上海实业发展股份有限公司2025年第三季度报告

证券代码：600748证券简称：上实发展

上海实业发展股份有限公司

2025年第三季度报告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者

重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。

重要内容提示：

公司董事会及董事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证季度报告中财务信息

的真实、准确、完整。

第三季度财务报表是否经审计

□是√否

一、主要财务数据

（一）主要会计数据和财务指标

单位：元币种：人民币本报告期比年初至报告期上年同期增末比上年同期项目本报告期年初至报告期末减变动幅度增减变动幅度

(%)(%)

营业收入887503682.8155.362119923208.2332.45

利润总额158331890.98不适用-552602434.10不适用归属于上市公司股东的

144940848.65不适用-609499572.63不适用

净利润归属于上市公司股东的

扣除非经常性损益的净134675266.63不适用-644980410.21不适用利润

经营活动产生的现金流不适用不适用-499044744.56不适用

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量净额

基本每股收益（元/股）0.08不适用-0.33不适用

稀释每股收益（元/股）0.08不适用-0.33不适用加权平均净资产收益率

1.40不适用-5.67不适用

（%）本报告期末比本报告期末上年度末上年度末增减

变动幅度(%)

总资产29741516402.2030452873927.47-2.34归属于上市公司股东的

10442746561.8711052246134.50-5.51

所有者权益

注：“本报告期”指本季度初至本季度末3个月期间，下同。

（二）非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币年初至报告期末非经常性损益项目本期金额说明金额

非流动性资产处置损益，包括已计提

12183244.7612096142.52

资产减值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政

策规定、按照确定的标准享有、对公816200.0017006710.00司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效

套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取

49363.21148966.00

的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司

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期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发

生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入除上述各项之外的其他营业外收入

-621434.2010359018.21和支出其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额2145706.273901990.54

少数股东权益影响额（税后）16085.48228008.61

合计10265582.0235480837.58

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

（三）主要会计数据、财务指标发生变动的情况、原因

√适用□不适用

项目名称变动比例（%）主要原因

营业收入_本报告期55.36主要系房地产销售收入增加及结转代建收入所致。

营业收入_年初至报告期

32.45

末

利润总额_本报告期不适用归属于上市公司股东的不适用

净利润_本报告期上年同期的利润均为负数，本期均实现盈利，主要

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归属于上市公司股东的系房地产销售利润及代建收入增加、财务费用利率扣除非经常性损益的净不适用降低所致

利润_本报告期

基本每股收益_本报告期不适用

稀释每股收益_本报告期不适用

利润总额_年初至报告期不适用末归属于上市公司股东的不适用

净利润_年初至报告期末归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净不适用主要系本期计提大额减值所致

利润_年初至报告期末

基本每股收益_年初至报不适用告期末

稀释每股收益_年初至报不适用告期末经营活动产生的现金流

量净额_年初至报告期末不适用主要系本期较上年同期销售回款大幅增加所致

二、股东信息

（一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表

单位：股报告期末普通股股东总报告期末表决权恢复的优先股股东

31637不适用

数总数（如有）

前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

质押、标记或冻结持股持有有限售条情况股东名称股东性质持股数量比例件股份数量

(%)股份数量状态

上实地产发展有限公司境外法人89643586448.600无0上海上投资产经营有限

国有法人1117798796.060无0公司

君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业其他669084433.630无0（有限合伙）中国长城资产管理股份

国有法人317704591.720无0有限公司

上海工业投资（集团）有

国有法人264417001.430无0限公司

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上银基金－浦发银行－

上海国盛（集团）有限公其他166619980.900无0司上海上实投资管理咨询

国有法人118536600.640无0有限公司中国工商银行股份有限

公司－南方中证全指房

其他116779970.630无0地产交易型开放式指数证券投资基金上海迎水投资管理有限

公司－迎水文龙私募证其他109358900.590质押10935890券投资基金

上实置业集团（上海）有

国有法人104642160.570无0限公司

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量股份种类数量上实地产发展有限公司896435864人民币普通股896435864上海上投资产经营有限

111779879人民币普通股111779879

公司

君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业66908443人民币普通股66908443（有限合伙）中国长城资产管理股份

