上实发展:上实发展2023年度审计报告

上海实业发展股份有限公司上海实业发展股份有限公司

审计报告

上会师报字(2024)第1444号

上会会计师事务所(特殊普通合伙)

中国上海

上会会计师事务所(特珠善通合伙)上会会计师事务所(特珠善通合伙)

hamghaiBertitedPulicClocountant(hecialeneralPartmerschip)

审计报告

上会师报字(2024)第1444号

上海实业发展股份有限公司全体股东:

一、审计意见

我们审计了上海实业发展股份有限公司(以下简称“上实发展”)财务报表,

包括2023年12月31日的合并及公司资产负债表,2023年度的合并及公司利润表、

合并及公司现金流量表、合并及公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注

我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公

允反映了上实发展2023年12月31日的合并及公司财务状况以及2023年度的合并及

公司经营成果和现金流量.

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作.审计报告的“注册

会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任.按照

中国注册会计师职业道德守则,我们独立于上实发展,并履行了职业道德方面的其

他责任.我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了

基础.

None

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断,认为对本期财务报表审计最为重要的事项.

这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景,我们不对这些

事项单独发表意见.我们在审计中识别出的关键审计事项如下:

上会会计师事务所(特殊普通合伙)上会会计师事务所(特殊普通合伙)

CPA

hanghaiBertiliedublicCAocoumtamt(hecialeneralPartnershih)

1、房地产销售收入确认

(1)关键审计事项

如财务报表附注五、40所述,2023年度,上实发展营业收入为人民币98.55亿元

其中房地产销售收入81.06亿元,占营业收入82.25%.

上实发展房地产销售收入确认具体方法为:

①项目在取得预售许可证后开始预售;

②商品房开发建设工程项目峻工并具备入住交房条件后,完成交房手续;

③履行了合同规定的义务,相关销售价款已经取得或者确信可以取得;

4与房产相关成本可以可靠计量.

鉴于房地产销售收入对公司财务报表的重要性,且收入确认时点涉及判断；此

外房地产开发项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对公司的利润产生重大

影响.因此,我们将房地产销售收入识别为关键审计事项.

(2)审计应对

我们对房地产销售收入确认和列报,执行了以下程序:

①了解与评价管理层与收入确认相关的内部控制的设计及运行有效性;

②检查商品房买卖合同,识别合同条款中关于商品销售的约定,复核上实发展

房地产销售收入确认之会计政策是否符合《企业会计准则》相关要求；

③在本年度确认收入之房地产销售项目中选取样本,实施现场查看、检查商品

房买卖合同以及可以证明商品房已达到买卖合同中约定交付条件的文件,检查和该

项目相关的权证文件,以评价本年度房地产销售收入是否已按照上实发展会计政策

确认；

④对在资产负债表日前后确认的房地产销售收入选取样本,检查相关收入确认

的支持性文件,以评价相关房地产销售收入是否已在恰当的会计期间确认.

上会合计师事务所(特殊普通合伙)上会合计师事务所(特殊普通合伙)

CPA

hamghaiBertiftiedublicCAccountants(hecialeneral9Partmorship)

2、房地产业务相关存货的跌价准备

(1)关键审计事项

如财务报表附注五、7所述,截至2023年12月31日,上实发展存货价值137.11

亿元.其中房地产业务相关存货价值137.05亿元,占总存货价值的99.96%,占上实

发展合并资产总额的44.61%.

由于该部分存货可变现净值对公司财务报表的重要性,且在资产负债表日管理

层对该部分存货的可变现净值评估涉及重大判断及估计,包括对未售的房地产开发

项目估计预期销售价格、估计房地产开发项目的总成本、营销费用、税金及考虑每

个房地产开发项目其他具体特定因素.特别是考虑到房地产行业易受经济环境、政

策调控影响,项目所在地政府所推出的相关调控政策、措施对公司预期销售形势的

估计,因此我们将房地产业务相关存货可变现净值的评估识别为关键审计事项.

(2)审计应对

我们对该部分存货期末价值和跌价准备的确认和列报,执行了以下程序:

①评价与该部分存货可变现净值相关的关键内部控制的设计和运行有效性;

②了解和结合上实发展各房地产项目所在城市的房地产调控政策,与项目业态

实际情况进行分析；

③对房地产项目抽样,结合实地观察项目形象进度情况检查截至资产负债表日

止的实际发生的开发成本,并向管理层询问项目实际开发进度以及最近期的项目预

算所反映的项目预计总成本；

④检查上实发展的房地产业务相关存货可变现净值估计,包括预计销售价格、

销售所需销售费用以及相关税金,与项目相关的销售计划、实际成交数据、相近市

场数据进行比对分析；

5检查房地产项目可变现净值相关的计算过程及会计处理,评价是否按照上实

发展会计政策执行；结合以前年度存货可变现净值计算情况分析截至资产负债表日

存货可变现净值是否低于账面价值.

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CPA

ShamghaiBertitiedublicCAccountants(hecialenoralPartmership)

四、其他信息

上实发展管理层对其他信息负责.其他信息包括2023年年度报告中涵盖的信息

但不包括财务报表和我们的审计报告.

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息,我们也不对其他信息发表任

何形式的鉴证结论.

结合我们对财务报表的审计,我们的责任是阅读其他信息,在此过程中,考虑

其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似

乎存在重大错报.

基于我们已执行的工作,如果我们确定其他信息存在重大错报,我们应当报告

该事实.在这方面,我们无任何事项需要报告.

五、管理层和治理层对财务报表的责任

上实发展管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现公允反

映,并设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导

致的重大错报.

在编制财务报表时,管理层负责评估上实发展的持续经营能力,披露与持续经

营相关的事项(如适用)并运用持续经营假设,除非管理层计划清算上实发展、终止运

营或别无其他现实的选择.

治理层负责监督上实发展的财务报告过程.

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞或错误导致的重大错报获取

合理保证,并出具包含审计意见的审计报告.合理保证是高水平的保证,但并不能

上会会计师事务所(特殊普通合伙)上会会计师事务所(特殊普通合伙)

CPA

fhanghaiBertitedPublicClocountamt(hecialenralPartmerohi)

保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现.错报可能由于舞弊

或错误导致,如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务

报表作出的经济决策,则通常认为错报是重大的.

在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀疑.

同时,我们也执行以下工作:

1、识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,设计和实施审计

程序以应对这些风险,并获取充分、适当的审计证据,作为发表审计意见的基础.

由于舞可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上,未能

发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风

险.

2、了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序.

3、评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性.

4、对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论.同时,根据获取的审计证据,

就可能导致对上实发展持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确

定性得出结论.如果我们得出结论认为存在重大不确定性,审计准则要求我们在审

计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分,我们应当

发表非无保留意见.我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息.然而,未来的

事项或情况可能导致上实发展不能持续经营.

