ST洲际:洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估说明中联评报字[2022]第1021号

洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的

投资性房地产公允价值评估项目

资产评估说明

中联评报字[2022]第1021号

中联资产评估集团有限公司

二〇二二年三月二十日洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明

第一部分关于评估说明使用范围的声明.....................................1

第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明............................2

第三部分资产清查核实情况说明........................................3

一、评估对象及评估范围说明.........................................3

二、资产核实情况总体说明..........................................8

第四部分评估技术说明...........................................10

一、评估对象及评估范围..........................................10

二、评估对象概况.............................................15

三、资料审查、现场勘查和市场调查.....................................16

四、评估程序...............................................17

五、评估方法及技术思路..........................................18

六、评估过程...............................................19

第五部分评估结论及其分析.........................................34

一、评估结论...............................................34

二、其他事项说明.............................................35

中联资产评估集团有限公司第1页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明

第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明

本评估说明该部分内容由委托人及产权持有单位撰写，并由委托人单位负责人和产权持有单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。

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第三部分资产清查核实情况说明

一、评估对象及评估范围说明

(一)评估对象及评估范围评估对象及评估范围为洲际油气股份有限公司持有的位于广西柳

州谷埠街国际商城负一层至三层部分商业房地产、以及柳州惠能资产管理有限公司持有的位于广西柳州谷埠街国际商场一层5间沿街商业

用房资产，总建筑面积128921.89平方米，于评估基准日账面价值

214273.50万元。资产明细如下：

产权人楼层区域建筑面积（㎡）商铺明细不动产权证号

桂（2016）柳州市不动产权第

A区 2236.97 1-42#商铺

0001641号

桂（2016）柳州市不动产权第

B区 8658.14 1-350#商铺

0001562号

1-5#、8#、9B#、10B#、11-12#、13B#、

桂（2016）柳州市不动产权第

C区 4630.98 14B#、15B#、16-18#、19A#、20-61#商

0001851号

负一层铺

桂（2016）柳州市不动产权第

F区 9226.47 1-344#商铺

0001389号

桂（2016）柳州市不动产权第

G区 8298.69 1-337#商铺

0001622号

桂（2016）柳州市不动产权第

H区 3307.67 1-45#、79-93#商铺

0002285号

洲际油

1/2#、2-12#、26-32#、35-37#、39#、42-44#、气

48-51#、53-62#、70-79#、81-83#、86-89#、

桂（2017）柳州市不动产权第

92-97#、101-104#、106#、108-118#、

0043812号、桂（2017）柳州市不

A区 3700.59 128-129#、131-132#、134-135#、137#、

动产权第0043822号、桂（2017）

一层139-142#、144-146#、150-151#、153-154#、柳州市不动产权第0043660号等

157-159#、162-167#、169-172#、175-199#

商铺

中联资产评估集团有限公司第3页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明

产权人楼层区域建筑面积（㎡）商铺明细不动产权证号

桂（2016）柳州市不动产权第

3-9#、11-12#、14-16#、18-20#、37-41#、0001515号、桂（2016）柳州市不

一层54#、68-69#、75-77#、78/2#、90#、92-93#、动产权第0001384号、桂（2016）

B区 3898.29

100-101#、106-107#、130-132#、150-151#、柳州市不动产权第0001387号、

154-160#、163#商铺桂（2017）柳州市不动产权第

0043810号等

桂（2016）柳州市不动产权第

0005909号、桂（2016）柳州市不

动产权第0005906号、桂（2016）

A区 7318.24 1-211#、213-445#商铺

柳州市不动产权第0005911号、

桂（2016）柳州市不动产权第

0005912号等

桂（2016）柳州市不动产权第

B区 8768.52 1-412#商铺

0001388号

二层

桂（2016）柳州市不动产权第

D区 8209.88 1-420#商铺

0001350号

桂（2016）柳州市不动产权第

F区 8319.54 1-368#商铺

0001390号

洲际油

桂（2016）柳州市不动产权第

气 G区 7942.70 1-406#商铺

0001621号

桂（2016）柳州市不动产权第

H区 5159.13 1-183#商铺

0001667号

桂（2016）柳州市不动产权第

0006263号、桂（2016）柳州市不

A区 6760.80 1-189#、191-407#商铺

动产权第0006264号、桂（2016）柳州市不动产权第0006267号等

桂（2017）柳州市不动产权第

B区 8553.35 1-397#商铺

0042123号

三层

桂（2016）柳州市不动产权第

D区 8002.55 1-411#商铺

0001516号

桂（2016）柳州市不动产权第

F区 7616.62 1-337#商铺

0009428号

桂（2016）柳州市不动产权第

G区 7925.19 1-406#商铺

0001561号

小计128534.32

桂（2017）柳州市不动产权第

D区 97.46 37/2#商铺

0082547号

柳州惠桂（2020）柳州市不动产权第

一层 F区 92.28 93/2#商铺能0063878号

桂（2016）柳州市不动产权第

G区 106.1 G区一层 11/1#、11/2#

0001924号、桂（2016）柳州市不

中联资产评估集团有限公司第4页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明

产权人楼层区域建筑面积（㎡）商铺明细不动产权证号动产权第0001968号等

桂（2020）柳州市不动产权第

G区 91.73 G区一层 43/1

0063877号

小计387.57

合计128921.89

根据产权持有人提供的资料，洲际油气所有的房产部分为2007年与广西正和实业集团有限公司重组时取得，部分为2009年购入取得；

柳州惠能所有的房产为2016年购入取得。

委托人和产权持有单位确认所委托的评估对象及评估范围与评估目的所涉的评估对象及评估范围一致。

(二)实物资产的分布情况及特点

待估房地产分布于柳州市谷埠街国际商城，建筑面积12.89万平方米，至评估基准日，商场已招商面积9.2万平方米，出租率约71%，已入驻经营商家包括南城百货、柳州嘉闽商业管理有限公司、佰迪乐等。其中已出租部分租约期至2022年到2040年不等，出租事宜由广西正和商业管理有限公司代为管理，该公司为委托人洲际油气的全资子公司。主要租赁情况如下：

楼层产权人租户房号/楼层租赁期出租建筑面积（㎡）

李彦霖 A-1 2018/8/1 2023/7/31 47.61

林同朝 A-1-88#~93#、146#~148# 2017/7/1 2025/6/30 155.94

张国富（碧发轩） B-1-3-2A 2021/5/1 2022/4/30 21.60

邮政银行 B-1 2019/11/10 2024/11/9 138.46柳州顺源资产管理有限公

B-1 沿街 2021/5/1 2031/4/30 252.28司（衣品帅男装）洲际油柳州顺源资产管理有限公

一层 B-1 内街 2021/5/1 2031/4/30 76.94气司（衣品帅男装）

王基如（重庆乡水源火锅） B-1 2020/5/1 2022/10/31 742.49

优越百货（必胜客） B-1-130.131.132 2020/5/1 2026/5/14 87.92

韦婷婷(烟酒专卖) A-1-43 2021/10/1 2029/9/30 87.75

黄冠胜（餐饮） A-1 2021/6/1 2026/5/31 223.12

韦武技/黄乃中（美发） A-1 2021/6/1 2026/5/31 92.83

吕小娟 A-1 2021/6/1 2026/5/31 78.33

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楼层产权人租户房号/楼层租赁期出租建筑面积（㎡）林同朝湘乐汇（原边境渔A-1 2020/9/1 2030/8/31 155.94

