本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格澜君项目部分房地产市场价值资产评估报告 共1册/第1册 沪财瑞评报字（2025）第2071号 上海财瑞资产评估有限公司SHANGHAI CAI RUI ASSETS EVALUATION CO.,LTD 中国资产评估协会 资产评估业务报告备案回执 报告编码: -3131020008202500338 合同编号: 沪财瑞合同评(2023)0084号 报告类型: 法定评估业务资产评估报告 报告文号: 沪财瑞评报字（2025）第2071号 报告名称: 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格澜郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 评估结论: 1,952,193,451.17元 评估报告日: 2025年06月12日 评估机构名称: 上海财瑞资产评估有限公司 签名人员: 王飞犇 (资产评估师)莫晶 (资产评估师) 正式会员编号：31110005正式会员编号：31130030 王飞犇、莫晶已实名认可 (可扫描二维码查询备案业务信息) 说明:报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案产不作为协会对报报备认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。 备案回执生成日期：2025年07月02日 ICP备案号京ICP备2020034749号 评估报告目录 声明 1 摘要 2 正文 5 一、委托人、产权持有人概况 5 二、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 6 三、评估目的 6 四、评估对象和评估范围 .6 五、价值类型和定义 .8 六、评估基准日 9 七、评估依据. .9 八、评估方法 .11 九、评估程序实施过程和情况 .13 十、评估假设. ..14 十一、评估结论 ..16 十二、特别事项说明 ..17 十三、评估报告使用限制说明 .19 十四、资产评估报告日 .20 附件 .22 声明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。 三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告-℃ - 中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。 六、资产评估机构及资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 七、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 八、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 九、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露。 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格澜郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 沪财瑞评报字（2025）第2071号 摘要 一、委托人：泉州市上实投资发展有限公司 二、评估报告使用者：根据评估委托合同的约定，本次经济行为涉及的委托人及国家法律、法规规定的报告使用者，为本评估报告的合法使用者。 三、产权持有人：泉州市上实投资发展有限公司 四、经济行为：根据委托人提供的《上海实业发展股份有限公司投资评审领导小组会议决议》(2024年第12次)，泉州市上实投资发展有限公司拟转让泉州市丰泽区依云轩、格澜郡项目部分房地产。 五、评估目的：资产协议转让 六、评估对象及评估范围：评估对象为泉州市丰泽区依云轩、格澜郡项目部分房地产市场价值，评估范围为泉州市丰泽区依云轩、格澜郡项目部分房地产，其中涉及的住宅建筑面积为140,881.66平方米，车位819个，资产评估申报表列示的存货账面值为1,094,590,154.08元。 七、价值类型：市场价值 八、评估基准日：2025年4月30日 九、评估方法：住宅部分采用市场法，其中市场售价根据《泉州市住房和城乡建设 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 局关于上实海上海项目有关事项的通知》(泉建房【2025】2号)，按照预售均价、备案价确定。 车位部分采用市场法、收益法进行评估，评估结论依据市场法。 十、评估结论：经评估，泉州市上实投资发展有限公司委估资产在评估基准日账面值为1,094,590,154.08元，评估值为1,952,193,451.17元（评估值大写：人民壹拾玖亿伍仟贰佰壹拾玖万叁仟肆佰伍拾壹元壹角柒分）。 