上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

公司代码：600748公司简称：上实发展

上海实业发展股份有限公司

2026年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假

记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人王政、主管会计工作负责人黄峻及会计机构负责人（会计主管人员）付学东声明：保证

半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案不适用

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请广大投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示本公司已在本报告有关段落中描述了可能存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”“五、其他披露事项”之（一）“可能面对的风险”部分内容。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................5

第三节管理层讨论与分析...........................................8

第四节公司治理、环境和社会........................................18

第五节重要事项..............................................20

第六节股份变动及股东情况.........................................28

第七节债券相关情况............................................30

第八节财务报告..............................................31

载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）签备查文件目录名盖章的会计报表。

报告期内在中国证监会指定媒体公开披露的公司文件正本及公告原稿。

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

公司、本公司指上海实业发展股份有限公司上实地产指上实地产发展有限公司上实控股指上海实业控股有限公司

上实集团指上海实业（集团）有限公司金钟控股指金钟国际控股有限公司

上海上实指上海上实（集团）有限公司

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称上海实业发展股份有限公司公司的中文简称上实发展

公司的外文名称 Shanghai Industrial Development Co.Ltd

公司的外文名称缩写 SID公司的法定代表人王政

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名高欣沈浩麟联系地址上海市淮海中路98号金钟广场20层上海市淮海中路98号金钟广场20层

电话021-53858686021-53858686

传真021-53858153021-53858153

电子信箱 Sid748@sidlgroup.com Sid748@sidlgroup.com

三、基本情况变更简介

公司注册地址中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦6楼

公司注册地址的历史变更情况/公司办公地址上海市淮海中路98号金钟广场20层公司办公地址的邮政编码200021

公司网址 https://www.sidlgroup.com/

电子信箱 Sid748@sidlgroup.com报告期内变更情况查询索引不适用

四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称《中国证券报》、《上海证券报》

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn公司半年度报告备置地点公司董事会办公室报告期内变更情况查询索引不适用

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈

六、其他有关资料

□适用√不适用

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七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本报告期本报告期比上年主要会计数据上年同期

（1－6月）同期增减(%)

营业收入1015705385.891232419525.42-17.58

利润总额-216887829.03-710934325.08不适用

归属于上市公司股东的净利润-257586212.47-754440421.28不适用

归属于上市公司股东的扣除非经常性损-271903552.25-779655676.84不适用益的净利润

经营活动产生的现金流量净额-507426891.07-1128098655.95不适用本报告期末比上本报告期末上年度末

年度末增减(%)

归属于上市公司股东的净资产10190426505.9010435594137.05-2.35

总资产29768364291.6730124162696.13-1.18

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年同主要财务指标上年同期

（1－6月）期增减(%)

基本每股收益（元／股）-0.14-0.41不适用

稀释每股收益（元／股）-0.14-0.41不适用

扣除非经常性损益后的基本每股收益-0.15-0.42不适用（元／股）

加权平均净资产收益率（%）-2.50-7.07不适用扣除非经常性损益后的加权平均净资

%-2.64-7.30不适用产收益率（）公司主要会计数据和财务指标的说明

□适用√不适用

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

非经常性损益项目金额附注（如适用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销4689551.99部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损8974000.00益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费97116.74委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

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因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出3132236.79其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额2514101.63

少数股东权益影响额（税后）61464.11

合计14317339.78

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

报告期内，公司的主营业务以房地产开发销售、物业服务、不动产租赁三大板块为主。房地产开发销售以上海为核心的长三角地区为主，开发产品涵盖别墅、中高层住宅、商办楼宇等；物业服务对象以住宅类与非住宅类各占半壁江山，其中非住宅类服务对象以政府机关、高校、医院、轨道交通及大型机构为主；不动产租赁方面，公司的自持物业主要集中于上海地区及青岛金家岭金融区内，项目总体地理位置较佳。

近年来，我国各地区按照党中央的决策部署因城施策，持续优化调整房地产的政策，控增量、去库存、优供给，有序放宽购房限制，深化住房公积金制度改革，加大保障房住房供给，推动实施城市更新改造，从供需两端双向发力，出台了一系列配套政策。2026年上半年，根据国家统计局数据来看，政策成效逐步显现。具体数据显示报告期内，（1）新建商品房销售面积约40140万平方米，同比有所下降，截至6月底待售面积76315万平方米，同比下降0.9%；（2）我国一线城市商品住宅销售价格环比连续

4个月上涨，二三线城市商品住宅销售价格总体降幅收窄。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、经营情况的讨论与分析

(一)2026年上半年经营情况分析

2026年上半年，公司贯彻落实上实集团战略规划，紧紧围绕“存量盘活、提质增效”工作主线，全力

推进资产处置、项目建设、历史问题化解与转型发展。上半年，在资产盘活、重点项目攻坚、战略规划落地、风险防范等方面取得进展，但房地产产品开发销售不及预期，整体运营仍面临较大挑战。

1.应对市场变化，经营业务依然面对挑战

报告期内，公司房地产开发销售板块的业务受制于产品所在不同地区的市场环境，各项目分化显著，库存去化进度缓慢。其中，上海青浦海源别墅签约金额 3635万元；泉州上实海上海项目在 SOHO、办公楼、商铺和车位的库存签约约3229万元；苏州上实海上都荟签约34套住宅，签约金额约9688万元；上海宝山吴淞道一号项目上半年签约3835万元，去化进度不及预期。不动产租赁方面，上半年总体租赁面积约为39万平方米，其中青岛“上实中心”项目商办稳定，出租率及租金水平均保持平衡，上海地区因地段和产品有所分化，通过租金优惠等举措保障出租率维持在77.81%。长租公寓方面，上海顾村菁英荟保持了97%的高出租率。酒店经营方面，青岛美高梅酒店上半年业绩表现平稳，湖州皇冠假日酒店业绩有所下滑。

2.物业服务持续发力，转型提速稳健增长

报告期内，公司物业服务板块表现不俗。上实服务经过多年的耕耘已跻身行业前列。上实服务围绕城市运营服务，特别在医疗大健康服务领域取得突破，成为上海医药物流中心、沪申五官科医院等项目的物业服务供应商，继续保持非住宅业务的版图拓展。截至2026年上半年，上实服务合计在管项目304

8/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告个，合同在管面积约3317万平方米，非住宅业务超过六成。同时荣获“2026中国物业服务企业综合实力25名”等多项行业殊荣。

3.董事会换届平稳完成，持续加强公司治理

报告期内，公司第九届董事会届满到期。公司根据控股股东的推荐，做好第十届董事会候选人的各项背调及诚信查询工作，确认候选董事符合任职资格后提交董事会及股东会审议。截至6月底，公司第十届董事会成员已顺利当选，董事会同步聘任了新一届的经营管理团队。公司董事会及经营管理团队未发生重大调整，换届工作顺利完成。另外，公司也持续关注资本市场法律法规的更新，于上半年根据《上市公司治理准则》最新版的要求完成了《公司董事、高管薪酬管理制度》的更新，保证董事、高管的薪酬与经营业绩相匹配的原则落地，为加强公司治理的关键举措之一。经营发展方向方面，经董事会战略与投资委员会审议通过，公司完成了十五五规划纲要，拟在上实集团十五五规划的框架内，结合市场及行业情况，以城市运营服务主体为定位，以存量盘活、物业提升为目标，构建具体的战略体系并推动落实。风险化解方面，君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业（有限合伙）诉公司大额合同纠纷一案经一审判决驳回原告请求，后续公司将继续做好二审的应对工作。

(二)2026年下半年工作展望在充分分析和总结上半年的经营问题和挑战后，2026年下半年公司将聚焦“抢销售、稳租赁、育服务、破难题”四大方面，坚持攻坚年度工作目标。

房地产开发销售方面，公司下半年要做好上海青浦别墅项目“海上湾鎏”的入市销售前期准备工作，持续因城施策做好上海宝山吴淞道一号、苏州海上都荟、泉州上实海上海非住宅产品等持续在售项目的销售工作。

物业服务方面，持续以上实服务、上实商管两大平台锚定城市运营服务工作，紧扣“智慧城市空间运营商”“绿色健康生态服务集成商”，以公司去年与上海北外滩（集团）有限公司的战略合作为基础，在上海北外滩地区实际开展工作摸索区域化城市运营服务。加强数字化平台管控，更高效开展日常经营工作。

公司治理方面，公司将继续集中精力做好重要诉讼的应对，维护公司权利。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

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(三)房地产行业经营性信息分析

1.报告期内房地产储备情况

持有待开发土地的面积一级土地整理面规划计容建筑面是/否涉及合合作开发项目涉及合作开发项目的序号持有待开发土地的区域（平方米）积（平方米）积（平方米）作开发项目的面积（平方米）权益占比（%）

1上海市宝山区吴淞创新城1504-0226359.100105436.00否00更新单元地块

2.报告期内房地产开发投资情况

单位：万元币种：人民币项目用地项目规划计报告期内项目总建筑面积在建建筑面积总投报告期内实序号地区项目经营业态面积容建筑面积竣工面积状态（平方米）（平方米）资额际投资额（平方米）（平方米）（平方米）

1上海青浦“海源别墅”别墅竣工315073441105957700100100818

2上海青浦“上实*海上湾”住宅竣工8085724042876311990036774012

3上海青浦和墅/海上郡商业、车位竣工16270878482121683004088000

4上海青浦朱家角20-03地块公共设施在建1084210842177451774503685

600000

5上海青浦朱家角20-05地块（海上湾鎏）住宅一期在建282500177170287473145487032038

6上海宝山“上实*海上菁英”（一期）住宅竣工26600531997379800198100435

7上海宝山“上实*海上菁英”（二期）住宅竣工3213064260866920023930074

8上海宝山“吴淞道一号”住宅、商业在建1441236031533695336901450002464

9上海北外滩90#地块项目商业在建1272511093215694315694307374569849

10湖州湖润商务广场商业在建1366127322273220097000

11湖州上实*天澜湾住宅、商业竣工115647173471193292001447960

12湖州上实*雍景湾住宅竣工68471150636207906001421370

13杭州上实*海上海（一期）住宅、商业竣工74864161467230484002343800

14杭州上实*海上海（二期）住宅、商业竣工59640137172198203002098250

15苏州上实*海上都荟住宅、车位竣工4081789745127284003910030

16泉州上实*海上海住宅、商业竣工1701337655991064099007600001339

17成都上实*海上海住宅、商业竣工6150618451925488500178800167

18长沙丰盛大厦住宅、商业竣工5468581507056600710000

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3.报告期内房地产销售和结转情况

单位：万元币种：人民币报告期内可供出售报告期内已售（含报告期末待结转面积结转收入序号地区项目经营业态面积预售）结转面积（平方米）金额（平方米）面积（平方米）（平方米）

1上海青浦“海源别墅”别墅601854800548

2上海青浦“上实*海上湾”住宅36338283283480

3上海青浦和墅/海上郡商业、车位15290000

4上海嘉定“上实*海上荟”车位121597272200

5上海嘉定“海上公元”车位24251242490

6上海宝山“上实*海上菁英”（一期）车位110809898320

7上海宝山“上实*海上菁英”（二期）车位1168200087

8上海宝山“吴淞道一号”住宅、商业6611658009153

9上海杨浦海上海车位414141500

10湖州上实*天澜湾住宅、商业111650000

11湖州上实*雍景湾住宅42230000

12杭州上实*海上海（一期）住宅、商业158750000

13杭州上实*海上海（二期）住宅、商业232000000

14苏州上实*海上都荟住宅、车位786125760435776382764

15泉州上实*海上海住宅、商业15678828932127222388958

16成都上实*海上海住宅、商业3756611859859

17成都锦绣花园车位15900000

18重庆上实*海上海住宅、商业119490000

19重庆水天花园车位37850000

20长沙丰盛大厦住宅、商业240500000

报告期内，公司共计实现销售金额20575万元，销售面积10494平方米，实现结转收入金额10028万元，结转面积7060平方米，报告期末待结转面积101568平方米。

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4.报告期内房地产出租情况

单位：万元币种：人民币

出租房地产的建公司是否采用公租金收入/房出租房地产的序号地区项目经营业态筑面积权益允价值计量地产公允价租金收入（平方米）（%）模式值（%）

1上海实业大厦写字楼出租7869570100否/

2上海实业大厦写字楼出租1045678674否/

3上海实业大厦车库出租869211774否/

4上海金钟广场写字楼出租9411803100否/

5上海金钟广场写字楼出租35806371590否/

6上海金钟广场车库出租487012690否/

7上海高阳商务中心写字楼出租2693217100否/

8上海海上海商铺出租195761015100否/

9上海海上海车库出租20442377100否/

10上海华申大厦写字楼出租00100否/

11上海黄浦新苑商铺出租20284791100否/

12上海黄浦新苑一期车位出租20个6100否/

13上海黄浦新苑东区车位出租33个8100否/

14上海永隆大厦写字楼出租79855100否/

15上海仲盛金融中心写字楼出租2038106100否/

16上海上川路1111号厂房出租402081768100否/

17上海泰府名邸车位32个0100否/

18上海长宁八八写字楼出租286172428100否/

19上海长宁八八商铺出租31508978100否/

20上海长宁八八车位28457135100否/

21上海嘉定海上荟商铺出租8838223100否/

22上海嘉定海上公元商铺、长租公寓出租29869417100否/

23上海宝山“上实·海上菁英”长租公寓、商铺及车位16149820100否/

24成都成都锦绣花园车位出租58个4100否/

25成都锦绣森邻商铺出租76914100否/

26成都海上海商铺出租166858100否/

27青岛上实中心写字楼出租337102734100否/

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28湖州上实*天澜湾车位出租1个15100否/

29泉州海上海（一期领海苑）商铺出租463522100否/

30泉州海上海（一期领海苑）写字楼出租336220100否/

31泉州海上海（一期领海苑）车位出租49个10100否/

32泉州海上海（二期依云轩）商铺出租5242100否/

33泉州海上海（二期上实领域）商铺出租6246100否/

34泉州海上海（二期依云轩）车位出租33个4100否/

35长沙丰盛大厦未售精装房(14-31层)682818690否/

36长沙丰盛大厦裙楼商业(1-4层)85113090否/

37长沙丰盛大厦车位出租271个2790否/

38重庆水天花园车位出租6个2100否/

39重庆水天花园商铺及会所出租28179100否/

注：出租房地产的建筑面积口径为截至2026年6月末在租面积，出租房地产的租金收入口径为2026年1-6月累计租金收入。

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

公司战略以城市运营服务主体为定位，在以上海为核心的长三角经济区为重心，集合资源，强化内部管理，调整探索发展模式。一是以主责主业为基石，以信息化及精益化管理提升主业运营能力；二是依托技术及管理优化，提高项目管理的效率与精度，从而增强资产运营经济效益；三是继续加大物业服务的培育能力，专业化及标准化管理，不断提升上实服务品牌内涵，提升市场竞争力。

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四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入1015705385.891232419525.42-17.58

营业成本890237883.25950948589.48-6.38

销售费用26095044.4630742288.53-15.12

管理费用136080336.22154248113.91-11.78

财务费用119773391.46142406835.48-15.89

研发费用---

经营活动产生的现金流量净额-507426891.07-1128098655.95不适用

投资活动产生的现金流量净额15620288.2075910291.22-79.42

筹资活动产生的现金流量净额-285387851.04-119660748.27不适用

营业收入变动原因说明：主要系房地产销售收入减少所致

营业成本变动原因说明：主要系房地产销售成本减少所致

销售费用变动原因说明：主要系广告宣传类费用减少所致

管理费用变动原因说明：主要系人员薪酬类费用减少所致

财务费用变动原因说明：主要系借款利率下降，且银行借款本金较上年同期减少所致经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期支付的各项税费减少所致

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期取得投资收益收到的现金减少所致

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期净借款减少所致

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元币种：人民币本期期末数上年期末数本期期末金额项目名称本期期末数占总资产的上年期末数占总资产的较上年期末变情况说明比例（%）比例（%）动比例（%）

