江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

公司代码：600716公司简称：凤凰股份

江苏凤凰置业投资股份有限公司

2026年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存

在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人王译萱、主管会计工作负责人王卿及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：

保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案无

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节管理层讨论与分析”之“五、其他披露事项”中（一）可能面对的风险。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析...........................................7

第四节公司治理、环境和社会........................................16

第五节重要事项..............................................18

第六节股份变动及股东情况.........................................25

第七节债券相关情况............................................27

第八节财务报告..............................................28

（一）载有法定代表人签名公司盖章的本次半年报文本。

（二）载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名备查文件目录并盖章的财务报表。

（三）报告期内在证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义中国证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所

公司、本公司、凤凰股份指江苏凤凰置业投资股份有限公司凤凰集团指江苏凤凰出版传媒集团有限公司

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称江苏凤凰置业投资股份有限公司公司的中文简称凤凰股份

公司的外文名称 Jiangsu Phoenix Property Investment Company Limited

公司的外文名称缩写 Phoenix Property公司的法定代表人王译萱

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名毕胜白帮武联系地址南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼

电话025-83566267025-83566283

传真025-83566299025-83566299

电子信箱 fhzy@ppm.cn Baibw@ppm.cn

三、基本情况变更简介公司注册地址南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼公司注册地址的历史变更情况无公司办公地址南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼公司办公地址的邮政编码210037

公司网址 www.fhzy.cn

电子信箱 fhzy@ppm.cn报告期内变更情况查询索引报告期内公司基本情况未出现变更

四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称中国证券报、上海证券报

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn公司半年度报告备置地点公司证券法务部报告期内变更情况查询索引报告期内公司基本情况未出现变更

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五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰

六、其他有关资料

□适用√不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本报告期本报告期比上年主要会计数据上年同期

（1－6月）同期增减(%)

营业收入303284759.67291088701.694.19

利润总额-297939815.9217481103.98-1804.35

归属于上市公司股东的净利润-297348936.5011035360.52-2794.51

归属于上市公司股东的扣除非经常性-297714031.0110980763.14-2811.23损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额193705152.8862665151.73209.11本报告期末比上本报告期末上年度末

年度末增减(%)

归属于上市公司股东的净资产4079768417.654553602961.71-10.41

总资产5895885890.086647529576.78-11.31

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年同

主要财务指标16上年同期（－月）期增减(%)

基本每股收益（元／股）-0.31770.0118-2792.37

稀释每股收益（元／股）-0.31770.0118-2792.37

扣除非经常性损益后的基本每股收-0.31800.0117-2817.95益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）-6.890.22减少7.11个百分点扣除非经常性损益后的加权平均净

%-6.900.22减少7.12个百分点资产收益率（）公司主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

利润总额变动的主要原因：1.受房地产行情的持续影响，本期在售项目销售价格持续下跌；南京、镇江项目计提资产减值准备，上年同期无该事项；2.本期由于价格持续下跌，营业毛利率较上年同期大幅减少；综合导致利润总额较上年同期大幅减少。

归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：原因同“利润总额变动的主要原因”。

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：原因同“利润总额变动的主要原因”。

经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：本期收到售房款较上年同期增加，且支付的各项税费较上年同期减少，导致经营活动产生的现金流量净额较上年同期大幅增加。

基本每股收益变动的主要原因：原因同“利润总额变动的主要原因”。

稀释每股收益变动的主要原因：原因同“利润总额变动的主要原因”。

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八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

非经常性损益项目金额附注（如适用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标

准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出363459.34无需支付的款项等其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额-1635.17

少数股东权益影响额（税后）

合计365094.51

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对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

（一）所属行业情况

2026年上半年，房地产行业整体表现为总量持续磨底，政策从风险兜底转向构建新模式、城市与房企两极分化加剧；一线及强二线核心区韧性凸显，三四线、远郊持续承压；国资房企领跑、民营房企现金流压力未根本缓解；城市更新、保障房成为行业新增长主线。政策端：4月中央政治局会议提出要着力稳定房地产市场、扎实推进三大工程：城中村改造、保障房、城市更新；6月国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确十五年改造目标：城中村4000个、老旧小区11.5万个，配套万亿级城市更新资金，成为地产投资新载体。全国政策落地，信贷、税费、存量盘活全面宽松。

展望下半年，房地产行业政策持续托底，市场修复延续结构性特征：一线及强二线主城有望量价逐步修复，远郊、三四线维持弱调整；二手房置换需求持续释放。行业告别普涨普跌周期，长期进入城市分层、产品分层、企业分层的结构性发展阶段。

1.房地产开发投资情况

上半年全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%，其中，住宅投资29300亿元，下降

17.8%。房地产开发企业房屋施工面积554049万平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积

384453万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开

1数据来源：国家统计局整理

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工面积16900万平方米，下降24.1%。房屋竣工面积17221万平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面积12148万平方米，下降25.3%。

2.新建商品房销售和待售情况

新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；其中住宅销售面积下降12.4%。新建商品房销售额37945亿元，下降13.6%；其中住宅销售额下降13.7%。6月末，商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%。其中，待售3年以下面积56167万平方米，下降3.5%。

3.房地产开发企业到位资金情况

1—6月份，房地产开发企业到位资金40233亿元，同比下降20.2%。其中，国内贷款5716亿元，下降31.7%；自筹资金14740亿元，下降16.4%；定金及预收款12442亿元，下降

15.8%；个人按揭贷款5137亿元，下降24.9%。

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（二）主要业务

公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》，公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70 房地产业”，相关披露按照上海证券交易所《上市公司行业信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。

（三）经营模式

公司的主要经营模式为自主开发销售，聚焦刚需型和改善型需求，公司坚持以核心城市及重点城市群为主进行布局，开发项目主要集中于江苏省和安徽省。公司亦在尝试探索新老业务协同发展，积极开展合同能源费用管理业务试点，城市更新业务也在积极推进中，期望新业务能够为公司开辟新的增长空间。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、经营情况的讨论与分析

（一）公司项目销售和租赁情况

2026年上半年，公司各项目累计实现销售面积约2.20万平方米，累计实现销售金额约4.06亿元。其中，南京紫金和旭府项目累计签约24463.48万元，剩余可售住宅面积48781.06平方米；镇江凤凰和颐居项目累计签约12655.91万元，剩余可售住宅面积80959.07平方米；宜兴凤凰怡然居项目累计签约2640万元，剩余可售住宅面积438.91平方米；南通项目、盐城项目、合肥项目累计签约445.77万元，剩余的主要商业办公可售情况为：南通项目20298.28平方米，盐城项目63926.26平方米，合肥项目68063.37平方米。

2026年上半年，公司各项目累计实现租赁收入1895.70万元。其中盐城凤凰文化广场实现

租赁收入540.59万元，合肥凤凰文化广场实现租赁收入776.28万元，南通凤凰文化广场实现租赁收入310.46万元，其余项目合计实现租赁收入268.37万元。

（二）紧扣监管规制，做实合规治企

合规经营是公司立足发展的根本。2026年上半年，公司坚持对标各项监管规则和政策要求，持续夯实公司经营治理根基。全面梳理监管条例、行业规范与上市主体管控标准，把合规理念嵌入决策、运营、风控全流程，严守各项法律法规与监管红线，压实各级管理主体合规责任，常态化开展风险排查、制度修订与合规宣传，推动形成权责清晰、运作规范、监管有效的运营管理格局，保障企业持续稳健有序发展。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

（一）体制优势

公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。

（二）品牌优势

公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。

（三）产品优势近年来，公司聚焦市场需求，结合自身实际情况，找准市场定位，走差异化竞争路线，致力于打造高品质改善性住宅产品，着力提升产品竞争力，保障公司可持续发展。

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（四）资金优势

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。控股股东凤凰集团每年为公司提供大额借款额度授信，公司亦可以通过出售部分公司存量金融资产，保证公司正常经营资金需求，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。

（五）管理优势

公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入303284759.67291088701.694.19

营业成本288197110.95242067888.6919.06

销售费用8946856.106175293.5444.88

管理费用12356466.2715511444.51-20.34

财务费用21396153.1513507396.6258.40

研发费用00-

经营活动产生的现金流量净额193705152.8862665151.73209.11

投资活动产生的现金流量净额-52207247.525099.03-1023966.26

筹资活动产生的现金流量净额-113372035.55-54811878.26不适用

销售费用变动原因说明：本期南京紫金和旭府项目、镇江和颐居项目销售量较上年同期增加，导致销售代理服务费较上年同期增加。

财务费用变动原因说明：南京紫金和旭府项目于上年同期期末竣工验收，项目借款利息支出自期后起计入财务费用核算，导致本期利息支出较上年同期大幅增加。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收到售房款较上年同期增加，且支付的各项税费较上年同期减少，导致经营活动产生的现金流量净额较上年同期大幅增加。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期购买大额存单，上年同期无该事项，导致投资活动产生的现金流量净额较上年同期大幅减少。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：依据还款计划，本期偿还借款金额较上年同期大幅增加，导致筹资活动产生的现金流量净额较上年同期大幅减少。

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元币种：人民币本期上年期本期期期末末数占末金额项目名称本期期末数上年期末数情况说明数占总资产较上年总资的比例期末变

10/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告产的（%）动比例比例（%）

（%）

货币资金611705516.9910.38571579625.288.607.02

应收款项5539270.200.092467305.650.04124.51本期应收租金大幅增加

存货2837628741.5848.133399523724.5551.14-16.53

合同资产0-0--

投资性房地797335789.2113.52820858969.6412.35-2.87产

长期股权投0-0--资

固定资产123256958.832.09126863915.941.91-2.84

在建工程0-0--

使用权资产1480768.260.031874690.440.03-21.01

短期借款0-0--本期预收客

合同负债89156361.761.5159632603.670.9049.51户购房款大幅增加

长期借款0-88000000.001.32-

租赁负债91544775.691.55108630927.221.63-15.73其他说明无

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用项目2026年6月30日2025年12月31日

个贷保证金1339669.231339647.33

诉讼冻结资金12000000.00

合计13339669.231339647.33

4、其他说明

□适用√不适用

(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

√适用□不适用

公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）原持有南京证券股份有限公司（以下简称“南京证券”）无限售条件流通股240248813股（其中，200207344股为南京证券首次公开发行股票并上市前已发行的股份，于2019年6月13日起上市流通；

40041469股为南京证券2018年度资本公积转增股份，于2019年7月31日起上市流通），占

南京证券总股本比例7.28%，系南京证券第四大股东。

2019年6月26日，公司召开了第七届董事会第二十次会议，会议审议通过了《拟以持有的南京证券股份认购基金份额的议案》（议案的具体内容详见公司临2019-021号公告）：凤凰置业拟于2019年7月19日至2019年12月31日以持有的不超过82470300股（不超过南京证券

2018 年度资本公积金转增股份前总股本 3%）南京证券股票换购 ETF 基金产品，其中，以不超过

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54980200股南京证券股票（不超过南京证券2018年度资本公积金转增股份前总股本的2%）

换购中证长三角一体化发展主题交易型开放式指数证券投资基金；以不超过27490100股南京

证券股票（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份前总股本的 1%）换购其他 ETF 基金份额。

2019年8月15日，公司召开了第七届董事会第二十二次会议，会议审议通过了《拟以持有的南京证券股份认购基金份额计划调整的议案》（议案的具体内容详见公司临2019-032号公告），前述换购计划不再实施并调整为：凤凰置业拟于2019年9月6日至2020年3月4日以持有的不超过98964360股（不超过南京证券2018年度资本公积金转增股份后总股本3%）南京证券股票换购 ETF 基金产品，其中，以不超过 65976240 股南京证券股票（不超过南京证券

2018年度资本公积金转增股份后总股本的2%）换购华夏中证全指证券公司交易型开放式指数证券投资基金份额；以不超过32988120股南京证券股票（不超过南京证券2018年度资本公积金转增股份后总股本的 1%）换购其他 ETF 基金份额。根据此计划，公司于 2019 年 9 月 9 日以持有的南京证券32988120股股票换购市值对应的华夏中证全指证券公司交易型开放式指数证券投资基金份额。

2020年1月10日，公司召开的第七届董事会第二十五次会议审议通过了《关于拟以集中竞价方式减持南京证券股票的议案》（议案的具体内容详见公司临2020-003号公告），公司拟于

2020年2月10日至2020年8月8日以集中竞价方式减持南京证券股票。截至2020年7月8日，此次减持计划完成，公司累计减持32988013股，剩余174272700股，占南京证券总股本5.28%。

公司于2020年7月10日召开的第八届董事会第三次会议审议通过了《关于拟以集中竞价方式减持南京证券股票的议案》（议案的具体内容详见公司临2020-032号公告）：因经营计划需要，公司拟于2020年8月1日至2021年1月28日以集中竞价方式减持南京证券股票，减持数量不超过32988200股（不超过南京证券总股本的1%）。截至2021年1月28日，此次减持计划披露的时间区间届满，此次减持数量为零。由于南京证券于2020年11月6日完成非公开发行 A 股股票的股份登记工作，凤凰置业的持股比例由 5.28%被动稀释至 4.73%。南京证券于 2025年 12 月 26 日完成向特定对象发行 A 股股票的股份登记工作，凤凰置业的持股比例由 4.73%被动稀释至3.96%。截至报告期末，公司持有南京证券174272700股，占南京证券总股本3.96%。

