2014 年下半年,政策底已现;政策面反复释放出强有力的提振信号,实体经济目标增速与风雨飘摇的现实间的差距及房地产市场的羸弱使得地产政策持续微刺激的可能性加大,短期配置板块龙头博弈政策松动的估值回升行情,中长期继续围绕京津冀、国企改革、转型有实质性进展、契合国家战略发展方向的标的进行配置。

政策底已现,个贷利率见底回升,限购逐步退出:目前实体经济需求仍弱,全年经济目标实现难度加大的前提下,我们认为下半年的经济环境将呈现中性偏松的格局,政策底已现。未来信贷的逐步恢复将使得羸弱的地产成交数据在三季度企稳,四季度回升;地方财政压力加大和地方房企资金链断裂风险升级,我们认为地产政策微刺激可能性加大;部分库存过大、去化缓慢的城市已开始微调限购政策并得到上层默许,下半年微调限购政策的城市还将增加,一定程度上托举需求;

全年景气度维持低点,以价换量期即将到来。房地产投资增速15%,新开工面积增速-5%,商品房销售面积增速 0%,销售额增速-5%;房价出现5%左右小幅回调,中长期家庭数的稳步向上和家庭规模的缩小继续提供稳定的需求增量;土地市场全年维持弱市;资金面相对良好、全国布局以平滑区域性市场波动的一线房企能够在市场下行中跑赢大市,并购潮集中涌现,行业集中度快速攀升;

投资建议:政策面释放出强有力的提振信号。我们认为,持续微调将延续,不排除存在资金面继续全面放松的可能。建议着手配置板块龙头博弈经济微刺激政策以及宽松货币政策预期所带来的回升行情,判断全年相对收益达到20%;中长期行业基本面面临下行趋势,市场空间广阔、转型有实质性进展、契合国家战略发展方向的标的将成为全年的地产股选股主线。主要围绕(1)京津冀;(2)国企改革积极获取阶段性收益。重点推荐:万科、保利、华夏幸福、阳光城和新华联。

风险提示:经济下行失速,房价调整超预期。