投资建议

我们判断年末实体市场销售端表现将延续边际走弱趋势，预计11月全国商品房销售面积将出现5%左右同比下滑（10 月预计同比增长3%）。

理由

10 月高频销售数字延续9 月以来走弱趋势。10 月我们监测的60个城市新房销售面积环比9 月下滑13%，同比增速由9 月的3%下行至无增长。我们认为今年9、10 月楼市在开发商集中推盘放量的情形下，销售依然表现疲软的主要原因在于购房人在降价等负面新闻影响下观望情绪加深。

预计11、12 月市场整体仍趋冷，区域间存在显著分化。我们判断年末两月开发商推盘数字仍然将保持强劲势头，但在当前政策环境下市场观望情绪及对后市房价不确定性的疑虑短期难有显著消解，去化率和销售数字大概率延续弱势表现。其中，基本面下行风险较大的区域主要集中于非热点三四线市场和一二线城市的郊区盘，而热点城市的热点区域由于限价政策下新房价格与周边二手房价倒挂依然存在，销售端具备更强的防御性。

销售下行趋势下房企拿地收缩，可能影响明年投资和新开工增速。 10 月我们监测的300 个城市居住用地成交面积自3 月份以来首次出现同比下滑，下滑幅度高达28%（前9 月累计同比增长38%）。房企在基本面销售走弱预期下已逐渐开始收缩拿地规模（尤其在下行风险较大的三四线市场），受此影响明年的投资和新开工大概率将承压。提示投资者密切关注后续投资下行压力下行业政策的边际变化。

盈利预测与估值

我们认为板块短期受实体市场走弱影响，情绪面整体仍偏消极。

但考虑到中期维度下行业政策可能存在一定正向调整空间，且当前估值仍处于历史低位（A/H 地产股分别交易于7.1x/5.3x FY18eP/E 和5.6x/4.1x FY19e P/E），我们依旧看好板块估值修复逻辑下的投资机会，推荐业绩确定性强、财务稳健的一二线龙头房企，本月A 股推荐保利、招商；港股推荐龙湖、中海、华润。

风险

地产调控政策超预期加码；宏观经济下行。