上海实业发展股份有限公司
已审财务报表
2025年度上海实业发展股份有限公司
目录页次
审计报告1–6已审财务报表
合并资产负债表7–8
合并利润表9–10合并股东权益变动表11
合并现金流量表12–13
公司资产负债表14–15公司利润表16公司股东权益变动表17
公司现金流量表18–19
财务报表附注20–107补充资料
1.非经常性损益明细表1
2.净资产收益率和每股收益1审计报告
安永华明（2026）审字第80012568_B01号上海实业发展股份有限公司
上海实业发展股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了上海实业发展股份有限公司的财务报表，包括2025年12月31日的合并及公司资产负债表，2025年度的合并及公司利润表、股东权益变动表和现金流量表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的上海实业发展股份有限公司的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了上海实业发展股份有限公司2025年12月31日的合并及公司财务状况以及2025年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国
注册会计师职业道德守则，我们独立于上海实业发展股份有限公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们对下述每一事项在审计中是如何应对的描述也以此为背景。
我们已经履行了本报告“注册会计师对财务报表审计的责任”部分阐述的责任，包括与这些关键审计事项相关的责任。相应地，我们的审计工作包括执行为应对评估的财务报表重大错报风险而设计的审计程序。我们执行审计程序的结果，包括应对下述关键审计事项所执行的程序，为财务报表整体发表审计意见提供了基础。
A member firm of Ernst & Young Global Limited审计报告（续）
安永华明（2026）审字第80012568_B01号上海实业发展股份有限公司
三、关键审计事项（续）
关键审计事项：该事项在审计中是如何应对：
房地产业务相关存货的跌价准备
截至2025年12月31日，上海实业发我们执行的审计程序主要包括：
展股份有限公司存货价值人民币
132.15亿元。其中房地产业务相关1.了解、测试和评价管理层与存货可变现净
存货价值132.13亿元，占总存货价值的评估相关的关键内部控制的设计和运值的99.98%，占合并资产总额的行的有效性。
43.86%。
2.复核管理层识别的存在重大减值的存货项
于资产负债表日，存货按照成本与目，从毛利率、周转率、市场价格等因素可变现净值孰低计量。上海实业发评价管理层计提的存货跌价准备的合理展股份有限公司管理层确定资产负性。
债表日重大存货项目的可变现净值。在确定该部分存货可变现净值3.获取并检查第三方评估机构出具的存货项的过程中，上海实业发展股份有限目评估报告或者管理层编制的存货减值工公司管理层需对存货至完工时预计作底稿，评价对存货可变现净值采用的估将要发生的成本、销售费用以及相值方法，抽样检查估值中采用的关键估计关税费等作出最新估计，并估算存和假设，包括与估计售价有关的关键估计货项目的估计售价（参考附近地段和假设，并与市场可获取数据和销售预算房地产项目的最近交易价格、相关计划进行比较。
房地产项目特定因素），该过程涉及重大的管理层判断和估计。4.评价第三方评估机构的独立性、客观性和专业胜任能力，了解评估师工作范围；在由于存货的估计售价、至完工时预内部估值专家的协助下，复核第三方评估计将要发生的成本、预计的销售费报告中涉及的关键假设及参数。
用以及相关税费等涉及重大的管理
层判断和估计，可能由于管理层偏5.复核管理层对可变现净值的测算以及计提向而存在重大错报风险，因此，将的存货跌价准备金额，以及对管理层计提对房地产业务相关存货的可变现净的存货跌价准备金额进行重新计算。
值的评估识别为关键审计事项。
6.对存货跌价准备、存货跌价损失金额进行
具体披露参见合并财务报表附注合理性分析复核程序。
三、10存货，附注三、25重大会计
7.检查财务报表附注与存货的可变现净值有
判断和估计，附注五、6存货。
关的披露。
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四、其他信息上海实业发展股份有限公司管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估上海实业发展股份有限公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督上海实业发展股份有限公司的财务报告过程。
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六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审
计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对上海实业发展股份有限公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致上海实业发展股份有限公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
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六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：（续）
（6）就上海实业发展股份有限公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适
当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
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安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：陈颖（项目合伙人）
中国注册会计师：蓝锦芳中国北京2026年3月19日
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一、基本情况
上海实业发展股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）更名前为“上海浦东不锈薄板股份有限公司”。公司系于1995年经沪经企(1995)608号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，并于1996年9月25日在上海证券交易所上市交易。
公司于2003年1月实施重大资产重组并于2003年2月26日领取上海市工商行政管理局颁发的注册号为3100001004379号企业法人营业执照，公司名称变更为“上海实业发展股份有限公司”，总股本587541643股。
2008年3月，公司完成了向特定对象非公开发行股票143304244股。2008年5月，公司
将资本公积和未分配利润向全体股东转增股份总额352524986股。
2011年，公司原控股股东上海上实（集团）有限公司将其持有的689566049股股份
(占公司总股本的63.65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产
发展有限公司，相应审批过户事宜已经办理完毕。上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东。
2016年1月，公司完成了向特定对象非公开发行股票335523659股。2016年10月，公
司以资本公积向全体股东转增股份总额425668360股。截至本报告期末，公司总股本
1844562892股。
公司注册地：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号。
公司总部地址：上海市淮海中路98号金钟广场20楼。
公司行业性质：房地产开发和经营。
公司经营范围为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务、国
内贸易(上述经营范围不涉及前置审批项目)。
本公司的最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
本财务报表业经本公司董事会于2026年3月19日决议批准报出。
二、财务报表的编制基础
1.编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》以及其后颁布及修订的
具体会计准则、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）编制。此外，本财务报表还按照《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》披露有关财务信息。
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二、财务报表的编制基础（续）
2.持续经营
本财务报表以持续经营为基础列报。
三、重要会计政策及会计估计
本集团根据实际生产经营特点制定了具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账准备、存货计价方法、存货跌价准备、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认和计量等。
1.遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团于2025年
12月31日的财务状况以及2025年度的经营成果和现金流量。
2.会计期间
本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
3.记账本位币
本公司记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均以人民币元为单位表示。
本集团下属子公司、合营企业及联营企业，根据其经营所处的主要经济环境自行决定其记账本位币，编制财务报表时折算为人民币。
4.财务报表披露遵循的重要性标准确定方法和选择依据
重要性标准
重要的单项计提坏账准备的应收账款单项计提金额≥人民币500万元
重要的非全资子公司非全资子公司资产总额≥人民币10000万元重要的合营企业或联营企业对合营企业或联营企业的长期股权投资账面
价值≥人民币1000万元
5.企业合并
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
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三、重要会计政策及会计估计（续）
5.企业合并（续）
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下企业合并。合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按合并日在最终控制方财务报表中的账面价值为基础进行相关会计处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，不足冲减的则调整留存收益。
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下企业合并。非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减值损失进行后续计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
6.合并财务报表
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。
子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司所控制的结构化主体等）。当且仅当投资方具备下列三要素时，投资方能够控制被投资方：投资方拥有对被投资方的权力；因参与被投资方的相关活动而享有可变回报；有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。本集团内部各公司之间的所有交易产生的资产、负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表，直至本集团对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一直存在。
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6.合并财务报表（续）
如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，本集团重新评估是否控制被投资方。
不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。
7.合营安排分类及共同经营
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份额确认共同经营
因出售产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
8.现金及现金等价物现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
9.金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即将之前确认的金融资产从资产负债表中予以转出：
（1）收取金融资产现金流量的权利届满；
（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几
乎所有的风险和报酬，或者，虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
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9.金融工具（续）
（1）金融工具的确认和终止确认（续）
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。以常规方式买卖金融资产，是指按照合同规定购买或出售金融资产，并且该合同条款规定，根据通常由法规或市场惯例所确定的时间安排来交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。
（2）金融资产分类和计量本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合
同现金流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入（明确作为投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益，公允价值的后续变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。
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9.金融工具（续）
（3）金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债。以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（4）金融工具减值预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产进行减值处理并确认损失准备。
对于不含重大融资成分的应收款项，本集团运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述采用简化计量方法以外的金融资产，本集团在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第一阶段，本集团按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发
生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。
关于本集团对信用风险显著增加判断标准、已发生信用减值资产的定义等披露参见附注九、1。
本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结
果而确定的无偏概率加权平均金额、货币时间价值，以及在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
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9.金融工具（续）
（4）金融工具减值（续）按照信用风险特征组合计提减值准备的组合类别及确定依据
本集团考虑了不同客户的信用风险特征，以共同风险特征为依据，以账龄组合为基础评估应收款项金融工具的预期信用损失。本集团划分的组合为账龄组合。
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法本集团根据入账日期计算账龄。
按照单项计提坏账减值准备的单项计提判断标准
若某一对手方信用风险特征与组合中其他对手方显著不同，对应收该对手方款项按照单项计提损失准备。
减值准备的核销
当本集团不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本集团直接减记该金融资产的账面余额。
（5）金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
（6）金融资产转移
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
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10.存货
存货包括房地产开发成本、房地产开发产品、低值易耗品、库存商品等。存货按照成本进行初始计量。开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成本、建筑安装工程支出、资本化的利息及其他直接和间接开发费用；开发成本于完工后按实际成本结转为开发产品；开发产品结转成本时按实际成本核算。工程成本中包含的公共配套设施成本指按政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等所发生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地所发生的支出亦列入开发成本核算。