应收款项268613056.820.90145189432.010.4885.01应收物业费款项增加所致

其他应收款156669256.080.53106328495.580.3547.34子公司出表所致

其他非流动资42768868.360.1430939696.200.1038.23预缴税费增加所致产

短期借款95000000.000.32--100筹资结构变化所致

一年内到期的7906871999.6026.565105874258.7816.9554.86非流动负债有息负债重分类所致

长期借款5923623936.0119.908896305799.9529.53-33.41其他说明

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2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

项目期末账面价值（万元）受限原因货币资金1726银行监管户及司法冻结存货798412抵押取得长期借款124882万元

112394抵押取得长期借款126812万元及一年内到期非流投资性房地产

动负债81885万元合计912532

4、其他说明

□适用√不适用

(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

√适用□不适用

截至本报告期末，公司对外股权投资余额总额为518270.33万元，比上期减少2502.34万元，减少

0.48%。具体投资情况如下：

投资金额持股比例被投资公司名称主要业务（万元）（%）

上海上实北外滩新地标建设开发有限公司房地产开发经营478492.2750.00

上海实银资产管理有限公司资产管理-49.00

上海帷迦科技有限公司互联网信息技术服务-27.6051

宁波帷迦投资管理有限公司投资管理49.2445.00

宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙）投资业务2646.5343.43

上海泽虹置业有限公司房地产开发经营9769.3530.00

上海青悦房地产开发有限公司房地产开发经营8943.6349.00

上海海外联合投资股份有限公司实业投资-17.65

上海实业开发有限公司房地产开发经营8100.0032.27四川川沪合作创新股权投资基金合伙企业（有股权投资7215.0712.6762限合伙）上海瑞力文化科创股权投资基金合伙企业（有股权投资2940.593.1798限合伙）

上海誉德动力技术集团股份有限公司动力技术113.654.7837

合计/518270.33/

15/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

(1)重大的股权投资

□适用√不适用

(2)重大的非股权投资

□适用√不适用

(3)以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

本期公允价值计入权益的累计公本期计提的本期出售/赎回资产类别期初数本期购买金额其他变动期末数变动损益允价值变动减值金额

其他18848.24-478.9318369.31

合计18848.24-478.9318369.31证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

16/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

(六)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

泉州市上实投资发展有限公司子公司房地产开发与经营58823.53299724.47130180.532287.13-693.41-3805.47

上海上实城市发展投资有限公司子公司实业投资50000.00154257.86135631.14--5315.83-5315.83

苏州上实置业有限公司子公司房地产开发与经营2000.00125133.81-249007.807637.63-4318.76-4318.76报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(七)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

公司所处房地产行业各地区情况不同，上半年总体库存去化速度未及预期，对公司经营业绩及资金回笼带来一定压力。下半年，公司应继续因城施策、因产品差异施策，加大库存去化力度，在市场环境进一步明朗之前尽可能回笼资金。同时，鉴于传统的房地产开发销售周转模式的变化，公司也迫切需要探索符合公司自身情况的转型道路，继续做优做强优势板块，做好一站式城市运营商的策划定位，服务上海战略。

(二)其他披露事项

□适用√不适用

17/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因变动原因说明

高欣副总裁兼董事会秘书聘任/

曲滋海董事离任换届/

李开兵董事离任换届/

顾耀忠董事选举/

吉林董事选举/

公司董事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用

1、2026年1月，经公司第九届董事会第二十四次会议审议通过，公司拟聘任公司董事会秘书高欣

女士为公司副总裁兼董事会秘书（具体内容请见公司公告[临2026-01号]）；

2、公司于2026年6月24日召开2025年年度股东会，完成第十届董事会换届选举。原第九届董事

会董事王政先生、徐槟先生、高富平先生、王琳琳女士、崔霁女士连任第十届董事会董事，曲滋海先生、李开兵先生因任期届满离任，不再担任公司董事职务，顾耀忠先生、吉林先生经本次股东会选举新当选为公司第十届董事会董事（具体内容请见公司公告[临2026-23号]）；

3、公司于2025年年度股东会同日召开第十届董事会第一次会议，会议选举王政先生为公司第十届

董事会董事长，聘任徐槟董事兼任公司总裁，聘任陆军先生、邹勇先生为公司副总裁，聘任黄峻先生为公司副总裁兼财务总监，聘任高欣女士为公司副总裁兼董事会秘书，上述高管人员及任职岗位与换届前一致（具体内容请见公司公告[临2026-24号]）。

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

每10股送红股数（股）/

每10股派息数(元)（含税）/

每10股转增数（股）/利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明

/

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

18/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

为全面检验前期帮扶工作成效，2026年1月下旬，公司相关人员赴弥渡县开展调研，实地察看对口帮扶项目建设及运营成效，与当地干部群众座谈交流、共话乡村发展新路径。

此外，根据公司与云南省弥渡县德苴乡塘子村签署的第三轮（2023-2025年度）帮扶合作协议书相关约定，结合塘子村实际需求及2026年1月现场调研慰问情况，公司追加专项帮扶捐赠资金5万元，全部定向投入用于弥渡县德苴乡塘子村新时代文明实践站设施设备更新，重点夯实基层党建服务载体、提升村级精神文明建设水平，为帮扶地区乡村振兴高质量发展提供坚实保障。

19/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用是否有是否及承诺背承诺承诺承诺如未能及时履行应承诺时间履行期承诺期限时严格如未能及时履行应说明未完成履行的具体原因景类型方内容说明下一步计划限履行

承诺函包括两项内容，一是关于青浦朱家角项目，该部分承诺事项通过上实控股与上实发展分别向对方地块的项目公司进行增资并

该承诺履行期限于使上实发展持有增资后各项目公司51%控股权的方式，已于2012

2014年7月届满。公年完成。二是房地产业务整理，对于该部分承诺事项，上实集团作一方面，上实集团

司于2014年7月4日为上实控股的控股股东，鼓励和支持相关公司在法律法规和监管政将在符合沪港两地召开2014年第一次临策允许的条件下，运用市场化手段分步解决部分同业竞争问题，包资本市场相关法律时股东大会，审议并括：（1）上实集团将参与上海国资国企改革过程中获得的上海上法规及维护相关公通过了《关于上海实投控股有限公司下属房地产业务注入上实发展，实现了境内非上市司合法权益的前提业（集团）有限公司公司房地产业务的整合；（2）2017年，上实发展通过收购上实城下，建议上实控股变更承诺履行期限的开所属物业管理企业的股权，实现了两家上市公司物业管理业务的继续做好相关事项上实集团作为上实控股的控股股东及实际控制人，在上议案》，同意延期3整合。对于两地上市公司房地产业务的整理方案，首先，作为上实推进工作；另一方实控股通过其全资子公司上实地产发展有限公司收购解决同上实年履行前述解决同业63.65%控股的控股股东，上实集团只能通过上实控股落实推动相关事项，面，将建议上实控上海上实所持有的本公司股份时，签署了《避免是见“承诺时间”否业竞争集团竞争的承诺。公司于而上实控股作为香港联交所上市公司，必须在香港上市规则及政策股进一步明晰旗下同业竞争承诺函》，承诺采用政策允许的方式进行业务

2017 年 7月 3日召开 允许的法律框架内寻找相应的解决方案；其次，上实发展作为 A股 房地产业务板块的整理，避免与本公司发生同业竞争。

收购报2017年第一次临时股上市公司、上实城开作为香港联交所上市公司，任何业务整理方案，发展战略定位，在告书或东大会，审议并通过都必须遵循两地市场的监管规则及履行三个上市公司的独立决策平衡相关公司各方权益变了《关于上海实业程序，尤其是中小投资者的独立表决程序，而两地资本市场对房地利益的前提下，根动报告（集团）有限公司变产上市公司估值存在的较大差异导致三家公司中小股东利益难以据各自优势特点推

书中所更承诺事项履行期限在同一方案中得以平衡；再次，上实集团作为国有独资企业，业务进业务发展，实现作承诺的议案》，同意延期整理方案也受制于国资监管规定。虽然上实集团通过上实控股解决上市公司持续健康

2年履行前述解决同同业竞争承诺问题的努力从未间断，然而，由于现时的宏观环境、稳定发展。

业竞争的承诺。资本市场、行业格局及相关公司的经营情况与承诺当时相比已发生了重大的变化，且存在上述法律障碍，目前尚未能推出一个可以兼顾各方利益的稳妥解决方案。

上海上实作为收购人，与一致行动人金钟控股就上实发展间接控股股东股权调整一事作出《关于避免与上实发展同业竞争的承诺函》，承诺内容如下：“1、本公司及在上海上实/金上海本公司控制的企业与上实发展主营业务之间不存在对钟控股对上实

解决同上实/上实发展构成重大不利影响的同业竞争。

22025年12月29日否发展拥有控制是业竞争金钟、本公司知悉并确认，上海实业（集团）有限公司（以控股下简称“上实集团”权期间持续有）此前已就避免与上实发展的同业竞效。

争出具了相关承诺函。本次股权调整完成后，本公司将积极敦促上实集团继续遵守并履行其已作出的相关避免同业竞争承诺。

20/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

3、本次股权调整完成后，本公司将采取合法及有效的措施，促使本公司控制的其他企业不新增与上实发展主营业务构成重大不利影响的同业竞争。若本公司及本公司控制的企业新增与上实发展的业务构成重大不利影响

的同业竞争的业务或活动，本公司在符合适用的法律法规及相关政策允许的前提下，采取合法及有效措施解决此类同业竞争。

4、如因本公司未履行上述承诺而给上实发展造成损失，

本公司将依法承担相应的赔偿责任。

5、本承诺函自出具之日起生效并在本公司对上实发展拥有控制权期间持续有效。”上海上实作为收购人，与一致行动人金钟控股就上实发展间接控股股东股权调整一事作出《关于减少及规范与上实发展关联交易的承诺函》，承诺内容如下：“1、在不对上实发展及其全体股东的利益构成不利影响的前提下，本公司承诺将尽量避免和减少与上实发展及其下属企业之间将来可能发生的关联交易。

2、对于确有必要或有合理理由存在的关联交易，本公司

承诺将按照市场原则或其他合理的原则确定关联交易在上海上实/金上海/价格，并将与上实发展依法签订规范的关联交易协议，钟控股对上实解决关上实确保关联交易价格具有公允性。本公司承诺将按照有关2025年12月29日否发展拥有控制是联交易金钟法律法规和上实发展的公司章程的规定履行审议程序权期间持续有控股及相关的信息披露义务。效。

3、本公司承诺不利用关联交易违规占用或非法转移上

实发展的资金、资产、利润或其他资源，不利用关联交易损害上实发展及其他股东的利益。

4、如因本公司未履行上述承诺而给上实发展造成损失，

本公司将依法承担相应的赔偿责任。

5、本承诺函自出具之日起生效并在本公司对上实发展拥有控制权期间持续有效。”上海上实作为收购人，与一致行动人金钟控股就上实发展间接控股股东股权调整一事作出《关于保持上实发展之上市公司独立性的承诺》，承诺内容如下：“1、本次股权调整完成后，本公司及控制的其他企业将继续积极保持与上实发展之间的人员独立、资产独立、业务独立、

财务独立、机构独立。

在上海上实/金

上海2、本公司将按照法律法规及上实发展的公司章程依法

/钟控股对上实上实行使股东权利，并严格遵守监管机构关于上市公司独立其他2025年12月29日否发展拥有控制是

金钟性的相关规定，不利用上实发展的股东地位影响上实发权期间持续有

控股展的独立性或违反其他上市公司规范运作程序，干预上效。

实发展经营决策，不损害上实发展和其他股东的合法权益。

3、如因本公司未履行上述承诺而给上实发展造成损失，

本公司将依法承担相应的赔偿责任。

4、本承诺函自出具之日起生效并在本公司对上实发展拥有控制权期间持续有效。”

21/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

除上海上实持有的上海海外联合投资股份有限公司17.65%股权尚未解决外，上海上实已通过股权转让等方式解决了《避免同业竞争声明和承诺函》所涉及的全部同业竞争问题。上海上实持有的公司

17.65%股权事项如下：上海海外联合投资股份有限公司所负责的俄

与重大罗斯圣彼得堡市“波罗的海明珠”大型综合社区项目为中俄战略项资产重解决同上海上海上实与本公司签署了《避免同业竞争声明与承诺20083目，项目背景特殊，自始受到两国政府的高度关注和支持。该公司将在条件成熟时履年月否长期有效是组相关业竞争上实函》，承诺避免与本公司发生同业竞争。有关股东书面约定，未经其他方事先书面同意，任何一方均不得转行。

的承诺让、出让、抵押或以其他方式处理有关全部或任何权利义务。由于尚无法获得其他股东对该等股权转让事项的一致同意，目前仍不具备注入上市公司的条件。上海上实持有的上海海外联合投资股份有限公司17.65%股权委托本公司管理，管理费用为每年合计50万元人民币。

上实集团于2014年12月17日向上实发展出具《关于制定保护中小投资者权益具体措施的回函》，同意：为充分保护中小投资者利益，若公司发生公司债发行申请与再融函中涉及的项目（上海朱家角“海源别墅”、上海朱家角上实

资相关 其他 “海上湾”、上海朱家角“D地块”、湖州“湖润商务广场”、 2014年 12月 17日 否 已履行完毕 是集团

的承诺 上实湖州花园酒店、青岛“国际啤酒城”、泉州“B-2、B-

7-1、B-7-2”地块项目）因延期开竣工问题受到政府处罚

或承担相关出让合同项下的违约责任，上实集团将承担由此产生的全部损失。

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

22/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

七、重大诉讼、仲裁事项

√本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项□本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

(一)诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的

√适用□不适用事项概述及类型查询索引

原告君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业（有限合伙）起诉公司合同纠纷案件，上海金融具体内容请见公司公告（临2026-12号）法院一审判决驳回原告诉讼请求。

上诉人君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业（有限合伙）因不服上述一审判决，向上海市具体内容请见公司公告（临2026-19号）

高级人民法院提起上诉，该案件已由上海市高级人民法院二审立案。

(二)临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

√适用□不适用事项概述查询索引公司第九届董事会第二十五次会议审议通过《关于公司2026年度预计日常关联交易事项的议案》，预计

2026年度的日常关联交易金额为人民币3800万元，具体内容请见公司公告（临2026-07号）

公司2026年上半年度日常关联交易发生金额约为

2295万元，在上述预计额度范围内。

公司第十届董事会第二次会议审议通过《关于增加

2026年度日常关联交易金额的议案》，在上述第九届

董事会第二十五次会议已审议的年度日常关联交易

具体内容请见公司公告（临2026-28号）额度的基础上增加2026年度日常关联交易预计金额

2750万元。本次增加后，公司2026年度日常关联交

易预计总金额约为6550万元。

2026年上半年度日常关联交易情况

单位：元币种：人民币关联交易方关联关系关联交易类型关联交易内容关联交易金额

上实管理（上海）有限公司间接控股股东的下属子公司提供劳务收取租赁费1970217.14

上海上实（集团）有限公司间接控股股东提供劳务收取租赁费1933728.58

上海上实北外滩新地标建设开发合营企业提供劳务收取租赁费1793313.52

23/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

有限公司

上海上实集团财务有限公司间接控股股东的下属子公司提供劳务收取租赁费1525135.24上海上实金融服务控股股份有限

间接控股股东的下属子公司提供劳务收取租赁费1390594.32公司

上海海外有限公司间接控股股东的下属子公司提供劳务收取租赁费1318474.28

上药控股青岛有限公司间接控股股东的下属子公司提供劳务收取租赁费1149247.71

上实环境（上海）有限公司间接控股股东的下属子公司提供劳务收取租赁费1094011.44

上海海外联合投资股份有限公司间接控股股东的下属子公司提供劳务收取租赁费459845.70

上海跻沄基础建设有限公司间接控股股东的下属子公司提供劳务收取租赁费251902.86

上海城开(集团)有限公司及其下

间接控股股东的下属子公司提供劳务物业服务费用3740262.94属公司

上药控股有限公司间接控股股东的下属子公司提供劳务物业服务费用921131.46

上海上实（集团）有限公司间接控股股东提供劳务物业服务费用5404348.92

合计22952214.11

大额销货退回的详细情况/

关联交易的说明/注：根据《上海证券交易所股票上市规则》（2026年4月修订版）6.3.18的规定“上市公司与关联人发生的下列交易，可以免于按照关联交易的方式审议和披露：（六）一方参与另一方公开招标、拍卖等，但是招标、拍卖等难以形成公允价格的除外”，上述日常关联交易金额不包括公司及下属子公司通过公开招标等公开方式与关联方发生的日常关联交易项目。