5、评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露),并评价财务报表是否公

允反映相关交易和事项.

上会会计师事务所(特殊普通合伙)上会会计师事务所(特殊普通合伙)

CPA

fhamghaiBertifedublicClocountamt(hecialeneralPartmorshi)

6、就上实发展中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据,以对

合并财务报表发表审计意见.我们负责指导、监督和执行集团审计,并对审计意见

承担全部责任.

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通,

包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷.

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明,并与治理层

沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项,以及相关的防范措施

(如适用).

从与治理层沟通过的事项中,我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要

因而构成关键审计事项.我们在审计报告中描述这些事项,除非法律法规禁止公开

披露这些事项,或在极少数情形下,如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的

负面后果超过在公众利益方面产生的益处,我们确定不应在审计报告中沟通该事项.

上会会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师

(项目合伙人)

计师事务所

持殊普通合伙

中国注册会计师

2产

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珍师开

中国上海二〇二四年三月二十四日

上海实业发展股份有限公司上海实业发展股份有限公司

2023年度合并财务报表附注

除特别说明外,货币单位均为人民币元

一、公司基本情况

1、公司概况

上海实业发展股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)更名前为“上海浦东不锈薄板股份

有限公司”.公司系于1995年经沪经企(1995)608号文批准,采用募集方式设立的股份有限公司,

并于1996年9月25日在上海证券交易所上市交易

公司于2003年1月实施重大资产重组并于2003年2月26日领取上海市工商行政管理局颁发的注

册号为3100001004379号企业法人营业执照,公司名称变更为“上海实业发展股份有限公司”,总

股本587.541.643股.

2008年3月,公司完成了向特定对象非公开发行股票143,304,244股.2008年5月,公司将资本

公积和未分配利润向全体股东转增股份总额352,524,986股.

2011年,公司原控股股东上海上实(集团)有限公司将其持有的689.566,049股股份(占公司总股

本的63.65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司,相应审

批过户事宜已经办理完毕.上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东.

2016年1月,公司完成了向特定对象非公开发行股票335,523,659股.2016年10月,公司以资本

公积向全体股东转增股份总额425,668,360股.截至本报告期末,公司总股本1,844,562,892股.

公司注册地:中国(上海)自由贸易试验区浦东南路1085号.

公司总部地址:上海市淮海中路98号金钟广场20楼

公司行业性质:房地产开发和经营.

公司经营范围为:房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务、国内贸易(上

述经营范围不涉及前置审批项目).

本公司最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会

本财务报告于2024年3月24日经公司第九届董事会第七次会议批准报出.

2、合并财务报表范围

本年度纳入合并范围的主要子公司详见“附注七、在其他主体中的权益”.本年度纳入合并范围

的子公司有上海实淞房地产开发有限公司,本年度不再纳入合并范围的子公司有上海皇冠房地产

有限公司、上海上实森大厦商业运营管理有限公司、上海实森置业有限公司、上海上实倪德伦文

化发展有限公司,详见“附注六、合并范围的变动”

上海实业发展股份有限公司上海实业发展股份有限公司

2023年度合并财务报表附注

除特别说明外,货币单位均为人民币元)

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

企业合并,是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项.企业合并分

为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并.

(1)同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制,且该控制并非暂时性的,为同一

控制下的企业合并.同一控制下的企业合并,在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为

合并方,参与合并的其他企业为被合并方.合并日,是指合并方实际取得对被合并方控制权的日

期.

合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量.合并方取得的净资产账面价值

与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额,调整资本公积(股本溢价):资本

公积(股本溢价)不足以冲减的,调整留存收益.

合并方为进行企业合并发生的各项直接费用,于发生时计入当期损益

(2)非同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的,为非同一控制下的企业合并.

非同一控制下的企业合并,在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方,参与合并

的其他企业为被购买方.购买日,是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期.

对于非同一控制下的企业合并,合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的

资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值,为企业合并发生的审计、法律服务、

评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益.购买方作为合并对价发行的权益

性证券或债务性证券的交易费用,计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额.所涉及的或有

对价按其在购买日的公允价值计入合并成本,购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新

的或进一步证据而需要调整或有对价的,相应调整合并商誉.购买方发生的合并成本及在合并中

取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量.合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可

辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商誉.合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资

产公允价值份额的,首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合

并成本的计量进行复核,复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份

额的,其差额计入当期损益.

购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异,在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确

认的,在购买日后12个月内,如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在,预

期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的,则确认相关的递延所得税资

产,同时减少商誉,商誉不足冲减的,差额部分确认为当期损益:除上述情况以外,确认与企业

合并相关的递延所得税资产的,计入当期损益.

上海实业发展股份有限公司上海实业发展股份有限公司

2023年度合并财务报表附注

除特别说明外,货币单位均为人民币元)

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并,根据《财政部关于印发企业会计准则解释第5

号的通知》(财会[2012]19号)和《企业会计准则第33号合并财务报表》第五十一条关于“一

揽子交易”的判断标准(参见本附注三、7“合并财务报表的编制方法”),判断该多次交易是否

属于“一揽子交易”.属于“一揽子交易”的,参考本部分前面各段描述及进行会计处理；不属

于“一揽子交易”的,区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理:

在个别财务报表中,以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之

和,作为该项投资的初始投资成本:购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的,在

处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基

础进行会计处理(即,除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产

导致的变动中的相应份额以外,其余转入当期投资收益).

①在合并财务报表中,对于购买日之前持有的被购买方的股权,按照该股权在购买日的公允价

值进行重新计量,公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方

的股权涉及其他综合收益的,与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或

负债相同的基础进行会计处理(即,除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净

负债或净资产导致的变动中的相应份额以外,其余转为购买日所属当期投资收益).

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

(1)控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定.控制是指本公司拥有对被投资方的权力,通过

参与被投资方的相关活动而享有可变回报,并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额.

其中,本公司享有现时权利使本公司目前有能力主导被投资方的相关活动,而不论本公司是否实

际行使该权利,视为本公司拥有对被投资方的权力；本公司自被投资方取得的回报可能会随着被

投资方业绩而变动的,视为享有可变回报；本公司以主要责任人身份行使决策权的,视为本公司

有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额.合并范围包括本公司及全部子公司.子公司,是

指被本公司控制的主体.

本公司在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控制被投资方进行判断.相关事实和情况

主要包括:被投资方的设立目的；被投资方的相关活动以及如何对相关活动作出决策；本公司享

有的权利是否使本公司目前有能力主导被投资方的相关活动；本公司是否通过参与被投资方的相

关活动而享有可变回报:本公司是否有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额:本公司与其

他方的关系等.一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化,本公

司将进行重新评估.