开发产品采用个别计价法确定其实际成本。低值易耗品在领用时采用一次转销法进行摊销。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计提存货跌价准备时，按照单个存货项目计提存货跌价准备。
11.长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为初始投资成本；初始投资成本与合并对价账面价值之间差额，调整资本公积（不足冲减的，冲减留存收益）。通过非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本（通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和作为初始投资成本）。除企业合并形成的长期股权投资以外方式取得的长期股权投资，按照下列方法确定初始投资成本：支付现金取得的，以实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；发行权
益性证券取得的，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算。控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。
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11.长期股权投资（续）
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分（但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认，但投出或出售的资产构成业务的除外。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外股东权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入股东权益。
12.投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。
否则，于发生时计入当期损益。
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12.投资性房地产（续）
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。对投资性房地产按直线法按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进行摊销：
使用寿命预计净残值率年折旧率
房屋及建筑物25年-70年5.000%1.357%-3.800%采用成本模式的投资性房地产减值准备的确认标准、计提方法详见附注三、16“资产减值”。
13.固定资产
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。
固定资产的折旧采用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残值率及年折旧率如下：
使用寿命预计净残值率年折旧率
房屋及建筑物20年-40年4.000%-5.000%2.375%-4.800%
电器及运输设备5年-6年4.000%-5.000%15.833%-19.200%
生产设备10年4.000%-5.000%9.500%-9.600%
其他设备5年4.000%-5.000%19.000%-19.200%
本集团至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，必要时进行调整。
14.借款费用
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他借款费用计入当期损益。
当资本支出和借款费用已经发生，且为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，借款费用开始资本化。
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14.借款费用（续）
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金额确定；占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状态必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
15.无形资产
无形资产包括车位使用权、计算机软件等，以成本计量。
无形资产在使用寿命内采用直线法摊销，其使用寿命如下：
使用寿命确定依据车位使用权30年能为公司带来经济利益的期限软件5年能为公司带来经济利益的期限
16.资产减值
对除存货、合同资产、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减值测试；对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少于每年末进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
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16.资产减值（续）
就商誉的减值测试而言，对于商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组或者资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的经营分部。
比较包含商誉的资产组或者资产组组合的账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
17.职工薪酬
职工薪酬，是指本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付意外各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
（1）短期薪酬
在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（2）离职后福利（设定提存计划）
本集团的职工参加由当地政府管理的养老保险和失业保险，相应支出在发生时计入相关资产成本或当期损益。
（3）辞退福利
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
18.预计负债
除了非同一控制下企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务且该义务的履行很可能会导致经济利益流出本集团，同时有关金额能够可靠地计量的，本集团将其确认为预计负债。
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18.预计负债（续）
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核并进行适当调整以反映当前最佳估计数。
19.与客户之间的合同产生的收入
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。
（1）销售商品合同本集团通常通过向客户交付商品房等商品履行履约义务。本集团在房屋完工且经验收合格，与购买方签订了销售合同，取得了购买方付款证明并交付时确认房地产销售收入的实现。购买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付时限结束后即确认房地产销售收入的实现。
对于预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔未超过一年的，本集团未考虑合同中存在的重大融资成分。
根据合同约定、法律规定等，本集团为所销售的商品房等商品提供质量保证，属于为向客户保证所销售的商品符合既定标准的保证类质量保证。
（2）提供服务合同
本集团通过向客户提供物业管理服务及代建项目管理服务履行履约义务，由于本集团履约的同时客户即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。
对于物业管理服务，本集团按照直线法根据时间进度确定提供服务的履约进度。对于代建项目管理服务，本集团按照投入法，根据时间进度、发生的成本确定提供建造服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
20.合同资产与合同负债
本集团根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本集团将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
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20.合同资产与合同负债（续）
（1）合同资产
在客户实际支付合同对价或在该对价到期应付之前，已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素），确认为合同资产；后续取得无条件收款权时，转为应收款项。
本集团对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注三、9。
（2）合同负债
在向客户转让商品或服务之前，已收客户对价或取得无条件收取对价权利而应向客户转让商品或服务的义务，确认为合同负债。
21.政府补助
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关的政府补助；
政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此之外的作为与收益相关的政府补助。
本集团采用总额法对政府补助进行核算。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值；或确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益（但按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益），相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本集团提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。财政将贴息资金直接拨付给本集团的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
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22.递延所得税
本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计
税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
（1）应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特
征的单项交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并、交易发
生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：
（1）可抵扣暂时性差异是在以下单项交易中产生的：该交易不是企业合并、交易发
生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，该暂时性差异在可预见的未来很可能转回并且未来很可能获得用来抵扣该暂时性差异的应纳税所得额。
本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本集团重新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
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23.租赁
在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
（1）作为承租人
除了短期租赁和低价值资产租赁，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。
在租赁期开始日，本集团将其可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，按照成本进行初始计量。使用权资产成本包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额（扣除已享受的租赁激励相关金额）；承租人发生的
初始直接费用；承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本集团因租赁付款额变动重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。本集团后续采用年限平均法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本集团在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
在租赁期开始日，本集团将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。租赁付款额包括固定付款额及实质固定付款额扣除租赁激励后的金额、取决于指数或比率的可变租赁付款额、根据担保余值预计应支付的款项，还包括购买选择权的行权价格或行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是本集团合理确定将行使该选择权或租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益，但另有规定计入相关资产成本的除外。当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结
果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。
本集团将在租赁期开始日，租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。本集团对短期租赁和低价值资产租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益。
（2）作为出租人租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
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23.租赁（续）
（2）作为出租人（续）
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
24.公允价值计量
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
25.重大会计判断和估计
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。这些假设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面价值进行重大调整。
（1）判断
在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重大影响的判断：
投资性房地产与存货的划分
本集团建造的物业可能用于出售，也可能用于赚取租金及或资本增值。本集团在建造物业的初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在建的过程中，建成后用于出售的物业划分为存货—开发成本，而建成后用于赚取租金及或资本增值的物业划分为在建工程。建成后，用于出售的物业转入存货—开发产品，而用于赚取租金及或资本增值的物业转入投资性房地产。
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25.重大会计判断和估计（续）
（1）判断（续）投资性房地产与自用房地产的划分
本集团决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义，并在进行判断的时候建立了相关标准。本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地产。因此，本集团会考虑物业产生现金流的方式是否在很大程度上独立于本集团持有的其他资产。有些物业的一部分用于赚取租金或资本增值，剩余部分用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如果用于赚取租金或资本增值的部分能够单独出售或者出租，本集团对该部分单独核算。
（2）估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会导致未来会计期间资产和负债账面价值重大调整。
金融工具减值
本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出这些判断和估计时，本集团根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值损失金额。
存货跌价准备本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。管理层对存货的可变现净值计算涉及到对估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费的估计。该等估计的变化将会影响存货的账面价值和未来年度的利润。
除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面价值不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
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25.重大会计判断和估计（续）
（2）估计的不确定性（续）非上市股权投资的公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方法包括现金流量折现法等。要求本集团确定可比上市公司、估计预计未来现金流量和折现率等，因此具有不确定性。
土地增值税本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的拨备是管理层根据有关税收法律及法规要求而作出的最佳估计。实际土地增值税负债须于土地增值税清算时由税务机关厘定。最终的土地增值税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期预计负债