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

24/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币向关联方提供资金关联方向上市公司提供资金关联方关联关系期末期初余额发生额期末余额期初余额发生额余额

上海上实（集团）有限公司间接控股股东228.12148.81376.93

上海上药信谊药厂有限公司集团兄弟公司160.00-160.00

上海实银资产管理有限公司联营公司10.07-10.07-上海上实龙创智能科技股份有限公司其他（原控股子公司，公司46167.13-46167.13高管任职董事

企业）青岛上实城市发展有限公司其他（原控股子公司，公司23191.31-23191.31高管任职董事

企业）上海上实北外滩新地标建设开发有限

合营公司655.23-0.05655.18公司

上海实银资产管理有限公司联营公司372.84-372.84

江建钦其他关联人515.80-515.80

庄伟峰其他关联人515.80-515.80上海上实北外滩新地标建设开发有限

合营公司118.34-118.34公司

上海海外有限公司集团兄弟公司88.79-88.79

上海上实集团财务有限公司集团兄弟公司98.34-28.2770.07

上药控股青岛有限公司集团兄弟公司-60.3260.32

合计70784.70138.6970923.391337.0732.051369.12

报告期内，(1)公司子公司应收上海上实（集团）有限公司376.93万元，系应收的物业服务款项；(2)公司子公司应收上海上药信谊药厂有限公司160.00万元，系应收工程项目管理费；(3)公司应收上海上实龙创智能科技股份有限公司46167.13万元，系股东垫款，该公司已由法院受理进入破产清算程序；(4)公司应收青岛上实城

市发展有限公司公司23191.31万元，系股东垫款，该公司已由法院受理进入破产清算程序（具体请见本章节“第十三、其他重大事项的说明”中的第1点）；(5)应收上海上实北外滩新地标建设开发

关联债权债务形成原因有限公司655.18万元，系对合营企业的股东垫款；(6)公司应收上海实银资产管理有限公司372.84万元，系对联营企业的股东垫款；

(7)公司子公司应付江建钦和庄伟峰各515.80万元，系应付少数股

东的利息；(8)公司应付上海上实北外滩新地标建设开发有限公司

118.34万元，系收取的办公楼租赁押金；(9)公司应付上海海外公

司88.79万元，系收取的办公楼租赁押金；(10)公司应付上海上实集团财务有限公司70.07万元，系收取的办公楼租赁押金；(11)公司应付上药控股青岛有限公司60.32万元，系收取的办公楼租赁押金。

关联债权债务对公司经营成果及财务状况的影响/

25/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

□适用√不适用

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

□适用√不适用

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

□适用√不适用

(三)其他重大合同

√适用□不适用

公司于2025年度以合计人民币205268.94万元向泉州市开源置业集团有限公司下属企业协议转让

泉州上实海上海项目部分产品（具体内容请见公司公告[临2025-25号]），截至2026年6月30日，公司已收到上述全部款项，公司将根据合同约定及房地产交付进度确认结转收入。

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

√适用□不适用

1、2026年5月，公司控股子公司青岛上实城市发展有限公司（以下简称“青岛上实城发”）收到山

东省青岛市黄岛区人民法院的《民事裁定书》[（2026）鲁0211破申2号]、《决定书》[（2026）鲁0211

破19号]，法院认为青岛上实城发资产已不足以清偿全部债务，裁定受理其破产清算申请并指定破产管理人。根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》及《监管规则适用指引——会计类第1号》相关规定，破产管理人接管后公司已丧失对青岛上实城发的控制权，其不再纳入公司合并财务报表范围。

青岛上实城发近年来无实际业务开展，截至被认定破产前2026年3月31日最近一期的主要财务科目包括营业收入、总资产、净资产及净利润均低于公司2025年度经审计对应财务指标的10%，为公司非重要子公司。经公司初步测算，根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》第五十条，公司计算应享有青岛上实城发自购买日持续计算的净资产份额为-13686万元，因处置对价为零，净资产负数在出表时得以转回，据此确认股权处置投资收益13686万元；同时，根据《监管规则适用指引——会计

类第3号》第3-3条，公司对青岛上实城发的其他应收款原值23191万元，预计可收回6204万元，债权损失16987万元抵减上述投资收益。综合影响预计减少公司2026年度合并报表利润总额约3301万

26/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告元，约占公司2025年度经审计归属于母公司净利润的5.34%，全部计入归属于母公司所有者的净利润，少数股东损益为0；

2、2026年5月，经公司行政办公会议审议通过，公司下属全资子公司上海上实物业管理有限公司（以下简称“上实物业”）与公司关联方上海实业城市开发集团有限公司（以下简称“上实城开”，0563.HK）签订《物业服务框架协议》，协议约定服务期限为2026年5月至2028年12月末，在年度服务期限内，上实城开以每年累计总额不超过人民币700万元的金额向上实物业采购物业服务，该事项为公司年度日常关联交易项下的框架协议；

3、2025年7月，公司与上海北外滩（集团）有限公司签订战略合作协议，由双方在上海北外滩地

区开展城市更新、城市运营相关业务（具体内容请见公司临时公告[2025-22]）。鉴于上述，2026年6月，公司全资子公司上海上实城市运营服务有限公司（“上实城市运营服务公司”）与上海北外滩（集团）有限公司全资子公司上海虹口投资控股有限公司共同投资设立上海上实北外滩城市运营管理有限公司（以下简称“上实北外滩城市运营管理公司”）。上实北外滩城市运营管理公司注册资本为900万元人民币，上实城市运营服务公司认缴出资额459万元，持股比例51%；

4、公司因前期虚假陈述收到中小投资者起诉案件一共276起，合计诉请金额约5874.26万元。截

至本报告披露日，上述276起案件已全部结案，公司已根据法院判决结果完成全部赔付，累计赔付金额

5811.39万元，其中2026年上半年实际赔付19.50万元。

27/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)35535

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）不适用

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

质押、标记或持有有限股东名称比例冻结情况

报告期内增减期末持股数量(%)售条件股股东性质（全称）股份状份数量数量态

上实地产发展有限公司89643586448.600无0境外法人

上海上投资产经营有限公司1117798796.060无0国有法人君证（宁波梅山保税港区）股权投669084433.630无0其他

资合伙企业（有限合伙）

中国长城资产管理股份有限公司317704591.720无0国有法人

上海工业投资（集团）有限公司264417001.430无0国有法人

香港中央结算有限公司-4344624173168380.940无0其他

上海上实投资管理咨询有限公司118536600.640无0国有法人

吴庆10104800108627000.590无0境内自然人

上实置业集团（上海）有限公司104642160.570无0国有法人

上海光通信有限公司104493000.570无0国有法人

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量上实地产发展有限公司896435864人民币普通股896435864上海上投资产经营有限公司111779879人民币普通股111779879君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业（有66908443人民币普通股66908443限合伙）中国长城资产管理股份有限公司31770459人民币普通股31770459

28/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

上海工业投资（集团）有限公司26441700人民币普通股26441700香港中央结算有限公司17316838人民币普通股17316838上海上实投资管理咨询有限公司11853660人民币普通股11853660吴庆10862700人民币普通股10862700

上实置业集团（上海）有限公司10464216人民币普通股10464216上海光通信有限公司10449300人民币普通股10449300

前十名股东中回购专户情况说明/

上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权的/说明

公司前10名无限售条件流通股股东中，第1名、第2名、第5名、

第7名、第9名、第10名的实际控制人均为上海市国有资产监督管理委员会。第1名上实地产发展有限公司与第2名上海上投资产经营有限公司、第7名上海上实投资管理咨询有限公司、第9名上述股东关联关系或一致行动的说明

上实置业集团（上海）有限公司同受上海上实（集团）有限公司控制，构成《上市公司收购管理办法》第八十三条所规定的一致行动人。未知其他无限售条件流通股股东之间，是否存在《上市公司收购管理办法》所规定的一致行动人情况。

表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明/

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

注：经查，报告期内公司持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东未通过参与转融通业务出借公司股份。

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

29/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

□适用√不适用

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

30/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2026年6月30日

编制单位：上海实业发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注七2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金13958135558.354740426398.69结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产

应收票据645550.00

应收账款2268613056.82145189432.01应收款项融资

预付款项38949966.5310487964.59应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款4156669256.08106328495.58

其中：应收利息

应收股利209125.71209125.71买入返售金融资产

存货513595128548.6013215190534.71

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产6620466657.77537323779.11

流动资产合计18607963044.1518755592154.69

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资74999010255.715019244292.84

其他权益工具投资8183693129.68188482403.31其他非流动金融资产

投资性房地产94015937979.574151317663.51

固定资产101868207645.751924934045.69在建工程生产性生物资产

31/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

油气资产

使用权资产119835039.1712668110.61

无形资产12492000.00528000.00

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉1340456329.2840456329.28长期待摊费用递延所得税资产

其他非流动资产1542768868.3630939696.20

非流动资产合计11160401247.5211368570541.44

资产总计29768364291.6730124162696.13

流动负债：

短期借款1795000000.00向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款18388181813.99543273541.58

预收款项1925674141.2124750394.61

合同负债201747219517.691614943629.70卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬2161735852.0793567850.95

应交税费22482107402.31484203706.68

其他应付款23832508909.31804069951.95

其中：应付利息

应付股利45564.4345564.43应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债247906871999.605105874258.78

其他流动负债25148817925.48141072319.50

流动负债合计11688117561.668811755653.75

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款265923623936.018896305799.95应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债275631692.237461224.92长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

32/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

递延所得税负债1415375311.4015494505.98其他非流动负债

非流动负债合计5944630939.648919261530.85

负债合计17632748501.3017731017184.60

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）281844562892.001844562892.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积294033565354.154021146772.83

减：库存股

其他综合收益30-136053266.92-136053266.92专项储备

盈余公积31593071394.83593071394.83一般风险准备

未分配利润323855280131.844112866344.31归属于母公司所有者权益（或股东权10190426505.9010435594137.05益）合计

少数股东权益1945189284.471957551374.48

所有者权益（或股东权益）合计12135615790.3712393145511.53

负债和所有者权益（或股东权益）29768364291.6730124162696.13总计

公司负责人：王政主管会计工作负责人：黄峻会计机构负责人：付学东母公司资产负债表

2026年6月30日

编制单位：上海实业发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注十六2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金1938459853.372829985171.95交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款12000.002000.00应收款项融资

预付款项267452.82624253.90

其他应收款211698544044.6611808230557.71

其中：应收利息应收股利存货

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产-64059.04

流动资产合计13637273350.8514638906042.60

33/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资313836511914.2413831391695.27

其他权益工具投资182556591.35187345864.98其他非流动金融资产

投资性房地产546237599.45558772256.23

固定资产5185049.335774261.88在建工程生产性生物资产油气资产使用权资产无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用递延所得税资产

其他非流动资产1256743.701126160.00

非流动资产合计14571747898.0714584410238.36

资产总计28209021248.9229223316280.96

流动负债：

短期借款95000000.00交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款3684.953684.95预收款项合同负债

应付职工薪酬247379.60

应交税费6776790.435132152.48

其他应付款8575398966.358850703889.33

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债7870450000.005070970000.00其他流动负债

流动负债合计16547876821.3313926809726.76

非流动负债：

长期借款3785104285.007200919285.00应付债券

其中：优先股永续债租赁负债长期应付款长期应付职工薪酬

34/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

预计负债递延收益递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计3785104285.007200919285.00

负债合计20332981106.3321127729011.76

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）1844562892.001844562892.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积3742369543.793742369543.79

减：库存股

其他综合收益-126689805.25-126689805.25专项储备

盈余公积559234238.53559234238.53

未分配利润1856563273.522076110400.13

所有者权益（或股东权益）合计7876040142.598095587269.20

负债和所有者权益（或股东权益）28209021248.9229223316280.96总计

公司负责人：王政主管会计工作负责人：黄峻会计机构负责人：付学东合并利润表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注七2026年半年度2025年半年度

一、营业总收入1015705385.891232419525.42

其中：营业收入331015705385.891232419525.42利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本1211932395.871325729347.08

其中：营业成本33890237883.25950948589.48利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加3439745740.4847383519.68

销售费用3526095044.4630742288.53

管理费用36136080336.22154248113.91研发费用

财务费用37119773391.46142406835.48

其中：利息费用127901429.19155592513.73

利息收入8739848.4213845413.30

35/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

加：其他收益3810398301.9616813998.47

投资收益（损失以“-”号填列）39-37106188.53-5903146.71

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-4093593.57-5903146.71以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）

汇兑收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“-”号填列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）40-350419.3052608.64

资产减值损失（损失以“-”号填列）41-638857825.52

资产处置收益（损失以“-”号填列）424689551.99-87102.24

三、营业利润（亏损以“-”号填列）-218595763.86-721291289.02

加：营业外收入435376279.4310570869.00

减：营业外支出443668344.60213905.06

四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）-216887829.03-710934325.08

减：所得税费用4550991701.652913210.53

五、净利润（净亏损以“-”号填列）-267879530.68-713847535.61

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）-267879530.68-713847535.61

2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填-257586212.47-754440421.28列）

2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）-10293318.2140592885.67

六、其他综合收益的税后净额

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-267879530.68-713847535.61

（一）归属于母公司所有者的综合收益总额-257586212.47-754440421.28

（二）归属于少数股东的综合收益总额-10293318.2140592885.67

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-0.14-0.41

（二）稀释每股收益(元/股)-0.14-0.41

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：/元上期被合并方实现的净利润为：/元。

公司负责人：王政主管会计工作负责人：黄峻会计机构负责人：付学东

36/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

母公司利润表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注十六2026年半年度2025年半年度

一、营业收入447994152.3151803933.01

减：营业成本413598608.9413559264.44

税金及附加6814724.738155006.58销售费用

管理费用28870365.3327951143.96研发费用

财务费用48668497.2852945461.07

其中：利息费用163544197.80193213628.89

利息收入115140829.13140522592.57

加：其他收益123749.259228583.02

投资收益（损失以“-”号填列）5120218.97193983892.19

其中：对联营企业和合营企业的投资收益120218.97-3016107.81以摊余成本计量的金融资产终止确

认收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“-”号填列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）-169880068.11-7830.06

资产减值损失（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“-”号填列）2424.18

二、营业利润（亏损以“-”号填列）-219591719.68152397702.11

加：营业外收入239571.257374.44

减：营业外支出194978.18

三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）-219547126.61152405076.55

减：所得税费用

四、净利润（净亏损以“-”号填列）-219547126.61152405076.55

（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）-219547126.61152405076.55

（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-219547126.61152405076.55

七、每股收益：

37/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：王政主管会计工作负责人：黄峻会计机构负责人：付学东合并现金流量表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注七2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金1273522520.961234028810.31客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金47222066887.19318171154.04

经营活动现金流入小计1495589408.151552199964.35

购买商品、接受劳务支付的现金990700950.891037417908.00客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金556219559.04595800201.47

支付的各项税费211830566.09689438336.99

支付其他与经营活动有关的现金47244265223.20357642173.84

经营活动现金流出小计2003016299.222680298620.30

经营活动产生的现金流量净额-507426891.07-1128098655.95

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金12607542.32

取得投资收益收到的现金84578269.61

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收5493887.64117022.67回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计18101429.9684695292.28

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支2481141.761285001.06付的现金

投资支付的现金7500000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

38/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计2481141.768785001.06

投资活动产生的现金流量净额15620288.2075910291.22

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金4410000.001710000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金4410000.001710000.00

取得借款收到的现金1664933136.061003736385.12收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计1669343136.061005446385.12

偿还债务支付的现金1740335000.00923385000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金176223429.32198942084.53

