上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

公司代码：600748公司简称：上实发展

上海实业发展股份有限公司

2025年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确

性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人王政、主管会计工作负责人徐槟及会计机构负责人（会计主管人员）黄峻声明：

保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案不适用

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请广大投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

本公司已在本报告有关段落中描述了可能存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”“五、其他披露事项”之（一）“可能面对的风险”部分内容。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析...........................................7

第四节公司治理、环境和社会........................................18

第五节重要事项..............................................20

第六节股份变动及股东情况.........................................26

第七节债券相关情况............................................29

第八节财务报告..............................................30

载有公司法定代表人、总裁、财务总监签名盖章的会计报表。

备查文件目录报告期内在中国证监会指定媒体公开披露的公司文件正本及公告原稿。

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

公司、本公司指上海实业发展股份有限公司上实控股指上海实业控股有限公司

上实集团指上海实业（集团）有限公司

上海上实指上海上实（集团）有限公司上实地产指上实地产发展有限公司

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称上海实业发展股份有限公司公司的中文简称上实发展

公司的外文名称 Shanghai Industrial Development Co.Ltd

公司的外文名称缩写 SID公司的法定代表人王政

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名高欣沈浩麟联系地址上海市淮海中路98号金钟广场20层上海市淮海中路98号金钟广场20层

电话021-53858686021-53858686

传真021-53858879021-53858879

电子信箱 Sid748@sidlgroup.com Sid748@sidlgroup.com

三、基本情况变更简介

公司注册地址中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦6楼

公司注册地址的历史变更情况/公司办公地址上海市淮海中路98号金钟广场20层公司办公地址的邮政编码200021

公司网址 https://www.sidlgroup.com/

电子信箱 Sid748@sidlgroup.com报告期内变更情况查询索引不适用

四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称《中国证券报》、《上海证券报》

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn公司半年度报告备置地点公司董事会办公室报告期内变更情况查询索引不适用

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈

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六、其他有关资料

□适用√不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本报告期本报告期比上年

主要会计数据16上年同期（－月）同期增减(%)

营业收入1232419525.421029322171.0219.73

利润总额-710934325.08-146589130.45不适用

归属于上市公司股东的净利润-754440421.28-176596495.47不适用

归属于上市公司股东的扣除非经常性损-779655676.84-223132229.61不适用益的净利润

经营活动产生的现金流量净额-1128098655.95-1749098920.98不适用本报告期末比上本报告期末上年度末

年度末增减(%)

归属于上市公司股东的净资产10297805713.2211052246134.50-6.83

总资产28779694998.6230452873927.47-5.49

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年同主要财务指标上年同期

（1－6月）期增减(%)

基本每股收益（元／股）-0.41-0.10不适用

稀释每股收益（元／股）-0.41-0.10不适用

扣除非经常性损益后的基本每股收益-0.42-0.12不适用（元／股）

加权平均净资产收益率（%）-7.07-1.77不适用

扣除非经常性损益后的加权平均净资产-7.30-2.24不适用

收益率（%）公司主要会计数据和财务指标的说明

□适用√不适用

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

非经常性损益项目金额附注（如适用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-87102.24计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影16190510.00响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金

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融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费99602.79委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出10980452.41其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额1756284.27

少数股东权益影响额（税后）211923.13

合计25215255.56

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

公司主营业务为房地产开发与经营，配以多元化物业管理业态逐步打造品牌形象、形成品牌效应。

2025年上半年，国际环境复杂多变，不稳定性、不确定性增加。面对复杂局面，在以习近平同志

为核心的党中央坚强领导下，各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持统筹国内经济工作，加紧实施更加积极有为的宏观政策，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，主要指标好于预期，高质量发展扎实推进，经济保持了稳中有进、稳中向好的发展态势。

房地产市场方面，各地区各部门按照党中央促进房地产止跌回稳的决策部署和要求，“因城施策”出台相关措施推动房地产止跌回稳。从统计数据来看，相关政策措施成效开始体现，上半年房地产虽然有所波动，但总体上朝着止跌回稳的方向迈进。据国家统计局数据显示今年上半年：（1）全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，比去年同期收窄15.5个百分点，比去年全年收窄9.4个百分点；商品房销售额下降5.5%，比去年同期收窄的幅度更大，收窄了19.5个百分点，比去年全年收窄11.6个百分点。

商品房交易比较活跃，尤其是二手房的交易量比去年同期是增长的。（2）一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.3、0.5和0.3个百分点。（3）房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分点，比去年全年收窄10.8个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%，去年国内贷款下降6%左右。去库存也取得了积极成效。截至6月末，全国商品房待售面积比5月末减少了479万平方米，连续四个月减少。虽然房地产调控的有关政策取得了一定效果，但目前房地产销售面积和销售金额都在下降，房地产筑底需要一个过程，在筑底和转型阶段相关指标会有所起伏波动，也需要下一阶段更大力度推动房地产市场止跌回稳。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、经营情况的讨论与分析

（一）2025年上半年经营情况分析

2025年上半年，公司围绕上实集团“12345”战略，结合自身业务情况，紧扣重点工作，持续推动

存量去化、治理优化、物业拓展、风险处置等工作，聚力城市更新、城市运营及城市服务三大业务主线。

1、因城施策，房地产销售抓去化抓结转

报告期内，公司主要可售房地产住宅项目集中于上海、苏州、泉州等地，公司持续研究各地市场环境，在不断变化的市场中因城施策谋求去化，于2025年上半年总体实现签约金额约2.90亿元。其中上海青浦海源别墅二期签约7567万元；苏州上实海上都荟充分利用“618”购物节制造营销热点，实现签约1.94亿元，为该项目自开售以来打开销售局面的关键举措。另外，上半年公司也就泉州上实海上海项目库存住房、车位及在建工程与当地国有企业进行洽谈，于7月中旬正式签约将合计14.11万平方米的存量住宅、819个车位及一处约5.72万平方米的在建工程以约20.53亿元一揽子出售。

2、物业服务不断突破，资产经营相对平稳

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报告期内，公司下属上实服务一方面充分发挥品牌及国企优势继续对外拓展，在政法、公共物业、医院等领域发力，于今年上半年增加在管面积约105.5万平方米，合计在管面积约3314.60万平方米。

另一方面，公司于7月与北外滩集团签订战略合作协议，将在北外滩地区积极参与城市更新及城市运营服务。同时上实服务团队也持续向国内外及香港地区知名物业管理企业及先进个人、集体学习，以期在未来更好地在城市运营领域取得突破、更好地提升业务能力及行业地位。不动产经营方面，鉴于租赁市场整体处于供大于求的情况，公司积极调整策略，采取“留客户、调价格、增新量、节支出”等一系列措施保障经营业绩平稳。截至上半年，租赁面积约为48万平方米，其中公司近两年新增的长租公寓表现稳定，宝山海上菁英出租率保持在95%以上、嘉定实荟阁出租率稳定在80%；酒店运营方面，公司下属青岛钓鱼台、美高梅酒店及湖州皇冠假日酒店也不断挖掘经营亮点，增加主题活动，更好地吸引客户。

3、提质增效，优化日常经营管理

公司在报告期内根据上实集团的战略目标和管理体系要求，梳理公司自身的管理体系。通过归并托管等方式对下属直管企业进行更为科学的管控归集，强调业务重点、聚焦核心业务指标。调整持有资产经营模式，明确将经营和管理分离，加大管控力度、提高管理效益。

（二）2025年下半年工作展望

2025年下半年，公司将继续以年度经营目标为基础，做好十四五收官工作，同步谋划十五五规划。

房地产开发销售方面，公司继续以顺应市场、去化库存为首要目标，坚持“一城一策”去库存保交付，保障回款及时补充公司流动资金。项目建设方面以上海虹口区北外滩重点项目为核心，保障工程建设节点。

物业管理方面，上实服务要抓住与北外滩集团战略合作的平台，迅速打造区域化城市服务样板，形成有效案例和经营，积极推广至各重点布局区域和城市，拓展业务边界新模式。

不动产经营方面，迎合租赁市场实际情况，积极做好预案，确保长期合作优质客户，尽可能保证租赁业绩的稳定。

公司治理方面，公司也将根据新《公司法》等法律法规的要求，及时梳理调整公司相关制度，与时俱进更新完善公司治理体系，确保新老治理体系的平稳过渡。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

公司坚持以“融产结合、创新发展”为目标，在以上海为核心的长三角经济区等重点区域战略布局，集合优势资源，强化内部管理，探索对外拓展。一是坚持主责主业，以提升主业运营能力为核心，以信息化和精益化管理为手段，促进主业升级；二是优化资产配置，依托技术和管理优化，不断提高项目管

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理的效率和精度，增强资产经济效益；三是提升服务能力，加大物业服务业等产业培育、整合力度，以专业化和标准化管理为抓手，积极探索和提升品牌内涵，有效提升市场竞争力。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入1232419525.421029322171.0219.73

营业成本950948589.48889877098.536.86

销售费用30742288.5334238260.63-10.21

管理费用154248113.91181059758.23-14.81

财务费用142406835.48170946290.92-16.69

研发费用-7246487.40-100.00

经营活动产生的现金流量净额-1128098655.95-1749098920.98不适用

投资活动产生的现金流量净额75910291.2273598933.303.14

筹资活动产生的现金流量净额-119660748.27388042237.57-130.84

营业收入变动原因说明：主要系房地产销售收入增加所致。

营业成本变动原因说明：主要系物业管理服务成本增加所致。

销售费用变动原因说明：主要系合并范围变化所致。

管理费用变动原因说明：主要系人员薪酬类费用减少所致。

财务费用变动原因说明：主要系利率下降所致。

研发费用变动原因说明：主要系合并范围变化所致。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：/

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期收到投资收益增加所致。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系银行净借款减少所致。

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元本期期末上年期末本期期末金数占总资数占总资额较上年期项目名称本期期末数上年期末数情况说明产的比例产的比例末变动比例

（%）（%）（%）

应收账款237074914.800.8289915988.730.30163.66应收物业费款项增加所致

其他应收款157056247.850.55245806674.540.81-36.11收回应收股利所致

其他非流动资产19560627.850.0712943609.010.0451.12待抵扣增值税增加所致

合同负债144880212.740.50244966093.680.80-40.86结转房地产销售收入所致

应交税费374922995.761.30924379624.753.04-59.44缴纳大额土增税所致

其他流动负债7046033.580.0220349358.740.07-65.37结转税额所致

预计负债1417407.980.0159733338.120.20-97.63支付小股民诉讼赔偿

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2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用期末账面价值项目受限原因（万元）货币资金4672银行监管户及保证金存货595307抵押取得长期借款40647万元

116597抵押取得长期借款108207万元及一年内到期非流动负债

投资性房地产11150万元合计716576

4、其他说明

□适用√不适用

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(四)行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析

1、报告期内房地产储备情况持有待开发土地的面积（平一级土地整理面积规划计容建筑面积是/否涉及合作开发合作开发项目涉及合作开发项目的权序号持有待开发土地的区域

方米）（平方米）（平方米）项目的面积（平方米）益占比（%）

1上海市宝山区吴淞创新城15更新单04-0226359.100105436.00否00元地块

2、报告期内房地产开发投资情况

单位：万元币种：人民币项目用地项目规划计报告期内竣项目总建筑面积在建建筑面积总投报告期内实际序号地区项目经营业态面积容建筑面积工面积状态（平方米）（平方米）资额投资额（平方米）（平方米）（平方米）

1上海青浦海源别墅别墅竣工3150734411059577001001001030

2上海青浦上实朱家角滨湖小学公共设施在建236091623818909189090182134050

3上海青浦上实*海上湾住宅竣工80857240428763119900367740126

4上海青浦朱家角20-03地块公共设施新开工108421084217745177450796

52825001771702885161458190600000上海青浦朱家角20-05地块住宅新开工18600

6上海宝山上实*海上菁英（一期）住宅竣工266005319973798001981002566

7上海宝山上实*海上菁英（二期）住宅竣工321306426086692002393002946

8宝山吴淞创新城15更新单元上海住宅、商业在建1441236031533695336901509117855

03-02地块

9上海北外滩90#地块商业在建12725110932156943156943073745612177

10湖州湖润商务广场商业在建1366127322273220097000

11湖州上实*天澜湾住宅、商业竣工1156471734711932920014479619

12湖州上实*雍景湾住宅竣工684711506362079060014213721

13杭州上实*海上海（一期）住宅、商业竣工748641614672304840023438031

14杭州上实*海上海（二期）住宅、商业竣工5964013717219820300209825477

15苏州上实*海上都荟住宅竣工408178974512728400391003471

16泉州上实*海上海住宅、商业在建17013376559910640990076000012850

17成都上实*海上海住宅、商业竣工6150618451925488500178800435

18长沙丰盛大厦住宅、商业竣工546858150705660071000137

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3、报告期内房地产销售和结转情况

单位：万元币种：人民币

报告期内可供出售面报告期内已售（含预售）结转面积报告期末待结转面积序号地区项目经营业态结转收入金额积（平方米）面积（平方米）（平方米）（平方米）

1上海青浦海源别墅别墅77331111312920982546

2上海青浦上实*海上湾住宅373327547541190

3上海青浦和墅/海上郡住宅15290000

4上海嘉定上实·海上荟住宅、商业122347575200

5上海嘉定海上公元住宅、商业243760000

6上海宝山上实*海上菁英（一期）住宅136410000

7上海宝山上实*海上菁英（二期）住宅15473870087

8上海杨浦海上海车位16180801090

9湖州上实*天澜湾住宅、商业112820000

10湖州上实*雍景湾住宅70251313110

11杭州上实*海上海（一期）住宅、商业158750000

12杭州上实*海上海（二期）住宅、商业232000000

13苏州上实*海上都荟住宅9338010111229441997962

14泉州上实*海上海住宅、商业202482718170628381813

15成都上实*海上海住宅、商业37703102102260

16成都成都锦绣花园车位16792525150

17重庆上实*海上海住宅、商业122862692691220

18重庆重庆水天花园住宅、商业3815313170

19长沙丰盛大厦住宅、商业24051062190

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4、报告期内房地产出租情况

单位：万元币种：人民币出租房地产公司出租房地产的建筑面积序号地区项目经营业态的租金收入权益（平方米）（万元）（%）

1上海实业大厦写字楼出租10088.56606.90100

2上海实业大厦写字楼出租14130.05926.0074

3上海实业大厦车库出租8692.27117.0074

4上海金钟广场写字楼出租12269.701102.03100

5上海金钟广场写字楼出租40186.473877.9490

6上海金钟广场车库出租4870.37120.5190

7上海高阳商务中心写字楼出租13463.23324.42100

8上海海上海商铺出租21277.79891.88100

9上海海上海车库出租20441.72378.50100

10上海华申大厦写字楼出租343.880100

11上海黄浦新苑商铺出租20917.80791.04100

12上海海潮路108号商铺出租474.3016.49100

13上海永隆大厦写字楼出租797.5255.03100

14上海仲盛金融中心写字楼出租2321.06116.69100

15上海上川路1111号厂房出租40207.891767.62100

16上海长宁八八写字楼出租50560.422987.81100

17上海长宁八八商铺出租38922.83926.25100

18上海长宁八八车位28456.81113.25100

19上海嘉定海上荟商铺出租14488.57317.18100

20上海嘉定海上公元商铺、长租公寓出租37120.74615.62100

21上海宝山顾村项目长租公寓及商铺18131.59658.37100

22上海黄浦新苑一期车位出租20个5.77100

23上海黄浦新苑东区车位出租30个8.57100

24成都成都锦绣花园车位出租61个3.13100

25成都锦绣森邻商铺出租769.2414.31100

26成都海上海商铺出租2011.5070.31100

27青岛达利广场商铺出租21495.270.9576

28青岛上实中心写字楼出租45397.602802.00100

29泉州海上海（一期领海苑）商铺出租1471.846.11100

30泉州海上海（一期邻海苑）车位出租387个5.06100

31泉州海上海（二期依云轩）车位出租408个1.05100

32长沙丰盛大厦未售精装房10092.00274.1890

33长沙丰盛大厦车位出租271个27.7190

34重庆水天花园车位出租130个0.69100

35重庆水天花园商铺出租4713.7929.64100

36重庆水天花园商铺出租100.001.20100

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(五)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

