一、事件

2014年11月地产板块涨幅15.1%,相对沪深300指数涨幅12.0%,11月地产板块超额收益达3%,受益于降息影响,最后一周地产板块涨幅12%,而沪深300指数涨幅为9%,地产板块超额收益基本在最后一周实现。

二、我们的分析与判断

(一)市场估值中枢提升,地产白马估值修复值得期待

尽管地产行业中长期基本面下行,但随着市场估值中枢上升,地产龙头相对低估值凸显,蓝筹估值修复值得期待。

1、行业下行通道中,产品定位刚需、区域布局一二线城市、融资成本相对较低的龙头公司市占率有望进一步提升;

2、假定住宅开发类个股PE为10,以2015年预期EPS测算,相对于12月8日收盘价,保利及万科上涨空间高达94.3%及67.5%,其他上涨空间超过60%的有荣盛发展及滨江集团;

3、考虑到部分综合类个股业务涉及商业地产出租、贸易、旅游等业务,我们根据个股情况分别假定10或12倍PE估值,以2015年预期EPS测算,相对于12月8日收盘价,中天城投及建发股份上涨空间超过50%;

4、考虑到华夏幸福与世联行独特的商业模式、海印股份商业地产出租带来的稳定现金流,我们分别给予15、20与20倍PE,以2015年预期EPS测算,相对于12月8日收盘价,上涨空间超过60%的有金融街、世茂股份及华夏幸福。

随着市场风格切换,蓝筹股回归,我们重申对整体板块“推荐”评级,重点推荐板块龙头万科、保利、招商地产、华夏幸福,同时建议关注上涨空间较大的个股机会。

(二)重点推荐:建发股份—受益自贸区发展,业绩估值有望双提升

1、公司概况:厦门建发股份有限公司始建于1980年,于1998年6月在上交所挂牌上市,主要业务包括供应链运营和房地产开发,连续多年位居福建企业 100 强榜首。其中供应链管理业务已形成浆纸、钢铁、矿产品、农产品、轻纺、化工、机电、汽车、酒类、物流服务十大核心业务板块,与 150 多个国家和地区建立业务关系,2013 年公司在供应链运营方面取得了较为优异的表现:保时捷汽车全球第五大、中国第三大经销商集团、浆纸经销商行业第一,鞋子出口行业第一,动力煤进口进入前十大,钢铁经销商位居“中国钢贸企业百强榜”前列;房地产开发业务由控股的建发房地产集团(持有 54.654%)及联发集团(持有 95%)为经营主体,布局城市包括厦门、上海、长沙、成都等,以厦门地区为主。

2、公司经营与业绩:公司前三季度实现营业收入 840.12 亿元,同比上升 14.4%,归属母公司净利润 15.74 亿元,同比下降 0.43%,每股收益 0.61 元。供应链业务方面,公司受到实体经济拖累,贸易品价格跌幅较大,上半年营收同比增 8.7%,净利同比降 17.1%;而公司在利润率较高的汽车业务中开始切入保险和融资租赁等金融业务,深化公司作为贸易服务商的优势,公司的贸易电商平台也正积极推广中。房地产业务方面,上半年受楼市调整影响,公司销售额同比降 24%,上半年目标完成率仅 29%,但厦门推盘去化率高达 70%-80%,占比销售额 32%。

2、投资逻辑:受益福建自贸区发展,业绩估值有望双提升

1)福建自贸区发展步伐加快。去年 12 月底,福建省委向商务部呈交“福建自由贸易试验区”方案,根据公开报道,方案将原来厦门自贸区、福州平潭自贸区和福州新区进行了“打包”申报,其中厦门自由贸易园区建设总体方案是:以厦门建设东南国际航运中心为目标,以深化两岸交流合作综合配套改革为契机,以海沧保税港区为试点建设厦门对台自由贸易园区;11 月 1 日习近平总书记来到福建平潭综合实验区口岸实地考察;11 月 19 日,福建省商务厅副厅长钟木达在《福建日报》撰文称,国家领导人在北京 APEC 会议上发布在广东、天津、福建三省(市)扩大自贸园区试点的决定,福建将全力以赴做好促批工作,争取设立自贸区园区早日获国务院批准,这也意味着第二批自贸区的名单圈定在广东、天津、福建这三大区域。福建作为中国重要的对台交流省份,在整体的区域经济格局中,中央对福建赋予了重要的任务和角色——到了2020 年,福建经济总量将超过台湾(2013 年福建 GDP2.2 万亿人民币,同比增 11%,台湾 GDP3 万亿人民币,同比增 2.1%),作为对接台湾的重要平台,预计福建自贸区申报有望获得中央的重点支持。

2)建发业绩估值有望双提升。公司供应链运营业务涵盖汽车、钢铁、轻纺、浆纸等板块,贸易电商平台“纸源网”等也在积极推进中;房地产开发业务受自贸区预期加强与降息等政策面松绑叠加,销售回暖可期,公司业绩与估值双提升值得期待。我们保守估计公司 2014 与 2015 年 EPS增速为 12%与 20%,假定 PE 估值为 12,则以 2015 年预期 EPS 测算,相对于 12 月 8 日收盘价,公司依然有 55%以上的上涨空间,因此,给予建发股份“推荐”的评级。