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2023年度合并财务报表附注

(除特别说明外,货币单位均为人民币元)

(2)合并财务报表编制的方法

从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起,本公司开始将其纳入合并范围；从

丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围.对于处置的子公司,处置日前的经营成果和现金流量

已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司,不调整合并资产负债表

的期初数.非同一控制下企业合并增加的子公司,其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地

包括在合并利润表和合并现金流量表中,且不调整合并财务报表的期初数和对比数.同一控制下

企业合并增加的子公司,其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合

并利润表和合并现金流量表中,并且同时调整合并财务报表的对比数.

在编制合并财务报表时,子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的,按照本公司的会

计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整.对于非同一控制下企业合并取得的子公

司,以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整.

公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销.

子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股

东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示.子公司当期净损益中属于少数股东权

益的份额,在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示.少数股东分担的子公司的

亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额,仍冲减少数股东权益.

当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时,对于剩余股权,按照其在丧

失控制权日的公允价值进行重新计量.处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和,减去按原

持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额,计入丧失控

制权当期的投资收益.与原有子公司股权投资相关的其他综合收益,在丧失控制权时采用与该子

公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理.其后,对该部分剩余股权按照《企业会

计准则第2号长期股权投资》或《企业会计准则第22号金融工具确认和计量》等相关

规定进行后续计量,详见本附注三、16“长期股权投资”或本附注三、11“金融工具”

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的,需区分处置对子公司股权投

资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易.处置对子公司股权投资的各项交易的条款、

条件以及经济影响符合以下一种或多种情况,通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会

计处理:

1这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的

②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果:

③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生;

4一项交易单独看是不经济的,但是和其他交易一并考虑时是经济的.

不属于一揽子交易的,对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对

子公司的长期股权投资”(详见本附注三、16“长期股权投资”(2)④)和“因处置部分股权投

资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”(详见前段)适用的原则进行会计处理.处置对子

上海实业发展股份有限公司上海实业发展股份有限公司

2023年度合并财务报表附注

(除特别说明外,货币单位均为人民币元)

公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的,将各项交易作为一项处置子公司并

丧失控制权的交易进行会计处理:但是,在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享

有该子公司净资产份额的差额,在合并财务报表中确认为其他综合收益,在丧失控制权时一并转

入丧失控制权当期的损益.

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排,是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排.本公司根据在合营安排中享有

的权利和承担的义务,将合营安排分为共同经营和合营企业.共同经营,是指本公司享有该安排

相关资产且承担该安排相关负债的合营安排.合营企业,是指本公司仅对该安排的净资产享有权

利的合营安排.

本公司对合营企业的投资采用权益法核算,按照本附注三、16“长期股权投资”(2)②“权益法

核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理.

本公司作为合营方对共同经营,确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债,以及按本公司

份额确认共同持有的资产和共同承担的负债:确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的

收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本公司单独所发生的费用,以

及按本公司份额确认共同经营发生的费用.

当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产(该资产不构成业务,下同)、或者自共同经营

购买资产时,在该等资产出售给第三方之前,本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经

营其他参与方的部分.该等资产发生符合《企业会计准则第8号资产减值》等规定的资产减

值损失的,对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况,本公司全额确认该损失:对于本公

司自共同经营购买资产的情况,本公司按承担的份额确认该损失.

9、现金及现金等价物的确定标准

现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款.现金等价物,是指公司持有的期限短(一般指

从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资.

10、外币业务和外币报表折算

(1)外币交易在初始确认时,采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价将外

币金额折算为人民币金额.

(2)于资产负债表日,按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理:

①外币货币性项目,采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算.因资

产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额,计入

当期损益.

上海实业发展股份有限公司上海实业发展股份有限公司

2023年度合并财务报表附注

除特别说明外,货币单位均为人民币元)

②以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生日的即期汇率折算,不改变其记账本

位币金额:以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值确定日的即期汇率折算,折算后

的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额,作为公允价值变动(含汇率变动)处理,并根据非

货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益.

货币性项目,是指公司持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负债

非货币性项目,是指货币性项目以外的项目.

11、金融工具

金融工具,是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同.当公司成为金

融工具合同的一方时,确认相关的金融资产或金融负债

(1)金融资产

①分类和初始计量

本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征,将金融资产划分为

1)以摊余成本计量的金融资产

本公司管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标,且此类金融资

产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致,即在特定日期产生的现金流量,仅为对本金和以

未偿付本金金额为基础的利息的支付.本公司对于此类金融资产,采用实际利率法,按照摊余成

本进行后续计量,其摊销或减值产生的利得或损失,计入当期损益

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

本公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标,且此类金

融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致.本公司对此类金融资产按照公允价值计量且

其变动计入其他综合收益,但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入

当期损益.其中:

<1>以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量.采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期

损益,其他利得或损失计入其他综合收益.终止确认时,将之前计入其他综合收益的累计利得或

损失从其他综合收益中转出,计入当期损益.

<2>以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量.获得的股利(属于投资成本收回部分的除外)计入当期损益,其他

利得或损失计入其他综合收益.终止确认时,将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他

综合收益中转出,计入留存收益.

上海实业发展股份有限公司上海实业发展股份有限公司

2023年度合并财务报表附注

除特别说明外,货币单位均为人民币元

对于非交易性权益工具投资,本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其

变动计入其他综合收益的金融资产.该指定在单项投资的基础上作出,且相关投资从发行者的角

度符合权益工具的定义.

3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产.

本公司将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融

资产之外的金融资产,分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产.此外,在初始

确认时,本公司为了消除或显著减少会计错配,将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融资产.对于此类金融资产,本公司采用公允价值进行后续计量,公允价值变

动计入当期损益.

本公司将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动计入当

期损益,列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持有超过一年的,列示为其他非流动金

融资产.

金融资产在初始确认时以公允价值计量.对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资

产,相关交易费用直接计入当期损益:对于其他类别的金融资产,相关交易费用计入初始确认金

额.因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据,公

司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额.

4)权益工具

权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同.本公司发行(含

再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理,与权益性交易相关的交易费用从权

益中扣减.本公司不确认权益工具的公允价值变动.

本公司权益工具在存续期间分派股利(含分类为权益工具的工具所产生的“利息”)的,作为利润

分配处理.

②金融资产减值

1)减值准备的确认方法

本公司以预期信用损失为基础,对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法(一般方法或

简化方法)计提减值准备并确认信用减值损失.

信用损失,是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的

所有现金流量之间的差额,即全部现金短缺的现值.其中,对于购买或源生的已发生信用减值的

金融资产,本公司按照该金融资产经信用调整的实际利率折现.