√适用□不适用

报告期内，公司对外股权投资总额为529014.04万元，比上期增加159.68万元，增加0.03%。具体投资情况如下：

投资金额持股比例被投资公司名称主要业务（万元）（%）

上海上实北外滩新地标建设开发有限公司房地产开发经营478955.6950.00

上海青悦房地产开发有限公司房地产开发经营8857.0449.00

上海泽虹置业有限公司房地产开发经营10138.8430.00

上海实银资产管理有限公司资产管理049.00

上海帷迦科技有限公司互联网信息技术服务027.6051

上海海外联合投资股份有限公司实业投资017.65

上海誉德动力技术集团股份有限公司动力技术109.384.7837

上海实业开发有限公司房地产开发经营8100.0032.27

宁波帷迦投资管理有限公司投资管理49.0845.00

宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙）投资业务7019.4443.43

青岛国信上实城市物业发展有限公司物业管理2302.5535.00四川川沪合作创新股权投资基金合伙企业

股权投资10428.2512.6762（有限合伙）上海瑞力文化科创股权投资基金合伙企业

股权投资3053.773.1798（有限合伙）

合计/529014.04/

(1)重大的股权投资

□适用√不适用

(2)重大的非股权投资

□适用√不适用

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(3)以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

本期公允价值计入权益的累计本期计提的本期出售/赎回资产类别期初数本期购买金额其他变动期末数变动损益公允价值变动减值金额

其他20941.39750.0021691.39

合计20941.39750.0021691.39证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

□适用√不适用

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(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

上海上实湖滨新城发展有限公司子公司房地产开发与经营49019.6176344.0864189.1320982.476970.655227.99

杭州上实房地产开发有限公司子公司房地产开发与经营1000.009846.569820.08--343.253732.09

上海金钟商业发展有限公司子公司房地产开发与经营4100.00121126.1138817.314086.002769.882077.41

上海上实物业管理有限公司子公司物业服务1200.0065622.6720843.9738949.512651.691990.29

上海新世纪房产服务有限公司子公司物业服务500.0040200.7118080.6317746.971814.891372.79

上海丰泽置业有限公司子公司房地产开发与经营50000.00199134.63188489.24119.271711.351285.03

上海宝绘房地产有限公司子公司房地产开发与经营7566.0038758.116692.71350.64-544.03-543.87

上海实淞房地产开发有限公司子公司房地产开发与经营85000.00160886.2683605.38--546.48-546.48

湖南丰盛房地产开发有限公司子公司房地产开发与经营3000.0028874.26-47484.23321.03-601.77-601.77

上海汇通房地产有限公司子公司房地产开发与经营106000.00160337.62144329.384038.72-878.85-878.85

青岛钓鱼台美高梅酒店有限公司子公司酒店管理1000.002958.57-5064.779364.24-939.72-933.17

上实发展（青岛）投资开发有限公司子公司房地产开发与经营57884.15303281.89288543.215802.84-1395.66-1380.15

上海上实城市发展投资有限公司子公司实业投资50000.00157382.54123121.90--2152.02-2152.03

湖州湖源投资发展有限公司子公司房地产开发与经营2000.0058924.94-38362.81137.61-2467.86-2467.86

泉州市上实投资发展有限公司子公司房地产开发与经营58823.53241628.32123095.372850.71-11354.33-10620.68

苏州上实置业有限公司子公司房地产开发与经营2000.00153660.34-241314.094198.66-59089.81-59089.81

对归母净利润影响超过10%的子公司有：泉州市上实投资发展有限公司、苏州上实置业有限公司。其营业收入和净利润情况见上表。

报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

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(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

2025年上半年，房地产行业在一揽子政策的发力下呈现了止跌企稳的态势，但在筑底的过程中仍可能会出现波动情况，公司应密切根据行业及市场

风险审时度势做好应对预案。公司内部也面临库存去化和后续发展资源的瓶颈，需在行业大变革的情况下做好内部挖潜、蓄力发展的准备。

(二)其他披露事项

√适用□不适用

1、2025年3月，经公司第九届董事会第十六次会议审议通过，公司制定了《估值提升计划》，具体内容请见公司公告[临2025-11号]；

2、2025年6月，经公司第九届董事会第十八次会议审议通过，公司制定了《市值管理制度》，具体内容请见公司公告[临2025-19号]；

3、2025年7月，公司对外披露了与上海北外滩（集团）有限公司签订战略合作协议的公告，具体内容请见公司公告[临2025-22号]；

4、2025年7月至8月，分别经公司第九届董事会第二十次会议、2025年第一次临时股东会审议通过了公司下属全资子公司出售泉州项目部分产品的事项，具体内容请见公司公告[临2025-25号][临2025-27号]；

5、2025年8月，公司下属全资子公司上海上实城市发展投资有限公司（以下简称“上实城发”）与上海实森置业有限公司（以下简称“实森置业”）

签订《工程建设项目管理与结算服务协议》之补充协议，就上实城发为实森置业提供的上海市虹口区北外滩 HK324-01地块（即“北外滩 89#地块”）项目管理服务进行结算，双方确认实森置业拟于2025-2026年期间分批次向上实城发支付合计人民币2亿元（含税）的项目管理服务费。

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第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形袁纪行副总裁兼财务总监离任黄峻副总裁兼财务总监聘任

公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用

公司董事会于2025年7月4日收到袁纪行女士的辞职报告，袁纪行女士因工作调动辞去公司副总裁兼财务总监职务；2025年7月7日，经公司第九届董事会提名委员会第四次会议、审计委员会第十三次会议及董事会第十九次会议审议通过，聘任黄峻先生担任公司副总裁兼财务总监，任期与公司第九届董事会一致，具体内容请见公司公告[临2025-21号]。

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

每10股送红股数（股）/

每10股派息数(元)（含税）/

每10股转增数（股）/利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明

/

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

18/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用√不适用

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第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用承承是否承是否承如未能及时履诺诺承诺有履诺及时诺承诺时间如未能及时履行应说明未完成履行的具体原因行应说明下一背类内容行期期严格方步计划景型限限履行一方面，上海该承诺履行期限于承诺函包括两项内容，一是关于青浦朱家角项目，该部分承诺事项通

20147实业将在符合年月届满。过上实控股与上实发展分别向对方地块的项目公司进行增资并使上实

沪港两地资本

公司于2014年7月发展持有增资后各项目公司51%控股权的方式，已于2012年完成。二收42014市场相关法律日召开年第是房地产业务整理，对于该部分承诺事项，上海实业作为上实控股的购法规及维护相

一次临时股东大控股股东，鼓励和支持相关公司在法律法规和监管政策允许的条件下，报关公司合法权会，审议并通过了运用市场化手段分步解决部分同业竞争问题，包括：（1）上海实业将告益的前提下，上海实业作为上实控股的《关于上海实业参与上海国资国企改革过程中获得的上海上投控股有限公司下属房地书建议上实控股

控股股东及实际控制人，（集团）有限公司产业务注入上实发展，实现了境内非上市公司房地产业务的整合；（2）或

在上实控股通过其全资子变更承诺履行期限2017继续做好相关年，上实发展通过收购上实城开所属物业管理企业的股权，实现权解事项推进工公司上实地产发展有限公的议案》，同意延见了两家上市公司物业管理业务的整合。对于两地上市公司房地产业务益决上司收购上海上实所持有的期3“作；另一方面，年履行前述解承的整理方案，首先，作为上实控股的控股股东，上海实业只能通过上变同海6365%将建议上实控本公司.股份时，签决同业竞争的承是诺否实控股落实推动相关事项，而上实控股作为香港联交所上市公司，必动业实股进一步明晰署了《避免同业竞争承诺诺。公司于2017年时须在香港上市规则及政策允许的法律框架内寻找相应的解决方案；其报竞业旗下房地产业函》，承诺采用政策允许 7 月 3 日召开 2017 间” 次，上实发展作为 A股上市公司、上实城开作为香港联交所上市公司，告争务板块的发展

的方式进行业务整理，避年第一次临时股东任何业务整理方案，都必须遵循两地市场的监管规则及履行三个上市书战略定位，在免与本公司发生同业竞大会，审议并通过公司的独立决策程序，尤其是中小投资者的独立表决程序，而两地资中平衡相关公司争。了《关于上海实业本市场对房地产上市公司估值存在的较大差异导致三家公司中小股东所各方利益的前（集团）有限公司利益难以在同一方案中得以平衡；再次，上海实业作为国有独资企业，作提下，根据各变更承诺事项履行业务整理方案也受制于国资监管规定。虽然上海实业通过上实控股解承自优势特点推期限的议案》，同决同业竞争承诺问题的努力从未间断，然而，由于现时的宏观环境、诺2进业务发展，意延期年履行前资本市场、行业格局及相关公司的经营情况与承诺当时相比已发生了实现上市公司

述解决同业竞争的重大的变化，且存在上述法律障碍，目前尚未能推出一个可以兼顾各持续健康稳定承诺。方利益的稳妥解决方案。

发展。

与解上上海上实与本公司签署了20083长除上海上实持有的上海海外联合投资股份有限公司17.65%股权尚未解将在条件成熟年月否是重决海《避免同业竞争声明与承期决外，上海上实已通过股权转让等方式解决了《避免同业竞争声明和时履行。20/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告大同上诺函》，承诺避免与本公有承诺函》所涉及的全部同业竞争问题。上海上实持有的公司17.65%股资业实司发生同业竞争。效权事项如下：上海海外联合投资股份有限公司所负责的俄罗斯圣彼得产竞堡市“波罗的海明珠”大型综合社区项目为中俄战略项目，项目背景重争特殊，自始受到两国政府的高度关注和支持。该公司有关股东书面约组定，未经其他方事先书面同意，任何一方均不得转让、出让、抵押或相以其他方式处理有关全部或任何权利义务。由于尚无法获得其他股东关对该等股权转让事项的一致同意，目前仍不具备注入上市公司的条件。

的上海上实持有的上海海外联合投资股份有限公司17.65%股权委托本公

承司管理，管理费用为每年合计50万元人民币。

诺上海实业于2014年12月17日向上实发展出具《关于制定保护中小投资者权益具体措施的回函》，同意：为充分保护中小投资

与者利益，若公司发生公司再债发行申请函中涉及的项融目（上海朱家角“海源别已上资墅”、上海朱家角“海上履其海相 湾”、上海朱家角“D 地 2014年 12月 17日 否 行 是他实关块”、湖州“湖润商务广完业的场”、上实湖州花园酒店、毕

承青岛“国际啤酒城”、泉

诺 州“B-2、B-7-1、B-7-2”地块项目）因延期开竣工问题受到政府处罚或承担相关出让合同项下的违约责任，上海实业将承担由此产生的全部损失。

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

21/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

√适用□不适用事项概述查询索引

经公司第九届董事会第十九次会议审议通过具体内容详见公司公告[临2025-10号]《关于公司2025年度预计日常关联交易事项的议案》，预计2025年度的日常关联交易金额为人民币3500万元，公司2025年上半年度日常关联交易发生金额约为1505.88万元，在上述预计额度范围内。

2025年上半年度日常关联交易情况单位：元币种：人民币

关联方关联关系关联交易类型关联交易内容关联交易金额

上实管理（上海）有集团兄弟公司提供劳务

收取租赁费2159594.30限公司上海上实北外滩新地合营公司提供劳务收取租赁费

标建设开发有限公司1808177.14上海上实金融服务控集团兄弟公司提供劳务收取租赁费

股股份有限公司1390594.32上海上实集团财务有集团兄弟公司提供劳务收取租赁费

限公司1899147.64

上海上实（集团）有集团兄弟公司提供劳务收取租赁费

限公司1534769.54

上实环境（上海）有集团兄弟公司提供劳务收取租赁费

限公司602887.60上海海外联合投资股集团兄弟公司提供劳务收取租赁费

份有限公司459845.70

22/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

上海跻沄基础建设有集团兄弟公司提供劳务收取租赁费

限公司298085.72上海上药信谊药厂有集团兄弟公司提供劳务收取工程项目费

限公司用4905660.38

合计15058762.34

大额销货退回的详细情况/

关联交易的说明/

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

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单位：万元币种：人民币向关联方提供资金关联方向上市公司提供资金关联方关联关系期初余额发生额期末余额期初余额发生额期末余额

上海上药信谊药厂有限公司集团兄弟公司-120.00120.00

上海实银资产管理有限公司联营公司10.07-10.07上海上实龙创智能科技股份

原控股子公司46167.13-46167.13有限公司上海上实北外滩新地标建设

合营公司651.293.98655.27开发有限公司

上海实银资产管理有限公司联营公司372.84-372.84

上海上实（集团）有限公司集团兄弟公司290.45-290.45-上海上实北外滩新地标建设

合营公司118.34-118.34开发有限公司

上海上实集团财务有限公司集团兄弟公司98.34-98.34

庄伟峰子公司之股东21.52-21.52

江建钦子公司之股东21.52-21.52

合计47491.78-166.4747325.31259.72-259.72

报告期内，(1)公司子公司应收上海上药信谊药厂有限公司120.00万元，系应收工程项目管理费；(2)公司子公司应收上海实银资产管理有限公司10.07万元，系应收的办公楼租赁款；(3)公司应收上海上实龙创智能科技股份有限公司46167.13万元，系股东借

款；(4)公司应收上海上实北外滩新地标建设开发有限公司655.27

关联债权债务形成原因万元，系对合营企业的股东借款；(5)公司应收上海实银资产管理有限公司372.84万元，系对联营企业的股东借款；(6)公司应付上海上实北外滩新地标建设开发有限公司118.34万元以及应付上

海上实集团财务有限公司98.34万元，系收取的办公楼租赁押金；

(7)公司子公司应付江建钦和庄伟峰各21.52万元，系关联方之间的往来款。

关联债权债务对公司经营成果及财务状况的影/响

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

□适用√不适用

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

□适用√不适用

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

□适用√不适用

24/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

√适用□不适用

1、自2024年10月上海金融法院对公司因前期虚假陈述收到中小股东索赔示范案例判决之日起算，

截至2025年6月30日，公司累计完成中小投资者诉讼调解274起，调解金额5791.89万元，截至本报告出具日，公司已实际支付上述调解款项。

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第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)31274

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）不适用

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有限质押、标记或冻结情况股东名称报告期内增期末持股数比例股东

(%)售条件股数（全称）减量股份状态性质份数量量

上实地产发展有限公司089643586448.6000境外无法人

上海上投资产经营有限01117798796.0600国有无公司法人

君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业0669084433.630无0其他（有限合伙）

中国长城资产管理股份0317704591.720无0国有有限公司法人

上海工业投资（集团）有0264417001.4300国有无限公司法人

上银基金－浦发银行－

上海国盛（集团）有限公0166619980.900无0其他司

香港中央结算有限公司+5161223125541740.680无0其他境内

郑满珊-5902300121215940.660无0自然人

上海上实投资管理咨询0118536600.640无0国有

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有限公司法人中国工商银行股份有限

公司－南方中证全指房+4537923117863270.640无0其他地产交易型开放式指数证券投资基金

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量上实地产发展有限公司896435864人民币普通股896435864上海上投资产经营有限公司111779879人民币普通股111779879君证（宁波梅山保税港区）股权投资合66908443人民币普通股66908443

伙企业（有限合伙）中国长城资产管理股份有限公司31770459人民币普通股31770459

上海工业投资（集团）有限公司26441700人民币普通股26441700上银基金－浦发银行－上海国盛（集16661998人民币普通股16661998团）有限公司香港中央结算有限公司12554174人民币普通股12554174郑满珊12121594人民币普通股12121594上海上实投资管理咨询有限公司11853660人民币普通股11853660

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券11786327人民币普通股11786327投资基金

前十名股东中回购专户情况说明/

上述股东委托表决权、受托表决权、放/弃表决权的说明

公司前10名无限售条件流通股股东中，第1名、第2名、第5名、

第6名、第9名的实际控制人均为上海市国有资产监督管理委员会。

第1名上实地产发展有限公司与第2名上海上投资产经营有限公司、上述股东关联关系或一致行动的说明第9名上海上实投资管理咨询有限公司同受上海实业（集团）有限公司控制，构成《上市公司收购管理办法》第八十三条所规定的一致行动人。未知其他无限售条件流通股股东之间，是否存在《上市公司收购管理办法》所规定的一致行动人情况。

表决权恢复的优先股股东及持股数量/的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用

注：经查询，公司持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东于报告期内没有参与转融通业务出借股份的情况。

前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事、监事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用

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其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

