本报告导读:

我们于8月28-30日组织了2013年房地产专题会议,邀请专家、13家开发商高管对销售走势、价格走势、政策判断等进行解读,受到市场高度关注。

摘要:

销售:下半年市场去化速度保持平稳是共识。①季节性因素导致近两月销售不是很理想,但预计下半年市场仍可保持平稳去化速度,销售增速由于基数原因会较上半年放缓;②个别发展商调低全年销售目标,主要原因有二:一是其华东市场销售不达预期;二是对地价看涨,导致促销力度不大。

推盘:下半年新推高于上半年,整体供给充足,推货高峰是9-12月。①某中介机构预计7、8月受天气因素导致延迟开盘的货量,后续会逐渐推出,9-12月的推货量将占到下半年的80-90%;②部分发展商积极调整供货结构,加大刚需产品占比,迎合市场需求。

房价:上涨压力有所缓解。①从成交批售比看,主要城市供求围绕均衡值窄幅波动,14个主要城市7月底成交批售比为0.92,较6月上涨0.02;②从存货水平看,7月底主要城市存货去化周期约为10个月,仍位于合理的去化范围内,房价上涨压力不大。

土地:预计四季度供地力度加大,整体溢价率下行。①根据政府的土地供应计划和历史推地规律,我们预计下半年各地方政府供地力度将加大,整个土地市场的溢价率有望下行;②发展商拿地态度整体积极,但策略上各显神通:一二线拿地VS中西部拿地。

新开工:拿地加速传导至开工加速,未来供应增加。①开工周期缩短,拿地加速已传导至开工加速,行业未来供应增加:参会发展商大部分表示目前拿地到开工基本上只需要6-8个月时间;②各发展商上半年开工基本完成全年计划的50%左右。

政策预判:环境整体略好转,未来逐渐由应急性、行政性手段向市场化、长效机制转变。某行业专家认为当前政策演变的逻辑是“一压两推”,即用两到三年的时间,通过压制房价,逐渐推行房产税等长效机制以及加大推地增加供应,使市场的供求关系回归均衡。

再次印证我们前期的推荐逻辑,维持6月26日报告《房地产:由谨慎转乐观》的观点:基本面平稳,保持“淡而不惨”,房地价快速上涨压力的缓和将传导带来政策压力的下降,并带来板块的估值修复。

推荐具有高成长、高周转、超低估值的优质公司,包括但不限于招商地产、保利地产、荣盛发展、华侨城A、金地集团、中国国贸、冠城大通、建发股份、中南建设、华夏幸福、阳光城、香江控股、世联地产等成长型公司。