关于洲际油气股份有限公司2022年年度报告

信息披露监管问询函公司回复的核查意见

上海证券交易所:

我公司接受洲际油气股份有限公司的委托,承做了洲际油气股份有限公司

编制2022年度财务报告所涉及的位于谷埠街投资性房地产公允价值评估项目。

我们的评估是依据资产评估执业准则进行的。在评估过程中,我们结合项目实

际情况,实施了包括收集相关资料、现场勘察、市场调查等必要程序。根据上

海证券交易所下发的《关于洲际油气股份有限公司2022年年度报告的信息披

露监管问询函》(上证公函【2023】0498号)的要求,对有关事项进行了核查,对公司回复的核查意见如下:

【问题1】年报显示,投资性房地产期末余额14.37亿元,公允价值变动

损益-6.17亿元,2021年和2020年投资性房地产公允价值变动损益分别为-2,38亿元和-1.13亿元。

请公司(1)说明近三年来投资性房地产评估的方法、假设、主要参数、评

估过程等是否存在差异,本期投资性房地产公允价值变动损失大幅上升的主要原因及合理性。

请评估师对评估相关问题发表意见。

【公司回复】:

公司投资性房地产为位于广西柳州谷埠街的用于出租的商业地产以及位于

北京方庄的出租商业地产。柳州市谷埠街商城于2006年开街,共占地120亩,

总建筑面积52万平方米,其中商业面积22万平方米,住宅、公寓22.6万平方

米。负一层至三层为商业区域,四层以上为最高16层商务公寓及最高21层住宅。

公司持有的投资性房地产主要集中在谷埠街商城的A、B、D、F、G、H区,建

筑面积约12.89万平方米,其中:负一层3.67万平方米,一层7,598.88平方米,

二层4.57万平方米,三层3.89万平方米,主要用于出租。位于北京方庄的房产,为一栋三层的配套商业楼,总建筑面积5,630平方米。

公司对以上以出租为目的的房产在投资性房地产中列报,以公允价值计量,

且其变动计入当期损益。公司每年度聘请独立第三方评估机构对投资性房地产进

行评估,并以评估值作为投资性房地产的公允价值进行核算,近几年来的评估情况及其变化具体如下:

1.近三年投资性房地产公允价值评估方法、评估假设未发生变化

(1)近三年投资性房地产公允价值评估采用的评估方法为市场法,未发生变化；

(2)评估一般假设均为交易假设、公开市场假设、资产持续使用假设,未发生变化；

(3)评估过程包括前期资料收集、评估师现场勘察、评估测算汇总及提交报告四个阶段,未发生变化。

2.近几年的评估思路及评估参数变化情况

近几年的评估思路未发生变化,均是先通过市场法测算出一层商铺的价格,

其余楼层参照商城每个楼层的租金水平,以一层商铺租金水平为100,从而得出

负一层、二层、三层商铺的楼层修正系数,以一层商铺的价格乘以负一层、二层、

三层商铺的楼层修正系数,得出负一层、二层、三层商铺的价格,并在此基础上考虑了“承租人权益价值”最终确定评估结果。

评估过程中的其他参数均未发生变化,发生变化的参数为楼层修正系数,在

确定楼层修正系数时主要考虑市场状况以及各楼层租金与一层租金的比例进行确定。

2018年度楼层修正系数确定如下:

2019、2020、2021年度评估时,由于市场状况以及各楼层租金与一楼租金的比例未发生重大变化,楼层修正系数与2018年度评估取值数据无差异。

2022年评估时,租赁市场低迷,招商率从98.9%降低到了73.9%,且已签租

约中各楼层租金标准相对一楼租金也发生了较大变化,因此调整了楼层修正系数,具体情况如下:

3.2022年投资性房地产公允价值变动损失大幅上升的主要原因及合理性分析

近三年投资性房地产公允价值情况如下:单位:万元

近三年北京方庄商业地产的评估值变动不大,公允价值变动损益主要是由广西柳州谷埠街商业地产公允价值变动引起,原因如下:

