西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

公司代码：600773公司简称：西藏城投

西藏城市发展投资股份有限公司

2025年年度报告

1/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在

虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、公司负责人陈卫东、主管会计工作负责人廖婷及会计机构负责人（会计主管人员）李晓帅

声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司2025年度利润分配及公积金转增股本预案：不进行利润分配，不进行资本公积金转增股本。本议案经董事会审议通过，尚需提交股东会决议。

截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示公司已在本报告中详细描述可能存在的主要风险，详细请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。

十一、其他

□适用√不适用

2/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析...........................................9

第四节公司治理、环境和社会........................................28

第五节重要事项..............................................40

第六节股份变动及股东情况.........................................59

第七节债券相关情况............................................65

第八节财务报告..............................................75载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。

备查文件目录

载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

3/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

第一节释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

公司、本公司、上市公司、西藏城投指西藏城市发展投资股份有限公司

控股股东、北方集团指上海北方企业（集团）有限公司

实际控制人、静安区国资委指上海市静安区国有资产监督管理委员会证监会指中国证券监督管理委员会上交所指上海证券交易所报告期指2025年1月1日至2025年12月31日

会计师事务所指众华会计师事务所（特殊普通合伙）

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称西藏城市发展投资股份有限公司公司的中文简称西藏城投

公司的外文名称 Tibet Urban Development and Investment Co.LTD

公司的外文名称缩写 TUDI公司的法定代表人陈卫东

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名刘颖黄伟华联系地址上海市天目中路380号北方大厦21楼上海市天目中路380号北方大厦21楼

电话021-63536929021-63536929

传真021-63535429021-63535429

电子信箱 xzct600773@163.com xzct600773@163.com

三、基本情况简介

西藏自治区拉萨市经济开发区博达路A1-10金泰集团办公楼第公司注册地址三层311室公司注册地址的历史变更情况报告期内公司注册地址未发生变更（拉萨总部）西藏自治区拉萨市经济开发区博达路A1-10金泰集公司办公地址团办公楼第三层311室（上海）上海市天目中路380号北方大厦21楼

公司办公地址的邮政编码（拉萨）850030（上海）200070

公司网址 www.600773sh.com

电子信箱 xzct600773@163.com

四、信息披露及备置地点

中国证券报（xinpi.cs.com.cn）

公司披露年度报告的媒体名称及网址 证券时报（stcn.com/xinpi）

证券日报（xinpi.zqrb.cn）

4/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn公司年度报告备置地点公司证券部

五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 西藏城投 600773 *ST雅砻、西藏雅砻

六、其他相关资料

名称众华会计师事务所（特殊普通合伙）公司聘请的会计办公地址上海市嘉定工业区叶城路1630号5幢1088室

师事务所（境内）

签字会计师姓名王颋麟、杨琪名称国泰海通证券股份有限公司报告期内履行持

办公地址中国（上海）自由贸易试验区商城路618号续督导职责的保

签字的保荐代表人姓名彭辰、聂绪雯荐机构持续督导的期间2024年4月2日至2025年12月31日

七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本期比上年主要会计数据2025年2024年同期增减2023年(%)

营业收入918676343.421182981340.83-22.342395275424.62扣除与主营业务无关

的业务收入和不具备913897165.011177908616.41-22.412392924080.10商业实质的收入后的营业收入

利润总额-689079395.5747078072.19-1563.7057852623.43

归属于上市公司股东-552715436.8512549889.63-4504.1561992616.46的净利润归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益-554660114.56-308987943.14不适用62227561.81的净利润

经营活动产生的现金-411106929.11-356412904.22不适用-565799092.18流量净额本期末比上

2025年末2024年末年同期末增2023年末减（%）

归属于上市公司股东4294436631.624847305345.62-11.413824717287.43的净资产

总资产10162872682.1811821708672.41-14.0313506858882.07

(二)主要财务指标本期比上年同期增减

主要财务指标2025年2024年(%)2023年

5/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

基本每股收益（元／股）-0.580.01-59000.08

稀释每股收益（元／股）-0.580.01-59000.08

扣除非经常性损益后的基本每-0.58-0.34不适用0.08

股收益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）-12.090.28减少12.37个百分点1.63扣除非经常性损益后的加权平