本集团因未决诉讼等或有事项产生的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。预计负债的初始计量按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。诉讼结果存在重大不确定性，可能影响未来年度的利润。
在建房地产开发成本的确认及分摊
房地产建造的成本于工程在建期间记为存货，并将于房地产销售收入确认后结转房地产销售成本。在最终结算工程成本和其他有关的房地产开发成本之前，该等成本需要本集团管理层按照预算成本和开发进度进行估计。本集团的房地产开发一般分期进行。直接与某一期开发有关的成本记作该期的成本。不同阶段的共同成本按照可出售面积分摊至各个阶段。倘若工程成本的最终结算及相关成本分摊与最初估计不同，则工程成本及其他成本的增减会影响未来年度的利润。
固定资产和投资性房地产的可使用年限本集团对固定资产和投资性房地产在预计使用寿命内计提折旧或摊销。本集团定期复核相关资产的预计使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。资产使用寿命是本集团根据对同类资产的已往经验并结合预期的技术改变而确定。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
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四、税项
1.主要税种及税率
计税依据税率
增值税应税增值税收入13%、9%、6%、5%等
企业所得税应纳税所得额25%
土地增值税房地产销售收入-扣除项目金额按超率累进税率
执行不同企业所得税税率纳税主体如下：
所得税税率
上海政勤企业服务有限公司小型微利企业5%
芜湖上实空港运营管理有限公司小型微利企业5%
成都上实锦绣物业服务有限公司小型微利企业5%
五、合并财务报表主要项目注释
1.货币资金
2025年2024年
库存现金112653.26123308.57
银行存款4725380507.154097966300.80
其他货币资金14933238.2842314928.62
合计4740426398.694140404537.99
其中：存放在境外的款项总额--
因抵押、质押或冻结等对使用有
限制的款项总额22354527.2451316942.95
于2025年12月31日，本集团银行存款中包括根据《预售资金监管办法》受监管的预收售楼款人民币465637963.14元（2024年12月31日：人民币4622084.03元）。鉴于上述监管账户仅对其用途施加了宽泛、非特定限制，在该限度内本集团仍具有较大的自主支配权，因此该部分银行存款未被包括在上述用途受限的货币资金中。
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五、合并财务报表主要项目注释（续）
2.应收票据
（1）应收票据分类列示
2025年2024年
商业承兑汇票645550.00-
3.应收账款
（1）按账龄披露
2025年2024年
1年以内137841026.4382974099.57
1年至2年3657410.372611594.48
2年至3年2256112.421556564.16
3年至4年1556564.166596958.48
4年至5年2613513.98772717.10
5年以上772717.10-
148697344.4694511933.79
减：应收账款坏账准备3507912.454595945.06
合计145189432.0189915988.73
（2）按坏账计提方法分类披露
2025年
账面余额坏账准备账面价值金额比例金额计提比例
（%）（%）单项计提坏账准
备873455.100.59772717.1088.47100738.00按信用风险特征组合计提坏账
准备147823889.3699.412735195.351.85145088694.01
合计148697344.46100.003507912.452.36145189432.01
40上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
3.应收账款（续）
（2）按坏账计提方法分类披露（续）
2024年
账面余额坏账准备账面价值金额比例金额计提比例
（%）（%）单项计提坏账准
备873455.100.92772717.1088.47100738.00按信用风险特征组合计提坏账
准备93638478.6999.083823227.964.0889815250.73
合计94511933.79100.004595945.064.8689915988.73
单项计提坏账准备的应收账款情况如下：
2025年2024年
账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由账面余额坏账准备上海闵行上蔬永辉生鮮食品有
限公司772717.10772717.10100.00预计无法收回772717.10772717.10上海实银资产管
理有限公司100738.00--关联方100738.00-
合计873455.10772717.10873455.10772717.10
于2025年12月31日，组合计提坏账准备的应收账款情况如下：
账面余额减值准备计提比例（%）
1年以内137841026.43292043.510.21
1年至2年3657410.37182870.525.00
2年至3年2256112.42225611.2410.00
3年至4年1455826.16727913.0850.00
4年至5年2613513.981306757.0050.00
合计147823889.362735195.351.85
41上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
3.应收账款（续）
（3）坏账准备的情况
应收账款坏账准备的变动如下：
年初余额本年计提本年收回或转回年末余额
按单项计提坏账准备772717.10--772717.10
按组合计提坏账准备3823227.961166196.372254228.982735195.35
合计4595945.061166196.372254228.983507912.45
（4）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况应收账款年末余额占应收账款年末余额应收账款坏账准备
合计数的比例（%）年末余额
第一名40000000.0026.90-
第二名5044604.763.397566.91
第三名4859202.263.277288.80
第四名4679729.663.157019.59
第五名4152971.052.796229.46
合计58736507.7339.5028104.76
4.预付款项
（1）预付款项按账龄列示
2025年2024年
账面余额比例（%）账面余额比例（%）
1年以内9944257.2894.825996731.0183.41
1年至2年213596.052.04964392.1613.41
2年至3年271021.182.58169525.212.36
3年以上59090.080.5659090.080.82
合计10487964.59100.007189738.46100.00
42上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
4.预付款项（续）
（2）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况年末余额占预付款项年末余额合计数
的比例（%）
第一名2079094.8419.82
第二名2036115.5419.41
第三名653000.006.23
第四名356801.083.40
第五名151859.311.45
合计5276870.7750.31
5.其他应收款
2025年2024年
应收股利209125.7184787395.32
其他应收款106119369.87161019279.22
合计106328495.58245806674.54应收股利
（1）应收股利分类
2025年2024年
上海泽虹置业有限公司209125.71209125.71
上海实业开发有限公司-84578269.61
合计209125.7184787395.32
43上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
5.其他应收款（续）
其他应收款
（1）按账龄披露
2025年2024年
1年以内47801318.8091333028.15
1年至2年18534208.2735398598.34
2年至3年11206285.0414422842.37
3年以上534426956.03526422761.51
611968768.14667577230.37
减：其他应收款坏账准备505849398.27506557951.15
合计106119369.87161019279.22
（2）按款项性质分类情况
2025年2024年
应收关联方款474233202.65474817112.66
其他往来款项39666599.3281510461.57
押金、保证金、备用金54752136.3930530288.26
垫付物业维修基金36631723.2552254100.53
其他6685106.5328465267.35
合计611968768.14667577230.37
44上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
5.其他应收款（续）
其他应收款（续）
（3）坏账准备计提情况其他应收款按照未来12个月预期信用损失及整个存续期预期信用损失分别计提的坏账
准备的变动如下：
第一阶段第二阶段第三阶段合计未来12个月预期整个存续期预期信整个存续期预期信信用损失用损失（未发生信用损失（已发生信用减值）用减值）
年初余额715627.8528662148.60477180174.70506557951.15年初余额在本年阶段
转换(47690.92)47690.92--
本年计提244510.061786143.17-2030653.23
本年转回(628133.13)(2111072.98)-(2739206.11)
年末余额284313.8628384909.71477180174.70505849398.27
（4）坏账准备的情况
其他应收款坏账准备的变动如下：
年初余额本年计提本年收回或转回年末余额
其他应收款坏账准备506557951.152030653.232739206.11505849398.27
45上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
5.其他应收款（续）
其他应收款（续）
（5）按欠款方归集的年末余额其他应收款金额前五名年末余额占其他应收款性质账龄坏账准备余额合计数的年末余额比例（%）上海上实龙创智能科技
股份有限公司461671272.7375.44应收关联方款3年以上461671272.73
杭州市余杭区房地产管押金、保证金
理处20556425.603.36、备用金3年以上10278212.80
湖州市吴兴区住房和城押金、保证金
乡建设局12501422.002.04、备用金3年以上6250711.00上海上实北外滩新地标
建设开发有限公司6552325.001.07应收关联方款1年以内-
上海实银资产管理有限2-3年、
公司3728427.150.61应收关联方款3年以上3728427.15
合计505009872.4882.52481928623.68
6.存货
（1）存货分类
2025年2024年
账面余额跌价准备/账面价值账面余额跌价准备/账面价值减值准备减值准备
开发成本9350696330.42306667981.169044028349.268377891130.90189857034.358188034096.55
开发产品6301352773.152132075031.644169277741.517521808684.751912223327.945609585356.81
库存商品829744.36-829744.36877922.24-877922.24
低值易耗品1054699.58-1054699.581307931.11-1307931.11
合计15653933547.512438743012.8013215190534.7115901885669.002102080362.2913799805306.71
46上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
6.存货（续）
（2）开发成本预计竣工预计总投
项目名称开工时间时间资(亿元)年末余额年初余额
上海北外滩90号地块2024年2029年73.755040781397.944708616899.55
朱家角生态居住区D2地块项
目2024年2028年60.001249490593.58766213901.03宝山区吴淞创新城15更新单
元03-02地块项目2023年2026年15.091221055389.211092559579.20
青岛·啤酒城2012年-75.001112266341.831111888983.34宝山区吴淞创新城15更新单
元04-02地块项目2024年2027年17.20423303673.74420529525.03
泉州-海上海2015年-76.00193596109.46188224732.87
大理洱海庄园2006年-12.8580822386.4880822386.48
湖州市湖东区HD48号地块 2008年 - 0.97 29380438.18 9035123.40
合计9350696330.428377891130.90
（3）开发产品项目名称竣工时间年初余额本年增加本年减少年末余额
苏州﹒海上都荟2022年3598172745.90-557910327.153040262418.75
泉州海上海格兰郡2022年718511700.483048808.037534831.19714025677.32
2017年
泉州海上海领海苑/2018年713808342.41-37688703.12676119639.29
长沙丰盛时代大厦2016年481371707.148695449.696285427.69483781729.14
泉州海上海依云轩2021年886456484.49-472346100.85414110383.64
成都海上海2015年174147210.56-368137.82173779072.74
上海海源别墅项目2024年278736126.229899.22117031178.94161714846.50
上海嘉定﹒海上荟2016年95499538.71-587966.5094911572.21
湖州天澜湾2019年89189293.13--89189293.13
上海胶州路、瑞金南2017年路等房产/2018年87727418.14--87727418.14
上海青浦海上湾四期2020年86254188.08-2307419.9983946768.09
上海青浦海上湾五期2023年60872761.14-1337862.8859534898.26
上海青浦和墅2021年32460413.81--32460413.81
上海﹒宝山海上菁英
二期2022年44359572.76-13772655.3930586917.37
杭州余杭·白洋港城
一期2018年30186829.06--30186829.06
重庆海上海2018年31134078.40-1536461.8729597616.53
上海﹒宝山海上菁英
一期2022年37051767.31-8345321.5628706445.75
上海嘉定·海上公元2018年26115554.08-108797.6426006756.44
湖州雍景湾2020年25258281.48-4669013.5420589267.94
重庆水天花园2011年12127500.01-379862.4111747637.60
上海黄浦新苑二期2008年11683025.28--11683025.28
上海青浦海上郡2016年684146.16--684146.16
合计7521808684.7511754156.941232210068.546301352773.15
47上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
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6.存货（续）
（4）存货跌价准备年初余额本年计提本年转销年末余额
开发成本189857034.35116810946.81-306667981.16
开发产品1912223327.94533912943.36314061239.662132075031.64
合计2102080362.29650723890.17314061239.662438743012.80
于2025年12月31日，上述存货中用于借款抵押的存货账面价值为人民币
7511327380.73元（2024年12月31日：人民币5801176478.75元）。
（5）存货余额含有的借款费用资本化金额本年存货中利息资本化金额为人民币105948235.35元（2024年：人民币
119397850.49元）。
7.其他流动资产
2025年2024年
预缴企业所得税214171536.31204680983.51
预缴增值税129928375.4616551132.92
待抵扣增值税99519374.57105039445.84
预缴土地增值税91698987.5583217135.01
预缴城市维护建设税1075691.1144165.06
预缴教育费附加734852.4621396.12
合同取得成本-1425697.28
其他194961.6524586.93
合计537323779.11411004542.67
48上海实业发展股份有限公司
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8.长期股权投资
（1）长期股权投资情况年初账面价值年初减值准备本年变动年末账面价值年末减值准备减少投资权益法下投资损益计提减值准备合营企业上海上实北外滩新地标建设开发
有限公司4790200591.67--(4176464.85)-4786024126.82-联营企业
上海实银资产管理有限公司-------
上海帷迦科技有限公司-------
上海实银股权投资基金管理中心(
有限合伙)（注）-------
Weplus Capital Company
Limited（注） - - - - - - -
宁波帷迦投资管理有限公司492116.49--702.99-492819.48-
宁波市鄞州帷幄投资合伙企业(有
限合伙)70944137.89(6530000.00)-(690430.93)(25007271.12)45246435.84(31537271.12)青岛国信上实城市物业发展有限