场）广西大洋投资集团有限公

B-1 2021/5/1 2036/4/30 2921.08司

柳州顺源资产管理有限公 B-1-146、147、155-1、

2021/4/12031/3/31118.19

司155-2窦宁（爱尚网吧） C-G1-C08-C15 2021/5/10 2025/5/9 630.93负一

广西永辉超市有限公司 B-G1、C-G1 2020/6/1 2040/5/31 10015.43层

柳州市南城百货有限公司 F-G1 2016/3/1 2031/6/19 20090.79

F-2-1#~3#、47#~48#、

余学新52#~88#、94#~95#、2021/4/282027/4/71399.48

195B#~199#、222#~235#

柳州市柳南区佰歌汇娱乐

D-2、H-2 2020/1/1 2027/12/31 2843.62城（佰迪乐）

柳州市南城百货有限公司 F-2 2016/6/20 2031/6/19 4197.85

广雅茶楼（何丽敏） G-2 2019/8/1 2024/7/31 1340.68

程俊富（泉湘菜馆） H-2 2017/2/1 2022/1/31 425.19林惠（书法培训） D-2-12 2019/11/20 2023/11/30 305.66柳州嘉闽商业管理有限公

H-2 2020/3/1 2024/2/29 1023.08司（猪肚鸡）柳州嘉闽商业管理有限公

G、H-2 2020/8/1 2026/7/31 1122.50司（迈斯酒吧）

张维 D-2-23A 2020/7/25 2025/4/30 156.86柳州顺源资产管理有限公

二层 H-2 2020/10/10 2025/10/9 126.60司（湘当好）

王基如（重庆乡水源火锅） B-2 2020/5/1 2022/10/31 801.96

李彦霖（外婆桥茶楼） A-2 2018/8/1 2023/7/31 2356.56

黄艳妮（舞蹈培训） D-2-01-1 2019/5/1 2025/4/30 216.32

黄艳妮（舞蹈培训） D-2-01-2 2019/5/1 2025/4/30 200.00广西大洋投资集团有限公

B-2 2021/5/1 2036/4/30 8607.89司广西闽盈商业管理有限公

D-2 2021/6/1 2036/3/31 1567.37司（中瑞口腔）柳州嘉闽商业管理有限公

G-2 2021/5/25 2024/5/24 1196.80司（老地方）柳州嘉闽商业管理有限公

H-2 2020/6/1 2023/5/31 559.77司（拾里酒馆）广西闽盈商业管理有限公

B-2 2020/5/1 2030/4/30 119.66司

柳州市奥康眼镜有限公司 D-3-1#~6#、12#~26#等 2018/4/16 2024/4/15 633.80三层

柳州嘉闽商业管理有限公 G-3 2021/10/1 2027/9/30 5203.77

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楼层产权人租户房号/楼层租赁期出租建筑面积（㎡）司广西大洋投资集团有限公

B-3 2021/5/1 2036/4/30 8553.35司

柳州市南城百货有限公司 F-3 2016/3/1 2031/6/19 3808.70谢春（钱柜纯 K） G-3 2018/7/1 2023/6/30 1876.36广西闽盈商业管理有限公

F-3 2021/7/1 2026/6/30 2482.77司广西御品堂健康产业有限

A-3 2014/1/1 2022/12/31 2646.21公司广西御品堂健康产业有限

A-3 2015/8/1 2022/12/31 831.78公司

马振刚（学科培训） D-3 2018/11/1 2024/10/31 143.44

马振刚（学科培训） D-3 2018/11/1 2024/10/31 248.24

韦志强（跆拳道） D-3 2018/5/16 2024/7/31 268.92

马振刚 D-3-11A 2021/4/1 2024/10/31 143.44

马振刚 D-3-11B 2021/4/1 2024/10/31 248.24罗爱青（围棋、武术、乐D-3 2018/7/20 2026/7/31 157.29器培训）王军（火车头拉丁舞） D-3 2017/4/1 2027/3/31 79.50王军（火车头拉丁舞） D-3 2017/4/1 2027/3/31 242.31

姿巧舞蹈培训（曾姿丹） D-3 2017/8/1 2027/7/31 186.19

姿巧舞蹈培训（曾姿丹） D-3 2017/8/1 2027/7/31 117.08

姿巧舞蹈培训（曾姿丹） D-3 2019/9/1 2027/7/31 177.67

徐文彬 D-3 2017/12/16 2025/12/15 205.20

兰巧巧 D-3 2021/4/1 2027/3/31 87.37

陈慧 D-3-09 2021/11/1 2025/10/30 176.03

张裕丰（声乐培训） D-3 2018/6/20 2022/6/30 208.40

王晓璎 D-3 2017/12/16 2027/7/31 193.60

谷朵科技公司 D-3 2021/3/1 2023/5/31 351.77柳州市大美家教服务中心

D-3 2018/3/16 2027/7/31 156.69（喻波）柳州市大美家教服务中心

D-3 2018/3/16 2027/7/31 145.31（喻波）

小计94078.91

福味楼（余新学） F-1-93-2B 2021/4/8 2027/4/7 16.29柳州嘉闽商业管理有限公

G-1-11-1 2020/8/1 2026/7/31 51.76司（钱柜纯 K）一层惠能柳州市柳南区佰歌汇娱乐

D-1-37-2 2020/1/1 2027/12/31 97.46城（佰迪乐）柳州嘉闽商业管理有限公

G-1-43-1B 2021/5/25 2024/5/24 9.47司

中联资产评估集团有限公司第7页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明

楼层产权人租户房号/楼层租赁期出租建筑面积（㎡）

陆如伟 F-1-93-2A 2020/11/1 2026/10/31 31.68

广雅茶楼（何丽敏） G-1-43-1A 2019/8/1 2024/7/31 82.26柳州嘉闽商业管理有限公

G-1-11-2 2018/7/1 2023/6/30 54.34司

福味楼（余新学） F-1-93-2B 2021/4/8 2027/4/7 16.29柳州嘉闽商业管理有限公

G-1-11-1 2020/8/1 2026/7/31 51.76司（钱柜纯 K）

小计343.26

合计94422.17

(三)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账

面金额(或者评估值)本次评估报告中未引用其他机构报告内容。

二、资产核实情况总体说明

(一)资产核实人员组织、实施过程

评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，进行现场的核查工作。清查工作结束后，对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：

首先，辅导企业进行资产的清查、填报资产情况调查表，并收集整理评估资料。评估师对企业资产评估配合工作要求进行了讲解，包括资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托人和产权持有

单位提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“资产调查表”，收集并整理待估资产的产权权属、租赁协议及相关资料。

