本报告导读：

公司在丽水国资成为实控人后，明确进行战略转型，在传统主业稳健的基础上，公司发力新零售业务，跨境电商业务营收增速较快，同时参股海旅投子公司有望充分协同。

投资要点：

投资建议：目标价10.07元，首次覆盖予以增持评级。公司在丽水国资成为实控人后，明确进行战略转型，开拓跨境电商等新零售业务，预计公司2022-2024 年EPS 0.44/0.25/0.31 元，通过分部估值方法，予以目标价10.07 元，首次覆盖予以增持评级。

基本盘稳健，积极探索新零售。公司传统主业为杭州环北、南京环北两个专业服装批发市场的租赁，同时公司在兰州拥有亚欧商厦、亚欧国际大厦两座自有物业，运营商贸百货、酒店等。丽水国资成为实控人后，公司发力新零售业务，开拓跨境电商、参股海旅投子公司并孵化国潮品牌。公司凭借供应链能力和渠道红利在新零售业务收入上迅速发展。

与众不同的观点：市场认为公司新零售业务不具备快速增长的潜力，未来天花板较低；我们认为跨境电商的核心竞争力是供应链能力，即拿到足够便宜、足够充足的正品商品，公司借助得物等渠道的信用背书与参股海旅免税子公司的供应链协同效应，有望在渠道端与供应链端取得较强的竞争力，从而实现新零售业务的快速增长，未来天花板较高。

催化剂：公司新零售业务持续快速增长，跨境电商业务在公司营收占比中迅速提高，海旅投黑虎公司完成商业模式探索并贡献盈利

风险提示：新零售业务拓展不及预期；房地产业务减值风险。