28/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

□适用√不适用

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

29/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2025年6月30日

编制单位：上海实业发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注七2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金12963961727.354140404537.99结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款2237074914.8089915988.73应收款项融资

预付款项38705835.077189738.46应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款4157056247.85245806674.54

其中：应收利息

应收股利209125.7184787395.32买入返售金融资产

存货513348101691.7713799805306.71

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产6440591810.80411004542.67

流动资产合计17155492227.6418694126789.10

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资75073226522.635079129669.34

其他权益工具投资8216913898.71209413898.71其他非流动金融资产

投资性房地产94265338382.014347647438.85

固定资产101999317983.352057223320.29在建工程生产性生物资产

30/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

油气资产

使用权资产118773227.2211203372.96

无形资产12615799.93729499.93

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉1340456329.2840456329.28长期待摊费用递延所得税资产

其他非流动资产1519560627.8512943609.01

非流动资产合计11624202770.9811758747138.37

资产总计28779694998.6230452873927.47

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款17686742884.63980583111.02

预收款项1822022775.8025490907.01

合同负债19144880212.74244966093.68卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬2056862873.1167453848.55

应交税费21374922995.76924379624.75

其他应付款22911402529.13920830830.91

其中：应付利息

应付股利45564.4345564.43应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债232383917618.812140742287.14

其他流动负债247046033.5820349358.74

流动负债合计4587797923.565324796061.80

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款2511902942050.7012065640665.58应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债263829058.196477562.36长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债271417407.9859733338.12递延收益

31/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

递延所得税负债1443904205.3143904205.31其他非流动负债

非流动负债合计11952092722.1812175755771.37

负债合计16539890645.7417500551833.17

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）281844562892.001844562892.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积294021146772.834021146772.83

减：库存股

其他综合收益30-137421490.05-137421490.05专项储备

盈余公积31584952561.38584952561.38一般风险准备

未分配利润323984564977.064739005398.34

归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计10297805713.2211052246134.50

少数股东权益1941998639.661900075959.80

所有者权益（或股东权益）合计12239804352.8812952322094.30

负债和所有者权益（或股东权益）总计28779694998.6230452873927.47

公司负责人：王政主管会计工作负责人：徐槟会计机构负责人：黄峻母公司资产负债表

2025年6月30日

32/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

编制单位：上海实业发展股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注十八2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金1393023206.402400087995.03交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款12000.002000.00应收款项融资

预付款项820520.93820520.93

其他应收款212829514439.3412884752088.08

其中：应收利息

应收股利-84578269.61存货

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产-3753.01

流动资产合计14223360166.6715285666357.05

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资313940280300.4113943296408.22

其他权益工具投资215820144.47208320144.47其他非流动金融资产

投资性房地产571307432.14583917240.33

固定资产6796291.437872826.72在建工程生产性生物资产油气资产使用权资产无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用递延所得税资产

其他非流动资产266000.00

非流动资产合计14734470168.4514743406619.74

资产总计28957830335.1230029072976.79

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债

33/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

应付票据

应付账款3684.953684.95预收款项合同负债

应付职工薪酬241357.20-

应交税费9505224.5712678879.57

其他应付款7854144803.258943639293.53

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债2352070000.002111520000.00其他流动负债

流动负债合计10215965069.9711067841858.05

非流动负债：

长期借款10574969285.0010890624285.00应付债券

其中：优先股永续债租赁负债长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债1417407.9857533338.12递延收益递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计10576386692.9810948157623.12

负债合计20792351762.9522015999481.17

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）1844562892.001844562892.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积3742369543.793742369543.79

减：库存股

其他综合收益-128015244.29-128015244.29专项储备

盈余公积551115405.08551115405.08

未分配利润2155445975.592003040899.04

所有者权益（或股东权益）合计8165478572.178013073495.62

负债和所有者权益（或股东权益）总计28957830335.1230029072976.79

公司负责人：王政主管会计工作负责人：徐槟会计机构负责人：黄峻合并利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注七2025年半年度2024年半年度

34/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

一、营业总收入1232419525.421029322171.02

其中：营业收入331232419525.421029322171.02利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本1325729347.081303171206.09

其中：营业成本33950948589.48889877098.53利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加3447383519.6819803310.38

销售费用3530742288.5334238260.63

管理费用36154248113.91181059758.23

研发费用37-7246487.40

财务费用38142406835.48170946290.92

其中：利息费用155592513.73189109980.75

利息收入13845413.3018875997.00

加：其他收益3916813998.472598148.78

投资收益（损失以“－”号填列）40-5903146.7145866252.97

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-5903146.71-1707537.36以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）

汇兑收益（损失以“－”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）4152608.64-4164977.01

资产减值损失（损失以“-”号填列）42-638857825.5287908560.87

资产处置收益（损失以“－”号填列）43-87102.24487532.10

三、营业利润（亏损以“－”号填列）-721291289.02-141153517.36

加：营业外收入4410570869.003716675.18

减：营业外支出45213905.069152288.27

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-710934325.08-146589130.45

减：所得税费用462913210.5336884306.98

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-713847535.61-183473437.43

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）-713847535.61-183473437.43

2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填-754440421.28-176596495.47列）

2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）40592885.67-6876941.96

六、其他综合收益的税后净额47-971515.88

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额-874364.30

1.不能重分类进损益的其他综合收益-874364.30

（1）重新计量设定受益计划变动额

35/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动-874364.30

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额-97151.58

七、综合收益总额-713847535.61-182501921.55

（一）归属于母公司所有者的综合收益总额-754440421.28-175722131.17

（二）归属于少数股东的综合收益总额40592885.67-6779790.38

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-0.41-0.10

（二）稀释每股收益(元/股)-0.41-0.10

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：/元上期被合并方实现的净利润为：/元。

公司负责人：王政主管会计工作负责人：徐槟会计机构负责人：黄峻母公司利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注十八2025年半年度2024年半年度

一、营业收入451803933.0156940063.70

减：营业成本413559264.4413184278.11

36/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

税金及附加8155006.588378061.99销售费用

管理费用27951143.9635268110.08研发费用

财务费用52945461.0744912979.26

其中：利息费用193213628.89213854700.29

利息收入140522592.57169256714.37

加：其他收益9228583.02142509.25

投资收益（损失以“－”号填列）5193983892.19-2095737.20

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-3016107.81-2095737.20以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）-7830.06-415.45

资产减值损失（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“－”号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）152397702.11-46757009.14

加：营业外收入7374.447325.00

减：营业外支出-8500000.00

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）152405076.55-55249684.14

减：所得税费用

四、净利润（净亏损以“－”号填列）152405076.55-55249684.14

（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）152405076.55-55249684.14

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额152405076.55-55249684.14

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：王政主管会计工作负责人：徐槟会计机构负责人：黄峻

37/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

合并现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注七2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金1234028810.311154131756.24客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金

38/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还-14745776.87

收到其他与经营活动有关的现金48318171154.04271955298.49

经营活动现金流入小计1552199964.351440832831.60

购买商品、接受劳务支付的现金1037417908.00913802543.55客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金595800201.47618933762.76

支付的各项税费689438336.991389565021.11

支付其他与经营活动有关的现金48357642173.84267630425.16

经营活动现金流出小计2680298620.303189931752.58

经营活动产生的现金流量净额49-1128098655.95-1749098920.98

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金-21730669.16

取得投资收益收到的现金84578269.61-

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的117022.67289700.00现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额-53242280.00收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计84695292.2875262649.16

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的1285001.061663715.86现金

投资支付的现金7500000.00-质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计8785001.061663715.86

投资活动产生的现金流量净额75910291.2273598933.30

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金1710000.00-

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金1710000.00-

取得借款收到的现金1003736385.125333587422.54

收到其他与筹资活动有关的现金48-151038824.00

筹资活动现金流入小计1005446385.125484626246.54

偿还债务支付的现金923385000.004836918824.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金198942084.53255792546.95

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润380205.81-

支付其他与筹资活动有关的现金482780048.863872638.02

筹资活动现金流出小计1125107133.395096584008.97

筹资活动产生的现金流量净额-119660748.27388042237.57

39/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额49-1171849113.00-1287457750.11

加：期初现金及现金等价物余额4089087595.043905923397.80

六、期末现金及现金等价物余额2917238482.042618465647.69

公司负责人：王政主管会计工作负责人：徐槟会计机构负责人：黄峻母公司现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金50492163.6959346203.75

收到的税费返还--

收到其他与经营活动有关的现金16898318.589605298.98

经营活动现金流入小计67390482.2768951502.73

购买商品、接受劳务支付的现金949456.25586601.85

支付给职工及为职工支付的现金15785957.1322090914.30

40/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

支付的各项税费21801986.8212935028.19

支付其他与经营活动有关的现金68035663.0420388552.97

经营活动现金流出小计106573063.2456001097.31

经营活动产生的现金流量净额-39182580.9712950405.42

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金-17830731.30

取得投资收益收到的现金281578269.61-

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计281578269.6117830731.30

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付313044.2858130.00的现金

投资支付的现金7500000.00-取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计7813044.2858130.00

投资活动产生的现金流量净额273765225.3317772601.30

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金836280000.004987100000.00

收到其他与筹资活动有关的现金4737490000.00261000000.00

筹资活动现金流入小计5573770000.005248100000.00

偿还债务支付的现金911385000.004395480000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金101242432.99121871365.80

支付其他与筹资活动有关的现金5802790000.001402883402.63

筹资活动现金流出小计6815417432.995920234768.43

筹资活动产生的现金流量净额-1241647432.99-672134768.43

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-1007064788.63-641411761.71

加：期初现金及现金等价物余额2400087995.031889000973.91

六、期末现金及现金等价物余额1393023206.401247589212.20

公司负责人：王政主管会计工作负责人：徐槟会计机构负责人：黄峻

41/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

2025年半年度

归属于母公司所有者权益项目少数股东权益所有者权益合计

实收资本其他权益工具减：库专项一般风资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润其他小计

(或股本)优先股永续债其他存股储备险准备

一、上年期末余额1844562892.004021146772.83-137421490.05584952561.384739005398.3411052246134.501900075959.8012952322094.30

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1844562892.004021146772.83-137421490.05584952561.384739005398.3411052246134.501900075959.8012952322094.30三、本期增减变动金额（减少以“－”号-754440421.28-754440421.2841922679.86-712517741.42

填列）

（一）综合收益总额-754440421.28-754440421.2840592885.67-713847535.61

（二）所有者投入和减少资本1710000.001710000.00

1．所有者投入的普通股1710000.001710000.00

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-380205.81-380205.81

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的分配-380205.81-380205.81

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1844562892.004021146772.83-137421490.05584952561.383984564977.0610297805713.221941998639.6612239804352.88

42/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

2024年半年度

归属于母公司所有者权益项目少数股东权益所有者权益合计

实收资本其他权益工具减：库专项一般风资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润其他小计

(或股本)优先股永续债其他存股储备险准备

一、上年期末余额1844562892.002577990911.66-30579272.38584952561.385069144652.1910046071744.851255765445.0011301837189.85

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1844562892.002577990911.66-30579272.38584952561.385069144652.1910046071744.851255765445.0011301837189.85

三、本期增减变动金额874364.30-215332728.63-214458364.33-6779968.95-221238333.28（减少以“－”号填列）

（一）综合收益总额874364.30-176596495.47-175722131.17-6779790.38-182501921.55

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-38735820.73-38735820.73-38735820.73

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的分配-38735820.73-38735820.73-38735820.73

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他-412.43-412.43-178.57-591.00

四、本期期末余额1844562892.002577990911.66-29704908.08584952561.384853811923.569831613380.521248985476.0511080598856.57

公司负责人：王政主管会计工作负责人：徐槟会计机构负责人：黄峻

43/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

母公司所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

2025年半年度

项目实收资本其他权益工具

()资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润所有者权益合计或股本优先股永续债其他

一、上年期末余额1844562892.003742369543.79-128015244.29551115405.082003040899.048013073495.62

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1844562892.003742369543.79-128015244.29551115405.082003040899.048013073495.62三、本期增减变动金额（减少以“－”号填152405076.55152405076.55列）

（一）综合收益总额152405076.55152405076.55

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1844562892.003742369543.79-128015244.29551115405.082155445975.598165478572.17

44/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

2024年半年度

项目实收资本其他权益工具

(资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润所有者权益合计或股本)优先股永续债其他

一、上年期末余额1844562892.003742369543.79-18760195.79551115405.082136730956.388256018601.46

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1844562892.003742369543.79-18760195.79551115405.082136730956.388256018601.46三、本期增减变动金额（减少以“－”号填-93985504.87-93985504.87列）

（一）综合收益总额-55249684.14-55249684.14

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-38735820.73-38735820.73

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配-38735820.73-38735820.73

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1844562892.003742369543.79-18760195.79551115405.082042745451.518162033096.59

公司负责人：王政主管会计工作负责人：徐槟会计机构负责人：黄峻

45/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

上海实业发展股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)更名前为“上海浦东不锈薄板股份有限公司”。公司系于1995年经沪经企(1995)608号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，并于1996年9月25日在上海证券交易所上市交易。

公司于2003年1月实施重大资产重组并于2003年2月26日领取上海市工商行政管理局颁发的注

册号为3100001004379号企业法人营业执照，公司名称变更为“上海实业发展股份有限公司”，总股本

587541643股。

2008年3月，公司完成了向特定对象非公开发行股票143304244股。2008年5月，公司将资本公

积和未分配利润向全体股东转增股份总额352524986股。

2011年，公司原控股股东上海上实（集团）有限公司将其持有的689566049股股份(占公司总股

本的63.65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司，相应审批过户事宜己经办理完毕。上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东。

2016年1月，公司完成了向特定对象非公开发行股票335523659股。2016年10月，公司以资本

公积向全体股东转增股份总额425668360股。截至本报告期末，公司总股本1844562892股。

公司注册地：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号。

公司总部地址：上海市淮海中路98号金钟广场20楼。

公司行业性质：房地产开发和经营。

公司经营范围为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务、国内贸易(上述

经营范围不涉及前置审批项目)。

本公司最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。

本财务报告于2025年8月25日经公司第九届第二十一次会议批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2、持续经营

√适用□不适用本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

□适用√不适用

46/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用

本公司以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司及境内子公司的记账本位币为人民币。

本财务报表的编制金额单位为人民币元。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用

本公司编制和披露财务报表遵循重要性原则，本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准，本公司相关披露事项涉及的重要性标准如下：

项目在本财务报表附注中的披露重要性标准位置重要的单项计提坏账准备的应收

附注五、2、(2)≥500万元账款

1(2)非全资子公司资产总额≥10000万重要的非全资子公司附注九、、元对合营企业或联营企业的长期股

重要的合营企业或联营企业附注九、3、(1)

权投资账面价值≥1000万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

(1)同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。

合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

47/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

(2)非同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第5号的通知》（财会[2012]19号）和《企业会计准则第33号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注五、7“合并财务报表的编制方法”），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。

*在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础

48/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

(1)控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。其中，本公司享有现时权利使本公司目前有能力主导被投资方的相关活动，而不论本公司是否实际行使该权利，视为本公司拥有对被投资方的权力；本公司自被投资方取得的回报可能会随着被投资方业绩而变动的，视为享有可变回报；本公司以主要责任人身份行使决策权的，视为本公司有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。

本公司在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控制被投资方进行判断。相关事实和情况主要包括：被投资方的设立目的；被投资方的相关活动以及如何对相关活动作出决策；本公司享有的权利是否使本公司目前有能力主导被投资方的相关活动；本公司是否通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报；本公司是否有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额；本公司与其他方的关系等。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估。

(2)合并财务报表编制的方法

从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。

子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东

损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。

49/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注五、

19“长期股权投资”或本附注五、11“金融工具”。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

*这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注五、19“长期股权投资”（2）*）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注五、19“长期股权投资”（2）*“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。

本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；按

本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于

50/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。

9、现金及现金等价物的确定标准现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

(1)外币交易在初始确认时，采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价将外币金额折算为人民币金额。

(2)于资产负债表日，按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：

1外币货币性项目，采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算。因资产

负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。

2以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位

币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，并根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。

货币性项目，是指公司持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负债。非货币性项目，是指货币性项目以外的项目。

11、金融工具

√适用□不适用

金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当公司成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。

(1)金融资产

*分类和初始计量

本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：

1)以摊余成本计量的金融资产

本公司管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本公司对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

51/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

本公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本公司对此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。其中：

<1>以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

<2>以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资

产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本公司采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

