）射洪县不2124成套97.64出让城镇0002583牌镇滨江路幢单元动产权第号42住宅住宅用地层号
四川省遂宁市射洪县沱
19川（2019）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢2单元597.83号51住宅住宅用地层号20川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不2125成套97.64出让城镇0002583牌镇滨江路幢单元动产权第号52住宅住宅用地层号
21川（2019）射洪县不四川省遂宁市射洪县沱成套0002583212697.83
出让城镇动产权第号牌镇滨江路幢单元住宅住宅用地
四川大友房地产土地资产评估有限公司6舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估对象与评估范围说明
6层1号
四川省遂宁市射洪县沱
22川（2019）射洪县不0002583牌镇滨江路21
成套
幢2单元697.64出让城镇动产权第号62住宅住宅用地层号四川省遂宁市射洪县沱
23川（2019）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢2单元797.83号71住宅住宅用地层号24川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
0002583牌镇滨江路21幢2单元797.64动产权第号72住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱25川（）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢3单元297.64动产权第号21住宅住宅用地层号26川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
牌镇滨江路21幢3单元297.83动产权第0002583号22住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱27川（）射洪县不2133成套97.64出让城镇牌镇滨江路幢单元
动产权第0002583号31住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱28川（）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢3单元397.83号3层2住宅住宅用地号
2019四川省遂宁市射洪县沱29川（）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢3单元497.64动产权第号41住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱30川（）射洪县不2134成套97.83出让城镇0002583牌镇滨江路幢单元动产权第号4住宅住宅用地层2号
2019四川省遂宁市射洪县沱31川（）射洪县不2135成套97.64出让城镇牌镇滨江路幢单元
动产权第0002583号51住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱32川（）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢3单元597.83号52住宅住宅用地层号四川省遂宁市射洪县沱
33川（2019）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢3单元697.64号61住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱34川（）射洪县不0002583牌镇滨江路2136
成套
幢单元97.83出让城镇动产权第号62住宅住宅用地层号四川省遂宁市射洪县沱
35川（2019）射洪县不0002583牌镇滨江路21幢37
成套
单元97.64出让城镇动产权第号71住宅住宅用地层号四川省遂宁市射洪县沱
36川（2019）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢3单元797.83动产权第号72住宅住宅用地层号
四川省遂宁市射洪县沱
37川（2019）射洪县不成套出让城镇牌镇滨江路21幢4单元297.65
动产权第0002583号21住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱38川（）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢4单元297.65动产权第号22住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱39川（）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢4单元397.65动产权第号3层1住宅住宅用地号
2019四川省遂宁市射洪县沱40川（）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢4单元397.65动产权第号3住宅住宅用地层2号
四川大友房地产土地资产评估有限公司7舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估对象与评估范围说明
2019四川省遂宁市射洪县沱41川（）射洪县不2144成套97.65出让城镇0002583牌镇滨江路幢单元动产权第号4住宅住宅用地层1号42川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不
0002583牌镇滨江路21幢4单元4
成套97.65出让城镇动产权第号42住宅住宅用地层号43川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
牌镇滨江路21幢4单元597.65动产权第0002583号5住宅住宅用地层1号
2019四川省遂宁市射洪县沱44川（）射洪县不2145成套0002583牌镇滨江路幢单元97.65
出让城镇动产权第号52住宅住宅用地层号四川省遂宁市射洪县沱
45川（2019）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢4单元697.65号6层1住宅住宅用地号四川省遂宁市射洪县沱
46川（2019）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢4单元697.65号62住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱47川（）射洪县不2147成套97.65出让城镇0002583牌镇滨江路幢单元动产权第号71住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱48川（）射洪县不0002583牌镇滨江路21幢4单元7
成套97.65出让城镇动产权第号7层2住宅住宅用地号四川省遂宁市射洪县沱
49川（2019）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢5单元297.83号21住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱50川（）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢5单元297.64号22住宅住宅用地层号51川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
0002583牌镇滨江路21幢5单元397.83动产权第号31住宅住宅用地层号
四川省遂宁市射洪县沱
52川（2019）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢5单元397.64号32住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱53川（）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢5单元497.83动产权第号4住宅住宅用地层1号54川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢5单元497.64号42住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱55川（）射洪县不2155成套97.83出让城镇0002583牌镇滨江路幢单元动产权第号5住宅住宅用地层1号
四川省遂宁市射洪县沱
56川（2019）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢5单元597.64动产权第号52住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱57川（）射洪县不2156成套97.83出让城镇0002583牌镇滨江路幢单元动产权第号6住宅住宅用地层1号
四川省遂宁市射洪县沱
58川（2019）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢5单元697.64号62住宅住宅用地层号59川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不2157成套97.83出让城镇0002583牌镇滨江路幢单元动产权第号71住宅住宅用地层号
60川（2019）射洪县不四川省遂宁市射洪县沱7成套97.64出让城镇
动产权第0002583号牌镇滨江路21幢5单元住宅住宅用地
四川大友房地产土地资产评估有限公司8舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估对象与评估范围说明
7层2号
四川省遂宁市射洪县沱
61川（2019）射洪县不0002583牌镇滨江路21
成套
幢6单元297.64出让城镇动产权第号21住宅住宅用地层号四川省遂宁市射洪县沱
62川（2019）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢6单元297.83号22住宅住宅用地层号63川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
0002583牌镇滨江路21幢6单元397.64动产权第号31住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱64川（）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢6单元397.83动产权第号32住宅住宅用地层号65川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
牌镇滨江路21幢6单元497.64动产权第0002583号41住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱66川（）射洪县不2164成套97.83出让城镇牌镇滨江路幢单元
动产权第0002583号42住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱67川（）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢6单元597.64号5层1住宅住宅用地号
2019四川省遂宁市射洪县沱68川（）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢6单元597.83动产权第号52住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱69川（）射洪县不2166成套97.64出让城镇0002583牌镇滨江路幢单元动产权第号6住宅住宅用地层1号
2019四川省遂宁市射洪县沱70川（）射洪县不2166成套97.83出让城镇牌镇滨江路幢单元
动产权第0002583号62住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱71川（）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢6单元797.64号71住宅住宅用地层号四川省遂宁市射洪县沱
72川（2019）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢6单元797.83号72住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱73川（）射洪县不0002583牌镇滨江路2172
成套
幢单元97.45出让城镇动产权第号21住宅住宅用地层号四川省遂宁市射洪县沱
74川（2019）射洪县不0002583牌镇滨江路21幢72
成套
单元97.71出让城镇动产权第号22住宅住宅用地层号四川省遂宁市射洪县沱
75川（2019）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢7单元397.45动产权第号31住宅住宅用地层号
四川省遂宁市射洪县沱
76川（2019）射洪县不成套出让城镇牌镇滨江路21幢7单元397.71
动产权第0002583号32住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱77川（）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢7单元497.45动产权第号41住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱78川（）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢7单元497.71动产权第号4层2住宅住宅用地号
2019四川省遂宁市射洪县沱79川（）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢7单元597.45动产权第号5住宅住宅用地层1号
四川大友房地产土地资产评估有限公司9舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估对象与评估范围说明80川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
0002583牌镇滨江路21幢7单元597.71动产权第号52住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱81川（）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢7单元697.45号61住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱82川（）射洪县不成套出让城镇0002583牌镇滨江路21幢7单元697.71动产权第号6层2住宅住宅用地号
四川省遂宁市射洪县沱
83川（2019）射洪县不成套出让城镇
动产权第0002583牌镇滨江路21幢7单元797.45号71住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱84川（）射洪县不成套出让城镇牌镇滨江路21幢7单元797.71
动产权第0002583号72住宅住宅用地层号四川省遂宁市射洪县沱
85川（2019）射洪县不0010247牌镇滨江路2227
成套
幢单元97.83出让城镇动产权第号71住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱86川（）射洪县不成套出让城镇0010363牌镇滨江路22幢2单元797.64动产权第号72住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱2005年12月15日87川（）射洪县不2257成套出让城镇
动产权第0010248牌镇滨江路幢单元97.83起2075年12月14号71住宅住宅用地层号日止
2019四川省遂宁市射洪县沱88川（）射洪县不成套出让城镇
动产权第0010251牌镇滨江路22幢7单元797.45号71住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱89川（）射洪县不0010252牌镇滨江路22幢77
成套
单元97.71出让城镇动产权第号72住宅住宅用地层号四川省遂宁市射洪县沱
90川（2019）射洪县不0010254牌镇滨江路23
成套出让城镇
幢1单元7107.13动产权第号72住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱91川（）射洪县不0010250牌镇滨江路23幢2单元7
成套107.17出让城镇动产权第号71住宅住宅用地2005年12月15日层号起2075年12月14
2019四川省遂宁市射洪县沱92川（）射洪县不成套出让城镇日止
动产权第0010255牌镇滨江路23幢2单元2107.17号72住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱93川（）射洪县不成套出让城镇0010256牌镇滨江路23幢6单元2107.13动产权第号21住宅住宅用地层号94川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不2417成套97.71出让城镇0010245牌镇滨江路幢单元动产权第号71住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱2005年12月15日95川（）射洪县不0010246牌镇滨江路24幢4单元7
成套97.65出让城镇起2075年12月14动产权第号71住宅住宅用地层号日止四川省遂宁市射洪县沱
96川（2019）射洪县不成套出让城镇牌镇滨江路24幢7单元797.45
动产权第0010260号71住宅住宅用地层号97川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不
牌镇滨江路251成套幢单元281.61出让城镇动产权第0010270号22住宅住宅用地层号
2005年12月15日
四川省遂宁市射洪县沱