公司23025503.71-(25875788.41)2850284.70---
上海泽虹置业有限公司103524426.18--(4258160.78)-99266265.40-
上海青悦房地产开发有限公司90942893.40--(2728248.10)-88214645.30-
小计288929077.67(6530000.00)(25875788.41)(4825852.12)(25007271.12)233220166.02(31537271.12)
合计5079129669.34(6530000.00)(25875788.41)(9002316.97)(25007271.12)5019244292.84(31537271.12)
注：截至 2025 年 12 月 31 日，上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）、Weplus Capital Company Limited 已经工商登记设立，但尚未出资到位。
49上海实业发展股份有限公司
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2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
9.其他权益工具投资
年初余额本年增减变动累计计入其他综合累计计入其他综合年末余额指定为以公允价值计追加投资本年计入其他综合收回投资收益的利得收益的损失量且其变动计入其他收益的利得综合收益的原因上海海外联合投资股份有
限公司-----150000000.00-不以出售为目的
上海实业开发有限公司81000000.00---17164611.24-81000000.00不以出售为目的四川川沪合作创新股权投
资基金合伙企业(有限
合伙)104282425.43-78659.2927459942.474361084.72-76901142.25不以出售为目的上海瑞力文化科创股权投
资基金合伙企业(有限
合伙)23037719.047500000.001246779.752339776.061784498.79-29444722.73不以出售为目的上海誉德动力技术集团股
份有限公司1093754.24-42784.09--9363461.671136538.33不以出售为目的
合计209413898.717500000.001368223.1329799718.5323310194.75159363461.67188482403.31
50上海实业发展股份有限公司
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2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
10.投资性房地产
（1）采用成本模式的投资性房地产房屋及建筑物原价
年初余额6086132409.23
处置或报废6415986.84
其他转出9613642.96年末余额6070102779.43累计折旧和摊销
年初余额1584194307.25
计提168194141.32
处置或报废2978200.59年末余额1749410247.98减值准备
年初余额154290663.13
计提15084204.81年末余额169374867.94账面价值
年末4151317663.51年初4347647438.85
51上海实业发展股份有限公司
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2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
11.固定资产
房屋及建筑物电器及运输设备生产设备其他设备合计原价
年初余额2233439304.2152902993.414636042.96145146787.942436125128.52
购置2315501.20-2078531.084394032.28
处置或报废(1573875.81)(888650.00)-(4758380.52)(7220906.33)
其他(30189993.57)(1688695.84)(4636042.96)4911342.86(31603389.51)
年末余额2201675434.8352641148.77-147378281.362401694864.96累计折旧
年初余额272778159.6239581264.594443357.0662099026.96378901808.23
计提88753554.792665779.82-21933307.73113352642.34
处置或报废(147736.56)(850681.50)-(3237138.51)(4235556.57)
其他(11098557.96)457557.34(4443357.06)3826282.95(11258074.73)
年末余额350285419.8941853920.25-84621479.13476760819.27账面价值
年末1851390014.9410787228.52-62756802.231924934045.69年初1960661144.5913321728.82192685.9083047760.982057223320.29
于2025年12月31日，本集团无暂时闲置的固定资产（2024年12月31日：无）。
52上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
12.使用权资产
房屋及建筑物成本
年初余额24556993.83
增加8246210.42
处置(2644420.09)
年末余额30158784.16累计折旧
年初余额13353620.87
计提5075257.92
处置(938205.24)
年末余额17490673.55账面价值
年末12668110.61年初11203372.96
13.无形资产
车位使用权软件合计原价
年初及年末余额2160000.00777000.002937000.00累计摊销
年初余额1560000.00647500.072207500.07
计提72000.00129499.93201499.93年末余额1632000.00777000.002409000.00账面价值
年末528000.00-528000.00年初600000.00129499.93729499.93
53上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
14.商誉
（1）商誉原值年初及年末余额
上海上实(集团)有限公司收购上海上投控股有限公司时
形成的商誉40456329.28
该商誉系2015年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实（集团）有限公司
收购上海上投控股有限公司时，该公司在上海上实（集团）有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的商誉，即上海上实（集团）有限公司通过非同一控制下企业合并于2014年7月起控制上海上投控股有限公司时的收购溢价。该商誉所在资产组为上海上投控股有限公司中从事物业管理业务的相关经营性长期资产，即上海上投控股有限公司全资子公司上海新世纪房产服务有限公司的经营性长期资产所构成的资产组，与该商誉初始确认时认定的资产组相一致。
（2）商誉减值准备年初及年末余额
上海上实(集团)有限公司收购上海上投控股有限公司时
形成的商誉-
（3）可收回金额的具体确定方法
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定的：
账面价值可收回金额减值金额预算/预测期预算/预测期稳定期的关稳定期的关的年限的关键参数键参数键参数的确定依据上海上投控股有限公公司历史经司物业管营期财务数理业务资收入增长率收入增长率据及行业发
产组4136.98万元19900万元-5年1.00%0.00%展趋势
54上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
15.递延所得税资产/负债
（1）未经抵销的递延所得税负债
2025年2024年
应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债非同一控制下企业合并
公允价值调整61978023.9215494505.98175616821.2443904205.31
（2）未确认递延所得税资产明细
2025年2024年
可抵扣暂时性差异787253115.65693513730.41
可抵扣亏损2570219448.592280195568.37
合计3357472564.242973709298.78本集团认为未来不是很可能产生用于抵扣上述可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损的应纳
税所得额，因此未确认相应的递延所得税资产。
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的到期日分析
2025年2024年
2025年-168619343.99
2026年218006700.54339833408.33
2027年216491984.78216982962.32
2028年403372702.69431061227.78
2029年1101281870.731123698625.95
2030年631066189.85-
合计2570219448.592280195568.37
55上海实业发展股份有限公司
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2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
16.其他非流动资产
2025年2024年
待抵扣增值税29813536.2012943609.01
其他1126160.00-
合计30939696.2012943609.01
17.所有权或使用权受到限制的资产
2025年
账面余额账面价值受限类型受限情况
货币资金22354527.2422354527.24冻结银行存款冻结及保证金
存货7511327380.737511327380.73抵押长期借款人民币78839万元长期借款人民币102507万元及一年内
投资性房地产1768876973.871140319073.42抵押到期非流动负债人民币11400万元
合计9302558881.848674000981.39
2024年
账面余额账面价值受限类型受限情况
货币资金51316942.9551316942.95冻结银行存款冻结及保证金
存货5801176478.755801176478.75抵押长期借款人民币23902万元长期借款人民币113907万元及一年内
投资性房地产1767788557.071182283849.68抵押到期非流动负债人民币9400万元
合计7620281978.777034777271.38
56上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
18.应付账款
（1）应付账款列示
2025年2024年
应付工程款517324647.14954956287.38
应付购货款25948894.4425626823.64
合计543273541.58980583111.02
（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款年末余额未偿还或未结转的原因
1-2年(含2年)43762535.30预估工程款或工程尾款、购货款，尚未结算
2-3年(含3年)217447931.53预估工程款或工程尾款、购货款，尚未结算
合计261210466.83
19.预收款项
（1）预收款项列示
2025年2024年
预收租金款24020980.0023887531.94
其他729414.611603375.07
合计24750394.6125490907.01
57上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
20.合同负债
（1）合同负债列示
2025年2024年
预收房款1565636906.83222576402.30
预收物业管理费38209783.9116508527.78
其他11096938.965881163.60
合计1614943629.70244966093.68
于2025年12月31日，本集团无账龄超过一年的重要合同负债。
21.应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示年初余额本年增加本年减少年末余额
短期薪酬65659390.46996849330.71978556050.5983952670.58离职后福利（设定提存计划）1794458.09127440015.73127509831.451724642.37
辞退福利-16719770.618829232.617890538.00
合计67453848.551141009117.051114895114.6593567850.95
（2）短期薪酬列示年初余额本年增加本年减少年末余额
工资、奖金、津贴和补
贴45935196.32818878450.04792404268.5172409377.85
职工福利费5434762.0654165809.7258513623.781086948.00
社会保险费2126221.5766237636.1065730912.412632945.26
其中：医疗保险费1117707.9857405201.5457414794.631108114.89
工伤保险费30589.122070427.112064035.1036981.13
生育保险费2202.89198941.09198999.852144.13
其他975721.586563066.366053082.831485705.11
住房公积金835929.0046059845.8746092504.87803270.00工会经费和职工教育经
费11327281.5111507588.9815814741.027020129.47
合计65659390.46996849330.71978556050.5983952670.58
58上海实业发展股份有限公司
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2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
21.应付职工薪酬（续）
（3）设定提存计划列示年初余额本年增加本年减少年末余额
基本养老保险费1697756.84114053283.03114094725.291656314.58
失业保险费77647.393523158.013524861.3775944.03
企业年金缴费19053.869863574.699890244.79(7616.24)
合计1794458.09127440015.73127509831.451724642.37
22.应交税费
2025年2024年
土地增值税432249553.45836631385.11
企业所得税23060060.6454162366.13
增值税15987353.6119254015.58
房产税8511931.949230876.96
土地使用税1828168.991948986.58
教育费附加1119935.131421895.24
城市维护建设税704135.121010380.06
个人所得税358668.55402857.70
其他383899.25316861.39
合计484203706.68924379624.75
23.其他应付款
2025年2024年
应付股利45564.4345564.43
其他应付款804024387.52920785266.48
合计804069951.95920830830.91应付股利
2025年2024年
福建省泉州丰盛集团有限公司45564.4345564.43
59上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
23.其他应付款（续）
其他应付款
（1）按款项性质分类情况
2025年2024年
其他应付、暂收款项804024387.52920785266.48
于2025年12月31日，本集团无账龄超过一年的重要其他应付款。
24.一年内到期的非流动负债
2025年2024年
一年内到期的长期借款5099970000.002135520000.00
一年内到期的租赁负债5904258.785222287.14
合计5105874258.782140742287.14
25.其他流动负债
2025年2024年
待转销项税额141072319.5020349358.74
26.长期借款
2025年2024年
抵押借款1927455799.951472085665.58
信用借款12068820000.0012729075000.00
13996275799.9514201160665.58
减：一年内到期的长期借款5099970000.002135520000.00
合计8896305799.9512065640665.58于2025年12月31日，上述借款的年利率为1.85%至2.9%（2024年12月31日：2.3%至
3.2%）。
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2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
27.租赁负债
2025年2024年
租赁付款额现值13365483.7011699849.50
减：一年内到期的租赁负债5904258.785222287.14
合计7461224.926477562.36
28.预计负债
年初余额本年减少年末余额
未决诉讼或仲裁59733338.1259733338.12-
29.股本
年初及年末余额
股份总数1844562892.00
30.资本公积
年初及年末余额
股本溢价2684852733.14
其他1336294039.69
合计4021146772.83
31.其他综合收益
合并资产负债表中归属于母公司股东的其他综合收益累积余额：
2025年
2025年1月1日增减变动2025年12月31日
其他权益工具投资
公允价值变动(137421490.05)1368223.13(136053266.92)
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五、合并财务报表主要项目注释（续）
31.其他综合收益（续）
合并资产负债表中归属于母公司股东的其他综合收益累积余额（续）：
2024年
2024年1月1日增减变动2024年12月31日
税后归属于母公税后归属于其他司少数股东其他权益工具投资公允价
值变动(30579272.38)(108548451.30)49756.211706233.63(137421490.05)