预期信用损失计量的一般方法是指,本公司在每个资产负债表日评估金融资产(含合同资产等其

他适用项目,下同)的信用风险自初始确认后是否已经显著增加,如果信用风险自初始确认后已

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显著增加,本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自

初始确认后未显著增加,本公司按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备.

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产,本公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存

续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备.本公司在评估预期信用损失时,考虑所有合理

且有依据的信息,包括前瞻性信息.

对于由《企业会计准则第14号收入》规范的交易形成,且不含重大融资成分或者本公司不

考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产,本公司运用简化计量方法,按照相

当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备.

除上述计量方法以外的金融资产,本公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否

已经显著增加.如果信用风险自初始确认后已显著增加,本公司按照整个存续期内预期信用损失

的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加,本公司按照该金融工具未来12

个月内预期信用损失的金额计量损失准备.

本公司利用可获得的合理且有依据的信息,包括前瞻性信息,通过比较金融工具在资产负债表日

发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险,以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否

已显著增加.

于资产负债表日,若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险,则假定该金融工具的信用风险

自初始确认后并未显著增加.

本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失.当以金融

工具组合为基础时,本公司以共同风险特征为依据,将金融工具划分为不同组合.

本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失,由此形成的损失准备的增加或转回金额,作

为减值损失或利得计入当期损益.对于以摊余成本计量的金融资产,损失准备抵减该金融资产在

资产负债表中列示的账面价值:对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资,本

公司在其他综合收益中确认其损失准备,不抵减该金融资产的账面价值.

2)信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准

如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定

的预计存续期内的违约概率,则表明该项金融资产的信用风险显著增加.除特殊情况外,本公司

采用未来12个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计,来

确定自初始确认后信用风险是否显著增加.

3)以组合为基础评估预期信用风险的组合方法

本公司对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险,如:应收关联方款项等.

除了单项评估信用风险的金融资产外,本公司基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别

在组合的基础上评估信用风险.

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4)金融资产减值的会计处理方法

期末,本公司计算各类金融资产的预计信用损失,如果该预计信用损失大于其当前减值准备的账

面金额,将其差额确认为减值损失:如果小于当前减值准备的账面金额,则将差额确认为减值利

得.

5)各类金融资产信用损失的确定方法

本公司需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入

其他综合收益的债务工具、租赁应收款,主要包括应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应

收款、长期应收款等.此外,对合同资产,也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用

减值损失.

本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失.当以金融

工具组合为基础时,公司以共同风险特征为依据,将金融工具划分为不同组合.

本公司对单项金融工具能以合理成本评估预期信用损失的应收票据单独确定其信用损失.

对单项金融工具无法以合理成本评估预期信用损失时,本公司参考历史信用损失经验,结合当前

状况以及对未来经济状况的判断,依据信用风险特征将应收票据划分为若干组合,在组合基础上

计算预期信用损失.确定组合的依据如下:

组合名称确定组合的依据

应收票据组合1银行承兑汇票

应收票据组合2商业承兑汇票

对于划分为组合的应收票据,公司参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的

预测,通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失.

基于应收账款的信用风险特征,公司将应收账款划分为以下组合

项目确定组合的依据

应收账款组合1应收关联方的应收账款

应收账款组合2除上述组合之外的应收账款

对于划分为组合的应收账款、合同资产和租赁应收款,公司参考历史信用损失经验,结合当前状

况以及对未来经济状况的预测,编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表,计

算预期信用损失.

基于其他应收款的信用风险特征,公司将其他应收款划分为以下组合:

项目确定组合的依据

其他应收款组合1应收关联方的其他应收账款

其他应收款组合2除上述组合之外的其他应收账款

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(除特别说明外,货币单位均为人民币元)

对于划分为组合的其他应收款,公司参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况

的预测,通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失.

为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化,公司及其子公司在每个资产负债表日重新计量

预期信用损失,由此形成的损失准备的增加或转回金额,应当作为减值损失或利得计入当期损益.

对于以摊余成本计量的金融资产,损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值:对

于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资,公司及其子公司在其他综合收益中确

认其损失准备,不抵减该金融资产的账面价值.

应收款项融资以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据,自初始确认日起到期期限

在一年内(含一年)的,列报为应收款项融资.本公司采用整个存续期的预期信用损失的金额计

量减值损失.

债权投资主要核算以摊余成本计量的债券投资等.本公司依据其信用风险自初始确认后是否已经

显著增加,采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失.

其他债权投资主要核算以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债券投资等,自初始确认日

起到期期限在一年以上的应收款项融资,也列报为其他债权投资.对于其他债权投资(包含列报

在其他债权投资中的包含重大融资成分的应收款项融资),本公司依据其信用风险自初始确认后

是否已经显著增加,采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值

损失.对于不包含重大融资成分的应收款项融资,本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损

失金额计量损失准备.

按单项计提预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产,本公司按单项计提预期信用损失.

③终止确认金额资产转移的确认依据和计量方法

金融资产满足下列条件之一的,予以终止确认:

1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止;

2)该金融资产已转移,且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方;

3)该金融资产已转移,虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报

酬,但是放弃了对该金融资产控制.

其他权益工具投资终止确认时,其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价

值变动累计额之和的差额,计入留存收益；其余金融资产终止确认时,其账面价值与收到的对价

以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额,计入当期损益.

若本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬,且未放弃对该金融资

产的控制的,则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产,并相应确认有关负债.

继续涉入所转移金融资产的程度,是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平.

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(除特别说明外,货币单位均为人民币元)

金融资产整体转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与

原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益.

金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认

部分之间按其相对的公允价值进行分摊,并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原

计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益

本公司对采用附追索权方式出售的金融资产,或将持有的金融资产背书转让,需确定该金融资产

所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移.已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬

转移给转入方的,终止确认该金融资产:保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,不

终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,则继

续判断企业是否对该资产保留了控制,并根据前面各段所述的原则进行会计处理.

④核销

如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回,则直接减记该金融资产的

账面余额.这种减记构成相关金融资产的终止确认.这种情况通常发生在本公司确定债务人没有

资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额.但是,按照本公司收回到期款项

的程序,被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响.

已减记的金融资产以后又收回的,作为减值损失的转回计入收回当期的损益.

(2)金融负债

金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期

损益的金融负债.

除下列各项外,本公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债

①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,包括交易性金融负债(含属于金融负债

的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债.

②金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

③不属于本条第①项或第②项情形的财务担保合同,以及不属于本条第①项情形的以低于市场

利率贷款的贷款承诺.在非同一控制下的企业合并中,本公司作为购买方确认的或有对价形成金

融负债的,该金融负债按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理

在初始确认时,为了提供更相关的会计信息,本公司可以将金融负债指定为以公允价值计量且其

变动计入当期损益的金融负债,该指定满足下列条件之一:

1)能够消除或显著减少会计错配.