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(1)重大的股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币标的报表合作截至资投预计是披露披露被投资是否科目方投资期产负债主要业资持股是否资金收益本期损益影否日期索引公司名主营投资金额（如（如限（如表日的务方比例并表来源（如响涉（如（如称投资适适有）进展情式有）诉有）有）业务用）用）况证券经

南京证券纪、投资其他权其自有

股份有限银行、资否345859896.003.96%否益工资13941816.00否他资金公司产管理及投资其他

合计///345859896.00///////13941816.00///

(2)重大的非股权投资

□适用√不适用

(3)以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入权益的累

本期公允价值本期计提的本期购买金本期出售/赎资产类别期初数计公允价值变其他变动期末数变动损益减值额回金额动

股票1380239784.00-235268145.00799111743.001144971639.00

合计1380239784.00-235268145.00799111743.001144971639.00证券投资情况

√适用□不适用

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单位：元币种：人民币证计入权益的累本期本期本期会计券证券代证券最初投资成资金本期公允价值期初账面价值计公允价值变购买出售投资期末账面价值核算品码简称本来源变动损益动金额金额损益科目种股

601990南京证345859896.00自有1380239784.00-235268145.00799111743.001144971639.00

票券资金合

//345859896.00/1380239784.00-235268145.00799111743.001144971639.00/计证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(六)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公司类公司名称主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润型

江苏凤凰置业有限公司子公司房地产开发806000000.003601733970.203053989477.522522325.9910925302.4611752515.92

盐城凤凰地产有限公司子公司房地产开发360000000.00339767795.97310693060.966116900.07-2655088.08-2655090.96

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镇江凤凰文化地产有限公司子公司房地产开发520000000.00867203164.54-26051176.56138336121.70-8086306.93-8086306.93

合肥凤凰文化地产有限公司子公司房地产开发480000000.001403522284.35238871069.767762826.60-9280303.36-9280303.36

南通凤凰置业有限公司子公司房地产开发270000000.00164886648.82162435176.214043764.17-44464.46-44464.46

苏州凤凰置业有限公司子公司房地产开发240000000.00386939586.50250927143.36124571.43-2903826.27-2903826.27

无锡宜康置业有限公司子公司房地产开发566000000.00659927714.34649031520.1821011893.90-352453.15-433544.53

泰兴市凤凰地产有限公司子公司房地产开发280000000.00135046923.62134029787.4699999.99-114688.72-114688.72

江苏凤凰地产有限公司子公司房地产开发200000000.00195866124.07194079821.04208648.79-206304.13163695.87

南京凤凰地产有限公司子公司房地产开发200000000.00222217029.23221219454.8787106.8165330.10

南京凤凰置业有限公司子公司房地产开发50000000.0096262653.3496165475.7612904.009678.00

南京龙凤投资置业有限公司子公司房地产开发401000000.00842948902.82837849466.54413024.90309768.68

江苏凤凰和昇地产有限公司子公司房地产开发1000000000.002235769776.23522583027.76123057707.03-283606915.01-283613460.79报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

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(七)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

一是市场下行风险，行业仍处于调整周期，项目去化放缓、价格波动等因素，可能对经营业绩和现金流造成压力。

二是政策调控风险，限购、限贷、预售等政策仍存在不确定性，政策调整可能直接影响销售、拿地、开发节奏与盈利预期。

三是库存与结构错配风险，若产品定位与市场需求不匹配，去化周期过长，易形成滞销，占用大量资金并增加减值风险。

四是行业转型风险，行业从开发销售向存量运营、轻资产模式转型，企业在管理能力、人才储备、盈利模式上若未能及时适配，将影响长期竞争力。

(二)其他披露事项

□适用√不适用

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因变动原因说明

李燕董事、总经理选举工作调动

张淼磊董事、总经理离任工作调动宗永华董事选举工作调动赵留荣董事离任退休

公司董事、高级管理人员变动的情况说明

□适用√不适用

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

每10股送红股数（股）

每10股派息数(元)（含税）

每10股转增数（股）利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明无

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

16/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用√不适用

17/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用如未能及时履如未能及承诺承诺是否有履是否及时严行应说明未完时履行应承诺背景承诺方承诺时间承诺期限类型内容行期限格履行成履行的具体说明下一原因步计划解决同业竞争凤凰集团注12008年否无履行期限是与重大资产重解决关联交易凤凰集团注22008年否无履行期限是组相关的承诺其他凤凰集团注32008年否无履行期限是其他凤凰集团注42008年否无履行期限是其他凤凰集团注52008年否无履行期限是

注1：凤凰集团在与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业务。

注2：在本次重大资产重组完成后，凤凰集团将尽可能减少与上市公司及其全资子公司凤凰置业之间的关联交易，对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰集团将依据有关法律、法规、规范性文件及上市公司章程的规定履行合法程序并订立相关协议或合同，及时进行信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。

注3：本次重大资产重组完成后，作为上市公司控股股东的凤凰集团应督促上市公司严格遵守中国证监会、银监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发【2005】120号）以及中国证监会、国务院国资委《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》（证监发【2003】56号）的相关规定，杜绝占用上市公司资金以及上市公司违规对外提供担保情况的发生。

注4：凤凰集团亦已承诺本次交易完成后与本公司做到业务、资产、人员、机构、财务“五独立”，确保上市公司人员独立、资产完整、业务独立完整、财务独立、机构独立。为维护重组完成后的上市公司资产独立、人员独立、财务独立、机构独立、业务独立，凤凰集团承诺如下：（一）凤凰集团与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业务。（二）在完成本次国有股收购、资产重组和非公开发行后，凤凰集团将尽可能减少和规范与上市公司及其全资子公司凤凰置业之间的关联交易；对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰集团将一律遵循等价、有偿、公平交易的原则，并依据有关规范性文件及上市公司章程履行合法程序并订立相关协议或合同，及时进行信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及流通股股东的合法权益。

18/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

注5：为了提升凤凰置业的竞争力和可持续发展能力，减少与凤凰集团的关联交易，凤凰集团做出了如下承诺：1、截至2009年5月底，凤凰集团对凤凰置业提供的一年期借款余额为6.76亿元。借款期限届满后，如凤凰置业确需继续借用，凤凰集团同意其展期至相关借款对应项目开发完成为止；2、在凤凰置业借款对应项目开发完成前，凤凰集团同意凤凰置业可根据项目运作情况灵活选择还款时间、金额等方式；3、自上述借款起始日起一年内为借款免息期。免息期届满后，凤凰置业如确需继续使用借款，凤凰集团将参照银行同期贷款利率向凤凰置业收取借款利息。同时，凤凰集团还承诺：今后凤凰置业增加新的土地储备需要凤凰集团资金支持时，在依法履行相关程序后，凤凰集团可通过认购股份或提供不高于银行同期贷款利率的借款等方式继续向凤凰置业提供全方位支持。

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用经公司第九届董事会第二次会议、2023年年度股东会审议，通过了《关于公司及下属子公司拟向本公司控股股东借款暨关联交易的议案》，详见公告2024-012。截至2026年6月30日，公司向凤凰集团借款余额为1000000000.00元。

19/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告经公司第九届董事会第二次会议、2023年年度股东会审议，通过了《关于拟与江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司签订〈金融服务协议〉暨关联交易的议案》，详见公告2024-013。截至2026年6月30日，公司在财务公司存款余额为426968712.33元，贷款余额为79200000.00元。

经公司第八届董事会第二十四次会议审议，公司下属公司江苏和昇地产有限公司向交通银行股份有限公司江苏省分行、江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司组成的项目银团申请人民币5亿

元项目贷款额度。详见公告2023-010。截至2026年6月30日，贷款余额为264000000.00元，其中财务公司贷款余额为79200000.00元。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用经公司第九届董事会第二次会议、2023年年度股东会审议，通过了《关于公司及下属子公司拟向本公司控股股东借款暨关联交易的议案》，详见公告2024-012。截至2026年6月30日，公司向凤凰集团借款余额为1000000000.00元。

经公司第九届董事会第二次会议、2023年年度股东会审议，通过了《关于拟与江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司签订〈金融服务协议〉暨关联交易的议案》，详见公告2024-013。经

公司第八届董事会第二十四次会议审议，公司下属公司江苏和昇地产有限公司向交通银行股份有

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限公司江苏省分行、江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司组成的项目银团申请人民币5亿元项目贷款额度。详见公告2023-010。截至2026年6月30日，贷款余额为264000000.00元，其中财务公司贷款余额为79200000.00元。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

√适用□不适用

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1、存款业务

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联关存款利本期发生额关联方每日最高存款限额期初余额期末余额系率范围本期合计存入金额本期合计取出金额江苏凤凰出版受本公司

传媒集团财务控股股东3000000000.000.1%—1.0%263763352.35623930275.49460724915.51426968712.33有限公司控制

合计///263763352.35623930275.49460724915.51426968712.33

2、贷款业务

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额贷款利率关联方关联关系贷款额度期初余额本期合计贷款期末余额范围本期合计还款金额金额

江苏凤凰出版传媒受本公司控股150000000.002.43%102960000.0023760000.0079200000.00集团财务有限公司股东控制

合计///102960000.0023760000.0079200000.00

3、授信业务或其他金融业务

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联关系业务类型总额实际发生额江苏凤凰出版传媒集团财

受本公司控股股东控制综合授信额度3000000000.00150000000.00务有限公司

22/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

4、其他说明

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

□适用√不适用

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

□适用√不适用

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保担保发生担保方与担担保是否日期担保担保主债是否担保担保反担

担保上市被担担保(保物为关关联协起始到期务情已经是否逾期保情方公司保方金额类（如联方关系议签日日况履行逾期金额况的关型有）担保署完毕系

日)报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）公司对子公司的担保情况报告期内对子公司担保发生额合计

报告期末对子公司担保余额合计（B） 410124063.82

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 410124063.82

担保总额占公司净资产的比例(%)10.05

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保

的金额（C）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担

D 264000000.00保对象提供的债务担保金额（ ）

担保总额超过净资产50%部分的金额（E）

上述三项担保金额合计（C+D+E） 264000000.00未到期担保可能承担连带清偿责任说明担保情况说明

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(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

√适用□不适用江苏银行股权注入事宜

在公司2014年3月22日发布的《凤凰股份2013年年度报告》中，公司披露根据凤凰集团董事会的决定，凤凰集团拟将其直接持有的江苏银行股份有限公司8.9亿股股份（江苏银行2016年8月首发上市并经国有股转持后剩余8.73亿股）注入凤凰股份。凤凰集团将在满足国家相关法规政策的前提下，根据市场情况选择适当时机和注入方式，具体方案报相关部门批准后确定。

根据《江苏银行股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（申报稿），凤凰集团作为持有江苏银行8.9亿股股份的第二大股东，承诺自江苏银行股票上市之日起36个月内，不转让或者委托他人管理其持有的江苏银行股份，也不由江苏银行回购其持有的股份。2016年8月2日，江苏银行在上海证券交易所正式挂牌，代码600919。根据承诺，至股票上市之日起36个月内凤凰集团持有的江苏银行8.9亿股股票将处于锁定状态。由于凤凰集团在2018年8月24日至2019年3月14日之间增持了江苏银行股票，按照相关法律规定自2019年3月15日起，6个月内凤凰集团不得减持江苏银行股票，所以凤凰集团持有的首发上市的8.9亿股江苏银行股票在2019年8月3日解锁后也不得卖出，其解锁日期实际上已自动顺延至2019年9月14日，如果后续凤凰集团继续增持江苏银行股票，则前述解锁日期还将往后顺延。

2019年3月19日，公司向凤凰集团询问江苏银行股权注入的安排是否发生变化。2019年3月，凤凰集团函复公司：将江苏银行股权注入凤凰股份是当时集团基于凤凰股份发展战略考虑的一种安排，由于江苏银行在上市过程中及上市后的股份锁定期间要求，股权注入方案一直无法操作。按目前市场股票价格计算，集团所持江苏银行股权市值已达60多亿元，按照目前的政策环境和凤凰股份的财务状况，如果在锁定期间届满后，通过凤凰股份购买或向集团定向增发的方式注入江苏银行股权都会面临着很大障碍。将集团持有的江苏银行股权注入凤凰股份，是否具有可行性，是否有利于保护凤凰股份中小股东的利益，需要重新进行评估。

公司将与凤凰集团抓紧磋商，探讨江苏银行股权注入的可行性，并在符合相关银行监管和证券监管法律、法规、政策以及有利于保护凤凰股份中小股东利益的前提下，作出具有可操作的安排。