31770459人民币普通股31770459

有限公司

上海工业投资（集团）有

26441700人民币普通股26441700

限公司

上银基金－浦发银行－

上海国盛（集团）有限公16661998人民币普通股16661998司上海上实投资管理咨询

11853660人民币普通股11853660

有限公司中国工商银行股份有限

公司－南方中证全指房

11677997人民币普通股11677997

地产交易型开放式指数证券投资基金上海迎水投资管理有限

公司－迎水文龙私募证10935890人民币普通股10935890券投资基金

上实置业集团（上海）有

10464216人民币普通股10464216

限公司

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上述股东关联关系或一公司前10名无限售条件流通股股东中，第1名、第2名、第5名、第致行动的说明6名、第7名、第10名的实际控制人均为上海市国有资产监督管理委员会。第1名上实地产发展有限公司与第2名上海上投资产经营有限公司、第7名上海上实投资管理咨询有限公司、第10名上实置业集团（上海）有限公司同受上海实业（集团）有限公司控制，构成《上市公司收购管理办法》第八十三条所规定的一致行动人。未知其他无限售条件流通股股东之间，是否存在《上市公司收购管理办法》所规定的一致行动人情况。

前10名股东及前10名无限售股东参与融资融券不适用及转融通业务情况说明（如有）

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用经查，2025年第三季度，持有公司股份5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东无参与转融通业务出借股份数据。

三、其他提醒事项需提醒投资者关注的关于公司报告期经营情况的其他重要信息

√适用□不适用1、2025年9月，经公司第九届董事会第二十二次会议、公司2025第二次临时股东会审议通过《关于修订<公司章程>及取消监事会》事项（具体内容请见公司公告[临2025-32号]、[临2025-33号]、[临2025-35号]），截至本报告披露日，上述事项已完成工商变更手续；

2、2025年8月，公司下属全资子公司上海上实城市发展投资有限公司（以下简称“上实城发”）

与上海实森置业有限公司（以下简称“实森置业”）签订《工程建设项目管理与结算服务协议》之补充协议，就上实城发为实森置业提供的上海市虹口区北外滩 HK324-01 地块（即“北外滩 89#地块”）项目管理服务进行结算，双方确认实森置业拟于2025-2026年期间分批次向上实城发支付合计人民币2亿元（含税）的项目管理服务费（具体内容请见《公司2025年半年度报告》“第三节管理层讨论与分析”之“五、其他披露事项”）。截至2025年9月30日，上实城发已收到实森

置业支付的首批次项目管理服务费合计人民币1.6亿元；

3、2025年10月，公司对外披露了《公司关于间接控股股东股权调整的提示性公告》（具体内容请见公司公告[临2025-36号]）。

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四、季度财务报表

（一）审计意见类型

□适用√不适用

（二）财务报表合并资产负债表

2025年9月30日

编制单位：上海实业发展股份有限公司

单位：元币种：人民币审计类型：未经审计项目2025年9月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金3738658695.314140404537.99结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产

应收票据645550.00

应收账款276866001.8289915988.73应收款项融资

预付款项7769265.637189738.46应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款175170276.59245806674.54

其中：应收利息

应收股利209125.7184787395.32买入返售金融资产

存货13537726340.1513799805306.71

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产471143187.50411004542.67

流动资产合计18207979317.0018694126789.10

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资5047903732.345079129669.34

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其他权益工具投资216913898.71209413898.71其他非流动金融资产

投资性房地产4224186905.724347647438.85

固定资产1970171110.002057223320.29在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产6183527.6811203372.96

无形资产558949.93729499.93

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉40456329.2840456329.28长期待摊费用递延所得税资产

其他非流动资产27162631.5412943609.01

非流动资产合计11533537085.2011758747138.37

资产总计29741516402.2030452873927.47

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款589839496.03980583111.02

预收款项49217740.7025490907.01

合同负债711792660.03244966093.68卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬50357417.4767453848.55

应交税费385722232.13924379624.75

其他应付款963856522.06920830830.91

其中：应付利息

应付股利45564.4345564.43应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债3785494316.812140742287.14

其他流动负债47575248.0020349358.74

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流动负债合计6583855633.235324796061.80

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款10720822822.1312065640665.58应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债1982708.066477562.36长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债59733338.12递延收益

递延所得税负债43904205.3143904205.31其他非流动负债

非流动负债合计10766709735.5012175755771.37

负债合计17350565368.7317500551833.17

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）1844562892.001844562892.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积4021146772.834021146772.83

