2023年第三季度报告

证券代码：600748证券简称：上实发展

债券代码：155364债券名称：19上实01上海实业发展股份有限公司

2023年第三季度报告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述

或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。

重要内容提示：

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证季度报告中财务

信息的真实、准确、完整。

第三季度财务报表是否经审计

□是√否

一、主要财务数据

(一)主要会计数据和财务指标

单位：元币种：人民币年初至报告本报告期比上期末比上年项目本报告期年同期增减变年初至报告期末同期增减变

动幅度(%)

动幅度(%)

营业收入1631692200.69154.815080690264.90151.24归属于上市公司股东的

12310443.75不适用409390026.31不适用

净利润

1/132023年第三季度报告

年初至报告本报告期比上期末比上年项目本报告期年同期增减变年初至报告期末同期增减变

动幅度(%)

动幅度(%)归属于上市公司股东的

扣除非经常性损益的净9781895.92不适用132506732.00不适用利润经营活动产生的现金流

不适用不适用-2411761685.71-365.56量净额

基本每股收益（元/股）0.01不适用0.22不适用

稀释每股收益（元/股）0.01不适用0.22不适用加权平均净资产收益率

0.12不适用4.02不适用

（%）本报告期末比上年度末本报告期末上年度末增减变动幅

度(%)

总资产33563319134.9445345197107.74-25.98归属于上市公司股东的

10336181893.499986192083.353.50

所有者权益

注:“本报告期”指本季度初至本季度末3个月期间，下同。

(二)非经常性损益项目和金额

单位：元币种：人民币项目本报告期金额年初至报告期末金额说明

115710.08245265782.93主要系北外滩89

非流动性资产处置损益号地块的股权转让收益

计入当期损益的政府补助，5282000.0031517000.00但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外

单独进行减值测试的应收款4600000.004600000.00

项、合同资产减值准备转回

受托经营取得的托管费收入471698.10471698.10

除上述各项之外的其他营业548311.1070288881.76主要系长沙项目外收入和支出的仲裁赔偿收入

2/132023年第三季度报告

项目本报告期金额年初至报告期末金额说明

减：所得税影响额7993904.3155274566.91

少数股东权益影响额495267.1419985501.57（税后）

合计2528547.83276883294.31

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用√不适用

(三)主要会计数据、财务指标发生变动的情况、原因

√适用□不适用

项目名称变动比例（%）主要原因

营业收入_本报告期154.81主要系房地产销售收入增加所致

营业收入_年初至报告期末151.24归属于上市公司股东的净利润不适用

_本报告期

基本每股收益（元/股）_本报不适用告期

稀释每股收益（元/股）_本报

不适用上年同期的净利润均为负数，本告期

期均实现盈利，主要系房地产销归属于上市公司股东的扣除非售利润增加所致

经常性损益的净利润_本报告不适用期归属于上市公司股东的扣除非

经常性损益的净利润_年初至不适用报告期末归属于上市公司股东的净利润

不适用上年同期的净利润为负数，本期_年初至报告期末

实现盈利，主要系房地产销售利基本每股收益（元/股）_年初

不适用润增加、北外滩89号地块的股至报告期末权转让收益以及长沙项目的仲裁

稀释每股收益（元/股）_年初不适用赔偿收入所致至报告期末经营活动产生的现金流量净额本期较上年同期销售回款大幅度

-365.56

_年初至报告期末减少所致

二、股东信息

(一)普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表

3/132023年第三季度报告

单位：股报告期末普通股股东报告期末表决权恢复的优先股股东总数

39277不适用总数（如有）前10名股东持股情况

持有有质押、标记或冻结情持股限售条况股东名称股东性质持股数量比例件股份

(%)股份状数量数量态上实地产发展有限公

境外法人89643586448.60无0司上海上投资产经营有

国有法人1117798796.060无0限公司

君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙其他669084433.630无0企业（有限合伙）中国长城资产管理股

国有法人317704591.720无0份有限公司上海工业投资（集国有法人258913001.400无0

团）有限公司

上银基金－浦发银行

－上海国盛（集团）其他166619980.900无0有限公司香港中央结算有限公

境外法人159906030.870无0司上海上实投资管理咨

国有法人118536600.640无0询有限公司上海迎水投资管理有

限公司－迎水文龙私其他109358900.590质押10935890募证券投资基金上实置业集团（上国有法人104642160.570无0

海）有限公司前10名无限售条件股东持股情况股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量股份种类数量上实地产发展有限公

896435864人民币普通股896435864

司上海上投资产经营有

111779879人民币普通股111779879

限公司

君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙66908443人民币普通股66908443企业（有限合伙）