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润380205.81

支付其他与筹资活动有关的现金4738172557.782780048.86

筹资活动现金流出小计1954730987.101125107133.39

筹资活动产生的现金流量净额-285387851.04-119660748.27

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额48-777194453.91-1171849113.00

加：期初现金及现金等价物余额4718071871.454089087595.04

六、期末现金及现金等价物余额3940877417.542917238482.04

公司负责人：王政主管会计工作负责人：黄峻会计机构负责人：付学东母公司现金流量表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金44974879.4250492163.69

收到的税费返还--

收到其他与经营活动有关的现金6945408.8016898318.58

经营活动现金流入小计51920288.2267390482.27

购买商品、接受劳务支付的现金1063952.16949456.25

支付给职工及为职工支付的现金14582622.4615785957.13

支付的各项税费15176983.8521801986.82

支付其他与经营活动有关的现金15073274.9968035663.04

经营活动现金流出小计45896833.46106573063.24

经营活动产生的现金流量净额6023454.76-39182580.97

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金4789273.63-

取得投资收益收到的现金-281578269.61

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回16500.00的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额8849400.00收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计13655173.63281578269.61

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付136533.70313044.28的现金

投资支付的现金5000000.007500000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

39/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计5136533.707813044.28

投资活动产生的现金流量净额8518639.93273765225.33

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金1154500000.00836280000.00

收到其他与筹资活动有关的现金109004943.184737490000.00

筹资活动现金流入小计1263504943.185573770000.00

偿还债务支付的现金1675835000.00911385000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金157225041.01101242432.99

支付其他与筹资活动有关的现金336512315.445802790000.00

筹资活动现金流出小计2169572356.456815417432.99

筹资活动产生的现金流量净额-906067413.27-1241647432.99

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-891525318.58-1007064788.63

加：期初现金及现金等价物余额2829985171.952400087995.03

六、期末现金及现金等价物余额1938459853.371393023206.40

公司负责人：王政主管会计工作负责人：黄峻会计机构负责人：付学东

40/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

合并所有者权益变动表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币

2026年半年度

归属于母公司所有者权益项目其他权益工具少数股东权益所有者权益合计

实收资本减：库专项一般风

()资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润其他小计或股本优先永续存股储备险准备其他股债

一、上年期末余额1844562892.004021146772.83-136053266.92593071394.834112866344.3110435594137.051957551374.4812393145511.53

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1844562892.004021146772.83-136053266.92593071394.834112866344.3110435594137.051957551374.4812393145511.53三、本期增减变动金额（减少以“-”号12418581.32-257586212.47-245167631.15-12362090.01-257529721.16填列）

（一）综合收益总额-257586212.47-257586212.47-10293318.21-267879530.68

（二）所有者投入和减少资本12418581.3212418581.32-2068771.8010349809.52

1．所有者投入的普通股4410000.004410000.00

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他12418581.3212418581.32-6478771.805939809.52

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1844562892.004033565354.15-136053266.92593071394.833855280131.8410190426505.901945189284.4712135615790.37

41/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

2025年半年度

归属于母公司所有者权益项目其他权益工具少数股东权益所有者权益合计

实收资本减：库专项一般风资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润其他小计

(或股本)优先永续存股储备险准备其他股债

一、上年期末余额1844562892.004021146772.83-137421490.05584952561.384739005398.3411052246134.501900075959.8012952322094.30

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1844562892.004021146772.83-137421490.05584952561.384739005398.3411052246134.501900075959.8012952322094.30三、本期增减变动金额（减少以“-”号-754440421.28-754440421.2841922679.86-712517741.42

填列）

（一）综合收益总额-754440421.28-754440421.2840592885.67-713847535.61

（二）所有者投入和减少资本1710000.001710000.00

1．所有者投入的普通股1710000.001710000.00

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-380205.81-380205.81

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的分配-380205.81-380205.81

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1844562892.004021146772.83-137421490.05584952561.383984564977.0610297805713.221941998639.6612239804352.88

公司负责人：王政主管会计工作负责人：黄峻会计机构负责人：付学东

42/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

母公司所有者权益变动表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币

2026年半年度

项目实收资本其他权益工具

()资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润所有者权益合计或股本优先股永续债其他

一、上年期末余额1844562892.003742369543.79-126689805.25559234238.532076110400.138095587269.20

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1844562892.003742369543.79-126689805.25559234238.532076110400.138095587269.20

三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列）-219547126.61-219547126.61

（一）综合收益总额-219547126.61-219547126.61

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1844562892.003742369543.79-126689805.25559234238.531856563273.527876040142.59

43/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

2025年半年度

项目实收资本其他权益工具

()资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润所有者权益合计或股本优先股永续债其他

一、上年期末余额1844562892.003742369543.79-128015244.29551115405.082003040899.048013073495.62

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1844562892.003742369543.79-128015244.29551115405.082003040899.048013073495.62

三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列）152405076.55152405076.55

（一）综合收益总额152405076.55152405076.55

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1844562892.003742369543.79-128015244.29551115405.082155445975.598165478572.17

公司负责人：王政主管会计工作负责人：黄峻会计机构负责人：付学东

44/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

上海实业发展股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）更名前为“上海浦东不锈薄板股份有限公司”。公司系于1995年经沪经企(1995)608号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，并于1996年9月25日在上海证券交易所上市交易。

公司于2003年1月实施重大资产重组并于2003年2月26日领取上海市工商行政管理局颁发的注

册号为3100001004379号企业法人营业执照，公司名称变更为“上海实业发展股份有限公司”，总股本

587541643股。

2008年3月，公司完成了向特定对象非公开发行股票143304244股。2008年5月，公司将资本公

积和未分配利润向全体股东转增股份总额352524986股。

2011年，公司原控股股东上海上实（集团）有限公司将其持有的689566049股股份(占公司总股本

的63.65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司，相应审批过户事宜已经办理完毕。上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东。

2016年1月，公司完成了向特定对象非公开发行股票335523659股。2016年10月，公司以资本

公积向全体股东转增股份总额425668360股。截至本报告期末，公司总股本1844562892股。

公司注册地：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号。

公司总部地址：上海市淮海中路98号金钟广场20楼。

公司行业性质：房地产开发和经营。

公司经营范围为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务、国内贸易(上述

经营范围不涉及前置审批项目)。

本公司的最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。

本财务报告于2026年8月20日经公司第十届董事会第二次会议批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》以及其后颁布及修订的具体会计准则、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）编制。此外，本财务报表还按照《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》披露有关财务信息。

2、持续经营

√适用□不适用本财务报表以持续经营为基础列报。

45/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

本集团根据实际生产经营特点制定了具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账准备、存货计价方法、存货跌价准备、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认和计量等。

1、遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团于2026年6月30日的财务状况以及2026年半年度的经营成果和现金流量。

2、会计期间

本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用

本公司以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均以人民币元为单位表示。

本集团下属子公司、合营企业及联营企业，根据其经营所处的主要经济环境自行决定其记账本位币，编制财务报表时折算为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

重要的单项计提坏账准备的应收账款单项计提金额≥人民币500万元

重要的非全资子公司非全资子公司资产总额≥人民币10000万元

对合营企业或联营企业的长期股权投资账面价值≥人民币重要的合营企业或联营企业1000万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下企业合并。合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按合并日在最终控制方财务报表中的账面价值为基础进行相关会计处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，不足冲减的则调整留存收益。

46/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下企业合并。非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减值损失进行后续计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司所控制的结构化主体等）。当且仅当投资方具备下列三要素时，投资方能够控制被投资方：投资方拥有对被投资方的权力；因参与被投资方的相关活动而享有可变回报；有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。本集团内部各公司之间的所有交易产生的资产、负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。

子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。

对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表，直至本集团对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。

对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一直存在。

如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，本集团重新评估是否控制被投资方。

不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售其享有的共同

47/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

经营产出份额所产生的收入；按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

9、现金及现金等价物的确定标准现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

10、金融工具

√适用□不适用

金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。

(1)金融资产的确认和终止确认本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即将之前确认的金融资产从资产负债表中予以转出：

（1）收取金融资产现金流量的权利届满；

（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额

支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或者，虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。

如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。

以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。以常规方式买卖金融资产，是指按照合同规定购买或出售金融资产，并且该合同条款规定，根据通常由法规或市场惯例所确定的时间安排来交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。

(2)金融资产的分类和计量本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量

特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类：

以摊余成本计量的债务工具投资

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以

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未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综

合收益的金融资产，仅将相关股利收入（明确作为投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益，公允价值的后续变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。

(3)金融负债分类和计量

本集团的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债。以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

以摊余成本计量的金融负债

对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

(4)金融工具减值预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产进行减值处理并确认损失准备。

对于不含重大融资成分的应收款项，本集团运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述采用简化计量方法以外的金融资产，本集团在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第一阶段，本集团按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。

本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的

无偏概率加权平均金额、货币时间价值，以及在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

按照信用风险特征组合计提减值准备的组合类别及确定依据

本集团考虑了不同客户的信用风险特征，以共同风险特征为依据，以账龄组合为基础评估应收款项金融工具的预期信用损失。本集团划分的组合为账龄组合。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法本集团根据入账日期计算账龄。

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按照单项计提坏账减值准备的单项计提判断标准

若某一对手方信用风险特征与组合中其他对手方显著不同，对应收该对手方款项按照单项计提损失准备。

减值准备的核销

当本集团不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本集团直接减记该金融资产的账面余额。

(5)金融工具抵销

同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

(6)金融资产转移

本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。

本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

11、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

存货包括房地产开发成本、房地产开发产品、低值易耗品、库存商品等。存货按照成本进行初始计量。开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成本、建筑安装工程支出、资本化的利息及其他直接和间接开发费用；开发成本于完工后按实际成本结转为开发产品；开发产品结转成本时按实际成本核算。工程成本中包含的公共配套设施成本指按政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等所发生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地所发生的支出亦列入开发成本核算。

开发产品采用个别计价法确定其实际成本。低值易耗品在领用时采用一次转销法进行摊销。

存货的盘存制度采用永续盘存制。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计提存货跌价准备时，按照单个存货项目计提存货跌价准备。

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12、合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用

在客户实际支付合同对价或在该对价到期应付之前，已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素），确认为合同资产；后续取得无条件收款权时，转为应收款项。

本集团对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注五、10。

13、长期股权投资

√适用□不适用

长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。

长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为初始投资成本；初始投资成本与合并对价账面价值之间差额，调整资本公积（不足冲减的，冲减留存收益）。

通过非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本（通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和作为初始投资成本）。除企业合并形成的长期股权投资以外方式取得的长期股权投资，按照下列方法确定初始投资成本：支付现金取得的，以实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算。控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。

采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，调整长期股权投资的成本。

被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。

本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资

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单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分（但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认，但投出或出售的资产构成业务的除外。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外股东权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入股东权益。

14、投资性房地产

(1)如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。对投资性房地产按直线法按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进行摊销：

名称使用寿命预计净残值率年折旧率或摊销率

房屋建筑物25年-70年5.000%1.357%-3.800%

15、固定资产

(1)确认条件

√适用□不适用

固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；

否则，在发生时按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。

(2)折旧方法

√适用□不适用

固定资产的折旧采用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残值率及年折旧率如下：

类别使用寿命预计净残值率年折旧率

房屋建筑物20年-40年4.000%-5.000%2.375%-4.800%

电器及运输设备5年-6年4.000%-5.000%15.833%-19.200%

生产设备10年4.000%-5.000%9.500%-9.600%

其他设备5年4.000%-5.000%19.000%-19.200%

本集团至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，必要时进行调整。

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16、借款费用

√适用□不适用

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他借款费用计入当期损益。

当资本支出和借款费用已经发生，且为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，借款费用开始资本化。

购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。

在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金额确定；占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率计算确定。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状态必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

17、无形资产

使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

无形资产包括车位使用权、计算机软件等，以成本计量。

无形资产在使用寿命内采用直线法摊销，其使用寿命如下：

名称使用年限使用年限判断依据车位使用权30年能为公司带来经济利益的期限软件5年能为公司带来经济利益的期限

18、长期资产减值

√适用□不适用

对除存货、合同资产、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减值测试；对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少于每年末进行减值测试。

可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。

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就商誉的减值测试而言，对于商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组或者资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的经营分部。

比较包含商誉的资产组或者资产组组合的账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。

19、合同负债

√适用□不适用

在向客户转让商品或服务之前，已收客户对价或取得无条件收取对价权利而应向客户转让商品或服务的义务，确认为合同负债。

20、职工薪酬

职工薪酬，是指本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

(1)短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

本集团的职工参加由当地政府管理的养老保险和失业保险，相应支出在发生时计入相关资产成本或当期损益。

(3)辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

21、预计负债

√适用□不适用

除了非同一控制下企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务且该义务的履行很可能会导致经济利益流出本集团，同时有关金额能够可靠地计量的，本集团将其确认为预计负债。

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预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核并进行适当调整以反映当前最佳估计数。

22、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用与客户之间的合同产生的收入

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。

(1)销售商品合同

本集团通常通过向客户交付商品房等商品履行履约义务。本集团在房屋完工且经验收合格，与购买方签订了销售合同，取得了购买方付款证明并交付时确认房地产销售收入的实现。购买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付时限结束后即确认房地产销售收入的实现。

对于预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔未超过一年的，本集团未考虑合同中存在的重大融资成分。

根据合同约定、法律规定等，本集团为所销售的商品房等商品提供质量保证，属于为向客户保证所销售的商品符合既定标准的保证类质量保证。

(2)提供服务合同

本集团通过向客户提供物业管理服务及代建项目管理服务履行履约义务，由于本集团履约的同时客户即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。

对于物业管理服务，本集团按照直线法根据时间进度确定提供服务的履约进度。对于代建项目管理服务，本集团按照投入法，根据时间进度、发生的成本确定提供建造服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

23、政府补助

√适用□不适用

政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

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政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关的政府补助；政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此之外的作为与收益相关的政府补助。

本集团采用总额法对政府补助进行核算。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值；或确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益（但按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益），相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本集团提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。财政将贴息资金直接拨付给本集团的，将对应的贴息冲减相关借款费用。

24、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂

时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。

各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：

（1）应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的单项交易

中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税

所得额或可抵扣亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；

（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：

（1）可抵扣暂时性差异是在以下单项交易中产生的：该交易不是企业合并、交易发生时既不影响

会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；

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（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，该暂时性差异在可预见的未来很可能转回并且未来很可能获得用来抵扣该暂时性差异的应纳税所得额。

本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。

于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本集团重新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。

同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部

门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

25、租赁

√适用□不适用

在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

(1)作为承租人

除了短期租赁和低价值资产租赁，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。

在租赁期开始日，本集团将其可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，按照成本进行初始计量。使用权资产成本包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额（扣除已享受的租赁激励相关金额）；承租人发生的初始直接费用；承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本集团因租赁付款额变动重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。本集团后续采用年限平均法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本集团在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

在租赁期开始日，本集团将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。租赁付款额包括固定付款额及实质固定付款额扣除租赁激励后的金额、取决于指数或比率的可变租赁付款额、根据担保余值预计应支付的款项，还包括购买选择权的行权价格或行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是本集团合理确定将行使该选择权或租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益，但另有规定计入相关资产成本的除外。当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数

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或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。

作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

本集团将在租赁期开始日，租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；

将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。本集团对短期租赁和低价值资产租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益。

(2)作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用

26、公允价值计量

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。

27、重大会计判断和估计

编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。这些假设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面价值进行重大调整。

(1)判断

在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重大影响的判断：

投资性房地产与存货的划分

本集团建造的物业可能用于出售，也可能用于赚取租金及或资本增值。本集团在建造物业的初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在建的过程中，建成后用于出售的物业划分为存货—开

58/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告发成本，而建成后用于赚取租金及或资本增值的物业划分为在建工程。建成后，用于出售的物业转入存货—开发产品，而用于赚取租金及或资本增值的物业转入投资性房地产。投资性房地产与自用房地产的划分

本集团决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义，并在进行判断的时候建立了相关标准。本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地产。因此，本集团会考虑物业产生现金流的方式是否在很大程度上独立于本集团持有的其他资产。有些物业的一部分用于赚取租金或资本增值，剩余部分用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如果用于赚取租金或资本增值的部分能够单独出售或者出租，本集团对该部分单独核算。