2)根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略,以公允价值为基础对金融负债组合或金融

资产和金融负债组合进行管理和业绩评价,并在本公司内部以此为基础向关键管理人员报告.该

指定一经做出,不得撤销.

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除特别说明外,货币单位均为人民币元

本公司的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债,包括应付票据及应付账款、其他应付款、

借款及应付债券等.该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量,并采用实

际利率法进行后续计量.期限在一年以下(含一年)的,列示为流动负债；期限在一年以上但自资

产负债表日起一年内(含一年)到期的,列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债.

当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时,本公司终止确认该金融负债或义务已解除的部

分.终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额,计入当期损益.

金融负债(或其一部分)的现时义务已经解除的,本公司终止确认该金融负债(或该部分金融负

债).

(3)金融工具的公允价值确定

存在活跃市场的金融工具,以活跃市场中的报价确定其公允价值.不存在活跃市场的金融工具

采用估值技术确定其公允价值.公司将估值技术使用的输入值分以下层级,并依次使用:

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价;

②第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值,包括:

活跃市场中类似资产或负债的报价:非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的

其他可观察输入值,如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

③第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值,包括不能直接观察或无法由可观察市

场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作

出的财务预测等.

(4)后续计量

初始确认后,本公司对不同类别的金融资产,分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其

他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量

初始确认后,本公司对不同类别的金融负债,分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当

期损益或以其他适当方法进行后续计量.

金融资产或金融负债的摊余成本,以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整后的结果

确定:

(①扣除已偿还的本金

②加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计

摊销额.

③扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产).

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12、存货

(1)存货的分类

公司存货主要包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的开发用地、开发成本、开发产品、原

材料、低值易耗品、库存商品、合同履约成本等

(其中“合同履约成本”详见附注三、14、“合同成本”.)

存货同时满足下列条件的,予以确认:

(1)与该存货有关的经济利益很可能流入企业:

②该存货的成本能够可靠地计量.

开发成本是指正在建造中尚未完成开发,最终以出售为目的的物业

开发产品是指已建成、待出售的物业.

(2)发出存货的计价方法

各项存货按照成本进行计量.

开发用土地按照取得时的实际成本入账.在项目开发时,按开发项目占地面积或建筑面积分摊计

入开发项目的成本,不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本.

公共配套设施按照实际发生额核算,能够认定到所属开发项目的公共配套设施直接计入所属开发

项目的成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集,在项目峻工决算时,该单

独归集的公共配套设施按开发产品销售面积分摊并计入各开发项目中.

应计入存货成本的借款费用,按照《企业会计准则第17号一借款费用》处理.非货币性资产交

换、债务重组和企业合并取得的存货的成本,分别按照《企业会计准则第7号二非货币性资产交

换》、《企业会计准则第12号－债务重组》和《企业会计准则第20号--企业合并》的规定确定.

(3)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

于资产负债表日,存货按照成本与可变现净值熟低计量,存货成本高于其可变现净值的,应当计

提存货跌价准备,计入当期损益.可变现净值,是指在日常活动中,存货的估计售价减去至完工

时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额.

各类存货可变现净值的确定依据如下:

①开发成本、开发产品期末可变现净值按正常生产经营过程中,以其估计售价减去估计至完工

将要发生的成本、估计的销售费用及估计的相关税金后的金额确定.按各开发项目成本高于可变

现净值的差额单独计提存货跌价准备,计入当期损益

②其他存货在年末进行全面盘点的基础上,对因存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价

格低于成本等原因,预计其成本不可收回的部分,按单项可变现净值低于成本的差额提取存货跌

价准备.

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(除特别说明外,货币单位均为人民币元)

存货跌价准备按单个存货项目(或存货类别)计提,与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具

有相同或类似最终用途或目的,且难以与其他项目分开计量的存货,合并计提存货跌价准备.

(4)存货的盘存制度

存货的盘存制度采用永续盘存制.

(5)低值易耗品和包装物采用一次转销法核算.

13、合同资产

(1)合同资产的确认方法及标准

合同资产,指已向客户转让商品而有权收取对价的权利,且该权利取决于时间流逝之外的其他因

素.向客户销售两项可明确区分的商品,因已交付其中一项商品而有权收取款项,但收取该款项

还取决于交付另一项商品的,该收款权利应作为合同资产.同一合同下的合同资产和合同负债以

净额列示,不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销.

(2)合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

正常履行合同形成的合同资产,如果合同付款逾期未超过30日的,判断合同应收的现金流量与

预期能收到的现金流量之间不存在差异,不确认合同资产减值准备；如果合同付款逾期超过(含)

30日的,按照该合同资产整个存续期的预期信用损失确认合同资产减值准备,具体确定方法和

会计处理方法参见“附注三、11、金融工具”.

14、合同成本

(1)与合同成本有关的资产金额的确定方法

与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本.

合同履约成本,即为履行合同发生的成本,不属于《企业会计准则第14号一收入(2017年修订)》

之外的其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的,作为合同履约成本确认为一项资产.

①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关,包括直接人工、直接材料、制造费用(或类

似费用)、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

②该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源

③该成本预期能够收回.

合同履约成本初始确认摊销期限未超过一年或一个正常营业周期的,会计报表列报为“存货”

超过一年或一个正常营业周期的,会计报表列报为“其他非流动资产”

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除特别说明外,货币单位均为人民币元)

合同取得成本,即为取得合同发生的增量成本预期能够收回的,作为合同取得成本确认为一项资

产.增量成本,是指不取得合同就不会发生的成本(例如:销售佣金等).该资产摊销期限不超

过一年的,可以在发生时计入当期损益.

企业为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出(例如:无论是否取得合同

均会发生的差旅费、投标费、为准备投标资料发生的相关费用等),应当在发生时计入当期损益

除非这些支出明确由客户承担.

合同取得成本初始确认摊销期限未超过一年或一个正常营业周期的,会计报表列报为“其他流动

资产”,超过一年或一个正常营业周期的,会计报表列报为“其他非流动资产”

(2)与合同成本有关的资产的摊销

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销,计入当期损益

(3)与合同成本有关的资产的减值

在确定与合同成本有关的资产的减值时,首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关

的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于下列第①项减去第②项的差额的,超出部分

应当计提减值准备,并确认为资产减值损失:

①因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；

②以及为转让该相关商品估计将要发生的成本.

以前期间减值的因素之后发生变化,使得企业上述第①项减去第②项后的差额高于该资产账面价

值的,转回原已计提的资产减值准备,并计入当期损益,但转回后的资产账面价值不应超过假定

不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值.

