投资建议

行业下行期,地产调控政策将做对冲式调整。目前已经进入供给先行指标收缩初期阶段(投资、新开工增速已经显著下行),但就历史经验看,传导到供给收缩还需6~9个月时间。如果流动性未有明显改观,地产板块下半年大概率是震荡,建议投资者紧盯货币政策,耐心等待进场机会。个股守正出奇:抱守龙头,关注工业地产股。股票梳理:龙头个股(万科、保利、招商、荣盛和金地;华侨城)和工业地产/国企改革红利(如浦东金桥、格力地产(未覆盖)、金隅股份(未覆盖))。

理由

住宅市场下半年预判:重点城市下半年成交量同比增速修复至-6%(上半年预测:-16%),但依然存在21%的供需差,预计房价将环比下降约5-10%。部分公司或下调销售目标,预计中金覆盖15家主要A/H地产上市公司全年将实现销售额1.2万亿元,同比增长7.7%,低于原销售目标预期的16.2%同比增长。

商业地产面临过剩隐忧,但工业地产则初现曙光:7大重点城市商业综合体2013-2016年的竣工开业量将超出过去十年总和,商业地产在中国的二线城市存在过剩风险。但中国重点城市工业用地租金、地价仅为国际平均水平的50%和20%,随着重点城市工业用地供给收缩、转性政策打开,核心区域工业地价涨幅将显著。

未来十年,政策放松来对冲,行业走向“软着陆”。往前看,参考东亚各经济体1985年~2000年的发展经验,住宅市场的新十年或像1990年后的中国台湾地区,房价进入较长时间区间震荡,实现软着陆,而人口导向型区域有相对价值,比如一二线城市核心区和中心城市周边县城。

盈利预测与估值

目前地产股2014年PE平均仅为6.8x(其中龙头地产4x~5x),较NAV折让38%,估值相对便宜。

风险

宏观经济下行风险。