(2)估计的不确定性

以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会导致未来会计期间资产和负债账面价值重大调整。

金融工具减值

本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出这些判断和估计时，本集团根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值损失金额。

存货跌价准备本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。管理层对存货的可变现净值计算涉及到对估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费的估计。该等估计的变化将会影响存货的账面价值和未来年度的利润。

除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面价值不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。

非上市股权投资的公允价值

对不存在活跃交易市场的金融工具，公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方法包括现金流量折现法等。要求本集团确定可比上市公司、估计预计未来现金流量和折现率等，因此具有不确定性。

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土地增值税本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的拨备是管理层根据有关税收法律及法规要求而作出的最佳估计。实际土地增值税负债须于土地增值税清算时由税务机关厘定。最终的土地增值税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及相关计提金额。

预计负债

本集团因未决诉讼等或有事项产生的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。预计负债的初始计量按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。诉讼结果存在重大不确定性，可能影响未来年度的利润。

在建房地产开发成本的确认及分摊

房地产建造的成本于工程在建期间记为存货，并将于房地产销售收入确认后结转房地产销售成本。

在最终结算工程成本和其他有关的房地产开发成本之前，该等成本需要本集团管理层按照预算成本和开发进度进行估计。本集团的房地产开发一般分期进行。直接与某一期开发有关的成本记作该期的成本。

不同阶段的共同成本按照可出售面积分摊至各个阶段。倘若工程成本的最终结算及相关成本分摊与最初估计不同，则工程成本及其他成本的增减会影响未来年度的利润。

固定资产和投资性房地产的可使用年限本集团对固定资产和投资性房地产在预计使用寿命内计提折旧或摊销。本集团定期复核相关资产的预计使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。资产使用寿命是本集团根据对同类资产的已往经验并结合预期的技术改变而确定。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

增值税应税增值税收入13%、9%、6%、5%等

企业所得税应纳税所得额25%

土地增值税房地产销售收入-扣除项目金额按超率累进税率

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明√适用□不适用

执行不同企业所得税税率纳税主体如下：

纳税主体名称主体类型所得税税率（%）上海高阳宾馆有限公司小型微利企业5上海政勤企业服务有限公司小型微利企业5芜湖上实空港运营管理有限公司小型微利企业5上海天地行房地产营销有限公司小型微利企业5芜湖银实城市运营管理有限公司小型微利企业5

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七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金112347.78112653.26

银行存款3943094247.154725380507.15

其他货币资金14928963.4214933238.28

存放财务公司存款--

合计3958135558.354740426398.69

其中：存放在境外的款项总额

因抵押、质押或冻结对使用权有限制的款项总额17258140.8122354527.24其他说明

于2026年6月30日，本集团银行存款中包括根据《预售资金监管办法》受监管的预收售楼款人民币389768635.68元(2025年12月31日：人民币465637963.14元)。鉴于上述监管账户仅对其用途施加了宽泛、非特定限制，在该限度内本集团仍具有较大的自主支配权，因此该部分银行存款未被包括在上述用途受限的货币资金中。

2、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）259855004.08137841026.43

1至2年4245925.583657410.37

2至3年2280666.152256112.42

3年以上

3至4年1108151.551556564.16

4至5年3695265.152613513.98

5年以上937484.10772717.10

合计272122496.61148697344.46

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例

金额(%)金额比例

价值金额价值(%)金额比例

(%)(%)

按单项计提坏账准备772717.100.28772717.10100.00-873455.100.59772717.1088.47100738.00

其中：

单项计提坏账准备772717.100.28772717.10100.00-873455.100.59772717.1088.47100738.00

按组合计提坏账准备271349779.5199.722736722.691.01268613056.82147823889.3699.412735195.351.85145088694.01

其中：

按信用风险特征组合计271349779.5199.722736722.691.01268613056.82147823889.3699.412735195.351.85145088694.01提坏账准备

合计272122496.61100.003509439.791.29268613056.82148697344.46100.003507912.452.36145189432.01

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按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额名称计提比例

账面余额坏账准备%计提理由账面余额坏账准备（）

上海闵行上蔬永辉772717.10772717.10100.00预计无法收回772717.10772717.10生鲜食品有限公司

上海实银资产管理---/100738.00-有限公司

合计772717.10772717.10100.00/873455.10772717.10

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内259855004.08357836.380.14

1年至2年4245925.58140603.043.31

2年至3年2280666.15174322.547.64

3年至4年1108151.55133944.6512.09

4年至5年3695265.151847632.5850.00

5年以上164767.0082383.5050.00

合计271349779.512736722.691.01

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

单项计提坏账准备772717.10----772717.10

按组合计提坏账准备2735195.3525905.7124378.37--2736722.69

合计3507912.4525905.7124378.37--3509439.79

(4)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币应收账款和占应收账款和合同资应收账款期末合同资产坏账准备期末单位名称合同资产期产期末余额合计数的余额期末余额余额

末余额比例（%）

第一名40000000.00-40000000.0014.70-

第二名11785941.86-11785941.864.3335357.83

第三名6242089.97-6242089.972.2918726.27

第四名5563130.78-5563130.782.051064036.13

第五名5148936.81-5148936.811.8915446.81

合计68740099.42-68740099.4225.261133567.04

62/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

3、预付款项

(1)预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内8394853.1093.809944257.2894.82

1至2年228570.532.55213596.052.04

2至3年--271021.182.58

3年以上326542.903.6559090.080.56

合计8949966.53100.0010487964.59100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

/

(2)按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合计数的单位名称期末余额

比例(%)

第一名2653261.9329.65

第二名2601180.8029.06

第三名300478.573.36

第四名281132.063.14

第五名267452.822.99

合计6103506.1868.20

4、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利209125.71209125.71

其他应收款156460130.37106119369.87

合计156669256.08106328495.58应收股利

(1)应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

上海泽虹置业有限公司209125.71209125.71

合计209125.71209125.71

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其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）110889676.8047801318.80

1至2年7658657.2318534208.27

2至3年9361302.3911206285.04

3年以上534743284.18534426956.03

3至4年

4至5年

5年以上

合计662652920.60611968768.14

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

应收关联方款535570757.56474233202.65

其他往来款项28300473.3139666599.32

押金、保证金、备用金53470360.9154752136.39

垫付物业维修基金37782502.4536631723.25

其他7528826.376685106.53

合计662652920.60611968768.14

(3)坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12整个存续期预期整个存续期预期个月预期合计

信用损失(未发生信用损失(已发信用损失

信用减值)生信用减值)

2026年1月1日余额284313.8628384909.71477180174.70505849398.27

2026年1月1日余额在本期

--转入第二阶段-228065.46228065.46

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提355322.1049645.58404967.68

本期转回56075.7256075.72本期转销本期核销

其他变动-5500.00-5500.00

2026年6月30日余额411570.5028601045.03477180174.70506192790.23

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(4)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其他应收款坏账准备505849398.27404967.6856075.72--5500.00506192790.23

合计505849398.27404967.6856075.72--5500.00506192790.23

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准备单位名称期末余额期末余额合计款项的性质账龄期末余额

数的比例(%)

上海上实龙创智能科461671272.7369.67应收关联方款3年以上461671272.73技股份有限公司

青岛上实城市发展有62044733.009.36应收关联方款1年以内-限公司

杭州市余杭区房地产20556425.603.10押金、保证3年以上10278212.80

管理处金、备用金

湖州市吴兴区住房和12501422.001.89押金、保证3年以上6250711.00

城乡建设局金、备用金

上海上实北外滩新地6551756.250.991年以内、应收关联方款-

标建设开发有限公司1-2年合计563325609.5885.01//478200196.53

注：青岛上实城市发展有限公司于本期末已不再纳入公司合并财务报表范围，详见附注八、1。

5、存货

(1)存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

存货跌价准备/存货跌价准备/项目账面余额合同履约成本减账面价值账面余额合同履约成本减账面价值值准备值准备原材料在产品

库存商品810208.60-810208.60829744.36-829744.36周转材料消耗性生物资产合同履约成本

开发成本9830159764.90306667981.169523491783.749350696330.42306667981.169044028349.26

开发产品6095428116.102025538747.594069889368.516301352773.152132075031.644169277741.51发出商品

低值易耗品937187.75-937187.751054699.58-1054699.58

合计15927335277.352332206728.7513595128548.6015653933547.512438743012.8013215190534.71

65/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)开发成本

单位：元币种：人民币预计竣工预计总投资项目名称开工时间期末余额期初余额时间（亿元）

上海北外滩90号地块2024年2029年73.755139108859.495040781397.94

朱家角生态居住区D2地块项目 2024年 2028年 60.00 1606714199.50 1249490593.58宝山区吴淞创新城15更新单元

03-022023年2027年15.091238298926.461221055389.21地块项目

青岛﹒啤酒城2012年-75.001112451555.491112266341.83宝山区吴淞创新城15更新单元

--

04-0217.20429787289.84423303673.74地块项目

泉州﹒海上海2015年-76.00193596109.46193596109.46

大理洱海庄园2006年-12.8580822386.4880822386.48

湖州市湖东区HD48号地块 2008年 - 0.97 29380438.18 29380438.18

合计9830159764.909350696330.42

(3)开发产品

单位：元币种：人民币项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额

苏州﹒海上都荟2022年3040262418.75-185629005.972854633412.78

泉州海上海格兰郡2022年714025677.32-159500.40713866176.92

泉州海上海领海苑2017年/2018年676119639.29-14931244.35661188394.94

长沙丰盛时代大厦2016年483781729.14--483781729.14

泉州海上海依云轩2021年414110383.64-2086240.91412024142.73

成都海上海2015年173779072.74-165956.18173613116.56

上海海源别墅项目2024年161714846.50--161714846.50

上海嘉定﹒海上荟2016年94911572.21-559309.9694352262.25

湖州天澜湾2019年89189293.13--89189293.13

上海胶州路、瑞金南路等房产2017年/2018年87727418.14--87727418.14

上海青浦海上湾四期2020年83946768.09-814383.5383132384.56

上海青浦海上湾五期2023年59534898.26-267572.5859267325.68

上海青浦和墅2021年32460413.81--32460413.81

上海﹒宝山海上菁英二期2022年30586917.37--30586917.37

杭州余杭·白洋港城一期2018年30186829.06--30186829.06

重庆海上海2018年29597616.53--29597616.53

上海﹒宝山海上菁英一期2022年28706445.75-232777.2928473668.46

上海嘉定·海上公元2018年26006756.44-36265.8825970490.56

湖州雍景湾2020年20589267.94--20589267.94

重庆水天花园2011年11747637.60--11747637.60

上海黄浦新苑二期2008年11683025.28-1042400.0010640625.28

上海青浦海上郡2016年684146.16--684146.16

合计6301352773.15-205924657.056095428116.10

(4)存货受限情况

按项目披露受限存货情况：

被抵押存货期末账被抵押的存货项目抵押目的面价值

上海北外滩90号地块513910.89万元长期借款52139.28万元

宝山区吴淞创新城15更新单元03-02地块项目123829.89万元长期借款12653.82万元

朱家角生态居住区D2地块项目 160671.42万元 长期借款60088.86万元

66/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

(5)存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他原材料在产品库存商品周转材料消耗性生物资产合同履约成本

开发成本306667981.16306667981.16

开发产品2132075031.64106536284.052025538747.59

合计2438743012.80106536284.052332206728.75本期转回存货跌价准本期转回金额占该项存项目计提存货跌价准备的依据备的原因货期末余额的比例

开发成本存货成本高于其可变现净值--

开发产品存货成本高于其可变现净值--

发出商品存货成本高于其可变现净值--

库存商品存货成本高于其可变现净值--

合同履约成本存货成本高于其可变现净值--

(6)存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用本年存货中利息资本化金额为人民币54967932.30元（2025年12月31日：人民币105948235.35元）。

6、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额合同取得成本应收退货成本补偿性资产

预缴企业所得税257806917.16214171536.31

预缴增值税127180596.16129928375.46

待抵扣增值税123767883.2299519374.57

预缴土地增值税104601912.0691698987.55

预缴城市维护建设税3791214.601075691.11

预缴教育费附加2679079.96734852.46

其他639054.61194961.65

合计620466657.77537323779.11

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7、长期股权投资

(1)长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初余额减值准备其他综其他宣告发放计提期末余额减值准备被投资单位追加权益法下确认（账面价值）期初余额减少投资合收益权益现金股利减值其他（账面价值）期末余额投资的投资损益调整变动或利润准备

一、合营企业

上海上实北外滩新地标建设开发4786024126.82-1101469.424784922657.40有限公司

小计4786024126.82-1101469.424784922657.40

二、联营企业

上海实银资产管理有限公司---

上海帷迦科技有限公司---

宁波帷迦投资管理有限公司492819.48-409.95492409.53

宁波市鄞州帷幄投资合伙企业45246435.8431537271.1216140443.56-2640648.9126465343.3731537271.12（有限合伙）上海实银股权投资基金管理中心

(---有限合伙)（注）

Weplus Capital Company Limited - - -

（注）

上海泽虹置业有限公司99266265.40-1572753.6897693511.72

上海青悦房地产开发有限公司88214645.301221688.3989436333.69

小计233220166.0231537271.1216140443.56-2992124.15214087598.3131537271.12

合计5019244292.8431537271.1216140443.56-4093593.574999010255.7131537271.12其他说明

注：截至 2026年 6月 30 日，上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）、Weplus Capital Company Limited 已经工商登记设立，但尚未出资到位。

68/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

8、其他权益工具投资

(1)其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币指定为以公允价本期增减变动本期确累计计入其他累计计入其他期初期末值计量且其变动项目认的股综合收益的利综合收益的损余额追加本期计入其他综本期计入其他综余额计入其他综合收减少投资其他利收入得失投资合收益的利得合收益的损失益的原因

上海海外联合投资股份有限公司---------150000000.00不以出售为目的

上海实业开发有限公司81000000.00-----81000000.00-17164611.24-不以出售为目的

四川川沪合作创新股权投资基金76901142.25-4750410.85---72150731.40-4361084.72-不以出售为目的

合伙企业（有限合伙）

上海瑞力文化科创股权投资基金29444722.73-38862.78---29405859.95-1784498.79-不以出售为目的

合伙企业（有限合伙）

上海誉德动力技术集团股份有限1136538.33-----1136538.33--9363461.67不以出售为目的公司

合计188482403.31-4789273.63---183693129.68-23310194.75159363461.67/

69/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

9、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1)采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额6070102779.436070102779.43

2.本期增加金额

（1）外购

（2）存货\固定资产\在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额101532288.10101532288.10

（1）处置112936.16112936.16

（2）其他转出101419351.94101419351.94

4.期末余额5968570491.335968570491.33

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额1749410247.981749410247.98

2.本期增加金额81803175.7581803175.75

（1）计提或摊销81803175.7581803175.75

3.本期减少金额32871575.1032871575.10

（1）处置44256.8744256.87

（2）其他转出32827318.2332827318.23

4.期末余额1798341848.631798341848.63

三、减值准备

1.期初余额169374867.94169374867.94

2.本期增加金额

（1）计提

3、本期减少金额15084204.8115084204.81

（1）处置

（2）其他转出15084204.8115084204.81

4.期末余额154290663.13154290663.13

四、账面价值

1.期末账面价值4015937979.574015937979.57

2.期初账面价值4151317663.514151317663.51

其他说明

√适用□不适用

本期青岛上实城市发展有限公司不再纳入公司合并财务报表范围，详见附注八、1，因此将青岛上实城市发展有限公司持有的投资性房地产予以转出。

(2)期末抵押、担保的投资性房地产情形如下项目账面价值抵押目的

上海杨浦区“海上海”28585.30万元长期借款7557万元及一年内到期非流动负债8500万元项目

金钟广场30407.17万元长期借款74000万元及一年内到期非流动负债2750万元

上海·宝山海上菁英二27944.53万元长期借款7970万元及一年内到期非流动负债230万元期长租公寓

上海·宝山海上菁英一25457.37万元长期借款7000万元及一年内到期非流动负债200万元期长租公寓

70/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

10、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产1868207645.751924934045.69固定资产清理