15、持有待售资产或处置组

(1)持有待售的非流动资产和处置组确认标准

公司若主要通过出售(包括具有商业实质的非货币性资产交换,下同)而非持续使用一项非流动

资产或处置组收回其账面价值的,则将其划分为持有待售类别.具体标准为同时满足以下条件

(①根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例,在当前状况下即可立即出售

②出售极可能发生,即企业已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺,预计出售将

在一年内完成.

其中,处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产,以及在该交

易中转让的与这些资产直接相关的负债.处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则

第8号一资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的,该处置组应当包含分摊至处置组的商誉.

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(2)会计处理方法

初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时,其账面价值高于

公允价值减去出售费用后的净额的,将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额,减记的

金额确认为资产减值损失,计入当期损益,同时计提持有待售资产减值准备.对于处置组,所确

认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值,再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准

则第42号一持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》(以下简称“持有待售准则”)的计

量规定的各项非流动资产的账面价值.后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费

用后的净额增加的,以前减记的金额应当予以恢复,并在划分为持有待售类别后适用持有待售准

则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回,转回金额计入当期损益,并根据处置

组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账

面价值:已抵减的商誉账面价值,以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待

售类别前确认的资产减值损失不得转回.

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销,持有待售的处置组中负债的

利息和其他费用继续予以确认.

非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时,不再将其继续划分为持有待售类别或

将非流动资产从持有待售的处置组中移除,并按照以下两者敦低计量:

①划分为持有待售类别前的账面价值,按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧

摊销或减值等进行调整后的金额:

②可收回金额.

(3)终止经营

终止经营,是指满足下列条件之一的、能够单独区分且已被公司处置或划分为持有待售类别的组

成部分:

(1该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区

②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计

划的一部分;

③该组成部分是专为了转售而取得的子公司.

本公司在利润表中单独列报终止经营损益,终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损

益均作为终止经营损益列报.

16、长期股权投资

本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权

投资.本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资,作为以公允价值

计量且其变动计入当期损益的金融资产核算,其中如果属于非交易性的,本公司在初始确认时可

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选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算,其会计政策详见附

注三、11“金融工具”

共同控制,是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活动必须经过

分享控制权的参与方一致同意后才能决策.重大影响,是指本公司对被投资单位的财务和经营政

策有参与决策的权力,但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定.

(1)投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方

合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本.长期股权投资初始投资成

本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额,调整资本公积:资本

公积不足冲减的,调整留存收益.以发行权益性证券作为合并对价的,在合并日按照被合并方股

东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本,按照

发行股份的面值总额作为股本,长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额,

调整资本公积；资本公积不足冲减的,调整留存收益.通过多次交易分步取得同一控制下被合并

方的股权,最终形成同一控制下企业合并的,应分别是否属于“一揽子交易”进行处理:属于“一

揽子交易”的,将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理.不属于“一揽子交易”的,

在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长

期股权投资的初始投资成本,长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值

加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额,调整资本公积；资本公积不足冲

减的,调整留存收益.合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其

变动计入其他综合收益的金融资产而确认的其他综合收益,暂不进行会计处理.

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,在购买日按照合并成本作为长期股权投资的

初始投资成本,合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允

价值之和.通过多次交易分步取得被购买方的股权,最终形成非同一控制下的企业合并的,应分

别是否属于“一揽子交易”进行处理:属于“一揽子交易”的,将各项交易作为一项取得控制权

的交易进行会计处理.不属于“一揽子交易”的,按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上

新增投资成本之和,作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本.原持有的股权采用权

益法核算的,相关其他综合收益暂不进行会计处理.

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用,

于发生时计入当期损益.

除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资,按成本进行初始计量,该成本视长期股权投

资取得方式的不同,分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允

价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、

该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定.与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其

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(除特别说明外,货币单位均为人民币元)

他必要支出也计入投资成本.对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但

不构成控制的,长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号金融工具确认和计量》确

定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和.

(2)后续计量及损益确认方法

对被投资单位具有共同控制(构成共同经营者除外)或重大影响的长期股权投资,采用权益法核

算.此外,本公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资.

(①成本法核算的长期股权投资

采用成本法核算时,长期股权投资按初始投资成本计价,追加或收回投资调整长期股权投资的成

本.除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外

当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认.

②权益法核算的长期股权投资

采用权益法核算时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公

允价值份额的,不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单

位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本.

采用权益法核算时,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额,分

别确认投资收益和其他综合收益,同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派

的利润或现金股利计算应享有的部分,相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净

损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计

入资本公积.在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位各项可辨认资

产等的公允价值为基础,对被投资单位的净利润进行调整后确认.被投资单位采用的会计政策及

会计期间与本公司不一致的,按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调

整,并据以确认投资收益和其他综合收益.对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易,

投出或出售的资产不构成业务的,未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分

予以抵销,在此基础上确认投资损益.但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失,属于

所转让资产减值损失的,不予以抵销.本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的,投

资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的,以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的

初始投资成本,初始投资成本与投出业务的账面价值之差,全额计入当期损益.本公司向合营企

业或联营企业出售的资产构成业务的,取得的对价与业务的账面价值之差,全额计入当期损益.

本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的,按《企业会计准则第20号—企业合并》

的规定进行会计处理,全额确认与交易相关的利得或损失.

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(除特别说明外,货币单位均为人民币元)

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时,以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投

资单位净投资的长期权益减记至零为限.此外,如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务,

则按预计承担的义务确认预计负债,计入当期投资损失.被投资单位以后期间实现净利润的,本

公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后,恢复确认收益分享额

③收购少数股权

在编制合并财务报表时,因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子

公司自购买日(或合并日)开始持续计算的净资产份额之间的差额,调整资本公积,资本公积不

足冲减的,调整留存收益.

4处置长期股权投资

在合并财务报表中,母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资,处置价

款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司

的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的,按本附注三、7、“合并财务报表编制的方法”(2)

中所述的相关会计政策处理.

其他情形下的长期股权投资处置,对于处置的股权,其账面价值与实际取得价款的差额,计入当

期损益.

采用权益法核算的长期股权投资,处置后的剩余股权仍采用权益法核算的,在处置时将原计入股

东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基

础进行会计处理.因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而

确认的所有者权益,按比例结转入当期损益.

采用成本法核算的长期股权投资,处置后剩余股权仍采用成本法核算的,其在取得对被投资单位

的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益,采用与被

投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理,并按比例结转当期损益:因采用权

益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权

益变动按比例结转当期损益.

本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的,在编制个别财务报表时,处置后的剩

余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的,改按权益法核算,并对该剩余股权视

同自取得时即采用权益法核算进行调整:处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施

加重大影响的,改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理,其在丧失控制之日的公

允价值与账面价值之间的差额计入当期损益.对于本公司取得对被投资单位的控制之前,因采用

权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益,在丧失对被投资单位控制时

采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理,因采用权益法核算而确认

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(除特别说明外,货币单位均为人民币元)

(3)在资本化期间内,每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额,按照下列规定确

定:

①为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的,以专门借款当期实际发生的利息

费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的

金额确定.

