上周(2014/4/28-2014/5/4 )17个城市合计成交258 万方,环比下跌 16%,4 月份开始开发商降价促销措施频繁,但销售仍然疲软,市场观望情绪浓厚。五一期间,一线城市成交量创新低,而各地的房价下跌都已经开始,仍在不断累积的供应可能在未来两个月加速房价跌幅。近期地产板块明显回调,仅少数题材个股表现较强,在价量未进行充分调整之前,板块低迷状态较难扭转。我们建议将万科、华夏幸福作为当前的避险组合。

支撑评级的要点

市场概况:上周我们观察的 17 个城市合计成交面积 258.1万平米,环比下跌15.6%;价格指数环比上升 2.6% 至193.6,其中,杭州和成都的价格涨幅居前,宁波和苏州跌幅居前;十五大城市新增可售面积 306 万平方米,环比下跌 39.3%, 3 个月移动平均去化月数为 17.9 ,较上周下跌 0.9,3 个月移动平均批售比为 1.24 ,较上周上升 0.01 。

政策新闻动态:上周,政策方面,南宁打响官方限购松绑第一枪,天津滨海拟推差别化限购。信贷政策方面,银监会表示要严防房地产领域信贷风险,执行差别化住房信贷政策。销售方面,全国多地楼市出现降价跑量,广州楼市频现“零首付”“垫首付”,杭州迎来第二波降价潮。社科院蓝皮书预计 14 年房价小幅增长,调控方向将围绕城镇化。数据方面,4 月百城住宅均价环比上涨 0.1% ,涨幅连续第四个月收窄,45 个城市环比下跌。“五一”期间住宅成交遇冷,一线城市同比下降幅度达 40% ,北京三天成交量创下 7 年来新低。

上市公司动态:上周年报公布完毕,中银地产关注的41 家地产公司 2013年平均营业收入同比增长 27.92% ,净利润同比增长3.18%,利润率大幅下滑,负债率普遍上升。另外,荣盛发展计划于黄山市投建10 亿元高端文旅项目,天保基建拟收购集团下属子公司中天航空公司 60% 股权,保利地产拟发行海外债券融资 5 亿美元,深振业公告大股东增持完毕。

投资评级和建议

近期板块在成交疲弱的基本面因素下再度下跌,板块热点散乱,京津冀等主题投资降温,我们预计下半年会出现比较明朗的价值投资取向,即低风险的龙头公司估值得到修正,而财务风险偏高的中小地产股出现一波调整;但在房价刚刚开始下跌的当前,板块走势仍然受到系统性风险的影响整体趋弱。我们将万科、华夏幸福作为当前的避险组合,同时继续关注凤凰股份的业务重塑机会。