明细见下: 资产评估结论汇总表 单位：元 -- 资产类型 名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% -存货-开发产品 依云轩住宅 442,381,187.93 698,124,452.29 255,743,264.36 57.81 格澜郡住宅 604,065,791.65 999,157,319.42 395,091,527.77 65.41 依云轩B1车位 10,059,997.92 20,748,256.88 10,688,258.96 106.25 依云轩B2车位 12,471,586.41 19,027,669.72 6,556,083.31 52.57 格澜郡B1车位 14,021,338.51 33,399,633.03 19,378,294.52 138.21 格澜郡B2车位 11,590,251.66 20,545,834.86 8,955,583.20 77.27 销项税 161,190,284.97 161,190,284.97 合计 1,094,590,154.08 1,952,193,451.17 857,603,297.09 78.35 十一、评估结论的使用有效期：评估结论使用有效期为一年，即自2025年4月30日至2026年4月29日止。 十二、对评估结论产生影响的特别事项: 1、本次评估结果为整体转让前提下，含增值税价值，未考虑因交易而可能涉及的土地增值税、所得税等相关税费对评估结论的影响。 2、依据泉州市住房和城乡建设局《泉州市住房和城乡建设局关于上实海上海项目有关事项的通知》（泉建房【2025】2号），泉州发展集团有限公司全资子公司意向按 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 格澜郡5#楼房屋预售许可证（泉住预售2021第8号）的住宅均价，收购格澜郡5号楼(255套商品住宅，面积33,683.85m)，按格澜郡现售备案价格收购格澜郡7、8、9、10号楼(212套商品住宅，面积48,373.74平方米);按依云轩现售备案价格收购依云轩7、8、9、10号楼(352套商品住宅，面积59.020.83平方米)。 上述商品住宅1:1配套车位（即819个车位）及格澜郡项目的未开发用地由泉州发展集团有限公司全资子公司按照市场化原则进行收购。 本次评估对住宅部分依据该《通知》，结合评估委托人提供的对应房地产的预售均价、备案价进行评估。车位按照市场法进行评估，评估范围依据评估委托人提供的《情况说明》确认。同时提醒报告使用人关注《通知》明确的特定收购事项。 本次经济行为的协议受让方泉州市开源置业集团有限公司即为泉州发展集团有限公司的全资子公司，泉州市开源置业集团有限公司将新设子公司的方式受让本次拟转让资产。 3、评估对象为一处新建房地产，委托人申报的账面值是完全成本，未付工程款不在本次评估范围内，故本次评估未考虑未付工程款对评估对象市场价值的影响。 具体内容详见评估报告正文“十二、特别事项说明” 特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文 上海财瑞资产附瑞资产评 2025年6月12日 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格澜郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 沪财瑞评报字（2025）第2071号 正文 泉州市上实投资发展有限公司: 上海财瑞资产评估有限公司接受责公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用相应评估方法，按照必要的评估程序，对泉州市上实投资发展有限公司拟实施资产协议转让行为涉及的泉州市丰泽区依云轩、格澜郡项目部分房地产在2025年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。 一、委托人、产权持有人概况 （一）委托人暨产权持有人概况 名称：泉州市上实投资发展有限公司 类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资) 住所：福建省泉州市丰泽区府西路131号上实大厦17楼 法定代表人：陈文 注册资金：58,823.5294万元整 营业期限：2007年12月28日至2027年12月27日 经营范围：对房地产行业、滩涂围垦工程及建筑业等法律、法规允许的项目投资;房地产开发经营；物业管理；酒店管理；房产中介；自有商业房屋租赁服务；设计、制作、代理、发布国内各类广告。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动) 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 （二）产权持有人与委托人的关系 委托人与产权持有人为同一企业。 二、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 除受让方、与本经济行为相关的法律、法规规定的报告使用人外，无其他资产评估报告使用人。 三、评估目的 本次评估目的为资产协议转让。 根据委托人提供的《上海实业发展股份有限公司投资评审领导小组会议决议》(2024年第12次)，本次评估目的是为满足泉州市上实投资发展有限公司拟转让泉州市丰泽区依云轩、格澜郡项目部分房地产的需要，对泉州市上实投资发展有限公司所拥有的泉州市丰泽区依云轩、格澜郡项目部分房地产价值进行估算，并发表专业意见。 - - 四、评估对象和评估范围 （一）评估对象和评估范围 本次资产评估对象和评估范围是泉州市丰泽区依云轩、格澜郡项目部分房地产，其中涉及的住宅建筑面积为140,881.66平方米，车位819个，与本次经济行为及委托人委托评估时的评估对象和评估范围一致。 企业申报的在评估基准日的委估资产类型和账面金额列表如下。 