房地产调控持续深化，境内融资紧缩，海外债放量政策面调控继续深化，坚持“调控目标不动摇、力度不放松”强调“分类调控”和“差别化调控”，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房,力发展住房租赁市场。

市场面全国1 月商品住宅销售价格稳中有降；15 个热点城市中5 个城市环比上涨，3 个城市环比持平，7 个城市环比下跌。

资金面国内全线紧缩，房企海外债放量。WIND 数据显示2018 年1月全国首套房贷利率已提升至5.43%，同比上涨21.7%；2017 年四季度全国金融机构人民币个人住房贷款加权平均利率为5.26%。2017 房企境外融资放量，全年境外融资超388 亿美元，同比上涨176%。

投资建议：紧抓两大主线，龙头确定性+国改机遇

1、龙头房企确定性价值

我们认为在目前调控深化，资金紧缩的情况下，龙头房企具备确定性价值和避险价值。主要逻辑包括：行业集中度快速提升的确定性、2017销售高增速带来的2018 年结算业绩的确定性、地产板块估值水平相对较低"。建议关注具备融资优势和规模优势的龙头房企，如保利地产（600048）和万科A（000002）。

2、上海国企改革机遇

十九大报告提出推动国有企业战略性重组，聚焦发展实体经济，突出主业、做强主业，加快推进横向联合、纵向整合和专业化重组，提高国有企业核心竞争力；1 月世界经济论坛2018 年会上，国资委主任肖亚庆表示培育具有全球竞争力的世界一流企业，是中国特色社会主义进入新时代对中国国有企业的新号召新要求新指引。

2 月12 日上海市委书记李强进行深化上海国资国企改革调研，首站前往光明集团和上汽集团。上海国资委党委副书记肖文高2 月1 日在第八届上海国资高峰论坛上表示，2017 年上海盘活存量国有资产的价值超过116亿元，2018 年上海国资国企改革迈入新时代。

建议关注上海国企改革的相关机遇，如光明地产（SH.600708）、中华企业（SH.600675）、以及上实集团地产板块同业竞争整合的相关标的上实发展（SH.600748）和上实城开（HK0563）。

风险分析

销售下滑和融资困难有导致房企资金链断裂的可能；美元升值和汇率波动有导致房企汇兑损失加大的可能；利率提升有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能。