其他综合收益发生额：
2025年
税前发生额归属于母公司股东归属于少数股东不能重分类进损益的其他综合收益
其他权益工具投资公允价值变动1368223.131368223.13-
2024年
税前发生额归属于母公司股东归属于少数股东不能重分类进损益的其他综合收益
其他权益工具投资公允价值变动(108498695.09)(108548451.30)49756.21
32.盈余公积
年初余额本年增加年末余额
法定盈余公积584811007.528118833.45592929840.97
任意盈余公积141553.86-141553.86
合计584952561.388118833.45593071394.83
根据公司法、本公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈余公积累计额为本公司注册资本50%以上的，可不再提取。
62上海实业发展股份有限公司
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五、合并财务报表主要项目注释（续）
33.未分配利润
2025年2024年
年初未分配利润4739005398.345069144652.19
归属于母公司股东的净利润(618020220.58)(291286638.29)
减：提取法定盈余公积8118833.45-
应付普通股现金股利-38735820.73
其他-116794.83年末未分配利润4112866344.314739005398.34
34.营业收入和营业成本
（1）营业收入和营业成本情况
2025年2024年
收入成本收入成本
主营业务3374224597.852374754589.352457772809.311814771695.85
其他业务14091239.789364611.1736053209.9813450405.90
合计3388315837.632384119200.522493826019.291828222101.75
（2）营业收入分解信息
2025年2024年
合同产生的收入3056906756.322111249921.05
租金收入331409081.31382576098.24
合计3388315837.632493826019.29商品类型
房地产销售1349499620.46578622767.02
物业管理服务1258173865.991262704019.76
房地产租赁331409081.31382576098.24
工程项目收入198449208.502776262.00
酒店经营收入236692821.59231093662.29
其他业务14091239.7836053209.98
合计3388315837.632493826019.29
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34.营业收入和营业成本（续）
（2）营业收入分解信息（续）
2025年2024年
经营地区
华东3064839215.622180485995.01
华北264007865.64253647708.80
西南59468756.3759692315.48
合计3388315837.632493826019.29商品转让的时间
在某一时点转让1600283681.83845769639.29
在某一时段内转让1456623074.491265480281.76
合计3056906756.322111249921.05
（3）营业成本分解信息
2025年2024年
来自客户合同的成本2209087369.431654755121.69
经营租赁成本175031831.09173466980.06
合计2384119200.521828222101.75商品类型
房地产销售794227760.76241853769.95
物业管理服务1162879070.531152189569.24
房地产租赁175031831.09173466980.06
工程项目收入4772461.196695928.18
酒店经营收入237843465.78240565448.42
其他业务9364611.1713450405.90
合计2384119200.521828222101.75
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34.营业收入和营业成本（续）
（3）营业成本分解信息（续）
2025年2024年
经营地区
华东2120169352.611568919711.17
华北217438850.40216148990.29
西南46510997.5143153400.29
合计2384119200.521828222101.75商品转让的时间
在某一时点转让1041435837.71495869624.27
在某一时段内转让1167651531.721158885497.42
合计2209087369.431654755121.69
（4）履约义务
确认的收入来源于：
2025年2024年
合同负债年初账面价值234941932.22105442419.17
（5）分摊至剩余履约义务
已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务确认为收入的预计时间如下：
2025年2024年
1年以内1054818662.39-
1年以上89547502.37-
合计1144366164.76-
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34.营业收入和营业成本（续）
（6）营业收入扣除情况表具体具体本年度上年度项目扣除扣除（万元）（万元）情况情况
营业收入金额338831.58249382.60
营业收入扣除项目合计金额--营业收入扣除项目合计金额占营业
收入的比重--
一、与主营业务无关的业务收入
1.正常经营之外的其他业务收入。
如出租固定资产、无形资产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。--2.不具备资质的类金融业务收入，
如拆出资金利息收入；本会计年度以及上一会计年度新增的类金融业
务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、典当等
业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。--
3.本会计年度以及上一会计年度新
增贸易业务所产生的收入。--
4.与上市公司现有正常经营业务无
关的关联交易产生的收入。--
5.同一控制下企业合并的子公司期
初至合并日的收入。--
6.未形成或难以形成稳定业务模式
的业务所产生的收入。--与主营业务无关的业务收入小计--
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34.营业收入和营业成本（续）
（6）营业收入扣除情况表（续）
二、不具备商业实质的收入
1.未显著改变企业未来现金流量的
风险、时间分布或金额的交易或事项产生的收入。--
2.交易价格显失公允的业务产生的收入。--
3.本会计年度以显失公允的对价或
非交易方式取得的企业合并的子公
司或业务产生的收入。--
4.审计意见中非标准审计意见涉及的收入。--
5.其他不具有商业合理性的交易或
事项产生的收入。--不具备商业实质的收入小计--
三、与主营业务无关或不具备商业
实质的其他收入--
营业收入扣除后金额338831.58249382.60
35.税金及附加
2025年2024年
土地增值税166421705.97(48153153.09)
房产税54314007.3260771876.66
城市维护建设税6889789.945084183.67
土地使用税6500592.896670419.10
教育费附加5469633.783759102.14
印花税3299618.291806665.26
其他211598.0681146.36
合计243106946.2530020240.10
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36.销售费用
2025年2024年
广告宣传类费用27706339.3832295331.33
空置房管理费23442348.4318084559.26
代理佣金类费用20916884.8510884932.86
折旧摊销类费用6785841.926352917.83
人员薪酬类费用6633930.9515644161.94日常业务类费用4732234.123045318.60
其他2858675.934440849.18
合计93076255.5890748071.00
37.管理费用
2025年2024年
人员薪酬类费用221872237.71258163347.55日常业务类费用46681052.4838484930.33
折旧摊销类费用10766004.0315985134.07
其他9819431.2111167360.74
合计289138725.43323800772.69
38.研发费用
2025年2024年
人员薪酬类费用-6160751.51
折旧摊销类费用-1267829.88日常业务类费用-9722.23
其他-802889.15
合计-8241192.77
68上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
39.财务费用
2025年2024年
利息支出407448967.97498057803.66
减：利息资本化金额105948235.35119397850.49
减：利息收入22561783.5436007420.45
其他1164295.191207091.92
合计280103244.27343859624.64
借款费用资本化金额已计入存货-开发成本。
40.其他收益
2025年2024年
政府补助25583710.0030894839.45
增值税进项税额加计抵减-172406.58
其他4994170.73788219.40
合计30577880.7331855465.43
41.投资收益
2025年2024年
权益法核算的长期股权投资收益(9002316.97)(16254325.12)
处置长期股权投资产生的投资收益5484211.59161475439.00仍持有的其他权益工具投资在持有期间取得
的股利收入-84578269.61
合计(3518105.38)229799383.49
69上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
42.信用减值损失
2025年2024年
应收票据坏账损失-37995.05
应收账款坏账损失1088032.612180858.79
其他应收款坏账损失708552.882821272.25
其他(1895834.61)-
合计(99249.12)5040126.09
43.资产减值损失
2025年2024年
存货跌价损失(650723890.17)(100036817.21)
权益法核算的长期股权投资减值损失(25007271.12)(6530000.00)
投资性房地产减值损失(15084204.81)-
合同资产减值损失-5016368.27
合计(690815366.10)(101550448.94)
44.资产处置收益
2025年2024年
非流动资产处置利得4318135.34702949.85
减：非流动资产处置损失172985.39118887.29
合计4145149.95584062.56
45.营业外收入
2025年2024年计入2025年非经
常性损益
违约金及补偿款881284.306000890.08881284.30
其他12294147.883355061.4812294147.88
合计13175432.189355951.5613175432.18
70上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
46.营业外支出
2025年2024年计入2025年非经
常性损益
赔偿金、违约金支出10599802.2110743476.5510599802.21
对外捐赠102517.9595000.00102517.95
滞纳金-1174335.82-
预计未决诉讼损失-190575634.66-
其他1789309.9199944.091789309.91
合计12491630.07202688391.1212491630.07
47.所得税费用
2025年2024年
当期所得税费用30029877.19170079987.15
递延所得税费用(28409699.33)(9144630.48)
合计1620177.86160935356.67
所得税费用与利润总额的关系列示如下：
2025年2024年
利润总额(560254422.23)(158669834.59)
按法定税率计算的所得税费用(140063605.56)(39667458.65)
子公司适用不同税率的影响(761888.18)(23100.49)
调整以前期间所得税的影响(48420952.01)25783529.53
非应税收入的影响(712571.18)(1020425.49)
不可抵扣的成本、费用和损失的影响1520992.88498465.58使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
损的影响(74863358.62)-本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时
性差异的影响或可抵扣亏损的影响264921560.53175364346.19
所得税费用1620177.86160935356.67
71上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
48.每股收益
2025年2024年
元/股元/股基本每股收益
持续经营(0.34)(0.16)稀释每股收益
持续经营(0.34)(0.16)
基本每股收益按照归属于本公司普通股股东的当期净利润，除以发行在外普通股的加权平均数计算。
基本每股收益与稀释每股收益的具体计算如下：
2025年2024年
收益归属于本公司普通股股东的当期净利润
持续经营(618020220.58)(291286638.29)
合计(618020220.58)(291286638.29)
2025年2024年
股份
本公司发行在外普通股的加权平均数1844562892.001844562892.00
注：于资产负债表日至本财务报表批准报出日期间内未发生导致发行在外普通股或潜在普通股数量变化的事项。
72上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
49.现金流量表项目注释
（1）与经营活动有关的现金
2025年2024年
收到其他与经营活动有关的现金
往来款601137488.35404598002.16
其他收益30577880.7331683058.85
营业外收入13175432.189355951.56
利息收入22561783.5436007420.45
合计667452584.80481644433.02支付其他与经营活动有关的现金
往来款473682704.85389915640.76
销售费用79656482.7168750991.23
管理费用56500483.6949652291.07
手续费1164295.191207091.92
营业外支出62339339.6551611309.39
合计673343306.09561137324.37
（2）与投资活动有关的现金
2025年2024年
收到重要的投资活动有关的现金
收到股权投资公司股利84578269.61-
股权转让款31360000.00198482544.41其他权益工具投资及权益性投资的预分配
款-36169211.81
合计115938269.61234651756.22
73上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
49.现金流量表项目注释（续）
（3）与筹资活动有关的现金
2025年2024年
收到其他与筹资活动有关的现金
关联方垫款-151038824.00
合计-151038824.00支付其他与筹资活动有关的现金
子公司注销归还小股东出资款-9000000.00
使用权资产租赁费4997956.048586547.54
与合营企业的往来款-6500000.00
合计4997956.0424086547.54
74上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
49.现金流量表项目注释（续）
（3）与筹资活动有关的现金（续）
筹资活动产生的各项负债的变动如下：
年初余额本年增加本年减少年末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动
其他应付款-往来款430400.00----430400.00
其他应付款-应付股
利45564.43----45564.43长期借款（含一年内到期）14201160665.582743035134.37-2947920000.00-13996275799.95租赁负债（含一年内到期）11699849.50-6663590.244997956.04-13365483.70
合计14213336479.512743035134.376663590.242952917956.04-14010117248.08
75上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
50.现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
将净利润调节为经营活动现金流量：
2025年2024年
净利润(561874600.09)(319605191.26)
加：资产减值准备690815366.10101550448.94
信用减值准备99249.12(5040126.09)
固定资产折旧113352642.34117883456.19
使用权资产折旧5075257.925708613.50
无形资产摊销201499.93227400.00
投资性房地产折旧及摊销168194141.32164553131.27
长期待摊费用摊销17994.55
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产的损失(4145149.95)(584062.56)
财务费用301500732.62378659953.17
投资损失(减：收益)3518105.38(229799383.49)
递延所得税负债增加(28409699.33)(9144630.48)
存货的减少(减：增加)49452760.14(84289772.10)
经营性应收项目的减少(减：增加)26441691.141591079774.22