98川（2019）射洪县不2513成套81.61出让城镇起2075年12月14牌镇滨江路幢单元
动产权第0010271号32住宅住宅用地日止层号
99川（2019）射洪县不四川省遂宁市射洪县沱成套出让城镇
动产权第0010272号牌镇滨江路251681.61幢单元住宅住宅用地
四川大友房地产土地资产评估有限公司10舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估对象与评估范围说明
6层2号
四川省遂宁市射洪县沱
100川（2019）射洪县不成套0010273牌镇滨江路25幢1单元781.81
出让城镇动产权第号71住宅住宅用地层号四川省遂宁市射洪县沱
101川（2019）射洪县不成套出让城镇
动产权第0010244牌镇滨江路25幢1单元781.61号72住宅住宅用地层号102川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
0010264牌镇滨江路25幢3单元781.80动产权第号71住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱103川（）射洪县不成套出让城镇0010265牌镇滨江路25幢2单元781.80动产权第号72住宅住宅用地层号
四川省遂宁市射洪县沱
104川（2019）射洪县不成套出让城镇牌镇滨江路25幢4单元381.80
动产权第0010263号32住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱105川（）射洪县不2547成套81.80出让城镇牌镇滨江路幢单元
动产权第0010275号71住宅住宅用地层号106川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
动产权第0010318牌镇滨江路25幢4单元781.80号7层2住宅住宅用地号
2019四川省遂宁市射洪县沱107川（）射洪县不成套出让城镇0010266牌镇滨江路25幢5单元781.80动产权第号71住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱108川（）射洪县不0010267牌镇滨江路2557
成套81.80出让城镇幢单元动产权第号72住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱109川（）射洪县不成套出让城镇
动产权第0010268牌镇滨江路25幢6单元281.61号21住宅住宅用地层号四川省遂宁市射洪县沱
110川（2019）射洪县不成套出让城镇
动产权第0010276牌镇滨江路25幢6单元581.81号52住宅住宅用地层号111川（2019四川省遂宁市射洪县沱
）射洪县不成套出让城镇
动产权第0010277牌镇滨江路25幢6单元681.61号61住宅住宅用地层号
2019四川省遂宁市射洪县沱112川（）射洪县不0010269牌镇滨江路25幢6单元7
成套81.61出让城镇动产权第号71住宅住宅用地层号四川省遂宁市射洪县沱
113川（2019）射洪县不成套出让城镇
动产权第0010398牌镇滨江路25幢6单元781.81号7住宅住宅用地层2号
合10804.17计
评估对象-龙凤街处住宅用房地产：
土地性序楼证载建筑面积不动产权证书号坐落质及用使用期限备注
号层用途（㎡）途
2020四川省遂宁市射洪县出让城1川（）射洪县不成套共计0003479沱牌镇龙凤街13幢11-75177.55镇住宅动产权第号7住宅61套至层用地
2020四川省遂宁市射洪县出让城1997年1月18日2川（）射洪县不1411-7成套0003475沱牌镇龙凤街幢4347.64
共计镇住宅起2067年1月17动产权第号住宅61套至7层用地日止
2020四川省遂宁市射洪县出让城3川（）射洪县不成套共计0003474沱牌镇龙凤街15幢11-74347.64镇住宅动产权第号7住宅61套至层用地
四川大友房地产土地资产评估有限公司11舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估对象与评估范围说明
2020四川省遂宁市射洪县出让城4川（）射洪县不1611-7成套3267.52共计0003477沱牌镇龙凤街幢镇住宅动产权第号7住宅46套至层用地
5川（2020四川省遂宁市射洪县出让城
）射洪县不成套
0003473沱牌镇龙凤街17幢11-73885.92
共计镇住宅动产权第号7住宅61套至层用地
6川（2020四川省遂宁市射洪县出让城
）射洪县不成套共计
沱牌镇龙凤街18幢11-73885.92镇住宅动产权第0003476号住宅61套至7层用地四川省遂宁市射洪县出让城
7川（2020）射洪县不0004089沱牌镇龙凤街19幢12
成套90.43镇住宅动产权第号21住宅单元层号用地
8川（2020四川省遂宁市射洪县出让城
）射洪县不1912成套沱牌镇龙凤街幢90.53镇住宅动产权第0004090号2住宅单元层2号用地
2020四川省遂宁市射洪县出让城9川（）射洪县不成套0004103沱牌镇龙凤街19幢1393.59镇住宅动产权第号31住宅单元层号用地
2020四川省遂宁市射洪县出让城10川（）射洪县不成套
动产权第0004092沱牌镇龙凤街19幢1393.69镇住宅号住宅单元3层2号用地四川省遂宁市射洪县出让城
11川（2020）射洪县不成套0004098沱牌镇龙凤街19幢1493.59镇住宅动产权第号41住宅单元层号用地
四川省遂宁市射洪县出让城
12川（2020）射洪县不成套沱牌镇龙凤街19幢1493.69镇住宅
动产权第0004091号42住宅单元层号用地
2020四川省遂宁市射洪县出让城13川（）射洪县不成套0004104沱牌镇龙凤街19幢1593.59镇住宅动产权第号5住宅单元层1号用地
四川省遂宁市射洪县出让城
14川（2020）射洪县不成套沱牌镇龙凤街19幢1593.69镇住宅
动产权第0004085号住宅单元5层2号用地1997年1月18日
2020四川省遂宁市射洪县出让城15川（）射洪县不成套起2067年1月17
动产权第0004099沱牌镇龙凤街19幢1693.59镇住宅号单元6层1住宅日止号用地
2020四川省遂宁市射洪县出让城16川（）射洪县不成套
动产权第0004088沱牌镇龙凤街19幢1693.69镇住宅号62住宅单元层号用地四川省遂宁市射洪县出让城
17川（2020）射洪县不0004105沱牌镇龙凤街1917
成套
幢93.59镇住宅动产权第号71住宅单元层号用地
2020四川省遂宁市射洪县出让城18川（）射洪县不成套
动产权第0004086沱牌镇龙凤街19幢1793.69镇住宅号单元7层2住宅号用地
2020四川省遂宁市射洪县出让城19川（）射洪县不成套0004101沱牌镇龙凤街19幢2290.43镇住宅动产权第号21住宅单元层号用地
四川省遂宁市射洪县出让城
20川（2020）射洪县不成套
动产权第0004096沱牌镇龙凤街19幢2290.43镇住宅号住宅单元2层2号用地21川（2020四川省遂宁市射洪县出让城
）射洪县不成套
0004093沱牌镇龙凤街19幢2393.59镇住宅动产权第号
单元3层1住宅号用地
2020四川省遂宁市射洪县出让城22川（）射洪县不成套
动产权第0004106沱牌镇龙凤街19幢2393.59镇住宅号住宅单元3层2号用地
23川（2020）射洪县不四川省遂宁市射洪县成套出让城
动产权第0004087493.59号沱牌镇龙凤街19幢2住宅镇住宅
四川大友房地产土地资产评估有限公司12舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估对象与评估范围说明单元4层1号用地
2020四川省遂宁市射洪县出让城24川（）射洪县不成套沱牌镇龙凤街19幢2493.59镇住宅
动产权第0004100号单元4层2住宅号用地25川（2020四川省遂宁市射洪县出让城
）射洪县不成套
0004109沱牌镇龙凤街19幢2593.59镇住宅动产权第号51住宅单元层号用地
2020四川省遂宁市射洪县出让城26川（）射洪县不成套
动产权第0004107沱牌镇龙凤街19幢2593.59镇住宅号住宅单元5层2号用地四川省遂宁市射洪县出让城
27川（2020）射洪县不成套沱牌镇龙凤街19幢2693.59镇住宅
动产权第0004097号单元6层1住宅号用地28川（2020四川省遂宁市射洪县出让城
）射洪县不
0004108沱牌镇龙凤街19幢26
成套93.59镇住宅动产权第号62住宅单元层号用地
2020四川省遂宁市射洪县出让城29川（）射洪县不成套0004094沱牌镇龙凤街19幢2793.59镇住宅动产权第号
单元7住宅层1号用地四川省遂宁市射洪县出让城
30川（2020）射洪县不成套0004102沱牌镇龙凤街19幢2793.59镇住宅动产权第号住宅
单元7层2号用地
合27146.31计
评估对象-花园小区处住宅用房地产：
土地性序楼建筑面积不动产权证书号坐落用途质及用使用期限号层（㎡）途
1川（2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
）射洪县不动成套
产权第0010288大街666号花园小区10幢3单元6139.40镇住宅号61住宅层号用地
2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城2川（）射洪县不动0010287大街6661211
成套
号花园小区幢单元167.64镇住宅产权第号1层1住宅号用地
2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城3川（）射洪县不动0010286大街666号花园小区16幢1
成套
单元7166.90镇住宅产权第号72住宅层号用地
2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城4川（）射洪县不动成套
产权第0010285大街666号花园小区16幢3单元7139.40镇住宅号71住宅层号用地
5川（2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
）射洪县不动成套
产权第0010284大街666号花园小区17幢3单元7139.40镇住宅号7层2住宅号用地2067年1
2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城月18日止6川（）射洪县不动成套0010348大街666号花园小区18幢2单元7166.90镇住宅产权第号7层1住宅号用地
2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城7川（）射洪县不动0010319大街666号花园小区1幢1单元66
成套166.90镇住宅产权第号2住宅层号用地
2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城8川（）射洪县不动成套0010316大街666号花园小区1幢1单元77166.90镇住宅产权第号
层1住宅号用地
9川（2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
）射洪县不动
0010315大街666
成套
号花园小区1幢1单元77166.90镇住宅产权第号层2住宅号用地
2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城10川（）射洪县不动成套
产权第0010283大街666号花园小区1幢2单元66166.90镇住宅号层1住宅号用地
四川大友房地产土地资产评估有限公司13舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估对象与评估范围说明
2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城11川（）射洪县不动成套0010314大街666号花园小区1幢3单元77139.40镇住宅产权第号
层1住宅号用地
2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城12川（）射洪县不动成套0010281大街666号花园小区21幢1单元7166.22镇住宅产权第号72住宅层号用地
2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城13川（）射洪县不动成套
产权第0010280大街666号花园小区23幢3单元7139.40镇住宅号7住宅层1号用地四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
14川（2019）射洪县不动6662427成套0010279大街号花园小区幢单元166.90镇住宅产权第号71住宅层号用地
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
15川（2019）射洪县不动6662437成套0010278大街号花园小区幢单元139.40镇住宅产权第号7层1住宅号用地
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
16川（2019）射洪县不动成套0010347大街666号花园小区24幢3单元7139.40镇住宅产权第号7住宅层2号用地
2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城17川（）射洪县不动成套0010313大街666号花园小区6幢2单元77166.90镇住宅产权第号1住宅层号用地
2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城18川（）射洪县不动成套0010312大街666号花园小区6幢3单元77139.40镇住宅产权第号住宅
层2号用地
2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城19川（）射洪县不动成套
产权第0010311大街666号花园小区7幢1单元77166.90镇住宅号层1住宅号用地四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
20川（2019）射洪县不动成套0010310大街666号花园小区7幢3单元66139.40镇住宅产权第号2住宅层号用地
2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城21川（）射洪县不动成套0010308大街666号花园小区9幢3单元44139.40镇住宅产权第号1住宅层号用地
2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城22川（）射洪县不动成套0010349大街666号花园小区9幢3单元77139.40镇住宅产权第号1住宅层号用地
2019 四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城23 川（ ）射洪县不动 成套0010345 大街 666号花园小区 D2幢 1单元 1 287.59 镇住宅产权第 号 1 B 住宅层 号 用地
2019 四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城24 川（ ）射洪县不动 666 D1 1 7 成套0010346 大街 号花园小区 幢 单元 287.59 镇住宅产权第 号 7 A 住宅层 号 用地
四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
25 川（2019）射洪县不动0010344 大街 666号花园小区 D2幢 1单元 7
成套287.59镇住宅
产权第 号 7 B 住宅层 号 用地
2019 四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城26 川（ ）射洪县不动 成套0010343 大街 666号花园小区 D2幢 1单元 7 274.65 镇住宅产权第 号 7 层 C 住宅号 用地
2019 四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城27 川（ ）射洪县不动 成套0010342 大街 666号花园小区 D6幢 1单元 1 287.59 镇住宅产权第 号 1 层 B 住宅号 用地28川（2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
）射洪县不动
0010341 大街 666号花园小区 D6幢 1单元 1
成套274.65镇住宅
产权第 号 1 住宅层 C 号 用地29川（2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
）射洪县不动 666 成套大街 号花园小区 D6幢 1单元 3 287.59 镇住宅
产权第 0010340 号 3 住宅层 B 号 用地
四川大友房地产土地资产评估有限公司14舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估对象与评估范围说明
2019 四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城30 川（ ）射洪县不动 成套0010338 大街 666号花园小区 D6幢 1单元 4 274.65 镇住宅产权第 号 4 A 住宅层 号 用地31川（2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
）射洪县不动
0010337 大街 666号花园小区 D6幢 1 4
成套
单元287.59镇住宅
产权第 号 4 B 住宅层 号 用地32川（2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
）射洪县不动成套
产权第 0010336 大街 666号花园小区 D6幢 1单元 4 274.65 镇住宅号 4 C 住宅层 号 用地33川（2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
）射洪县不动
0010335 大街 666号花园小区 D6 1 5
成套
幢单元287.59镇住宅
产权第 号 5 住宅层 B 号 用地34川（2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
）射洪县不动成套
0010334 大街 666号花园小区 D6幢 1单元 5 274.65 镇住宅产权第 号 5 C 住宅层 号 用地
2019 四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城35 川（ ）射洪县不动 成套0010333 大街 666号花园小区 D6幢 1单元 6 274.65 镇住宅产权第 号 6 层 A 住宅号 用地
