行业近况

中茵股份、外高桥及天保基建公告,再融资方案获得证监会通过。

评论

再融资获批时点符合我们预期,政策信号明确。我们一直在提示,再融资将在2014年1季度出台,目前来看时点符合预期。第一批过会国土部的企业,获批均为大概率事件,我们覆盖的北京城建值得关注。天保基建募投项目为空港商业区住宅及金海岸住宅项目,该项目并非保障房项目,均价达1.1万元/平米,高于周边市场均价,而中茵股份项目为徐州中茵广场,包括写字楼公寓酒店等,外高桥募投用途为自贸区建设,都于8月第一批出台融资方案,此次获批也显示出监管层态度并非盯住保障房,更加市场化对待房地产公司融资行为。

再融资将推动公司业绩释放提速,同时降低公司融资成本,成为A股地产股估值修复的催化剂:自2013年8月新湖中宝发布定增募资预案以来,有近40家房地产企业公告再融资计划,融资规模近900亿。随着第一批过会国土部的企业获得证监会批复,我们认为再融资将成为A股地产估值修复的催化剂。短期看,地产再融资推进将吸收存量资金对市场有冲击,但放眼中长期,该举措一方面预示着房地产调控的思路走向市场化,具备信号作用,另一方面也将有效降低A股地产公司融资成本,拓宽融资渠道,利于行业分化。我们一直认为,A/H股目前龙头上市公司的价差就是源于融资成本差异,目前A股万科/保利综合债务融资成本在8%左右,而H股中海/华润债务融资成本都在5%以下,对应到股东要求的回报率,H股公司也天然比A股要低,意味着H股公司在同样业绩增速下,可以给更高的PE估值,所以目前H股龙头公司2013年PE在7x~8x,而A股万科/保利都只有5x。同样的,近期市场利率上行对于地产估值杀伤的逻辑也在于此,如果无风险利率上行,则股东要求回报率上升,自然不能给利率敏感性行业高估值。但往前看,随着再融资逐步打开,以及市场利率上行趋势缓解,我们看好A股地产公司,特别是能够用业绩增长赢得市场融资支持的行业龙头出现系统性估值修复。

估值与建议

依然坚定看好地产股短期修复30%~50%:随着3月份销售环比回升,A股再融资打开,我们坚定看好地产板块反弹30%~50%。股票梳理:模式护城河(万科、保利、招商、荣盛和金地;华侨城;北京城建和阳光股份)和改革红利(深圳股,比如深康佳(未覆盖),国企改革受益股,潜在自贸区域股如浦东金桥、格力地产(未覆盖))。