资产类型 账面原值(元) 账面净值(元) 存货一—开发产品 1,094,590,154.08 1,094,590,154.08 （二）委估房地产概况 1、根据委托人即产权持有人提供的资料，评估对象所在依云轩、格澜郡项目于2008年1月12日签订《国有建设用地使用权出让合同》，其中C-8-1地块（既依云轩项目）土地面积为56,343.00平方米、C-7地块（既格澜郡项目）土地面积为58,369.00平方米平方米，土地用途为商业综合用地，兼容商务、办公、酒店、休闲、餐饮、娱乐、购物及居住 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 功能。容积率为4.5以下，建筑密度为45%以下，其他权属情况摘录如下: 依云轩项目: 评估对象所在地块于2010年7月20日取得《国有土地使用证》（泉国用（2010）第200286号），土地使用权人为泉州市上实投资发展有限公司，使用权类型为出让，土地用途为商业住宅综合，土地使用权面积为56,343.00平方米，土地使用期限：商业至2050年6月30日，住宅至2080年6月30日，综合用地至2060年6月30日。 于2017年8月17日取得《建设用地规划许可证》，进一步明确用地性质兼容商务、办公、酒店、休闲、餐饮、娱乐、购物及居住功能。 于2018年6月11日、2018年5月28日取得《建设工程规划许可证》，住宅部分计容建筑面积为203,796.45平方米，公建部分计容建筑面积为49,745.46平方米。 于2017年11月30日、2018年8月10日分别取得《建筑工程施工许可证》。 于2021年12月16日峻工并取得《泉州市建设工程档案验收证明书》。 于2022年3月16日取得《开发项目首次登记证明》。 本次评估对象为位于小区7、8、9、10号楼的352套住宅（建筑面积59,020.83平方米）4 位于地下1-地下2层的352个车位（建筑面积4,783.64平方米）。 格澜郡项目: 评估对象所在地块于2010年7月20日取得《国有土地使用证》（泉国用（2010）第200284号），土地使用权人为泉州市上实投资发展有限公司，使用权类型为出让，土地用途为商业住宅综合，土地使用权面积为58,369.00平方米，土地使用期限：商业至2050年6月30日，住宅至2080年6月30日，综合用地至2060年6月30日。 于2017年8月17日取得《建设用地规划许可证》，进一步明确用地性质兼容商务、办公、酒店、休闲、餐饮、娱乐、购物及居住功能。 于2019年1月2日取得住宅及配套商业、地下室的《建设工程规划许可证》，计容建筑面积为205,647.79平方米。 于2017年11月30日、2019年5月30日分别取得桩基工程，住宅及配套商业、地下室的《建筑工程施工许可证》。 于2022年12月19日,住宅及车位部分已竣工并取得《泉州市建设工程档案验收证明书》 于2023年3月9日取得《开发项目首次登记证明》。 本次评估对象为位于小区5、7、8、9、10号楼的466套住宅（建筑面积81,860.83平 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 方米）、位于地下1-地下2层的467个车位（建筑面积6,133.92平方米）。 2、评估对象概况描述 评估对象为位于泉州市丰泽区依云轩、格澜郡项目部分房地产，为两处东西相邻宗地,所在地块东至泉南路、南至丰海路、西至泉海路、北至港湾街。项目宗地地势平坦，形状规则，宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水。周边由丰海路、滨海路、东海大街构成道路网。有K8、K301、K607、微1路公交线路。评估对象周边有泉州师范第二附属小学、招商银行等公共设施。评估对象所在区域内多为正在开发建设或新建的住宅、办公房地产，人流量较小，尚未形成商业氛围。 依云轩项目建成于2021年,建筑结构为钢混结构,评估对象所在的7-10号楼总高为25-34层，总建筑面积为59,020.83平方米，外立面刷涂料，内部公共区域地面铺地砖，墙面及顶面刷涂料，住宅部分为毛坯装修，楼内配置电梯、安保消防、水、电等设施齐全。车位位于地下1-地下2层，地面刷环氧地坪漆。 格澜郡项目中的住宅、车位建成于2022年，建筑结构为钢混结构，评估对象所在的5、7-10号楼总高为25-45层，总建筑面积为81,860.83平方米，外立面刷涂料，内部公共区域地面铺地砖，墙面及顶面刷涂料，住宅部分为毛坯装修，楼内配置电梯、安保消防、水、电等设施齐全。车位位于地下1-地下2层，地面刷环氧地坪漆。 3、使用状况 于评估基准日，评估对象住宅、车位部分已完工，现状为空置。 4、权益状况 经调查，评估对象于评估基准日无租赁、抵押、查封等权益状况。 五、价值类型和定义 本次评估选取的价值类型为市场价值。 市场价值又称公开市场价值，是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 六、评估基准日 （一）本项目评估基准日是2025年4月30日; （二）确定本评估基准日的主要因素是：根据委托人提供的《上海实业发展股份有限公司投资评审领导小组会议决议》(2024年第12次)，经与委托人商定后确认，以使评估基准日尽可能地接近评估目的的实现日期。 