其次，同时对申报资产进行现场查勘，核实评估资料，尤其是资产权属资料。

中联资产评估集团有限公司第8页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明

(二)影响资产核实的事项及处理方法

经现场清查核实，评估人员在资产清查所知范围内对资产进行了清查，未发现影响本次评估的事项。

(三)资产清查核实结论

评估人员在资产清查所知范围内对资产进行清查，清查情况表明：

实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对核实明细项目已与企业相关负责人员进行了沟通。

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第四部分评估技术说明

一、评估对象及评估范围

(一)评估对象及评估范围评估对象及评估范围为洲际油气股份有限公司持有的位于广西柳

州谷埠街国际商城负一层至三层部分商业房地产、以及柳州惠能资产管理有限公司持有的位于广西柳州谷埠街国际商场一层5间沿街商业

用房资产，总建筑面积128921.89平方米，于评估基准日账面价值

214273.50万元。资产明细如下：

产权人楼层区域建筑面积（㎡）商铺明细不动产权证号

桂（2016）柳州市不动产权第

A区 2236.97 1-42#商铺

0001641号

桂（2016）柳州市不动产权第

B区 8658.14 1-350#商铺

0001562号

1-5#、8#、9B#、10B#、11-12#、13B#、

桂（2016）柳州市不动产权第

C区 4630.98 14B#、15B#、16-18#、19A#、20-61#商

0001851号

铺

桂（2016）柳州市不动产权第

F区 9226.47 1-344#商铺

0001389号

桂（2016）柳州市不动产权第

负一层 G区 8298.69 1-337#商铺

0001622号

洲际油桂（2016）柳州市不动产权第

气 H区 3307.67 1-45#、79-93#商铺 0002285号

1/2#、2-12#、26-32#、35-37#、39#、42-44#、

48-51#、53-62#、70-79#、81-83#、86-89#、

桂（2017）柳州市不动产权第

92-97#、101-104#、106#、108-118#、

0043812号、桂（2017）柳州市不

一层 A区 3700.59 128-129#、131-132#、134-135#、137#、

动产权第0043822号、桂（2017）

139-142#、144-146#、150-151#、153-154#、柳州市不动产权第0043660号等

157-159#、162-167#、169-172#、175-199#

商铺

中联资产评估集团有限公司第10页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明

产权人楼层区域建筑面积（㎡）商铺明细不动产权证号

3-9#、11-12#、14-16#、18-20#、37-41#、桂（2016）柳州市不动产权第

54#、68-69#、75-77#、78/2#、90#、92-93#、0001515号、桂（2016）柳州市不

一层 B区 3898.29 100-101#、106-107#、130-132#、150-151#、动产权第 0001384号、桂（2016）

154-160#、163#商铺柳州市不动产权第0001387号

桂（2016）柳州市不动产权第

0005909号、桂（2016）柳州市不

动产权第0005906号、桂（2016）

A区 7318.24 1-211#、213-445#商铺

柳州市不动产权第0005911号、

桂（2016）柳州市不动产权第

0005912号等

桂（2016）柳州市不动产权第

B区 8768.52 1-412#商铺

0001388号

二层

桂（2016）柳州市不动产权第

D区 8209.88 1-420#商铺

0001350号

桂（2016）柳州市不动产权第

F区 8319.54 1-368#商铺洲际油0001390号

气桂（2016）柳州市不动产权第

G区 7942.70 1-406#商铺

0001621号

桂（2016）柳州市不动产权第

H区 5159.13 1-183#商铺

0001667号

桂（2016）柳州市不动产权第

0006263号、桂（2016）柳州市不

A区 6760.80 1-189#、191-407#商铺

动产权第0006264号、桂（2016）柳州市不动产权第0006267号等

桂（2017）柳州市不动产权第

B区 8553.35 1-397#商铺

0042123号

三层

桂（2016）柳州市不动产权第

D区 8002.55 1-411#商铺

0001516号

桂（2016）柳州市不动产权第

F区 7616.62 1-337#商铺

0009428号

桂（2016）柳州市不动产权第

G区 7925.19 1-406#商铺

0001561号

小计128496.85

桂（2017）柳州市不动产权第

D区 97.46 37/2#商铺

0082547号

桂（2020）柳州市不动产权第

柳州惠 F区 92.28 93/2#商铺一层0063878号能

桂（2016）柳州市不动产权第

G区 106.1 G区一层 11/1#、11/2# 0001924号、桂（2016）柳州市不动产权第0001968号等

中联资产评估集团有限公司第11页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明

产权人楼层区域建筑面积（㎡）商铺明细不动产权证号

桂（2020）柳州市不动产权第

G区 91.73 G区一层 43/1

0063877号

小计387.57

合计128921.89

根据产权持有人提供的资料，洲际油气所有的房产部分为2007年与广西正和实业集团有限公司重组时取得，部分为2009年购入取得；

柳州惠能所有的房产为2016年购入取得。

委托人和产权持有单位确认所委托的评估对象及评估范围与评估目的所涉的评估对象及评估范围一致。

(二)实物资产的分布情况及特点

待估房地产分布于柳州市谷埠街国际商城，建筑面积12.89万平方米，至评估基准日，商场已招商面积9.2万平方米，出租率约71%，已入驻经营商家包括南城百货、柳州嘉闽商业管理有限公司、佰迪乐等。其中已出租部分租约期至2022年到2040年不等，主要租赁情况如下：

楼层产权人租户房号/楼层租赁期出租建筑面积（㎡）

李彦霖 A-1 2018/8/1 2023/7/31 47.61

林同朝 A-1-88#~93#、146#~148# 2017/7/1 2025/6/30 155.94

张国富（碧发轩） B-1-3-2A 2021/5/1 2022/4/30 21.60

邮政银行 B-1 2019/11/10 2024/11/9 138.46柳州顺源资产管理有限公

B-1 沿街 2021/5/1 2031/4/30 252.28司（衣品帅男装）柳州顺源资产管理有限公

B-1 内街 2021/5/1 2031/4/30 76.94

洲际油司（衣品帅男装）一层

气王基如（重庆乡水源火锅） B-1 2020/5/1 2022/10/31 742.49

优越百货（必胜客） B-1-130.131.132 2020/5/1 2026/5/14 87.92

韦婷婷(烟酒专卖) A-1-43 2021/10/1 2029/9/30 87.75

黄冠胜（餐饮） A-1 2021/6/1 2026/5/31 223.12

韦武技/黄乃中（美发） A-1 2021/6/1 2026/5/31 92.83

吕小娟 A-1 2021/6/1 2026/5/31 78.33林同朝湘乐汇（原边境渔A-1 2020/9/1 2030/8/31 155.94

场）

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楼层产权人租户房号/楼层租赁期出租建筑面积（㎡）广西大洋投资集团有限公

B-1 2021/5/1 2036/4/30 2921.08司

柳州顺源资产管理有限公 B-1-146、147、155-1、

2021/4/12031/3/31118.19

司155-2窦宁（爱尚网吧） C-G1-C08-C15 2021/5/10 2025/5/9 630.93负一

广西永辉超市有限公司 B-G1、C-G1 2020/6/1 2040/5/31 10015.43层

柳州市南城百货有限公司 F-G1 2016/3/1 2031/6/19 20090.79

F-2-1#~3#、47#~48#、

余学新52#~88#、94#~95#、2021/4/282027/4/71399.48

195B#~199#、222#~235#

柳州市柳南区佰歌汇娱乐

D-2、H-2 2020/1/1 2027/12/31 2843.62城（佰迪乐）

柳州市南城百货有限公司 F-2 2016/6/20 2031/6/19 4197.85

广雅茶楼（何丽敏） G-2 2019/8/1 2024/7/31 1340.68

程俊富（泉湘菜馆） H-2 2017/2/1 2022/1/31 425.19林惠（书法培训） D-2-12 2019/11/20 2023/11/30 305.66柳州嘉闽商业管理有限公