2019 四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城36 川（ ）射洪县不动 成套0010332 大街 666号花园小区 D6幢 1单元 6 287.59 镇住宅产权第 号 6 层 B 住宅号 用地
2019 四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城37 川（ ）射洪县不动0010326 大街 666号花园小区 D6幢 1单元 6
成套274.65镇住宅
产权第 号 6 住宅层 C 号 用地四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
38 川（2019）射洪县不动 成套0010331 大街 666号花园小区 D6幢 1单元 7 274.65 镇住宅产权第 号 7 住宅层 A 号 用地
2019 四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城39 川（ ）射洪县不动0010330 大街 666号花园小区 D6幢 1单元 7
成套287.59镇住宅
产权第 号 7 层 B 住宅号 用地
2019 四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城40 川（ ）射洪县不动 成套0010328 大街 666号花园小区 D6幢 1单元 7 274.65 镇住宅产权第 号 7 C 住宅层 号 用地
2019 四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园 出让城41 川（ ）射洪县不动 成套0010327 大街 666号花园小区 D7幢 1单元 1 274.65 镇住宅产权第 号 1 B 住宅层 号 用地42川（2019四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园出让城
）射洪县不动成套
0010324 大街 666号花园小区 D8幢 1单元 5 274.65 镇住宅产权第 号 5 层 A 住宅号 用地
合8978.82计
评估对象-龙凤街商业用房地产：
本次评估评估对象坐落、所在楼层、用途、建筑面积、土地使用权类
型、土地使用权用途等系根据委托人确认和提供的《不动产权证书》记载
数据和内容为评估依据，详见下表：
序不动产权证书土地终止日土地使用楼实际面积权利人坐落
号号期权类型层用途（㎡）
川（2020）射洪四川省遂宁市射洪
1四川沱牌舍得集县不动产权第县沱牌镇龙凤街192067/01/18出让1商业419.02
团有限公司0004095号幢1层2号
合419.02计
四川大友房地产土地资产评估有限公司15舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估对象与评估范围说明
(2)担保物权状况：
根据委托人介绍并确认，截至于评估基准日，评估对象未设定抵押等他项权利。
(3)用益物权状况：
根据委托人介绍并确认，截至于评估基准日，评估对象未设立地役权。
2.实物状况
(1)建筑物实物状况：根据委托人提供的相关资料，经委托人指界确
认、评估人员实地查勘，建筑物实物状况如下：
四川省遂宁市射洪县沱牌镇滨江路住宅用房地产，户型为二居室和三居室，建筑面积共10804.17㎡，混合结构。外墙贴瓷砖，防盗门入户，室内水泥地面，内墙及天棚刷乳胶漆；装有钢窗；卫生间墙面贴瓷砖，天棚刷乳胶漆；厨房半墙贴瓷砖，上半墙刷乳胶漆。楼梯间水泥地面，通水、电、气、讯，维护保养一般，层高约3.2米，目前用作职工宿舍，部分房间空置中。
四川省遂宁市射洪县龙凤镇住宅用房地产，户型为一居室、二居室和三居室，建筑面积共27146.31㎡，混合结构。外墙贴瓷砖，防盗门入户，室内水泥地面，内墙及天棚刷乳胶漆；装有钢窗；卫生间墙面贴瓷砖，天棚刷乳胶漆；厨房半墙贴瓷砖，上半墙刷乳胶漆。楼梯间水泥地面，通水、电、气、讯，维护保养一般，层高约3.2米，目前用作职工宿舍，部分房间空置中。
四川省遂宁市射洪县花园小区住宅用房地产，户型为三居室和七居室建筑面积共8978.82㎡，混合结构。外墙刷涂料，入户木门，室内地面贴地砖，内墙及天棚刷乳胶漆；装有塑钢窗；卫生间、厨房墙面贴瓷砖，天棚吊顶。通水、电、气、讯，维护保养较好，层高约3.2米，目前用作职工宿舍，部分房间空置中。
四川省遂宁市射洪县龙凤镇商业用房地产，实物状况如下表所示：
四川大友房地产土地资产评估有限公司16舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估对象与评估范围说明序楼实际面积坐落实物状况
号层用途（㎡）
四川省遂宁市射洪县建筑结构：混合。外墙贴瓷砖，室内地面地砖，内墙贴墙纸，
1沱牌镇龙凤街19幢11商业419.02天花吊顶，装有卷帘门，通水、电、讯，维护保养一般。层高
层2号约4米，目前已出租。
合419.02计
(2)土地实物状况：
经委托人介绍和本公司评估人员实地查勘，评估对象土地实物状况如下：评估对象所在宗地形状较规则，利于项目规划布局和土地利用；地形、地势平缓无明显坡度；地基承载力较强，无不良地质条件；截止评估基准日，宗地上已修建房屋，土地开发程度宗地外达“六通”（通上下水、电、气、讯、道路），其中评估对象宗地内达“六通一平”（通上下水、电、气、讯、道路，场地平整），基础配套设施完善。
3.评估对象区位状况
*评估对象位于遂宁市射洪县沱牌镇滨江路住宅用房地产。附近分布有滨江路，道路通达度一般，公共交通便捷度一般，有9路酒旅专线、9路酒旅专线[龙泉村村委会]、射洪103号线旅游公交、途经该区域。区域供水、供电、供气、排水、电讯等基础设施管网较齐全，保障度较高；该区域内分布有前程超市(滨江路店)、世嘉超市、大润发(中兴路)等购物场所，布局有沱牌实验学校、五显楼小学、廖氏教育(沱牌校区)；射洪市第三人民医院
心理卫生病区、高林中医正骨科。周边有遂宁市商业银行24小时自助银行(沱牌镇支行)、遂宁银行(射洪沱牌镇支行)、中国农业银行(射洪柳树分理处)
等银行；该区域内生活配套设施较完善，区域内商业分布一般，人流量一般，繁华程度一般。
*评估对象位于遂宁市射洪县沱牌镇龙凤街住宅用房地产。附近分布有龙凤街、大佛路，道路通达度一般，公共交通便捷度一般，有9路酒旅专线、9路酒旅专线[龙泉村村委会]、射洪103号线旅游公交、途经该区域。
区域供水、供电、供气、排水、电讯等基础设施管网较齐全，保障度较高；
四川大友房地产土地资产评估有限公司17舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估对象与评估范围说明
该区域内分布有腾旺超市(龙凤街店)、世嘉超市、龙凤超市等购物场所，布局有沱牌实验学校、沱牌二小、柳树中学；射洪市第三人民医院心理卫生
病区、高林中医正骨科。周边有遂宁市商业银行24小时自助银行(沱牌镇支行)、中国农业银行(射洪柳树分理处)、四川农信(沱牌支行)等银行；该区域
内生活配套设施较完善，区域内商业分布一般，人流量一般，繁华程度一般。
*评估对象位于遂宁市射洪县沱牌镇花园大街666号花园小区住宅用房地产。附近分布有花园街，道路通达度一般，公共交通便捷度一般，有9路酒旅专线、9路酒旅专线[龙泉村村委会]、射洪103号线旅游公交、途经该区域。区域供水、供电、供气、排水、电讯等基础设施管网较齐全，保障度较高；该区域内分布有惠德税家超市(沱牌舍得店)、大润发(中兴路)、
广惠超市(花园街店)等购物场所，布局有沱牌实验学校、沱牌二小、五显楼小学；射洪市第三人民医院心理卫生病区、高林中医正骨科。周边有四川农信、中国邮政储蓄银行(射洪市沱牌镇支行)、中国农业银行(射洪柳树分理
处)等银行；该区域内生活配套设施较完善，区域内商业分布一般，人流量一般，繁华程度一般。
*评估对象位于遂宁市射洪县沱牌镇龙凤街商业用房地产。附近分布有龙凤街，道路通达度一般，公共交通便捷度一般，有9路酒旅专线、9路酒旅专线[龙泉村村委会]、射洪103号线旅游公交、途经该区域。区域供水、供电、供气、排水、电讯等基础设施管网较齐全，保障度较高；该区域内分布有腾旺超市(龙凤街店)、世嘉超市、龙凤超市等购物场所，布局有沱牌实验学校、沱牌二小、柳树中学；射洪市第三人民医院心理卫生病区、高林中医正骨科。周边有遂宁市商业银行24小时自助银行(沱牌镇支行)、中国农业银行(射洪柳树分理处)、四川农信(沱牌支行)等银行；该区域内生活
配套设施较完善，区域内商业分布一般，人流量一般，繁华程度一般。
四川大友房地产土地资产评估有限公司18舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·资产核实情况总体说明说明四资产核实情况总体说明
四川大友房地产土地资产评估有限公司19舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·资产核实情况总体说明资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程评估人员于2024年12月3日对评估对象涉及的资产实施了清查核实。
二、影响资产核实的事项及处理方法无影响资产核实的事项。
三、资产清查核实的方法
对房地产，逐一落实其面积、层高、结构等，同时查看建筑物装修、设施，配套使用状况，对房屋的实际使用状态进行进一步了解。
四、核实结论
1．资产核实结论
经过资产清查核实程序，评估人员认为，委估的各项资产权属资料较完善，委估资产主要根据产权持有人提供的《不动产权证书》、《不动产查档结果证明书》等为主，并结合评估人员现场勘查情况，进行落实。清查核实过程中未受干扰，委托人申报的资料基本满足评估要求。
2．权属资料不完善等权属不清晰的资产。
无。
四川大友房地产土地资产评估有限公司20舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明说明五房地产类评估技术说明
四川大友房地产土地资产评估有限公司21舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明房地产类评估技术说明
一、评估范围
评估范围：位于遂宁市射洪县沱牌镇四处住宅用、商业用房地产【总
建筑面积合计47348.32㎡，占用（分摊）的土地使用权均系出让城镇住宅用地】，账面价值总计54188353.76元。具体评估范围以委托人提供的《资产评估申报表》为准。
二、资产概况委估资产为四川沱牌舍得集团有限公司名下位于四川省遂宁市射洪县沱牌镇四处住宅用、商业用房地产【总建筑面积合计47348.32㎡，占用（分摊）的土地使用权均系出让城镇住宅用地】。具体评估范围以委托人提供的《资产评估申报表》为准。
三、评估过程
(一)清查核实阶段
1．评估人员根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，会同被评估
单位有关人员，对实物资产逐项进行核实，核实各类建筑的名称、面积、结构型式和竣工时间等，完善评估明细表；
2．核实企业提供的资产权属，查阅有关证明资产权属的资料，房屋购
建合同资料等，核对房屋名称、座落地点、结构类型、建筑面积、使用年限等。
(二)现场调查阶段
依据清查的评估明细表，评估人员会同有关人员深入现场进行实地调查，评估人员对地上评估对象逐一进行了详尽的现场查看，逐一落实其面积、层高、结构等，同时查看建筑物装修、设施，配套使用状况，对房屋的实际使用状态进行进一步了解。
四川大友房地产土地资产评估有限公司22舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
(三)评定估算阶段
根据评估依据、评估资料，评估人员进行测算、确定委估资产在评估基准日的公允市场价值，得出评估结果后撰写评估技术说明。
四、评估方法
(一)评估方法的选取
根据《资产评估执业准则-不动产》、《房地产评估规范》（GB/T50291-2015）要求，结合当地房地产市场发育情况、评估对象的具体特点以及评估目的等，选择适宜的评估方法。
评估对象系住宅用房地产，在同一供需圈内，与评估对象类似房地产市场转让较活跃，类似房地产转让案例较易收集，市场依据充分，可采用市场法；评估对象作为单套住宅用房虽然存在潜在收益，但所在区域同类住宅房地产的租金收益与售价不匹配，租金收益普遍较低，其住宅报酬率或资本化率难以准确把握，采用收益法测算结果不能准确反映其市场价值，故本次评估不采用收益法。经综合分析，本次评估采用市场法。
评估对象中商业用房地产和部分住宅产权（实际作为商业用房地产），在同一供需圈内，与评估对象类似房地产市场转让和租赁较活跃，类似房地产转让和租赁案例较易收集，市场依据充分，客观收益易于把握，可采用比较法和收益法；评估对象系已建成正常使用的商业用房地产，不属于具有开发或再开发潜力的房地产，故不采用假设开发法；评估对象系商业用房地产，采用成本法测算结果不能客观体现其市场价值，故不采用成本法。经综合分析，本次评估采用市场法和收益法。
评估技术思路及测算过程：
四川大友房地产土地资产评估有限公司23舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
1.市场法
搜集与评估对象类似房地产的交易实例
确定可比实例 A建立价格可比基础 确定可比实例 B建立价格可比基础 确定可比实例 C建立价格可比基础
实例 A 交易情况修正 实例 B 交易情况修正 实例 C 交易情况修正
实例 A 市场状况调整 实例 B 市场状况调整 实例 C 市场状况调整
实例 A 房地产状况调整 实例 B 房地产状况调整 实例 C 房地产状况调整
求出比较市场价值单价 A 求出比较市场价值单价 B 求出比较市场价值单价 C
根据比较价值 A、B、C的差异程度、与评估对象的相似程度、可比实例的可靠程度等，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出比较市场价值单价结合评估经验对以上求出的结果进行判断确定评估对象的市场价值
2.市场法和收益法
收益法市场法搜集与评估对象类似房地产有关收入和费用的资料搜集与评估对象类似的交易实例
确定可比实例（不少于三个），建立价格可比基础估算潜在毛收入，进而估算有效毛收入估算运营费用交易情况修正
估算净收益（净收益=有效毛收入－运营费用）市场状况调整选用适当的报酬率房地产状况调整求出比较价值选用适宜的计算公式求出收益价值
根据两种评估方法的适宜性、可信程度等，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果结合评估经验，对以上综合结果进行判断确定评估对象的市场价值
五、评估结果
在实施了上述资产评估程序和方法后，在评估基准日，位于遂宁市射洪县沱牌镇四处住宅用及商业用房地产市场价值总计为RMB66009000.00元（包含增值税）。具体详见《评估汇总表》：
评估汇总表
四川大友房地产土地资产评估有限公司24舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明评估价格序单位建筑面积
项目名称用途坐落账面价值（元）(元，千元以增值率号（套）（㎡）下四舍五入）
1成套四川省遂宁市射洪滨江路11310804.1717300000.00
住宅县沱牌镇滨江路
2成套四川省遂宁市射洪龙凤街37527146.3132020000.00
住宅县沱牌镇龙凤街
四川省遂宁市射洪54188353.7621.81%3龙凤街商业8419.02846000.00县沱牌镇龙凤街四川省遂宁市射洪
4成套花园小区县沱牌镇花园大街428978.8215843000.00
住宅
666号花园小区
合53847348.3254188353.7666009000.00计
六、评估案例
◆案例一：四川省遂宁市射洪县沱牌镇滨江路21幢1单元3层2号住宅用房地产
（一）基本概况
根据评估人员现场查勘结合其基本情况，该房地产系1996年竣工并投入使用的7层混合结构建筑物，坐落四川省遂宁市射洪县沱牌镇滨江路21幢1单元3层2号，层高约3.2米，建筑面积97.45㎡。外墙贴瓷砖，防盗门入户，室内水泥地面，内墙及天棚刷乳胶漆；装有钢窗；卫生间墙面贴瓷砖，天棚刷乳胶漆；厨房半墙贴瓷砖，上半墙刷乳胶漆。楼梯间水泥地面，通水、电、气、讯，维护保养一般。利用状况：目前用作职工宿舍。
（二）采用比较法求取住宅用房地产比较单价 V 比较单价：
比较法基本计算公式：
评估对象房地产的比较价值＝可比实例房地产的价格×交易情况修正
系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
其中：房地产状况调整系数=区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
1.选取可比实例
可比实例房地产应是评估对象的类似房地产，类似房地产是指与评估对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房
四川大友房地产土地资产评估有限公司25舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明地产。因此，选取的可比实例应满足下列要求：
*与评估对象区位相近；
*与评估对象用途相同；
*与评估对象的权利性质相同；
*与评估对象的档次相当；
*与评估对象的规模相当；
*与评估对象的建筑结构相同。
故经过筛选，我们选取以下可比实例，详见“可比实例一览表”。
可比实例 实例 A 实例 B 实例 C项目名称沱牌镇滨江路住宅沱牌镇打铁街沱校附近住宅沱牌镇中心街附近住宅用途住宅住宅住宅所处楼层6层3层2层交易时间2024年11月2024年11月2024年11月交易情况正常正常正常
建筑面积（㎡）11884120建筑结构混合混合混合内部装修状况简装简装简装土地使用权类型出让出让出让付款方式一次性付款一次性付款一次性付款税费负担交易双方正常负担交易双方正常负担交易双方正常负担
计价单位元/㎡元/㎡元/㎡币种人民币人民币人民币
交易单价（元/㎡）2373.002357.002483.00是否含税价含增值税含增值税含增值税
2.建立价格可比基础：
（1）统一财产范围经调查，三个可比实例与评估对象均不含非房地产成分、均不属带有债权债务的房地产（如拖欠税费等）、房地产实物范围相同，三个可比实例与评估对象财产范围相同，无需作调整。
（2）统一付款方式经调查，以上三个可比实例均为一次性付款方式成交，无需作调整。
（3）统一融资条件经调查，以上三个可比实例的首付款比例、贷款利率、贷款期限等均属正常，均为常规融资条件下的价格，无需作调整。
（4）统一税费负担：均为交易双方正常负担交易税费下的价格，无需
四川大友房地产土地资产评估有限公司26舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明作调整。
