核心观点：

丽水国资入股，赋能公司推动战略转型。2020 年起丽水市经开区成为公司实控人，推动公司战略转型。跨境电商：公司收购旅投黑虎39%股权，利用海旅免税品牌端资源入局跨境电商业务，并成立丽尚美链完善供应链，22Q2 新零售业务收入占比46.93%，成为公司收入中流砥柱。O2O 模式：旅投黑虎运营美好生活电商平台和海旅黑虎小程序，线下经营海旅跨境店、保亭呀诺达店等跨境展示店并与海南最大连锁商超旺豪超市达成战略合作，打通线上线下渠道赋能公司业务发展。

传统业务资产优质，修炼内功静待复苏。公司旗下专业市场地处华东核心城市优质商圈，为公司创收支柱，2021 年营收/毛利润占比分别为58.93%/64.66%。疫情期间公司不断提高管理服务能力和改造营商购物环境，以提高商户出租续租率和市场客流量，2021 年杭州环北出租率从2020 年的93.9%提高到98.6%，南京环北出租率提高至93%。

新消费方兴未艾，乘国潮之风布局新国货。国潮消费在Z 世代中深入人心，公司成立丽尚控股孵化柯泰儿、维尚丽等品牌培育新国货，其中柯泰儿2020/2021 年阿里平台销售额为2720/2400 万元。公司有望乘国潮消费和“她”经济的东风切入新消费赛道，构筑长期竞争壁垒。

盈利预测与投资建议：公司持续优化管理服务、改造硬件设施和购物环境以提高续租和出租率，专业市场盈利能力有望恢复提升；此外公司发力新零售，以旅投黑虎为主体积极布局跨境电商，有望打开业绩第二成长曲线；乘消费升级和国潮国货大势布局孵化国潮美妆新品牌，未来有望提供更多业绩增量。预计2022-24 年归母净利润为1.45/1.64/1.84亿元，考虑行业可比公司和自身成长性，给予公司2023 年32 倍PE，对应合理价值为6.78 元/股，首次覆盖，给予“增持”评级。

风险提示：宏观经济波动风险；疫情反复超预期风险；行业竞争加剧风险；政策落地不及预期风险。