H-2 2020/3/1 2024/2/29 1023.08司（猪肚鸡）柳州嘉闽商业管理有限公

G、H-2 2020/8/1 2026/7/31 1122.50司（迈斯酒吧）

张维 D-2-23A 2020/7/25 2025/4/30 156.86柳州顺源资产管理有限公

二层 H-2 2020/10/10 2025/10/9 126.60司（湘当好）

王基如（重庆乡水源火锅） B-2 2020/5/1 2022/10/31 801.96

李彦霖（外婆桥茶楼） A-2 2018/8/1 2023/7/31 2356.56

黄艳妮（舞蹈培训） D-2-01-1 2019/5/1 2025/4/30 216.32

黄艳妮（舞蹈培训） D-2-01-2 2019/5/1 2025/4/30 200.00广西大洋投资集团有限公

B-2 2021/5/1 2036/4/30 8607.89司广西闽盈商业管理有限公

D-2 2021/6/1 2036/3/31 1567.37司（中瑞口腔）柳州嘉闽商业管理有限公

G-2 2021/5/25 2024/5/24 1196.80司（老地方）柳州嘉闽商业管理有限公

H-2 2020/6/1 2023/5/31 559.77司（拾里酒馆）广西闽盈商业管理有限公

B-2 2020/5/1 2030/4/30 119.66司

柳州市奥康眼镜有限公司 D-3-1#~6#、12#~26#等 2018/4/16 2024/4/15 633.80柳州嘉闽商业管理有限公

三层 G-3 2021/10/1 2027/9/30 5203.77司

广西大洋投资集团有限公 B-3 2021/5/1 2036/4/30 8553.35

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楼层产权人租户房号/楼层租赁期出租建筑面积（㎡）司

柳州市南城百货有限公司 F-3 2016/3/1 2031/6/19 3808.70谢春（钱柜纯 K） G-3 2018/7/1 2023/6/30 1876.36广西闽盈商业管理有限公

F-3 2021/7/1 2026/6/30 2482.77司广西御品堂健康产业有限

A-3 2014/1/1 2022/12/31 2646.21公司广西御品堂健康产业有限

A-3 2015/8/1 2022/12/31 831.78公司

马振刚（学科培训） D-3 2018/11/1 2024/10/31 143.44

马振刚（学科培训） D-3 2018/11/1 2024/10/31 248.24

韦志强（跆拳道） D-3 2018/5/16 2024/7/31 268.92

马振刚 D-3-11A 2021/4/1 2024/10/31 143.44

姿巧舞蹈培训（曾姿丹） D-3 2017/8/1 2027/7/31 186.19

姿巧舞蹈培训（曾姿丹） D-3 2017/8/1 2027/7/31 117.08

姿巧舞蹈培训（曾姿丹） D-3 2019/9/1 2027/7/31 177.67

徐文彬 D-3 2017/12/16 2025/12/15 205.20

兰巧巧 D-3 2021/4/1 2027/3/31 87.37

陈慧 D-3-09 2021/11/1 2025/10/30 176.03

张裕丰（声乐培训） D-3 2018/6/20 2022/6/30 208.40

王晓璎 D-3 2017/12/16 2027/7/31 193.60

谷朵科技公司 D-3 2021/3/1 2023/5/31 351.77柳州市大美家教服务中心

D-3 2018/3/16 2027/7/31 156.69（喻波）柳州市大美家教服务中心

D-3 2018/3/16 2027/7/31 145.31（喻波）

小计94078.91

福味楼（余新学） F-1-93-2B 2021/4/8 2027/4/7 16.29柳州嘉闽商业管理有限公

G-1-11-1 2020/8/1 2026/7/31 51.76司（钱柜纯 K）柳州市柳南区佰歌汇娱乐

D-1-37-2 2020/1/1 2027/12/31 97.46

一层惠能城（佰迪乐）柳州嘉闽商业管理有限公

G-1-43-1B 2021/5/25 2024/5/24 9.47司

陆如伟 F-1-93-2A 2020/11/1 2026/10/31 31.68

广雅茶楼（何丽敏） G-1-43-1A 2019/8/1 2024/7/31 82.26

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楼层产权人租户房号/楼层租赁期出租建筑面积（㎡）柳州嘉闽商业管理有限公

G-1-11-2 2018/7/1 2023/6/30 54.34司

福味楼（余新学） F-1-93-2B 2021/4/8 2027/4/7 16.29柳州嘉闽商业管理有限公

G-1-11-1 2020/8/1 2026/7/31 51.76司（钱柜纯 K）

小计343.26

合计94422.17

二、评估对象概况

1、区域位置及周边环境

待估对象建成于2005年，位于谷埠街国际商业城，东临鱼峰路，南临飞鹅路，北临飞鹅二楼，西临规划路。交通条件便利，周边有多路公交通达；区域周边配套设施相对完善，周边有农业银行、建设银行、民生银行等银行网点，医院有柳州市工人医院、柳州健民医院等。

待估对象周边以商业区为主，包括新时代商业港、双马广场、银泰城、五星商业大厦等商圈，客流量较大。

2、权属状况

根据产权持有人提供的资料，待估房产为商业用房，房产均已办理不动产权证，对应土地使用权为出让性质，土地使用终止日期为2053年8月3日。产权证载权利人分别为洲际油气股份有限公司和柳州惠能资产管理有限公司。

至评估基准日，该房产已招商面积9.2万余平方米，出租率约71%，租赁期至2022年到2040年不等。

3、柳州市商业地产市场分析

中联资产评估集团有限公司第15页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明

2021年的柳州楼市新房成交跌落至近4年以来的新低，市场推新

大幅度减缓，新楼盘展厅开放许久迟迟未入市，市场观望情绪浓重。

本年柳州楼市跌宕起伏，疫情对房地产行业的影响迁延至今，柳州市新房成交量甚至不如疫情肆虐的2020年。据柳房网数据中心统计显示：

2021年柳州新房总成交54676套，同比上涨845套；总成交面积370.41万㎡，同比下降12.33%。其中商业成交2459套，成交面积22.19万㎡同比下降21.42%；

商业房地产成交下降明显，受疫情影响2021年各行各业仍处于缓慢的经济恢复期，市场消费力下行，购房者对投资产品更谨慎。2021年柳州海吉星供应较多，作为西南最大的农产品批发市场，柳州海吉星商铺的销量向来不错，本年成交量不少。

2021年受新冠肺炎疫情持续影响，商业地产开发投资和销售面积

均出现大幅下跌，在行业变革进入存量阶段的背景下，市场环境短期内出现紧缩。从长期来看，中国经济长期向好基本面未变，尤其近年金融供给侧结构性改革初见成效，金融体系愈加稳定，相信随着疫情影响逐渐消减，商业地产市场也将逐渐好转。

三、资料审查、现场勘查和市场调查

1、资料审查

根据产权持有单位提供的资料，评估人员通过进行现场实地勘察，查阅产权证等资料核对评估申报表。

2、现场勘查

评估时对现场作了全面的勘查，核对建筑面积和结构类型等，查中联资产评估集团有限公司第16页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明

看建筑基础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等。

经现场勘查，认为待估的房屋建筑均可持续使用。

3、市场调查

市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括与待估投资性房地产处于同一供需圈的同类房地产市场售价和租金价格，在委托人有关人员的配合下，完成了上述资料的搜集工作，这将使评估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。

四、评估程序

1、清查核实阶段

*评估人员对房地产进行核实，核实建筑的名称、面积、结构型式和竣工时间等。

*核实企业的资产权属，查阅有关证明资产权属的资料等，核对房屋名称、座落地点、结构类型、建筑面积、使用年限等。

2、现场勘察阶段

评估人员会同有关人员深入现场进行实地勘察。评估人员对地上评估对象逐一进行了详尽的现场查看，对房屋的外形、结构型式、层次、高度、内外装修、水、暖、电安装情况，进行较详细的核实。同时对房屋建筑物的位置、环境等进行调查，并取得物业照片。

同时，对待估资产周边房地产交易及租赁情况进行市场搜集。

3、评定估算阶段

根据评估依据、评估资料，评估人员进行测算、确定待估资产在评估基准日的公允价值，得出评估结果后撰写评估技术说明。

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五、评估方法及技术思路

根据《资产评估准则——不动产》（中评协[2017]38号）、《以财务报告为目的的评估指南》（中评协[2017]45号）、《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2017]53号）及《企业会计准则第3号——投资性房地产》，投资性房地产常用的评估方法有市场法、收益法等。