七、评估依据 （一）经济行为依据 1、《上海实业发展股份有限公司投资评审领导小组会议决议》 (2024年第12次) （二）法规依据 1、《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日中华人民共和国主席令第46号)2、《中华人民共和国公司法》（2023年12月29日第十四届全国人民代表大会常务- 委员合第长收合议第一次修订) 3、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过) 4、《中华人民共和国增值税暂行条例》(2017年中华人民共和国国务院令第691号) 5、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号) 6、《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年中华人民共和国主席令第五号) 7、《国有资产评估管理办法》(1991年中华人民共和国国务院第91号令、2020年修订) 8、《企业国有资产评估管理暂行办法》(2005年中华人民共和国国务院国资委第12号令) 9、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号) 10、《企业国有资产交易监督管理办法》（2016年6月24日国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第32号) 11、《关于转发国务院国资委

<关于建立中央企业资产评估项目公示制度有关事项的通知>

的通知》(沪国资委评估[2016]338号) 12、《关于印发

<上海市企业国有资产评估核准备案操作手册>

的通知》（沪国资委评 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 估〔2020）100号) 13、《关于印发

<上海市企业国有资产评估报告审核手册>

的通知》（沪国资委评估〔2018〕353号) 14、《关于印发

<上海市企业国有资产评估管理暂行办法>

的通知》（沪国资委评估〔2019〕366号) 15、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正) 16、《城市房地产转让管理规定》（中华人民共和国建设部令第45号）及上海市制定的实施细则 17、《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过) 18、《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订) 1、《资产评估基本准则》(财资[201743号) 2、《资产评估职业道德准则》(中评协[201730号) 3、《资产评估执业准则- 资产评估程序》(中评协[201836号) 4、《资产评估执业准则 资产评估方法》(中评协[2019]35号) 5、《资产评估执业准则- 资产评估报告》(中评协[2018J35号) 6、《资产评估执业准则 资产评估委托合同》(中评协[2017]33号) 7、《资产评估执业准则- 资产评估档案》(中评协2018]37号) 8、《资产评估执业准则 不动产》(中评协[2017]38号) 9、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号) 10、《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号) 11、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号) 12、《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[201748号) 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 （四）权属依据 1、泉州市上实投资发展有限公司营业执照 2、《国有土地使用证》 3、《开发项目首次登记证明》 4、《泉州市房产测绘报告书》 （五）取价及参考依据 1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015) 2、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014) 3、《泉州市工程造价信息》 4、《泉州市住房和城乡建设局关于上实海上海项目有关事项的通知》（泉建房【2025】2号) 5、《一房一价表》 6、泉州市建筑工程计价取费标准的法规、规章 “”“---资，中国人民银行八东的有款利率及银行同业拆供中的八东的贷款工PB利率-.. 8、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料 9、委托人和产权持有单位提供的其他资料 10、评估专业人员现场勘察记录、市场询价和参数资料 八、评估方法 房地产评估的主要方法有成本法、收益法、市场法、假设开发法。 这几种评估方法分别从成本途径、收益途径和市场途径分析和估算评估对象的价值。在评估中究竞选择哪种方法，主要考虑经济行为所对应的评估目的、评估对象、价值类型，综合委估资产情况、特点，以及委托人的要求和提供的资料、参数的来源等因素，选择适用的评估方法。 （一）评估方法适用性分析及选择 住宅部分: 住宅部分: 上海财瑞资产评估有限公司 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格渊郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 1、市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 采用市场法评估资产价值必须满足两个最基本的前提条件：①要有一个活跃的公开市场；②公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 住宅部分依据《泉州市住房和城乡建设局关于上实海上海项目有关事项的通知》（泉建房【2025】2号）中的相关条款进行评估。 