4/132023年第三季度报告

中国长城资产管理股

31770459人民币普通股31770459

份有限公司上海工业投资（集

25891300人民币普通股25891300

团）有限公司

上银基金－浦发银行

－上海国盛（集团）16661998人民币普通股16661998有限公司香港中央结算有限公

15990603人民币普通股15990603

司上海上实投资管理咨

11853660人民币普通股11853660

询有限公司上海迎水投资管理有

限公司－迎水文龙私10935890人民币普通股10935890募证券投资基金上实置业集团（上

10464216人民币普通股10464216

海）有限公司

上述股东关联关系或公司前10名无限售条件流通股股东中，第1名、第2名、第5名、第一致行动的说明6名、第8名、第10名的最终实际控制人均为上海市国有资产监督管理委员会。第1名上实地产发展有限公司与第2名上海上投资产经营有限公司、第8名上海上实投资管理咨询有限公司、第10名上实置业集团（上海）有限公司同受上海实业（集团）有限公司控制，构成《上市公司收购管理办法》第八十三条所规定的一致行动人。未知其他无限售条件流通股股东之间，是否存在《上市公司收购管理办法》所规定的一致行动人情况。

前10名股东及前10名无限售股东参与融不适用资融券及转融通业务

情况说明（如有）

三、其他提醒事项需提醒投资者关注的关于公司报告期经营情况的其他重要信息

√适用□不适用

1.报告期内，经公司第九届董事会第二次会议审议通过，公司参与宝山区吴淞创新城15更新单

元03-02、04-02地块竞拍并授权公司管理层办理缴纳竞买保证金等竞拍相关事宜。2023年7月11日，公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司（以下简称“上实城发”）与上海市宝山区规划和自然资源局签署了《成交确认书》、《上海市国有建设用地使用权出让合同》，确认竞得目标地块国有建设用地使用权。经公司第九届董事会第三次会议审议通过，公司拟由上实城发设立全资孙公司，开展上海市宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块的开发建设、销售运营和资产处置等工作（具体内容详见公司公告（临2023-32、33、35、38、

41号））。

2.报告期内，公司于2023年7月22日披露2022年年度权益分派实施公告（具体内容详见公司

5/132023年第三季度报告公告（临2023-37号））。

四、季度财务报表

(一)审计意见类型

□适用√不适用

(二)财务报表合并资产负债表

2023年9月30日

编制单位:上海实业发展股份有限公司

单位：元币种:人民币审计类型：未经审计项目2023年9月30日2022年12月31日

流动资产：

货币资金4047291550.498056417015.73结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产

应收票据5304456.704600000.00

应收账款146893088.14127396914.39

应收款项融资3016007.32

预付款项23961617.293923426632.63应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款144665841.89214944703.92

其中：应收利息

应收股利209125.71209125.71买入返售金融资产

存货16198351682.9914440722493.86合同资产

持有待售资产7456304580.98一年内到期的非流动资产

其他流动资产852622141.17756001233.61

流动资产合计21419090378.6734982829582.44

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资

6/132023年第三季度报告

项目2023年9月30日2022年12月31日其他债权投资长期应收款

长期股权投资5327197979.915343008197.12

其他权益工具投资358381306.21276000000.00其他非流动金融资产

投资性房地产4521115027.003928851491.21

固定资产1876593540.32741830963.15在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产15971175.8224632472.95

无形资产3124461.664340135.40开发支出

商誉40456329.2840456329.28

长期待摊费用1388936.073247936.19递延所得税资产其他非流动资产

非流动资产合计12144228756.2710362367525.30

资产总计33563319134.9445345197107.74

流动负债：

短期借款1506438824.001735160024.59向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款1121165072.991372587995.83

预收款项30341445.7322090708.36

合同负债4240059315.467282287502.83卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬43729003.3067962231.84

应交税费1449894556.731441256675.46

其他应付款1578184707.291725073855.03

其中：应付利息15624444.4539708944.46

应付股利45564.43应付手续费及佣金应付分保账款

持有待售负债7351436715.92

7/132023年第三季度报告

项目2023年9月30日2022年12月31日

一年内到期的非流动负债3665091269.403417068778.79

其他流动负债376068186.34686481294.95

流动负债合计14010972381.2425101405783.60

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款7728200000.007885080000.00

应付债券888830616.30

其中：优先股永续债

租赁负债6363060.2214156276.72长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债396309967.08396309967.08递延收益

递延所得税负债53051058.0349165336.12其他非流动负债

非流动负债合计8183924085.339233542196.22

负债合计22194896466.5734334947979.82

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）1844562892.001844562892.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积2577990911.662600488658.01