减：库存股

其他综合收益-137421490.05-137421490.05专项储备

盈余公积584952561.38584952561.38一般风险准备

未分配利润4129505825.714739005398.34归属于母公司所有者权益（或股东权10442746561.8711052246134.50益）合计

少数股东权益1948204471.601900075959.80

所有者权益（或股东权益）合计12390951033.4712952322094.30

负债和所有者权益（或股东权益）29741516402.2030452873927.47总计

公司负责人：王政主管会计工作负责人：徐槟会计机构负责人：黄峻

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合并利润表

2025年1—9月

编制单位：上海实业发展股份有限公司

单位：元币种：人民币审计类型：未经审计

2025年前三季度2024年前三季度

项目

（1-9月）（1-9月）一、营业总收入2119923208.231600579847.51

其中：营业收入2119923208.231600579847.51利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本2065202588.761966404547.33

其中：营业成本1501565067.381348954147.75利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加77394802.4643135845.13

销售费用54906975.4457805451.09

管理费用218501256.73253224077.19

研发费用7775979.36

财务费用212834486.75255509046.81

其中：利息费用229743017.26283161781.23

利息收入17824163.9533478945.05

加：其他收益17878929.6422219277.55

投资收益（损失以“-”号填列）148255.7439308408.44

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“-”号填列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）51518.011980875.79

资产减值损失（损失以“-”号填列）-638857825.52107196912.07

资产处置收益（损失以“-”号填列）3761646.23651019.12

三、营业利润（亏损以“-”号填列）-562296856.43-194468206.85

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加：营业外收入11087822.517298705.79

减：营业外支出1393400.1875283458.49

四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）-552602434.10-262452959.55

减：所得税费用10098420.9251063974.47

五、净利润（净亏损以“-”号填列）-562700855.02-313516934.02

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“-”号-562700855.02-313516934.02填列）2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净-609499572.63-279058592.52亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”号填46798717.61-34458341.50列）

六、其他综合收益的税后净额497562.10

（一）归属母公司所有者的其他综合收447805.89益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综合收益447805.89

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变447805.89动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益49756.21的税后净额

七、综合收益总额-562700855.02-313019371.92

（一）归属于母公司所有者的综合收益-609499572.63-278610786.63总额

（二）归属于少数股东的综合收益总额46798717.61-34408585.29

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八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-0.33-0.15

（二）稀释每股收益(元/股)-0.33-0.15

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：/元上期被合并方实现的净利润为：/元。

公司负责人：王政主管会计工作负责人：徐槟会计机构负责人：黄峻

12/14上海实业发展股份有限公司2025年第三季度报告

合并现金流量表

2025年1—9月

编制单位：上海实业发展股份有限公司

单位：元币种：人民币审计类型：未经审计

2025年前三季度2024年前三季度

项目

（1-9月）（1-9月）一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金2846597740.251924283130.49客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还3472695.3711999000.00

收到其他与经营活动有关的现金547285022.70414943269.54

经营活动现金流入小计3397355458.322351225400.03

购买商品、接受劳务支付的现金1721487889.551356837029.45客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金851320687.06882856741.02

支付的各项税费771548746.861370384830.71

支付其他与经营活动有关的现金552042879.41430721024.17

经营活动现金流出小计3896400202.884040799625.35

经营活动产生的现金流量净额-499044744.56-1689574225.32

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金145730.6437645221.62

取得投资收益收到的现金84578269.61

处置固定资产、无形资产和其他长期资5320366.67646820.78产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现31360000.00186347980.00金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计121404366.92224640022.40

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购建固定资产、无形资产和其他长期资2751611.482539223.78产支付的现金

投资支付的现金7500000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计10251611.482539223.78

投资活动产生的现金流量净额111152755.44222100798.62

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金1710000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金2160852156.555590736664.75

收到其他与筹资活动有关的现金151038824.00

筹资活动现金流入小计2162562156.555741775488.75

偿还债务支付的现金1860020000.005053240608.72

分配股利、利润或偿付利息支付的现金295329223.75372919825.13

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金3799313.235370630.71

筹资活动现金流出小计2159148536.985431531064.56

筹资活动产生的现金流量净额3413619.57310244424.19

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-384478369.55-1157229002.51

加：期初现金及现金等价物余额4089087595.043905923397.80

六、期末现金及现金等价物余额3704609225.492748694395.29

公司负责人：王政主管会计工作负责人：徐槟会计机构负责人：黄峻

2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用特此公告。

上海实业发展股份有限公司董事会

2025年10月28日