①房地产市场价格下降

通过柳房网、司法拍卖、中介评估等数据统计,柳州商业地产近两年销售价

格全部呈下降趋势。近三年度谷埠街周边一层临街商铺市场价格趋势图如下表:

5

4

3

2

1

②市场需求减少

2020年商业地产开发投资和销售面积均出现大幅下跌。据柳房网数据统计

显示,2020年柳州预售总供应59205套,同比去年减少6664套；总供应面积424.46

万㎡,同比去年减少26.78万㎡,同比下降5.9%。商业供应面积7.64万㎡,同

比去年减少70.77%,2020年商业供应面积同比大幅减少。2021年的柳州楼市新

房成交跌落至近4年以来的新低,市场推新大幅度减缓。据柳房网数据中心统计

显示:2021年柳州新房总成交54676套,同比上涨845套；总成交面积370.41

万㎡,同比下降12.33%。其中商业成交2459套,成交面积22.19万㎡同比下降

21.42%；商业房地产成交下降明显,市场消费力下行,购房者对投资产品更谨慎。

2022年柳州楼市总供应面积122.64万㎡,同比下降60.15%；总供应套数19080

套,同比下降60.07%。从近3年数据来看,柳州供应量已呈现持续下降的趋势,

2022年供应规模又降至最新低点,商业方面,总供应面积4.99万㎡,同比下降

47,58%；总供应套数461套,同比上年也下降了67.81%。2022年谷埠街部分一

层商铺挂牌后都无人问津,二楼、三楼的交易需求更少；造成房地产市场有价无

市的局面,进一步降低了房地产市场的预期,商业地产市场更是由于预期的下降造成了市场价格大幅下跌的情况。

③招商率下降

谷埠街国际商城招商率最高曾为98.9%,2022年商家经营情况较以往年度大

幅下降,与之前营业额相比大幅下降了约3-5成,招商率仅为73.9%,且大部分

商家因经营不善拖欠租金。近三年来谷埠街周边各商业体出租率出现了不同程度

下降。2022年评估对象谷埠街商城所在的柳南商圈出租率在40%-60%之间,低

于谷埠街商城73%的出租率,谷埠街商城所临的鱼峰商圈出租率在65%-75%之间,与谷埠街商城出租率基本在同一水平,具体如下:

在商业地产整体大环境低迷的情况下,经济形势的不确定性进一步加大,普通民众对于消费更加谨慎,进一步拉低了商业地产的未来预测及市场价格。

④商业体租金下降

谷埠街商城近三年收租情况如下:

谷埠街周边商业地产近三年度租金下降程度基本超过50%,情况如下:

由上表可见,受大环境影响,谷埠街商城租金于2022年出现断崖式下跌,

2022年实收租金约为2020年的50%。故2022年度楼层修正系数较上年度下降,导致了负一层、二层、三层商铺价格较上年度更大幅度的下降。

⑤对不同楼层市场价格差异情况的调研

根据对谷埠商房产不同楼层市场价格交易情况的调研,以二、三层楼层交易

情况为例,近1年来谷埠街商城二层及三层挂牌价(以下挂牌案例产权均非洲际油气股份有限公司所有)如下:

此次评估二层商铺单价为12,720元/㎡,三层商铺单价为7,950元/㎡,均高

于上表内的商铺挂牌价格,单价差异原因是因为上表内的案例价格为大宗面积挂

牌价,本次评估未考虑大宗面积交易修正。本次评估的价格与上述市场调研价格及其比例均不存在较大差异,符合评估准则及房地产估价规范要求。

在此大环境下,公司认为谷埠街商城的评估值下降是合理的。

评估师核查意见:

1、上市公司补充说明了近三年来评估过程中采用的评估方法、假设、评估

过程未发生变化,评估过程中的其他参数均未发生变化,发生变化的参数为楼层修正系数。相关补充说明与实际相符。

2、上市公司补充说明了近三年来柳州商业房地产市场行情、供求关系等情况。相关补充说明及分析是合理的。

3、上市公司补充说明了近三年来柳州谷埠街及周边商业体的招商情况、租金及不同楼层挂牌价格情况。相关补充说明及分析是合理的

中联资产评估集团有限公司

2023年7月10日