2019年9月19日，公司收到上海证券交易所的问询函，要求公司进一步披露凤凰集团拟将

江苏银行注入事宜是否构成控股股东承诺事项；明确说明凤凰集团重新评估江苏银行股权注入事宜，是否构成承诺变更；凤凰集团后续对相关承诺有无具体安排，或可行替代方案。

2019年10月17日，公司回复上海证券交易所问询函，虽然江苏银行股权注入事项系凤凰

集团对公司未来计划，发展战略的前瞻性陈述，但从充分保护中小投资者利益的角度出发，经公司与凤凰集团沟通，凤凰集团后续将参照《上市公司监管指引第4号--－上市公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》的相关规定，积极寻找可行替代方案，并履行相关程序。

往年凤凰集团就此事项进展情况的回复详见历年公司年度报告披露的相关内容。

2026年3月，公司就江苏银行股权注入替代性方案的进展情况请示凤凰集团，凤凰集团回

复公司：我集团于2014年3月作出董事会决议，考虑到参股金融是你司除房地产主业外，着力打造的又一项盈利增长点，拟将所持有的江苏银行8.9亿股股份（江苏银行2016年8月首发上市并经国有股转持后剩余8.73亿股，以下简称“江苏银行股权”）注入你司，并在满足国家相关法规政策的前提下，根据市场情况选择适当时机和注入方式，具体方案报相关部门批准后确定，前述董事会决议系我集团当时对你司未来计划、发展战略的前瞻性陈述。

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根据你司的财务现状和金融监管政策，我集团将所持江苏银行股权注入你司存在障碍。为此，我集团一直在寻找其他可行性替代方案，并将资产寻找范围从集团体系扩大至体系外，就相关方案与相关主管部门进行事先沟通，但目前尚未找到可行性替代方案。

我集团作为你司控股股东，有义务支持你司发展，提高上市公司质量，我集团后续将继续积极寻求可行性替代方案，并及时向你司反馈信息。

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)18898

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）0

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有限质押、标记或冻股东名称报告期内增期末持股数比例结情况（全称）减量(%)售条件股股东性质份数量股份状态数量江苏凤凰

出版传媒048788354352.120无0国有法人集团有限公司

王帮利-455500147695211.580无0境内自然人

阮彩友-400000126131731.350无0境内自然人

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中信证券资产管理（香港）5166800115377321.230无0其他有限公司

－客户资金华泰金融

控股（香港）有限88588000.950无0其他

公司－客户资金

林璐21130079890000.850无0境内自然人

周雅美-260600079499720.850无0境内自然人

林丽萍079435000.850无0境内自然人

张广君135000071800000.770无0境内自然人

阮友林064231010.690无0境内自然人

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量江苏凤凰出版传媒集团487883543人民币普通股487883543有限公司王帮利14769521人民币普通股14769521阮彩友12613173人民币普通股12613173中信证券资产管理（香港）有限公司－客户资11537732人民币普通股11537732金

华泰金融控股（香港）8858800人民币普通股8858800

有限公司－客户资金林璐7989000人民币普通股7989000周雅美7949972人民币普通股7949972林丽萍7943500人民币普通股7943500张广君7180000人民币普通股7180000阮友林6423101人民币普通股6423101前十名股东中回购专户无情况说明

上述股东委托表决权、

受托表决权、放弃表决无权的说明上述股东关联关系或一无致行动的说明表决权恢复的优先股股无东及持股数量的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

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□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

□适用√不适用

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

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第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2026年6月30日

编制单位：江苏凤凰置业投资股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金七、1611705516.99571579625.28结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款七、55539270.202467305.65应收款项融资

预付款项七、81594249.22434133.79应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七、925357152.7547377331.76

其中：应收利息

应收股利13941816.00买入返售金融资产

存货七、102837628741.583399523724.55

其中：数据资源合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产七、1224940294.9323241315.75

其他流动资产七、13214429697.12149152033.35

流动资产合计3721194922.794193775470.13

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资

长期应收款七、1658377216.7974292135.85长期股权投资

其他权益工具投资七、181145413995.631380728139.05其他非流动金融资产

投资性房地产七、20797335789.21820858969.64

固定资产七、21123256958.83126863915.94在建工程生产性生物资产

28/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

油气资产

使用权资产七、251480768.261874690.44

无形资产七、263857115.084022993.28

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用七、28141745.28177817.13

递延所得税资产七、2913638222.1813746289.29

其他非流动资产七、3031189156.0331189156.03

非流动资产合计2174690967.292453754106.65

资产总计5895885890.086647529576.78

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款七、3696968861.26241250997.52

预收款项七、3710257585.477827552.44

合同负债七、3889156361.7659632603.67卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七、391841332.0115410684.06

应交税费七、405385382.205604503.12

其他应付款七、411018790879.801024278700.17

其中：应付利息应付股利应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七、43304847867.31289013178.78

其他流动负债七、448002475.815366934.33

流动负债合计1535250745.621648385154.09

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款88000000.00应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债七、4791544775.69108630927.22长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

29/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

递延所得税负债七、29189321951.12248910533.76其他非流动负债

非流动负债合计280866726.81445541460.98

负债合计1816117472.432093926615.07

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七、53936060590.00936060590.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积七、551479614431.161479614431.16

减：库存股

其他综合收益七、57598540800.62775026408.18专项储备

盈余公积七、59306550214.58306550214.58一般风险准备

未分配利润七、60759002381.291056351317.79

归属于母公司所有者权益4079768417.654553602961.71（或股东权益）合计少数股东权益所有者权益（或股东权4079768417.654553602961.71益）合计

负债和所有者权益5895885890.086647529576.78（或股东权益）总计

公司负责人：王译萱主管会计工作负责人：王卿会计机构负责人：陈超母公司资产负债表

2026年6月30日

编制单位：江苏凤凰置业投资股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金21324077.307422620.15交易性金融资产衍生金融资产应收票据应收账款应收款项融资

预付款项41788.5670610.56

其他应收款99639131.9583550243.06

其中：应收利息应收股利存货

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

30/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

其他流动资产29007.84

流动资产合计121034005.6591043473.77

非流动资产：

债权投资其他债权投资

长期应收款1525000000.001565000000.00

长期股权投资1975925019.141975925019.14其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产

固定资产92292.0065967.47在建工程生产性生物资产油气资产使用权资产无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产

非流动资产合计3501017311.143540990986.61

资产总计3622051316.793632034460.38

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据应付账款预收款项合同负债

应付职工薪酬1111565.605980290.13

应交税费39767.812232830.57

其他应付款1000006001.801000000000.00

其中：应付利息应付股利持有待售负债一年内到期的非流动负债其他流动负债

流动负债合计1001157335.211008213120.70

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债租赁负债

31/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计

负债合计1001157335.211008213120.70

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）936060590.00936060590.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积2435787029.482435787029.48

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积94133658.6294133658.62

未分配利润-845087296.52-842159938.42所有者权益（或股东权2620893981.582623821339.68益）合计

负债和所有者权益3622051316.793632034460.38（或股东权益）总计

公司负责人：王译萱主管会计工作负责人：王卿会计机构负责人：陈超合并利润表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业总收入303284759.67291088701.69

其中：营业收入七、61303284759.67291088701.69利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本337537637.18286032027.47

其中：营业成本七、61288197110.95242067888.69利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七、626641050.718770004.11

销售费用七、638946856.106175293.54

32/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

管理费用七、6412356466.2715511444.51研发费用

财务费用七、6621396153.1513507396.62

其中：利息费用22955600.7215423180.24

利息收入1572590.751960414.67

加：其他收益七、6720067.2519619.45投资收益（损失以“-”号七、6814360450.7213941816.00

填列）

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“-”号填列）信用减值损失（损失以“-”七、71-1876624.13-1597870.08号填列）资产减值损失（损失以“-”七、72-276554291.59号填列）资产处置收益（损失以“-”号填列）-三、营业利润（亏损以“-”号填七、73-298303275.2617420239.59

列）

加：营业外收入七、74370029.8276979.29

减：营业外支出七、756570.4816114.90四、利润总额（亏损总额以“-”号填-297939815.9217481103.98列）

减：所得税费用七、76-590879.426445743.46

五、净利润（净亏损以“-”号填列）-297348936.5011035360.52

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“-”-297348936.5011035360.52号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润-”-297348936.5011035360.52（净亏损以“号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）

六、其他综合收益的税后净额七、77-176485607.56-76049142.30

（一）归属母公司所有者的其他-176485607.56-76049142.30综合收益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综-176485607.56-76049142.30

合收益

33/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值-176485607.56-76049142.30变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合

收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-473834544.06-65013781.78

（一）归属于母公司所有者的综-473834544.06-65013781.78合收益总额

（二）归属于少数股东的综合收益总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-0.31770.0118

（二）稀释每股收益(元/股)-0.31770.0118

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：王译萱主管会计工作负责人：王卿会计机构负责人：陈超母公司利润表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业收入

减：营业成本

税金及附加360.00399.00

销售费用2282.881465.20

管理费用3012677.054677978.90研发费用

财务费用-71122.121011385.88

其中：利息费用16088888.8919352361.11

利息收入16160781.0118342176.23

34/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

加：其他收益16839.7116684.18投资收益（损失以“-”号填列）

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“-”号填列）信用减值损失（损失以“-”号填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“-”号填列）二、营业利润（亏损以“-”号填-2927358.10-5674544.80列）

加：营业外收入17963.00

减：营业外支出三、利润总额（亏损总额以“-”-2927358.10-5656581.80号填列）

减：所得税费用四、净利润（净亏损以“-”号填-2927358.10-5656581.80列）

（一）持续经营净利润（净亏损“-”-2927358.10-5656581.80以号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

35/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-2927358.10-5656581.80

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：王译萱主管会计工作负责人：王卿会计机构负责人：陈超合并现金流量表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的409582790.92353645569.23现金客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还1016291.663019063.94收到其他与经营活动有关的

七、785065867.305227535.45现金

经营活动现金流入小计415664949.88361892168.62

购买商品、接受劳务支付的159500167.08170556473.58现金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金

36/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的20786114.3923423076.38现金

支付的各项税费13581732.3255681003.37支付其他与经营活动有关的

七、7828091783.2149566463.56现金

经营活动现金流出小计221959797.00299227016.89经营活动产生的现金流

七、78193705152.8862665151.73量净额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金150000.00

处置固定资产、无形资产和5200.00其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的

七、7850000000.00现金

投资活动现金流入小计50150000.005200.00

购建固定资产、无形资产和2357247.52其他长期资产支付的现金

投资支付的现金-质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的

七、78100000000.00100.97现金

投资活动现金流出小计102357247.52100.97

投资活动产生的现金流-52207247.525099.03量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金取得借款收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计

偿还债务支付的现金79200000.008800000.00

分配股利、利润或偿付利息20062932.2324985290.00支付的现金

其中：子公司支付给少数股

东的股利、利润支付其他与筹资活动有关的

七、7814109103.3221026588.26现金

筹资活动现金流出小计113372035.5554811878.26

筹资活动产生的现金流-113372035.55-54811878.26量净额

37/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加28125869.817858372.50额

加：期初现金及现金等价物570239977.95626219406.79余额

六、期末现金及现金等价物余598365847.76634077779.29额

公司负责人：王译萱主管会计工作负责人：王卿会计机构负责人：陈超母公司现金流量表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金

收到的税费返还17850.09

收到其他与经营活动有关的2512378.312645187.50现金

经营活动现金流入小计2530228.402645187.50

购买商品、接受劳务支付的

现金-3856.00

支付给职工及为职工支付的7270723.278034145.20现金

支付的各项税费2367450.903225130.52

支付其他与经营活动有关的14856976.192784886.45现金

经营活动现金流出小计24495150.3614048018.17

经营活动产生的现金流量净-21964921.96-11402830.67额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的40000000.00现金

投资活动现金流入小计40000000.00

购建固定资产、无形资产和44732.00其他长期资产支付的现金投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

38/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计44732.00

投资活动产生的现金流-44732.0040000000.00量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金取得借款收到的现金

收到其他与筹资活动有关的40000000.00现金

筹资活动现金流入小计40000000.00偿还债务支付的现金

分配股利、利润或偿付利息16088888.8919352361.11支付的现金支付其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流出小计16088888.8919352361.11

筹资活动产生的现金流23911111.11-19352361.11量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加1901457.159244808.22额

加：期初现金及现金等价物7422620.1512107952.78余额

六、期末现金及现金等价物余9324077.3021352761.00额

公司负责人：王译萱主管会计工作负责人：王卿会计机构负责人：陈超

39/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

合并所有者权益变动表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币

2026年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般少数股

减：所有者权益合计

(东权益实收资本或优永项风其资本公积库存其他综合收益盈余公积未分配利润其他小计

股本)先续储险他股股债备准备

一、上年期末余额936060590.001479614431.16775026408.18306550214.581056351317.794553602961.714553602961.71

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额936060590.001479614431.16775026408.18306550214.581056351317.794553602961.714553602961.71

三、本期增减变动

金额（减少以“-”号-176485607.56-297348936.50-473834544.06-473834544.06填列）

（一）综合收益总-176485607.56-297348936.50-473834544.06-473834544.06额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的

普通股

2．其他权益工具

持有者投入资本

3．股份支付计入

所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．提取一般风险

准备

40/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告3．对所有者（或股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补