经营性应付项目的增加(减：减少)353364171.71(2987135946.92)
经营活动产生的现金流量净额1117586168.35(1275918341.06)
现金及现金等价物净变动：
2025年2024年
现金的年末余额4718071871.454089087595.04
减：现金的年初余额4089087595.043905923397.80
现金及现金等价物净增加额628984276.41183164197.24
76上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
50.现金流量表补充资料（续）
（2）现金及现金等价物的构成
2025年2024年
现金4718071871.454089087595.04
其中：库存现金112653.26123308.57
可随时用于支付的银行存款4717135802.144088384234.80
可随时用于支付的其他货币资金823416.05580051.67年末现金及现金等价物余额4718071871.454089087595.04
（3）不属于现金及现金等价物的货币资金
2025年2024年理由
银行存款8244705.019582066.00冻结
其他货币资金14109822.2341734876.95保证金
合计22354527.2451316942.95
51.租赁
（1）作为承租人
2025年2024年
租赁负债利息费用434171.60630209.31计入当期损益的采用简化处理的短期租赁及
低价值租赁费用20331955.4117720670.22
与租赁相关的总现金流出27063283.1525670328.92
本集团承租的租赁资产包括经营过程中使用的房屋及建筑物、运输设备和其他设备，房屋及建筑物的租赁期通常为1-5年，运输设备和其他设备的租赁期通常为1年。
使用权资产，参见附注五、12；对短期租赁和低价值资产租赁的简化处理，参见附注
三、23；租赁负债，参见附注五、27。
77上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
五、合并财务报表主要项目注释（续）
51.租赁（续）
（2）作为出租人
本集团将部分房屋及建筑物用于出租，租赁期为1年至20年，形成经营租赁。根据租赁合同，每年需根据市场租金状况对租金进行调整。租出房屋及建筑物列示于投资性房地产，参见附注五、10。
经营租赁
与经营租赁有关的损益列示如下：
2025年2024年
租赁收入331409081.31382576098.24
根据与承租人签订的租赁合同，未折现最低租赁收款额如下：
2025年2024年
1年以内（含1年）271296938.48232511359.69
1年至2年（含2年）165979249.13164696006.64
2年至3年（含3年）114261616.0797016606.70
3年至4年（含4年）98108236.3073613200.74
4年至5年（含5年）68370331.1663994681.38
5年以上107863315.96110806356.10
合计825879687.10742638211.25
六、合并范围的变更
1.其他原因的合并范围变动
2025年1月，本集团的子公司芜湖银实城市运营管理有限公司新设成立。
2025年12月，本集团的子公司上海上实城市运营服务有限公司新设成立。
2025年9月，本集团完成子公司上海上实北外滩投资开发有限公司注销手续。
2025年11月，本集团完成子公司上海锐毅投资管理有限公司注销手续。
78上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
七、在其他主体中的权益
1.在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经营地注册地业务性质注册资本持股比例（%）取得方式
（万元)直接间接上海上实湖滨新城发展同一控制合
有限公司上海市上海市房地产开发49019.6151.00-并取得
成都上实置业有限公司成都市成都市房地产开发14300.0050.4049.60投资设立重庆华新国际实业有限非同一控制
公司重庆市重庆市房地产开发6151.28100.00-合并取得成都上实锦绣物业服务非同一控制
有限公司成都市成都市物业服务1000.00-100.00合并取得青岛美高梅酒店有限公司（注）青岛市青岛市酒店管理1000.00-100.00投资设立上海上实城市发展投资同一控制合
有限公司上海市上海市实业投资50000.00100.00-并取得大理上实城市发展有限同一控制合
公司大理市大理市房地产开发1000.00-75.00并取得青岛上实城市发展有限同一控制合
公司青岛市青岛市房地产开发3000.00-76.00并取得湖州湖源投资发展有限同一控制合
公司湖州市湖州市房地产开发2000.0020.0080.00并取得湖州湖润建设管理有限非同一控制
公司湖州市湖州市房地产开发100.00100.00-合并取得上海上实南开地产有限同一控制合
公司上海市上海市房地产开发22367.45100.00-并取得上海上实南开房地产营同一控制合
销有限公司上海市上海市房地产开发500.00100.00-并取得上海金钟商业发展有限同一控制合
公司上海市上海市房地产经营4100.0090.00-并取得同一控制合
上海高阳宾馆有限公司上海市上海市房地产经营400.00100.00-并取得上海上实物业管理有限同一控制合
公司上海市上海市物业服务1200.0085.00-并取得
上实发展(青岛)投资开同一控制合
发有限公司青岛市青岛市房地产开发57884.1587.9112.09并取得同一控制合
上海丰泽置业有限公司上海市上海市房地产开发50000.0051.00-并取得同一控制合
上海丰茂置业有限公司上海市上海市房地产开发87339.8051.00-并取得上海嘉瑞房地产有限公
司上海市上海市房地产开发2000.00-100.00投资设立
杭州上实置业有限公司杭州市杭州市房地产开发5000.00-85.00投资设立上海实锐投资管理有限
公司上海市上海市投资管理2000.00-100.00投资设立上海实悦投资管理有限
公司上海市上海市投资管理3000.00-51.00投资设立
上海尚实餐饮有限公司上海市上海市餐饮服务50.00-100.00投资设立湖南丰盛房地产开发有非同一控制
限公司长沙市长沙市房地产开发3000.0090.00-合并取得重庆海上海置业有限公
司重庆市重庆市房地产开发1000.00100.00-投资设立上海锐珩投资管理有限
公司上海市上海投资管理100.00100.00-投资设立
79上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
七、在其他主体中的权益（续）
1.在子公司中的权益（续）
（1）企业集团的构成（续）
主要经营地注册地业务性质注册资本持股比例（%）取得方式
（万元)直接间接上海锐翎投资管理有限
公司上海市上海市投资管理100.00100.00-投资设立同一控制合
上海上投控股有限公司上海市上海市投资管理200000.00100.00-并取得上海上投置业发展有限同一控制合
公司上海市上海市房地产开发3000.00-100.00并取得上海新世纪房产服务有同一控制合
限公司上海市上海市物业服务500.00-100.00并取得上海汇通房地产有限公同一控制合
司上海市上海市房地产开发106000.00-100.00并取得湖州湖嵘房地产开发有
限公司湖州市湖州市房地产开发2000.00-100.00投资设立湖州湖屹房地产开发有
限公司湖州市湖州市房地产开发2000.00-100.00投资设立上海嘉荟房地产有限公非同一控制
司上海市上海市房地产开发2500.0060.0040.00合并取得上海瑞陟投资管理有限非同一控制
公司上海市上海市投资管理3000.00100.00-合并取得杭州上实房地产开发有同一控制合
限公司杭州市杭州市房地产开发1000.00-85.00并取得泉州市上实投资发展有非同一控制
限公司泉州市泉州市房地产开发58823.53100.00-合并取得上海上实商业管理有限同一控制合
公司上海市上海市资产管理1000.00-100.00并取得
苏州上实置业有限公司苏州市苏州市房地产开发2000.00-100.00投资设立上海政勤企业服务有限企业管理咨
公司上海市上海市询500.00-100.00投资设立芜湖上实空港运营管理
有限公司芜湖市芜湖市物业服务500.00-55.00投资设立上海实誉城市建设管理
有限公司上海市上海市工程管理1000.00100.00-投资设立同一控制合
上海申大物业有限公司上海市上海市物业服务1000.00-100.00并取得上海城开商用物业发展同一控制合
有限公司上海市上海市物业服务500.00-100.00并取得上海实瑞房地产有限公
司上海市上海市房地产开发5968.00100.00-投资设立上海宝绘房地产有限公
司上海市上海市房地产开发7566.00100.00-投资设立湖州瑞恒酒店管理有限
公司湖州市湖州市商务服务业3000.00--投资设立
上海实宁置业有限公司上海市上海市房地产开发1000.00100.00-投资设立上海锐珏商务咨询有限
公司上海市上海市商务咨询1000.00100.00-投资设立
上海实玖置业有限公司上海市上海市房地产开发175000.00-100.00投资设立上海天地行房地产营销同一控制合
有限公司上海市上海市房地产业100.00-100.00并取得
80上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
七、在其他主体中的权益（续）
1.在子公司中的权益（续）
（1）企业集团的构成（续）
主要经营地注册地业务性质注册资本持股比例（%）取得方式
（万元)直接间接上海实淞房地产开发有
限公司上海市上海市房地产业85000.00-100.00投资设立芜湖银实城市运营管理
有限公司芜湖市芜湖市物业服务1000.00-58.00投资设立上海上实城市运营服务
有限公司上海市上海市物业服务5000.00100.00-投资设立
注：青岛钓鱼台美高梅酒店有限公司于2025年9月更名为青岛美高梅酒店有限公司。
（2）存在重要少数股东权益的子公司少数股东持股归属于少数股东的年末累计少数股东比例（%）损益权益
上海丰泽置业有限公司49.0013938274.13931238934.69
上海丰茂置业有限公司49.00(992967.93)539411137.18
上海上实湖滨新城发展有限公司49.0034978313.26323887908.75
杭州上实置业有限公司15.00(287485.85)93006156.61
大理上实城市发展有限公司25.00(376896.14)54451955.76
上海金钟商业发展有限公司10.003879685.6540619587.65
上海上实物业管理有限公司15.005777523.3438817032.19
湖南丰盛房地产开发有限公司10.00(1513353.43)(48395815.15)
81上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
七、在其他主体中的权益（续）
1.在子公司中的权益（续）
（3）存在重要少数股东权益的子公司的主要财务信息
下表列示了上述子公司主要财务信息。这些信息为本集团内各企业之间相互抵销前的金额：
2025年
上海上实湖滨新上海丰泽置业有限上海丰茂置业有限上海上实物业管理上海金钟商业发展湖南丰盛房地产杭州上实置业有大理上实城市发城发展有限公司公司公司有限公司有限公司开发有限公司限公司展有限公司
流动资产666948752.061932871523.841318410942.20625269946.40907241026.82289674651.38620010410.84219263258.12
非流动资产102527957.5517636784.20224504.4632294900.83310365274.04875605.5654200.1114193.00
资产合计769476709.611950508308.041318635446.66657564847.231217606300.86290550256.94620064610.95219277451.12
流动负债108480977.2850020686.735691893.81428690370.5656410424.36784394037.2023566.881469628.12
非流动负债--212104497.38689585.72755000000.00---
负债合计108480977.2850020686.73217796391.19429379956.28811410424.36784394037.2023566.881469628.12
营业收入282036814.122495241.26-763772209.6380274947.687131485.67--
净利润71384312.7828445457.40(2026465.17)39648116.9638796856.52(25019162.83)(1916572.32)(1507584.57)
综合收益总额71384312.7828445457.40(2026465.17)39648116.9638796856.52(25019162.83)(1916572.32)(1507584.57)经营活动产生的现
金流量净额(2461500.92)(570739704.04)(513123402.45)67986686.7747357453.59(345530.46)(2249381.94)(4715462.40)
82上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
七、在其他主体中的权益（续）
1.在子公司中的权益（续）
（3）存在重要少数股东权益的子公司的主要财务信息（续）
2024年
上海上实湖滨新上海丰泽置业有限上海丰茂置业有限上海上实物业管理上海金钟商业发展湖南丰盛房地产杭州上实置业有大理上实城市发城发展有限公司公司公司有限公司有限公司开发有限公司限公司展有限公司
流动资产768404537.602530112998.751108156663.77609648597.07876852554.54285528066.97622257970.31220849195.96
非流动资产107988423.6018909813.37201081.4833024202.94322818508.941190544.4054200.1115367.20
资产合计876392961.202549022812.121108357745.25642672800.011199671063.48286718611.37622312170.42220864563.16
流动负债286781541.65676980648.215492224.61452086623.7152272043.50755291239.62354554.031549155.59
非流动负债---2049402.31780000000.00251989.18--
负债合计286781541.65676980648.215492224.61454136026.02832272043.50755543228.80354554.031549155.59
营业收入207891723.1642336356.08-767275580.7888874414.447716181.93--
净利润47585243.5728692692.97(544678.51)30547395.4846780103.35(120926642.05)(4387021.65)(1129910.72)
综合收益总额47585243.5728692692.97(544678.51)30547395.4846780103.35(120926642.05)(4387021.65)(1129910.72)经营活动产生的现
金流量净额327917534.66(747674227.62)(31290098.96)22375877.4054881336.37391525.36(16872260.79)(1297265.86)
83上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
七、在其他主体中的权益（续）
2.在合营企业和联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
主要经营地注册地业务性质持股比例（%）会计处理直接间接合营企业上海上实北外滩新地标
建设开发有限公司上海市上海市房地产开发50.00-权益法联营企业宁波市鄞州帷幄投资合
伙企业(有限合伙)宁波市宁波市项目投资-43.43权益法
上海泽虹置业有限公司上海市上海市房地产开发-30.00权益法上海青悦房地产开发有
限公司上海市上海市房地产开发49.00-权益法
（2）重要合营企业的主要财务信息
下表列示了上海上实北外滩新地标建设开发有限公司的财务信息，这些财务信息调整了会计政策差异且调节至本财务报表账面价值：
2025年2024年
流动资产162231943.48103871857.97
非流动资产11826291163.2110871076641.61
资产合计11988523106.6910974948499.58
流动负债321429454.2339073471.45
非流动负债2095045398.821355473844.80
负债合计2416474853.051394547316.25
归属于母公司股东权益9572048253.649580401183.33
按持股比例享有的净资产份额4786024126.824790200591.67
调整事项--
投资的账面价值4786024126.824790200591.67
净利润(8352929.69)(8810634.83)
综合收益总额(8352929.69)(8810634.83)
84上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
七、在其他主体中的权益（续）
2.在合营企业和联营企业中的权益（续）
（3）重要联营企业的主要财务信息
下表列示了重要联营企业的财务信息，这些财务信息调整了会计政策差异且调节至本财务报表账面价值：
2025年2024年
宁波市鄞州帷幄投资合上海泽虹置业有限公上海青悦房地产开宁波市鄞州帷幄投资合上海泽虹置业有限上海青悦房地产开发有
伙企业（有限合伙）司发有限公司伙企业（有限合伙）公司限公司
流动资产24578203.0349938423.5667568542.7120488384.1552142790.9451036057.23
非流动资产216311400.00787961550.85660949871.65216311400.00799470030.36677286587.36
资产合计240889603.03837899974.41728518414.36236799784.15851612821.30728322644.59
流动负债54849355.5129235441.95142242789.8358411255.7423499248.94142200524.59
