关于监管工作函的回复函

上海证券交易所上市公司管理一部:

苏州新区高新技术产业股份有限公司于2023年6月21

日收到贵所《关于苏州新区高新技术产业股份有限公司资产

收购事项的监管工作函》(上证公函【2023】0743号),关于

监管工作函中需评估师发表意见的第三条要求我司答复如下:

三、关于交易作价。公告显示,本次交易采用重置成本

法进行评估,评估值为9.88亿元,其中污水管网评估值为

9.09亿元。评估报告显示,大部分污水管网建造时间较久,

建安单价采用预算法,成新率取75%。请公司补充披露预算

法的评估过程,成新率等评估参数选取的合理性,并结合资

产状态、设计年限、已使用年限、维护成本及折旧情况说明说明交易作价的合理性。请评估师发表意见。

答复:

(一)污水管网评估过程

本次采用重置成本法对污水管网进行评估,即:

评估值=重置成本×综合成新率

重置成本=建安综合单价(含税)×管道长度

其中:建安综合单价采用预算法,即依据江苏省现行的

工程造价定额和取费标准,确定不同规格型号污水管的综合

单价,其中综合单价主要包括人、材、机和其他相关费用,并以含税价作为本次评估的综合单价。

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建安综合单价包括分部分项工程费、措施项目费、规费

和计入建筑工程中的独立费等,主要根据国家及委估资产所

在地政府规定的项目计算。根据《江苏省建设工程费用定额》营改增后调整内容,经测算各项取费率如下:

①企业管理费:一类工程取人工费及机械费之和的26%计；

二类工程取人工费及机械费之和的23%计；

三类工程取人工费及机械费之和的20%计；

②利润率:取人工费及机械费之和的10%计；

③现场文明施工费:取分部分项工程费的1.86%计；

④临设费:取分部分项工程费的1.9%计；

⑤其他措施费:取分部分项工程费的0.4%计；

⑥社会保险费:取分部分项工程费+措施项目费的2.0%计；

⑦住房公积金:取分部分项工程费+措施项目费的0.34%计；

⑧税金:依据增值税一般计税方法,税金按9%计。

综上,建安综合单价取费计算过程如下:

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(二)成新率的确定

污水管网为地下隐蔽工程,本次成新率的确定主要依据

委托方提供的保定金迪地下管线探测工程有限公司出具的

《苏州高新区排水管网检测、雨污混接调查项目检测报告》,

报告对污水管网所存在的结构性缺陷和功能性缺陷,以及对

应的修复等级和养护等级进行了判定。评估人员结合报告分

析了结构性缺陷和功能性缺陷对污水管网成新率的影响,分

别按报告判定的修复和养护等级对污水管网进行打分,并对

结构性缺陷和功能性缺陷对污水管网成新率的影响大小赋予权重,计算得出污水管网的平均成新率为79%。

由于检测报告现场检测时间主要集中在2020年度,考

虑到距离本次评估基准日有2年,按管网设计年限50年计,

根据年限法给予4%的年限修正,由此计算确定污水管网的综合平均成新率为75%。

(三)交易作价的合理性分析

经产权持有人介绍和评估人员调查,目前委估污水管网

及泵站资产状态良好,处于正常运作状态。根据《城镇给水

排水技术规范 GB50788-2012》,污水管网主体结构和地下干

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管的结构设计使用年限不低于50年。经调查了解约500公

里为10年前原始建造,其余为近10年内建造,随着城市更

新行动的实施,大部分污水管网已陆续更新。产权持有人目

前建立了排水管网常态化检查修复制度和8-10年为周期的

排查机制,污水管网的检测维修机制属于常态化滚动维修更

新机制,在运营过程中不断进行维修养护及更新,以确保污

水管网正常使用和运作,满足城市基本排水需求。经调查了

解目前产权持有人对污水管网维修养护成本投入约3万元/

公里/年,按本次委估655.46公里污水管网计,年维护成本

约2,000万元。产权持有人按原事业单位会计制度未对委估资产计提折旧。

委估污水管网维修维护制度健全,检测维修维护措施得

当,常态化滚动维修更新机制使得资产状态良好,运作状态

正常。综上分析,采用造价预算法确定重置成本和管网检测

评分法确定成新状况形成的评估结果作为交易作价具有合理性。

特此函复。

江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司

2023年6月29日

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