（5）统一计价单位
统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面
积内涵和计量单位。上述可比实例均为按建筑面积计价每单位平方米价格，币种均为人民币，货币单位均为元，与评估对象的计价单位一致，无需作调整。
根据以上分析，建立价格可比基础，详见“评估对象与可比实例统一比较基础修正表”。
可比实例统一比较基础修正表
可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
交易价格（元/m2） 2373.00 2357.00 2483.00统一财产范围修正值000统一付款方式修正值000统一融资条件修正值000统一税费负担修正值000统一计价单位修正值000
建立比较基础后价格（元/m2，含增值税） 2373.00 2357.00 2483.00依据以上建立的价格可比基础，根据可比实例与评估对象情况，编制“比较因素条件说明表”，详见下表。
比较因素条件说明表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象沱牌镇滨江路住沱牌镇打铁街沱沱牌镇中心街附房地产坐落或名称滨江路宅校附近住宅近住宅
交易价格（元/平方米）2373.002357.002483.00/付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款交易情况正常正常正常正常市场状况2024年11月2024年11月2024年11月2024年11月距区域商服中心距离一般一般一般一般有多条路公交线有多条路公交线有多条路公交线有多条路公交线
公交便捷度路通过，交通便路通过，交通便路通过，交通便路通过，交通便捷度一般捷度一般捷度一般捷度一般房地区位产状交通限制无限制无限制无限制无限制状况况区域主要交通道区域主要交通道区域主要交通道区域主要交通道路，区域主、次路，区域主、次路，区域主、次路，区域主、次道路通达度干道及支路分布干道及支路分布干道及支路分布干道及支路分布较密集，道路通较密集，道路通较密集，道路通较密集，道路通达度一般达度一般达度一般达度一般
四川大友房地产土地资产评估有限公司27舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
所在区域废气、所在区域废气、所在区域废气、所在区域废气、噪音污染不明噪音污染不明噪音污染不明噪音污染不明
环境质量显，街道较整洁，显，街道较整洁，显，街道较整洁，显，街道较整洁，绿化率较高，整绿化率较高，整绿化率较高，整绿化率较高，整体环境较好体环境较好体环境较好体环境较好
区域供水、供电、区域供水、供电、区域供水、供电、区域供水、供电、
供气、排水、电供气、排水、电供气、排水、电供气、排水、电基础设施完善度讯等基础设施管讯等基础设施管讯等基础设施管讯等基础设施管网齐全，保障度网齐全，保障度网齐全，保障度网齐全，保障度高高高高
500米区域内有500米区域内有500米区域内有500米区域内有
公共配套设施完善度超市、银行等公超市、银行等公超市、银行等公超市、银行等公共配套共配套共配套共配套
位于小区中部，位于小区中部，位于小区中部，位于小区中部，所处楼幢临中庭景观临中庭景观临中庭景观临中庭景观
楼层/总楼层6层3层2层3层朝向南南南南房屋形态现房现房现房现房建筑结构混合混合混合混合
八五成新，维护八五成新，维护八五成新，维护七成新，维护保新旧程度及维护保养保养较好保养较好保养较好养一般
建筑面积（m2） 118 84 120 97.45一梯户数搭配合理搭配合理搭配合理搭配合理层高（m） 3.2 3.2 3.2 3.2整体形象及外墙装饰较好较好较好一般室内装饰简装简装简装简装实物3室2厅2卫23室1厅1卫13室2厅1卫13室2厅2卫1
状况户型厨1阳台，布局厨1阳台，布局厨1阳台，布局厨1阳台，布局合理合理合理合理采光通风良好良好良好良好
通水、电、气、通水、电、气、通水、电、气、通水、电、气、
设施设备讯，安消防栓，讯，安消防栓，讯，安消防栓，讯，安消防栓，设安防系统设安防系统设安防系统设安防系统
有物业管理，设有物业管理，设有物业管理，设有物业管理，设物业管理及机动车停车
有停车场，车位有停车场，车位有停车场，车位有停车场，车位位较充足较充足较充足较充足其他无无无无
权属完整、清晰，权属完整、清晰，权属完整、清晰，权属完整、清晰，权权属状况益无瑕疵无瑕疵无瑕疵无瑕疵状况土地使用权类型出让出让出让出让
3.编制比较因素条件指数表
采用百分率法，以评估对象条件指数为100，将可比实例与评估对象影响价格的因素条件进行比较、分析（详见“比较因素条件指数表”），确定相应的修正指数。
（1）交易情况修正
本次所选的可比实例 A、B 、C 及评估对象均为正常交易，故评估对象与比较实例 A、B、C交易情况修正指数均为 100。
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（2）市场状况（交易日期）调整
本次评估基准日为 2024 年 11月 26 日，可比实例 A、B、C 交易日期与评估基准日接近，且在该期间内该类房地产价格无明显波动，故评估对象与比较实例 A、B、C市场状况修正指数均为 100。
（3）房地产状况调整系数
房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
以评估对象状况为基准，将可比实例房地产状况条件与评估对象进行比较，量化、确定出相应指数。
A、影响住宅用房价格的区位因素主要有距区域商服中心距离、公交便
捷度、交通限制、道路通达度、环境质量、公共配套设施完善度、基础设
施完善度、所处楼幢、楼层/总楼层、朝向等。
依据“比较因素条件说明表”：
楼层/总楼层：可比实例 A 位于所在楼栋高层，可比实例 C 位于所在楼栋低层，可比实例 B 与评估对象处于所在楼栋中层，所处楼层对价值产生影响，经分析影响程度，故修正指数分别为90、100、90、100。
经可比实例 A、B、C 与评估对象各项区位状况因素进行比较，其余各项比较因素均相同或相近，故修正指数均为100。
B、影响住宅用房价格的实物因素主要有房屋形态、建筑面积、建筑结
构、新旧程度及维护保养、设备设施、室内装饰、一梯户数、层高、空间
布局、整体形象及墙外装饰、户型、采光通风、物业管理及机动车停车位、其他等；
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象各项实物状况因素进行比较，对各项因素作如下修正：
新旧程度及维护保养：可比实例 A、B、C 为八五成新，评估对象为七成新，考虑新旧程度及维护保养对房地产价值的影响，故修正指数为110、110、
110、100。
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整体形象及外墙装饰：可比实例 A、B、C 整体形象及外墙装饰较好，评估对象整体形象及外墙装饰一般，考虑整体形象及外墙装饰对房地产价值的影响，故修正指数为110、110、110、100。
其余各项比较因素，可比实例 A、B、C 与评估对象均为相同或相近，故修正指数均为100。
C、影响住宅用房价格的权益状况主要有权属状况。
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象权属状况因素进行比较，各项比较因素均相同或相近，故修正指数均为100。
可比实例与评估对象修正指数详见下表“比较因素条件指数表”。
比较因素条件指数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象沱牌镇滨江路沱牌镇打铁街沱牌镇中心街附房地产坐落滨江路住宅沱校附近住宅近住宅
交易价格（元/平方米，含增值税）237323572483/付款方式100100100100交易情况100100100100市场状况100100100100距区域商服中心距离100100100100公交便捷度100100100100交通限制100100100100道路通达度100100100100区位环境质量100100100100状况基础设施完善度100100100100公共配套设施完善度100100100100所处楼幢100100100100
楼层/总楼层9010090100朝向100100100100房房屋形态100100100100地建筑结构100100100100产新旧程度及维护保养110110110100
状 建筑面积（m2） 100 100 100 100况一梯户数100100100100层高（m） 100 100 100 100实物整体形象及外墙装饰110110110100状况室内装饰100100100100户型100100100100采光通风100100100100设施设备100100100100物业管理及机动车停车位100100100100其他100100100100权益权属状况100100100100状况土地使用权类型100100100100
4.编制“比较因素修正系数表”，计算比较价值
采用修正指数连乘公式计算可比实例比较价值，根据可比实例比较价四川大友房地产土地资产评估有限公司30舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
值差异程度、可比实例与评估对象相似程度、可比实例资料可靠程度等，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出评估对象比较价值。可比实例比较价值求取详见“比较因素修正系数表”。
比较因素修正系数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C沱牌镇打铁街沱校附沱牌镇中心街附近住房地产坐落沱牌镇滨江路住宅近住宅宅
交易价格(元/平方米)正常正常正常
付款方式100/100100/100100/100
交易情况100/100100/100100/100
市场状况100/100100/100100/100
距区域商服中心距离100/100100/100100/100
公交便捷度100/100100/100100/100
交通限制100/100100/100100/100
道路通达度100/100100/100100/100
区位环境质量100/100100/100100/100
状况基础设施完善度100/100100/100100/100
公共配套设施完善度100/100100/100100/100
所处楼幢100/100100/100100/100
楼层/总楼层100/90100/100100/90
朝向100/100100/100100/100
房屋形态100/100100/100100/100房
建筑结构100/100100/100100/100地
新旧程度及维护保养100/110100/110100/110产
建筑面积（m2） 100 / 100 100 / 100 100 / 100状
一梯户数100/100100/100100/100况层高（m） 100/ 100 100 / 100 100 / 100
实物整体形象及外墙装饰100/110100/110100/110
状况室内装饰100/100100/100100/100
户型100/100100/100100/100
采光通风100/100100/100100/100
设施设备100/100100/100100/100
物业管理及机动车停车100/100100/100100/100位
其他100/100100/100100/100
权益权属状况100/100100/100100/100
状况土地使用权类型100/100100/100100/100
比较价值（元/m2，含增值税） 2179.00 1948.00 2280.00
以上求取的3个可比实例比较价值差异不大，且可比实例与评估对象相似程度均较高，故本次评估采用简单算术平均法求出评估对象比较价值为：
V 比较单价=（2179.00+1948.00+2280.00）÷3=2140.00(元/平方米，四舍五入至十位)。
由于本次评估目的为资产收购，纳入评估范围内资产数量较大，属于大宗交易，通常情况如此大批量的房地产交易，所需的资金越多，越不容易四川大友房地产土地资产评估有限公司31舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
找到买家，其交易周期越长。本次资产收购属于一次性交易，在有限的时间内完成收购，交易时间短于单套逐批市场交易时间，能够迅速回笼资金，同时对于卖方而言也可以节约正常销售期间的销售费用、管理费用等。
基于以上因素，根据对评估对象所在区域近几年类似物业成交情况等统计分析，本次评估按正常市场交易单价的80%计算，故本次评估单价为：
2140.00×80%=1710.00(元/平方米，四舍五入至十位)。
5.评估对象评评估值的确定评估总价=评估单价×建筑面积=1710.00×97.45=167000.00（元，千元以下四舍五入）。
◆案例二：四川省遂宁市射洪县沱牌镇龙凤街19幢1单元5层1号住宅用房地产
（一）基本概况
根据评估人员现场查勘结合其基本情况，该房地产系1997年竣工并投入使用的7层混合结构建筑物，坐落四川省遂宁市射洪县沱牌镇龙凤街19幢1单元5层1号，层高约3.2米，建筑面积93.59㎡。外墙贴瓷砖，防盗门入户，室内水泥地面，内墙及天棚刷乳胶漆；装有钢窗；卫生间墙面贴瓷砖，天棚刷乳胶漆；厨房半墙贴瓷砖，上半墙刷乳胶漆。楼梯间水泥地面，通水、电、气、讯，维护保养一般。利用状况：目前用作职工宿舍。
（二）采用比较法求取住宅用房地产比较单价 V 比较单价：
比较法基本计算公式：
评估对象房地产的比较价值＝可比实例房地产的价格×交易情况修正
系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
其中：房地产状况调整系数=区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
1.选取可比实例
可比实例房地产应是评估对象的类似房地产，类似房地产是指与评估四川大友房地产土地资产评估有限公司32舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。因此，选取的可比实例应满足下列要求：
*与评估对象区位相近；
*与评估对象用途相同；
*与评估对象的权利性质相同；
*与评估对象的档次相当；
*与评估对象的规模相当；
*与评估对象的建筑结构相同。
故经过筛选，我们选取以下可比实例，详见“可比实例一览表”。
可比实例 实例 A 实例 B 实例 C项目名称沱牌镇中心街附近住宅沱牌镇中心街附近住宅沱牌镇中心街附近住宅用途住宅住宅住宅所处楼层3层3层3层交易时间2024年11月2024年11月2024年11月交易情况正常正常正常
建筑面积（㎡）979797建筑结构混合混合混合内部装修状况简装简装简装土地使用权类型出让出让出让付款方式一次性付款一次性付款一次性付款税费负担交易双方正常负担交易双方正常负担交易双方正常负担
计价单位元/㎡元/㎡元/㎡币种人民币人民币人民币
交易单价（元/㎡）1546.001495.001567.00是否含税价含增值税含增值税含增值税
2.建立价格可比基础：
（1）统一财产范围经调查，三个可比实例与评估对象均不含非房地产成分、均不属带有债权债务的房地产（如拖欠税费等）、房地产实物范围相同，三个可比实例与评估对象财产范围相同，无需作调整。
（2）统一付款方式经调查，以上三个可比实例均为一次性付款方式成交，无需作调整。
（3）统一融资条件经调查，以上三个可比实例的首付款比例、贷款利率、贷款期限等均属正常，均为常规融资条件下的价格，无需作调整。
四川大友房地产土地资产评估有限公司33舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
（4）统一税费负担：均为交易双方正常负担交易税费下的价格，无需作调整。
（5）统一计价单位
统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面
积内涵和计量单位。上述可比实例均为按建筑面积计价每单位平方米价格，币种均为人民币，货币单位均为元，与评估对象的计价单位一致，无需作调整。
根据以上分析，建立价格可比基础，详见“评估对象与可比实例统一比较基础修正表”。
可比实例统一比较基础修正表
可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
交易价格（元/m2） 1546.00 1495.00 1567.00统一财产范围修正值000统一付款方式修正值000统一融资条件修正值000统一税费负担修正值000统一计价单位修正值000
建立比较基础后价格（元/m2，含增值税） 1546.00 1495.00 1567.00依据以上建立的价格可比基础，根据可比实例与评估对象情况，编制“比较因素条件说明表”，详见下表。
比较因素条件说明表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象四川省遂宁市沱牌镇中心街沱牌镇中心街附沱牌镇中心街附射洪县沱牌镇房地产坐落或名称附近住宅近住宅近住宅龙凤街19幢1单元5层1号
交易价格（元/平方米，含增值税）1546.001495.001567.00/付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款交易情况正常正常正常正常市场状况2024年11月2024年11月2024年11月2024年11月距区域商服中心距离一般一般一般一般房地有多条路公交有多条路公交线有多条路公交线有多条路公交线区位
产状公交便捷度线路通过，交路通过，交通便路通过，交通便路通过，交通便状况况通便捷度一般捷度一般捷度一般捷度一般交通限制无限制无限制无限制无限制
四川大友房地产土地资产评估有限公司34舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明区域主要交通区域主要交通道区域主要交通道区域主要交通道道路，区域主、路，区域主、次路，区域主、次路，区域主、次次干道及支路道路通达度干道及支路分布干道及支路分布干道及支路分布
分布较密集，较密集，道路通较密集，道路通较密集，道路通道路通达度一达度一般达度一般达度一般般所在区域废
所在区域废气、所在区域废气、所在区域废气、
气、噪音污染噪音污染不明噪音污染不明噪音污染不明不明显，街道环境质量显，街道较整洁，显，街道较整洁，显，街道较整洁，较整洁，绿化绿化率较高，整绿化率较高，整绿化率较高，整率较高，整体体环境较好体环境较好体环境较好环境较好
区域供水、供区域供水、供电、区域供水、供电、区域供水、供电、
电、供气、排供气、排水、电供气、排水、电供气、排水、电
基础设施完善度水、电讯等基讯等基础设施管讯等基础设施管讯等基础设施管
础设施管网齐网齐全，保障度网齐全，保障度网齐全，保障度全，保障度高高高高