根据评估对象的现状及评估目的、评估对象特点等，由于评估对象为已建成并投入使用的房地产，评估对象所处区域房地产市场较发达，重置成本仅能体现评估对象在评估基准日价格水平下的建造价格，却反应不了评估基准日房地产市场或房地产分类市场的供求关系，故不宜采用成本法进行评估。虽然目前待估房产整体对外出租，因受疫情影响，未来租金收益及风险量化难度较大，因此本次不采用收益法进行评估。

本次评估对象为配套商业房地产，所在区域内位于同一供需圈内有同类型物业交易案例供参考，故本次采用市场法进行评估。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

同时，考虑到目前待估房产存在中长期租约，租约有效且正常履行，而实际租金水平与正常合理的市场租金存在一定差异，故本次评估在测算正常市场价格的基础上，需考虑现有租约对房产价值的影响，该影响由盈余租金，即市场租金与合同租金的差额决定。故本次估值以市场法的测算结果扣减盈余租金在租赁期内的加计折现金额确定最

中联资产评估集团有限公司第18页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明终评估结果。

六、评估过程

1、运用市场法测算房地产市场价值

待估房产涉及谷埠街国际商场多个区域与楼层，主要集中在谷埠街商城的 A、B、D、F、G、H区。运用市场法进行测算时，需考虑各商铺之间存在的因素差异，如临街状况、面积等。根据现场了解情况：

F区以南城百货为中心所在位置为最繁华、人流量最多、商业氛围最好的区域。根据企业提供相关资料，负一层、二层、三层商铺受以上个别因素影响有限，销售价格差异不大，而一层店面销售价格受商场分区、临街、角街等因素影响较大。同时由于商场各层客流量、商业类型等方面的不同，导致不同楼层的价格水平存在一定差异。故本次在确定房产整体价值时，首先采取市场法确定 B区一层临街（临飞鹅路）商铺和 B区一层不临街商铺、F区一层临街（临鱼峰路）商铺的单价水平，然后在此基础上分别对一层各商业和其余楼层商业进行相应的修正，进而逐一确定待估商业的单价。

案例一：以B区一层临街（临飞鹅路）商铺为例

（1）选择交易案例

比较交易案例的选择，是针对评估对象的条件，从众多的市场交易案例中选择符合条件的案例进行比较。选择案例时应符合下列具体条件：

*与评估对象属同一供需圈；

*与评估对象用途应相同；

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*与评估对象的交易类型相同或相近；

*与评估对象的估价时点应接近；

*交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易；

*与估价对象规模档次相当；

估价对象位于柳州市谷埠街国际商业城，我们通过实地调查了解，以及房地产交易信息网等资料，调查确定比较案例。本次评估我们选取位于与评估对象属于同一供需圈内，用途相近或相似、可比性较强的房地产交易实例作为评估对象的比较实例。

案例情况说明表

交易案例比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C谷埠街国际商城现大洋项目名称谷埠街国际商城1楼门面谷埠街美食城门面奥莱周边门面位置谷埠街国际商城谷埠街国际商城谷埠街国际商城房产用途商业商业商业面积（平米）458088售价（元/平方米）400003750034100所在楼层地面一层地面一层地面一层挂牌时间2021年12月2021年11月2021年12月交易情况网上挂牌网上挂牌网上挂牌

（2）比较因素条件说明

根据估价对象自身的特点，估价对象与比较案例的比较因素条件详述见下表。

比较因素条件说明表

影响因素委估对象比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C谷埠街国际商城

谷埠街国际商城B区商谷埠街国际商城 1名称现大洋奥莱周边谷埠街美食城门面

业门面（临飞鹅路）楼门面门面谷埠街商业门面（临飞位置谷埠街国际商城谷埠街国际商城谷埠街国际商城

鹅路）

交易价格（元/平方米）待估400003750034100房产用途商业商业商业商业

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影响因素委估对象比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C交易日期2021年12月2021年12月2021年11月2021年12月交易情况正常交易网上挂牌网上挂牌网上挂牌

位于谷埠街商业圈，位于谷埠街商业位于谷埠街商业圈，地理位置和繁华程位于谷埠街商业圈，地地理位置和繁华程圈，地理位置和地理位置和繁华程度理位置和繁华程度较好度较好繁华程度较好度较好商业人流量多多多多水电暖等保证供基础设施完善程度水电暖等保证供给水电暖等保证供给水电暖等保证供给给

1公里范围内有

1公里范围内有中国银1公里范围内有中国中国银行、建设1公里范围内有中

行、建设银行、邮政等银行、建设银行、邮银行、邮政等多国银行、建设银行、

公共配套设施完善多家金融机构，周边有政等多家金融机构，家金融机构，周邮政等多家金融机区

程度鱼峰山小学、柳州十七周边有鱼峰山小学、边有鱼峰山小构，周边有鱼峰山小域

中等学校，配套设施齐柳州十七中等学校，学、柳州十七中学、柳州十七中等学因

全配套设施齐全等学校，配套设校，配套设施齐全素施齐全

飞鹅路、飞鹅二

飞鹅路、飞鹅二路、飞鹅路、飞鹅二路、

飞鹅路、飞鹅二路、鱼路、鱼峰路三条鱼峰路三条城市主鱼峰路三条城市主峰路三条城市主次干道城市主次干道环道路通达度次干道环绕谷埠街次干道环绕谷埠街

环绕谷埠街国际商城，绕谷埠街国际商国际商城，道路通达国际商城，道路通达道路通达度高城，道路通达度度高度高高

距“飞鹅路东”

距“飞鹅二路”站距“飞鹅路东”站

距“飞鹅路东”站约站约250米，附区约250米，附近有9、约350米，附近有

100米，附近有33、45、近有33、45、53

域交通便捷程度14、42路等公交线33、45、53路等公

53路等公交线可达，公路等公交线可因可达，公共交通通达交线可达，公共交通共交通通达度高达，公共交通通素度高通达度高达度高

自然环境较好，人文环自然环境较好，人文自然环境较好，自然环境较好，人文环境质量境较好环境较好人文环境较好环境较好区域以商业为

区域以商业为主，商业区域以商业为主，商区域以商业为主，商区域规划主，商业聚集环聚集环境度高业聚集环境度高业聚集环境度高境度高

临城区主道路，一面临临城区次干道飞鹅临城区之路谷埠临城区之路谷埠街，临街状况街二路，一面临街街，一面临街一面临街个建成时间2005年2005年2005年2005年别装修条件简单装修简单装修简单装修简单装修因楼层条件一层一层一层一层素

层高4.8米4.8米4.8米4.8米建筑结构钢混钢混钢混钢混

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影响因素委估对象比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C

商业综合体，建筑规模商业综合体，建筑商业综合体，建商业综合体，建筑建筑规模大规模大筑规模大规模大

（3）根据以上比较因素，编制比较因素条件指数表，详见下表。

比较因素条件指数表

影响因素委估对象比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C谷埠街国际商城

谷埠街国际商城 B区谷埠街国际商城1 谷埠街美食城门名称现大洋奥莱周边

商业门面（临飞鹅路）楼门面面门面

交易价格（元/平方米）待估400003750034100房产用途100100100100交易日期100100100100交易情况100105105105地理位置和繁华程度100100100100商业人流量100100100100基础设施完善程度100100100100区域公共配套设施完善程度100100100100因道路通达度100100100100素交通便捷程度100999897环境质量100100100100区域规划100100100100临街状况100989696建成时间100100100100个装修条件100100100100别楼层100100100100因素层高100100100100建筑结构100100100100建筑规模100100100100