本公司将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

*金融资产减值

1)减值准备的确认方法本公司以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一般方法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。

信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

预期信用损失计量的一般方法是指，本公司在每个资产负债表日评估金融资产（含合同资产等其他适用项目，下同）的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后已显著增加，

52/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，本公司按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。本公司在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。

对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成，且不含重大融资成分或者本公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，本公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，本公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

本公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，本公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

2)信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准

如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定的

预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外，本公司采用未来

12个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，来确定自初始确认

后信用风险是否显著增加。

3)以组合为基础评估预期信用风险的组合方法

本公司对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项等。

除了单项评估信用风险的金融资产外，本公司基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。

4)金融资产减值的会计处理方法

53/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告期末，本公司计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额确认为减值利得。

5)各类金融资产信用损失的确定方法

本公司需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其

他综合收益的债务工具、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、长期应收款等。此外，对合同资产，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。

本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

本公司对单项金融工具能以合理成本评估预期信用损失的应收票据单独确定其信用损失。

对单项金融工具无法以合理成本评估预期信用损失时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收票据划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：

组合名称确定组合的依据应收票据组合1银行承兑汇票应收票据组合2商业承兑汇票

对于划分为组合的应收票据，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

基于应收账款的信用风险特征，公司将应收账款划分为以下组合：

项目确定组合的依据应收账款组合1应收关联方的应收账款应收账款组合2除上述组合之外的应收账款

对于划分为组合的应收账款、合同资产和租赁应收款，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。

基于其他应收款的信用风险特征，公司将其他应收款划分为以下组合：

项目确定组合的依据其他应收款组合1应收关联方的其他应收账款其他应收款组合2除上述组合之外的其他应收账款

对于划分为组合的其他应收款，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，公司及其子公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司及其子公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

54/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

应收款项融资以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据，自初始确认日起到期期限在一年内（含一年）的，列报为应收款项融资。本公司采用整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。

债权投资主要核算以摊余成本计量的债券投资等。本公司依据其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。

其他债权投资主要核算以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债券投资等，自初始确认日起到期期限在一年以上的应收款项融资，也列报为其他债权投资。对于其他债权投资（包含列报在其他债权投资中的包含重大融资成分的应收款项融资），本公司依据其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。对于不包含重大融资成分的应收款项融资，本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

按单项计提预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产，本公司按单项计提预期信用损失。

*终止确认金额资产转移的确认依据和计量方法

金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：

1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

2)该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

3)该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。

其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。

若本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。

本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转

55/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。

*核销

如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本公司收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。

已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。

(2)金融负债金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

除下列各项外，本公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债：

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

*金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。

*不属于本条第*项或第*项情形的财务担保合同，以及不属于本条第*项情形的以低于市场利率贷款的贷款承诺。在非同一控制下的企业合并中，本公司作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，该金融负债按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司可以将金融负债指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该指定满足下列条件之一：

1)能够消除或显著减少会计错配。

2)根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融

资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本公司内部以此为基础向关键管理人员报告。该指定一经做出，不得撤销。

本公司的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付票据及应付账款、其他应付款、借款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。

56/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本公司终止确认该金融负债或义务已解除的部分。

终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

(3)金融工具的公允价值确定

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

*第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

*第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观

察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

*第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场

数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

(4)后续计量

初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。

初始确认后，本公司对不同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期损益或以其他适当方法进行后续计量。

金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整后的结果确定：

*扣除已偿还的本金。

*加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额。

*扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。

(5)权益工具权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。

本公司不确认权益工具的公允价值变动。

本公司权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）的，作为利润分配处理。

57/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

12、应收票据

□适用√不适用

13、应收账款

□适用√不适用

14、其他应收款

□适用√不适用

15、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

(1)存货的分类

公司存货主要包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的开发用地、开发成本、开发产品、原材

料、低值易耗品、库存商品、合同履约成本等。

（其中“合同履约成本”详见附注五、17、“合同成本”。）

存货同时满足下列条件的，予以确认：

1与该存货有关的经济利益很可能流入企业；

2该存货的成本能够可靠地计量。

开发成本是指正在建造中尚未完成开发，最终以出售为目的的物业。

开发产品是指已建成、待出售的物业。

(2)发出存货的计价方法各项存货按照成本进行计量。

开发用土地按照取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发项目占地面积或建筑面积分摊计入开发项目的成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。

公共配套设施按照实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施直接计入所属开发项目的成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在项目竣工决算时，该单独归集的公共配套设施按开发产品销售面积分摊并计入各开发项目中。

应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第17号一借款费用》处理。非货币性资产交换、债务重组和企业合并取得的存货的成本，分别按照《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》、《企业会计准则第12号—债务重组》和《企业会计准则第20号—企业合并》的规定确定。

(3)存货的盘存制度存货的盘存制度采用永续盘存制。

58/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

(4)低值易耗品和包装物采用一次转销法核算。

(5)存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

各类存货可变现净值的确定依据如下：

1开发成本、开发产品期末可变现净值按正常生产经营过程中，以其估计售价减去估计至完工将

要发生的成本、估计的销售费用及估计的相关税金后的金额确定。按各开发项目成本高于可变现净值的差额单独计提存货跌价准备，计入当期损益。

2其他存货在年末进行全面盘点的基础上，对因存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格

低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项可变现净值低于成本的差额提取存货跌价准备。

存货跌价准备按单个存货项目(或存货类别)计提，与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

16、合同资产

√适用□不适用

(1)合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用

合同资产，指已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。

向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，该收款权利应作为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

(2)合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

正常履行合同形成的合同资产，如果合同付款逾期未超过30日的，判断合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间不存在差异，不确认合同资产减值准备；如果合同付款逾期超过（含）30日的，按照该合同资产整个存续期的预期信用损失确认合同资产减值准备，具体确定方法和会计处理方法参见“附注五、11、金融工具”。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

□适用√不适用

59/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

□适用√不适用

17、合同成本

√适用□不适用

(1)与合同成本有关的资产金额的确定方法与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。

合同履约成本，即为履行合同发生的成本，不属于《企业会计准则第14号—收入（2017年修订）》之外的其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

*该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

*该成本预期能够收回。

合同履约成本初始确认摊销期限未超过一年或一个正常营业周期的，会计报表列报为“存货”，超过一年或一个正常营业周期的，会计报表列报为“其他非流动资产”。

合同取得成本，即为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

增量成本，是指不取得合同就不会发生的成本（例如：销售佣金等）。该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。

企业为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（例如：无论是否取得合同均会发生的差旅费、投标费、为准备投标资料发生的相关费用等），应当在发生时计入当期损益，除非这些支出明确由客户承担。

合同取得成本初始确认摊销期限未超过一年或一个正常营业周期的，会计报表列报为“其他流动资产”，超过一年或一个正常营业周期的，会计报表列报为“其他非流动资产”。

(2)与合同成本有关的资产的摊销

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

(3)与合同成本有关的资产的减值

在确定与合同成本有关的资产的减值时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于下列第*项减去第*项的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失：

*因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；

*以及为转让该相关商品估计将要发生的成本。

60/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

以前期间减值的因素之后发生变化，使得企业上述第*项减去第*项后的差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

18、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用

(1)持有待售的非流动资产和处置组确认标准

公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：

*根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

*出售极可能发生，即企业已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第8号—资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。

(2)会计处理方法

初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第42号—持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，不再将其继续划分为持有待售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：

*划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；

*可收回金额。

61/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

终止经营的认定标准和列报方法

√适用□不适用

终止经营，是指满足下列条件之一的、能够单独区分且已被公司处置或划分为持有待售类别的组成部分：

*该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

*该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；

*该组成部分是专为了转售而取得的子公司。

本公司在利润表中单独列报终止经营损益，终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益均作为终止经营损益列报。

19、长期股权投资

√适用□不适用

本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本公司在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算，其会计政策详见附注五、11“金融工具”。

共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

(1)投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。

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对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。

通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权

投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

(2)后续计量及损益确认方法

对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。

此外，本公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。

1成本法核算的长期股权投资

采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。

除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

2权益法核算的长期股权投资

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本

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公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。

对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。

本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

3收购少数股权

在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

4处置长期股权投资

在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股

权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注五、7、“合并财务报表编制的方法”(2)中所述的相关会计政策处理。

其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。

采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

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本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

长期股权投资减值准备的确认标准、计提方法详见附注五、26“长期资产减值”。

20、投资性房地产

(1)如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法

是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量，在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产或公允价值模式进行后续计量。

公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

对投资性房地产按直线法按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进行摊销：

名称使用寿命预计净残值率年折旧率或摊销率

房屋建筑物20年-70年5.000%1.357%-4.750%

采用成本模式的投资性房地产减值准备的确认标准、计提方法详见附注五、26“长期资产减值”。

21、固定资产

(1)确认条件

√适用□不适用

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固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：

1与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

2该固定资产的成本能够可靠地计量。

(2)折旧方法

√适用□不适用

各类固定资产采用直线法并按下列使用寿命、预计净残值率及折旧率计提折旧：

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋建筑物直线法20-404.000%-5.000%2.375%-4.800%

电器及运输设备直线法5-64.000%-5.000%15.833%-19.200%

生产设备直线法104.000%-5.000%9.500%-9.600%

其他设备直线法54.000%-5.000%19.000%-19.200%

22、在建工程

√适用□不适用

在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。

在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、26“长期资产减值”。

23、借款费用

√适用□不适用

(1)本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计

入相关资产成本。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长的时间的(通常是指1年及1年以上)购建或者生产活动才能达到预定可使用可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

(2)借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：

*资产支出已发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而支付的现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

*借款费用已经发生；

*为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动

66/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态必要的程序，借款费用的资本化则继续进行。

(3)在资本化期间内，每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额，按照下列规定确定：

*为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

*为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率确定。

借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间相应摊销的折价或者溢价的金额，调整每期利息金额。

在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不超过当期相关借款实际发生的利息金额。

(4)专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售

状态之前发生的，在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

24、无形资产

使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

(1)无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产按照成本进行初始计量。于取得无形资产时分析判断其使用寿命。

(2)本公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素：

*运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；

*技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；

*以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况；

*现在或潜在的竞争者预期采取的行动；

*为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；

*对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；

*与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。

无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。

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(3)对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内按年限平均法摊销。本公司于每

年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，将改变摊销期限和摊销方法。

对于使用寿命有限的无形资产，在采用直线法计算摊销额时，各项无形资产的使用寿命、预计净残值率如下：

名称使用年限使用年限判断依据车位使用权30年参考能为公司带来经济利益的期限确定使用寿命专利使用权5年参考能为公司带来经济利益的期限确定使用寿命软件著作权5年参考能为公司带来经济利益的期限确定使用寿命商标5年参考能为公司带来经济利益的期限确定使用寿命软件5年参考能为公司带来经济利益的期限确定使用寿命

特许经营权2.5年-6年参考能为公司带来经济利益的期限确定使用寿命

使用寿命有限的无形资产减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、26“长期资产减值”。

使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。

(4)研发支出的归集范围及相关会计处理方法

□适用√不适用

25、商誉

商誉为非同一控制下企业合并其初始合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。公司对商誉不摊销，以成本减累计减值准备后的金额计量，在合并资产负债表上单独列示。

26、长期资产减值

√适用□不适用

对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、

合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。

可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

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就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。

对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公允价值减去处置费用后的净额（如可确定的）和该资产预计未来现金流量的现值（如可确定的）两者之间较高者，同时也不低于零。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

27、长期待摊费用

√适用□不适用

长期待摊费用是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上(不含1年)的各项费用。

长期待摊费用在受益期内平均摊销。

名称摊销年限

符合资本化条件的装修费用3年-5年如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损益。

28、合同负债

√适用□不适用

合同负债反映已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。在向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

29、职工薪酬

(1)职工薪酬的范围

职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。

(2)短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

69/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付的职工薪酬。

短期薪酬包括职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费、医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费，住房公积金、工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤、短期利润分享计划，非货币性福利以及其他短期薪酬。

短期薪酬在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(3)离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

离职后福利是指本公司为获得员工提供的服务而在职工退休或与本公司解除劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。

离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，本公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。

设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

于报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：

*服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。

*设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。

*重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。

除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，上述第*项和第*项应计入当期损益；

第*项应计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益中确认的金额。

在设定受益计划下，在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用：

1)修改设定受益计划时。

2)企业确认相关重组费用或辞退福利时。

在设定受益计划结算时，确认一项结算利得或损失。

(4)辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿。

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本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(5)其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福利、长期利润分享计划等。

本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，适用于上述设定提存计划的有关规定进行处理。

除符合设定提存计划条件的情形外，按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。在本期末，本公司将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：

*服务成本。

*其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额。

*重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。

为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

30、预计负债

√适用□不适用

与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：

(1)该义务是企业承担的现时义务；

(2)履行该义务很可能导致经济利益流出企业；

(3)该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。

31、股份支付

√适用□不适用

(1)股份支付的会计处理方法股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

*以权益结算的股份支付

用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。

该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用/在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

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在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。

用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加股东权益。

*以现金结算的股份支付

以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。

在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

(2)修改、终止股份支付计划的相关会计处理

本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。

在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。

(3)涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理

涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其一在本公司内，另一在本公司外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进行会计处理：

*结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；除此之外，作为现金结算的股份支付处理。

结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的公允价值确认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负债。

*接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非其本身权益工具的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。

本公司内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，在接受服务企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上述原则处理。

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32、优先股、永续债等其他金融工具

√适用□不适用

(1)永续债和优先股等的区分

本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：

*该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；

*如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，则不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本公司只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。

除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应归类为金融负债。

本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，按实际收到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。发行复合金融工具发生的交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分摊。

(2)永续债和优先股等的会计处理方法

归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见本附注五、23“借款费用”）以外，均计入当期损益。

归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本公司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理。

本公司不确认权益工具的公允价值变动。

33、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

(1)收入确认原则

与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：

*合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；

*合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；

*合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；

*合同具有商业实质，即履行该合同将改变本公司未来现金流量的风险、时间分布或金额；

*因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了可变对价、

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合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。然后确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，并且在履行了各单项履约义务时分别确认收入。

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：

1)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；

2)客户能够控制企业履约过程中在建的商品；

3)企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间有权就累计至今已

完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，在该时段内按照履约进度确认收入。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

如果不满足上述条件之一，则在客户取得相关商品控制权的时点将分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，应考虑下列迹象：

<1>企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；

<2>企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；

<3>企业已将该商品实物转移到客户，即客户已实物占有该商品；

<4>企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；

<5>客户已接受该商品；

<6>其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

销售房地产具体在同时满足下列条件时确认收入：

1>项目在取得预售许可证后开始预售；

2>商品房开发建设工程项目竣工并具备入住交房条件后，完成交房手续；

3>履行了合同规定的义务，相关销售价款已经取得或者确信可以取得；

4>与房产相关成本可以可靠计量。

物业服务收入。公司提供物业服务，包括保安、保洁、绿化、维修等服务，物业服务属于在某一时段内履行的履约义务，公司在履约义务履行的期间内，分期确认收入。

34、政府补助

√适用□不适用

(1)政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

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(2)与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

与本公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。

与本公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

(3)与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

本公司对于综合性项目的政府补助，需要将其分解为与资产相关的部分和与收益相关的部分，分别进行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

与本公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。

与本公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

公司取得政策性优惠贷款贴息的，应当区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资金直接拨付给公司两种情况：

财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，公司可以选择下列方法之一进行会计处理：

*以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

*以借款的公允价值作为借款的入账价值并按照实际利率法计算借款费用，实际收到的金额与借款公允价值之间的差额确认为递延收益。递延收益在借款存续期内采用实际利率法摊销，冲减相关借款费用。

财政将贴息资金直接拨付给公司，公司应当将对应的贴息冲减相关借款费用。

(4)政府补助的确认时点

政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助，在期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时予以确认；政

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府补助为非货币性资产的，应当按照取得非货币性资产所有权风险和报酬转移时确认政府补助实现。其中非货币性资产按公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

35、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

所得税采用资产负债表债务法进行核算。于资产负债表日，分析比较资产、负债的账面价值与其计税基础，两者之间存在差异的，确认递延所得税资产、递延所得税负债及相应的递延所得税费用(或收益)。在计算确定当期所得税(即当期应交所得税)以及递延所得税费用(或收益)的基础上，将两者之和确认为利润表中的所得税费用(或收益)，但不包括直接计入所有者权益的交易或事项的所得税影响。

