事项

国庆前夕，央行、银监会发出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“新政”），对房贷政策作出了较大幅度调整，放松了实施已超过四年的“限贷”、提出了鼓励住房抵押贷款支持证券（MBS)、开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

评论

新政超预期，纠偏力度较大，有利于刚需、改需释放

09年下半年以来，房地产按揭“一路向紧”：首套房最低首付比例从20%到30%、首置按揭利率从0.7倍到无优惠，更有甚者上浮10%-20%；二套房首付比例一再提高，部分城市甚至达到70%；三套房从大幅提高首付比例及贷款利率到暂停发放贷款；这不仅打击了投资性需求，也误伤了“刚需”、“刚改”。

继各地纷纷松绑或取消“限购”后，“房贷新政”在国庆前夕适时推出，对“限贷”松绑如下：1、重申首套房首付比例30%、利率下限为基准利率0.7倍，减轻刚需首次置业资金压力；2、拥有1套住房并已结清相应购房贷款、再次申请贷款购买普通商品房执行首套房贷款政策，极大释放改善性住房需求；3、非限购城市“三套房‘认房不认贷’”，纠偏力度大，且由央行、银监会出手，层级高，超出市场预期，势必有利于刚需、改需释放，并有望使二三线城市投资性需求回归市场，缓解库存压力。

思维创新、积极探索证券化，将对行业长远发展产生积极影响

新政还鼓励发行MBS、专项金融债充分体现了央行在新时期对于房地产行业发展思路的创新，将极大增强金融机构的个人住房贷款投放能力，对银行业和房地产业均产生重大影响。我国目前房屋贷款按揭余额约20万亿，3年期以上约占90%，若将其中的优良部分进行证券化发行，理论规模可达10万亿。对于银行业来说，发行MBS可重新获得超过10万亿的流动性，不但可以将风险转移到证券市场、实现资金快速回流开展新的业务，还可以获得固定息差，其贷款积极性将空前高涨；对于房地产业来说，房屋成为金融产品带来的资产流动性的提升将大幅降低行业的资金成本，推动行业健康发展；更进一步，房地产资金成本降低传导到与之相关的行业，将会降低整个中国的资金成本，从而对实体经济产生促进；实体经济的发展将推动城镇化道路的进一步加速，对房地产业形成正反馈效应。

REITs试点的开展也是资产证券化的重要手段，多样的金融产品将为房地产市场带来巨大的流动性，极大降低房企的融资成本，对行业的长远发展产生积极影响。

新政“救市”信号强烈，有望在中短期结束楼市低迷态势

在对8月份统计局数据点评中我们指出，楼市低迷、经济持续下行、稳增长压力大会倒逼行业政策和货币政策的放松；而地产行业作为经济下行中唯一正向对冲的行业，政策预期持续向上，防御性凸显。

新政适时出台，不再局限于“托”、更有浓浓的“举”的意味，显示出强烈的“救市”信号！我们预计在中央发出“信号”后，地方政府会踊跃出台各种细则落实新政来刺激房市。新政的出台、地方政府的积极跟进，有望在中短期结束楼市低迷态势，我们认为楼市的暖冬会有，销售的改善至少会持续到明年的上半年。

建议积极配置地产股，布局跨年度行情

新政将对房地产市场产生巨大提振效用，建议短期配置杠杆高、弹性大的标的，如阳光城、泰禾集团、首开股份、中天城投、荣盛发展等；中长期把握四条主线：①国企改革――（深圳）天健集团、（珠海）格力地产；②转型――苏宁环球、世荣兆业、中天城投、中南建设、华业地产、金科股份、阳光城、银亿股份；③区域概念――（京津冀）华夏幸福、荣盛发展、（海西）泰禾集团；④龙头――招商地产、保利地产、万科、华侨城。