（4）编制因素比较修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数：

因素比较修正系数表

影响因素委估对象比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C

谷埠街国际商城 B 柳州市新时代商业柳州市新时代商业柳州市新时代商业名称区商业门面（临飞鹅港临街商铺（临飞鹅港临街商铺（临飞港临街商铺（临飞路）路）鹅路）鹅路）

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影响因素委估对象比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C

交易价格（元/平方米）待估400003750034100

房产用途1.00001.00001.00001.0000

交易日期1.00001.00001.00001.0000

交易情况1.00000.95240.95240.9524

地理位置和繁华程度1.00001.00001.00001.0000

商业人流量1.00001.00001.00001.0000

区基础设施完善程度1.00001.00001.00001.0000

域公共配套设施完善程度1.00001.00001.00001.0000

因道路通达度1.00001.00001.00001.0000

素交通便捷程度1.00001.01011.02041.0309

环境质量1.00001.00001.00001.0000

区域规划1.00001.00001.00001.0000

临街状况1.00001.02041.04171.0417

竣工时间1.00001.00001.00001.0000个

装修条件1.00001.00001.00001.0000别

楼层1.00001.00001.00001.0000因

层高1.00001.00001.00001.0000素

建筑结构1.00001.00001.00001.0000

建筑规模1.00001.00001.00001.0000比准价格392653796234876

（5）确定评估结果

根据上述市场比较法的测算过程，经过比较分析，各类估价对象的三个比准价格的差距在合理范围之内，故分别取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法求取的该类估价对象房地产单价。

B区一层临街（临飞鹅路）商业评估单价

=(案例1比准单价+案例2比准单价+案例3比准单价)÷3

=37400元/平方米（取整）

案例二：以B区一层不临街商铺为例

（1）选择交易案例

比较交易案例的选择，是针对评估对象的条件，从众多的市场交易中联资产评估集团有限公司第23页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明案例中选择符合条件的案例进行比较。选择案例时应符合下列具体条件：

*与评估对象属同一供需圈；

*与评估对象用途应相同；

*与评估对象的交易类型相同或相近；

*与评估对象的估价时点应接近；

*交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易；

*与估价对象规模档次相当；

案例情况说明表

交易案例比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C柳州市新时代商业港商柳州市新时代商业港商项目名称柳州市新时代商业港商铺铺铺柳州市柳南区飞鹅路53柳州市柳南区飞鹅路53位置柳州市柳南区飞鹅路53号号号房产用途商业商业商业面积（平米）70.632730售价（元/平方米）311483259330000所在楼层地面一层地面一层地面一层挂牌时间2021年11月2021年10月2021年11月交易情况网上挂牌网上挂牌网上挂牌

（2）比较因素条件说明

根据估价对象自身的特点，估价对象与比较案例的比较因素条件详述见下表。

比较因素条件说明表

中联资产评估集团有限公司第24页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明

影响因素委估对象比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C

谷埠街国际商城 B 区商柳州市新时代商业柳州市新时代商柳州市新时代商业名称业门面港商铺业港商铺港商铺柳州市柳南区飞鹅柳州市柳南区飞柳州市柳南区飞鹅位置谷埠街商业门面路53号鹅路53号路53号

交易价格（元/平方米）待估311483259330000房产用途商业商业商业商业交易日期2020年12月2021年11月2021年10月2021年11月交易情况正常交易网上挂牌网上挂牌网上挂牌位于新时代商业位于新时代商业港位于新时代商业港

地理位置和繁华程位于谷埠街商业圈，地港商业圈，地理商业圈，地理位置和商业圈，地理位置和度理位置和繁华程度较好位置和繁华程度繁华程度较好繁华程度较好较好商业人流量较多较多较多较多水电暖等保证供基础设施完善程度水电暖等保证供给水电暖等保证供给水电暖等保证供给给

1公里范围内有

1公里范围内有中国银1公里范围内有中国1公里范围内有中

中国银行、建设

区行、建设银行、邮政等银行、建设银行等多国银行、建设银行等银行等多家金融

域公共配套设施完善多家金融机构，周边有家金融机构，周边有多家金融机构，周边机构，周边有鱼因程度鱼峰山小学、柳州十七鱼峰山小学、柳州十有鱼峰山小学、柳州

峰山小学、柳州

素中等学校，配套设施齐七中等学校，配套设十七中等学校，配套十七中等学校，全施齐全设施齐全配套设施齐全

飞鹅路、飞鹅二路、鱼新时代商业港临飞新时代商业港临新时代商业港临飞

峰路三条城市主次干道鹅路、红东路等城市飞鹅路、红东路鹅路、红东路等城市道路通达度

环绕谷埠街国际商城，主干道，道路通达度等城市主干道，主干道，道路通达度道路通达度高高道路通达度高高

距“飞蛾商城”

距“飞鹅商城”站约距“飞蛾商城”站约

距“飞鹅路东”站约站约150米，附

150米，附近有33、150米，附近有33、

100米，附近有33、45、近有33、45、53

区交通便捷程度45、53路等公交线45、53路等公交线

53路等公交线可达，公路等公交线可域可达，公共交通通达可达，公共交通通达共交通通达度高达，公共交通通因度高度高达度高素

自然环境较好，人文环自然环境较好，人文自然环境较好，自然环境较好，人文环境质量境较好环境较好人文环境较好环境较好区域以商业为

区域以商业为主，商业区域以商业为主，商区域以商业为主，商区域规划主，商业聚集环聚集环境度高业聚集环境度高业聚集环境度高境度高

个商业城内，不临临街状况商业城内，不临街商业城内，不临街商业城内，不临街别街因建成时间2005年2004年2004年2004年素装修条件简单装修简单装修简单装修简单装修

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影响因素委估对象比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C楼层条件一层一层一层一层

层高4.8米5米5米5米建筑结构钢混钢混钢混钢混

商业综合体，建筑规模商业综合体，建筑规商业综合体，建商业综合体，建筑规建筑规模大模较大筑规模较大模较大

（3）根据以上比较因素，编制比较因素条件指数表，详见下表。

比较因素条件指数表

影响因素委估对象比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C

谷埠街国际商城 B区柳州市新时代商柳州市新时代商柳州市新时代商名称商业门面业港商铺业港商铺业港商铺

交易价格（元/平方米）待估311483259330000房产用途100100100100交易日期100100100100交易情况100105105105地理位置和繁华程度100100100100商业人流量100100100100基础设施完善程度100100100100区域公共配套设施完善程度100100100100因道路通达度100100100100素交通便捷程度100100100100环境质量100100100100区域规划100100100100临街状况100100100100建成时间100100100100个装修条件100100100100别楼层100100100100因素层高100100100100建筑结构100100100100建筑规模100102102102

（4）编制因素比较修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数：

因素比较修正系数表

影响因素委估对象比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C

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影响因素委估对象比较案例 A 比较案例 B 比较案例 C