②为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的,根据累计资产支出超过专门借

款部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率,计算确定一般借款应予资本化

的利息金额.资本化率根据一般借款加权平均利率确定.

借款存在折价或溢价的,按照实际利率法确定每一会计期间相应摊销的折价或者溢价的金额,调

整每期利息金额.

在资本化期间内,每一会计期间的利息资本化金额,不超过当期相关借款实际发生的利息金额

(4)专门借款发生的辅助费用,在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者

可销售状态之前发生的,在发生时根据其发生额予以资本化,计入符合资本化条件的资产的成本;

在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的,在发生

时根据其发生额确认为费用,计入当期损益.一般借款发生的辅助费用,在发生时根据其发生额

确认为费用,计入当期损益.

21、无形资产

(1)无形资产,是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辩认非货币性资产.无形资产按照成

本进行初始计量.于取得无形资产时分析判断其使用寿命.

(2)本公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素:

(①运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息

②技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；

③以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况:

4现在或潜在的竞争者预期采取的行动:

5为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出,以及公司预计支付有关支出的能力

6对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制,如特许使用期、租赁期等

7与企业持有其他资产使用寿命的关联性等.

无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的,视为使用寿命不确定的无形资产.

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(除特别说明外,货币单位均为人民币元)

就商誉的减值测试而言,对于因企业合并形成的商誉的账面价值,自购买日起按照合理的方法分

摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的,将其分摊至相关的资产组组合.相关的资产组

或资产组组合,是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合,且不大于本公司

确定的报告分部.

对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时,如与商誉相关的资产组或者资产组组

合存在减值迹象的,首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,计算可收回金额

确认相应的减值损失.然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,比较其账面价值

与可收回金额,如可收回金额低于账面价值的,减值损失金额首先抵减分摊至资产组或资产组组

合中商誉的账面价值,再根据资产组或资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占

比重,按比例抵减其他各项资产的账面价值,但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公

允价值减去处置费用后的净额(如可确定的)和该资产预计未来现金流量的现值(如可确定的)

两者之间较高者,同时也不低于零.

上述资产减值损失一经确认,以后期间不予转回价值得以恢复的部分.

24、长期待摊费用

长期待摊费用是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上(不含1年

的各项费用.

长期待摊费用在受益期内平均摊销.

名称摊销年限

符合资本化条件的装修费用3年-5年

如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的,则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损

益.

25、合同负债

合同负债反映已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务.在向客户转让商品之前,客户已

经支付了合同对价或已经取得了无条件收取合同对价权利的,在客户实际支付款项与到期应付款

项敦早时点,按照已收或应收的金额确认合同负债.同一合同下的合同资产和合同负债以净额列

示,不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销.

26、职工薪酬

(1)职工薪酬的范围

职工薪酬,是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿.

职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利.本公司提供给职工配偶

子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利,也属于职工薪酬.

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.(2)短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结东后十二个月内需要全部予以支

付的职工薪酬.

短期薪酬包括职工工资、奖金、津贴和补贴,职工福利费、医疗保险费、工伤保险费和生育保险

费等社会保险费,住房公积金、工会经费和职工教育经费,短期带薪缺勤、短期利润分享计划,

非货币性福利以及其他短期薪酬.

短期薪酬在职工为本公司提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为负债,并计入当期

损益或相关资产成本.

离职后福利是指本公司为获得员工提供的服务而在职工退休或与本公司解除劳动关系后,提供的

各种形式的报酬和福利,短期薪酬和辞退福利除外.

离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划.其中,设定提存计划,是指向独立的基金缴

存固定费用后,本公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划,是指除设定

提存计划以外的离职后福利计划.

设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等.在职工提供服务的会计期间,根据设定提存计划

计算的应缴存金额确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本.

于报告期末,将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分.

(1服务成本,包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失.

②设定受益计划净负债或净资产的利息净额,包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的

利息费用以及资产上限影响的利息.

③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动.

除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本,上述第①项和第②项应计入当期损

益；第③项应计入其他综合收益,并且在后续会计期间不允许转回至损益,但可以在权益范围内

转移这些在其他综合收益中确认的金额.

在设定受益计划下,在下列日期敦早日将过去服务成本确认为当期费用

1)修改设定受益计划时.

2)企业确认相关重组费用或辞退福利时.

在设定受益计划结算时,确认一项结算利得或损失.

(3)辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或者为鼓励职工自愿

接受裁减而给予职工的补偿.

本公司向职工提供辞退福利的,在下列两者熟早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债,并计入当

期损益:本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时:本公司确

认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时.

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(除特别说明外,货币单位均为人民币元)

(4)其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬,包括长期

带薪缺勤、长期残疾福利、长期利润分享计划等.

本公司向职工提供的其他长期职工福利,符合设定提存计划条件的,适用于上述设定提存计划的

有关规定进行处理.

除符合设定提存计划条件的情形外,按照设定受益计划的有关规定,确认和计量其他长期职工福

利净负债或净资产.在本期末,本公司将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组成

部分:

①服务成本.

②其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额.

③重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动.

为简化相关会计处理,上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本

27、预计负债

与或有事项相关的义务同时满足下列条件的,确认为预计负债.

(1)该义务是企业承担的现时义务;

(2)履行该义务很可能导致经济利益流出企业;

(3)该义务的金额能够可靠地计量.

预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量

28、股份支付

(1)股份支付的会计处理方法

股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的

负债的交易.股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付.

(①以权益结算的股份支付

用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付,以授予职工权益工具在授予日的公允价值计

量.该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下,在等待期

内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础,按直线法计算计入相关成本或费用/在授予后立

即可行权时,在授予日计入相关成本或费用,相应增加资本公积.

在等待期内每个资产负债表日,本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳

估计,修正预计可行权的权益工具数量.上述估计的影响计入当期相关成本或费用,并相应调整

资本公积.

用以换取其他方服务的权益结算的股份支付,如果其他方服务的公允价值能够可靠计量,按照其

他方服务在取得日的公允价值计量,如果其他方服务的公允价值不能可靠计量,但权益工具的公

允价值能够可靠计量的,按照权益工具在服务取得日的公允价值计量,计入相关成本或费用,相

应增加股东权益.

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②以现金结算的股份支付

以现金结算的股份支付,按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值

计量.如授予后立即可行权,在授予日计入相关成本或费用,相应增加负债；如须完成等待期内

的服务或达到规定业绩条件以后才可行权,在等待期的每个资产负债表日,以对可行权情况的最

佳估计为基础,按照本公司承担负债的公允价值金额,将当期取得的服务计入成本或费用,相应

增加负债.