资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。

36、租赁

√适用□不适用租赁是指本公司让渡或取得了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取或支付对价的合同。在一项合同开始日，评估合同是否为租赁或包含租赁。

(1)公司作为承租人

租赁资产的类别主要为房屋建筑物、机器设备、电子设备和运输工具等。

1初始计量

在租赁期开始日，本公司将可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。在计算租赁付款额的现值时，采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。

2后续计量

本公司参照《企业会计准则第4号—固定资产》有关折旧规定对使用权资产计提折旧能够合理确定

租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法详见本附注五、26“长期资产减值”。

对于租赁负债，本公司按照固定的周期性利率计算其在租赁期内各期间的利息费用，计入当期损益或计入相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

3租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定

租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况

发生变化时，本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面

76/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告价值。使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

4作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过12个月的租赁）和低价值资产租赁，本公司采取简化处理方法，不确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

5租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折旧等后续计量。本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。对于采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本或费用，将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金的，在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。

(2)作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

本公司在租赁开始日，基于交易的实质，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。

1经营租赁

本公司采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。

如果租赁为经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入。将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。

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37、重要会计政策和会计估计的变更

(1)重要会计政策变更

□适用√不适用

(2)重要会计估计变更

□适用√不适用

(3)2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用

38、重大会计判断和估计

公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。

公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。

于资产负债表日，公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：

(1)收入确认

如本附注五、33、“收入”所述，在收入确认方面涉及到如下重大的会计判断和估计：

识别客户合同；估计因向客户转让商品而有权取得的对价的可收回性；识别合同中的履约义务；估计合同中存在的可变对价以及在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额；

合同中是否存在重大融资成分；估计合同中单项履约义务的单独售价；确定履约义务是在某一时段内履行还是在某一时点履行；履约进度的确定等。

公司主要依靠过去的经验和工作作出判断，这些重大判断和估计变更都可能对变更当期或以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大影响。

(2)与租赁相关的重大会计判断和估计

*租赁的识别

公司在识别一项合同是否为租赁或包含租赁时，需要评估是否存在一项已识别资产，且客户控制了该资产在一定期间内的使用权。在评估时，需要考虑资产的性质、实质性替换权、以及客户是否有权获得因在该期间使用该资产所产生的几乎全部经济利益，并能够主导该资产的使用。

*租赁的分类

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公司作为出租人时，将租赁分类为经营租赁和融资租赁。在进行分类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人作出分析和判断。

*租赁负债

公司作为承租人时，租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计量租赁付款额的现值时，公司对使用的折现率以及存在续租选择权或终止选择权的租赁合同的租赁期进行估计。在评估租赁期时，公司综合考虑与本公司行使选择权带来经济利益的所有相关事实和情况，包括自租赁期开始日至选择权行使日之间的事实和情况的预期变化等。不同的判断及估计可能会影响租赁负债和使用权资产的确认，并将影响后续期间的损益。

(3)金融工具减值

公司采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出该等判断和估计时，公司根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。

(4)存货跌价准备

公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。

(5)金融工具公允价值

对不存在活跃交易市场的金融工具，公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方法包括贴现现金流模型分析等。估值时公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会对金融工具的公允价值产生影响。

(6)长期资产减值准备公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。

当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。

公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。

79/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。

(7)商誉减值准备

在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或者资产组组合的预计未来现金流量现值，并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同时确定一个适当地反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。

(8)折旧和摊销

公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。

(9)递延所得税资产

在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，公司就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。

(10)所得税

公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。

(11)内部退养福利及补充退休福利公司内部退养福利和补充退休福利费用支出及负债的金额依据各种假设条件确定。这些假设条件包括折现率、平均医疗费用增长率、内退人员及离退人员补贴增长率和其他因素。实际结果和假设的差异将在发生时立即确认并计入当年费用。尽管管理层认为已采用了合理假设，但实际经验值及假设条件的变化仍将影响公司内部退养福利和补充退休福利的费用及负债余额。

(12)预计负债

公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时义务很可能导致经济利益流出公司的情况下，公司对或有事项按履行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中公司需评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等因素。

80/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告其中，公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计负债。预计负债时已考虑公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映将来的维修情况。这项准备的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。

(13)公允价值计量

公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作出估计时，公司采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入值，公司会聘用第三方有资质的评估师来执行估价。公司与有资质的外部估价师紧密合作，以确定适当的估值技术和相关模型的输入值。首席财务官定期向公司董事会呈报并说明导致相关资产和负债的公允价值发生波动的原因。在确定各类资产和负债的公允价值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附注十二中披露。

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

增值税应税增值税收入13%、9%、6%、5%等

企业所得税应纳税所得额25%

土地增值税房地产销售收入-扣除项目金额按超率累进税率

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金169224.38123308.57

银行存款2916516575.244097966300.80

其他货币资金47275927.7342314928.62

存放财务公司存款--

合计2963961727.354140404537.99

其中：存放在境外的款项总额

因抵押、质押或冻结对使用权有限制的款项总额46723245.3151316942.95

2、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）230303979.1182974099.57

81/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

其中：1年以内230303979.1182974099.57

1至2年2436144.822611594.48

2至3年1556564.161556564.16

3年以上

3至4年6329352.836596958.48

4年以上772717.10

4至5年267605.65

5年以上772717.10

合计241666363.6794511933.79

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面账面比例计提比例比例计提比例

金额金额价值(%)(%)金额(%)金额价值

(%)

按单项计提873455.100.36772717.1088.47100738.00873455.100.92772717.1088.47100738.00坏账准备

其中：

按单项计提873455.100.36772717.1088.47100738.00873455.100.92772717.1088.47100738.00坏账准备按组合计提

240792908.5799.643818731.771.59236974176.8093638478.6999.083823227.964.0889815250.73

坏账准备

其中：

按组合计提240792908.5799.643818731.771.59236974176.8093638478.6999.083823227.964.0889815250.73坏账准备

合计241666363.67/4591448.87/237074914.8094511933.79/4595945.06/89915988.73

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

上海闵行上蔬永辉生鲜食品有限公司772717.10772717.10100.00预计无法收回

上海实银资产管理有限公司100738.00--关联方

合计873455.10772717.1088.47/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内230303979.11249229.960.11

82/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

1年至2年2436144.82121805.625.00

2年至3年1455826.16145582.6210.00

3年至4年6329352.833168310.7450.06

4年至5年267605.65133802.8350.00

5年以上---

合计240792908.573818731.771.59

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

按单项计提坏账准备772717.10----772717.10

按组合计提坏账准备3823227.9623988.3925625.37--2859.213818731.77

合计4595945.0623988.3925625.37--2859.214591448.87

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4)本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和合应收账款期末合同资产期末合同资产期末坏账准备期末单位名称同资产期末余余额余额余额合计数的余额额比例（%）

83/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

第一名22696178.30-22696178.309.3934044.27

第二名20657819.74-20657819.748.5530986.73

第三名20014698.92-20014698.928.2830022.05

第四名16995646.32-16995646.327.0325493.47

第五名8728837.93-8728837.933.6113093.26

合计89093181.21-89093181.2136.86133639.78

其他说明：

□适用√不适用

3、预付款项

(1)预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内7660753.5988.005996731.0183.41

1至2年19311.700.22964392.1613.41

2至3年891620.3910.24169525.212.36

3年以上134149.391.5459090.080.82

合计8705835.07100.007189738.46100.00

(2)按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合计数的比单位名称期末余额

例(%)

第一名2601180.8029.88

第二名1250378.8014.36

第三名1000000.0011.49

第四名424528.294.88

第五名278206.593.20

合计5554294.4863.81其他说明

□适用√不适用

4、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利209125.7184787395.32

其他应收款156847122.14161019279.22

合计157056247.85245806674.54

84/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1)应收利息分类

□适用√不适用

(2)重要逾期利息

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(7)应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

上海泽虹置业有限公司209125.71209125.71

上海实业开发有限公司-84578269.61

85/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

合计209125.7184787395.32

(8)重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(9)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(10)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(11)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(12)本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(13)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）80183160.9691333028.15

其中：1年以内80183160.9691333028.15

1至2年33824133.9035398598.34

2至3年8567838.9214422842.37

3年以上540780498.31526422761.51

3至4年

86/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

4至5年

5年以上

合计663355632.09667577230.37

(14)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

应收关联方款471952385.09474817112.66

其他往来款项91863550.7181510461.57

押金、保证金、备用金48296927.6430530288.26

物业维修基金34709867.1452254100.53

其他16532901.5128465267.35

合计663355632.09667577230.37

(15)坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发生信用损失(已发生期信用损失

信用减值)信用减值)

2025年1月1日余额715627.8528662148.60477180174.70506557951.15

2025年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-91462.19-91462.19

本期转回-142433.85-142433.85本期转销本期核销

其他变动1530.461530.46

2025年6月30日余额717158.3128611176.94477180174.70506508509.95

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(16)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其他应收款坏账准备506557951.1591462.19142433.85-1530.46506508509.95

合计506557951.1591462.19142433.85-1530.46506508509.95

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

87/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

(17)本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(18)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期坏账准备单位名称期末余额末余额合计数的款项的性质账龄

(%)期末余额比例

上海上实龙创智能科461671272.7369.60其他往来款项3年以上461671272.73技股份有限公司

杭州市余杭区房地产20556425.603.10押金、保证金、3年以上10278212.80管理处备用金

湖州市吴兴区住房和12501422.001.88押金、保证金、3年以上6250711.00城乡建设局备用金

崂山湾能源有限公司8000000.001.21其他往来款项1-2年400000.00

上海上实北外滩新地6552685.210.99应收关联方往1年以内-标建设开发有限公司来款

合计509281805.5476.78//478600196.53

(19)因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、存货

(1)存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

存货跌价准备/存货跌价准备/项目账面余额合同履约成本账面价值账面余额合同履约成本账面价值减值准备减值准备原材料在产品

库存商品803099.13-803099.13877922.24-877922.24周转材料消耗性生物资产合同履约成

88/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

本

开发成本8726893894.19294801916.518432091977.688377891130.90189857034.358188034096.55

开发产品7317073324.742403052155.804914021168.947521808684.751912223327.945609585356.81发出商品

低值易耗品1185446.02-1185446.021307931.11-1307931.11

合计16045955764.082697854072.3113348101691.7715901885669.002102080362.2913799805306.71

(2)开发成本

单位：元币种：人民币

开工时间/预计预计总投资项目名称预计竣工时间期末余额期初余额

开工时间（亿元）

上海北外滩90号地块2024年2029年73.754828121772.964708616899.55

青岛﹒啤酒城2012年-75.001111888983.341111888983.34宝山区吴淞创新城15更新单元

03-022023年2026年15.091124953270.461092559579.20地块项目

朱家角生态居住区 D2地块项目 2024年 2028年 60.00 960176279.35 766213901.03宝山区吴淞创新城15更新单元

04-022024年2027年17.20423303673.74420529525.03地块项目

泉州﹒海上海2015年2024年76.00188592404.46188224732.87

大理洱海庄园2006年-12.8580822386.4880822386.48

湖州市湖东区 HD48号地块 2008年 - 0.97 9035123.40 9035123.40

合计8726893894.198377891130.90

其中：本期利息资本化金额51909304.90元。

(3)开发产品

单位：元币种：人民币项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额

2017年/

泉州海上海领海苑

2018713808342.41-6458622.57707349719.84年

泉州海上海依云轩2021年886456484.49-2132211.01884324273.48

泉州海上海格兰郡2022年718511700.48-4116744.19714394956.29

长沙丰盛时代大厦2016年481371707.14238640.00196640.00481413707.14

成都海上海2015年174147210.56-271027.74173876182.82

上海青浦海上湾四期2020年86254188.08-2171689.4084082498.68

上海青浦海上湾五期2023年60872761.14-668931.4460203829.70

上海嘉定﹒海上荟2016年95499538.71-587966.5094911572.21

上海胶州路、瑞金南路2017年/

201887727418.14--87727418.14等房产年

上海青浦和墅2021年32460413.81--32460413.81

苏州﹒海上都荟2022年3598172745.90-94446143.373503726602.53

重庆水天花园2011年12127500.01-219495.4911908004.52

上海黄浦新苑二期2008年11683025.28--11683025.28

上海青浦海上郡2016年684146.16--684146.16

杭州余杭·白洋港城一期2018年30186829.06--30186829.06

上海嘉定·海上公元2018年26115554.08--26115554.08

重庆海上海2018年31134078.40-1372243.8229761834.58

湖州天澜湾2019年89189293.13--89189293.13

湖州雍景湾2020年25258281.48-64174.8425194106.64

上海﹒宝山海上菁英二期2022年44359572.76--44359572.76

上海﹒宝山海上菁英一期2022年37051767.31--37051767.31

上海海源别墅项目2024年278736126.229899.2292278008.86186468016.58

89/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

合计7521808684.75248539.22204983899.237317073324.74

(4)存货受限情况

按项目披露受限存货情况：

被抵押的存货项目被抵押存货期末账面价值抵押目的上海北外滩90号地块482812万元长期借款26081万元

宝山区吴淞创新城15更新单元03-02地块项目112495万元长期借款14566万元

(5)确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(6)存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他原材料在产品库存商品周转材料消耗性生物资产合同履约成本

开发成本189857034.35104944882.16---294801916.51

开发产品1912223327.94533912943.36-43084115.50-2403052155.80

合计2102080362.29638857825.52-43084115.50-2697854072.31本期转回存货跌价本期转回金额占该项存货项目计提存货跌价准备的依据准备的原因期末余额的比例

开发成本存货成本高于其可变现净值-

开发产品存货成本高于其可变现净值--

发出商品存货成本高于其可变现净值-

库存商品存货成本高于其可变现净值-

合同履约成本存货成本高于其可变现净值-本期转回或转销存货跌价准备的原因

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(7)存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

□适用√不适用

(8)合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

90/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用

6、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

合同取得成本-1425697.28应收退货成本

预缴企业所得税218406113.45204680983.51

预缴增值税25898885.9816551132.92

预缴土地增值税83569958.7483217135.01

待抵扣增值税112041258.41105039445.84

预缴城市维护建设税100110.2144165.06

预缴教育费附加77432.7621396.12

其他498051.2524586.93

合计440591810.80411004542.67

91/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

7、长期股权投资

(1)长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初余额减值准备期初权益法下确其他综其他宣告发放期末余额减值准备期被投资单位追加减少计提减其（账面价值）余额认的投资损合收益权益现金股利（账面价值）末余额投资投资值准备他益调整变动或利润

一、合营企业

上海上实北外滩新地标建设开发有限公司4790200591.67-643643.914789556947.76

小计4790200591.67-643643.914789556947.76

二、联营企业

上海实银资产管理有限公司---

上海帷迦科技有限公司---

宁波帷迦投资管理有限公司492116.49-1267.16490849.33

宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙）70944137.896530000.00-749751.6570194386.246530000.00

青岛国信上实城市物业发展有限公司23025503.71-23025503.71

上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）---

（注）

Weplus Capital Company Limited（注） - - -

上海泽虹置业有限公司103524426.18-2136020.09101388406.09

上海青悦房地产开发有限公司90942893.40-2372463.9088570429.50

小计288929077.676530000.00-5259502.80283669574.876530000.00

合计5079129669.346530000.00-5903146.715073226522.636530000.00其他说明

注：截至 2025年 6月 30 日，上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）、Weplus Capital Company Limited 已经工商登记设立，但尚未出资到位。

(2)长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

92/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

8、其他权益工具投资

(1)其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动本期确认指定为以公允价值计期初本期计入其本期计入其期末累计计入其他综合累计计入其他综合项目减少其的股利收量且其变动计入其他余额追加投资他综合收益他综合收益余额收益的利得收益的损失投资他入综合收益的原因的利得的损失

上海海外联合投资股---------150000000.00不以出售为目的份有限公司

上海实业开发有限公81000000.00-----81000000.00-17164611.24-不以出售为目的司四川川沪合作创新股

权投资基金合伙企业104282425.43-----104282425.43-4282425.43-不以出售为目的（有限合伙）上海瑞力文化科创股

权投资基金合伙企业23037719.047500000.00----30537719.04-537719.04-不以出售为目的（有限合伙）

上海誉德动力技术集1093754.24-----1093754.24--9406245.76不以出售为目的团股份有限公司

合计209413898.717500000.00----216913898.71-21984755.71159406245.76/

(2)本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

93/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

9、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1)采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额6086132409.236086132409.23