非流动负债-478627551.65406245736.16-483627551.13400524378.36
负债合计54849355.51507862993.60548488525.9958411255.74507126800.07542724902.95
归属于母公司股东权益186040247.52330036980.81180029888.37178388528.41344486021.23185597741.64
按持股比例享有的净资产份额80797279.5099011094.2488214645.3077474137.89103345806.3790942893.40
调整事项(35550843.66)255171.16-(6530000.00)178619.81-
投资的账面价值45246435.8499266265.4088214645.3070944137.89103524426.1890942893.40
营业收入-18731649.7736577703.43-6023595.632599048.07
净利润(1589580.08)(14193869.25)(5567853.27)(2973607.25)(21189479.23)(17249867.43)
综合收益总额(1589580.08)(14193869.25)(5567853.27)(2973607.25)(21189479.23)(17249867.43)
85上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
七、在其他主体中的权益（续）
2.在合营企业和联营企业中的权益（续）
（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
下表列示了对本集团不重要的联营企业的汇总财务信息：
2025年2024年
投资账面价值合计492819.4823517620.20下列各项按持股比例计算的合计数
净利润702.995465512.22
综合收益总额702.995465512.22
八、政府补助
1.计入当期损益的政府补助
2025年2024年
与收益相关的政府补助25583710.0030894839.45
九、与金融工具相关的风险
1.金融工具风险
本集团在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。本集团对此的风险管理政策概述如下。
（1）信用风险
本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。本集团对应收账款余额进行持续监控，以确保本集团不致面临重大坏账风险。对于未采用相关经营单位的记账本位币结算的交易，除非本集团信用控制部门特别批准，否则本集团不提供信用交易条件。
由于货币资金的交易对手是声誉良好并拥有较高信用评级的银行，这些金融工具信用风险较低。
本集团其他金融资产包括应收账款、其他应收款及其他权益工具投资等，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面价值。
86上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
九、与金融工具相关的风险（续）
1.金融工具风险（续）
（1）信用风险（续）本集团在每一资产负债表日面临的最大信用风险敞口为向客户收取的总金额减去减值准备后的金额。为降低信用风险，本公司对客户的信用情况进行审核，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险己经大为降低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
信用风险显著增加判断标准本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。本集团判断信用风险显著增加的主要标准为逾期天数超过180日，或者以下一个或多个指标发生显著变化：债务人所处的经营环境、内外部信用评级、实际或预期经营成果出现重大不利变化等。
已发生信用减值资产的定义
如果内部或外部信息显示，在考虑所持有的任何信用增级之前，可能无法全额收回合同金额，本集团也会将其视为已发生信用减值。金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
（2）流动性风险本集团的目标是运用多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。本集团通过经营和借款等产生的资金为经营融资。
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对公司信誉造成损害。本公司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时与金融机构进行融资磋商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。
下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
87上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
九、与金融工具相关的风险（续）
1.金融工具风险（续）
（2）流动性风险（续）
2025年
1年以内1年至2年2年至5年5年以上合计
应付账款543273541.58---543273541.58
其他应付款804069951.95---804069951.95租赁负债
（含一年内到期）6210346.573063879.584666287.52-13940513.67长期借款
（含一年内到期）5423146797.805208986762.332831910983.981486912663.0114950957207.12
合计6776700637.905212050641.912836577271.501486912663.0116312241214.32
2024年
1年以内1年至2年2年至5年5年以上合计
应付账款980583111.02---980583111.02
其他应付款920830830.91---920830830.91租赁负债
（含一年内到期）5602610.934946755.601807513.76-12356880.29长期借款
（含一年内到期）2528198796.085931722801.775605177682.921294197317.1815359296597.95
合计4435215348.945936669557.375606985196.681294197317.1817273067420.17
（3）市场风险利率风险本集团面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期负债有关。
本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2025年12月31日，本公司的带息债务主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为人民币13996275799.95元。
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在所有其他变量保持不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，将对净损益（通过对浮动利率借款的影响）和其他综合收益的税后净额产生的影响。
88上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
九、与金融工具相关的风险（续）
1.金融工具风险（续）
（3）市场风险（续）
2025年
基点税前利润
增加/（减少）增加/（减少）
人民币100.00(132078892.85)
2024年
基点税前利润
增加/（减少）增加/（减少）
人民币100.00(139621442.85)
十、公允价值的披露
1.以公允价值计量的资产和负债
2025年
公允价值计量使用的输入值活跃市场重要可观察重要不可观察合计报价输入值输入值
（第一层次）（第二层次）（第三层次）持续的公允价值计量
其他权益工具投资--188482403.31188482403.31
2024年
公允价值计量使用的输入值活跃市场重要可观察重要不可观察合计报价输入值输入值
（第一层次）（第二层次）（第三层次）持续的公允价值计量
其他权益工具投资--209413898.71209413898.71
89上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十、公允价值的披露（续）
2.第三层次公允价值计量
本集团的财务部门由财务副总裁领导。每个资产负债表日，财务部门分析金融工具价值变动，确定估值适用的主要输入值。
非上市的权益工具投资，根据不可观察的市场价格或利率假设，采用折现估值模型估计公允价值。本集团需要就预计未来现金流量（包括预计未来股利和处置收入）作出估计。本集团相信，以估值技术估计的公允价值及其变动，是合理的，并且亦是于资产负债表日最合适的价值。对于非上市的权益工具投资的公允价值，本集团估计了采用其他合理、可能的假设作为估值模型输入值的潜在影响。
第三层公允价值计量的相关信息如下：
项目被投资单位期末公允价值估值方法
权益工具投资上海实业开发有限公司81000000.00收益法四川川沪合作创新股权投资基金被投资单位净资产
权益工具投资合伙企业(有限合伙)76901142.25享有的份额上海誉德动力技术集团股份有限被投资单位净资产
权益工具投资公司1136538.33享有的份额
权益工具投资上海海外联合投资股份有限公司-成本法上海瑞力文化科创股权投资基金被投资单位公允价
权益工具投资合伙企业(有限合伙)29444722.73值享有的份额
3.不以公允价值计量的金融资产和金融负债
以下是本集团除租赁负债以及账面价值与公允价值差异很小的金融工具之外的各类别
金融工具的账面价值与公允价值的比较：
2025年
账面价值公允价值公允价值披露使用的输入值活跃市场重要可观察重要不可观察报价输入值输入值
（第一层次）（第二层次）（第三层次）长期借款（含一年内到期）13996275799.9513879957196.01-13879957196.01-
90上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十、公允价值的披露（续）
3.不以公允价值计量的金融资产和金融负债（续）
2024年
账面价值公允价值公允价值披露使用的输入值活跃市场重要可观察重要不可观察报价输入值输入值
（第一层次）（第二层次）（第三层次）长期借款（含一年内到期）14201160665.5814087200024.42-14087200024.42-
长期借款采用未来现金流量折现法确定公允价值，以有相似合同条款、信用风险和剩余期限的其他金融工具的市场收益率作为折现率。2025年12月31日，针对长期借款等自身不履约风险评估为不重大。
十一、关联方关系及其交易
1.母公司
注册地业务性质注册资本对本公司对本公司
持股比例（%）表决权比例（%）
上实地产发展有限公司中国香港投资控股1港元48.60%48.60%
本企业的母公司情况的说明:上实地产发展有限公司系上海实业控股有限公司之全资子公司。
上海实业控股有限公司注册于香港，系在香港之上市公司。
本公司的最终控制方为上海市国有资产监督管理委员会。
2.子公司
子公司详见附注七、1。
3.合营企业和联营企业
除附注七、2披露的重要合营企业和联营企业外，与本集团发生交易的其他合营企业和
联营企业如下：
关联方关系上海实银资产管理有限公司联营企业上海上实北外滩新地标建设开发有限公司合营企业
91上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十一、关联方关系及其交易（续）
4.其他关联方
关联方关系
上海实业东滩投资开发(集团)有限公司同受一方控制
上海上实(集团)有限公司同受一方控制上海上实集团财务有限公司同受一方控制上海上实金融服务控股股份有限公司同受一方控制江建钦子公司之股东庄伟峰子公司之股东
上实管理(上海)有限公司同受一方控制
上药云健康益药药房(上海)有限公司同受一方控制上海上实医疗美容医院有限公司同受一方控制上海上药信谊药厂有限公司同受一方控制上海海外联合投资股份有限公司同受一方控制上海医药集团生物治疗技术有限公司同受一方控制
上实环境（上海）有限公司同受一方控制上海跻沄基础建设有限公司同受一方控制上海上实龙创智能科技股份有限公司原控股子公司
5.关联方交易
（1）关联方商品和劳务交易向关联方销售商品和提供劳务交易内容2025年2024年上海上药信谊药厂有限公司收取工程项目费用6415094.341584905.66上海上实医疗美容医院有限
公司收取工程项目费用-(688212.40)
上药云健康益药药房(上海)
有限公司收取工程项目费用-43861.69上海医药集团生物治疗技术
有限公司收取工程项目费用-224560.36
（2）收取资金占用费交易内容2025年2024年上海上实北外滩新地标建设
开发有限公司资金占用费198329.2112197.72
上海实业东滩投资开发(集
团)有限公司资金占用费-3391160.71
92上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十一、关联方关系及其交易（续）
5.关联方交易（续）
（3）关联方租赁作为出租人交易内容2025年2024年上实管理(上海)有限公司办公室租赁收入4319188.604195782.88
上海上实(集团)有限公司办公室租赁收入4249809.561889268.60上海上实北外滩新地标建设
开发有限公司办公室租赁收入3623784.193616354.28
上海上实集团财务有限公司办公室租赁收入3558566.673658066.70上海上实金融服务控股股份
有限公司办公室租赁收入2781188.642781188.64
上实环境（上海）有限公司办公室租赁收入1665285.65-上海海外联合投资股份有限
公司办公室租赁收入919691.401093074.24
上海跻沄基础建设有限公司办公室租赁收入596171.44-
上海实业东滩投资开发(集
团)有限公司办公室租赁收入-1240026.68
（4）关键管理人员薪酬2025年度，本集团关键管理人员的薪酬为人民币548.90万元（2024年度：人民币
1091.80万元）。
93上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十一、关联方关系及其交易（续）
6.关联方应收应付款项余额
（1）应收款项关联方2025年2024年账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款上海上药信谊药厂
有限公司同受一方控制1600000.00---上海实银资产管理
有限公司联营企业100738.00-100738.00-
上海上实(集团)有
限公司同受一方控制10200.00---其他应收款上海上实龙创智能科技股份有限公
司原控股子公司461671272.73461671272.73461671272.73461671272.73上海上实北外滩新地标建设开发有
限公司合营企业6552325.00-6512929.58-上海实银资产管理
有限公司联营企业3728427.153728427.153728427.153728427.15
上海上实(集团)有
限公司同受一方控制2281177.77-2904483.20-
（2）应付款项关联方2025年2024年其他应付款
上海上实北外滩新地标建合营企业1183365.001183365.00设开发有限公司
上海上实集团财务有限公同受一方控制983418.00983418.00司
江建钦子公司之股东5158014.27215200.00
庄伟峰子公司之股东5158014.27215200.00
94上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十二、承诺及或有事项
1.重要承诺事项
2025年2024年
资本承诺1313522496.21468269749.90
投资承诺500000000.00500000000.00
合计1813522496.21968269749.90
注：2014年6月26日，公司第六届董事会第十三次会议决议同意公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司(以下简称“上实城发”)出资5亿元人民币，与上海阜华投资管理中心（有限合伙）(以下简称“阜华投资”)、中信信诚资产管理有限公
司(以下简称“信诚资管”)作为有限合伙公司的有限合伙人(LP)共同出资，公司联营公司上海实银资产管理有限公司(以下简称“实银资管”)作为普通合伙人(GP)，发起设立上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）(以下简称“实银基金”)，首期募集资金规模为25亿元，并由实银资管作为管理人进行基金管理。实银基金首期募集资金规模预计为25亿元，主要投资方向为直接或间接(通过设立子基金)以包括但不限于股权、夹层、债权、直接资产收购、租赁等方式对满足投资
标准的房地产相关公司及项目进行投资。实银资管拟认缴人民币0.25亿元，上实城发拟认缴人民币不低于5亿元。
2.或有事项
2025年2024年
房地产企业为购房者提供按揭贷款担
保产生的或有负债638648057.44973210200.00
注：*上海丰泽置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至2025年12月31日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币8972.91万元。
*上海汇通房地产有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至2025年12月31日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币3068.22万元。
*湖州湖嵘房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至2025年12月31日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币281.70万元。
95上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十二、承诺及或有事项（续）
2.或有事项（续）
*泉州市上实投资发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至2025年12月31日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币42620.17万元。