在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日,对负债的公允价值重新计量,其变动计入当

期损益.

(2)修改、终止股份支付计划的相关会计处理

本公司对股份支付计划进行修改时,若修改增加了所授予权益工具的公允价值,按照权益工具公

允价值的增加相应确认取得服务的增加.权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修

改日的公允价值之间的差额.若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方

式,则仍继续对取得的服务进行会计处理,视同该变更从未发生,除非本公司取消了部分或全部

已授予的权益工具.

在等待期内,如果取消了授予的权益工具,本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理

将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益,同时确认资本公积.职工或其他方能够选择满

足非可行权条件但在等待期内未满足的,本公司将其作为授予权益工具的取消处理.

(3)涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理

涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易,结算企业与接受服务企业中其一在本公

司内,另一在本公司外的,在本公司合并财务报表中按照以下规定进行会计处理:

①结算企业以其本身权益工具结算的,将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理:除此

之外,作为现金结算的股份支付处理.

结算企业是接受服务企业的投资者的,按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的公允价值

确认为对接受服务企业的长期股权投资,同时确认资本公积(其他资本公积)或负债.

②接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的,将该股份支付交易作

为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非其本身权益工

具的,将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理.

本公司内各企业之间发生的股份支付交易,接受服务企业和结算企业不是同一企业的,在接受服

务企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量,比照上述原则处理.

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29、优先股、永续债等其他金融工具

(1)永续债和优先股等的区分

本公司发行的永续债和优先股等金融工具,同时符合以下条件的,作为权益工具:

①该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方,或在潜在不利条件下与其他方交换金

融资产或金融负债的合同义务:

②如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的,如该金融工具为非衍生工具,则不

包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具,则本公司只能通过以固

定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具.

除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外,本公司发行的其他金融工具应归类为金融负

债.

本公司发行的金融工具为复合金融工具的,按照负债成分的公允价值确认为一项负债,按实际收

到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额,确认为“其他权益工具”.发行复合金融工具发生

的交易费用,在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分摊.

(2)永续债和优先股等的会计处理方法

归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具,其相关利息、股利(或股息)、利得或损失,以

及赎回或再融资产生的利得或损失等,除符合资本化条件的借款费用(参见本附注三、20“借款

费用”)以外,均计入当期损益.

归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具,其发行(含再融资)、回购、出售或注销时,本

公司作为权益的变动处理,相关交易费用亦从权益中扣减.本公司对权益工具持有方的分配作为

利润分配处理.

本公司不确认权益工具的公允价值变动.

30、收入

(1)收入确认原则

与客户之间的合同同时满足下列条件时,在客户取得相关商品控制权时确认收入:

①合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；

②合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务

③合同有明确的与所转让商品相关的支付条款:

4合同具有商业实质,即履行该合同将改变本公司未来现金流量的风险、时间分布或金额

5因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回.

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(除特别说明外,货币单位均为人民币元)

在合同开始日对合同进行评估,识别该合同所包含的各单项履约义务,并将交易价格按照各单项

履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务.在确定交易价格时考虑了可

变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响.然后确定各单

项履约义务是在某一时段内履行,还是在某一时点履行,并且在履行了各单项履约义务时分别确

认收入.

满足下列条件之一的,属于在某一时段内履行履约义务；否则,属于在某一时点履行履约义务:

1)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益;

2)客户能够控制企业履约过程中在建的商品;

3)企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途,且该企业在整个合同期间有权就累计至今已

完成的履约部分收取款项.

对于在某一时段内履行的履约义务,在该时段内按照履约进度确认收入.履约进度根据所转让商

品的性质采用投入法或产出法确定,当履约进度不能合理确定时,已经发生的成本预计能够得到

补偿的,按照已经发生的成本金额确认收入,直到履约进度能够合理确定为止.

如果不满足上述条件之一,则在客户取得相关商品控制权的时点将分摊至该单项履约义务的交易

价格确认收入.在判断客户是否已取得商品控制权时,应考虑下列迹象:

<1>企业就该商品享有现时收款权利,即客户就该商品负有现时付款义务;

<2>企业已将该商品的法定所有权转移给客户,即客户已拥有该商品的法定所有权；

<3>企业已将该商品实物转移到客户,即客户已实物占有该商品;

<4>企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户,即客户已取得该商品所有权上的主

要风险和报酬;

<5>客户已接受该商品；

<6>其他表明客户已取得商品控制权的迹象.

销售房地产具体在同时满足下列条件时确认收入:

1>项目在取得预售许可证后开始预售；

2>商品房开发建设工程项目竣工并具备入住交房条件后,完成交房手续

3>履行了合同规定的义务,相关销售价款已经取得或者确信可以取得

4>与房产相关成本可以可靠计量.

物业服务收入.公司提供物业服务,包括保安、保洁、绿化、维修等服务,物业服务属于在某

时段内履行的履约义务,公司在履约义务履行的期间内,分期确认收入.

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(除特别说明外,货币单位均为人民币元

31、政府补助

(1)政府补助,是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产.分为与资产相关的政府

补助和与收益相关的政府补助.

(2)与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与资产相关的政府补助,是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助.

与资产相关的政府补助,应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益.与资产相关的政府补

助确认为递延收益的,应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益.按照名

义金额计量的政府补助,直接计入当期损益.

相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的,应当将尚未分配的相关递延收益

余额转入资产处置当期的损益.

与本公司日常活动相关的政府补助,应当按照经济业务实质,计入其他收益或冲减相关成本费用.

与本公司日常活动无关的政府补助,应当计入营业外收支.

(3)与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与收益相关的政府补助,是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助

本公司对于综合性项目的政府补助,需要将其分解为与资产相关的部分和与收益相关的部分,分

别进行会计处理:难以区分的,应当整体归类为与收益相关的政府补助.

与收益相关的政府补助,用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的,取得时确认为递延收益,

并在确认相关成本费用或损失的期间,计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿公司已发生的相

关费用或损失的,直接计入当期损益或冲减相关成本.

与本公司日常活动相关的政府补助,应当按照经济业务实质,计入其他收益或冲减相关成本费用.

与本公司日常活动无关的政府补助,应当计入营业外收支.

公司取得政策性优惠贷款贴息的,应当区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资金直

接拨付给公司两种情况:

财政将贴息资金拨付给贷款银行,由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的,公司可以选

择下列方法之一进行会计处理:

①以实际收到的借款金额作为借款的入账价值,按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借

款费用.

②以借款的公允价值作为借款的入账价值并按照实际利率法计算借款费用,实际收到的金额与

借款公允价值之间的差额确认为递延收益.递延收益在借款存续期内采用实际利率法摊销,冲减

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