谷埠街国际商城 B 柳州市新时代商业柳州市新时代商柳州市新时代商名称区商业门面港商铺业港商铺业港商铺

交易价格（元/平方米）待估311483259330000

房产用途1.00001.00001.00001.0000

交易日期1.00001.00001.00001.0000

交易情况1.00000.95240.95240.9524

地理位置和繁华程度1.00001.00001.00001.0000

商业人流量1.00001.00001.00001.0000

区基础设施完善程度1.00001.00001.00001.0000

域公共配套设施完善程度1.00001.00001.00001.0000

因道路通达度1.00001.00001.00001.0000

素交通便捷程度1.00001.00001.00001.0000

环境质量1.00001.00001.00001.0000

区域规划1.00001.00001.00001.0000

临街状况1.00001.00001.00001.0000

竣工时间1.00001.00001.00001.0000个

装修条件1.00001.00001.00001.0000别

楼层1.00001.00001.00001.0000因

层高1.00001.00001.00001.0000素

建筑结构1.00001.00001.00001.0000

建筑规模1.00000.98040.98040.9804比准价格290833043228011

（5）确定评估结果

B区一层临街（临飞鹅路）商业评估单价

=(案例1比准单价+案例2比准单价+案例3比准单价)÷3

=29180元/平方米（取整）

同理可得，F 区一层临街（临鱼峰路）商铺评估单价为 51000.00元/平方米。

中联资产评估集团有限公司第27页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明

由于一层店面价格受商场分区、临街、角街等因素影响较大，本次以上述临街商业及非临街商业单价为基础，综合考虑比较一层其余商铺所在分区的区位优劣及实体因素的差异进行价格修正如下：

一层估价对象（临街）价格修正表（洲际油气）建筑面积比准单价市场法评估市场法评估区域房号分区系数临街因素角街因素总修正系数

（㎡）（元/㎡）单价（元/㎡）总价（元）

A区一层 1/2号 47.61 37400.00 90% 95% 105% 90% 33576.00 1598600.00

A区一层 2至 12号 861.66 37400.00 90% 95% 100% 86% 31977.00 27553300.00

A区一层 43号 87.75 37400.00 90% 95% 100% 86% 31977.00 2806000.00

A区 A区一层 146号 85.42 37400.00 90% 95% 100% 86% 31977.00 2731500.00

A区一层 150号 60.12 37400.00 90% 95% 100% 86% 31977.00 1922500.00

A区一层 190号 23.02 37400.00 90% 95% 100% 86% 31977.00 736100.00

A区一层 191号 95.66 37400.00 90% 95% 100% 86% 31977.00 3058900.00

B区一层 3/2至 4/2号 181.96 37400.00 100% 95% 100% 95% 35530.00 6465000.00

B区一层 5/1至 5/2号 170.21 37400.00 100% 95% 100% 95% 35530.00 6047600.00

B区一层 6/1至 9/2号 733.21 37400.00 100% 95% 100% 95% 35530.00 26051000.00

B区一层 54/1至 54/2号 276.66 37400.00 100% 100% 100% 100% 37400.00 10347100.00

B区一层 100/1至 100/2号 284.89 37400.00 100% 100% 100% 100% 37400.00 10654900.00

B区B区一层 150/1至 151/2号 246.28 37400.00 100% 100% 100% 100% 37400.00 9210900.00

B区一层 154/1至 154/2号 139.81 37400.00 100% 100% 100% 100% 37400.00 5228900.00

B区一层 155/1至 156/2号 273.42 37400.00 100% 100% 100% 100% 37400.00 10225900.00

B区一层 158/1至 160号 250.57 37400.00 100% 100% 100% 100% 37400.00 9371300.00

B区一层 163/1至 163/2号 182.91 37400.00 100% 100% 100% 100% 37400.00 6840800.00

B区一层 11号 67.62 37400.00 100% 95% 100% 95% 35530.00 2402500.00

小计143252800.00

一层估价对象（非临街）价格修正表（洲际油气）建筑面区比准单价市场法评估市场法评估房号积分区系数临街因素角街因素总修正系数域（元/㎡）单价（元/㎡）总价（元）

（㎡）

A区一层 26至 32号 156.81 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 4118100.00

A区一层 35至 37号 69.27 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 1819200.00

A区一层 39号 20.13 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 528700.00

A区一层 42号 27.43 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 720400.00

A区

A区一层 44号 35.11 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 922100.00

A区一层 48至 51号 88.57 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 2326000.00

A区一层 53至 62号 256.55 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 6737500.00

A区一层 70至 79号 176.95 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 4647100.00

中联资产评估集团有限公司第28页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明

A区一层 81至 83号 53.55 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 1406300.00

A区一层 86至 87号 48.58 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 1275800.00

A区一层 88至 89号 37.20 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 976900.00

A区一层 92至 93号 33.32 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 875000.00

A区一层 94至 97号 83.71 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 2198400.00

A区一层 101至 103号 53.55 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 1406300.00

A区一层 104号 17.26 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 453300.00

A区一层 106号 17.65 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 463500.00

A区一层 108至 117号 173.58 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 4558600.00

A区一层 118号 18.16 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 476900.00

A区一层 128至 129号 24.42 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 641300.00

A区一层 131至 132号 25.44 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 668100.00

A区一层 134至 135号 25.44 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 668100.00

A区一层 137号 12.80 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 336200.00

A区一层 139至 142号 60.27 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 1582800.00

A区一层 144号 14.23 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 373700.00

A区一层 145号 56.64 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 1487500.00

A区一层 151号 19.67 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 516600.00

A区一层 153至 154号 37.34 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 980600.00

A区一层 157至 159号 40.20 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 1055700.00

A区一层 162至 167号 80.00 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 2101000.00

A区一层 169至 172号 60.61 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 1591700.00

A区一层 175至 189号 391.37 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 10278200.00

A区一层 192至 199号 223.54 29180.00 90% 100% 100% 90% 26262.00 5870600.00

B区一层 6/3号 36.52 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 1065700.00

B区一层 12/1至 12/2号 194.67 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 5680500.00

B区一层 14至 16号 112.97 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 3296500.00

B区一层 18至 20号 76.55 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 2233700.00

B区一层 37至 39号 75.96 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 2216500.00

B区一层 40号 27.87 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 813200.00

B区一层 41号 32.32 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 943100.00

B区一层 68至 69号 61.26 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 1787600.00

B区

B区一层 75至 77号 75.63 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 2206900.00

B区一层 78/2号 33.05 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 964400.00

B区一层 90号 41.23 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 1203100.00

B区一层 92至 93号 60.49 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 1765100.00

B区一层 101号 36.66 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 1069700.00

B区一层 106至 107号 60.71 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 1771500.00

B区一层 130至 132号 87.92 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 2565500.00

B区一层 157号 76.94 29180.00 100% 100% 100% 100% 29180.00 2245100.00

小计95890300.00

中联资产评估集团有限公司第29页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明

同时评估人员通过对当地大型综合性商场的调查咨询，并参照本次评估商场的实际租金水平，确定本次按以下原则对各层商业价格水平进行修正。负一层单价为 B区一层临街商业的 35%，二层单价为 B区一层临街商业的 50%，三层单价为 B区一层临街商业的 30%。

参照楼层修正系数，综合确定各楼层单价及总价，过程如下：

楼层扣除 f区

产权建筑面积 f区外市场法评 f区对应单价市场法评估总

楼层修正建筑面积 f区面积㎡

人㎡估单价（元/㎡）（元/㎡）价（万元）

系数㎡

负一层35%36358.9227132.4513090.009226.4717850.0051985.63

10026262.00~

一层7598.887598.880.0051000.0023914.31

%37400.00洲际

二层50%45718.0140120.6818700.005597.3325500.0089298.86油气

三层30%38858.5132567.0411220.006291.4715300.0046166.17

小计128534.32107419.0521115.27211364.97

31997.00~

柳州一层387.57295.2992.2851000.001447.64

33754.00

惠能

小计387.571447.64

合计128921.89212812.61

2、确定盈余租金折现价值

（1）市场租金的确定

评估人员对与评估对象位于同一供需圈、性质类似的物业的租赁

情况进行了调查，分别选取了以下三个可比实例进行测算，如下表。

项目案例1案例2案例3项目名称银泰城商城谷埠街商城新时代商业港项目位置鱼峰区谷埠街鱼峰区谷埠街柳南区飞鹅二路1号用途商业商业商业

租赁成交价（元/平方米·日）5.505.084.80交易日期2021年12月2021年12月2021年12月交易价格5.505.084.80比较因素交易情况105105105及修正指市场状况100100100数区位状况100100100实物状况100102102