合计1868207645.751924934045.69固定资产

(1)固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物电器及运输设备其他设备合计

一、账面原值：

1.期初余额2201675434.8352641148.77147378281.362401694864.96

2.本期增加金额-656980.413085356.863742337.27

（1）购置-656980.413085356.863742337.27

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额1905108.792586711.30590913.245082733.33

（1）处置或报废1905108.792586711.30590913.245082733.33

4.期末余额2199770326.0450711417.88149872724.982400354468.90

二、累计折旧

1.期初余额350285419.8941853920.2584621479.13476760819.27

2.本期增加金额46274976.81457473.8311512286.7158244737.35

（1）计提46274976.81457473.8311512286.7158244737.35

3.本期减少金额1116201.221660610.2481922.012858733.47

（1）处置或报废1116201.221660610.2481922.012858733.47

4.期末余额395444195.4840650783.8496051843.83532146823.15

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值1804326130.5610060634.0453820881.151868207645.75

2.期初账面价值1851390014.9410787228.5262756802.231924934045.69

71/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

11、使用权资产

(1)使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额30158784.1630158784.16

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额30158784.1630158784.16

二、累计折旧

1.期初余额17490673.5517490673.55

2.本期增加金额2833071.442833071.44

(1)计提2833071.442833071.44

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额20323744.9920323744.99

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值9835039.179835039.17

2.期初账面价值12668110.6112668110.61

12、无形资产

(1)无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目车辆使用权软件合计

一、账面原值

1.期初余额2160000.00777000.002937000.00

2.本期增加金额

(1)购置

(2)内部研发

(3)企业合并增加

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额2160000.00777000.002937000.00

二、累计摊销

1.期初余额1632000.00777000.002409000.00

2.本期增加金额36000.0036000.00

（1）计提36000.0036000.00

72/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额1668000.00777000.002445000.00

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值492000.00-492000.00

2.期初账面价值528000.00-528000.00

13、商誉

(1)商誉账面原值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名称或形成商誉的事项期初余额企业合并期末余额处置形成的

上海上实（集团）有限公司收购上海上40456329.2840456329.28投控股有限公司时形成的商誉

合计40456329.2840456329.28其他说明

√适用□不适用

该商誉系2015年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实（集团）有限公司收购上海上

投控股有限公司时，该公司在上海上实（集团）有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的商誉，即上海上实（集团）有限公司通过非同一控制下企业合并于2014年7月起控制上海上投控股有限公司时的收购溢价。该商誉所在资产组为上海上投控股有限公司中从事物业管理业务的相关经营性长期资产，即上海上投控股有限公司全资子公司上海新世纪房产服务有限公司的经营性长期资产所构成的资产组，与该商誉初始确认时认定的资产组相一致。

14、递延所得税资产/递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时递延所得税应纳税暂时递延所得税性差异负债性差异负债非同一控制企业合并资产评估增值其他债权投资公允价值变动其他权益工具投资公允价值变动

非同一控制下企业合并公允价值调整61501245.6015375311.4061978023.9215494505.98

合计61501245.6015375311.4061978023.9215494505.98

73/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

15、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备合同取得成本合同履约成本应收退货成本合同资产

待抵扣增值税38490781.20-38490781.2029813536.20-29813536.20

其他4278087.16-4278087.161126160.00-1126160.00

合计42768868.36-42768868.3630939696.20-30939696.20

16、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币期末期初项目受限受限账面余额账面价值受限情况账面余额账面价值受限情况类型类型货币资金17261726其他银行监管户及司法冻结22352235冻结银行存款冻结及保证金应收票据存货798412798412抵押长期借款124882万元751133751133抵押长期借款78839万元

其中：数据资源固定资产无形资产

其中：数据资源长期借款126812万元长期借款102507万元投资性房127823112394抵押及一年内到期非流动负176888114032抵押及一年内到期非流动负地产债81885万元债11400万元

合计927961912532//930256867400//

17、短期借款

(1)短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款抵押借款保证借款

信用借款95000000.00-

合计95000000.00-

18、应付账款

(1)应付账款列示

√适用□不适用

74/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付工程款365437066.20517324647.14

应付购货款22744747.7925948894.44

合计388181813.99543273541.58

(2)账龄超过1年或逾期的重要应付账款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

1-2年（含2年）2206533.13预估工程款或工程尾款、购货款，尚未清算

2-3年（含3年）156384939.58预估工程款或工程尾款、购货款，尚未清算

3年以上23979806.82预估工程款或工程尾款、购货款，尚未清算

合计182571279.53/

19、预收款项

(1)预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收租金款23742340.5524020980.00

其他1931800.66729414.61

合计25674141.2124750394.61

20、合同负债

(1)合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收房款1696926729.391565636906.83

预收物业管理费39823616.8438209783.91

预收工程款--

其他10469171.4611096938.96

合计1747219517.691614943629.70

21、应付职工薪酬

(1)应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬83952670.58448849179.76483384938.7849416911.56

二、离职后福利-设定提存计划1724642.3754853544.2355051985.641526200.96

三、辞退福利7890538.004991096.042088894.4910792739.55

四、一年内到期的其他福利----

合计93567850.95508693820.03540525818.9161735852.07

(2)短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

75/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和补贴72409377.85371765002.43409073535.5935100844.69

二、职工福利费1086948.0020686181.6221771509.621620.00

三、社会保险费2632945.2629536314.8928457649.473711610.68

其中：医疗保险费1108114.8926947522.8826972360.291083277.48

工伤保险费36981.13946625.57947770.2035836.50

生育保险费2144.1365397.1765210.662330.64

其他1485705.111576769.27472308.322590166.06

四、住房公积金803270.0019429346.4019438989.60793626.80

五、工会经费和职工教育经费7020129.477432334.424643254.509809209.39

合计83952670.58448849179.76483384938.7849416911.56

(3)设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险1656314.5849021332.4549223948.331453698.70

2、失业保险费75944.031596332.871601722.2670554.64

3、企业年金缴费-7616.244235878.914226315.051947.62

合计1724642.3754853544.2355051985.641526200.96

22、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

土地增值税431996861.09432249553.45

企业所得税18182164.7323060060.64

增值税19331960.1615987353.61

房产税9113178.768511931.94

个人所得税257960.22358668.55

城市维护建设税986507.49704135.12

土地使用税488178.651828168.99

教育费附加1346958.951119935.13

其他403632.26383899.25

合计482107402.31484203706.68

23、其他应付款

(1)项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付利息--

应付股利45564.4345564.43

其他应付款832463344.88804024387.52

合计832508909.31804069951.95

(2)应付股利

√适用□不适用

76/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

福建省泉州丰盛集团有限公司45564.4345564.43

合计45564.4345564.43

(3)其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

其他应付、暂收款项832463344.88804024387.52

合计832463344.88804024387.52

24、一年内到期的非流动负债

√适用□不适用

(1)一年内到期的非流动负债类别

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款7902250000.005099970000.00

一年内到期的应付债券--

一年内到期的长期应付款--

一年内到期的租赁负债4621999.605904258.78

合计7906871999.605105874258.78

其他说明：

(2)一年内到期的长期借款

*一年内到期的长期借款

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

信用借款7785450000.004985970000.00

抵押借款116800000.00114000000.00

合计7902250000.005099970000.00期末余额中无逾期一年内到期的长期借款展期的情况。

*一年内到期的长期借款分类说明

1)抵押借款

被抵押的资产被抵押资产期末账面价值抵押目的长期借款7557万元及一年内

上海杨浦区“海上海”项目28585.30万元到期非流动负债8500万元

金钟广场30407.17长期借款74000万元及一年内万元到期非流动负债2750万元

上海·宝山海上菁英二期长租公寓27944.53长期借款7970万元及一年内万元到期非流动负债230万元

上海·宝山海上菁英一期长租公寓25457.37长期借款7000万元及一年内万元到期非流动负债200万元

25、其他流动负债

√适用□不适用

77/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额短期应付债券应付退货款

待转销项税额148817925.48141072319.50

合计148817925.48141072319.50

26、长期借款

(1)长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款保证借款

信用借款11494985000.0012068820000.00

抵押借款2330888936.011927455799.95

一年内到期的长期借款-7902250000.00-5099970000.00

合计5923623936.018896305799.95

(2)长期借款分类的说明：

被抵押的资产被抵押资产期末账面价值抵押目的

上海杨浦区“海上海”项目28585.30长期借款7557万元及一年内到万元期非流动负债8500万元

金钟广场30407.17长期借款74000万元及一年内万元到期非流动负债2750万元

·27944.53长期借款7970万元及一年内到上海宝山海上菁英二期长租公寓万元期非流动负债230万元

上海·长期借款7000万元及一年内到宝山海上菁英一期长租公寓25457.37万元期非流动负债200万元

朱家角生态居住区 D2地块项目 160671.42 万元 长期借款 60089万元宝山区吴淞创新城15更新单元

03-02123829.90万元长期借款12654万元地块项目

上海北外滩90号地块513910.89万元长期借款52139万元

27、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额现值10253691.8313365483.70

减：一年内到期的租赁负债4621999.605904258.78

合计5631692.237461224.92

28、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期初余额本次变动增减（+、一）期末余额

78/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

发行新股送股公积金转股其他小计

股份总数1844562892.001844562892.00

29、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）2684852733.1412418581.32-2697271314.46

其他资本公积1336294039.69--1336294039.69

合计4021146772.8312418581.32-4033565354.15

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

2026年3月，上海上实物业管理有限公司少数股东退出，导致本公司资本公积增加12418581.32元。

30、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前期计减：前期计税后

期初本期所减：所税后归期末项目入其他综合入其他综合归属余额得税前得税费属于少余额收益当期转收益当期转于母发生额用数股东入损益入留存收益公司

一、不能重分类进损-136053266.92-136053266.92益的其他综合收益

其中：重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综合收益

其他权益工具投资-136053266.92-136053266.92公允价值变动企业自身信用风险公允价值变动

二、将重分类进损益的其他综合收益

其中：权益法下可转损益的其他综合收益其他债权投资公允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备外币财务报表折算差额

其他综合收益合计-136053266.92-136053266.92

31、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

79/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

法定盈余公积592929840.97--592929840.97

任意盈余公积141553.86--141553.86储备基金企业发展基金其他

合计593071394.83--593071394.83

32、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润4112866344.314739005398.34

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）--调整后期初未分配利润4112866344.314739005398.34

加：本期归属于母公司所有者的净利润-257586212.47-618020220.58

减：提取法定盈余公积8118833.45提取任意盈余公积提取一般风险准备应付普通股股利转作股本的普通股股利

期末未分配利润3855280131.844112866344.31

33、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1011703845.68887453972.251215570283.54946554121.22

其他业务4001540.212783911.0016849241.884394468.26

合计1015705385.89890237883.251232419525.42950948589.48

(2)营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合计合同分类营业收入营业成本商品类型

房地产销售102640445.54103492903.51

工程项目收入792452.83844424.33

房地产租赁173321241.8885538058.67

物业管理服务634422909.18584438025.13

酒店经营收入100526796.25113140560.61

其他业务4001540.212783911.00按经营地区分类市场或客户类型合同类型按商品转让的时间分类

80/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

按合同期限分类按销售渠道分类按行业分类

房地产行业1014912933.06889393458.92

建筑施工业792452.83844424.33

合计1015705385.89890237883.25

(3)履约义务的说明

√适用□不适用

确认的收入来源于：

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额

合同负债年初账面价值30111356.48234189727.29

(4)分摊至剩余履约义务的说明

√适用□不适用

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

1255789718.51元，其中：

1084193303.14元预计将于一年内确认收入。

34、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

房产税27104788.9328176933.11

土地增值税3832522.4410794408.03

城市维护建设税2647108.193011180.28

土地使用税2132863.212416905.95

教育费附加1987750.092457102.39

印花税359750.31368301.93

其他1680957.31158687.99

合计39745740.4847383519.68

35、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

广告宣传类费用7923371.1211661799.49

代理佣金类费用7484566.036966810.85

人员薪酬类费用2868308.374234493.18日常业务类费用1676992.881175265.35

空置房管理费2683392.352934158.42

折旧摊销类费用3389702.943393397.75

其他68710.77376363.49

合计26095044.4630742288.53

36、管理费用

√适用□不适用

81/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

人员薪酬类费用116740683.80126809212.10日常业务类费用12261705.6016520507.46

折旧摊销类费用4609436.755520681.63

其他2468510.075397712.72

合计136080336.22154248113.91

37、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出127901429.19155592513.73

利息收入-8739848.42-13845413.30

汇兑损失--

汇兑收益--

其他支出611810.69659735.05

合计119773391.46142406835.48

38、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

政府补助8974000.0016190510.00

增值税进项税额加计抵减--

其他1424301.96623488.47

合计10398301.9616813998.47

39、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-4093593.57-5903146.71

处置长期股权投资产生的投资收益-33012594.96-交易性金融资产在持有期间的投资收益其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计-37106188.53-5903146.71

40、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

82/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

项目本期发生额上期发生额应收票据坏账损失

应收账款坏账损失-1527.341636.98

其他应收款坏账损失-348891.9650971.66债权投资减值损失其他债权投资减值损失长期应收款坏账损失财务担保相关减值损失

合计-350419.3052608.64

41、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、合同资产减值损失

二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失--638857825.52

三、长期股权投资减值损失

四、投资性房地产减值损失

五、固定资产减值损失

六、工程物资减值损失

七、在建工程减值损失

八、生产性生物资产减值损失

九、油气资产减值损失

十、无形资产减值损失

十一、商誉减值损失

十二、其他

合计--638857825.52

42、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

非流动资产处置利得4701204.20-

非流动资产处置损失-11652.21-87102.24

合计4689551.99-87102.24

43、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

非流动资产处置利得合计328742.905069.92328742.90

其中：固定资产处置利得328742.905069.92328742.90无形资产处置利得债务重组利得非货币性资产交换利得接受捐赠政府补助

83/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

违约金及补偿款8188.30222996.598188.30

其他5039348.2310342802.495039348.23

合计5376279.4310570869.005376279.43

44、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

非流动资产处置损失合计1969.603128.851969.60

其中：固定资产处置损失1969.603128.851969.60无形资产处置损失债务重组损失非货币性资产交换损失

对外捐赠-13482.05-

违约金及补偿款258340.3114559.39258340.31

滞纳金3408034.69-3408034.69

其他-182734.77-

合计3668344.60213905.063668344.60

45、所得税费用

(1)所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用51110896.232913210.53

递延所得税费用-119194.58-

合计50991701.652913210.53

(2)会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额-216887829.03

按法定/适用税率计算的所得税费用-54221957.26

子公司适用不同税率的影响-573622.70

调整以前期间所得税的影响9335.35

非应税收入的影响-30054.74

不可抵扣的成本、费用和损失的影响1056386.73

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-1207755.71

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响103231562.61

其他2727807.37

所得税费用50991701.65

46、其他综合收益

√适用□不适用

详见附注七、30

84/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

47、现金流量表项目

(1)与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

往来款197552457.38276940873.27

其他收益10398301.9616813998.47

营业外收入5376279.4310570869.00

利息收入8739848.4213845413.30

合计222066887.19318171154.04支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

往来款205419788.69311735915.95

销售费用19837033.1523114397.60

管理费用14730215.6721918220.18

研发费用--

手续费611810.69659735.05

营业外支出3666375.00213905.06

合计244265223.20357642173.84

(2)与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

项目投资款收回12607542.32-

收到上海实业开发有限公司股利-84578269.61

合计12607542.3284578269.61支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

瑞力文化科创股权投资基金合伙企业-7500000.00

合计-7500000.00

(3)与筹资活动有关的现金支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

85/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

退还少数股东投资款34925700.00-

使用权资产租赁费3246857.782780048.86

合计38172557.782780048.86筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额非现金非现金期末余额现金变动现金变动变动变动

