地产板块上半年表现符合我们的前瞻性判断

地产股上半年表现符合我们的前瞻性判断观:①在年度策略中,就旗臶鲜明地喊出了《把握低估值下的防御性机会》,认为“上半年地产整体应有相对收益并建议标配、1季度会有反弹并建议阶段性超配”;②1月初发布了1季度策略《逢低布局春季反弹行情》呼吁逢低买入、布局反弹;③在4月初阶段性高点,我前瞻性地提示了其后会明显调整,建议二季度《留一分清醒、留一分醉》、做波段,虽然比一季度谨慎,但并不悲观。上述判断已全部被印证!

本轮基本面调整非“主动抑制”结果,对地产股长期预期有负面影响

08及11年行业调整,均伴随着数次上调存款准备金、多次加息、打压政策持续加码、领导口风趋严及舆论压力不断加大。而本次行业调整前,并未发生上调准备金和加息、新领导人这一年多来也几乎未提过调控和房价、舆论对行业的友好程度也空前(今年以来,在百城房价指数及70 大中城市房价指数仍然同比、环比上涨情况下,各种呼吁取消限购、救楼市的声音就已充斥媒体、不绝于耳),而去年3月出台的“国五条”及细则,执行得并不严。所以本次调整非“主动抑制”结果,更是行业自身规律及市场自发调节结果。而按揭利率上升,2012年下半年以来行业过热也是其中一个重要原因。上述情况将使投资者对国内房地产的长期预期变得更为谨慎,我们对国内住房潜在需求的研究也表明——行业未来增长潜力的确也是不够大了。这将降低投资者对政策刺激效果的预期、制约反弹行情的高度。

上半年地产板块相对较强表现,部分反映了“强刺激”预期

通过梳理上半年行情,发现地产指数大阳线总是发生在全面降准、重点城市取消限购、央行放水扶按揭、降息等传闻的当日或次日,或是由“京津冀”概念发动,而不少非重点城市出台的实质性“救市”措施或中央出台的经济微刺激措施(比如对县域农商行定向降准等)并未能带动板块行情上升,表明上半年地产板块相对较强的表现,反映的是强刺激预期。

“刺激”能否持续,是影响下半年地产股行情的核心因素

我们认为,只要刺激政策不消停,地产股的反弹或相对收益行情就不会结束。刺激何时消停?要观察中央“保增长”的压力是否大为减轻?只要经济下滑不息,政策松动就不止,而一旦市场认为“保增长”无虞,股票投资的兴奋点就会大概率地转移至新兴产业,地产股的整体投资机会就会减弱,股价甚至有可能回调。

预计下半年宏观政策仍会摇摆,但“放松”可能仍是三季度主基调

通过对今年以来宏观政策进行梳理,一方面可看到领导人“三期叠加”、“新常态”、“不搞强刺激”的论述,部委官员“不放松”、不放水的表态,以及类似中央政府网站刊登新华时评《岂能让猜测与传言引领楼市预期》抨击“救市传闻”的官方舆论;另一方面,因经济疲软,又的确可看到对经济的微刺激有不断加码的趋势,不少地方已开始放松调控,部分官员对楼市的口风越来越松,舆论总体对行业的友好程度空前提升,多家券商首席经济学家已连续撰文憧憬全面降准、降息及全面“救楼市”。显然,宏观政策主基调十分混沌,在左右摇摆、力求平衡。由于政策预期是影响地产股超额收益的重要变量,这种混沌的宏观政策主基调给地产股投资决策带来了不小难度,市场亦难以形成多空一致预期。预计这种“摇摆”在下半年仍将延续,但我判断,由于经济稳增长压力仍较大,在三季度,“放松”可能仍是主基调。

板块仍具博弈价值,看好龙头和转型

综上所述,刺激政策能否持续和量级大小是决定下半年地产股行情的核心因素,基本面越差、刺激就越强、水就越大,后面行情的级别就越大。我判断:一方面,经济疲软,持续刺激也不是不可能;但另一方面,持续刺激并不能解决过往发展所积累的深层次矛盾,反而还会加重矛盾,其长期负面影响已不容小觑,并且楼市调整的时间和幅度并不够,因此“持续刺激”在三季度乃至整个下半年也有可能落空。总的来看,下半年投资地产股仍摆脱不了“政策博弈”,可盯着基本面相机抉择:①若基本面继续恶化,没配地产股的投资者反而可以布局,已配了的则可继续拿着或再加点,等待大概率到来的继续刺激和刺激推动的基本面上修;②若基本面确定企稳了,相对收益将收敛,配置上的比较优势将削弱。但我预计,如果7、8 月份不继续刺激,三季度基本面仍将难以企稳,会导致9、10月份增速比较难看,若此今年稳增长将成问题。因此“放松”可能仍是三季度主旋律,这意味着板块的博弈价值还是有的,目前公募基金在地产的配置居历史低位,建议标配。推荐如下品种:万保金招、凤凰股份、幸福、荣盛、中南、环球、中天、滨江、泰禾、世茂、阳光城、世联行等。