亏损

4．设定受益计划

变动额结转留存收益

5．其他综合收益

结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额936060590.001479614431.16598540800.62306550214.58759002381.294079768417.654079768417.65

2025年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一少数项目专般

减：股东所有者权益合计

实收资本(或项风优永资本公积库存其他综合收益盈余公积未分配利润其他小计权益

股本)其先续储险他股股债备准备

一、上年期末余额936060590.001479614431.16871818584.72296397910.441453780251.885037671768.205037671768.20

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额936060590.001479614431.16871818584.72296397910.441453780251.885037671768.205037671768.20

三、本期增减变动

金额（减少以“-”号-76049142.3011035360.52-65013781.78-65013781.78填列）

41/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

（一）综合收益总

-76049142.3011035360.52-65013781.78-65013781.78额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普

通股

2．其他权益工具持

有者投入资本

3．股份支付计入所

有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准

备3．对所有者（或股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏

损

4．设定受益计划变

动额结转留存收益

5．其他综合收益结

转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额936060590.001479614431.16795769442.42296397910.441464815612.404972657986.424972657986.42

公司负责人：王译萱主管会计工作负责人：王卿会计机构负责人：陈超

42/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

母公司所有者权益变动表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币

2026年半年度

项目实收资本(或股其他权益工具减：库其他综合

本)资本公积专项储备盈余公积未分配利润所有者权益合计优先股永续债其他存股收益

一、上年期末余额936060590.002435787029.4894133658.62-842159938.422623821339.68

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额936060590.002435787029.4894133658.62-842159938.422623821339.68三、本期增减变动金额（减少以“-”-2927358.10-2927358.10号填列）

（一）综合收益总额-2927358.10-2927358.10

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金

额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存

收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额936060590.002435787029.4894133658.62-845087296.522620893981.58

43/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

2025年半年度

项目实收资本(或股其他权益工具减：库存其他综合

)资本公积专项储备盈余公积未分配利润所有者权益合计本优先股永续债其他股收益

一、上年期末余额936060590.002435787029.4894133658.62-581310425.082884670853.02

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额936060590.002435787029.4894133658.62-581310425.082884670853.02三、本期增减变动金额（减少以“-”-5656581.80-5656581.80号填列）

（一）综合收益总额-5656581.80-5656581.80

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金

额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存

收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额936060590.002435787029.4894133658.62-586967006.882879014271.22

公司负责人：王译萱主管会计工作负责人：王卿会计机构负责人：陈超

44/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

一、公司基本情况

江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“本公司”）原名秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（以下简称“耀华玻璃”），系经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办〔1995〕第9号文批复，由中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）作为主要发起人采用社会募集方式设立的股份有限公司。1996年6月17日，经中国证券监督管理委员会证监发审字〔1996〕74号、〔1996〕75号文批准，耀华玻璃以每股 6.60元价格首次向社会公众公开发行人民币普通股（A股）4500万股，于1996年6月24日取得河北省工商行政管理局核发的13000010003041/1号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币18000万元，耀华玻璃股票于1996年7月2日在上海证券交易所上市，证券简称为“耀华玻璃”，证券代码为“600716”。

经1997年1月8日临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每10股转增8股，共转增14400万股，此次转增后注册资本变更为人民币32400万元。

经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2002〕30号文批准，耀华玻璃增发人民币普通股（A股）2430万股，每股发行价格为人民币7.3元，并于2002年9月19日上市，此次增发后注册资本变更为人民币34830万元。

经2004年第一次临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每10股转增

6股，共转增20898万股，此次转增后注册资本变更为人民币55728万元。

2009年9月29日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕1030号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）发行183320634股股份购买相关资产，同时，根据重大资产重组方案，耀华集团将其持有耀华玻璃263775360股限售流通股和873200股无限售流通股转让至凤凰集团名下，相关置入资产与置出资产的交接手续于2009年12月28日完成。重大资产重组完成后，本公司股本增加至740600634元，其中凤凰集团持有本公司447969194股股份，约占本公司总股本的

60.49%。

本公司于2010年1月26日在江苏省工商行政管理局办理公司名称、注册资本、经营范围及住所地等工商注册信息变更登记手续。并取得江苏省工商行政管理局颁发的1300001000304号企业法人营业执照。

2010年 2月 8日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST 耀华”变更为“ST凤凰”，股票代码“600716”不变。2010年4月2日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST凤凰”变更为“凤凰股份”。

2012年11月12日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份977000股，以其全资子公司江苏凤凰资产管理有限责任公司的账户通过上海证券交易所交易系统增持了本公司股份1538000股。凤凰集团首次合计增持本公司股份2515000股。2013年2月5日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份6597456股，江苏凤凰资产管理有限责任公司本次未再增持。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份457081650股，占本公司股份总数的61.72%。2015年7月16日，凤凰集团通过二级市场增持了本公司股份6500100股，江苏凤凰资产管理有限责任公司增持了本公司股份1450000股。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份465031800股，占本公司股份总数的62.79%。

根据中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可【2015】2410号）核准，本公司于2016年1月非公开发行股份195459956股，本公司新增股本195459956元，股本由740600634元变更为936060590元。本次非公开发行股票后，凤凰集团持有本公司股份490871593股，占本公司股份总数的52.44%。2017年1月19日，本次非公开发行的限售股上市流通数量169620163股，占公司股本总数的18.12%。

2019年8月15日凤凰集团持有的本公司非公开发行的25839793股限售股上市流通。

本公司统一社会信用代码 91320000104363033C，法定代表人王译萱；总部位于江苏省南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼，注册地址：南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼。

45/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

本公司及各子公司主要从事房地产投资，实业投资，房屋租赁，物业管理，合同能源管理。

本财务报表经本公司董事会于2026年8月20日决议批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准

则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。

2、持续经营

√适用□不适用本财务报表以持续经营为基础编制。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

本公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认、应收款项坏账准备、存货、固定资产、投资性房地产折旧等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本节之“13、应收款项坏账准备的确认标准和计提方法”、“16、存货”、“20、投资性房地产”、“21、固定资产”、“34、收入”描述。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用本公司营业周期为12个月。

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

重要的单项计提应收账款、其他应收款坏账准单项金额占营业收入的0.5%以上且超过500万备余额元人民币

本期重要的应收账款、其他应收款坏账准备收单项金额占营业收入的0.5%以上且超过500万回或转回金额元人民币

核销金额超过期初坏账余额10%且超过500万

本期重要的应收账款、其他应收款核销元人民币

账龄超过1年的重要预付款项/应付账款/其他单项账龄超过1年以上的预付账款/应付账款/

应付款其他应付款占其报表科目余额10%以上且超过

46/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

300万元人民币

报告期主要的存货跌价准备和合同履约成本报告期计提、转销或期末余额占期末存货跌价

减值准备准备余额10%以上且超过500万元人民币

单项账龄超过1年以上的预收款项/合同负债

账龄超过1年以上的重要预收款项/合同负债占其报表科目余额10%以上且超过500万元人民币单项合同负债账面价值变动金额占期初合同合同负债账面价值发生重大变动

负债余额的30%以上重大的未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财重要的或有事项务影响，涉诉金额超过500万元人民币。

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

（1）同一控制下企业合并同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（2）非同一控制下企业合并

非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。

为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性

证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

（1）合并范围

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

（2）合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债

表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

*增加子公司或业务

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之

47/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

*处置子公司

(a)一般处理方法

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉

之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

(b)分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

*购买子公司少数股权因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合

并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

*不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份

额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用合营安排分为共同经营和合营企业。

共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见“19、长期股权投资”。

48/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

9、现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为

已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

（1）外币交易的会计处理外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。

资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原

则处理外，均计入当期损益。

（2）外币财务报表的折算资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。

处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。

11、金融工具

√适用□不适用

本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。

（1）金融工具的分类

根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

－业务模式是以收取合同现金流量为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益

的金融负债：

*该项指定能够消除或显著减少会计错配。

*根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。

*该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

（2）金融工具的确认依据和计量方法

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*以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其

他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其

他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

*以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、

应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

（3）金融资产终止确认和金融资产转移

满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：

－收取金融资产现金流量的合同权利终止；

－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。

发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。

公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

*所转移金融资产的账面价值；

*因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

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*终止确认部分的账面价值；

*终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

（4）金融负债终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

（5）金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

（6）金融资产减值的测试方法及会计处理方法（不含应收款项）

本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其

他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等的预期信用损失进行估计。

本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融资产计提减值准备。

12、应收票据

□适用√不适用

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

本公司应收款项主要包括应收账款、合同资产、其他应收款和长期应收款。

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对于由《企业会计准则第14号——收入》(2017)规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于应收款项（包括应收账款、其他应收款，以下同）和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对上述应收款项和合同资产预期信用损失进行估计，计提方法如下：

（1）期末对在单项工具层面能以合理成本获得关于信用风险是否显著增加的充分证据的应收

款项和合同资产单独进行减值测试，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。

（2）当单项应收款项和合同资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司参考历

史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征划分应收款项和合同资产组合，在组合基础上计算预期信用损失：

信用风险特征组合名称确定组合的依据

组合1：账龄组合本组合以账龄作为信用风险特征

组合2：关联方组合本组合为合并范围内关联方款项

组合3：低风险组合本组合为政府部门、预售资金监管账户等类别的款项

*账龄组合：采用账龄分析法计提坏账准备：

账龄应收账款和合同资产计提比例其他应收款计提比例

一年以内（含一年）10%10%

一至两年20%20%

两至三年50%50%

三至四年80%80%

四年以上100%100%

*关联方组合：本公司与合并报表范围内的控股子公司及控股子公司之间的应收款项和合同资产，按个别认定法单独进行减值测试。有证据表明不存在收回风险的，不计提坏账准备；有证据表明关联方已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足等，并且不准备对应收款项和合同资产进行债务重组或无其他收回方式的，以个别认定法计提坏账准备。

*低风险组合：本类别按债务单位的信用风险特征划分，主要包括应收政府部门、预售资金监管账户等类别的款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小，不计提坏账准备。

对于租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用期末对在单项工具层面能以合理成本获得关于信用风险是否显著增加的充分证据的应收款项和合

同资产单独进行减值测试，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。

14、应收款项融资

□适用√不适用

15、其他应收款

□适用√不适用

16、存货

√适用□不适用

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存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

（1）存货的分类和成本

存货分类为：开发成本、开发产品、拟开发土地等。

存货按成本进行初始计量，存货成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。

（2）发出存货的计价方法存货发出时按个别认定法计价。

（3）存货的盘存制度：采用永续盘存制。

（4）开发用土地的核算方法

购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款及相关税费作为实际成本，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。

（5）公共配套设施费用的核算方法

不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；

能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。

（6）质量保证金的核算方法

按土建、安装等工程合同规定的质量保证金的留成比例（通常为工程造价3%—5%）、支付期

限、从应支付的土建安装工程款中预留，计入“应付账款”，待工程验收合格并在保质期内无质量问题时，支付给施工单位。若在保修期内由于质量而发生维修费用，在此扣除列支，保修期结束后清算。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

17、合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

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√适用□不适用合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见“13、按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据”。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

□适用√不适用

18、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用持有待售

本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：

*根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

*出售极可能发生，即企业已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求企业相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，应当已经获得批准。

划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用

初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

终止经营的认定标准和列报方法

√适用□不适用

终止经营是指满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：

*该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

*该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；

*该组成部分是专为转售而取得的子公司。

拟结束使用而非出售的处置组满足终止经营定义中有关组成部分的条件的，自停止使用日起作为终止经营列报；因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权，且该子公司符合终止经营定义的，在合并利润表中列报相关终止经营损益。

对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。

19、长期股权投资

√适用□不适用

（1）共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。

重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

（2）初始投资成本确定

*企业合并形成的长期股权投资

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对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。

*通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

（3）后续计量及损益确认方法

*成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

*权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。

公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公

司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。

公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

*长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。

因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投

55/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价

款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。

20、投资性房地产

(1)如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法折旧或摊销方法

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。

与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。

21、固定资产

(1)确认条件

√适用□不适用固定资产的确认和初始计量

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

*与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

*该固定资产的成本能够可靠地计量。

固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

(2)折旧方法

√适用□不适用

固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物20—35年20-35年3%2.77%-4.85%

固定资产装修5年5年3%19.40%

机器设备[注]10—25年、合同10年3%9.70%受益年限

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电子设备3年3年3%32.33%

运输设备4年4年3%24.25%

其他设备5年5年3%19.40%

本公司至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。

固定资产处置

当固定资产被处置，或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计

22、在建工程

√适用□不适用

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。

不同类别在建工程结转为固定资产的标准和时点如下：

类别结转固定资产的标准和时点

（1）主体建设工程及配套工程已实质上完工；

（2）建造工程在达到预定设计要求，经勘察、设计、施工、监理等单位完成验收；

房屋及建筑物（3）经消防、国土、规划等外部部门验收；

（4）建设工程达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程实际造价按预估价值转入固定资产。

（1）相关设备及其他配套设施已安装完毕；

需安装调试的（2）设备经过调试可在一段时间内保持正常稳定运行；

机器设备（3）生产设备能够在一段时间内稳定的产出合格产品；

（4）设备经过资产管理人员和使用人员验收。

达到预定可使用状态前产出的产品或副产品对外销售的，按照《企业会计准则第14号——收入》《企业会计准则第1号——存货》等规定，对试运行销售相关的收入和成本分别进行会计处理，计入当期损益。

