产城为基、投资为翼，科技布局步入收获期，首次覆盖，给予“买入”评级

苏州高新以园区运营+产业投资双轮驱动为核心，虽然地产业务持续收缩带来收入端压力，但产业投资板块依托硬科技赛道布局已进入集中收获期。短期来看，2026 年扣非净利润仍面临地产减值压力，预计整体盈利依赖投资收益平滑；中长期看，东菱振动经营表现、动力及绿碳新业务板块起量是主要看点。我们预计公司2026-2028 年归母净利润为2.0、2.6、3.0 亿元，对应EPS 为0.17、0.22、0.26元，当前股价对应PE 为34.5、26.5、23.2 倍，随着产业投资进入收获期、新业务板块逐步放量，盈利结构有望边际改善，首次覆盖，给予“买入”评级。

产城综合开发持续推进，环保业务助力产业升级公司产城综合开发是公司传统主业，涵盖住宅开发、文旅商贸、水务环保三大方向，深度参与苏州高新区及其他区域发展。2025 年收入43.81 亿元，占总营收约80%，但毛利率仅8.84%，同比下降5.83 个百分点。受行业销售下行影响，公司自2020 年以来销售金额从近140 亿元降至2025 年约22 亿元。土地端公司2022-2025 年在苏州摘得11 宗土地，其中10 宗位于高新区。

构筑产业集群新高地，投资力度持续加强

公司拥有绿色低碳产业园、运河数据港等载体运营，2025 年实现收入8.27 亿元，同比+9.8%，占总营收约15%，毛利率35.49%。公司投资业务为战略投资+产业投资+定增投资的立体化投资版图，截至2025 年末，存量投资项目累计出资金额近 60 亿元，其中战略投资标的包括杭州银行、江苏国信、东方创业、中新集团等，产业投资重点投向硬科技领域，自营及直接参股基金共12 只，累计撬动基金规模超百亿元，2025 年公司实现投资净收益8.5 亿元，同比+171%。

地产业务盈利能力较弱，融资成本行业低位

受结转规模下降影响，公司收入和利润规模自2021 年呈下降趋势。公司2025年扣非归母净利润-2.92 亿元，产城综合开发业务毛利率8.8%，主营业务仍处于亏损状态。公司2025 年经营性现金流转正至3.55 亿元，平均融资成本从2018年的5.64%逐年降至2025 年的2.73%。

风险提示：苏州销售市场持续下行、投资收益不及预期、地产主业继续收缩。