减：库存股

其他综合收益-20835388.76-20835388.76专项储备

盈余公积565611289.41565611289.41一般风险准备

未分配利润5368852189.184996364632.69归属于母公司所有者权益（或股东权

10336181893.499986192083.35

益）合计

少数股东权益1032240774.881024057044.57

所有者权益（或股东权益）合计11368422668.3711010249127.92负债和所有者权益（或股东权

33563319134.9445345197107.74

益）总计

公司负责人：曾明主管会计工作负责人：徐晓冰会计机构负责人：袁纪行合并利润表

2023年1—9月

8/132023年第三季度报告

编制单位：上海实业发展股份有限公司

单位：元币种:人民币审计类型：未经审计

项目2023年前三季度（1-9月）2022年前三季度（1-9月）

一、营业总收入5080690264.902022265438.18

其中：营业收入5080690264.902022265438.18利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本4575185620.382109020679.99

其中：营业成本3610222897.821493754100.35利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加360080404.82219474840.69

销售费用74939231.7467919280.34

管理费用273694945.36216564450.75

研发费用7732314.2020886162.96

财务费用248515826.4490421844.90

其中：利息费用297514138.97122720468.57

利息收入49838634.5333859262.02

加：其他收益33112495.6726979688.72投资收益（损失以

229364091.80-13752952.75“－”号填列）

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填列）信用减值损失（损失以

4635214.686635237.89“－”号填列）资产减值损失（损失以

1437231.69387576.18“－”号填列）

9/132023年第三季度报告

项目2023年前三季度（1-9月）2022年前三季度（1-9月）资产处置收益（损失以

91473.92210249.26“－”号填列）三、营业利润（亏损以“－”

774145152.28-66295442.51号填列）

加：营业外收入71103161.827035475.60

减：营业外支出2409775.731093548.91四、利润总额（亏损总额以“－”

842838538.37-60353515.82号填列）

减：所得税费用298010061.9796336926.34五、净利润（净亏损以“－”号填

544828476.40-156690442.16

列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏

544828476.40-156690442.16损以“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净

409390026.31-112603793.41利润（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损

135438450.09-44086648.75以“-”号填列）

六、其他综合收益的税后净额

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他

综合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综

合收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

10/132023年第三季度报告

项目2023年前三季度（1-9月）2022年前三季度（1-9月）

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额544828476.40-156690442.16

（一）归属于母公司所有者

409390026.31-112603793.41

的综合收益总额

（二）归属于少数股东的综

135438450.09-44086648.75

合收益总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.22-0.06

（二）稀释每股收益(元/股)0.22-0.06

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：-元上期被合并方实现的净利润为：-元。

公司负责人：曾明主管会计工作负责人：徐晓冰会计机构负责人：袁纪行合并现金流量表

2023年1—9月

编制单位：上海实业发展股份有限公司

单位：元币种：人民币审计类型：未经审计项目2023年前三季度2022年前三季度

（1-9月）（1-9月）一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金2726030687.415535751220.99客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还36556173.73123571962.79

收到其他与经营活动有关的现金497344986.21361520316.33

经营活动现金流入小计3259931847.356020843500.11

11/132023年第三季度报告

项目2023年前三季度2022年前三季度

（1-9月）（1-9月）购买商品、接受劳务支付的现金3269108460.582268639039.18客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金781716915.69742535054.23

支付的各项税费1066791113.261687279480.01

支付其他与经营活动有关的现金554077043.53414217542.57

经营活动现金流出小计5671693533.065112671115.99

经营活动产生的现金流量净额-2411761685.71908172384.12

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金200000000.00

处置固定资产、无形资产和其他长期

176650.4993067705.15

资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现

25987674.18

金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计26164324.67293067705.15

购建固定资产、无形资产和其他长期

18025503.073404191.52

资产支付的现金

投资支付的现金125200000.002531000000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计143225503.072534404191.52

投资活动产生的现金流量净额-117061178.40-2241336486.37

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金5029482200.007100840321.89

收到其他与筹资活动有关的现金52908687.80526011344.12

筹资活动现金流入小计5082390887.807626851666.01

偿还债务支付的现金6054257002.845897906261.76

分配股利、利润或偿付利息支付的现

507630166.37916977667.77

金

12/132023年第三季度报告

项目2023年前三季度2022年前三季度

（1-9月）（1-9月）其中：子公司支付给少数股东的股

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金7451507.997878265.74

筹资活动现金流出小计6569338677.206822762195.27

筹资活动产生的现金流量净额-1486947789.40804089470.74

四、汇率变动对现金及现金等价物的影

4032.678401.64

响

五、现金及现金等价物净增加额-4015766620.84-529066229.87

加：期初现金及现金等价物余额8000115612.454407495126.62

六、期末现金及现金等价物余额3984348991.613878428896.75

公司负责人：曾明主管会计工作负责人：徐晓冰会计机构负责人：袁纪行

2023年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用特此公告。

上海实业发展股份有限公司董事会

2023年10月27日