500米区域内500米区域内有500米区域内有500米区域内有
公共配套设施完善度有超市、银行超市、银行等公超市、银行等公超市、银行等公等公共配套共配套共配套共配套位于小区中
位于小区中部，位于小区中部，位于小区中部，所处楼幢部，临中庭景临中庭景观临中庭景观临中庭景观观
楼层/总楼层3层3层3层5层朝向南南南南房屋形态现房现房现房现房建筑结构混合混合混合混合八成新，维护八成新，维护保八成新，维护保六成新，维护保新旧程度及维护保养保养较好养较好养较好养较差
建筑面积（m2） 97 97 97 93.59一梯户数搭配合理搭配合理搭配合理搭配合理层高（m） 3.2 3.2 3.2 3.2整体形象及外墙装饰较好较好较好较差室内装饰简装简装简装简装实物3室2厅2卫23室1厅1卫13室2厅1卫13室2厅2卫1
状况户型厨1阳台，布厨1阳台，布局厨1阳台，布局厨1阳台，布局局合理合理合理合理采光通风良好良好良好良好
通水、电、气、通水、电、气、通水、电、气、通水、电、气、
设施设备讯，安消防栓，讯，安消防栓，讯，安消防栓，讯，安消防栓，设安防系统设安防系统设安防系统设安防系统
有物业管理，有物业管理，设有物业管理，设有物业管理，设物业管理及机动车停车位设有停车场，有停车场，车位有停车场，车位有停车场，车位车位较充足较充足较充足较充足其他无无无无
权属完整、清权属完整、清晰，权属完整、清晰，权属完整、清晰，权权属状况益晰，无瑕疵无瑕疵无瑕疵无瑕疵状况土地使用权类型出让出让出让出让
3.编制比较因素条件指数表
采用百分率法，以评估对象条件指数为100，将可比实例与评估对象影响价格的因素条件进行比较、分析（详见“比较因素条件指数表”），确定相应四川大友房地产土地资产评估有限公司35舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明的修正指数。
（1）交易情况修正
本次所选的可比实例 A、B、C 及评估对象均为正常交易，故评估对象与比较实例 A、B、C交易情况修正指数均为 100。
（2）市场状况（交易日期）调整
本次评估基准日为 2024 年 11月 26 日，可比实例 A、B、C 交易日期与评估基准日接近，且在该期间内该类房地产价格无明显波动，故评估对象与比较实例 A、B、C市场状况修正指数均为 100。
（3）房地产状况调整系数
房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
以评估对象状况为基准，将可比实例房地产状况条件与评估对象进行比较，量化、确定出相应指数。
A、影响住宅用房价格的区位因素主要有距区域商服中心距离、公交便
捷度、交通限制、道路通达度、环境质量、公共配套设施完善度、基础设
施完善度、所处楼幢、楼层/总楼层、朝向等。
楼层/总楼层：可比实例 A、B、C 均位于所在楼栋中楼层，评估对象位于所在楼栋中高层，考虑所处楼层对价值产生影响，经分析影响程度，故修正指数分别为110、110、110、100。
其余各项比较因素，可比实例 A、B、C 与评估对象均为相同或相近，故修正指数均为100。
B、影响住宅用房价格的实物因素主要有房屋形态、建筑面积、建筑结
构、新旧程度及维护保养、设备设施、室内装饰、一梯户数、层高、空间
布局、整体形象及墙外装饰、户型、采光通风、物业管理及机动车停车位、其他等；
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象各项实物状况因素进行比较，对各项因素作如下修正：
四川大友房地产土地资产评估有限公司36舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
新旧程度及维护保养：可比实例 A、B、C 为八成新，评估对象为六成新，考虑新旧程度及维护保养对房地产价值的影响，故修正指数为110、110、
110、100。
整体形象及墙外装饰：可比实例 A、B、C 整体形象及墙外装饰较好，评估对象整体形象及墙外装饰较差，考虑整体形象及墙外装饰对房地产价值的影响，故修正指数为110、110、110、100。
其余各项比较因素，可比实例 A、B、C 与评估对象均为相同或相近，故修正指数均为100。
C、影响住宅用房价格的权益状况主要有权属状况。
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象权属状况因素进行比较，各项比较因素均相同或相近，故修正指数均为100。
可比实例与评估对象修正指数详见下表“比较因素条件指数表”。
比较因素条件指数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象四川省遂宁市沱牌镇中心街沱牌镇中心街沱牌镇中心街射洪县沱牌镇房地产坐落附近住宅附近住宅附近住宅龙凤街19幢1单元5层1号
交易价格（元/平方米）154614951567/付款方式100100100100交易情况100100100100市场状况100100100100距区域商服中心距离100100100100公交便捷度100100100100交通限制100100100100道路通达度100100100100区位环境质量100100100100状况基础设施完善度100100100100公共配套设施完善度100100100100所处楼幢100100100100房
楼层/总楼层110110110100地朝向100100100100产房屋形态100100100100状建筑结构100100100100况新旧程度及维护保养110110110100
建筑面积（m2） 100 100 100 100实物一梯户数100100100100
状况 层高（m） 100 100 100 100整体形象及外墙装饰110110110100室内装饰100100100100户型100100100100采光通风100100100100
四川大友房地产土地资产评估有限公司37舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明设施设备100100100100物业管理及机动车停车位100100100100其他100100100100权益权属状况100100100100状况土地使用权类型100100100100
4.编制“比较因素修正系数表”，计算比较价值
采用修正指数连乘公式计算可比实例比较价值，根据可比实例比较价值差异程度、可比实例与评估对象相似程度、可比实例资料可靠程度等，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出评估对象比较价值。可比实例比较价值求取详见“比较因素修正系数表”。
比较因素修正系数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C沱牌镇中心街附近住沱牌镇中心街附近住沱牌镇中心街附近住房地产坐落宅宅宅
交易价格(元/平方米)正常正常正常
付款方式100/100100/100100/100
交易情况100/100100/100100/100
市场状况100/100100/100100/100
距区域商服中心距离100/100100/100100/100
公交便捷度100/100100/100100/100
交通限制100/100100/100100/100
道路通达度100/100100/100100/100
区位环境质量100/100100/100100/100
状况基础设施完善度100/100100/100100/100
公共配套设施完善度100/100100/100100/100
所处楼幢100/100100/100100/100
楼层/总楼层100/110100/110100/110
朝向100/100100/100100/100
房房屋形态100/100100/100100/100
地建筑结构100/100100/100100/100
产新旧程度及维护保养100/110100/110100/110
状 建筑面积（m2） 100 / 100 100 / 100 100 / 100
况一梯户数100/100100/100100/100层高（m） 100/ 100 100 / 100 100 / 100实物
整体形象及外墙装饰100/110100/110100/110状况
室内装饰100/100100/100100/100
户型100/100100/100100/100
采光通风100/100100/100100/100
设施设备100/100100/100100/100
物业管理及机动车停车位100/100100/100100/100
其他100/100100/100100/100
权益权属状况100/100100/100100/100
状况土地使用权类型100/100100/100100/100
比较价值（元/m2，含增值税） 1162.00 1123.00 1177.00
以上求取的3个可比实例比较价值差异不大，且可比实例与评估对象相似程度均较高，故本次评估采用简单算术平均法求出评估对象比较价值四川大友房地产土地资产评估有限公司38舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
为：
V 比较单价=（1162.00+1123.00+1177.00）÷3=1150.00(元/平方米，四舍五入至十位)。
由于本次评估目的为资产收购，纳入评估范围内资产数量较大，属于大宗交易，通常情况如此大批量的房地产交易，所需的资金越多，越不容易找到买家，其交易周期越长。本次资产收购属于一次性交易，在有限的时间内完成收购，交易时间短于单套逐批市场交易时间，能够迅速回笼资金，同时对于卖方而言也可以节约正常销售期间的销售费用、管理费用等。
基于以上因素，根据对评估对象所在区域近几年类似物业成交情况等统计分析，本次评估按正常市场交易单价的80%计算，故本次评估单价为：
1150.00×80%=920.00(元/平方米，四舍五入至十位)。
5.评估对象评评估值的确定评估总价=评估单价×建筑面积=920×93.59=86000.00（元，千元以下四舍五入）。
◆案例三：四川省遂宁市射洪县沱牌镇龙凤街19幢1层2号商业用房地产
（一）基本概况
根据评估人员现场查勘结合其基本情况，该房地产系1997年竣工并投入使用的7层混合结构建筑物，坐落四川省遂宁市射洪县沱牌镇龙凤街19幢1层2号，层高约4米，建筑面积419.02㎡。外墙贴瓷砖，室内地面地砖，内墙贴墙纸，天花吊顶，装有卷帘门，通水、电、讯，维护保养一般。利用状况：已出租。
（二）采用比较法求取商业用房地产比较单价 V 比较单价：
比较法基本计算公式：
评估对象房地产的比较价值＝可比实例房地产的价格×交易情况修正
系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
四川大友房地产土地资产评估有限公司39舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
其中：房地产状况调整系数=区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
1.选取可比实例
可比实例房地产应是评估对象的类似房地产，类似房地产是指与评估对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。因此，选取的可比实例应满足下列要求：
*与评估对象区位相近；
*与评估对象用途相同；
*与评估对象的权利性质相同；
*与评估对象的档次相当；
*与评估对象的规模相当；
*与评估对象的建筑结构相同。
故经过筛选，我们选取以下可比实例，详见“可比实例一览表”。
可比实例 实例 A 实例 B 实例 C沱牌镇花园街老马路西沱牌镇龙凤街龙凤佳苑西南沱牌镇龙凤街柳树中学东坐落侧1楼底商侧1楼底商南侧1楼底商用途商业商业商业所处楼层1层1层1层交易时间2024年11月2024年11月2024年11月交易情况正常正常正常
建筑面积（㎡）13085110建筑结构混合混合混合内部装修状况简装简装简装土地使用权类型出让出让出让付款方式一次性付款一次性付款一次性付款税费负担交易双方正常负担交易双方正常负担交易双方正常负担
计价单位元/㎡元/㎡元/㎡币种人民币人民币人民币交易单价（元/m2，含 3462.00 3412.00 3182.00增值税）
2.建立价格可比基础：
（1）统一财产范围
四川大友房地产土地资产评估有限公司40舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明经调查，三个可比实例与评估对象均不含非房地产成分、均不属带有债权债务的房地产（如拖欠税费等）、房地产实物范围相同，三个可比实例与评估对象财产范围相同，无需作调整。
（2）统一付款方式经调查，以上三个可比实例均为一次性付款方式成交，无需作调整。
（3）统一融资条件经调查，以上三个可比实例的首付款比例、贷款利率、贷款期限等均属正常，均为常规融资条件下的价格，无需作调整。
（4）统一税费负担：均为交易双方正常负担交易税费下的价格，无需作调整。
（5）统一计价单位
统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面
积内涵和计量单位。上述可比实例均为按建筑面积计价每单位平方米价格，币种均为人民币，货币单位均为元，与评估对象的计价单位一致，无需作调整。
根据以上分析，建立价格可比基础，详见“评估对象与可比实例统一比较基础修正表”。
可比实例统一比较基础修正表
可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
交易价格（元/m2） 3462.00 3412.00 3182.00统一财产范围修正值000统一付款方式修正值000统一融资条件修正值000统一税费负担修正值000统一计价单位修正值000
建立比较基础后价格（元/m2，含增值税） 3462.00 3412.00 3182.00依据以上建立的价格可比基础，根据可比实例与评估对象情况，编制“比较因素条件说明表”，详见下表。
比较因素条件说明表
四川大友房地产土地资产评估有限公司41舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象四川省遂宁市沱牌镇龙凤街龙沱牌镇龙凤街柳沱牌镇花园街老马房地产坐落或名称1凤佳苑西南侧1射洪县沱牌镇树中学东南侧1路西侧楼底商龙凤街19幢1楼底商楼底商层2号
交易价格（元/m2，含增值税） 3462.00 3412.00 3182.00 /付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款交易情况正常正常正常正常市场状况2024年11月2024年11月2024年11月2024年11月距区域商服中心距较远较远较远较远离区域内商业分区域内商业分布密区域内商业分布区域内商业分布布密集度不
集度不高，人流量密集度不高，人密集度不高，人区域商服繁华程度高，人流量一一般，繁华程度一流量一般，繁华流量一般，繁华般，繁华程度般程度一般程度一般一般区域内有公交线路区域内有公交线区域内有公交线区域内有公交
公交便捷度通过，交通便捷度路通过，交通便路通过，交通便线路通过，交较高捷度较高捷度较高通便捷度较高滨江路主要交滨江路主要交通道滨江路主要交通滨江路主要交通通道路，区域路，区域主、次干道路，区域主、道路，区域主、主、次干道及道路通达度道及支路分布较密次干道及支路分次干道及支路分支路分布较密集，道路通达度较布较密集，道路布较密集，道路集，道路通达高通达度较高通达度较高度较高商圈级别城镇城镇城镇城镇混合街道无交通限混合街道无交混合街道无交混合街道无交通限制制通限制通限制交通限制
区位区域供水、供
区域供水、供电、区域供水、供电、
状况区域供水、供电、电、供气、排
供气、排水、电供气、排水、电
供气、排水、电讯水、电讯等基基础设施完善度讯等基础设施管讯等基础设施管等基础设施管网齐础设施管网齐网齐全，保障度网齐全，保障度全，保障度较高全，保障度较房地产较高较高高状况区域分布有商区域分布有商业网区域分布有商业区域分布有商业
业网点、金融
点、金融网点、医网点、金融网点、网点、金融网点、
公共配套设施完善网点、医院、
院、学校、宾馆酒医院、学校、宾医院、学校、宾
度学校、宾馆酒店等，公共配套设馆酒店等，公共馆酒店等，公共店等，公共配施完善配套设施完善配套设施完善套设施完善
一面临大街，临街一面临大街，临一面临大街，临一面临大街，临街状况状况较好街状况较好街状况较好临街状况较好所在楼层1层1层1层1层所在区域废
所在区域废气、噪所在区域废气、所在区域废气、
气、噪音污染
音污染不明显，街噪音污染不明噪音污染不明不明显，街道环境质量道较整洁，绿化率显，街道较整洁，显，街道较整洁，较整洁，绿化较高，整体环境较绿化率较高，整绿化率较高，整率较高，整体好体环境较好体环境较好环境较好房屋形态现房现房现房现房
建筑面积（㎡）13085110419.02建筑结构混合混合混合混合
实物新旧程度及维护保八成新，维护保养八成新，维护保八成新，维护保七成新，维护状况养较好养较好养较好保养一般整体形象及外墙装外墙砖外墙砖外墙砖外墙砖饰室内装饰简装简装简装简装
四川大友房地产土地资产评估有限公司42舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明层高4米4米4米4米
独立商铺，开间进独立商铺，开间独立商铺，开间独立商铺，开空间布局深较好进深较好进深较好间进深较好设施设备水电讯消防栓水电讯消防栓水电讯消防栓水电讯消防栓专业物业管
专业物业管理，专业物业管理，物业管理及机动车专业物业管理，设理，设地面停设地面停车场，设地面停车场，停车位地面停车场车场，车位较车位较充足车位较充足充足其他无无无无
权属完整、清晰，权属完整、清晰，权属完整、清晰，权属完整、清权属状况
权益无瑕疵无瑕疵无瑕疵晰，无瑕疵状况土地使用权类型出让出让出让出让
土地剩余使用年期与评估对象类似与评估对象类似与评估对象类似42.14年
3.编制比较因素条件指数表
采用百分率法，以评估对象条件指数为100，将可比实例与评估对象影响价格的因素条件进行比较、分析（详见“比较因素条件指数表”），确定相应的修正指数。
（1）交易情况修正
本次所选的可比实例 A、B 、C 及评估对象均为正常交易，故评估对象与比较实例 A、B、C交易情况修正指数均为 100。
（2）市场状况（交易日期）调整
本次评估基准日为 2024 年 11月 26 日，可比实例 A、B、C 交易日期与评估基准日接近，且在该期间内该类房地产价格无明显波动，故评估对象与比较实例 A、B、C市场状况修正指数均为 100。
（3）房地产状况调整系数
房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
以评估对象状况为基准，将可比实例房地产状况条件与评估对象进行比较，量化、确定出相应指数。
A、影响商业用房价格的区位因素主要有距区域商服中心距离、公交便
捷度、道路通达度、商圈级别、交通限制、环境质量、公共配套设施完善