23、借款费用

√适用□不适用

（1）借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

（2）借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

*资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

*借款费用已经发生；

*为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

（3）暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

（4）借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

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对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。

在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。

24、生物资产

□适用√不适用

25、油气资产

□适用√不适用

26、无形资产

(1)使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

（1）无形资产的计价方法

*公司取得无形资产时按成本进行初始计量；

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

*后续计量在取得无形资产时分析判断其使用寿命。

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

（2）使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况项目预计使用寿命依据

土地使用权40—50年土地使用权法定年限软件5年预计可使用年限

每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。

经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。

（3）使用寿命不确定的无形资产的判断依据

截至资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。

(2)研发支出的归集范围及相关会计处理方法

□适用√不适用

27、长期资产减值

√适用□不适用

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使

用寿命有限的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。

可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

58/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

28、长期待摊费用

√适用□不适用长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本公司长期待摊费用包括装修费。

(1)摊销方法：长期待摊费用在受益期内平均摊销

(2)摊销年限：经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期限平均摊销。

29、合同负债

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

30、职工薪酬

(1)短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。

本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，非货币性福利按照公允价值计量。

(2)离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

*设定提存计划

本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定比例向年金计划规定的相关机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。

*设定受益计划本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供

服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。

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设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定

受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。

所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。

设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相

关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。

在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结算利得或损失。

(3)辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4)其他长期职工福利的会计处理方法

□适用√不适用

31、预计负债

√适用□不适用

与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。

对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：

*或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。

*或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。

清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

32、股份支付

□适用√不适用

33、优先股、永续债等其他金融工具

□适用√不适用

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34、收入

(1)按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

（1）收入确认和计量所采用的会计政策

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。

对于控制权转移与客户支付价款间隔不超过一年的，本公司不考虑其中的融资成分。

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。

当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。

在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品或服务等。

（2）具体方法

本公司的收入主要来源于房地产销售收入，具体会计政策描述如下：

本公司向客户预收销售商品房款项的，首先将该款项确认为负债，待履行相关履约义务时再确认收入。对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入；除上述情况外，本公司在房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格，达到销售合同约定的交付条件，履行了合同规定的义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。

(2)同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

√适用□不适用合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。

61/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。

*该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。

*该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是

对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

36、政府补助

√适用□不适用

（1）类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

（2）确认时点

政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。

（3）会计处理

与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；

与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。

本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：

*财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

*财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。

37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性

差异)计算确认。

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。

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不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：

*商誉的初始确认；

*既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易或事项。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：

*纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；

*递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或

者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

38、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

*使用权资产

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

租赁负债的初始计量金额；

在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

本公司发生的初始直接费用；

本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状

态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。

本公司后续釆用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本公司按照本附注“五、27、长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

*租赁负债

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

取决于指数或比率的可变租赁付款额；

根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；

购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；

行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。

本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。

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本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：

*当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

*当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额的指

数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。

但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

*短期租赁和低价值资产租赁

本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。

*租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

*经营租赁会计处理经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

*融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值按照本附注“五、11、金融工具”进行会计处理。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

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融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“11、金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。

（3）售后租回交易

公司按照本附注“五、34、收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

*作为承租人

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本附注“五、11、金融工具”。

承租人在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，确定租赁付款额或变更后租赁付款额的方式不得导致其确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失。

*作为出租人

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述“2、本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属

于销售的，公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见本附注“五、11、金融工具”。

39、其他重要的会计政策和会计估计

□适用√不适用

40、重要会计政策和会计估计的变更

(1)重要会计政策变更

□适用√不适用

(2)重要会计估计变更

□适用√不适用

(3)2026年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

41、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计13%、9%、

增值税算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差6%、5%额部分为应交增值税

城市维护建设税按实际缴纳的增值税及消费税计缴7%

企业所得税按应纳税所得额计缴25%

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教育费附加按实际缴纳的增值税及消费税计缴3%

地方教育费附加按实际缴纳的增值税及消费税计缴2%土地增值税按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴超率累进税率

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用

2、税收优惠

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

银行存款242421722.28315512577.74

其他货币资金1619768.491339746.58

存放财务公司存款367664026.22254727300.96

合计611705516.99571579625.28其他说明

其中受限制的货币资金明细如下：

单位：元币种：人民币项目2026年6月30日2025年12月31日

个贷保证金1339669.231339647.33

诉讼冻结资金12000000.00

合计13339669.231339647.33

注：因抵押等原因使用有限制的资金参见附注五、17所示。

2、交易性金融资产

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1)应收票据分类列示

□适用√不适用

(2)期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

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(4)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6)本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）6154744.662741450.72

其中一年内分项6154744.662741450.72

合计6154744.662741450.72

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(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面比例计提比计提比例

金额金额价值金额比例(%)金额价值(%)例(%)(%)按单项计提坏账准备

其中：

按组合计提

6154744.66100615474.4610.005539270.202741450.72100.00274145.07102467305.65

坏账准备

其中：

账龄组合6154744.66100615474.4610.005539270.202741450.72100.00274145.07102467305.65

合计6154744.66/615474.46/5539270.202741450.72/274145.07/2467305.65

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按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

一年以内6154744.66615474.4610.00

合计6154744.66615474.46

按组合计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

应收账款——账龄组合参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销

按组合计提274145.07369348.3728018.98615474.46坏账准备

合计274145.07369348.3728018.98615474.46

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(4)本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

69/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款应收账款和和合同资产应收账款期合同资产坏账准备期单位名称合同资产期期末余额合末余额期末余额末余额末余额计数的比例

（%）安徽太平斯坦福

企服园区发展有4439037.704439037.7072.12443903.77限公司

安徽玖升酒店管1034316.141034316.1416.81103431.61理有限公司

南京睿空间商业426390.82426390.826.9342639.08管理有限公司

盐城市德汇双赢160000.00160000.002.6016000.00贸易有限公司

新都街道办事处95000.0095000.001.549500.00

合计6154744.666154744.66100.00615474.46其他说明无

其他说明：

□适用√不适用

6、合同资产

(1)合同资产情况

□适用√不适用

(2)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

70/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4)本期合同资产计提坏账准备情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(5)本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1)应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2)期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

71/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6)本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

(7)应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8)其他说明：

□适用√不适用

8、预付款项

(1)预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内1522304.2195.49338600.7877.99

1至2年14498.690.9132885.017.57

2至3年33720.562.1238922.248.97

3年以上23725.761.4923725.765.47

合计1594249.22100.00434133.79100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

截至2026年6月30日，本公司无账龄超过1年且金额重大的预付款项。

(2)按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合计数单位名称期末余额

的比例(%)

江苏南通二建集团有限公司1242966.0177.97

江苏省电力公司南京供电公司147800.009.27

72/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

中国石化销售股份有限公司江苏南55000.003.45京石油分公司

中国电信股份有限公司南京分公司40370.472.53

上海圆迈贸易有限公司39669.262.49

合计1525805.7495.71

其他说明：

无其他说明

□适用√不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收股利13941816.00

其他应收款11415336.7547377331.76

合计25357152.7547377331.76

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1)应收利息分类

□适用√不适用

(2)重要逾期利息

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

73/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6)本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1)应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

南京证券股份有限公司13941816.00

合计13941816.00

(2)重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

74/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(6)本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）4946512.9544019391.71

1至2年7353516.663461699.45

2至3年835186.383215806.24

3年以上

3至4年3315342.84176201.10

4至5年342772.40519472.40

5年以上3008819.232836279.83

减：坏账准备8386813.716851518.97

合计11415336.7547377331.76

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

保证金、押金6731905.016235105.06

预售资金监管账户33473763.00

维修基金11120025.4111989437.51

其他暂付暂收款1950220.042530545.16

合计19802150.4654228850.73

(3)坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发生用损失(已发生信期信用损失

信用减值)用减值)

2026年1月1日余额6851518.976851518.97

本期计提1781118.69--1781118.69

本期转回245823.95--245823.95

2026年6月30日余额8386813.71--8386813.71

75/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销

按组合计提6851518.971781118.69245823.958386813.71坏账准备

合计6851518.971781118.69245823.958386813.71

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用其他说明无

(5)本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期末余额坏账准备单位名称期末余额款项的性质账龄合计数的比期末余额

例(%)

凤凰和昇维修基金6528134.0032.97代付业主维修基金1-2年1305626.80

玄武区住房保障和3212606.2416.22保证金3-4年2570084.99房产局

凤凰和颐维修基金2804550.0014.16代付业主维修基金1年以内280455.00

南京蓝风房地产投1-2年、2-

1300000.006.56保证金3500000.00资顾问有限公司年

南通市房管局1217896.806.15房屋维修基金5年以上1217896.80

76/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

合计15063187.0476.07//5874063.59

(7)因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

10、存货

(1)存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额存货跌价准存货跌价准备

项目备/合同履约

账面余额/合同履约成账面价值账面余额账面价值成本减值准本减值准备备

开发成本596317477.82246112536.58350204941.24

开发产品3680656465.69843027724.112837628741.583452929862.88403611079.573049318783.31

合计3680656465.69843027724.112837628741.584049247340.70649723616.153399523724.55

(2)确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3)存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额转回或转期末余额计提其他其他销

开发成本246112536.58246112536.58

开发产品403611079.57276554291.59246112536.5883120414.94129768.69843027724.11

合计649723616.15276554291.59246112536.5883120414.94246242305.27843027724.11其中，本期开发成本、开发产品存货跌价准备情况明细：

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转销其他

开发成本-镇江246112536.58246112536.58凤凰和颐项目

开发成本小计246112536.58246112536.58

开发产品-镇江199927049.626712617.51246112536.5859057577.67393694626.04凤凰和颐项目

开发产品-泰兴

凤凰南地块项418206.52418206.52

目（凤凰文化广场）

开发产品-凤凰4568685.814568685.81山庄项目

开发产品-凤凰

紫金和旭府项190870090.50269841674.0823960829.04436750935.54目

77/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

开发产品-盐城3433001.60102008.233330993.37凤凰项目

开发产品-合肥4394045.52129768.694264276.83凤凰项目

开发产品-小计403611079.57276554291.59246112536.5883120414.94129768.69843027724.11

合计649723616.15276554291.59246112536.5883120414.94246242305.27843027724.11本期转回或转销存货跌价准备的原因

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4)存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期减少项目名称期初余额本期增加期末余额

(结转开发产品)

镇江凤凰和颐项目19315509.7419315509.74

合计19315509.7419315509.74

借款费用资本化金额的计算方法：

对于为构建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。

(5)合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一年内到期的应收融资租赁款24940294.9323241315.75

合计24940294.9323241315.75一年内到期的债权投资

□适用√不适用一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用一年内到期的非流动资产的其他说明

78/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

无

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

存放财务公司大额存单及利息59304686.119036051.39

待抵扣增值税72537008.0354802662.15

预缴土地增值税51783270.4848104798.97

预缴企业所得税24166265.0831770926.51

其他6638467.425437594.33

合计214429697.12149152033.35补偿性资产相关信息

□适用√不适用

其他说明：

无

14、债权投资

(1)债权投资情况

□适用√不适用债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2)期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3)减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

无

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4)本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

79/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

其他说明：

无

15、其他债权投资

(1)其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2)期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3)减值准备计提情况

□适用√不适用

(4)本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

80/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

16、长期应收款

(1)长期应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目折现率区间账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

融资租赁款137953030.4954635518.7783317511.72152168970.3754635518.7797533451.60

其中：未实现融资收

-13971482.73-13971482.73-13971482.73-13971482.73益

减：一年内到期的应

39327203.4914386908.5624940294.9335706958.3912465642.6423241315.75

收融资租赁款

合计98625827.0040248610.2158377216.79116462011.9842169876.1374292135.85/

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面

(%)计提比例比例计提比例金额比例金额价值(%)金额(%)金额价值

(%)按单项

计提坏137953030.49100.0054635518.7739.6083317511.72152168970.37100.0054635518.7735.9097533451.60账准备

其中：

融资租

137953030.49100.0054635518.7739.6083317511.72152168970.37100.0054635518.7735.9097533451.60

赁款

合计137953030.49/54635518.77/83317511.72152168970.37/54635518.77/97533451.60

81/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称计提比例账面余额坏账准备（%计提理由）

川岚商业管理（苏州）有限公

融资租赁款137953030.4954635518.7739.60司回款出现逾期，预计未来租赁期内难以全额收回租赁款。

合计137953030.4954635518.77/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段未来12个整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备合计

月预期信用损失(未发生信用损失(已发生信

用损失用减值)用减值)

2026年1月1日余额54635518.7754635518.77

2026年6月30日余额54635518.7754635518.77

各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或核期末余额计提收回或转回其他变动销

融资租赁款54635518.7754635518.77

合计54635518.7754635518.77

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

82/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(4)本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