*大理上实城市发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至2025年12月31日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币210.61万元。
*上海嘉荟房地产有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至2025年12月31日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币527.78万元。
*杭州上实房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至2025年12月31日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币975.30万元。
*杭州上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至2025年12月31日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币657.39万元。
*重庆华新国际实业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至2025年12月31日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币13.73万元。
*苏州上实置业有限公司按当地房地产经营政策、住房公积金管理中心及担保人要求，为商品房承购人提供公积金（组合）贷款担保，担保类型为阶段性反担保，担保期限自商品房承购人的银行贷款发放之日起至办妥以担保人为抵押权人的《不动产登记证明》之日止。截至2025年12月31日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币2115.00万元。
96上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十二、承诺及或有事项（续）
2.或有事项（续）
*上海实淞房地产开发有限公司按当地房地产经营政策、住房公积金管理中心及
担保人要求，为商品房承购人提供公积金（组合）贷款担保，担保类型为阶段性反担保，担保期限自商品房承购人的银行贷款发放之日起至办妥以担保人为抵押权人的《不动产登记证明》之日止。截至2025年12月31日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币4422.00万元。
十三、资产负债表日后事项
1.利润分配情况
根据公司第九届董事会第二十五次会议决议，2025年度公司不派发现金红利、不送股、不以资本公积转增股本。以上利润分配预案尚需提交公司股东会审议。
十四、其他重要事项
1.分部报告
（1）经营分部
出于管理目的，本集团根据产品和服务划分成业务单元，本集团有如下三个报告分部：
（1）房地产业务分部进行房地产开发、销售及租赁；
（2）物业服务分部提供住宅房地产和商用房地产的物业服务；
（3）其他业务分部主要从事投资管理、资产管理等业务。
管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。分部业绩，以报告的分部利润为基础进行评价。
经营分部间的转移定价，参照与第三方进行交易所采用的价格并由交易双方协商制定。
97上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十四、其他重要事项（续）
1.分部报告（续）
（1）经营分部（续）
2025年
房地产业务物业服务其他业务调整和抵销合并
对外交易收入1931463704.671268172887.68188679245.28-3388315837.63
分部间交易收入-26639245.81-(26639245.81)-用权益法核算的投资收益(6904712.95)2850284.70(4947888.72)-(9002316.97）
资产减值损失665808094.98-25007271.12-690815366.10
折旧费和摊销费282866389.813957151.70--286823541.51
利润/（亏损）总额(1422591760.60)99581790.11762755548.26-(560254422.23)
所得税费用(22054082.31)23668230.316029.86-1620177.86
净利润(1400537678.29)75913559.80762749518.40-(561874600.09)
资产总额28576725163.481232199737.72315237794.93-30124162696.13
负债总额16924421731.97788900244.8917695207.74-17731017184.60
98上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十四、其他重要事项（续）
1.分部报告（续）
（1）经营分部（续）
2024年
房地产业务物业服务其他业务调整和抵销合并
对外交易收入1198475579.861295350439.43--2493826019.29
分部间交易收入79421943.48--(79421943.48)-
用权益法核算的投资收益(12857752.44)4251434.96(7648007.64)-(16254325.12)
资产减值损失95020448.94-6530000.00-101550448.94
折旧费和摊销费285896675.922493919.59--288390595.51
利润总额(384939343.67)98661319.47127608189.61-(158669834.59)
所得税费用107772064.2524176818.6528986473.77-160935356.67
净利润(492711407.92)74484500.8298621715.84-(319605191.26)
资产总额28585635213.471197169358.14670069355.86-30452873927.47
负债总额16605714194.63837005097.2957832541.25-17500551833.17
99上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十四、其他重要事项（续）
1.分部报告（续）
（2）其他信息主要客户信息
营业收入人民币740555902.67元（2024年：无）来自于房地产业务分部对某一单个客户的收入。
2.其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
（1）于2024年9月，本公司收到民事起诉状，原告君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业（有限合伙）依据2015年与本公司签订的《公司非公开发行股票之股份认购合同》及《股份认购补充协议（二）》，以欺诈发行为案由，起诉本公司及其他被告，请求赔偿原告投资本金损失及利息损失合计人民币801055555.48元。2025年12月，原告变更诉讼请求，案由变更为虚假陈述，
请求判令本公司赔偿投资损失人民币431302116.29元。此案已于2026年1月开庭，本公司认为，原告主张的事实和理由完全不能成立，请求法院驳回诉讼请求。截至本财务报表批准报出日，法院尚未就该案件作出判决，预计产生的财务影响尚无法可靠估计。
（2）2025年10月，本公司对外披露了《公司关于间接控股股东股权调整的提示性公告》，披露了上海市国资委将其持有的上海实业（集团）有限公司100%股权调整至上海上实（集团）有限公司全资子公司金钟控股持有，从而使得上海上实（集团）有限公司间接控制本公司56.18%股份(具体内容请见公司公告[临2025-
36号])。本公司于2025年12月31日披露了该事项的《收购报告书》，截至本报
告出具日，该事项已完成相关的境内外公司/工商变更登记。
（3）本公司前期向上海仲裁委员会申请：(1)上海上实龙创智能科技股份有限公司业
绩对赌承诺，(2)上海上实龙创智能科技股份有限公司及担保方归还公司提供借款及利息、罚息等费用(具体内容请见公司公告[临2022-25号])，截至本报告披露日，该仲裁案件仍在审理过程中。
100上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十五、公司财务报表主要项目注释
1.应收账款
（1）按账龄披露
2025年2024年
3年以上2000.002000.00
（2）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款和合同资产情况应收账款年末余额占应收账款年应收账款末余额合计数坏账准备
的比例（%）年末余额
大理上实城市发展有限公司2000.00100.00-
2.其他应收款
2025年2024年
应收股利-84578269.61
其他应收款11808230557.7112800173818.47
合计11808230557.7112884752088.08应收股利
（1）应收股利分类
2025年2024年
上海实业开发有限公司-84578269.61
101上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十五、公司财务报表主要项目注释（续）
2.其他应收款（续）
其他应收款
（1）按账龄披露
2025年2024年
1年以内719937079.382913728645.73
1年至2年2315713342.582490218711.75
2年至3年1864624459.63147015176.98
3年以上7373381210.127714635256.43
12273656091.7113265597790.89
减：其他应收款坏账准备465425534.00465423972.42
合计11808230557.7112800173818.47
（2）按款项性质分类情况
2025年2024年
暂借款12273634548.5613265396825.34
应收租金款21543.15200965.55
合计12273656091.7113265597790.89
（3）坏账准备计提情况其他应收款按照未来12个月预期信用损失及整个存续期预期信用损失分别计提的坏账
准备的变动如下：
第一阶段第二阶段第三阶段合计整个存续期整个存续期未来12个月预期信用损失（未预期信用损失（已预期信用损失发生信用减值）发生信用减值）
年初余额-3752699.69461671272.73465423972.42
本年计提-7830.06-7830.06
本年转回-(6268.48)-(6268.48)
年末余额-3754261.27461671272.73465425534.00
102上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十五、公司财务报表主要项目注释（续）
2.其他应收款（续）
（4）坏账准备的情况
其他应收款坏账准备的变动如下：
年初余额本年计提本年收回或转回年末余额
单项计提461671272.73--461671272.73
组合计提3752699.697830.066268.483754261.27
合计465423972.427830.066268.48465425534.00
（5）按欠款方归集的年末余额其他应收款金额前五名年末余额占其他应收性质账龄坏账准备款余额合计年末余额数的比例
（%）
苏州上实置业有限1年以内、1-2年、
公司3602729261.1429.35往来款2-3年、3年以上-
上海实玖置业有限1年以内、1-2年、
公司2878231905.2023.45往来款2-3年、3年以上-上海锐珏商务咨询
有限公司1740100000.0014.18往来款1-2年、3年以上-
湖州湖源投资发展1年以内、1-2年、
有限公司983703474.188.01往来款2-3年、3年以上-
湖南丰盛房地产开1年以内、1-2年、
发有限公司759601328.796.19往来款2-3年-
合计9964365969.3181.18-
3.长期股权投资
2025年2024年
对子公司投资8957152923.159062152923.15
对联营、合营企业投资4874238772.124881143485.07
合计13831391695.2713943296408.22
103上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十五、公司财务报表主要项目注释（续）
3.长期股权投资（续）
（1）子公司年初账面价值本年变动年末账面价值年末减值准备减少投资计提减值准备
上海上投控股有限公司3506365262.80--3506365262.80-
上实发展(青岛)投资开发有限公司2092088582.09--2092088582.09-
上海上实城市发展投资有限公司658662536.84--658662536.84-
成都上实置业有限公司-----
上海上实湖滨新城发展有限公司221292006.02--221292006.02-
上海丰茂置业有限公司495757488.58--495757488.58-
泉州市上实投资发展有限公司1281963178.79--1281963178.79-
上海上实南开地产有限公司135015899.01--135015899.01-
上海上实北外滩投资开发有限公司100000000.00100000000.00---
重庆华新国际实业有限公司118240907.98--118240907.98-
上海丰泽置业有限公司189743527.26--189743527.26-
湖南丰盛房地产开发有限公司18584300.00--18584300.00-
上海上实物业管理有限公司10574327.19--10574327.19-
重庆海上海置业有限公司10000000.00--10000000.00-
湖州湖源投资发展有限公司3996632.97--3996632.97-
上海高阳宾馆有限公司1528273.62--1528273.62-
湖州湖润建设管理有限公司1000000.00--1000000.00-
上海锐珩投资管理有限公司1000000.00--1000000.00-
上海锐翎投资管理有限公司1000000.00--1000000.00-
上海瑞陟投资管理有限公司30000000.00--30000000.00-
104上海实业发展股份有限公司
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2025年度人民币元
十五、公司财务报表主要项目注释（续）
3.长期股权投资（续）
（1）子公司（续）年初账面价值本年变动年末账面价值年末减值准备减少投资计提减值准备
上海嘉荟房地产有限公司15000000.00--15000000.00-
上海锐毅投资管理有限公司5000000.005000000.00---
上海金钟商业发展有限公司-----
上海上实南开房地产营销有限公司-----
上海实誉城市建设管理有限公司10000000.00--10000000.00-
上海实瑞房地产有限公司59680000.00--59680000.00-
上海宝绘房地产有限公司75660000.00--75660000.00-
上海实宁置业有限公司10000000.00--10000000.00-
上海锐珏商务咨询有限公司10000000.00--10000000.00-
合计9062152923.15105000000.00-8957152923.15-
105上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十五、公司财务报表主要项目注释（续）
3.长期股权投资（续）
（2）联合营企业年初余额本年变动年末余额权益法下投资损益合营企业上海上实北外滩新地标建设开发
有限公司4790200591.67(4176464.85)4786024126.82联营企业
上海青悦房地产开发有限公司90942893.40(2728248.10)88214645.30
合计4881143485.07(6904712.95)4874238772.12
4.营业收入和营业成本
（1）营业收入和营业成本情况
2025年2024年
收入成本收入成本
主营业务77736731.7228164616.15124445734.2034935641.16
（2）营业收入分解信息
2025年2024年
商品类型
房地产租赁76055779.3492012115.14
房地产销售1680952.3832433619.06
合计77736731.72124445734.20商品转让的时间
在某一时点转让1680952.3832433619.06
106上海实业发展股份有限公司
财务报表附注（续）
2025年度人民币元
十五、公司财务报表主要项目注释（续）
4.营业收入和营业成本（续）
（3）营业成本分解信息
2025年2024年
商品类型
房地产租赁27956862.6327764644.46
房地产销售207753.527170996.70
合计28164616.1534935641.16商品转让的时间
在某一时点转让207753.527170996.70
5.投资收益
2025年2024年
成本法核算的长期股权投资收益197000000.0039000000.00
子公司注销利润分回母公司13711427.86-其他权益工具投资在持有期间取得的股
利收入-84578269.61
权益法核算的长期股权投资收益(6904712.95)(12857752.44)
合计203806714.91110720517.17
107上海实业发展股份有限公司
补充资料
2025年度人民币元
1.非经常性损益明细表
金额
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分9629361.54计入当期损益的政府补助（与正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对损益产生持续影响的政府补助
除外）25583710.00
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费198329.21
除上述各项之外的其他营业外收入和支出5677972.84
减：所得税影响额9629841.31
减：少数股东权益影响额（税后）517853.61
合计30941678.67本集团对非经常性损益项目的确认按照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》（证监会公告〔2023〕65号）的规定执行。
2.净资产收益率和每股收益
加权平均净资产收益率（%）每股收益基本稀释
归属于公司普通股股东的净利润(5.75)(0.34)(0.34)扣除非经常性损益后归属于公司普
通股股东的净利润(6.04)(0.35)(0.35)本集团无稀释性潜在普通股。
1
沪公网安备31011802005267号