度、基础设施完善度、临街状况、所在楼层、朝向等。
经可比实例 A、B、C 与评估对象各项区位状况因素进行比较，各项比四川大友房地产土地资产评估有限公司43舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
较因素均相同或相近，故修正指数均为100。
B、影响商业用房价格的实物因素主要有房屋形态、建筑面积、建筑结
构、新旧程度及维护保养、设备设施、室内装饰、一梯户数、层高、空间
布局、整体形象及墙外装饰、户型、采光通风、物业管理及机动车停车位、其他等；
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象各项实物状况因素进行比较，对各项因素作如下修正：
建筑面积：可比实例 A、B、C 建筑面积较小，评估对象建筑面积较大，据评估人员综合分析考虑建筑物建筑面积越小价值越高，故评估对象与可比实例 A、B、C 修正指数分别为 105、105、105、100。
新旧程度及维护保养：可比实例 A、B、C 新旧程度八成新，评估对象新旧程度七成新，考虑新旧程度及维护保养对房地产价值的影响，故修正指数为105、105、105、100。
其余各项比较因素，可比实例 A、B、C 与评估对象均为相同或相近，故修正指数均为100。
C、影响商业用房价格的权益状况主要有权属状况。
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象权属状况因素进行比较，各项比较因素均相同或相近，故修正指数均为100。
可比实例与评估对象修正指数详见下表“比较因素条件指数表”。
比较因素条件指数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象沱牌镇花园街老沱牌镇龙凤街龙沱牌镇龙凤街柳四川省遂宁市射洪房地产坐落或名称马路西侧1楼底凤佳苑西南侧1树中学东南侧1县沱牌镇龙凤街商楼底商楼底商19幢1层2号
交易价格（元/平方米，含增值税）3462.003412.003182.00/付款方式100100100100交易情况100100100100市场状况100100100100房区距区域商服中心距离100100100100地位区域商服繁华程度100100100100产状公交便捷度100100100100状况道路通达度100100100100
四川大友房地产土地资产评估有限公司44舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明况商圈级别100100100100交通限制100100100100基础设施完善度100100100100公共配套设施完善度100100100100临街状况100100100100所在楼层100100100100环境质量100100100100房屋形态100100100100
建筑面积（㎡）105105105100建筑结构100100100100新旧程度及维护保养105105105100实整体形象及外墙装饰100100100100物室内装饰100100100100状层高100100100100况空间布局100100100100设施设备100100100100物业管理及机动车停100100100100车位其他100100100100权权属状况100100100100益状土地使用权类型100100100100况土地剩余使用年期100100100100
4.编制“比较因素修正系数表”，计算比较价值
采用修正指数连乘公式计算可比实例比较价值，根据可比实例比较价值差异程度、可比实例与评估对象相似程度、可比实例资料可靠程度等，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出评估对象比较价值。可比实例比较价值求取详见“比较因素修正系数表”。
比较因素修正系数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C沱牌镇花园街老马路沱牌镇龙凤街龙凤佳沱牌镇龙凤街柳树中房地产坐落或名称西侧1楼底商苑西南侧1楼底商学东南侧1楼底商
交易价格（元/平方米）3462.003412.003182.00
付款方式100/100100/100100/100
交易情况100/100100/100100/100
市场状况100/100100/100100/100
距商业中心距离100/100100/100100/100
房区域商服繁华程度100/100100/100100/100
地公交便捷度100/100100/100100/100区位
产道路通达度100/100100/100100/100状况
状商圈级别100/100100/100100/100况
交通限制100/100100/100100/100
基础设施状况100/100100/100100/100
四川大友房地产土地资产评估有限公司45舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
公共配套设施完善度100/100100/100100/100
临街状况100/100100/100100/100
所在楼层100/100100/100100/100
环境质量100/100100/100100/100
房屋形态100/100100/100100/100
建筑面积（㎡）100/105100/105100/105
建筑结构100/100100/100100/100
建筑物成新率100/105100/105100/105
整体形象100/100100/100100/100实物室内装饰
状况100/100100/100100/100
层高100/100100/100100/100
空间布局100/100100/100100/100
设施设备100/100100/100100/100
物业管理及机动车停车位100/100100/100100/100
其他100/100100/100100/100
权属状况100/100100/100100/100
权益土地使用权类型100/100100/100100/100状况
土地剩余使用年期100/100100/100100/100
比较价值（元/平方米，含增值税）3140.003095.002886.00以上求取的3个可比实例比较价值差异不大，且可比实例与评估对象相似程度均较高，故本次评估采用简单算术平均法求出评估对象比较价值为：
V 比较单价=（3140.00+3095.00+2886.00）÷3=3040.00(元/平方米，四舍五入至十位)。
（三）采用收益法求取商业用房地产比较单价 V 比较单价：
收益法评估技术思路：
本公司评估专业人员实地查勘时，评估对象部分已出租，委托人不能提供评估对象租赁合同，评估专业人员虽进行了尽职调查，难以查证和取得评估对象租赁合同，本次评估设定评估对象租赁收入符合同一供需圈类似房地产的客观租金水平，未考虑租约对评估结果的影响。
根据委托人提供的评估对象《不动产权证书》记载及评估专业人员实地查勘，评估对象建成于1997年，至评估基准日，建筑物剩余经济寿命为
33年，土地剩余使用期限为42.14。虽然评估对象建筑物经济寿命短于土地
剩余使用期限，但由于建筑物维护保养情况较好，在正常使用过程中持续维护在经济寿命结束后还能持续使用，故本次评估按土地剩余使用期限设四川大友房地产土地资产评估有限公司46舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
定评估对象收益期为42.14年，评估对象收益价值为按收益期计算的价值。
一．本次评估选用全寿命模式报酬资本化法进行评估，收益法的基本公式为：
n Ai
V=?
i =1 ?1 + Y ?i
式中 V——收益价格（元/㎡）
Ai——未来第 I 年的净收益（元/㎡）
Y——报酬率（%）
n——收益期（年）
二．基于租赁收入测算净收益的基本公式为：
净收益=有效毛收入-运营费用
1.采用比较法求取商业用房的比较租金 V 比较租金：
（1）选取可比实例
可比实例房地产应是评估对象的类似房地产，类似房地产是指与评估对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。因此，选取的可比实例应满足下列要求：
*与评估对象区位相近；
*与评估对象用途相同；
*与评估对象的权利性质相同；
*与评估对象的档次相当；
*与评估对象的规模相当；
*与评估对象的建筑结构相同。
故经过筛选，我们选取以下可比实例，详见“可比实例一览表”。
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C射洪市沱牌镇望江街射洪市沱牌镇桂河街底房地产坐落或名称射洪市沱牌镇文化路439号底商底商商用途商业商业商业市场状况2024年11月2024年11月2024年11月交易情况正常正常正常
四川大友房地产土地资产评估有限公司47舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明所在楼层111
建筑面积（㎡）789058建筑结构钢混钢混钢混室内装修状况普通普通普通土地使用权类型出让出让出让付款方式一次性付款一次性付款一次性付款税费负担交易双方正常负担交易双方正常负担交易双方正常负担
计价单位元/㎡元/㎡元/㎡币种人民币人民币人民币
租金（元/㎡·月，含增值91010税）
2.建立价格可比基础：
*统一财产范围：经调查，三个可比实例与评估对象财产范围相同，无需做调整。
*统一付款方式：经调查，三个可比实例与评估对象付款方式相同，无需做调整。
*统一税费负担：均为租赁双方正常负担交易税费下的价格，无需作调整。
*统一计价单位：统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和
货币单位、统一面积内涵和计量单位。上述可比实例均为按建筑面积计价每月单位平方米价格，币种均为人民币，货币单位均为元，与评估对象的计价单位一致，无需作调整。
根据以上分析，建立价格可比基础，详见“评估对象与可比实例统一比较基础修正表”。
评估对象与可比实例统一比较基础修正表
可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
租赁交易价格（元/m2.月，含增值税） 9 10 10统一财产范围修正值000统一付款方式修正值000统一税费负担修正值000统一计价单位修正值000建立比较基础后价格（元/m2.月，含增 9 10 10值税）
依据以上建立的价格（租金）可比基础，根据可比实例与评估对象情况，编制“比较因素条件说明表”。
四川大友房地产土地资产评估有限公司48舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明比较因素条件说明表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象四川省遂宁市射洪市沱牌镇望射洪市沱牌镇桂射洪市沱牌镇文射洪县沱牌镇房地产坐落或名称江街底商河街底商化路439号底商龙凤街19幢1层2号租金（元/㎡/月）91010/付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款交易情况正常正常正常正常市场状况2024年11月2024年11月2024年11月2024年11月距区域商服中心距一般一般一般一般离区域内商业分布区域内商业分布区域内商业分布区域内商业分
密集度不高，人密集度不高，人密集度不高，人布密集度不高，区域商服繁华程度
流量一般，繁华流量一般，繁华流量一般，繁华人流量一般，繁程度一般程度一般程度一般华程度一般区域内有公交线区域内有公交线区域内有公交线区域内有公交
公交便捷度路通过，交通便路通过，交通便路通过，交通便线路通过，交通捷度较高捷度较高捷度较高便捷度较高滨江路主要交滨江路主要交通滨江路主要交通滨江路主要交通通道路，区域道路，区域主、道路，区域主、道路，区域主、主、次干道及支道路通达度次干道及支路分次干道及支路分次干道及支路分
路分布较密集，布较密集，道路布较密集，道路布较密集，道路道路通达度较通达度较高通达度较高通达度较高高商圈级别城镇城镇城镇城镇混合街道无交混合街道无交混合街道无交混合街道无交交通限制通限制通限制通限制通限制
区位区域供水、供电、区域供水、供电、区域供水、供电、区域供水、供
状况供气、排水、电供气、排水、电供气、排水、电电、供气、排水、基础设施完善度讯等基础设施管讯等基础设施管讯等基础设施管电讯等基础设网齐全，保障度网齐全，保障度网齐全，保障度施管网齐全，保房地产较高较高较高障度较高状况区域分布有商区域分布有商业区域分布有商业区域分布有商业
业网点、金融网
网点、金融网点、网点、金融网点、网点、金融网点、
公共配套设施完善点、医院、学校、
医院、学校、宾医院、学校、宾医院、学校、宾
度宾馆酒店等，公馆酒店等，公共馆酒店等，公共馆酒店等，公共共配套设施完配套设施完善配套设施完善配套设施完善善
一面临大街，临一面临大街，临一面临大街，临一面临大街，临临街状况街状况较好街状况较好街状况较好街状况较好所在楼层1层1层1层1层
所在区域废气、
所在区域废气、所在区域废气、所在区域废气、噪音污染不明噪音污染不明噪音污染不明噪音污染不明显，街道较整环境质量显，街道较整洁，显，街道较整洁，显，街道较整洁，洁，绿化率较绿化率较高，整绿化率较高，整绿化率较高，整高，整体环境较体环境较好体环境较好体环境较好好房屋形态现房现房现房现房
建筑面积（㎡）789058419.02实物建筑结构混合混合混合混合
状况新旧程度及维护保八成新，维护保八成新，维护保八成新，维护保七成新，维护保养养较好养较好养较好养一般整体形象及外墙装外墙砖外墙砖外墙砖外墙砖饰
四川大友房地产土地资产评估有限公司49舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明室内装饰简装精装简装简装层高4米4米4米4米
独立商铺，开间独立商铺，开间独立商铺，开间独立商铺，开间空间布局进深较好进深较好进深较好进深较好设施设备水电讯消防栓水电讯消防栓水电讯消防栓水电讯消防栓
物业管理及机动车专业物业管理，专业物业管理，专业物业管理，专业物业管理，停车位设地面停车场设地面停车场设地面停车场设地面停车场其他无无无无
权属完整、清晰，权属完整、清晰，权属完整、清晰，权属完整、清权属状况
无瑕疵无瑕疵无瑕疵晰，无瑕疵权益状况土地使用权类型出让出让出让出让
土地剩余使用年期与评估对象类似与评估对象类似与评估对象类似42.14年
（3）编制比较因素条件指数表
采用百分率法，以评估对象条件指数为100，将可比实例与评估对象影响价格的因素条件进行比较、分析（详见“比较因素条件指数表”），确定相应的修正指数。
*交易情况修正
本次所选的可比实例 A、B 、C 及评估对象均为正常租赁交易价格，故评估对象与比较实例 A、B、C 交易情况修正指数均为 100。
*市场状况（交易日期）调整
本次评估基准日为 2024 年 11月 26 日，可比实例 A、B、C 交易日期与评估基准日接近，且在该期间内该类房地产租赁价格无明显波动，故评估对象与比较实例 A、B、C 市场状况修正指数均为 100。
*房地产状况调整系数
房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
以评估对象状况为基准，将可比实例房地产状况条件与评估对象进行比较，量化、确定出相应指数。
A、影响商业用房价格的区位因素主要有距区域商服中心距离、商服繁
华程度、公交便捷度、道路通达度、区位性质、临街状况、公共配套设施
完善度、基础设施完善度、自然环境、人文环境和景观等。
四川大友房地产土地资产评估有限公司50舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C与评估对象各项区位状况因素进行比较，各项比较因素均相同或相近故修正指数均为100。
B、影响商业用房价格的实物因素主要有建筑面积、建筑结构、设备设
施、内外装饰装修状况、建筑总层数、层高、空间布局、建筑物整体形象、
新旧程度、物业管理等；
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象各项实物状况因素进行比较，对各项因素作如下修正：
新旧程度及维护保养：可比实例 A、B、C 新旧程度及维护保养均较评
估对象好，考虑新旧程度及维护保养对价值的影响，故修正指数为105、105、
105、100。
室内装修：可比实例 A、C 室内装修与评估对象相似，可比实例 B 为精装修，考虑室内装修对价值的影响，故修正指数为100、105、100、100。
其余各项比较因素，可比实例 A、B、C 与评估对象均为相同或相近，故修正指数均为100。
C、影响商业用房价格的权益状况主要有权属状况。
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象权属状况因素进行比较，各项比较因素均相同或相近，故修正指数均为100。
可比实例与评估对象修正指数详见下表“比较因素条件指数表”。
比较因素条件指数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象四川省遂宁市射洪市沱牌射洪市沱牌射洪市沱牌镇射洪县沱牌镇房地产坐落或名称镇桂河街底镇文化路望江街底商439龙凤街19幢1商号底商层2号
交易价格（元/平方米）91010/付款方式100100100100交易情况100100100100市场状况100100100100距区域商服中心距离100100100100区域商服繁华程度100100100100公交便捷度100100100100房地产区位状况道路通达度100100100100状况商圈级别100100100100交通限制100100100100基础设施完善度100100100100
四川大友房地产土地资产评估有限公司51舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明公共配套设施完善度100100100100临街状况100100100100所在楼层100100100100环境质量100100100100房屋形态100100100100
建筑面积（㎡）100100100100建筑结构100100100100新旧程度及维护保养105105105100整体形象及外墙装饰100100100100室内装饰100105100100实物状况层高100100100100空间布局100100100100设施设备100100100100物业管理及机动车停100100100100车位其他100100100100权属状况100100100100权益状土地使用权类型100100100100况土地剩余使用年期100100100100
（4）编制“比较因素修正系数表”，计算比较租金
采用修正指数连乘公式计算单个可比实例比较租金，根据可比实例比较价值差异程度、可比实例与评估对象相似程度、可比实例资料可靠程度等，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出评估对象比较租金。