2.本期增加金额

（1）外购

（2）存货\固定资产\在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额222416.50222416.50

（1）处置222416.50222416.50

（2）其他转出

（3）转出至存货

4.期末余额6085909992.736085909992.73

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额1584194307.251584194307.25

2.本期增加金额82169614.4982169614.49

（1）计提或摊销82169614.4982169614.49

3.本期减少金额82974.1582974.15

（1）处置82974.1582974.15

（2）其他转出

（3）转出至存货

4.期末余额1666280947.591666280947.59

三、减值准备

1.期初余额154290663.13154290663.13

2.本期增加金额

（1）计提

3、本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额154290663.13154290663.13

四、账面价值

1.期末账面价值4265338382.014265338382.01

2.期初账面价值4347647438.854347647438.85

(2)期末抵押、担保的投资性房地产情形如下被抵押投资性房地产期末被抵押的投资性房地产项目抵押目的账面价值

上海杨浦区“海上海”项目29781.76长期借款16057万元及一年内到万元期非流动负债8500万元

31651.35长期借款76750万元及一年内到金钟广场万元

期非流动负债2250万元

28748.10长期借款8200万元及一年内到期上海·宝山海上菁英二期长租公寓万元

非流动负债200万元长期借款7200万元及一年内到期

上海·宝山海上菁英一期长租公寓26415.57万元非流动负债200万元

94/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

(3)未办妥产权证书的投资性房地产情况：

□适用√不适用

(4)采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

10、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产1999317983.352057223320.29固定资产清理

合计1999317983.352057223320.29固定资产

(1)固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物电器及运输设备生产设备其他设备合计

一、账面原值：

1.期初余额2233439304.2152902993.414636042.96145146787.942436125128.52

2.本期增加金额919460.16269355.35-7274986.708463802.21

（1）购置-269355.35-822237.401091592.75

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

（4）存货转入

（5）其他919460.16--6452749.307372209.46

3.本期减少金额-2736166.504636042.961669231.129041440.58

（1）处置或报废---1669231.121669231.12

（2）其他转出-2736166.504636042.96-7372209.46

4.期末余额2234358764.3750436182.26-150752543.522435547490.15

二、累计折旧

1.期初余额272778159.6239581264.594443357.0662099026.96378901808.23

2.本期增加金额46684777.361581412.29-15306668.4163572858.06

（1）计提46684777.361581412.29-15306668.4163572858.06

3.本期减少金额334419.01-4443357.061467383.426245159.49

（1）处置或报废---1467383.421467383.42

（2）其他转出334419.014443357.064777776.07

4.期末余额319128517.9741162676.88-75938311.95436229506.80

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值1915230246.409273505.38-74814231.571999317983.35

95/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

2.期初账面价值1960661144.5913321728.82192685.9083047760.982057223320.29

(2)暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3)通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4)未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5)固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

11、使用权资产

(1)使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额24556993.8324556993.83

2.本期增加金额

（1）本年增加金额

3.本期减少金额

（1）本年减少金额

4.期末余额24556993.8324556993.83

二、累计折旧

1.期初余额13353620.8713353620.87

2.本期增加金额2430145.742430145.74

(1)计提2430145.742430145.74

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额15783766.6115783766.61

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值8773227.228773227.22

96/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

2.期初账面价值11203372.9611203372.96

(2)使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

12、无形资产

(1)无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目车位使用权软件合计

一、账面原值

1.期初余额2160000.00777000.002937000.00

2.本期增加金额

(1)购置

(2)内部研发

(3)企业合并增加

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额2160000.00777000.002937000.00

二、累计摊销

1.期初余额1560000.00647500.072207500.07

2.本期增加金额36000.0077700.00113700.00

（1）计提36000.0077700.00113700.00

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额1596000.00725200.072321200.07

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值564000.0051799.93615799.93

2.期初账面价值600000.00129499.93729499.93

(2)确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3)未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4)无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

97/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用

13、商誉

(1)商誉账面原值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名称或期初余额企业合并形期末余额形成商誉的事项处置成的

上海上实（集团）有限公司收购上海40456329.2840456329.28上投控股有限公司时形成的商誉

合计40456329.2840456329.28

(2)商誉减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币被投资单位名称或本期增加本期减少期初余额期末余额形成商誉的事项计提处置

上海上实（集团）有限公司收购上海--上投控股有限公司时形成的商誉

合计--

(3)商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用

*上海上实（集团）有限公司收购上海上投控股有限公司时形成的商誉

该商誉系2015年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实（集团）有限公司收购上海上

投控股有限公司时，该公司在上海上实（集团）有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的商誉，即上海上实（集团）有限公司通过非同一控制下企业合并于2014年7月起控制上海上投控股有限公司时的收购溢价。该商誉所在资产组为上海上投控股有限公司中从事物业管理业务的相关经营性长期资产，即上海上投控股有限公司全资子公司上海新世纪房产服务有限公司的经营性长期资产所构成的资产组，与该商誉初始确认时认定的资产组相一致。

(4)可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币预测期预测预测期的关键稳定期的关键参稳定期的关可收回减值内的参项目账面价值期的参数（增长率、数（增长率、利润键参数的确金额金额数的确年限利润率等）率、折现率等）定依据定依据上海上投控收入增长率收入增长率公司历史经

4151.44173005年

股有限公司2.00%0.00%营期财务数

98/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

物业管理业据及行业发务资产组展趋势

合计4151.4417300/////

(5)业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

(6)商誉减值测试的影响

1上海上实（集团）有限公司收购上海上投控股有限公司时形成的商誉

经减值测试，截至2025年6月30日，该商誉所在资产组的可收回金额大于其账面价值，故该商誉不存在减值。

14、递延所得税资产/递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产

□适用√不适用

(2)未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性递延所得税应纳税暂时性递延所得税差异负债差异负债非同一控制企业合并资产评估增值其他债权投资公允价值变动其他权益工具投资公允价值变动非同一控制下企业合并泉州市上实投

资发展有限公司时原持有股权公允价43904205.3143904205.31值增值所形成的递延所得税负债

合计43904205.3143904205.31

(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

□适用√不适用

(4)未确认递延所得税资产明细

□适用√不适用

(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

注：系2015年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实（集团）有限公司收购上海上投

控股有限公司时，该公司在上海上实（集团）有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的递延所得税

99/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告负债，即上海上实（集团）有限公司通过非同一控制下企业合并于2014年7月起控制上海上投控股有限公司时所形成。

15、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值合同取得成本合同履约成本应收退货成本合同资产

待抵扣增值税19294627.85-19294627.8512943609.01-12943609.01

其他266000.00-266000.00---

合计19560627.85-19560627.8512943609.01-12943609.01

16、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币期末期初项目受限受限账面余额账面价值受限情况账面余额账面价值受限情况类型类型货币资金46724672其他银行监管户及保证金51325132冻结银行存款冻结及保证金应收票据存货595307595307抵押长期借款40647万元580118580118抵押长期借款23902万元

其中：数据资源固定资产无形资产

其中：数据资源长期借款108207万元及长期借款113907万元及投资性房176757116597抵押一年内到期非流动负债176778118228抵押一年内到期非流动负债地产11150万元9400万元

合计776736716576//762028703478//

17、应付账款

(1)应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付工程款660016769.70954956287.38

应付购货款26726114.9325626823.64

合计686742884.63980583111.02

(2)账龄超过1年或逾期的重要应付账款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

100/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

1-2年（含2年）318265490.35预估工程款或工程尾款、购货款，尚未清算

2-3年（含3年）87853773.33预估工程款或工程尾款、购货款，尚未清算

3年以上119866548.17预估工程款或工程尾款、购货款，尚未清算

合计525985811.85/

其他说明：

□适用√不适用

18、预收款项

(1)预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收租金款20005198.7923887531.94

其他2017577.011603375.07

合计22022775.8025490907.01

19、合同负债

(1)合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收房款117447871.84222576402.30

预收物业管理费17493442.9816508527.78

预收工程款--

其他9938897.925881163.60

合计144880212.74244966093.68

20、应付职工薪酬

(1)应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬65659390.46512690681.95523241115.4055108957.01

二、离职后福利-设定提存计划1794458.0960698956.7560739498.741753916.10

三、辞退福利-5925332.455925332.45-

四、一年内到期的其他福利----

合计67453848.55579314971.15589905946.5956862873.11

(2)短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和补贴45935196.32426821192.20439219580.8633536807.66

二、职工福利费5434762.0625570894.4127617556.473388100.00

三、社会保险费2126221.5730441073.0729347008.783220285.86

其中：医疗保险费1117707.9827979560.8127943894.391153374.40

工伤保险费30589.12943040.96943040.9630589.12

生育保险费2202.8944066.3344066.332202.89

101/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

其他975721.581474404.97416007.102034119.45

四、住房公积金835929.0022011537.9322035078.29812388.64

五、工会经费和职工教育经费11327281.517845984.345021891.0014151374.85

合计65659390.46512690681.95523241115.4055108957.01

(3)设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险1697756.8454551738.2354582063.561667431.51

2、失业保险费77647.391635694.501638605.9974735.90

3、企业年金缴费19053.864511524.024518829.1911748.69

合计1794458.0960698956.7560739498.741753916.10

其他说明：

□适用√不适用

21、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

土地增值税321539542.02836631385.11

增值税18291394.6319254015.58

企业所得税20915177.6854162366.13

房产税11123839.959230876.96

个人所得税336350.86402857.70

城市维护建设税862203.641010380.06

土地使用税517037.261948986.58

教育费附加1236157.841421895.24

其他101291.88316861.39

合计374922995.76924379624.75

22、其他应付款

(1)项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付利息--

应付股利45564.4345564.43

其他应付款911356964.70920785266.48

合计911402529.13920830830.91

(2)应付利息

□适用√不适用

(3)应付股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

102/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

普通股股利

划分为权益工具的优先股\永续债股利

福建省泉州丰盛集团有限公司45564.4345564.43

合计45564.4345564.43

(4)其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

其他应付、暂收款项911356964.70920785266.48

合计911356964.70920785266.48账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

房屋押金27305608.10尚未到期的押金

合计27305608.10/

23、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

(1)一年内到期的非流动负债类别

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款（附注七、25）2378570000.002135520000.00

1年内到期的应付债券--

1年内到期的长期应付款--

1年内到期的租赁负债（附注七、26）5347618.815222287.14

合计2383917618.812140742287.14

其他说明：

(2)一年内到期的长期借款

1一年内到期的长期借款

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

信用借款2267070000.002041520000.00

抵押借款111500000.0094000000.00

合计2378570000.002135520000.00期末余额中无逾期一年内到期的长期借款展期的情况。

2一年内到期的长期借款分类说明

1)抵押借款

被抵押的资产被抵押资产期末账面价值抵押目的

29782长期借款16057万元及一年内到上海杨浦区“海上海”项目万元

期非流动负债8500万元长期借款76750万元及一年内到金钟广场31651万元期非流动负债2250万元

103/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

长期借款8200万元及一年内到

上海·宝山海上菁英二期长租公寓28748万元期非流动负债200万元

上海·宝山海上菁英一期长租公寓26416长期借款7200万元及一年内到万元期非流动负债200万元

24、其他流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额短期应付债券应付退货款

待转销项税额7046033.5820349358.74

合计7046033.5820349358.74

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

25、长期借款

(1)长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款保证借款

信用借款12681470000.0012729075000.00

抵押借款1600042050.701472085665.58

一年内到期的长期借款-2378570000.00-2135520000.00

合计11902942050.7012065640665.58

(2)长期借款分类的说明：

被抵押的资产被抵押资产期末账面价值抵押目的长期借款16057万元及一年内到

上海杨浦区“海上海”项目29782万元期非流动负债8500万元

31651长期借款76750万元及一年内到金钟广场万元

期非流动负债2250万元长期借款8200万元及一年内到

上海·宝山海上菁英二期长租公寓28748万元期非流动负债200万元

上海·宝山海上菁英一期长租公寓26416长期借款7200万元及一年内到万元期非流动负债200万元

上海北外滩90号地块482954万元长期借款26081.23万元

宝山区吴淞创新城15更新单元03-02112495万元长期借款14566.04万元地块项目

26、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

104/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

租赁付款额现值9176677.0011699849.50

一年内到期的租赁负债-5347618.81-5222287.14

合计3829058.196477562.36

27、预计负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额形成原因对外提供担保

未决诉讼1417407.9859733338.12预提仲裁及诉讼赔偿费用产品质量保证重组义务待执行的亏损合同应付退货款其他

合计1417407.9859733338.12/

28、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

股份总数1844562892.001844562892.00

29、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）2684852733.14--2684852733.14

其他资本公积1336294039.69--1336294039.69

合计4021146772.83--4021146772.83

30、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

期初本期所减：前期计入其减：前期计入其税后归税后归期末

项目减：所得余额得税前他综合收益当他综合收益当期属于母属于少余额税费用发生额期转入损益转入留存收益公司数股东

一、不能重分类进

损益的其他综合-137421490.05-137421490.05收益

其中：重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综合收益

其他权益工具-137421490.05-137421490.05投资公允价值变

105/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

动企业自身信用风险公允价值变动

二、将重分类进损益的其他综合收益

其中：权益法下可转损益的其他综合收益其他债权投资公允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备外币财务报表折算差额

其他综合收益合-137421490.05-137421490.05计

31、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积584811007.52--584811007.52

任意盈余公积141553.86--141553.86储备基金企业发展基金其他

合计584952561.38--584952561.38

32、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润4739005398.345069144652.19

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）--调整后期初未分配利润4739005398.345069144652.19

加：本期归属于母公司所有者的净利润-754440421.28-291286638.29

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利-38735820.73转作股本的普通股股利

其他116794.83

期末未分配利润3984564977.064739005398.34

106/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

33、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1215570283.54946554121.221014417081.06885424815.16

其他业务16849241.884394468.2614905089.964452283.37

合计1232419525.42950948589.481029322171.02889877098.53

(2)营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合计合同分类营业收入营业成本商品类型

房地产销售283833875.68163773182.54

工程项目收入--

房地产租赁183466325.7285338459.71

物业管理服务642739352.04582060444.01

酒店经营收入105530730.10115382034.96

其他业务16849241.884394468.26按经营地区分类市场或客户类型合同类型按商品转让的时间分类按合同期限分类按销售渠道分类按行业分类

房地产行业1232419525.42950948589.48

建筑施工业--

合计1232419525.42950948589.48

34、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额计缴标准

城市维护建设税3011180.282892724.70按公司所在地政策缴纳

教育费附加2457102.392272982.01按公司所在地政策缴纳

房产税28176933.1132193583.06从价计征税率为1.2%；

从租计税率为12%

土地使用税2416905.952315482.06按公司所在地政策缴纳

印花税368301.93301016.45按税法缴纳

土地增值税10794408.03-20301870.97按超率累进税率

其他158687.99129393.07按公司所在地政策缴纳

合计47383519.6819803310.38

107/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

35、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

广告宣传类费用11661799.4911046592.67

代理佣金类费用6966810.852580976.21

人员薪酬类费用4234493.1811753271.89日常业务类费用1175265.351796018.72

空置房管理费2934158.423152162.88

折旧摊销类费用3393397.752743991.25

其他376363.491165247.01

合计30742288.5334238260.63

36、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

人员薪酬类费用126809212.10149244922.51日常业务类费用16520507.4619598518.24

折旧摊销类费用5520681.637942858.20

其他5397712.724273459.28

合计154248113.91181059758.23

37、研发费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

人员薪酬类费用-6160751.51

折旧摊销类费用-673760.88日常业务类费用-411975.01

合计-7246487.40

38、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息支出155592513.73189109980.75

利息收入-13845413.30-18875997.00

汇兑损失--

汇兑收益--

其他支出659735.05712307.17

合计142406835.48170946290.92

39、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

政府补助16190510.001963000.00

108/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

增值税进项税额加计抵减-7950.35

其他623488.47627198.43

合计16813998.472598148.78

40、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-5903146.71-1707537.36

处置长期股权投资产生的投资收益-47573790.33交易性金融资产在持有期间的投资收益其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计-5903146.7145866252.97