车位部分: 1、市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 采用市场法评估资产价值必须满足两个最基本的前提条件：①要有一个活跃的公开市场；②公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 评估对象中的车位部分市场交易较多，能够取得足够的接近本次评估基准日的交易案例，宜采用市场法。 2、收益法是指通过估测委估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评、估技术方法的总称。 -采用收益法评估资产价值必须满足三个最基本的前提条件：①委估资产的未来预期-- P收益可以预测并可以用货币来衡量；②资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量；③委估资产预期获利年限可以预测。 评估对象中的车位部分周边类似租赁案例较多，故宜采用收益法。 3、成本法是求取评估对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算评估对象的客观合理价格或价值，适用于市场上同类房地产成本数据较易搜集的房地产评估。 评估对象为车位，虽能采用成本法测算，但测算结果的合理性相对市场比较法、收益法而言较差，经分析，不宜采用成本法进行评估。 经分析，本次评估住宅部分依据《泉州市住房和城乡建设局关于上实海上海项目有关事项的通知》（泉建房【2025】2号）中的相关条款进行评估；车位部分采用市场法、收益法进行评估，最终取市场法结论。 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 （二）评估方法的具体应用 住宅市场价值评估 ●市场法：比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干房地产交易实例，就交易情况、市场状况、区域因素、个别因素等条件下待估房地产进行对照比较，并对交易实例房地产价格加以修正，从而确定待估房地产价格的方法。 本次住宅部分依据《泉州市住房和城乡建设局关于上实海上海项目有关事项的通知》（泉建房【2025】2号）中的相关条款进行评估。 车位市场价值评估 ●市场法：比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干房地产交易实例，就交易情况、市场状况、区域因素、个别因素等条件下待估房地产进行对照比较，并对交易实例房地产价格加以修正，从而确定待估房地产价格的方法。 计算公式：房地产市场价格=可比实例价格x交易情况修正系数x市场状况修正系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数x权益状况调整系数 ·收益法：收益法是指在一定市场条件下，求取评估对象未来的正常净收益，选用：“-“-适当的资本化率将其折现到评估其准日后累加，以此估算出评估对象的客观合理价格或-. 价值的方法。 4 ×(1÷g)f二1 Y×(1÷Y 式中V一房地产收益价值(元，元/m2) A一未来第1年的净收益(元，元/m2) Y—报酬率(%) g一年增长率(%) n一收益递增年限(年) 九、评估程序实施过程和情况 本次评估程序主要分五个阶段实施。 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 （一）接受委托阶段 与委托人接洽，听取公司有关人员对委估资产历史和现状的介绍，了解评估目的、评估对象及其评估范围，确定评估基准日，签订《资产评估委托合同》。 （二）前期准备阶段 成立资产评估项目小组，确定项目负责人。项目负责人针对本项目特点，编制评估计划。评估专业人员指导产权持有人清查资产并提供相关资料，以及填报资产清查评估明细表，检查核实资产和验证产权持有人提供的资料。 （三）开展资产核实、验证资料和现场调查工作阶段 在企业如实申报资产并对委估资产进行全面自查的基础上，评估专业人员对纳入评估范围内的全部资产进行了全面清查核实，对相关资料进行验证。 实物资产清查，主要为现场实物盘点和调查，对资产状况进行察看、拍摄、记录;收集委估资产的产权证明文件，查阅相关资产的运行与维护资料；通过和资产管理人员- - - -进行交谈，了解资产的管理、资产配置情况。- T （四）评定估算、汇总阶段 评估专业人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等相关条件，选择恰当的评估方法。通过搜集市场信息，明确各类资产的具体评估参数和价格标准，进行评定估算、撰写说明与报告，在对初稿数据进行分析汇总的基础上提交项目负责人进行审核。 （五）内部审核和与委托人等进行沟通汇报，出具报告阶段 评估报告经公司内部审核后，将评估结果与委托人及产权持有人进行汇报和沟通。根据沟通意见对评估报告进行修改和完善，向委托人提交正式评估报告书。 