可比实例比较租金求取详见“比较因素修正系数表”。
比较因素修正系数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C射洪市沱牌镇望江射洪市沱牌镇桂河射洪市沱牌镇文化房地产坐落或名称街底商街底商路439号底商
交易价格（元/平方米，含增值税）91010付款方式100/100100/100100/100
交易情况100/100100/100100/100
市场状况100/100100/100100/100
距商业中心距离100/100100/100100/100
区域商服繁华程度100/100100/100100/100
公交便捷度100/100100/100100/100
道路通达度100/100100/100100/100
商圈级别100/100100/100100/100
区位交通限制100/100100/100100/100
状况基础设施状况100/100100/100100/100
公共配套设施完善100/100100/100100/100房地产度
状况临街状况100/100100/100100/100
所在楼层100/100100/100100/100
环境质量100/100100/100100/100
房屋形态100/100100/100100/100
建筑面积（㎡）100/100100/100100/100
实物建筑结构100/100100/100100/100
状况建筑物成新率100/105100/105100/105
整体形象100/100100/100100/100
室内装饰100/100100/105100/100
四川大友房地产土地资产评估有限公司52舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
层高100/100100/100100/100
空间布局100/100100/100100/100
设施设备100/100100/100100/100
物业管理及机动车100/100100/100100/100停车位
其他100/100100/100100/100
权属状况100/100100/100100/100权益
土地使用权类型100/100100/100100/100状况
土地剩余使用年期100/100100/100100/100
比较价值（元/平方米）9.009.0010.00
以上求取的3个可比实例比较租金差异不大，且可比实例与评估对象相似程度均较高，故本次评估采用简单算术平均法求出评估对象比较租金为：
V 比较租金=（9.00+9.00+10.00）÷3=9.00（元/平方米.月，取整）。
2.求取评估对象收益期内的收益单价 V 收益单价：
（1）估算年潜在毛租金收入
经综合分析，本次租金1层商业为9.00元/平方米.月（按建筑面积计）；
则年潜在毛租金收入=月市场租金×12。详见收益法测算一览表。
（2）估算年有效毛收入
*有效出租率确定：经调查区域类似房地产租赁市场，类似房地产一般需用两周左右的时间来寻租、签订合同、公证等，则年有效出租率=50÷
52=96.15％。
*有效租金收缴率确定：根据区域类似物业出租情况，若承租方不再租赁某物业或需要续租，应提前在租赁合同到期前（一个月至半年）提前通知出租方，以便于出租方提前招租或提前进行续租谈判、协商；而租金一般是提前一个支付周期支付，因此，一般不存在租金收缴风险，故本次评估有效租金收缴率取100％。
*押金利息收入确定：经调查区域类似房地产租赁市场，一般在签订租赁合同时，承租人需缴纳相当于一个月租金作为押金给出租人，租赁合同到期，押金不计息退还承租人，押金的利息归出租人所有。押金利息收入取一年期的存款利率1.5%。
则：年押金利息收入=月市场租金×[(1+1.5%)1-1]；
四川大友房地产土地资产评估有限公司53舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
年有效毛收入=年潜在毛租金收入×有效出租率×有效租金收缴率+押金利息收入。
（3）估算年营运费用：
营运费用是维持房地产正常使用或营业的必要支出的费用，主要包括维修费、管理费、保险费、增值税及附加、房产税等。
*管理费：是指对出租房屋进行必要管理所需要的费用，包括出租经营过程中消耗品价值的货币支出及管理人员工资、奖金、各类补贴、差旅费及其他费用。通过对区域房地产调查分析，类似出租房地产年管理费一般为年有效毛收入的1%-3%，根据评估对象实际状况，经综合分析，年管理费按年有效毛收入的1%计。
则年管理费=年有效毛收入×1%。详见收益法测算一览表*保险费：指房屋所有权人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般按房屋建筑造价的一定比例计算。
根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）、《四川省建设工程工程量清单计价定额（2020）-房屋建筑与装饰工程》、《四川省建设工程工程量清单计价定额（2020）-通用安装工程》有关标准，结合评估人员现场调查及委托人提供的相关资料，确定该房屋的建筑造价。保险费率按建筑造价的0.2%计。
则年保险费=建筑造价×2‰。详见收益法测算一览表*维修费：指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按房屋建筑造价的一定比例计算。根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）、《四川省建设工程工程量清单计价定额（2020）-房屋建筑与装饰工程》、《四川省建设工程工程量清单计价定额（2020）-通用安装工程》有关标准，结合评估人员现场调查及委托人提供的相关资料，确定该项目的建筑造价。通过对区域房地产调查分析，类似房地产年维修费一般为建筑造价的1%-3%，经综合分析，年维修费按建筑造价的1.0%计。
则年维修费=建筑造价×1.0%。详见收益法测算一览表四川大友房地产土地资产评估有限公司54舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
*房地产税：
目前，出租型房地产税主要为增值税及附加、房产税、城镇土地使用税。
a、税金附加根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》【财税[2016]36号】，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
根据营业税改征增值税试点的相关规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，因委托人未提供、评估人员亦无法取得或查证计算进项税额所需资料，无法采用一般计税方法，经综合考虑，本次评估参照简易计税方法计算应纳税额，征收率为5%，押金利息不征收增值税。
根据国家、地方相关规定，城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税和消费税税额为计税依据，与增值税和消费税同时缴纳，根据评估对象实际状况，其税率分别为5%、3%、2%，因为本次评估结果为含增值税价，故此处不计算增值税。
计算公式：税金附加=[年有效毛收入（含税租赁收入）-押金利息]÷（1+5%）
×5%×（5%+3%+2%）=（年有效毛收入-押金利息）×4.76%×10%=年有效毛收入
×0.48%
b、房产税
根据《房产税暂行条例》，出租房地产房产税按租赁收入的12%计，依据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税，增值税的征收率为5%，则年房产税=年有效毛收入/（1+5%）×12%=年有效毛收入×11.43%
（4）求取净收益
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年净收益=年有效毛收入-年营运费用。详见收益法测算一览表
（5）确定收益期根据委托人提供的评估对象所在宗地权属证书记载土地使用权终止日期，评估对象建筑物系框架结构非生产用房，其经济耐用年限为60年，本次评估根据《房地产评估规范》（GB/T50291-2015）相关规定，按土地剩余使用期限设定评估对象收益期。
（6）确定报酬率
报酬率也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率同性质的比率。求取报酬率一共有三种基本方法：市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法。
由于市场信息搜集有一定难度，本次评估报酬率采用累加法求取。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率。其基本公式为：
报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性
补偿－投资带来的优惠
无风险报酬率：也称安全利率，是无风险投资的报酬，是资金的机会成本。本次评估取1年期存款利率1.5%；
投资风险补偿：是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，他必然要求对所承担的额外风险有所补偿，否者就不会投资。评估对象自身硬件设施符合现代商业的需求，但其自身为商业房地产，其经营业态、出入可及性等方面存在一定限制，具有一定的投资风险，此处取
2.00%；
管理负担补偿：是指一项投资的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然要求对所承担的额外管理有所补偿。评估对象为商业房地产，有一定管理负担，此处取1.5％；
缺乏流动性补偿：是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求
四川大友房地产土地资产评估有限公司56舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明的补偿。评估对象为商业不动产，变现能力相对较弱，此处取1%；
投资带来的优惠：是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，例如易于获得融资（若可以抵押贷款），从而投资者会降低所要求的报酬率。
通常商业房地产投资带来的优惠利率在1%-2%之间，本次评估确定为1.5%。
报酬率=1.5%+2.00%+1.5%+1%-1.5%=4.50%
本次评估假设在收益期内各期的报酬率保持不变，即期间报酬率等于期末报酬率。
（7）计算收益单价V 收益单价：
根据评估人员市场调查，同一供求圈内，与评估对象类似商业用房市场租金平均每年约上涨2%-5%，且市场租金与净收益上涨幅度基本一致，本次评估采用收益期内净收益按一定比率递增公式 V＝A/(R-s)×[1-(1+s) n
/(1+R)n]，经综合分析，取净收益年递增幅度为 3%，其中 R 为报酬率，s 为
租金递增比率n为收益期，则：
1层商业 V 收益单价=1750.00（元/平方米）（详见“收益法测算一览表”）
收益法测算一览表
栏目单位取值(费率)计算公式计算结果楼层1层
建筑面积平方米/419.02
市场租金元/平方米/9.00年潜在毛租金收入元/平方米月市场租金×12108.00
有效出租率％96.15%年空置期为1周51/5296.15%
租金收缴率％100.00%/100.00%
押金元/平方米0.00/0.00年押金利息收入元/平方米1.5%押金×利率0.13
/年潜在毛租金收入×有效出租率×租金收缴率+年有效毛收入元平方米/103.97押金利息收入
年管理费用元/平方米1.00%年有效毛收入×费率1.04
建筑造价元/平方米1500.00建筑面积×建筑造价1500.00年保险费元/平方米0.20%建筑造价×保险费率3.00年维修费元/平方米2.00%建筑造价×费率30.00
增值税及附加：年有效毛收入×税率【城市维护
元/平方米0.48%建设税0.33％（4.76%*5%）＋教育费附加0.14％0.50
（4.76%*3%）+地方教育0.1%（4.76%*2%）】/11.43%房产税：计征房产税的租金收入不含增值税，元平方米11.88则房产税=年有效毛收入/（1+5%）×12%年房地产税土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。评估对象所元/平方米在区域土地使用税税额标准为区间值，具体税0.00额由税务机关依据相应级别核定，且税额低，对评估结果影响很小，故本次评估未予考虑。
小计12.38
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年运营费用元/平方米/管理费用＋保险费＋维修费＋房地产税46.42年净收益(A) 元/平方米 / 年有效毛收入－运营费用 57.55
收益期(n) 年 42.14 收益期按土地使用权剩余期限确定 42.14
报酬率(R) ％ 4.50% 一年期存款利率 1.5%+风险报酬率 3% 4.50%
同一供求圈内，类似商业房地产租金平均每年(s) 3.0% 约上涨 3%-5%，租金递增比例与租金净收益递年净收益递增比率 ％ 3.00%增比例基本相同，经综合分析，本次评估年净收益递增比例确定为3%
收益价值(V) 元/平方米 / V＝A/(R-s)×[1-(1+s) n /(1+R)n] 1750.00
（四）评估对象评估价值的确定
通过上述测算，比较法求取的比较单价为3040.00元/平方米，收益法求取的收益单价为1750.00元/平方米，上述两种方法测算结果有一定差异。我们认为比较法的评估结果更能准确、客观反映评估对象在评估基准日的市场价值，收益法的评估结果相对准确性较弱。经综合分析，本次评估以两种评估方法评估结果的加权算术平均值作为评估对象的最终评估结果，比较法评估结果权重取0.6，收益法评估结果权重取0.4，则：评估对象商业用
房市场价值为：
V=3040.00×0.6+1750.00×0.4=2520.00（元/平方米，四舍五入至十位）。
由于本次评估目的为资产收购，纳入评估范围内资产数量较大，属于大宗交易，通常情况如此大批量的房地产交易，所需的资金越多，越不容易找到买家，其交易周期越长。本次资产收购属于一次性交易，在有限的时间内完成收购，交易时间短于单套逐批市场交易时间，能够迅速回笼资金，同时对于卖方而言也可以节约正常销售期间的销售费用、管理费用等。
基于以上因素，根据对评估对象所在区域近几年类似物业成交情况等统计分析，本次评估按正常市场交易单价的80%计算，故本次评估单价为：
2520.00×80%=2020.00(元/平方米，四舍五入至十位)。
（六）评估对象评评估值的确定评估总价=评估单价×建筑面积=2020.00×419.02=846000.00（元，千元以下四舍五入）。
◆案例四：四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园大街666号花园小区9幢3单元4层1号住宅用房地产
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（一）基本概况
根据评估人员现场查勘结合其基本情况，该房地产系2002年竣工并投入使用的7层混合结构建筑物，坐落四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园大街
666号花园小区9幢3单元4层1号，层高约3.2米，建筑面积139.40㎡。
外外墙刷涂料，入户木门，室内地面贴地砖，内墙及天棚刷乳胶漆；装有塑钢窗；卫生间、厨房墙面贴瓷砖，天棚吊顶。通水、电、气、讯，维护保养一般。利用状况：目前用作职工宿舍。
（二）采用比较法求取住宅用房地产比较单价 V 比较单价：
比较法基本计算公式：
评估对象房地产的比较价值＝可比实例房地产的价格×交易情况修正
系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
其中：房地产状况调整系数=区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
1.选取可比实例
可比实例房地产应是评估对象的类似房地产，类似房地产是指与评估对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。因此，选取的可比实例应满足下列要求：
*与评估对象区位相近；
*与评估对象用途相同；
*与评估对象的权利性质相同；
*与评估对象的档次相当；
*与评估对象的规模相当；
*与评估对象的建筑结构相同。
故经过筛选，我们选取以下可比实例，详见“可比实例一览表”。
可比实例 实例 A 实例 B 实例 C项目名称沱牌镇花园小区住宅沱牌镇花园小区住宅沱牌镇花园大街住宅用途住宅住宅住宅所处楼层7层3层5层
四川大友房地产土地资产评估有限公司59舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明交易时间2024年11月2024年11月2024年11月交易情况正常正常正常
建筑面积（㎡）167139112建筑结构混合混合混合内部装修状况普通普通普通土地使用权类型出让出让出让付款方式一次性付款一次性付款一次性付款税费负担交易双方正常负担交易双方正常负担交易双方正常负担
计价单位元/㎡元/㎡元/㎡币种人民币人民币人民币
交易单价（元/㎡）2575.002590.002411.00是否含税价含增值税含增值税含增值税
2.建立价格可比基础：
（1）统一财产范围经调查，三个可比实例与评估对象均不含非房地产成分、均不属带有债权债务的房地产（如拖欠税费等）、房地产实物范围相同，三个可比实例与评估对象财产范围相同，无需作调整。
（2）统一付款方式经调查，以上三个可比实例均为一次性付款方式成交，无需作调整。
（3）统一融资条件经调查，以上三个可比实例的首付款比例、贷款利率、贷款期限等均属正常，均为常规融资条件下的价格，无需作调整。
（4）统一税费负担：均为交易双方正常负担交易税费下的价格，无需作调整。
（5）统一计价单位
统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面
积内涵和计量单位。上述可比实例均为按建筑面积计价每单位平方米价格，币种均为人民币，货币单位均为元，与评估对象的计价单位一致，无需作调整。
根据以上分析，建立价格可比基础，详见“评估对象与可比实例统一比较基础修正表”。
可比实例统一比较基础修正表
可比实例 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