17、长期股权长期股权投资

(1)长期股权投资情况

□适用√不适用

(2)长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

83/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

18、其他权益工具投资

(1)其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币指定为以本期增减变动公允价值本期计累计计入其他累计计入其计量且其期初期末本期确认的股利项目入其他本期计入其他综合收益的利他综合收益变动计入余额追加减少其余额收入综合收综合收益的损得的损失其他综合投资投资他益的利失收益的原得因南京证券该股权投

股份有限1380239784.00235268145.001144971639.0013941816.00799111743.00资为非交公司易性无锡凤凰该股权投

国际文化488355.0545998.42442356.631057342.18资为非交交流中心易性有限公司

合计1380728139.05235314143.421145413995.6313941816.00799111743.001057342.18/

(2)本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

截至2026年6月30日，公司持有南京证券174272700股，占南京证券总股本的3.96%。

84/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

19、其他非流动金融资产

□适用√不适用

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1)采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额995300429.73995300429.73

2.本期增加金额4682803.394682803.39

（1）外购

（2）存货\固定

资产\在建工程转4682803.394682803.39入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额12353651.9712353651.97

（1）处置3870285.263870285.26

（2）其他转出

（2）转入存货/8483366.718483366.71固定资产等

4.期末余额987629581.15987629581.15

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额140021459.22140021459.22

2.本期增加金额16559102.7516559102.75

（1）计提或摊16559102.7516559102.75销

3.本期减少金额436896.72436896.72

（1）处置161683.80161683.80

（2）其他转出275212.92275212.92

4.期末余额156143665.25156143665.25

三、减值准备

1.期初余额34420000.8734420000.87

2.本期增加金额

（1）计提

存货/固定资产等转入

3、本期减少金额269874.18269874.18

（1）处置269874.18269874.18

（2）其他转出

4.期末余额34150126.6934150126.69

四、账面价值

1.期末账面价值797335789.21797335789.21

2.期初账面价值820858969.64820858969.64

85/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(2)未办妥产权证书的投资性房地产情况：

□适用√不适用

(3)采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产123256958.83126863915.94

合计123256958.83126863915.94

其他说明：

无固定资产

(1)固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币固定资产装项目房屋及建筑物机器设备电子设备运输工具其他设备合计修

一、账面原值：

1.期初余额172557619.013564790.553053534.184866439.732646826.011930758.31188619967.79

2.本期增加金额132135.14132135.14

（1）购置132135.14132135.14

4.期末余额172557619.013564790.553053534.184998574.872646826.011930758.31188752102.93

二、累计折旧

1.期初余额24694255.013457846.844621163.132435429.951826534.9937035229.92

2.本期增加金额3512675.13113612.7047944.1151396.6913463.623739092.25

（1）计提3512675.13113612.7047944.1151396.6913463.623739092.25

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额28206930.143457846.84113612.704669107.242486826.641839998.6140774322.17

三、减值准备

1.期初余额24720821.9324720821.93

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额24720821.9324720821.93

四、账面价值

1.期末账面价值119629866.94106943.712939921.48329467.63159999.3790759.70123256958.83

2.期初账面价值123142542.07106943.713053534.18245276.60211396.06104223.32126863915.94

86/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(2)暂时闲置的固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目账面原值累计折旧减值准备账面价值备注

活动中心51594798.205681990.2111474676.8334438131.16

康复中心103119300.0011209176.2013246145.1078663978.70

(3)通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4)未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5)固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

22、在建工程

项目列示

□适用√不适用

其他说明：

无在建工程

(1)在建工程情况

□适用√不适用

(2)重要在建工程项目本期变动情况

□适用√不适用

(3)本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4)在建工程的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用工程物资

□适用√不适用

87/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

23、生产性生物资产

(1)采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2)采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3)采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

24、油气资产

(1)油气资产情况

□适用√不适用

(2)油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

25、使用权资产

(1)使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额3750072.443750072.44

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额3750072.443750072.44

二、累计折旧

1.期初余额1875382.001875382.00

2.本期增加金额393922.18393922.18

(1)计提393922.18393922.18

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额2269304.182269304.18

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

88/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

1.期末账面价值1480768.261480768.26

2.期初账面价值1874690.441874690.44

(2)使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

26、无形资产

(1)无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目土地使用权软件合计

一、账面原值

1.期初余额5842934.244187303.5110030237.75

2.本期增加金额

(1)购置

(2)内部研发

(3)企业合并增加

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额5842934.244187303.5110030237.75

二、累计摊销

1.期初余额2664486.073342758.406007244.47

2.本期增加金额81151.8684726.34165878.20

（1）计提81151.8684726.34165878.20

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额2745637.933427484.746173122.67

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值3097296.31759818.773857115.08

2.期初账面价值3178448.17844545.114022993.28

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0%

(2)确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3)未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

89/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(4)无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

27、商誉

(1)商誉账面原值

□适用√不适用

(2)商誉减值准备

□适用√不适用

(3)商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用√不适用资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(4)可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5)业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金本期摊销金项目期初余额其他减少金额期末余额额额

装修费12722.7912722.79

90/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

其他165094.3423349.06141745.28

合计177817.1336071.85141745.28

其他说明：

无

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产

内部交易未实现利润11318077.042829519.2611425979.962856494.99

可抵扣亏损59874432.9614968608.2456874344.4914218586.13

计提的坏账准备1747404.68436851.171782123.03445530.76

计提的存货跌价准备71958179.8417989544.9669316770.8517329192.72

视同销售预计毛利22656790.965664197.7423396149.405849037.35

预提费用81417.0020354.25354647.0588661.76

租赁负债602724.88150681.22591841.31147960.33

其他权益工具投资公允1057342.20264335.551011343.76252835.94价值变动

合计169296369.5642324092.39164753199.8541188299.98

(2)未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性递延所得税应纳税暂时性差递延所得税差异负债异负债

其他权益工具投资公799111743.00199777935.751034379888.00258594972.00允价值变动

已缴纳未计提税金25530857.126382714.2823628806.585907201.65

使用权资产656676.36164169.09938109.06234527.27

计税成本差异46427322.7211606830.6846427322.7111606830.68

预提存单利息304686.1276171.5336051.399012.85

合计872031285.32218007821.331105410177.74276352544.45

(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额递延所得税资抵销后递延所递延所得税资抵销后递延所项目产和负债互抵得税资产或负产和负债互抵得税资产或负金额债余额金额债余额

递延所得税资产28685870.2113638222.1827442010.6913746289.29

递延所得税负债28685870.21189321951.1227442010.69248910533.76

91/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(4)未确认递延所得税资产明细

□适用√不适用

(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

30、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目减值减值准账面余额账面价值账面余额账面价值准备备合肥凤凰文

-31189156.0331189156.0331189156.0331189156.03化广场剧场

合计31189156.0331189156.0331189156.0331189156.03补偿性资产相关信息

□适用√不适用

其他说明：

无

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目受限受限受限受限账面余额账面价值账面余额账面价值类型情况类型情况个贷个贷

货币1339669.231339669.23冻结保证1339647.331339647.33冻结保证资金金金

货币12000000.0012000000.00诉讼冻结资金冻结

合计13339669.2313339669.23//1339647.331339647.33//

其他说明：

无

32、短期借款

(1)短期借款分类

□适用√不适用

(2)已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

92/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

□适用√不适用

36、应付账款

(1)应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付采购及劳务款项95813052.59238003299.38

应付工程设备款项1155808.673247698.14

合计96968861.26241250997.52

(2)账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

37、预收款项

(1)预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租金4287585.475977552.44

其他5970000.001850000.00

合计10257585.477827552.44

(2)账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

93/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

38、合同负债

(1)合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

售楼款89156361.7659632603.67

合计89156361.7659632603.67

(2)账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因

镇江凤凰和颐项目-22139650.46销售、结转收入

凤凰紫金和旭府项目50718454.41销售、结转收入

无锡凤凰项目-二期944954.14销售、结转收入

合计29523758.09/

其他说明：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币2025年12月因收到现金而增加的金额（不包在合同负债年初账面价值2026年6月30项目31日含本年已确认为收入的金额）中的金额所确认的收入日

镇江凤凰33920883.4911781233.0333920883.4911781233.03和颐项目

凤凰紫金76393312.2125674857.80

和旭府项25711720.1876430174.59目

无锡凤凰944954.14

-944954.14项目二期

合计59632603.6789119499.3859595741.2989156361.76

39、应付职工薪酬

(1)应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬12152697.266165028.9616531967.651785758.57

二、离职后福利-设定提3257986.801667615.204870028.5655573.44存计划

三、辞退福利

四、一年内到期的其他福利

合计15410684.067832644.1621401996.211841332.01

94/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(2)短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和11610012.053403894.4513325819.271688087.23补贴

二、职工福利费894689.80894689.80

三、社会保险费4500.08760181.67764681.75

其中：医疗保险费4500.08655847.71660347.79

工伤保险费33788.5433788.54

生育保险费70545.4270545.42

四、住房公积金1127886.641127886.64

五、工会经费和职工教育538185.13-21623.60418890.1997671.34经费

六、短期利润分享计划

合计12152697.266165028.9616531967.651785758.57

(3)设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险3725001516951.201889451.20

2、失业保险费47405.9247405.92

3、企业年金缴费1625986.88103258.081673671.5255573.44

4、补充医疗保险1259499.921259499.92

合计3257986.801667615.204870028.5655573.44

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税557077.782083485.22

企业所得税34858.42585.72

个人所得税41203.3594352.87

城市维护建设税31828.52141131.74

教育费附加和地方教育费附加22690.38100748.67

土地增值税3158742.341243131.66

房产税1222960.221628406.46

土地使用税273581.98286756.99

印花税40039.2118703.79

环境保护税2400.007200.00

合计5385382.205604503.12

其他说明：

无

95/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

41、其他应付款

(1)项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

其他应付款1018790879.801024278700.17

合计1018790879.801024278700.17

(2)应付利息

□适用√不适用

(3)应付股利

□适用√不适用

(4)其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

押金及保证金12181210.3912121999.60

应付凤凰集团借款1000000000.001000000000.00

诚意金240000.00300000.00

应付费用5592679.1911036389.01

其他776990.22820311.56

合计1018790879.801024278700.17账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

江苏凤凰出版传媒集团有限公司1000000000.00借款协议续签

川岚商业管理（苏州）有限公司4390003.18租赁押金

南京金宝商业投资发展股份有限3000000.00保证金公司盐城分公司

合计1007390003.18/

其他说明：

□适用√不适用

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、一年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款264000000.00255200000.00

96/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

一年内到期的租赁负债40669667.3133540525.45

一年内到期的长期借款应付利178200.00272653.33息

合计304847867.31289013178.78

其他说明：

无

44、其他流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

待转销项税8002475.815366934.33

合计8002475.815366934.33

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

45、长期借款

(1)长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

保证借款088000000.00

合计088000000.00

长期借款分类的说明：

无其他说明

□适用√不适用

46、应付债券

(1)应付债券

□适用√不适用

(2)应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

□适用√不适用

(3)可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

97/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(4)划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额96382642.45115673090.39

减：租赁负债未确认融资费用-4837866.76-7042163.17

合计91544775.69108630927.22

其他说明：

无

48、长期应付款

项目列示

□适用√不适用长期应付款

□适用√不适用专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

□适用√不适用

51、递延收益

递延收益情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

98/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

52、其他非流动负债

□适用√不适用

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总数936060590.00936060590.00

其他说明：

无

54、其他权益工具

(1)期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

(2)期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）1479614431.161479614431.16

合计1479614431.161479614431.16

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

56、库存股

□适用√不适用

99/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前期计减：前期计期初期末

项目本期所得税前入其他综合入其他综合减：所得税费税后归属于母税后归属于余额余额发生额收益当期转收益当期转用公司少数股东入损益入留存收益

一、不能重

分类进损益775026408.18-235314143.42-58828535.86-176485607.56598540800.62的其他综合收益其他权益

工具投资公775026408.18-235314143.42-58828535.86-176485607.56598540800.62允价值变动

二、将重分类进损益的其他综合收益

其他综合收775026408.18-235314143.42-58828535.86-176485607.56598540800.62益合计

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

无

100/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积306550214.58306550214.58

合计306550214.58306550214.58

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润1056351317.791453780251.88调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）调整后期初未分配利润1056351317.791453780251.88

加：本期归属于母公司所有者的净-297348936.50-387276629.95利润

减：提取法定盈余公积10152304.14提取任意盈余公积提取一般风险准备应付普通股股利转作股本的普通股股利

期末未分配利润759002381.291056351317.79

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0元。

61、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务284000427.63271501046.44268223051.81226452353.93

