投资建议

为满足合理居住需求,2020年之前中国城镇区域每年还需要新增7.2亿平米商品住宅及2.4亿平米保障房。中国住房市场下半场才悄然开幕,而板块估值已反映了过度悲观的预期,建议长期投资者逢低介入。我们的首要推荐:港股中海、万科、融创;A股龙头公司(万科、保利、招商)。

理由

住房存量基本充足,但分配极不均衡,且质量亟待提高。截至2013年底,中国城镇存量房已达户均1.14套(其中12.5%为小产权房)。

但分配极不均衡,一方面户均实际仅占用0.94套房,住得拥挤;另一方面占总存量18%的空置房几乎全部被15%的最富裕家庭所持有。与此同时,中国还有20%~25%的家庭居住在危旧或设施落后的房屋中,居住条件亟待改善。

从需求端来讲,保守测算,未来每年住房需求仍有10.6亿平米,这仅指城镇范围内的合理居住需求,而不考虑投资需求和市场摩擦。具体而言由以下四部分组成:

家庭裂生需求1.9亿平米,其中城区1.1亿,镇区0.7亿;

城镇化需求3.0亿平米,其中城区1.6亿,镇区1.4亿;

拆除改造需求4.0亿平米,其中城区2.3亿,镇区1.7亿;

改善性需求1.8亿平米,其中城区0.9亿,镇区0.9亿。

从供给端而言,扣除保障性住房及自建房后,商品房市场每年仍需供应7.2亿平米。依照政府规划,每年须新建2.4亿平米保障房(其中城区1.6亿平米,镇区0.8亿平米),以达到2020年覆盖20%最低收入家庭的目标;镇区自建房预计每年可提供1亿平米供应量,故对商品住宅的需求量将是每年7.2亿平米。若考虑市场摩擦并允许少量投资性需求的存在,商品住宅需求量将在每年8亿平方米以上;若假设市场预期极差导致二手房的大量抛售(假定空置率下降5%),对新建商品住宅需求则会降至每年6亿平方米。 开发商实际面对的市场是商品房和保障房的加总,也即年均近10亿平米。

盈利预测与估值

6.1倍2014年P/E,47% NAV折让,处于历史底部。

风险

宏观经济持续下行。