其他应付款-往来款430400.00430400.00

其他应付款-应付股利45564.4345564.43

长期借款13996275799.951664933136.061740335000.0013920873936.01（含一年内到期）

租赁负债13365483.70191230.953303022.8210253691.83（含一年内到期）

合计14010117248.081664933136.06191230.951743638022.8213931603592.27

48、现金流量表补充资料

(1)现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-267879530.68-713847535.61

加：资产减值准备638857825.52

信用减值损失350419.30-52608.64

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产58244737.3558795081.99折旧

使用权资产摊销2833071.442430145.74

无形资产摊销36000.00113700.00

投资性房地产摊销81803175.7582169614.49长期待摊费用摊销

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

“-”-4689551.9987102.24（收益以号填列）

固定资产报废损失（收益以“-”号填列）1969.603128.85

公允价值变动损失（收益以“-”号填列）

财务费用（收益以“-”号填列）127901429.19155592513.73

投资损失（收益以“-”号填列）37106188.535903146.71

递延所得税资产减少（增加以“-”号填列）

递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）-119194.58

存货的减少（增加以“-”号填列）-324970081.58-187154210.58

经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列）-108631553.83-139856559.32

经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列）-109413969.57-1031140001.07其他

经营活动产生的现金流量净额-507426891.07-1128098655.95

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

86/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额3940877417.542917238482.04

减：现金的期初余额4718071871.454089087595.04

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-777194453.91-1171849113.00

(2)现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金3940877417.544718071871.45

其中：库存现金112347.78112653.26

可随时用于支付的银行存款3939949495.454717135802.14

可随时用于支付的其他货币资金815574.31823416.05可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额3940877417.544718071871.45

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

其他说明：

√适用□不适用项目期末余额期初余额

货币资金(附注七、1)3958135558.354740426398.69

减：非现金及现金等价物17258140.8122354527.24

加：其他

期末现金余额3940877417.544718071871.45

其中：库存现金112347.78112653.26

可随时用于支付的银行存款3939949495.454717135802.14

可随时用于支付的其他货币资金815574.31823416.05

(3)不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额理由

银行存款3144751.708244705.01银行冻结等

其他货币资金14113389.1114109822.23保证金

合计17258140.8122354527.24/

49、租赁

(1)作为承租人

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

87/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

本期发生额上期发生额

租赁负债利息费用103985.17231785.69

计入当期损益的采用简化处理的短期租赁及低价值租赁费用10247561.8010614007.12

与租赁相关的总现金流出14062962.7114114734.92

本集团承租的租赁资产包括经营过程中使用的房屋及建筑物、运输设备和其他设备，房屋及建筑物的租赁期通常为1-5年，运输设备和其他设备的租赁期通常为1年。

使用权资产，参见附注七、11；对短期租赁和低价值资产租赁的简化处理，参见附注五、25；租赁负债，参见附注七、27。

(2)作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额

租赁收入173321241.88183466325.72未来五年未折现租赁收款额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年231159045.20271296938.48

第二年152437232.39165979249.13

第三年105992068.04114261616.07

第四年79260699.2198108236.30

第五年62892938.3868370331.16

五年后未折现租赁收款额总额80819851.30107863315.96

88/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

八、合并范围的变更

1、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币处置价款与处置投丧失控制丧失控制权丧失控制权按照公允价丧失控制权之日与原子公司股权丧失控丧失控制丧失控制权资对应的合并财务权之日剩之日合并财之日合并财值重新计量合并财务报表层投资相关的其他丧失控制制权时权时点的丧失控制权时点的子公司名称时点的处置报表层面享有该子余股权的务报表层面务报表层面剩余股权产面剩余股权公允综合收益转入投权的时点点的处处置比例判断依据

%方式公司净资产份额的比例剩余股权的剩余股权的生的利得或价值的确定方法资损益或留存收置价款（）差额（%）账面价值公允价值损失及主要假设益的金额青岛上实城市2026年5

12-76.00破产清算破产管理人接管129407446.77----不适用-发展有限公司月日

青岛上实城市发展有限公司于2026年4月15日依法向人民法院申请破产清算。于2026年5月12日，山东齐鲁（青岛）律师事务所被指定为青岛上实城市发展有限公司的破产管理人，本集团失去青岛上实城市发展有限公司的控制权，不再纳入集团合并报表范围。

2、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

2026年6月，本集团的子公司上海上实北外滩城市运营管理有限公司新设成立。

89/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1)企业集团的构成

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

主要经营持股比例(%)取得子公司名称注册资本注册地业务性质地直接间接方式

上海上实湖滨新城发展有限公司上海市49019.61上海市房地产开发51.00-同一控制合并取得

成都上实置业有限公司成都市14300.00成都市房地产开发50.4049.60投资设立

重庆华新国际实业有限公司重庆市16456.43重庆市房地产开发100.00-非同一控制合并取得

成都上实锦绣物业服务有限公司成都市1000.00成都市物业服务-100.00非同一控制合并取得

青岛美高梅酒店有限公司青岛市1000.00青岛市酒店管理-100.00投资设立

上海上实城市发展投资有限公司上海市50000.00上海市实业投资100.00-同一控制合并取得

大理上实城市发展有限公司大理市1000.00大理市房地产开发-75.00同一控制合并取得

湖州湖源投资发展有限公司湖州市2000.00湖州市房地产开发20.0080.00同一控制合并取得

湖州湖润建设管理有限公司湖州市100.00湖州市房地产开发100.00-非同一控制合并取得

上海上实南开地产有限公司上海市22367.45上海市房地产开发100.00-同一控制合并取得

上海上实南开房地产营销有限公司上海市500.00上海市房地产开发100.00-同一控制合并取得

上海金钟商业发展有限公司上海市4100.00上海市房地产经营90.00-同一控制合并取得

上海高阳宾馆有限公司上海市400.00上海市房地产经营100.00-同一控制合并取得

上海上实物业管理有限公司上海市1020.00上海市物业服务100.00-同一控制合并取得

上实发展(青岛)投资开发有限公司青岛市57884.15青岛市房地产开发87.9112.09同一控制合并取得

上海丰泽置业有限公司上海市50000.00上海市房地产开发51.00-同一控制合并取得

上海丰茂置业有限公司上海市87339.80上海市房地产开发51.00-同一控制合并取得

上海嘉瑞房地产有限公司上海市2000.00上海市房地产开发-100.00投资设立

杭州上实置业有限公司杭州市5000.00杭州市房地产开发-85.00投资设立

上海实锐投资管理有限公司上海市2000.00上海市投资管理-100.00投资设立

上海实悦投资管理有限公司上海市3000.00上海市投资管理-51.00投资设立

上海尚实餐饮有限公司上海市50.00上海市餐饮服务-100.00投资设立

湖南丰盛房地产开发有限公司长沙市3000.00长沙市房地产开发90.00-非同一控制合并取得

90/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

重庆海上海置业有限公司重庆市1000.00重庆市房地产开发100.00-投资设立

上海锐珩投资管理有限公司上海市100.00上海市投资管理100.00-投资设立

上海锐翎投资管理有限公司上海市100.00上海市投资管理100.00-投资设立

上海上投控股有限公司上海市200000.00上海市投资管理100.00-同一控制合并取得

上海上投置业发展有限公司上海市3000.00上海市房地产开发-100.00同一控制合并取得

上海新世纪房产服务有限公司上海市500.00上海市物业服务-100.00同一控制合并取得

上海汇通房地产有限公司上海市106000.00上海市房地产开发-100.00同一控制合并取得

湖州湖嵘房地产开发有限公司湖州市2000.00湖州市房地产开发-100.00投资设立

湖州湖屹房地产开发有限公司湖州市2000.00湖州市房地产开发-100.00投资设立

上海嘉荟房地产有限公司上海市2500.00上海市房地产开发60.0040.00非同一控制合并取得

上海瑞陟投资管理有限公司上海市3000.00上海市投资管理100.00-非同一控制合并取得

杭州上实房地产开发有限公司杭州市1000.00杭州市房地产开发-85.00同一控制合并取得

泉州市上实投资发展有限公司泉州市58823.53泉州市房地产开发100.00-非同一控制合并取得

上海上实商业管理有限公司上海市1000.00上海市资产管理-100.00同一控制合并取得

苏州上实置业有限公司苏州市2000.00苏州市房地产开发-100.00投资设立

上海政勤企业服务有限公司上海市500.00上海市企业管理咨询-100.00投资设立

芜湖上实空港运营管理有限公司芜湖市500.00芜湖市物业服务-55.00投资设立

上海实誉城市建设管理有限公司上海市1000.00上海市工程管理100.00-投资设立

上海申大物业有限公司上海市1000.00上海市物业服务-100.00同一控制合并取得

上海城开商用物业发展有限公司上海市500.00上海市物业服务-100.00同一控制合并取得

上海实瑞房地产有限公司上海市5968.00上海市房地产开发100.00-投资设立

上海宝绘房地产有限公司上海市7566.00上海市房地产开发100.00-投资设立

湖州瑞恒酒店管理有限公司湖州市3000.00湖州市商务服务业-100.00投资设立

上海实宁置业有限公司上海市1000.00上海市房地产开发100.00-投资设立

上海锐珏商务咨询有限公司上海市1000.00上海市商务咨询100.00-投资设立

上海实玖置业有限公司上海市175000.00上海市房地产开发-100.00投资设立

上海天地行房地产营销有限公司上海市100.00上海市房地产业-100.00同一控制合并取得

上海实淞房地产开发有限公司上海市85000.00上海市房地产业-100.00投资设立

芜湖银实城市运营管理有限公司芜湖市1000.00芜湖市物业服务-58.00投资设立

上海上实城市运营服务有限公司上海市5000.00上海市物业服务100.00-投资设立

上海上实北外滩城市运营管理有限公司上海市900.00上海市物业服务-51.00投资设立

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(2)重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

子公司名称少数股东持股比例（%）本期归属于少数股东的损益本期向少数股东宣告分派的股利期末少数股东权益余额

上海上实湖滨新城发展有限公司49.00-2630493.22-321257415.62

上海丰泽置业有限公司49.00-7776333.98-923462600.71

上海丰茂置业有限公司49.00-1077515.54-538333621.64

上海金钟商业发展有限公司10.001960807.94-42580395.59

大理上实城市发展有限公司25.00-116899.29-54335056.47

湖南丰盛房地产开发有限公司10.00-914586.04--50298964.07

杭州上实置业有限公司15.00-111156.86-92894999.75

(3)重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

上海上实湖滨新城发展有限公司658704961.9599799510.76758504472.71102877093.89-102877093.89666948752.06102527957.55769476709.61108480977.28-108480977.28

上海丰泽置业有限公司1897675755.6217009105.451914684861.0730067309.11-30067309.111932871523.8417636784.201950508308.0450020686.73-50020686.73

上海丰茂置业有限公司1704891696.91215680.521705107377.435578719.87600888613.40606467333.271318410942.20224504.461318635446.665691893.81212104497.38217796391.19

上海金钟商业发展有限公司915796329.71304135185.041219931514.7554127558.82740000000.00794127558.82907241026.82310365274.041217606300.8656410424.36755000000.00811410424.36

大理上实城市发展有限公司218448812.0313605.90218462417.931122192.09-1122192.09219263258.1214193.00219277451.121469628.12-1469628.12

湖南丰盛房地产开发有限公司287386168.82773840.24288160009.06791149649.71-791149649.71289674651.38875605.56290550256.94784394037.20-784394037.20

杭州上实置业有限公司619253237.5954200.11619307437.707439.37-7439.37620010410.8454200.11620064610.9523566.88-23566.88本期发生额上期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

上海上实湖滨新城发展有限公司--5368353.51-5368353.516267462.00209824689.6352279857.1652279857.16-37671679.22

上海丰泽置业有限公司477064.23-15870069.35-15870069.35-23021538.471192661.4712850280.0912850280.09-545223363.55

上海丰茂置业有限公司--2199011.31-2199011.31-384815155.05--389836.35-389836.35-197035472.38

上海金钟商业发展有限公司39025079.8319608079.4319608079.4320333528.4840859997.3120774115.0420774115.0423495927.25

大理上实城市发展有限公司--467597.16-467597.162007105.81--376649.22-376649.22-624667.58

湖南丰盛房地产开发有限公司2421278.05-9145860.39-9145860.39-1650421.733210322.85-6017715.57-6017715.572247318.79

杭州上实置业有限公司--741045.74-741045.74-798729.05--818266.95-818266.95-1163701.19

92/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

√适用□不适用

(1)在子公司所有者权益份额的变化情况的说明

√适用□不适用

于2026年3月，上海上实物业管理有限公司的少数股东退出，退出后上海实业发展股份有限公司对上海上实物业管理有限公司持有100%股权。该项交易导致合并财务报表中少数股东权益减少

47344281.32元，资本公积增加12418581.32元。

(2)交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

√适用□不适用

单位：元币种：人民币上海上实物业管理有限公司

购买成本/处置对价

--现金34925700.00

--非现金资产的公允价值

购买成本/处置对价合计34925700.00

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额47344281.32

差额-12418581.32

其中：调整资本公积12418581.32调整盈余公积调整未分配利润

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1)重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

主要经持股比例(%)对合营企业或联合营企业或联营企业名称注册地业务性质营企业投资的会营地直接间接计处理方法宁波市鄞州帷幄投资合伙企业

宁波市宁波市项目投资-43.43权益法（有限合伙）

上海泽虹置业有限公司上海市上海市房地产开发-30.00权益法

上海青悦房地产开发有限公司上海市上海市房地产开发49.00-权益法上海上实北外滩新地标建设开发

上海市上海市房地产开发50.00-权益法有限公司

(2)重要合营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额上海上实北外滩新地标建上海上实北外滩新地标建设开发有限公司设开发有限公司

流动资产183866829.79162231943.48

其中：现金和现金等价物

非流动资产12117341130.6711826291163.21

资产合计12301207960.4611988523106.69

93/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

流动负债40127111.41321429454.23

非流动负债2691235534.242095045398.82

负债合计2731362645.652416474853.05少数股东权益

归属于母公司股东权益9569845314.819572048253.64

按持股比例计算的净资产份额4784922657.404786024126.82调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他

对合营企业权益投资的账面价值4784922657.404786024126.82存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值营业收入财务费用所得税费用

净利润-2202938.83-1287287.81终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-2202938.83-1287287.81本年度收到的来自合营企业的股利

(3)重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额宁波市鄞州帷幄宁波市鄞州帷幄上海泽虹置业上海青悦房地产上海泽虹置业有上海青悦房地产投资合伙企业投资合伙企业有限公司开发有限公司限公司开发有限公司（有限合伙）（有限合伙）

流动资产40532015.1051976428.1277274831.3824578203.0349938423.5667568542.71

非流动资产196311400.00782367772.05652781513.75216311400.00787961550.85660949871.65

资产合计236843415.10834344200.17730056345.13240889603.03837899974.41728518414.36

流动负债56691683.8833422179.73134921324.5154849355.5129235441.95142242789.83

非流动负债-476127551.91412611890.64-478627551.65406245736.16

负债合计56691683.88509549731.64547533215.1554849355.51507862993.60548488525.99

少数股东权益--

归属于母公司股东权益180151731.22324794468.53182523129.98186040247.52330036980.81180029888.37

按持股比例计算的净资产78239896.8797438340.5689436333.6980797279.5099011094.2488214645.30份额

调整事项-51774553.50255171.16--35550843.66255171.16-

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他-51774553.50255171.16--35550843.66255171.16-

对联营企业权益投资的账26465343.3797693511.7289436333.6945246435.8499266265.4088214645.30面价值

存在公开报价的联营企业--权益投资的公允价值

94/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

营业收入-9212354.6921311925.46-6978950.1316325029.36

净利润-6080241.55-5242512.282493241.61-1726345.04-7120066.95-4841763.06终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-6080241.55-5242512.282493241.61-1726345.04-7120066.95-4841763.06本年度收到的来自联营企业的股利

(4)不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润

--其他综合收益

--综合收益总额

联营企业：

投资账面价值合计492409.53492819.48下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-911.00-2815.90

--其他综合收益

--综合收益总额-911.00-2815.90

十、政府补助

1、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关8974000.0016190510.00

合计8974000.0016190510.00

十一、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司的主要金融工具包括其他权益工具投资、借款、应收款项、应付款项等。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。从而在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。