其他业务19284332.0416696064.5122865649.8815615534.76

合计303284759.67288197110.95291088701.69242067888.69

(2)营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

101/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币

XXX-分部 合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

房地产开发284000427.63271501046.44284000427.63271501046.44

租赁18957013.7516559102.7518957013.7516559102.75

其他327318.29136961.76327318.29136961.76按经营地区分类

江苏省内295521933.07282273122.01295521933.07282273122.01

江苏省外7762826.605923988.947762826.605923988.94市场或客户类型合同类型按商品转让的时间分类

按照时点法确认284000427.63271501046.44284000427.63271501046.44的收入

按照时段法确认19284332.0416696064.5119284332.0416696064.51的收入按合同期限分类按销售渠道分类

合计303284759.67288197110.95303284759.67288197110.95其他说明

√适用□不适用其中，房地产开发收入情况：

本期金额上期金额合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本

紫金和旭府项目123046633.90119291573.24176649107.49153516730.56

镇江凤凰项目138240242.46136237706.7065683661.8555144119.56

无锡凤凰项目20703451.2714394310.6316273289.328635667.15

其他零星项目2010100.001577455.879616993.159050591.45

合计284000427.63271501046.44268223051.81226347108.72

(3)履约义务的说明

□适用√不适用

(4)分摊至剩余履约义务的说明

√适用□不适用

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

156231544.03元，其中：

156231544.03元预计将于2026年度确认收入

(5)重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

无

102/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税143338.73111107.84

教育费附加101430.6278791.82

房产税3036167.112945967.25

土地使用税554656.04598431.34

印花税143653.78177714.65

土地增值税2622485.974669130.52

环境保护税35238.46184780.69

其他4080.004080.00

合计6641050.718770004.11

其他说明：

无

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

工薪项目1246658.671247427.85

办公经费591960.58157956.75

物业费1237301.97272714.99

广告宣传推广费114340.02624617.53

销售代理服务费5592111.843726050.83

折旧费10899.3921031.53

其他153583.63125494.06

合计8946856.106175293.54

其他说明：

无

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

工薪项目6474767.888149246.24

经营费用838802.231988748.81

租赁费15000.0070800.00

中介机构费用627075.47171932.54

折旧与摊销4174380.544867323.04

其他226440.15263393.88

合计12356466.2715511444.51

其他说明：

无

65、研发费用

□适用√不适用

103/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出22955600.7215423180.24

其中：租赁负债利息支出2987121.823723798.30

减：利息收入1582304.391960414.67

手续费22856.8244631.05

合计21396153.1513507396.62

其他说明：

无

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

个税扣缴税款手续费20067.2519619.45

合计20067.2519619.45

其他说明：

无

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

其他权益工具投资在持有期间取得的股利收13941816.0013941816.00入

计提的大额存单收益418634.72

合计14360450.7213941816.00

其他说明：

无

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

□适用√不适用

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失-341329.39-128487.23

其他应收款坏账损失-1535294.74-1469382.85

合计-1876624.13-1597870.08

其他说明：

104/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

无

72、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、存货跌价损失及合同履约成本减值损-276554291.59失

合计-276554291.59

其他说明：

无

73、资产处置收益

□适用√不适用

74、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额

非流动资产处置利4956.23得合计

其中：固定资产处4956.23置利得

罚没收入17023.00

无需支付的款项370000.00370000.00

凤凰之星奖励55000.00

其他29.820.0629.82

合计370029.8276979.29370029.82

其他说明：

□适用√不适用

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额

违约金1440.00

滞纳金6570.4814674.906570.48

合计6570.4816114.906570.48

其他说明：

无

76、所得税费用

(1)所得税费用表

√适用□不适用

105/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用128258.936416257.76

递延所得税费用-719138.3529485.70

合计-590879.426445743.46

(2)会计利润与所得税费用调整过程

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

详见附注七、57

77、其他综合收益

√适用□不适用

详见附注七、57

78、现金流量表项目

(1)与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息收入1582182.491959704.35

往来款1454970.63604548.49

维修基金1644870.692353904.31

保证金、押金、备用金108753.4496928.97

集团奖励55000.00

其他275090.05157449.33

合计5065867.305227535.45

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

无支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

付现费用10527607.5414575986.50

代收代付客户办产权证费用、维修1072160.508737982.50基金

往来款1574811.42303019.70

赔偿款、违约金1970000.00

保证金、押金、备用金702328.6522283312.00

受限制的货币资金12000000.003250000.00

其他244875.10416162.86

合计28091783.2149566463.56

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

106/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

无

(2)与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用收到的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

大额存单到期50000000.00

合计50000000.00

收到的其他与投资活动有关的现金说明：

无支付的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付的处置固定资产相关税金100.97

购买大额存单的支出100000000.00

合计100000000.00100.97

支付的其他与投资活动有关的现金说明：

无

(3)与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付使用权资产租金14109103.3221026588.26

合计14109103.3221026588.26

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

无筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用√不适用

(4)以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

107/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(5)不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

79、现金流量表补充资料

(1)现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-297348936.5011035360.52

加：资产减值准备276554291.59

信用减值损失1876624.131597870.08

固定资产折旧、油气资产折耗、生20692117.1820345992.97产性生物资产折旧使用权资产摊销

无形资产摊销165878.2081559.62

长期待摊费用摊销36071.8576336.74

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”号填列）固定资产报废损失（收益以“-”号-4956.23填列）公允价值变动损失（收益以“-”号填列）

财务费用（收益以“-”号填列）22955600.7215423180.24

投资损失（收益以“-”号填列）-14360450.72-13941816.00递延所得税资产减少（增加以“-”108067.11377152.47号填列）递延所得税负债增加（减少以“-”-760046.78-619765.76号填列）

存货的减少（增加以“-”号填列）289141254.70168868961.92经营性应收项目的减少（增加以“-”2575605.2332148109.87号填列）经营性应付项目的增加（减少以“-”-107930923.83-172722834.71号填列）其他

经营活动产生的现金流量净额193705152.8862665151.73

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额598365847.76634077779.29

减：现金的期初余额570239977.95626219406.79

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额28125869.817858372.50

108/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(2)本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3)本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4)现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金598365847.76570239977.95

其中：库存现金

可随时用于支付的银行存598085748.50570239878.70款

可随时用于支付的其他货280099.2699.25币资金

二、期末现金及现金等价物余额598365847.76570239977.95

(5)使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6)不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额理由

货币资金1339669.231339647.33个贷保证金

货币资金12000000.00诉讼冻结

合计13339669.231339647.33/

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、外币货币性项目

(1)外币货币性项目

□适用√不适用

(2)货币缺乏可兑换性的性质及其财务影响、所采用的即期汇率及其估计过程，以及企业因货币缺乏可兑换性而面临的风险

□适用√不适用

(3)境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

109/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(4)境外经营的记账本位币与企业的列报货币之间缺乏可兑换性的情况

□适用√不适用

82、租赁

(1)作为承租人

√适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用√不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期金额上期金额

租赁负债的利息费用2987121.823723798.30

计入相关资产成本或当期损益的简化处理的短期租赁费用24000.0091869.39

转租使用权资产取得的收入0.004079262.86

与租赁相关的总现金流出14133103.3221118457.65售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额14133103.32(单位：元币种：人民币)

(2)作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可项目租赁收入变租赁付款额相关的收入

租赁收入18957013.75

合计18957013.75作为出租人的融资租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币未纳入租赁投资净额项目销售损益融资收益的可变租赁付款额的相关收入川岚租赁0合计0未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

110/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年40539373.2840539373.28

第二年40539373.2840539373.28

第三年42228623.2541215073.27

第四年21283236.6242566473.24

未折现的租赁收款额小计144590606.43164860293.07

加：未担保余值

减：未实现融资收益10710872.5913971482.73

五年后未折现租赁收款额总133879733.84150888810.34额

(3)作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用其他说明无

83、数据资源

□适用√不适用

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

□适用√不适用

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用其他说明无

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

111/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

112/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1)企业集团的构成

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

持股比例(%)取得子公司名称主要经营地注册资本注册地业务性质直接间接方式通过资产置换及非公开发行股票江苏凤凰置业

江苏南京80600.00江苏南京房地产开发100.00%取得的子公司(包有限公司括该子公司控制

的孙公司)无锡宜康置业

江苏宜兴56600.00江苏宜兴房地产开发100.00%收购股权有限公司南通凤凰置业

江苏南通27000.00江苏南通房地产开发100.00%设立有限公司江苏凤凰地产

江苏南京20000.00江苏南京房地产开发100.00%设立有限公司南京凤凰置业

江苏南京5000.00江苏南京房地产开发100.00%设立有限公司苏州凤凰置业

江苏苏州24000.00江苏苏州房地产开发100.00%设立有限公司南京凤凰地产

江苏南京20000.00江苏南京房地产开发100.00%购买股权有限公司南京龙凤投资

江苏南京40100.00江苏南京房地产开发100.00%购买及诉讼判决置业有限公司盐城凤凰地产

江苏盐城36000.00江苏盐城房地产开发94.44%5.56%设立有限公司

113/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

合肥凤凰文化

安徽合肥48000.00安徽合肥房地产开发79.17%20.83%设立地产有限公司江苏凤凰和昇

江苏南京100000.00江苏南京房地产开发100.00%设立地产有限公司镇江凤凰文化

江苏镇江52000.00江苏镇江房地产开发96.15%3.85%设立地产有限公司泰兴市凤凰地

江苏泰兴28000.00江苏泰兴房地产开发92.86%7.14%设立产有限公司

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

不适用

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

不适用

确定公司是代理人还是委托人的依据：

不适用

其他说明：

无

(2)重要的非全资子公司

□适用√不适用

(3)重要非全资子公司的主要财务信息

□适用√不适用

114/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(4)使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：

□适用√不适用

(5)向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

□适用√不适用

3、计入当期损益的政府补助

□适用√不适用

其他说明：

无

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。经营管理层递交的月度报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。

115/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低风险的风险管理政策。

1、市场风险

金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

（1）利率风险固定利率和浮动利率的带息金融工具分别使本公司面临公允价值利率风险及现金流量利率风险。本公司根据市场环境来调节固定利率与浮动利率工具的比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。

2026年6月30日，公司长期借款本金为人民币264000000.00元，该借款为固定利率；公

司其他应付款借款本金为人民币1000000000.00元，该借款为浮动利率，浮动利率受人民银行调整贷款基准利率的影响。

（2）汇率风险汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。

本公司无外币金融资产及负债以及承诺未来以外币支付的款项，无汇率风险。

（3）其他价格风险

本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。本公司持有其他上市公司的权益投资，管理层认为这些投资活动面临的市场价格风险是可以接受的。

以2026年6月30日账面价值为基础，在保持其他变量不变且未考虑税项影响的前提下，股权投资之公允价值每上升5%或下跌10%的敏感度分析如下表：

税前利润（万元）其他综合收益（税前）（万元）

项目账面价值（万元）

上升5%下跌10%上升5%下跌10%

其他权益工具投资114541.405727.07-11454.14

合计114541.405727.07-11454.14

2、信用风险

信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。应收账款方面，由于本公司通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。

3、流动风险

流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。

本公司持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下（人民币单位：万元）：

项目账面价值一年以内一至三年三年以上

应付账款9696.899696.89

其他应付款101879.09101879.09

一年内到期的非流动负债30484.7930484.79长期借款

租赁负债9154.487265.521888.96

小计151215.24142060.767265.521888.96

4、金融资产转移

本公司报告期内未发生金融资产转移。

2、套期

(1)公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

116/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(2)公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3)公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1)转移方式分类

□适用√不适用

(2)因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3)继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允价第三层次公允价合计值计量值计量值计量

一、持续的公允价值计1144971639.00442356.631145413995.63量

（一）交易性金融资产

（二）其他权益工具投1144971639.00442356.631145413995.63资

（三）投资性房地产

持续以公允价值计量的1144971639.00442356.631145413995.63资产总额持续以公允价值计量的负债总额非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额

117/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用企业在计量日能够取得该项权益工具在活跃市场上未经调整的报价且获得的报价能够代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用本公司分类为第三层次公允价值计量项目系非上市权益性证券投资。

如下为非上市权益性证券投资第三层次公允价值计量的重要不可观察输入值概述：

单位：元币种：人民币项目期末公允价值估值技术不可观察输入值

非上市权益性投资被分类为442356.63以被投资单位期末净资产作为-其他权益工具投资评估其公允价值的重要参考依据

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

√适用□不适用

由于被投资企业本期经营环境、经营情况和财务状况未发生重大变化，所以本公司采用账面投资成本作为公允价值的合理估计对其进行计量。

单位：元币种：人民币

转入第三转出第三当年利得或损失总额项目期初余额层次层次计入损益计入其他综合收益

无锡凤凰国际488355.05-45998.42文化交流公司

合计488355.05-45998.42（续）

购买、发行、出售和结算

对于在报告期末持有的资产，计入损益项目出期末余额购买发行结算的当期未实现利得或损失的变动售

无锡凤凰国际442356.63文化交流公司

合计442356.63

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用√不适用

9、其他

□适用√不适用

118/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例的表决权比例

(%)(%)省政府授权范围内的国有资

产经营、管江苏凤凰出南京市中

理、企业托

版传媒集团央路165700000.0052.12%52.12%

管、资产重有限公司号

组、实物租赁，省政府授权的其他业务本企业的母公司情况的说明无本企业最终控制方是江苏省人民政府

其他说明：

无

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

本公司子公司情况详见“十、在其他主体中的权益”