41、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应收票据坏账损失-37995.05

应收账款坏账损失1636.98-3859856.14

其他应收款坏账损失50971.66-343115.92

债权投资减值损失--

其他债权投资减值损失--

长期应收款坏账损失--

财务担保相关减值损失--

合计52608.64-4164977.01

42、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、合同资产减值损失-4784642.17

二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失-638857825.5283123918.70

三、长期股权投资减值损失

四、投资性房地产减值损失

五、固定资产减值损失

六、工程物资减值损失

七、在建工程减值损失

八、生产性生物资产减值损失

九、油气资产减值损失

109/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

十、无形资产减值损失

十一、商誉减值损失

十二、其他

合计-638857825.5287908560.87

43、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

非流动资产处置利得-548370.58

非流动资产处置损失-87102.24-60838.48

合计-87102.24487532.10

44、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额

非流动资产处置利得合计5069.92-5069.92

其中：固定资产处置利得5069.92-5069.92无形资产处置利得债务重组利得非货币性资产交换利得接受捐赠政府补助

违约金及补偿款222996.59694692.91222996.59

其他10342802.493021982.2710342802.49

合计10570869.003716675.1810570869.00

其他说明：

□适用√不适用

45、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额

非流动资产处置损失合计3128.85-3128.85

其中：固定资产处置损失3128.85-3128.85无形资产处置损失债务重组损失非货币性资产交换损失

对外捐赠13482.05-13482.05

违约金及补偿款14559.39-123504.6414559.39

滞纳金-772859.10-

行政罚款-8500000.00-

其他182734.772933.81182734.77

合计213905.069152288.27213905.06

110/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

46、所得税费用

(1)所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用2913210.5336884306.98

递延所得税费用--

合计2913210.5336884306.98

(2)会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额-710934325.08

按法定/适用税率计算的所得税费用-177733581.27

子公司适用不同税率的影响-122330.53

调整以前期间所得税的影响-40753402.87

非应税收入的影响1475786.67

不可抵扣的成本、费用和损失的影响-

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响220046738.53

所得税费用2913210.53

其他说明：

□适用√不适用

47、其他综合收益

√适用□不适用

详见附注七、30。

48、现金流量表项目

(1)与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

往来款276940873.27246772427.88

其他收益16813998.472590198.43

营业外收入10570869.003716675.18

利息收入13845413.3018875997.00

合计318171154.04271955298.49支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

往来款311735915.95213740879.70

销售费用23114397.6019740997.49

管理费用21918220.1823871977.52

111/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

研发费用-411975.01

手续费659735.05712307.17

营业外支出213905.069152288.27

合计357642173.84267630425.16

(2)与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回四川川沪合作创新股权投资基金-17830731.30

合伙企业（有限合伙）投资款

上海上实森大厦商业运营管理有限公-3899937.86司注销收回投资

收到上海实业开发有限公司股利84578269.61-

合计84578269.6121730669.16支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

瑞力文化科创股权投资基金合伙企业7500000.00-

合计7500000.00-

(3)与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关联方垫款-151038824.00

合计-151038824.00支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

使用权资产租赁费2780048.863872638.02

合计2780048.863872638.02筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额非现金非现金期末余额现金变动现金变动变动变动其他应付款

-430400.00430400.00往来款其他应付款

-45564.4345564.43应付股利

112/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

一年内到期

的非流动负2140742287.141169311609.12926136277.452383917618.81债

长期借款12065640665.581003736385.121166435000.0011902942.050.70

租赁负债6477562.36228104.952876609.123829058.19

合计14213336479.511003736385.121169539714.07926136277.451169311609.1214291164692.13

49、现金流量表补充资料

(1)现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-713847535.61-183473437.43

加：资产减值准备638857825.52-87908560.87

信用减值损失-52608.644164977.01

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧58795081.9959562012.11

使用权资产摊销2430145.743576501.88

无形资产摊销113700.00793980.16

长期待摊费用摊销-443395.07

投资性房地产摊销82169614.4982214722.05处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“”87102.24-487532.10－号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）3128.85-

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）

财务费用（收益以“－”号填列）155592513.73189109980.75

投资损失（收益以“－”号填列）5903146.71-45866252.97

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）--1066950.45

存货的减少（增加以“－”号填列）-187154210.58-19103578.41

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-139856559.32-188582938.91

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-1031140001.07-1562475238.87其他

经营活动产生的现金流量净额-1128098655.95-1749098920.98

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额2917238482.042618465647.69

减：现金的期初余额4089087595.043905923397.80

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-1171849113.00-1287457750.11

(2)现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

113/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金2917238482.044089087595.04

其中：库存现金169224.38123308.57

可随时用于支付的银行存款2916516575.244088384234.80

可随时用于支付的其他货币资金552682.42580051.67可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额2917238482.044089087595.04

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(3)其他说明：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

货币资金(附注七、1)2963961727.354140404537.99

减：非现金及现金等价物46723245.3151316942.95

加：其他

期末现金余额2917238482.044089087595.04

其中：库存现金169224.38123308.57

可随时用于支付的银行存款2916516575.244088384234.80

可随时用于支付的其他货币资金552682.42580051.67

(4)不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额理由

银行存款-9582066.00银行冻结等

其他货币资金46723245.3141734876.95保证金

合计46723245.3151316942.95/

八、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

114/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

2025年1月，本集团的子公司芜湖银实城市运营管理有限公司新设成立。

115/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1)企业集团的构成

√适用□不适用

单位:万元币种:人民币

持股比例(%)取得子公司名称主要经营地注册资本注册地业务性质直接间接方式

上海上实湖滨新城发展有限公司上海市49019.6078上海市房地产开发51.00-同一控制合并取得

成都上实置业有限公司成都市14300成都市房地产开发50.4049.60投资设立

重庆华新国际实业有限公司重庆市6151.278重庆市房地产开发100.00-非同一控制合并取得

成都上实锦绣物业服务有限公司成都市1000成都市物业服务-100.00非同一控制合并取得

青岛钓鱼台美高梅酒店有限公司青岛市1000青岛市酒店管理-100.00投资设立

上海上实城市发展投资有限公司上海市50000上海市实业投资100.00-同一控制合并取得

大理上实城市发展有限公司大理市1000大理市房地产开发-75.00同一控制合并取得

青岛上实城市发展有限公司青岛市3000青岛市房地产开发-76.00同一控制合并取得

湖州湖源投资发展有限公司湖州市2000湖州市房地产开发20.0080.00同一控制合并取得

湖州湖润建设管理有限公司湖州市100湖州市房地产开发100.00-非同一控制合并取得

上海上实南开地产有限公司上海市22367.4453上海市房地产开发100.00-同一控制合并取得

上海上实南开房地产营销有限公司上海市500上海市房地产开发100.00-同一控制合并取得

上海金钟商业发展有限公司上海市4100上海市房地产经营90.00-同一控制合并取得

上海高阳宾馆有限公司上海市400上海市房地产经营100.00-同一控制合并取得

上海上实物业管理有限公司上海市1200上海市物业服务85.00-同一控制合并取得

上实发展(青岛)投资开发有限公司青岛市57884.15青岛市房地产开发87.9112.09同一控制合并取得

上海丰泽置业有限公司上海市50000上海市房地产开发51.00-同一控制合并取得

上海丰茂置业有限公司上海市87339.7959上海市房地产开发51.00-同一控制合并取得

上海上实北外滩投资开发有限公司上海市10000上海市投资开发100.00-投资设立

上海嘉瑞房地产有限公司上海市2000上海市房地产开发-100.00投资设立

杭州上实置业有限公司杭州市5000杭州市房地产开发-85.00投资设立

上海实锐投资管理有限公司上海市2000上海市投资管理-100.00投资设立

上海实悦投资管理有限公司上海市3000上海市投资管理-51.00投资设立

上海尚实餐饮有限公司上海市50上海市餐饮服务-100.00投资设立

116/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

湖南丰盛房地产开发有限公司长沙市3000长沙市房地产开发90.00-非同一控制合并取得

重庆海上海置业有限公司重庆市1000重庆市房地产开发100.00-投资设立

上海锐毅投资管理有限公司上海市500上海市投资管理100.00-投资设立

上海锐珩投资管理有限公司上海市100上海市投资管理100.00-投资设立

上海锐翎投资管理有限公司上海市100上海市投资管理100.00-投资设立

上海上投控股有限公司上海市200000上海市投资管理100.00-同一控制合并取得

上海上投置业发展有限公司上海市3000上海市房地产开发-100.00同一控制合并取得

上海新世纪房产服务有限公司上海市500上海市物业服务-100.00同一控制合并取得

上海汇通房地产有限公司上海市106000上海市房地产开发-100.00同一控制合并取得

湖州湖嵘房地产开发有限公司湖州市2000湖州市房地产开发-100.00投资设立

湖州湖屹房地产开发有限公司湖州市2000湖州市房地产开发-100.00投资设立

上海嘉荟房地产有限公司上海市2500上海市房地产开发60.0040.00非同一控制合并取得

上海瑞陟投资管理有限公司上海市3000上海市投资管理100.00-非同一控制合并取得

杭州上实房地产开发有限公司杭州市1000杭州市房地产开发-85.00间接持股控制

泉州市上实投资发展有限公司泉州市58823.5294泉州市房地产开发100.00-非同一控制合并取得

上海上实商业管理有限公司上海市1000上海市资产管理-100.00同一控制合并取得

苏州上实置业有限公司苏州市2000苏州市房地产开发-100.00投资设立

上海政勤企业服务有限公司上海市500上海市企业管理咨询-100.00投资设立

芜湖上实空港运营管理有限公司芜湖市500芜湖市物业服务-55.00投资设立

上海实誉城市建设管理有限公司上海市1000上海市工程管理100.00-投资设立

上海申大物业有限公司上海市1000上海市物业服务-100.00同一控制合并取得

上海城开商用物业发展有限公司上海市500上海市物业服务-100.00同一控制合并取得

上海实瑞房地产有限公司上海市5968上海市房地产开发100.00-投资设立

上海宝绘房地产有限公司上海市7566上海市房地产开发100.00-投资设立

湖州瑞恒酒店管理有限公司湖州市3000湖州市商务服务业-100.00投资设立

上海实宁置业有限公司上海市1000上海市房地产开发100.00-投资设立

上海锐珏商务咨询有限公司上海市1000上海市商务咨询100.00-投资设立

上海实玖置业有限公司上海市175000上海市房地产开发-100.00投资设立

上海天地行房地产营销有限公司上海市100上海市房地产业-100.00同一控制合并取得

上海实淞房地产开发有限公司上海市85000上海市房地产业-100.00投资设立

芜湖银实城市运营管理有限公司芜湖市1000芜湖市物业服务-58.00投资设立

117/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

(2)重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

子公司名称少数股东持股比例（%）本期归属于少数股东的损益本期向少数股东宣告分派的股利期末少数股东权益余额

上海上实湖滨新城发展有限公司49.0025617130.01-314526725.50

上海丰泽置业有限公司49.006296637.24-923.597.297.80

上海丰茂置业有限公司49.00-191019.81-540.213.085.30

上海上实物业管理有限公司15.002985432.60-31265948.70

上海金钟商业发展有限公司10.002077411.50-38.817.313.49

湖南丰盛房地产开发有限公司10.00-601771.56--47484233.29

杭州上实置业有限公司15.00-122740.04-93.170.902.42

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3)重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

上海上实湖滨新城发展有限公司658183597.37105257157.38763440754.75121549478.04-121549478.04768404537.60107988423.60876392961.20286781541.65-286781541.65

上海丰泽置业有限公司1973074548.3018271709.831991346258.13106453814.13-106453814.132530112998.7518909813.372549022812.12676980648.21-676980648.21

上海丰茂置业有限公司1107844777.56185016.881108029794.445554110.15-5554110.151108156663.77201081.481108357745.255492224.61-5492224.61

上海上实物业管理有限公司623635527.1532591200.27656226727.42446491281.801295787.64447787069.44609648597.0733024202.94642672800.01452086623.712049402.31454136026.02

上海金钟商业发展有限公司894667210.14316593931.801211261141.9455588006.92767500000.00823088006.92876852554.54322818508.941199671063.4852272043.50780000000.00832272043.50

湖南丰盛房地产开发有限公司287672000.671070620.36288742621.03763584954.03-763584954.03285528066.971190544.40286718611.37755291239.62251989.18755543228.80

杭州上实置业有限公司621093856.2654200.11621148056.378706.93-8706.93622257970.3154200.11622312170.42354554.03-354554.03

118/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

本期发生额上期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

上海上实湖滨新城发展有限公司209824689.6352279857.1652279857.16-37671679.22--3989127.77-3989127.7716448893.55

上海丰泽置业有限公司1192661.4712850280.0912850280.09-545223363.5529944960.933648510.533648510.53-752117543.68

上海丰茂置业有限公司--389836.35-389836.35-197035472.38--128517.49-128517.49-7481232.75

上海上实物业管理有限公司389495092.9619902883.9919902883.99-50652526.60358546979.8426670542.3426670542.34-66124407.27

上海金钟商业发展有限公司40859997.3120774115.0420774115.0423495927.2542945994.5922315189.0222315189.0226960751.82

湖南丰盛房地产开发有限公司3210322.85-6017715.57-6017715.572247318.794134391.45-9794856.92-9794856.9222990.11

杭州上实置业有限公司--818266.95-818266.95-1163701.19--240688.50-240688.50-12503821.90

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1)重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

持股比例(%)对合营企业或联营合营企业或联营企业名称主要经营地注册地业务性质表决权比例企业投资的会计处直接间接理方法

宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙）宁波市宁波市项目投资-43.4343.43%权益法

青岛国信上实城市物业发展有限公司青岛市青岛市物业管理-35.0035.00%权益法

上海泽虹置业有限公司上海市上海市房地产开发-30.0030.00%权益法

上海青悦房地产开发有限公司上海市上海市房地产开发49.00-49.00%权益法

上海上实北外滩新地标建设开发有限公司上海市上海市房地产开发50.00-50.00%权益法

119/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

(2)重要合营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额上海上实北外滩新地标建上海上实北外滩新地标建设开发有限公司设开发有限公司

流动资产113024783.70103871857.97

其中：现金和现金等价物

非流动资产11042141811.2110871076641.61

资产合计11155166594.9110974948499.58

流动负债93506409.0539073471.45

非流动负债1482546290.341355473844.80

负债合计1576052699.391394547316.25少数股东权益

归属于母公司股东权益9579113895.529580401183.33

按持股比例计算的净资产份额4789556947.764790200591.67调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他

对合营企业权益投资的账面价值4789556947.764790200591.67存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值营业收入财务费用所得税费用

净利润-1287287.81-3446588.23终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-1287287.81-3446588.23本年度收到的来自合营企业的股利

120/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

(3)重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额宁波市鄞州帷幄青岛国信上实城宁波市鄞州帷幄投青岛国信上实城上海泽虹置业上海青悦房地产上海泽虹置业有上海青悦房地产投资合伙企业（有市物业发展有限资合伙企业（有限市物业发展有限有限公司开发有限公司限公司开发有限公司限合伙）公司合伙）公司

流动资产19761785.5547971629.1860354222.62330515294.0620488384.1552142790.9451036057.23330515294.06

非流动资产216311400.00793649371.68669118229.5062645916.20216311400.00799470030.36677286587.3662645916.20

资产合计236073185.55841621000.86729472452.12393161210.26236799784.15851612821.30728322644.59393161210.26

流动负债50169702.9923127495.19142700095.18301645915.8658411255.7423499248.94142200524.59301645915.86

非流动负债481127551.39406016378.361498294.85-483627551.13400524378.361498294.85

负债合计50169702.99504255046.58548716473.54303144210.7158411255.74507126800.07542724902.95303144210.71

少数股东权益31663429.48---31663429.48

归属于母公司股东权益185903482.56337365954.28180755978.5858353570.07178388528.41344486021.23185597741.6458353570.07

按持股比例计算的净资80737882.48101209786.2888570429.5020423749.5277474137.89103345806.3790942893.4020423749.52产份额

调整事项-10543496.24178619.812601754.19-6530000.00178619.81-2601754.19

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他-10543496.24178619.812601754.19-6530000.00178619.81-2601754.19

对联营企业权益投资的70194386.24101388406.0988570429.5023025503.7170944137.89103524426.1890942893.4023025503.71账面价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入6978950.1316325029.36-69171.56119728325.31

净利润-1726345.04-7120066.95-4841763.06-1725055.97-5008130.16-760087.927553263.26终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-1726345.04-7120066.95-4841763.06-1725055.97-5008130.16-760087.927553263.26本年度收到的来自联营企业的股利

121/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

(4)不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

□适用√不适用

(5)合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6)合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7)与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8)与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