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交易价格（元/m2） 2575.00 2590.00 2411.00统一财产范围修正值000统一付款方式修正值000统一融资条件修正值000统一税费负担修正值000统一计价单位修正值000
建立比较基础后价格（元/m2） 2575.00 2590.00 2411.00依据以上建立的价格可比基础，根据可比实例与评估对象情况，编制“比较因素条件说明表”，详见下表。
比较因素条件说明表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象四川省遂宁市射洪县沱牌镇花园沱牌镇花园小区沱牌镇花园小区沱牌镇花园大街房地产坐落或名称大街666号花园住宅住宅住宅小区9幢3单元4层1号
交易价格（元/平方米）2575.002590.002411.00/付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款交易情况正常正常正常正常市场状况2024年11月2024年11月2024年11月2024年11月距区域商服中心距离一般一般一般一般有多条路公交线有多条路公交线有多条路公交线有多条路公交线
公交便捷度路通过，交通便路通过，交通便路通过，交通便路通过，交通便捷度一般捷度一般捷度一般捷度一般交通限制无限制无限制无限制无限制区域主要交通道区域主要交通道区域主要交通道区域主要交通道路，区域主、次路，区域主、次路，区域主、次路，区域主、次道路通达度干道及支路分布干道及支路分布干道及支路分布干道及支路分布较密集，道路通较密集，道路通较密集，道路通较密集，道路通达度一般达度一般达度一般达度一般
所在区域废气、所在区域废气、所在区域废气、所在区域废气、噪音污染不明噪音污染不明噪音污染不明噪音污染不明
环境质量显，街道较整洁，显，街道较整洁，显，街道较整洁，显，街道较整洁，区位
房地绿化率较高，整绿化率较高，整绿化率较高，整绿化率较高，整状况产状体环境较好体环境较好体环境较好体环境较好
况区域供水、供电、区域供水、供电、区域供水、供电、区域供水、供电、
供气、排水、电供气、排水、电供气、排水、电供气、排水、电基础设施完善度讯等基础设施管讯等基础设施管讯等基础设施管讯等基础设施管网齐全，保障度网齐全，保障度网齐全，保障度网齐全，保障度高高高高
500米区域内有500米区域内有500米区域内有500米区域内有
公共配套设施完善度超市、银行等公超市、银行等公超市、银行等公超市、银行等公共配套共配套共配套共配套
位于小区中部，位于小区中部，位于小区中部，位于小区中部，所处楼幢临中庭景观临中庭景观临中庭景观临中庭景观
楼层/总楼层7层3层5层4层朝向南南南南房屋形态现房现房现房现房实物建筑结构混合混合混合混合
四川大友房地产土地资产评估有限公司61舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
状况八成新，维护保八成新，维护保八成新，维护保八成新，维护保新旧程度及维护保养养好养好养好养好
建筑面积（m2） 167 139 112 139.4一梯户数搭配合理搭配合理搭配合理搭配合理层高（m） 3.2 3.2 3.2 3.2整体形象及外墙装饰较好较好较好较好室内装饰普装普装普装普装
3室2厅2卫232213室2厅2卫13室2厅2卫1室厅卫厨
户型厨1阳台，布局1厨1阳台，布局厨1阳台，布局阳台，布局合理合理合理合理采光通风良好良好良好良好
通水、电、气、通水、电、气、通水、电、气、通水、电、气、
设施设备讯，安消防栓，讯，安消防栓，讯，安消防栓，讯，安消防栓，设安防系统设安防系统设安防系统设安防系统
有物业管理，设有物业管理，设有物业管理，设有物业管理，设物业管理及机动车停车
有停车场，车位有停车场，车位有停车场，车位有停车场，车位位较充足较充足较充足较充足其他无无无无
权属完整、清晰，权属完整、清晰，权属完整、清晰，权属完整、清晰，权权属状况益无瑕疵无瑕疵无瑕疵无瑕疵状况土地使用权类型出让出让出让出让
3.编制比较因素条件指数表
采用百分率法，以评估对象条件指数为100，将可比实例与评估对象影响价格的因素条件进行比较、分析（详见“比较因素条件指数表”），确定相应的修正指数。
（1）交易情况修正
本次所选的可比实例 A、B 、C 及评估对象均为正常交易，故评估对象与比较实例 A、B、C交易情况修正指数均为 100。
（2）市场状况（交易日期）调整
本次评估基准日为 2024 年 11月 26 日，可比实例 A、B、C 交易日期与评估基准日接近，且在该期间内该类房地产价格无明显波动，故评估对象与比较实例 A、B、C市场状况修正指数均为 100。
（3）房地产状况调整系数
房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
以评估对象状况为基准，将可比实例房地产状况条件与评估对象进行比较，量化、确定出相应指数。
A、影响住宅用房价格的区位因素主要有距区域商服中心距离、公交便
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捷度、交通限制、道路通达度、环境质量、公共配套设施完善度、基础设
施完善度、所处楼幢、楼层/总楼层、朝向等。
依据“比较因素条件说明表”：
楼层/总楼层：可比实例 A 位于所在楼栋高层，可比实例 C 位于所在楼栋低层，可比实例 B 与评估对象处于所在楼栋中层，所处楼层对价值产生影响，经分析影响程度，故修正指数分别为95、100、95、100。
经可比实例 A、B、C 与评估对象各项区位状况因素进行比较，其余各项比较因素均相同或相近，故修正指数均为100。
B、影响住宅用房价格的实物因素主要有房屋形态、建筑面积、建筑结
构、新旧程度及维护保养、设备设施、室内装饰、一梯户数、层高、空间
布局、整体形象及墙外装饰、户型、采光通风、物业管理及机动车停车位、其他等；
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象各项实物状况因素进行比较，对各项因素作如下修正：
建筑面积：可比实例 A 建筑面积较大，可比实例 C 建筑面积较小，可比实例 B 与评估对象建筑面积类似，据评估人员综合分析考虑建筑物建筑面积越小价值越高，故咨询对象与比较实例 A、B、C 修正指数分别为 97、
100、103、100。
其余各项比较因素，可比实例 A、B、C 与评估对象均为相同或相近，故修正指数均为100。
C、影响住宅用房价格的权益状况主要有权属状况。
依据“比较因素条件说明表”，经可比实例 A、B、C 与评估对象权属状况因素进行比较，各项比较因素均相同或相近，故修正指数均为100。
可比实例与评估对象修正指数详见下表“比较因素条件指数表”。
比较因素条件指数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C 评估对象沱牌镇花园小沱牌镇花园小沱牌镇花园大街四川省遂宁市房地产坐落区住宅区住宅住宅射洪县沱牌镇
四川大友房地产土地资产评估有限公司63舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明花园大街666号花园小区9幢3单元4层1号
交易价格（元/平方米）2575.002590.002411.00/付款方式100100100100交易情况100100100100市场状况100100100100距区域商服中心距离100100100100公交便捷度100100100100交通限制100100100100道路通达度100100100100区位环境质量100100100100状况基础设施完善度100100100100公共配套设施完善度100100100100所处楼幢100100100100
楼层/总楼层9510095100朝向100100100100房房屋形态100100100100地建筑结构100100100100产新旧程度及维护保养100100100100
状 建筑面积（m2） 97 100 103 100况一梯户数100100100100层高（m） 100 100 100 100实物整体形象及外墙装饰100100100100状况室内装饰100100100100户型100100100100采光通风100100100100设施设备100100100100物业管理及机动车停车位100100100100其他100100100100权益权属状况100100100100状况土地使用权类型100100100100
4.编制“比较因素修正系数表”，计算比较价值
采用修正指数连乘公式计算可比实例比较价值，根据可比实例比较价值差异程度、可比实例与评估对象相似程度、可比实例资料可靠程度等，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出评估对象比较价值。可比实例比较价值求取详见“比较因素修正系数表”。
比较因素修正系数表
项目 实例 A 实例 B 实例 C沱牌镇花园小区住房地产坐落沱牌镇花园小区住宅沱牌镇花园大街住宅宅
交易价格(元/平方米)2575.002590.002411.00
付款方式100/100100/100100/100
交易情况100/100100/100100/100
市场状况100/100100/100100/100
距区域商服中心距离100/100100/100100/100房
公交便捷度100/100100/100100/100地
区位交通限制100/100100/100100/100产
状况道路通达度100/100100/100100/100状
环境质量100/100100/100100/100况
基础设施完善度100/100100/100100/100
四川大友房地产土地资产评估有限公司64舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·房地产评估技术说明
公共配套设施完善度100/100100/100100/100
所处楼幢100/100100/100100/100
楼层/总楼层100/95100/100100/95
朝向100/100100/100100/100
房屋形态100/100100/100100/100
建筑结构100/100100/100100/100
新旧程度及维护保养100/100100/100100/100
建筑面积（m2） 100 / 97 100 / 100 100 / 103
一梯户数100/100100/100100/100层高（m） 100/ 100 100 / 100 100 / 100实物
整体形象及外墙装饰100/100100/100100/100状况
室内装饰100/100100/100100/100
户型100/100100/100100/100
采光通风100/100100/100100/100
设施设备100/100100/100100/100
物业管理及机动车停车位100/100100/100100/100
其他100/100100/100100/100
权益权属状况100/100100/100100/100
状况土地使用权类型100/100100/100100/100
比较价值（元/平方米）279425902464
以上求取的3个可比实例比较价值差异不大，且可比实例与评估对象相似程度均较高，故本次评估采用简单算术平均法求出评估对象比较价值为：
V 比较单价=（2794+2590+2464）÷3=2620(元/平方米，四舍五入至十位)。
由于本次评估目的为资产收购，纳入评估范围内资产数量较大，属于大宗交易，通常情况如此大批量的房地产交易，所需的资金越多，越不容易找到买家，其交易周期越长。本次资产收购属于一次性交易，在有限的时间内完成收购，交易时间短于单套逐批市场交易时间，能够迅速回笼资金，同时对于卖方而言也可以节约正常销售期间的销售费用、管理费用等。
基于以上因素，根据对评估对象所在区域近几年类似物业成交情况等统计分析，本次评估按正常市场交易单价的80%计算，故本次评估单价为：2620×80%=2100.00(元/平方米，四舍五入至十位)。
5.评估对象评评估值的确定评估总价=评估单价×建筑面积=2100.00×139.40=293000.00（元，千元以下四舍五入）。
四川大友房地产土地资产评估有限公司65舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估结论及其分析说明六评估结论
四川大友房地产土地资产评估有限公司66舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估结论及其分析评估结论
一、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，在评估基准日，位于遂宁市射洪县沱牌镇四处住宅用、商业用房地产市场价值市场价值为
RMB66009000.00 元（包含增值税）。具体详见《资产评估明细表》。
二、评估结论成立的条件
1．本评估结论是对评估基准日委托人纳入本次评估范围内的全部资
产的市场价值反映，是根据本评估说明所列明的原则、依据、前提、方法、程序得出的，评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。
2．本评估结论仅为本评估报告所列明的评估目的服务，不得用于评估
目的之外的其他行为。
3．本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的
原则确定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评评估格的影响；亦未考虑该等
资产所欠付的税项，以及如果该等资产出售，则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
4．评估结论是四川大友房地产土地资产评估有限公司出具的，受本机
构具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响。
三、特别事项说明
(一)权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形无。
(二)委托人未提供的其他关键资料情况
四川大友房地产土地资产评估有限公司67舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估结论及其分析无。
(三)未决事项、法律纠纷等不确定因素无。
(四)抵押、质押、担保事项无。
(五)评估程序受限事项
1．由于受专业限制，我们未对评估对象房屋建筑面积及其占用（分摊）
的土地使用权面积进行专业测量，本次评估假设评估对象房屋建筑面积及其占用（分摊）的土地使用权面积与委托人确认和提供的《不动产权证书》、
《不动产查档结果证明书》记载面积一致。
2．对委托人存在的可能影响资产评估的瑕疵事项、或有事项或其他事
项应评估人员要求提供而未提供，而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
3．在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估人员进行了
必要的、独立的核实工作，但并不表示评估人员对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。评估人员执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。
(六)重大期后事项无。
(七)引用其他机构出具的报告结论的情况无。
(八)其他需要说明的事项
1．本次评估结论包含增值税。
2．本报告评估结果包括房屋（含附属设备设施）所有权及其占用（分
摊）范围内的土地使用权的价值。该土地使用权和附属的设施设备若与房屋所有权分割处置，本评估结果无效。
四川大友房地产土地资产评估有限公司68舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估结论及其分析
3．本次评估对象用途、结构、建筑面积、权属状况等系根据委托人确
认和提供的《不动产权证书》、《不动产查档结果证明书》等相关资料记
载数据和内容为评估依据，我们无法确保本报告评估对象的建筑面积、土地使用权面积和房地产权属状况与房地产权属登记机构“房屋登记薄”、“土地登记薄”中所记载的上述内容有无差异，故本报告不能作为确定评估对象确权的依据。
4．本项评估是在独立、公正、客观的原则下做出的，本公司及参加评
估工作的全体人员在评估对象中没有现存的利益，同时与委托人和相关当事方没有个人利益关系，对委托人和相关当事方不存在偏见，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。评估结论是四川大友房地产土地资产评估有限公司出具的，受本机构具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响。
5．委托人以及其他相关当事方提供的与评估相关的营业执照、产权证
明文件、资产明细与其他有关资料是编制本报告的基础。委托人、产权持有者和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
6．本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则
所确定的市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响；亦未考虑该等资产所
欠付的税项，以及如果该等资产出售，则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制；我们也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
7．本报告对被评估资产所作的评估系为客观反映被评估资产的价值而作，我公司无意要求委托人按本报告的结果和表达方式进行相关的账务处理。是否进行、如何进行有关的账务处理需由委托人的上级财税主管部四川大友房地产土地资产评估有限公司69舍得酒业股份有限公司拟进行资产收购所涉及的位于遂宁市射洪县沱牌镇四处房地产市场价值资产评估说明·评估结论及其分析门决定，并应符合国家会计制度的规定。
8．在评估基准日后、报告使用有效期之内，资产数量及作价标准发生
明显变化时，委托人应及时聘请评估机构重新确定有关资产的评估值。
四、评估结论的效力、使用范围与有效期
1．本评估结论系本机构评估人员依据国家有关规定，对被评估资产在
报告所述前提和假设条件下的市场价值发表的独立、公正的估值意见和结论，具有法律规定的效力。
2．本评估结论仅供资产评估委托人为评估目的使用。本结论的使用权
归委托人所有，未经委托人许可，本评估结论不得向其他人提供或公开。
3．本报告评估结论使用有效期为一年，自评估基准日起计算（2024年
11月26日起至2025年11月25日），超过一年需聘请中介机构重新对委估资产进行评估。
四川大友房地产土地资产评估有限公司70
沪公网安备31011802005267号
