行业近况

国家统计局发布了2014年1-3月全国房地产开发和销售情况。

评论

1) 开发投资增速回落,新开工低于预期:2014年1-3月投资增速为16.8%,较前两月回落2.5个百分点;而1-3月累计新开工面积同比下降25.2%,单月来看,3月单月新开工在低基数情况下(2013 年3月单月同比增速-20.2%),依然同比下滑21.9%,显示开发商在面临销售放缓之后,开始主动缩减开工。1-3月土地成交价款虽然出现11.4%的同比增长,但土地购置面积同比下行2.3%。整体而言,投资放缓的趋势已经开始显现,新开工数据尤为低于预期。

2) 销售面积同比下降3.8%,基本符合预期:1-3月份商品房销售面积增速同比下降3.8%,其中3月份单月销售面积同比下降7.5%,主要是2013年1-3月同比增速基数较高(为37.1%)所致。分区域看,1-3月三四线城市市场表现好于重点城市,我们统计的44 个三线城市成交套数1-3月同比下降幅度在10%左右,显著好于重点1、2线城市同期同比25%-30%的下滑幅度。往前看,由于2013年单月销售面积基数是前高后低,我们认为2季度销售面积同比增速将小幅恢复,2014年全年依然维持销售面积增速3%。

3) 房价走平,利于调控政策逐步退出:商品房1-3月平均售价6,595元/平方米,同比下降1.5%,而住宅均价6213元/平米,同比下降2.1%。房价上涨压力缓解,预计全年房价将呈现前高后低趋势。

4) 资金面、按揭贷款均是偏紧:资金来源方面,1-3月到位资金同比增长仅6.6%,较1-2月同比增速下降5.8个百分点,3月单月资金来源中个人购房贷款部分同比下滑5.0%,低于1-2月的+2.9%,也与草根调研的银行按揭贷款偏紧情况一致。

5) 2014年预测调整:新开工增速由+8%下调至-10%;房价涨幅由+7%下调至+3%,主要基于三四线城市市场的滞后性。

估值与建议

投资开工减速,房价走平,政策退出的空间也被打开:目前地产股估值基本反应硬着陆的悲观预期,且基金主动性持仓不超过2%,严重低配;随着政策预期走强, 3、4月份销售环比回升,我们认为2季度地产股有相对收益及配置价值,坚定看好地产板块继续反弹20%-30%。股票梳理:模式护城河(万科、招商、保利、荣盛和金地;华侨城;北京城建和阳光股份)和改革红利(如深康佳(未覆盖),浦东金桥、格力地产(未覆盖))。H股重点推荐公司:中海,龙湖和融创。风险提示:宏观经济下行风险。