投资建议

在中国住房空置率到底是多少还是一个未解之谜的时候,对于其是否过高的争辩却已然再次成为舆论焦点。对此,我们的回答是:中国城镇住房广义空置率17.7%,看似高,但正在装修的房子、危房、无证房屋等看得到的因素、以及中国文化和社会等诸多看不到的因素的存在,让我们坚信它不是真的高,特别是城区。中国房地产之下半场才悄然开幕,而地产股已过度反应了投资者的悲观预期,长期投资价值显现,首选中海、龙湖、融创。

理由

空置率在国际上有广义和狭义之分,其中广义口径倾向于高估空置率,而狭义口径因剔除了装修、危房等合理空置情形,故更为科学合理。广义口径下10%-15%属合理空置水平,15%-20%为预警区,20%以上为高危区,低于10%则为供给不足。狭义口径要在此基础上下浮1-2个百分点(成熟市场)或更多(新兴市场)。

我们的测算显示2013年末中国城镇住房广义空置率17.7%,处于 预警区。其中,城区与镇区差异很大,城区仅15.6%(略微超出合理水平),而镇区则达到了20.6%(已进入高危区)。

由于中国新房市场占比大且大都为毛坯房、加之仍有相当数量的危房,修正后在狭义口径下,城镇空置率12.6%(基本合理),其中城区只有10.5%(完全合理),而镇区15.5%(略偏高),。

无证房屋(小产权房和其他违建房屋)是另一个混淆视听的因素,若予以全部拆除,住房存量将减少12.5%,狭义空置率将是0!意味着房子非但不冗余,反而短缺。

此外,我们认为特有的东方文化和中国国情也是导致中国人格外偏好住房所有权从而推升表观空置率的重要原因。例如人们将买房视为储蓄、为养老做准备等等,读懂这些文化和社会层面上的因素,不仅能更好地理解中国房地产中那些难以被理性经济人所看懂的问题,也可以自然打消那些不必要的过度担忧。

盈利预测与估值

行业平均2014年市盈率6.0倍,对净资产值折让48%,处于历史底部。看好过度悲观预期修正下20%-30%的估值修复。

风险

宏观经济下滑速度超预期。