核心观点：

公司发布2022 年财报：2022 年公司营收7.56 亿元/YoY+17.70%，归母净利润为0.86 亿元/YoY-44.25%，扣非后归母净利润为0.09 亿元/YoY-94.55%。22Q4 公司营收1.31 亿元/YoY-11.60%，归母净利润为-0.36亿元/YoY-257.48%，扣非归母净利润为-0.18 亿元/YoY-170.79%。

减免租金致收入端承压，成本刚性对盈利能力影响较大。2022 年公司毛利率/归母净利率为45.67%/11.41%，同比下降23.65pct/12.68pct。

2022 年公司响应国家为企业纾困的号召，全年为商户减免租金共0.82亿元，导致营收减少0.73 亿元、净利润减少0.57 亿元。

专业市场及商贸百货收入及毛利下降，新零售业务增长亮眼。2022 年公司专业市场管理/商贸百货零售业务营收为3.32/1.13 亿元，同比下降12.40%/26.97% ； 毛利率为69.53%/36.43% ， 同比下降6.53pct/9.95pct。专业市场受减租影响收入及毛利率下降，商贸百货零售主要为联营联销，销售受线下消费停滞影响较大。2022 年公司新零售业务营收2.43 亿元/YoY+1488.88%，未来增长潜力可期。

计提各项减值共0.28 亿元，持股兰州银行公允价值变动损益增厚0.82亿元。2022 年公司对存货、长期股权投资等项目计提减值准备共2830.74 万元，影响归母利润总额下降2750.51 万元。此外，公司持股的兰州银行年内上市后至年末，确认公允价值变动损益8223.46 万元。

盈利预测与投资建议：目前线下消费已进入持续复苏期，公司传统线下业务疫后具有较强复苏动能、新零售业务处于高速成长期，未来将为公司长期发展贡献增量。预计公司23-25 年归母净利润1.41/1.58/1.71亿元，当前市值对应23-25 年PE 为30X/27X/25X，维持合理价值为6.78 元/股的判断，对应23 年PE 为36X，维持“增持”评级。

风险提示：宏观经济波动；疫情超预期；竞争加剧；新品牌孵化低预期。