行业近况

国家统计局发布了1-2月房地产投资情况。

评论

1) 1-2月投资数据较快增长主要因在建施工,符合预期;但新开工降幅显著,1-2月同比下降27.4%。2014年1-2月投资增速维持在19.3%,其中住宅同比增速18.4%,依然维持在较高水平,考虑到2013年基数前高后低,我们预期未来投资同比增速将缓步下行,2014年全年投资增速预测依然维持17%。1-2月新开工虽然降幅显著,我们认为与2013年1-2月同比增速14.7%的高基数有一定关系,再考虑到购置土地面积依然同比增长6.5%,2013年3月新开工是低基数(同比-20.2%),未来新开工增速将出现反复,不必过于悲观。

2) 全国销售量受同比高基数影响,小幅下滑0.1%,符合预期,但好于一二线城市平均水平。销售量同比下行0.1%,好于一二线城市市场同期累计交易量下滑10~15%左右的水平,意味着三四线城市市场还未降温,出现整体性三四线城市市场风险的时点也要更为靠后。我们对于2014年全年的全国交易量预测依然保守,仅为同比增长3%。

3) 房价上涨压力缓解。1-2月单月房价6774元/平米,同比下降3.6%,而住宅均价6383元/平米,同比下降3.8%。全年来看,随着供应增加,我们认为房价上涨压力已经缓解,预计全年房价将呈现前高后低趋势。

4) 银行控房贷带来个人购房贷款小幅增长:资金来源方面,到位资金同比增长12.4%,其中,由于1-2月银行按揭折扣收紧、额度紧张,资金来源中个人购房贷款仅同比增长2.9%。

估值与建议

基本面上销售、投资均符合预期;随着房价上涨压力缓解,政策调控概率也在降低,我们认为未来政策将更加趋于市场化,不搞一刀切,目前地产股估值基本反应硬着陆的悲观预期,随着3月份销售环比回升,A股再融资打开,我们坚定看好地产板块反弹30%~50%。股票梳理:模式护城河(华侨城;万科、保利、招商、荣盛和金地;北京城建和阳光股份)和改革红利(深圳股,如深天健和深康佳(均未覆盖),国企改革受益股,潜在自贸区域股如浦东金桥、格力地产(未覆盖))。H股重点推荐公司:华润、中海。

风险

宏观经济下行风险。