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

□适用√不适用

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系江苏凤凰出版传媒股份有限公司股东的子公司江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司股东的子公司江苏紫霄纸业有限公司其他江苏凤凰新华书店集团有限公司其他江苏凤凰制版有限公司其他江苏凤凰信息科技有限公司其他其他说明无

119/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

5、关联交易情况

(1)购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币是否超过交易获批的交易额上期发生关联方关联交易内容本期发生额额度（如适度（如适用）额

用）江苏紫霄纸业

办公费4288.494385.83有限公司江苏凤凰新华

书店集团有限办公费3641.783015.27公司江苏凤凰制版

办公费3412.39有限公司江苏凤凰信息

软件服务费13626.42科技有限公司

出售商品/提供劳务情况表

□适用√不适用

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2)关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表：

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

(3)关联租赁情况

本公司作为出租方：

□适用√不适用

本公司作为承租方：

□适用√不适用关联租赁情况说明

□适用√不适用

(4)关联担保情况本公司作为担保方

120/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否已经履被担保方担保金额担保起始日担保到期日行完毕

江苏凤凰和昇地79200000.002023年4月28日2027年4月27日否产有限公司

江苏凤凰和昇地184800000.002023年4月28日2027年4月27日否产有限公司

苏州凤凰置业有146124063.822020年12月30日202912月31日否限公司本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

□适用√不适用

(5)关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆入

截至2026年6月30日，本公司向关联方江苏凤凰出版传媒江苏凤凰出2022年102026年10集团有限公司拆入借款的余额

版传媒集团1000000000.00月10日月10日为10亿元。2026年1-6月，有限公司本公司计提的对应借款利息支

出为16088888.89元。

(6)关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7)关键管理人员报酬

□适用√不适用

(8)其他关联交易

√适用□不适用

（1）关联方为本公司提供金融服务本公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司的控股子公司江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司（以下简称“财务公司”）签署《金融服务协议》，接受财务公司为本公司（含子公司）提供以下服务：

*存款服务

本公司（含子公司）在财务公司开立存款账户，并本着存取自由的原则，将资金存入在财务公司开立的存款账户，存款形式可以是活期存款、定期存款、通知存款、协定存款等。

本公司（含子公司）存放在财务公司的每日最高存款余额（包括应计利息及手续费）不超过

30亿元（含本数）。

财务公司为本公司（含子公司）提供存款服务的存款利率在同等条件下将不低于中国人民银

行统一颁布的同期同类存款的存款基准利率，不低于同期中国国内主要商业银行同类存款的存款

121/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告利率，也不低于江苏凤凰出版传媒集团有限公司其他成员单位同期在财务公司同类存款的存款利率。

本公司及子公司与财务公司签订了《人民币单位协定存款协议》，协议约定各公司账户金额超过协定存款额度5万元时，超过部分按1.00%（2026年6月前）、0.80%（2026年6月后）的协定存款利率计息，低于协定存款额度时，对协定存款额度内的存款按结息日或支取日活期存款

利率（2026年活期存款年利率0.1%）计息。

*结算服务

本公司（含子公司）在财务公司开立结算账户，财务公司根据本公司（含子公司）指令为本公司（含子公司）提供付款服务和收款服务，以及其他与结算业务相关的辅助服务。

财务公司为本公司（含子公司）提供上述结算服务按照中国人民银行、银保监会等相关部门

以及财务公司的相关规定收取相关费用，该等费用应不高于中国主要金融机构就同类服务所收取的费用，且不高于财务公司向江苏凤凰出版传媒集团有限公司其他成员单位提供的结算费用标准。

*信贷服务

在符合国家有关法律法规的前提下，财务公司根据本公司（含子公司）经营和发展需要，为本公司（含子公司）提供综合授信服务，本公司（含子公司）可以使用财务公司提供的综合授信额度办理贷款、票据承兑、票据贴现、担保及其他形式的资金融通业务。

财务公司给予本公司（含子公司）综合授信额度的每日使用余额(包括所支付的服务费用或

利息支出)不超过人民币合计30亿元(含本数)。

财务公司承诺向本公司（含子公司）提供优惠的贷款利率及费率，并不高于本公司（含子公司）在其它国内金融机构取得的同期同档次贷款利率及费率水平。有关信贷服务的具体事项由双方另行签署协议。

*其他金融服务

财务公司可按本公司（含子公司）的需求，向本公司（含子公司）提供经营范围内的其他金融服务，双方需进行磋商及订立独立的协议。

财务公司就提供其他金融服务所收取的费用，将不高于中国主要金融机构就同类服务所收取的费用。

本公司（含子公司）财务公司账户存取情况如下（单位：元）：

年度存入（包括应计利息）支取期末账户余额本期确认的存款利息收入

2025年1-6月164292015.72148366099.21319581643.821607949.04

2026年1-6月623930275.49460724915.51426968712.331323969.64

除存款业务外，本公司的子公司江苏凤凰和昇地产有限公司于2023年与交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称“交通银行”）、江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司共同签署

《NO.2022G22项目人民币 500000000元银团贷款合同》，全体贷款人同意按照合同的规定向借款人提供总计不超过人民币500000000元的贷款额度。合同规定，初始承贷额为交通银行

350000000元，财务公司150000000元，贷款利率均为2.6%。2026年1月银团贷存量贷款利

率由2.60%下调至2.43%。

截至2026年6月30日，本公司（含子公司）累计取得、偿还财务公司贷款情况如下：

单位：元币种：人民币借款人名称累计借款累计偿还余额借款日期到期日期

江苏凤凰和昇地产有限公司18000000.0018000000.002023-4-282027-4-27

江苏凤凰和昇地产有限公司24000000.0024000000.002023-6-52027-4-27

江苏凤凰和昇地产有限公司30000000.0010800000.0019200000.002023-9-132027-4-27

江苏凤凰和昇地产有限公司30000000.0030000000.002024-1-152027-4-27

江苏凤凰和昇地产有限公司30000000.0030000000.002024-6-242027-4-27

合计132000000.0052800000.0079200000.00----

2026年1-6月，江苏凤凰和昇地产有限公司向江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司借款，

计提利息1163877.00元，支付利息1192213.00元。

同时本公司为该笔贷款提供连带担保。担保范围为贷款合同项下本金，即人民币

500000000元及利息(包括复利和罚息)，贷款合同及相关融资文件项下的违约金、赔偿金、借款

122/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

人应向银团成员行支付的其他款项(包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等)及实现债权与担

保权利而发生的费用(包括但不限于诉仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费

证费、送达费、公告费、律师费等)、生效法律文书迟延期间的加倍利息。保证期间为自合同生效之日起至融资文件项下债务履行期限届满之日起三年。

（2）关联方奖励

单位：元币种：人民币计入当期损益的金额关联方项目计入当期损益项目本期金额上期金额

江苏凤凰出版传媒集团有限公司凤凰之星奖励55000.00营业外收入

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1)应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备江苏凤凰出版

货币资金传媒集团财务367664026.22254727300.96有限公司江苏凤凰信息

预付账款6603.77科技有限公司江苏凤凰出版

其他流动资产传媒集团财务59304686.119036051.39有限公司

(2)应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额江苏凤凰出版传媒集团

其他应付款1000000000.001000000000.00有限公司江苏凤凰出版传媒集团

一年内到期的非流动负债79253460.0076641796.00财务有限公司江苏凤凰出版传媒集团

长期借款26400000.00财务有限公司

(3)其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

123/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1)明细情况

□适用√不适用

(2)期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

1、经营租赁承诺本公司的全资子公司江苏凤凰置业有限公司下属项目公司苏州凤凰置业有限公司（持股100%）（以下简称“苏州凤凰”）、利安人寿保险股份有限公司（以下简称“利安人寿”）与

本公司于2020年10月签署《不动产投资（交易）协议》，苏州凤凰向利安人寿销售苏州市工业园区星桂街33号凤凰国际大厦项目7、21、32、34、35、37、38、40、41、42层十个整层以及

其他楼层部分产权单元用途为办公的商品房（以下简称“标的物业”），建筑面积合计

47713.98平方米。协议中约定利安人寿投资购买标的物业后由苏州凤凰承租，租期为9年，年

租金=12500元×标的物业总建筑面积×7%。本公司为担保人，对该协议下苏州凤凰对利安人寿负有的所有债务(包含但不限于按约定履行租赁合同，支付租金、违约金、损害赔偿金等)，以及利安人寿为实现《不动产投资（交易）协议》第四章项下全部债权所产生的一切费用(包括但不

限于诉讼费、律师费、保全费、差旅费、公告费等)提供不可撤销的连带保证责任。保证期限至租赁期限或延长期限届满之日后的两年。

根据苏州凤凰与利安人寿于2020年12月30日签订的不可撤销的经营性租赁合同，租赁期为2021年1月1日至2029年12月31日，共计9年。苏州凤凰于资产负债表日后应支付的最低租赁付款额如下：

单位：元币种：人民币剩余租赁期最低租赁付款额

1年以内41749732.52

1至2年41749732.52

2至3年41749732.52

3年以上20874866.26

合计146124063.82

124/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

2、截至2026年6月30日，本公司无其他需说明的重大承诺事项。

2、或有事项

(1)资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

1、本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截止2026年6月30日，

担保累计余额为2173.91万元，上述担保为阶段性担保。因尚未发生由于担保连带责任而发生损失之情形，该担保事项将不会对本公司的财务状况造成重大影响。

2、截至2026年6月30日，除上述事项外，本公司无需说明的其他重大或有事项。

(2)公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

□适用√不适用

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

□适用√不适用

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1)追溯重述法

□适用√不适用

(2)未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1)非货币性资产交换

□适用√不适用

125/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(2)其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1)报告分部的确定依据与会计政策

□适用√不适用

(2)报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3)公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4)其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1)按账龄披露

□适用√不适用

(2)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

126/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用其他说明无

(4)本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

其他应收款99639131.9583550243.06

合计99639131.9583550243.06

其他说明：

√适用□不适用

上表中其他应收款指扣除应收利息、应收股利后的其他应收款。

应收利息

(1)应收利息分类

□适用√不适用

(2)重要逾期利息

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

127/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6)本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1)应收股利

□适用√不适用

(2)重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

128/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6)本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）33183600.6034872562.85

1至2年29157585.0929299929.93

2至3年37297946.2619377750.28

合计99639131.9583550243.06

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

单位往来款99639131.9583550243.06

合计99639131.9583550243.06

(3)坏账准备计提情况

□适用√不适用

(4)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用其他说明

按坏账准备计提方法分类披露：

129/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币

2026年6月30日

类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备99639131.95100.0099639131.95

其中：关联方组合99639131.95100.0099639131.95

合计99639131.95100.0099639131.95

（续）

2025年12月31日

类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备83550243.06100.0083550243.06

其中：关联方组合83550243.06100.0083550243.06

合计83550243.06100.0083550243.06

按组合计提坏账准备：

2026年6月30日

名称

账面余额坏账准备计提比例(%)

其他应收款——关联方往来组合99639131.95

合计99639131.95

按组合计提坏账的确认标准及说明：

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来

12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

本公司与合并报表范围内的控股子公司及控股子公司之间的应收款项和合同资产，按个别认定法单独进行减值测试。有证据表明不存在收回风险的，不计提坏账准备；有证据表明关联方已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足等，并且不准备对应收款项和合同资产进行债务重组或无其他收回方式的，以个别认定法计提坏账准备。

(5)本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

√适用□不适用本期无实际核销的其他应收款。

(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期坏账准备单位名称期末余额末余额合计数的款项的性质账龄

比例(%)期末余额

一年以内、

合肥凤凰文化78886527.7879.17单位往来款一至二年、地产有限公司二至三年

江苏凤凰和昇20752604.1720.83单位往来款一年以内地产有限公司

合计99639131.95100//

130/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(7)因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

131/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资2761150614.66785225595.521975925019.142761150614.66785225595.521975925019.14

合计2761150614.66785225595.521975925019.142761150614.66785225595.521975925019.14

(1)对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初余额（账面减值准备期初期末余额（账面减值准备期末被投资单位计提减值准价值）余额追加投资减少投资其他价值）余额备

江苏凤凰置业1281150614.661281150614.66有限公司

盐城凤凰地产340000000340000000.00有限公司

合肥凤凰文化229583333.33150416666.67229583333.33150416666.67地产有限公司

镇江凤凰文化500000000.00500000000.00地产有限公司

泰兴市凤凰地125191071.15134808928.85125191071.15134808928.85产有限公司

合计1975925019.14785225595.521975925019.14785225595.52

(2)对联营、合营企业投资

□适用√不适用

132/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

(3)长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

4、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

□适用√不适用

(2)营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3)履约义务的说明

□适用√不适用

(4)分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5)重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

无

5、投资收益

□适用√不适用

其他说明：

无

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照

133/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

项目金额说明

确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出363459.34无需支付的款项等其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额-1635.17

少数股东权益影响额（税后）

合计365094.51

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

134/135江苏凤凰置业投资股份有限公司2026年半年度报告

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净-6.89-0.3177-0.3177利润

扣除非经常性损益后归属于-6.90-0.3180-0.3180公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

法定代表人：王译萱

董事会批准报送日期：2026年8月20日修订信息

□适用√不适用