十、政府补助

1、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关16190510.001963000.00

合计16190510.001963000.00

十一、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司的主要金融工具包括其他权益工具投资、借款、应收款项、应付款项等。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。从而在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于此，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

(1)市场风险

*汇率风险：本公司目前外币业务极少，不存在汇率风险。

*利率风险：本公司的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2025年6月30日，本公司的带息债务主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为1428151.21万元。

122/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

*价格风险：本公司的主业房地产开发是以市场价格进行招标，房屋销售价格受制于市场及各方政策的共同作用，因此采购和销售受到此等价格波动的影响。

(2)信用风险

截至2025年6月30日，可能引起本公司财务损失的信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失，包括：为降低信用风险，本公司对客户的信用情况进行审核，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险己经大为降低。

本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。

本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。

(3)流动风险流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对公司信誉造成损害。本公司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。

本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时与金融机构进行融资磋商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。

十二、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公第二层次公第三层次公允合计允价值计量允价值计量价值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产

1.以公允价值计量且变动计入当期损益的

金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计量且其变动计入当期

损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资216913898.71216913898.71

（四）投资性房地产

123/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物

3.持有并准备增值后转让的土地使用权

（五）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

持续以公允价值计量的资产总额216913898.71216913898.71

（六）交易性金融负债

1.以公允价值计量且变动计入当期损益的

金融负债

其中：发行的交易性债券衍生金融负债其他

2.指定为以公允价值计量且变动计入当期

损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量

（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额

2、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

第三层公允价值计量的相关信息如下：

项目被投资单位期末公允价值估值方法

权益工具投资上海实业开发有限公司81000000.00采用收益法四川川沪合作创新股权投资基金合伙企业

权益工具投资104282425.43被投资单位净资产（有限合伙）享有的份额

权益工具投资上海誉德动力技术集团股份有限公司1093754.24被投资单位净资产享有的份额

权益工具投资上海海外联合投资股份有限公司-采用成本法上海瑞力文化科创股权投资基金合伙企业被投资单位公允价

权益工具投资30537719.04（有限合伙）值享有的份额

十三、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：元币种：港元母公司对本企业母公司对本企业的母公司名称注册地业务性质注册资本

的持股比例(%)表决权比例(%)上实地产发

中国香港投资控股148.6048.60展有限公司本企业的母公司情况的说明上实地产发展有限公司系上海实业控股有限公司之全资子公司

上海实业控股有限公司注册于香港，系在香港之上市公司。

本企业最终控制方是上海市国有资产监督管理委员会。

124/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

附注九、在其他主体中的权益

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用

附注九、在其他主体中的权益

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系上海实银资产管理有限公司联营企业上海帷迦科技有限公司联营企业上海上实北外滩新地标建设开发有限公司合营企业其他说明

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系

上海实业东滩投资开发（集团）有限公司同受一方控制

上海上实（集团）有限公司同受一方控制上海上实集团财务有限公司同受一方控制上海上实金融服务控股股份有限公司同受一方控制江建钦子公司之股东庄伟峰子公司之股东

上实管理（上海）有限公司同受一方控制上海上实医疗美容医院有限公司同受一方控制上海上药信谊药厂有限公司同受一方控制上海海外联合投资股份有限公司同受一方控制

上实环境（上海）有限公司同受一方控制上海跻沄基础建设有限公司同受一方控制上海医药集团生物治疗技术有限公司同受一方控制上海上实龙创智能科技股份有限公司原控股子公司

5、关联交易情况

(1)购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

□适用√不适用

125/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

1出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

上实管理（上海）有限公司收取租赁费2159594.302097891.44

上海上实北外滩新地标建设开发有限公司收取租赁费1808177.141808177.14

上海上实金融服务控股股份有限公司收取租赁费1390594.321390594.32

上海上实集团财务有限公司收取租赁费1899147.64153649.52

上海上实（集团）有限公司收取租赁费1534769.54944634.30

上实环境（上海）有限公司收取租赁费602887.60-

上海海外联合投资股份有限公司收取租赁费459845.70546537.12

上海跻沄基础建设有限公司收取租赁费298085.72-

上海实业东滩投资开发（集团）有限公司收取租赁费-1240026.68

上海上药信谊药厂有限公司收取工程项目费用4905660.38792452.83

上海上实医疗美容医院有限公司收取工程项目费用--688212.40

上海医药集团生物治疗技术有限公司收取工程项目费用-224560.36

上海上实北外滩新地标建设开发有限公司资金占用费99602.79-

2购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

√适用□不适用关联方关联交易类型关联交易定价方式及决策程序上海海外联合投资股份有限公司提供服务市场价上海上实北外滩新地标建设开发有限公司提供服务市场价上海上实集团财务有限公司提供服务市场价上海上实金融服务控股股份有限公司提供服务市场价

上实管理（上海）有限公司提供服务市场价

上海上实（集团）有限公司提供服务市场价

上实环境（上海）有限公司提供服务市场价上海跻沄基础建设有限公司提供服务市场价

上海实业东滩投资开发（集团）有限公司提供服务市场价上海医药集团生物治疗技术有限公司提供服务协议价上海上实北外滩新地标建设开发有限公司提供服务协议价上海上药信谊药厂有限公司提供服务协议价上海上实医疗美容医院有限公司提供服务协议价

(2)关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表：

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

126/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

(3)关联租赁情况

本公司作为出租方：

□适用√不适用

本公司作为承租方：

□适用√不适用关联租赁情况说明

□适用√不适用

(4)关联担保情况本公司作为担保方

□适用√不适用本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

□适用√不适用

(5)关联方资金拆借

□适用√不适用

(6)关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7)关键管理人员报酬

□适用√不适用

(8)其他关联交易

□适用√不适用

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1)应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款上海上药信谊药厂有限公司1200000.00--

应收账款上海实银资产管理有限公司100738.00-100738.00-

其他应收款上海上实龙创智能科技股份有限公司461671272.73461671272.73461671272.73461671272.73

其他应收款上海上实北外滩新地标建设开发有限公司6552685.21-6512929.58-

其他应收款上海实银资产管理有限公司3728427.153728427.153728427.153728427.15

其他应收款上海上实（集团）有限公司--2904483.20-

127/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

(2)应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

其他应付款上海上实北外滩新地标建设开发有限公司1183365.001183365.00

其他应付款上海上实集团财务有限公司983418.00983418.00

其他应付款庄伟峰215200.00215200.00

其他应付款江建钦215200.00215200.00

(3)其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十四、股份支付

1、各项权益工具

(1)明细情况

□适用√不适用

(2)期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

128/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

十五、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

2014年6月26日，公司第六届董事会第十三次会议决议同意公司全资子公司上海上实城市发展投

资有限公司(以下简称“上实城发”)出资5亿元人民币，与上海阜华投资管理中心（有限合伙）(以下简称“阜华投资”)、中信信诚资产管理有限公司(以下简称“信诚资管”)作为有限合伙公司的有限合伙人

(LP)共同出资，公司联营公司上海实银资产管理有限公司(以下简称“实银资管”)作为普通合伙人(GP)，发起设立上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）(以下简称“实银基金”)，首期募集资金规模为

25亿元，并由实银资管作为管理人进行基金管理。实银基金首期募集资金规模预计为25亿元，主要投

资方向为直接或间接(通过设立子基金)以包括但不限于股权、夹层、债权、直接资产收购、租赁等方式

对满足投资标准的房地产相关公司及项目进行投资。实银资管拟认缴人民币0.25亿元，上实城发拟认缴人民币不低于5亿元。

2、或有事项

资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

(1)按揭贷款担保

截至2025年6月30日，公司子公司为商品房买受人的银行按揭贷款提供连带责任担保事项如下：

*上海丰泽置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第

1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。

截至2025年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币9005.02万元。

*上海汇通房地产有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目

第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。

截至2025年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币3980.41万元。

*湖州湖嵘房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该

项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。

截至2025年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币481.47万元。

*泉州市上实投资发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该

项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。

截至2025年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币39854.06万元。

*大理上实城市发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项

目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。

截至2025年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币269.52万元。

129/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

*上海嘉荟房地产有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目

第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。

截至2025年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币637.86万元。

*杭州上实房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该

项目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。

截至2025年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币1065.64万元。

*杭州上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第

1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。

截至2025年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币872.73万元。

*重庆华新国际实业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项

目第1笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解除。

截至2025年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币18.64万元。

*苏州上实置业有限公司按当地房地产经营政策、住房公积金管理中心及担保人要求，为商品房承购人提供公积金（组合）贷款担保，担保类型为阶段性反担保，担保期限自商品房承购人的银行贷款发放之日起至办妥以担保人为抵押权人的《不动产登记证明》之日止。

截至2025年6月30日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币480.00万元。

(2)公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十六、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

□适用√不适用

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

√适用□不适用

2025年8月21日，公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司与上海实森置业有限公司签订

《工程建设项目管理与结算服务协议》之补充协议，就原协议项下的服务费金额、付款时间及服务期限进行补充约定，合同总服务费为人民币20750.00万元（含增值税），服务期限延长至2026年12月31

130/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告日。截至本报告日，就该项服务公司已收到结算款人民币750.00万元，剩余结算款人民币20000.00万元尚未收到。

十七、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1)追溯重述法

□适用√不适用

(2)未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1)非货币性资产交换

□适用√不适用

(2)其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1)报告分部的确定依据与会计政策

□适用√不适用

(2)报告分部的财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房地产业务物业服务其他业务合计

(1)营业收入621805457.92648547198.141270352656.06

其中：

对外交易收入583872327.28648547198.141232419525.42

分部间交易收入37933130.6437933130.64

(2)营业费用30742288.5330742288.53

(3)营业利润-740909657.8845237143.54-25618774.68-721291289.02

(4)资产总额27193585553.401219199473.16366909972.0628779694998.62

(5)负债总额15693157474.82817857907.6028875263.3216539890645.74

(3)公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

131/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

(4)其他说明

√适用□不适用

注：其他业务板块主要系从事投资管理、资产管理等业务。

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用

公司于2024年9月25日公告，公司收到上海金融法院发来的应诉通知书（（2024）沪74民初754号）及相关文件，原告君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业（有限合伙）依据2015年与公司签订《公司非公开发行股票之股份认购合同》及《股份认购补充协议（二）》，以合同纠纷为案由，起诉公司（被告一）及其他被告，原告请求法院判令被告一赔偿原告投资本金损失及利息损失合计

801055555.48元人民币。

8、其他

□适用√不适用

十八、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）--

1至2年--

2至3年--

3年以上2000.002000.00

3至4年--

4年以上--

4至5年--

5年以上--

合计2000.002000.00

(2)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

132/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

(3)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4)本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和合同应收账款期合同资产应收账款和合同资坏账准备单位名称资产期末余额合计末余额期末余额产期末余额期末余额

数的比例（%）

大理上实城市发2000.00-2000.00100.00-展有限公司

合计2000.00-2000.00100.00-

其他说明：

□适用√不适用

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利-84578269.61

其他应收款12829514439.3412800173818.47

合计12829514439.3412884752088.08

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1)应收利息分类

□适用√不适用

(2)重要逾期利息

□适用√不适用

133/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(6)本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(7)应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

上海实业开发有限公司-84578269.61

合计-84578269.61

(8)重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(9)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

134/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(10)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(11)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(12)本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(13)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）1016685208.122913728645.73

其中：1年以内1016685208.122913728645.73

1至2年3941824386.442490218711.75

2至3年870443205.77147015176.98

3年以上7465993441.497714635256.43

3至4年

4至5年

5年以上

合计13294946241.8213265597790.89

(14)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

暂借款13293225955.0113265396825.34

135/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

应收租金款1720286.81200965.55

合计13294946241.8213265597790.89

(15)坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段

12整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来个月预期合计

信用损失(未发信用损失(已发信用损失

生信用减值)生信用减值)

2025年1月1日余额3752699.69461671272.73465423972.42

2025年1月1日余额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提7830.06-7830.06本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日余额3760529.75461671272.73465431802.48

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(16)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

单项计提461671272.73----461671272.73

组合计提3752699.697830.06---3760529.75

合计465423972.427830.06---465431802.48

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(17)本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

136/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

(18)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的坏账准备单位名称期末余额期末余额合计账龄

(%)性质期末余额数的比例

苏州上实置业有-3713829001.3827.931年以内、1-2年、2-3往来款

限公司年、3年以上

上海实玖置业有-2840306084.0521.361年以内、1-2年、2-3往来款

限公司年、3年以上

上海锐珏商务咨-1740100000.0013.09往来款1-2年、3年以上询有限公司

湖州湖源投资发-970813174.227.301年以内、1-2年、2-3往来款

展有限公司年、3年以上

泉州市上实投资-797643100.996.001年以内、1-2年、2-3往来款发展有限公司年

合计10062691360.6475.68//-

(19)因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

137/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资9062152923.159062152923.159062152923.159062152923.15

对联营、合营企业投资4878127377.264878127377.264881143485.074881143485.07

合计13940280300.4113940280300.4113943296408.22-13943296408.22

(1)对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初余额减值准备本期增减变动期末余额减值准备被投资单位（账面价值）期初余额追加投资减少投资计提减值准备其他（账面价值）期末余额

上海上投控股有限公司3506365262.803506365262.80

上实发展(青岛)投资开发有限公司2092088582.092092088582.09

上海上实城市发展投资有限公司658662536.84658662536.84

成都上实置业有限公司--

上海上实湖滨新城发展有限公司221292006.02221292006.02

上海丰茂置业有限公司495757488.58495757488.58

泉州市上实投资发展有限公司1281963178.791281963178.79

上海上实南开地产有限公司135015899.01135015899.01

上海上实北外滩投资开发有限公司100000000.00100000000.00

重庆华新国际实业有限公司118240907.98118240907.98

上海丰泽置业有限公司189743527.26189743527.26

湖南丰盛房地产开发有限公司18584300.0018584300.00

上海上实物业管理有限公司10574327.1910574327.19

重庆海上海置业有限公司10000000.0010000000.00

湖州湖源投资发展有限公司3996632.973996632.97

上海高阳宾馆有限公司1528273.621528273.62

138/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

湖州湖润建设管理有限公司1000000.001000000.00

上海锐珩投资管理有限公司1000000.001000000.00

上海锐翎投资管理有限公司1000000.001000000.00

上海瑞陟投资管理有限公司30000000.0030000000.00

上海嘉荟房地产有限公司15000000.0015000000.00

上海锐毅投资管理有限公司5000000.005000000.00

上海金钟商业发展有限公司--

上海上实南开房地产营销有限公司--

上海实誉城市建设管理有限公司10000000.0010000000.00

上海实瑞房地产有限公司59680000.0059680000.00

上海宝绘房地产有限公司75660000.0075660000.00

上海实宁置业有限公司10000000.0010000000.00

上海锐珏商务咨询有限公司10000000.0010000000.00

合计9062152923.159062152923.15

(2)对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动投资期初余额减值准备期末余额减值准备追加减少权益法下确认的投其他综合收其他权益宣告发放现金股计提减值其单位（账面价值）期初余额（账面价值）期末余额投资投资资损益益调整变动利或利润准备他

一、合营企业

上海上实北外滩新地标建4790200591.67-643643.914789556947.76设开发有限公司

小计4790200591.67-643643.914789556947.76

二、联营企业

上海青悦房地产开发有限90942893.40-2372463.9088570429.50公司

小计90942893.40-2372463.9088570429.50

合计4881143485.07-3016107.814878127377.26

139/142上海实业发展股份有限公司2025年半年度报告

4、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务51803933.0113559264.4456940063.7013184278.11

其他业务--

合计51803933.0113559264.4456940063.7013184278.11

(2)营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用按主营业务种类列示

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额类别主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本

房地产销售1090476.19139442.35--

房地产租赁50713456.8213419822.0956940063.7013184278.11

合计51803933.0113559264.4456940063.7013184278.11

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额成本法核算的长期股权投资收益

权益法核算的长期股权投资收益193983892.19-2095737.20处置长期股权投资产生的投资收益交易性金融资产在持有期间的投资收益其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计193983892.19-2095737.20

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十九、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-87102.24计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的16190510.00政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费99602.79委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出10980452.41其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额1756284.27

少数股东权益影响额（税后）211923.13

合计25215255.56

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

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2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利-7.07-0.41-0.41润

扣除非经常性损益后归属于公-7.30-0.42-0.42司普通股股东的净利润

董事长：王政

董事会批准报送日期：2025年8月25日