基于此，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

(1)市场风险

*汇率风险：本公司目前外币业务极少，不存在汇率风险。

*利率风险：本公司的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2026年6月30日，本公司的带息债务主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为13920873936.01元。

95/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

*价格风险：本公司的主业房地产开发是以市场价格进行招标，房屋销售价格受制于市场及各方政策的共同作用，因此采购和销售受到此等价格波动的影响。

(2)信用风险

截至2026年6月30日，可能引起本公司财务损失的信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失，包括：为降低信用风险，本公司对客户的信用情况进行审核，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。

(3)流动风险流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对公司信誉造成损害。本公司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时与金融机构进行融资磋商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。

十二、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公第二层次公允第三层次公允合计允价值计量价值计量价值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产

1.以公允价值计量且变动计入当期损益

的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计量且其变动计入

当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资183693129.68183693129.68

（四）投资性房地产

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物

3.持有并准备增值后转让的土地使用权

（五）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

持续以公允价值计量的资产总额183693129.68183693129.68

（六）交易性金融负债

1.以公允价值计量且变动计入当期损益

的金融负债

其中：发行的交易性债券

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衍生金融负债其他

2.指定为以公允价值计量且变动计入当

期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量

（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额

2、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用项目被投资单位期末公允价值估值方法

权益工具投资上海海外联合投资股份有限公司-成本法

权益工具投资上海实业开发有限公司81000000.00收益法

四川川沪合作创新股权投资基金合伙72150731.40被投资单位净资产权益工具投资企业（有限合伙）享有的份额上海瑞力文化科创股权投资基金合伙

权益工具投资29405859.95被投资单位公允价企业（有限合伙）值享有的份额

权益工具投资上海誉德动力技术集团股份有限公司1136538.33被投资单位净资产享有的份额

十三、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：元币种：港元母公司对本企业母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本

的持股比例(%)的表决权比例(%)上实地产发

中国香港投资控股148.6048.60展有限公司本企业的母公司情况的说明上实地产发展有限公司系上海实业控股有限公司之全资子公司。

上海实业控股有限公司注册于香港，系在香港之上市公司。

本企业最终控制方是上海市国有资产监督管理委员会。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

子公司详见附注九、1。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用

除附注九、3披露的重要合营企业和联营企业外

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本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系上海实银资产管理有限公司联营企业

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系

上海上实（集团）有限公司同受一方控制上海上实集团财务有限公司同受一方控制上海上实金融服务控股股份有限公司同受一方控制江建钦子公司之股东庄伟峰子公司之股东

上实管理（上海）有限公司同受一方控制上海海外联合投资股份有限公司同受一方控制

上实环境（上海）有限公司同受一方控制上海跻沄基础建设有限公司同受一方控制上海海外有限公司同受一方控制

上海上实龙创智能科技股份有限公司原控股子公司，公司高管任职董事企业青岛上实城市发展有限公司原控股子公司，公司高管任职董事企业上海上实宝金刚环境资源科技有限公司同受一方控制上海实业养老发展有限公司同受一方控制上海医药集团股份有限公司及其附属企业同受一方控制

上海实业（集团）有限公司同受一方控制

上海沪宁高速公路（上海段）发展有限公司同受一方控制上海上实东滩疗养院有限公司同受一方控制

上海城开（集团）有限公司及其附属企业同受一方控制

5、关联交易情况

(1)购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

□适用√不适用

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

上海城开（集团）有限公司及其附属企业收取物业管理费7003580.42-

上海上实宝金刚环境资源科技有限公司收取物业管理费5293937.83-

上海医药集团股份有限公司及其附属企业收取物业管理费3526472.11-

上海实业养老发展有限公司收取物业管理费2433947.13-

上海青悦房地产开发有限公司收取物业管理费1514328.60-

上海实业（集团）有限公司收取物业管理费632100.00-

上海沪宁高速公路（上海段）发展有限公司收取物业管理费110411.09-

上海上实东滩疗养院有限公司收取物业管理费56603.77-

上海医药集团股份有限公司及其附属企业收取工程项目费用-4905660.38

上海上实北外滩新地标建设开发有限公司资金占用费97116.7499602.79

98/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

√适用□不适用关联方关联交易类型关联交易定价方式及决策程序

上海城开（集团）有限公司及其附属企业提供服务市场价上海上实宝金刚环境资源科技有限公司提供服务市场价上海医药集团股份有限公司及其附属企业提供服务市场价上海实业养老发展有限公司提供服务市场价上海青悦房地产开发有限公司提供服务市场价

上海实业（集团）有限公司提供服务市场价

上海沪宁高速公路（上海段）发展有限公司提供服务市场价上海上实东滩疗养院有限公司提供服务市场价上海上实北外滩新地标建设开发有限公司提供资金协议价

(2)关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期确认的上期确认的承租方名称租赁资产种类租赁收入租赁收入

上实管理（上海）有限公司办公室租赁收入1970217.142159594.30

上海上实（集团）有限公司办公室租赁收入1933728.581534769.54

上海上实北外滩新地标建设开发有限公司办公室租赁收入1793313.521808177.14

上海上实集团财务有限公司办公室租赁收入1525135.241899147.64

上海上实金融服务控股股份有限公司办公室租赁收入1390594.321390594.32

上海海外有限公司办公室租赁收入1318474.28-

上海医药集团股份有限公司及其附属企业办公室租赁收入1149247.71-

上实环境（上海）有限公司办公室租赁收入1094011.44602887.60

上海海外联合投资股份有限公司办公室租赁收入459845.70459845.70

上海跻沄基础建设有限公司办公室租赁收入251902.86298085.72

(3)关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬266.40296.10

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1)应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款上海上实（集团）有限公司3408655.26-10200.00-

应收账款上海医药集团股份有限公司及其附属企业1600000.00-1600000.00-

应收账款上海实银资产管理有限公司--100738.00-

其他应收款上海上实龙创智能科技股份有限公司461671272.73461671272.73461671272.73461671272.73

其他应收款青岛上实城市发展有限公司62044733.00---

99/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

其他应收款上海上实北外滩新地标建设开发有限公司7756831.34-6552325.00-

其他应收款上海实银资产管理有限公司3728427.153728427.153728427.153728427.15

其他应收款上海上实（集团）有限公司369493.34-2281177.77-

(2)应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

其他应付款江建钦5158014.275158014.27

其他应付款庄伟峰5158014.275158014.27

其他应付款上海上实北外滩新地标建设开发有限公司1183365.001183365.00

其他应付款上海海外有限公司856083.00-

其他应付款上海上实集团财务有限公司700728.00983418.00

其他应付款上海医药集团股份有限公司及其附属企业603208.32-

预收账款上海海外有限公司31838.00-

十四、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

2014年6月26日，公司第六届董事会第十三次会议决议同意公司全资子公司上海上实城市发展

投资有限公司(以下简称“上实城发”)出资5亿元人民币，与上海阜华投资管理中心（有限合伙）(以下简称“阜华投资”)、中信信诚资产管理有限公司(以下简称“信诚资管”)作为有限合伙公司的有限合伙人(LP)

共同出资，公司联营公司上海实银资产管理有限公司(以下简称“实银资管”)作为普通合伙人(GP)，发起设立上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）(以下简称“实银基金”)，首期募集资金规模为25亿元，并由实银资管作为管理人进行基金管理。实银基金首期募集资金规模预计为25亿元，主要投资方向为直接或间接(通过设立子基金)以包括但不限于股权、夹层、债权、直接资产收购、租赁等方式对满

足投资标准的房地产相关公司及项目进行投资。实银资管拟认缴人民币0.25亿元，上实城发拟认缴人民币不低于5亿元。

2、或有事项

(1)资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

截至2026年6月30日，公司子公司为商品房买受人的银行按揭贷款提供连带责任担保事项如下：

*上海丰泽置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至

2026年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币3350.75万元。

*上海汇通房地产有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目

第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。

截至2026年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币2949万元。

100/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

*湖州湖嵘房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该

项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截止2026年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币235.76万元。

*泉州市上实投资发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该

项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截止2026年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币42355.17万元。

*大理上实城市发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项

目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至2026年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币98.17万元。

*上海嘉荟房地产有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目

第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。

截至2026年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币509.73万元。

*杭州上实房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该

项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至2026年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币753.21万元。

*杭州上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至

2026年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币627.14万元。

*重庆华新国际实业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项

目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至2026年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币8.88万元。

*苏州上实置业有限公司按当地房地产经营政策、住房公积金管理中心及担保人要求，为商品房承购人提供公积金（组合）贷款担保，担保类型为阶段性反担保，担保期限自商品房承购人的银行贷款发放之日起至办妥以担保人为抵押权人的《不动产登记证明》之日止。截至2026年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币1328.50万元。

*上海实淞房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该

项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。截至2026年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币4762.00万元。

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十五、其他重要事项

1、分部信息

(1)报告分部的财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房地产业务物业服务其他业务合计

⑴营业收入409228461.30638817925.07-1048046386.37

其中：

对外交易收入378269485.41637435900.48-1015705385.89

分部间交易收入30958975.891382024.59-32341000.48

⑵营业费用26083301.4611743.00-26095044.46

⑶营业利润-223368735.2435387726.92-30614755.54-218595763.86

⑷资产总额28283025114.641268257843.13217081333.9029768364291.67

⑸负债总额16796730608.02826507386.799510506.4917632748501.30

2、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用

（1）于2024年9月，本公司收到民事起诉状，原告君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业（有限合伙）依据2015年与本公司签订的《公司非公开发行股票之股份认购合同》及《股份认购补充

协议（二）》，以欺诈发行为案由，起诉本公司及其他被告，请求赔偿原告投资本金损失及利息损失合

计人民币801055555.48元。2025年12月，原告变更诉讼请求，案由变更为虚假陈述，请求判令本公司赔偿投资损失人民币431302116.29元。根据2026年3月31日的民事判决书，法院已判决驳回原告的全部诉讼请求。原告再次提起上诉，该案件已由上海市高级人民法院于2026年5月13日二审立案。

截至本报告披露日，法院尚未就该案件作出二审判决，预计产生的财务影响尚无法可靠估计。

（2）本公司前期向上海仲裁委员会申请：(1)上海上实龙创智能科技股份有限公司业绩对赌承诺，(2)上海上实龙创智能科技股份有限公司及担保方归还公司提供借款及利息、罚息等费用（具体内容请见公司公告[临2022-25号]），截至本报告披露日，该仲裁案件仍在审理过程中。

十六、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）--

1至2年--

2至3年--

3年以上2000.002000.00

3至4年--

4至5年--

5年以上--

合计2000.002000.00

102/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

(2)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合同资应收账款和占应收账款和合同应收账款坏账准备单位名称产期末合同资产期资产期末余额合计期末余额期末余额

余额末余额数的比例（%）

大理上实城市发展有限公司2000.00-2000.00100.00-

合计2000.00-2000.00100.00-

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利--

其他应收款11698544044.6611808230557.71

合计11698544044.6611808230557.71其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）776245401.49719937079.38

1至2年541099081.512315713342.58

2至3年3406554963.621864624459.63

3年以上7609950200.157373381210.12

3至4年

4至5年

5年以上

合计12333849646.7712273656091.71

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

暂借款12333839046.7712273634548.56

应收租金款10600.0021543.15

合计12333849646.7712273656091.71

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(3)坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段

12整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来个月合计

信用损失(未发信用损失(已发预期信用损失

生信用减值)生信用减值)

2026年1月1日余额3754261.27461671272.73465425534.00

2026年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提11734.38169868333.73169880068.11本期转回本期转销本期核销其他变动

2026年6月30日余额3765995.65631539606.46635305602.11

(4)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

单项计提461671272.73169868333.73---631539606.46

组合计提3754261.2711734.38---3765995.65

合计465425534.00169880068.11---635305602.11

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的坏账准备单位名称期末余额期末余额合计账龄性质期末余额

数的比例(%)

1年以内、1-2年、-

苏州上实置业有限公司3574389014.9128.98往来款2-3年、3年以上

1年以内、1-2年、-

上海实玖置业有限公司2914701496.4923.63往来款2-3年、3年以上

上海锐珏商务咨询有限-1740100000.0014.11往来款2-3年、3年以上公司

湖州湖源投资发展有限-996083192.058.081年以内、1-2年、往来款

公司2-3年、3年以上

湖南丰盛房地产开发有-768224240.676.231年以内、1-2年、往来款

限公司2-3年、3年以上-

合计9993497944.1281.03//-

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3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资8962152923.15-8962152923.158957152923.15-8957152923.15

对联营、合营企业投资4874358991.09-4874358991.094874238772.12-4874238772.12

合计13836511914.24-13836511914.2413831391695.27-13831391695.27

(1)对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初余额减值准备本期增减变动期末余额减值准备被投资单位（账面价值）期初余额追加投资减少投资计提减值准备其他（账面价值）期末余额

上海上投控股有限公司3506365262.803506365262.80

上实发展(青岛)投资开发有限公司2092088582.092092088582.09

上海上实城市发展投资有限公司658662536.84658662536.84

成都上实置业有限公司--

上海上实湖滨新城发展有限公司221292006.02221292006.02

上海丰茂置业有限公司495757488.58495757488.58

泉州市上实投资发展有限公司1281963178.791281963178.79

上海上实南开地产有限公司135015899.01135015899.01

上海上实城市运营服务有限公司-5000000.005000000.00

重庆华新国际实业有限公司118240907.98118240907.98

上海丰泽置业有限公司189743527.26189743527.26

湖南丰盛房地产开发有限公司18584300.0018584300.00

上海上实物业管理有限公司10574327.1910574327.19

湖州湖源投资发展有限公司3996632.973996632.97

重庆海上海置业有限公司10000000.0010000000.00

上海高阳宾馆有限公司1528273.621528273.62

湖州湖润建设管理有限公司1000000.001000000.00

105/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

上海锐珩投资管理有限公司1000000.001000000.00

上海锐翎投资管理有限公司1000000.001000000.00

上海瑞陟投资管理有限公司30000000.0030000000.00

上海嘉荟房地产有限公司15000000.0015000000.00

上海金钟商业发展有限公司--

上海上实南开房地产营销有限公司--

上海实誉城市建设管理有限公司10000000.0010000000.00

上海实瑞房地产有限公司59680000.0059680000.00

上海宝绘房地产有限公司75660000.0075660000.00

上海实宁置业有限公司10000000.0010000000.00

上海锐珏商务咨询有限公司10000000.0010000000.00

合计8957152923.155000000.008962152923.15

(2)对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动投资期初余额减值准备期末余额减值准备追加减少权益法下确认的其他综合其他权宣告发放现金计提减单位（账面价值）期初余额其他（账面价值）期末余额投资投资投资损益收益调整益变动股利或利润值准备

一、合营企业

上海上实北外滩新地4786024126.82-1101469.424784922657.40标建设开发有限公司

小计4786024126.82-1101469.424784922657.40

二、联营企业

上海青悦房地产开发88214645.301221688.3989436333.69有限公司

小计88214645.301221688.3989436333.69

合计4874238772.12120218.974874358991.09

106/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

4、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务47994152.3113598608.9451803933.0113559264.44

其他业务----

合计47994152.3113598608.9451803933.0113559264.44

(2)营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用按主营业务种类列示

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额类别主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本

房地产销售504761.9068679.291090476.19139442.35

房地产租赁47489390.4113529929.6550713456.8213419822.09

合计47994152.3113598608.9451803933.0113559264.44

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额成本法核算的长期股权投资收益

权益法核算的长期股权投资收益120218.97193983892.19处置长期股权投资产生的投资收益交易性金融资产在持有期间的投资收益其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计120218.97193983892.19

107/109上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告

十七、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分4689551.99计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影8974000.00响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费97116.74委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出3132236.79其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额2514101.63

少数股东权益影响额（税后）61464.11

合计14317339.78

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

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2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润-2.50-0.14-0.14

扣除非经常性损益后归属于公司-2.64-0.15-0.15普通股股东的净利润

法定代表人：王政

董事会批准报送日期：2026年8月20日修订信息

□适用√不适用