中联资产评估集团有限公司第30页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明权益状况100100100

比准价格5.204.744.48

测算单价4.81

由上确定一层商业正常市场租金单价为4.81元/平方米·日。负一层、二层、三层租金按照相应楼层比例测算，租金单价分别为1.68元/平方米·日、2.40元/平方米·日、1.44元/平方米·日。

根据项目所在区域物业实际情况和近期柳州商业物业租赁情况现状，负一层、一层、二层、三层市场客观空置率分别为5%、10%、8%、

6%。同时，经过市场调查，评估对象所在片区商业聚集程度较高，周

边类似物业租金水平呈逐年上涨趋势，商业租金水平年增长一般在1-5%左右。结合评估对象的实际情况，参考目前已签订的租赁合同，

我们本次评估按照基准日后前三年租金每年环比递增率为2%，之后租约年内保持稳定进行测算。

（2）盈余租金的确定

盈余租金，即已出租房产市场租金与合同租金的差额。根据产权持有人提供的相关租赁合同及相关补充协议为基础进行测算。

（3）折现率的确定

盈余租金收益不确定性较高，存在一定风险，折现率一般较对应土地使用权还原率高。折现率的确定也应考虑当地同类物业平均回报水平和评估对象的特定风险。由于盈余租金的特殊性，本次参照柳州市商业用地还原率的相关规定，按照央行公布的一年期贷款利率与五年期贷款利率均值上浮25%，并考虑2%的风险调整系数。经测算，折现率=（3.80%+4.65%）×（1+25%）+2%=7.31%。

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（4）盈余租金折现价值的确定对租约期内的盈余租金选用适当的折现率将其折现到评估基准日后累加，以此估算其折现价值。

（5）案例

由于待估房产体量较大、租约繁多，本次以租户林同朝所租赁的A区一层155.94平方米房产为例测算盈余租金折现值。根据产权持有人提供的租赁合同及相关补充协议，相关租赁信息如下：

租赁建筑面积：155.94平方米

租赁期：2017年7月1日至2025年6月30日

租金水平：免租期为2017年10月至12月；2018年2月、4月；2019年2月、4月。

租约期租金水平（元/月）

2017/7/1-2019/6/3016268.4

2019/7/1-2021/6/3017081.8

2021/7/1-2023/6/3017935.9

2023/7/1-2025/6/3018833.4

根据前述市场租金单价测算结果、空置率及折现率测算，租户林同朝所租赁区域的盈余租金折现值测算如下：

金额单位：元项目2022年2023年2024年至2025年6月30日

市场租金259997.56265197.51265197.51132598.75

合同租金215230.80220615.80226000.80113000.40

盈余租金44766.7644581.7139196.7119598.35

折现率7.31%7.31%7.31%7.31%

折现期1233.5

折现系数0.93190.86840.80920.7811

盈余租金折现值41716.2638712.9331717.4815308.88

合计127455.56

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3、评估结果的确定

根据上述测算，待估对象市场法评估总价为2128126100.00元，盈余租金折现价值为221654706.73元，二者之差为1906471393.27元。详见下表。

产权人楼层建筑面积（㎡）市场法评估总价（元）盈余租金现值（元）评估值（元）

负一层36358.92519856300.00

一层7598.88239143100.00

洲际油气221328769.511892320930.49

二层45718.01892988600.00

三层38858.51461661700.00

柳州惠能一层387.5714476400.00325937.2214150462.78

合计128921.892128126100.00221654706.731906471393.27

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第五部分评估结论及其分析

一、评估结论

1、评估结论

在企业提供了真实、合法，有效的财务信息和权属资料的前提下，根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用公认的评估方法，对纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查和评估计算，得出以下结论：

洲际油气股份有限公司编制财务报告之经济行为所涉及的相关投

资性房地产在基准日的公允价值为190647.14万元，其中洲际油气股份有限公司所有的相关投资性房地产公允价值为189232.09万元，柳州惠能资产管理有限公司所有的相关投资性房地产公允价值为

1415.05万元。相对于账面值214273.50万元，减值23626.36万元，

减值率为11.03%。

资产评估结果汇总表

金额单位：万元

账面价值评估价值增减值增值率％序号权利人

B C D=C-B E=D/B×100%

1洲际油气股份有限公司212832.36189232.09-23600.27-11.09%

2柳州惠能资产管理有限公司1441.141415.05-26.09-1.81%

3合计214273.50190647.14-23626.36-11.03%

2、评估结论与账面价值比较变动情况及原因

洲际油气股份有限公司编制财务报告之经济行为所涉及的相关投

资性房地产在基准日的公允价值为190647.14万元，评估减值23626.36中联资产评估集团有限公司第34页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明万元，减值率为11.03%。

减值原因主要包括：（1）受疫情影响，柳州市商业房地产价格波动引起的评估减值；（2）现有租约剩余租期缩短引起的盈余租金减值，但疫情影响下，市场客观租金下降，从而导致评估减值。

二、其他事项说明

1、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可

能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材质测试。

2、本次评估范围及采用的由产权持有者提供的数据及有关资料，

委托人及产权持有者对其提供资料的真实性、完整性负责。

3、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有者提供，委托人及产权持有者对其真实性、合法性承担法律责任。

4、本次评估与上一基准日出具的《洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告》（中联评报字[2021]第357号）采用的评估方法一致，评估范围由原

128884.42㎡投资性房地产变为128921.89㎡投资性房地产，为原企业

自用的c区负一层37.47㎡的房产于2021年转为出租。

5、* 根据最高额抵押合同（编号：兴银琼YYB最高额（抵押）字

2017第003号），洲际油气股份有限公司以其拥有的位于广西省柳州市

鱼峰区飞鹅二路1号谷埠街国际商城面积合计59252.25平方米的房产进行抵押，为洲际油气股份有限公司与兴业银行股份有限公司海口分行签订的借款合同项下借款提供抵押担保。权证号为桂（2016）柳州市中联资产评估集团有限公司第35页洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目·资产评估说明

不动产权第0001515号、桂（2016）柳州市不动产权第0001384号、桂

（2016）柳州市不动产权第0001387号、桂（2016）柳州市不动产权第

0001350号、桂（2016）柳州市不动产权第0001390号、桂（2016）柳

州市不动产权第0001516号、桂（2016）柳州市不动产权第0001561号、

桂（2016）柳州市不动产权第0001388号、桂(2016）柳州市不动产权第

0001562号、桂（2016）柳州市不动产权第000389号。*根据抵押合同（编号：海口农商银社/行2017年抵字第053-1号）、抵押合同（编号：海口农商银社/行2016年抵字第162-1号），洲际油气股份有限公司以其拥有的位于广西省柳州市鱼峰区飞鹅二路1号谷埠街国际商城面积合

计14258.62平方米的房产进行抵押，为洲际油气股份有限公司与海口农商银行签订的借款合同项下借款提供抵押担保。权证号为桂（2017）柳州市不动产权第0042123号、第0043810号、第0043797号、第0043885

号、第0043802号、第0043870号、第0043863号、第0043811号、第0043858

号、第0043794号、第0043800号、第0043795号、第0043654号、第0043662

号、第0043812号、第0043661号、第0043889号、第0043876号、第0043673

号、第0042138号、第0043796号、第0043672号、第0043674号、第0043655

号、第0043790号、第0043896号、第0043829号、第0042127号、第0043807