十、评估假设 评估专业人员根据资产评估相关准则的要求，认定以下假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估专业人员将不承担由于假设条件改变而推导 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 出不同评估结论的责任。 （一）基本假设 1、交易假设 交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行价值评估。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。 2、公开市场假设 公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。 3、企业持续经营假设 企业持续经营假设是假设被评估单位在现有的资产资源条件下，在可预见的未来经-、“营期限内，其生产经营业务可以合法地按其现状持续经营下去，其经营状况不会发生重大不利变化。 （二）一般假设 1、本次评估假设评估基准日后国家现行有关法律、宏观经济、金融以及产业政策等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化，亦无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大影响。 2、本次评估没有考虑被评估资产可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估结论的影响。 3、假设产权持有单位所在地所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等财税政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率等金融政策基本稳定。 4、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日评估对象所在地有效价格为依据。 5、假设资产按法定用途原地持续使用。 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结论一般会失效。 十一、评估结论 经评估，泉州市上实投资发展有限公司委估资产在评估基准日账面值为1,094,590,154.08元，评估值为1,952,193,451.17元（评估值大写：人民壹拾玖亿伍仟贰佰壹拾玖万叁仟肆佰伍拾壹元壹角柒分）。 明细见下: 资产评估结论汇总表 单位：元 - 资产类型 名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% -存货-开发产品 依云轩住宅 442,381,187.93 698,124,452.29 255,743,264.36 57.81 格澜郡住宅 604,065,791.65 999,157,319.42 395,091,527.77 65.41 依云轩B1车位 10,059,997.92 20,748,256.88 10,688,258.96 106.25 依云轩B2车位 12,471,586.41 19,027,669.72 6,556,083.31 52.57 格澜郡B1车位 14,021,338.51 33,399,633.03 19,378,294.52 138.21 格澜郡B2车位 11,590,251.66 20,545,834.86 8,955,583.20 77.27 销项税 161,190,284.97 161,190,284.97 合计 1,094,590,154.08 1,952,193,451.17 857,603,297.09 78.35 （二）评估结论与账面值比较增减原因分析 存货——开发产品: 评估对象账面值为1,094,590,154.08元，评估值为1,952,193,451.17元，增值额为857,603,297.09元，增值原因是评估结论中包含销项税、利润，且该房产为自建房产，近年来评估对象周边同类房地产市场价值持续上涨所致。 （三）评估结论的使用有效期 本评估结论的使用有效期为一年，即自2025年4月30日至2026年4月29日止。 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 本评估结论仅对本报告所示之经济行为有效。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，以评估结论作为交易价值参考依据，超过一年，需重新确定评估结论。 十二、特别事项说明 评估报告使用人在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产生的影响，并在依据本报告自行决策、实施经济行为时给予充分考虑: （一)权属等主要资料不完整或者存在瑕疣的情形: 无。 （二）委托人未提供的其他关键资料说明: 无。 （三）评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素: - - -℃ 1 ℃ （四）重要的利用专家工作及相关报告情况:- - 无。 （五）重大期后事项: 评估基准日至本资产评估报告出具日之间，委托人与产权持有人亦未通过有效方式明确告知是否存在重大期后事项，我们也无法判断评估对象是否发生了对评估结论产生重大影响的事项。 （六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的说明: 无。 （七）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系： 无。 （八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕底情形: 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 无。 （九）其他需要说明的事项 1、本次评估结果为整体转让前提下，含增值税价值，未考虑因交易而可能涉及的土地增值税、所得税等相关税费对评估结论的影响。 2、依据泉州市住房和城乡建设局《泉州市住房和城乡建设局关于上实海上海项目有关事项的通知》（泉建房【2025】2号），泉州发展集团有限公司全资子公司意向按格澜郡5#楼房屋预售许可证（泉住预售2021第8号）的住宅均价，收购格澜郡5号楼(255套商品住宅，面积33,683.85m2)，按格澜郡现售备案价格收购格澜郡7、8、9、10号楼(212套商品住宅，面积48,373.74平方米);按依云轩现售备案价格收购依云轩7、8、9、10号楼(352套商品住宅，面积59,020.83平方米)。 上述商品住宅1:1配套车位（即819个车位）及格澜郡项目的未开发用地由泉州发展集团有限公司全资子公司按照市场化原则进行收购。 本次评估对住宅部分依据该《通知》，结合评估委托人提供的对应房地产的预售均--价、备案价进行评估。车位按照市场法进行评估。评估范围依据评估委托人提供的《情况说明》确认。同时提醒报告使用人关注《通知》明确的特定收购事项。 本次经济行为的协议受让方泉州市开源置业集团有限公司即为泉州发展集团有限公司的全资子公司，泉州市开源置业集团有限公司将新设子公司的方式受让本次拟转让资产。 3、评估对象为一处新建房地产，委托人申报的账面值是完全成本，未付工程款不在本次评估范围内，故本次评估未考虑未付工程款对评估对象市场价值的影响。 （十）委托人及产权持有人在提供资料时未作特殊说明的，而本评估机构的评估专业人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，本评估机构及评估专业人员不承担相关责任。 （十一)本评估机构及评估专业人员不对资产评估委托人和产权持有人提供的营业 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 执照、权证等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。 （十二）本评估报告未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托人或产权持有人在使用本评估报告为评估目的服务时，应当考虑税负问题，并按照国家有关规定处理; （十三）本次资产评估是在独立、客观、公正的原则下作出的，本机构及参加评估专业人员与委托人、产权持有人确无任何特殊利益关系，评估专业人员在评估过程中,恪守职业规范，进行了公正评估。 以上特别事项可能会对评估结论产生影响，评估报告使用人应当予以关注。 十三、评估报告使用限制说明 （一）本评估报告只能用于本评估报告载明的评估目的和用途。委托人或者资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告; --- 《（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估-报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任; （三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人; （四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证; （五）未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外; （六）如果存在评估基准日期后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 构重新确定评估价值; (七)当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估; 十四、资产评估报告日 本资产评估报告日为2025年6月12日。 z 号 - , 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格澜郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 (本页无正文) 上海财瑞资产评估有限公司财瑞资产评估 资产评估师：莫晶 2025年6月12日 邮编：200050 泉州市上实投资发展有限公司拟资产协议转让给泉州市开源置业集团有限公司下新设全资子公司涉及的泉州市丰泽区依云轩、格润郡项目部分房地产市场价值资产评估报告 附件 一、《上海实业发展股份有限公司投资评审领导小组会议决议》(2024年第12次) 二、泉州市上实投资发展有限公司营业执照、企业产权登记表 三、国有土地使用证、其他建设规划文件 四、泉州市上实投资发展有限公司承诺函(原件) 五、上海财瑞资产评估有限公司和评估专业人员的承诺函 (原件) 六、《上海市财政局备案公告》（沪财企备案（2017）7号) 七、上海财瑞资产评估有限公司营业执照 八、本项目评估专业人员资质证书 九、资产评估委托合同 十、资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明 (详见报告书正文十一、评估结论)-. -