%-12.13-6.86减少5.27个百分点1.64均净资产收益率（）报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用本年，公司经营情况基本保持稳定，亏损主要原因是受房地产市场波动影响，本报告期公司房地产项目销售收入有所下降，各项日常经营活动均在正常推进，刚性费用支出长期持续发生；

同时公司根据房地产项目所处区域及城市的市场环境等情况，对存货等长期资产进行了减值测试，对公司部分房地产项目计提资产减值准备。

八、境内外会计准则下会计数据差异

(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、2025年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入534871205.91207679168.4394106646.8282019322.26

归属于上市公司股-34386600.19-29734545.69-48380500.44-440213790.53东的净利润归属于上市公司股

东的扣除非经常性-35055318.05-30959538.51-48470219.62-440175038.38损益后的净利润

经营活动产生的现-354523318.7934586925.08-36967808.39-54202727.01金流量净额季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

6/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币

附注（如非经常性损益项目2025年金额2024年金额2023年金额

适用）

非流动性资产处置损益，包括已-/165288.4432080.85计提资产减值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符

合国家政策规定、按照确定的标190078.53/80266.62271982.85

准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有

效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的3336780.99/403119292.59-36524.06公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

除上述各项之外的其他营业外收-863272.23/-112629.87-338111.29入和支出

减：所得税影响额583620.15/81611791.6866390.96

少数股东权益影响额（税后）135289.43/102593.3397982.74

合计1944677.71/321537832.77-234945.35

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十一、营业收入扣除情况表

单位：万元币种：人民币项目本年度具体扣除情况上年度具体扣除情况

营业收入金额91867.63118298.13

营业收入扣除项目合计金额477.92507.27

营业收入扣除项目合计金额占营业收0.52%/0.43%/

入的比重（%）

一、与主营业务无关的业务收入

1.正常经营之外的其他业务收入。如出

租固定资产、无形资产、包装物，销售代扣代缴水代扣代缴水材料，用材料进行非货币性资产交换，477.92电费收入及507.27电费收入及经营受托管理业务等实现的收入，以及其他零星收其他零星收虽计入主营业务收入，但属于上市公司入入正常经营之外的收入。

2.不具备资质的类金融业务收入，如拆

出资金利息收入；本会计年度以及上一会计年度新增的类金融业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。

3.本会计年度以及上一会计年度新增

贸易业务所产生的收入。

7/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

4.与上市公司现有正常经营业务无关

的关联交易产生的收入。

5.同一控制下企业合并的子公司期初

至合并日的收入。

6.未形成或难以形成稳定业务模式的

业务所产生的收入。

与主营业务无关的业务收入小计477.92507.27

二、不具备商业实质的收入

1.未显著改变企业未来现金流量的风

险、时间分布或金额的交易或事项产生的收入。

2.不具有真实业务的交易产生的收入。

如以自我交易的方式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。

3.交易价格显失公允的业务产生的收入。

4.本会计年度以显失公允的对价或非

交易方式取得的企业合并的子公司或业务产生的收入。

5.审计意见中非标准审计意见涉及的收入。

6.其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。

不具备商业实质的收入小计

三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入

营业收入扣除后金额91389.71117790.86

十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十三、采用公允价值计量的项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币对当期利润的影项目名称期初余额期末余额当期变动响金额

其他权益工具投资144133029.19156616484.5212483455.33-

交易性金融资产-20066596.0620066596.0666596.06

合计144133029.19176683080.5832550051.3966596.06

十四、其他

□适用√不适用

8/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的业务情况

报告期内，公司从事的业务未发生重大变化。

公司的房地产经营模式以自主开发销售为主。公司开发的房地产产品涉及普通住宅、商办楼等多种物业类型。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度低层住宅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼和商业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以销售为主，租赁为辅，并部分持有经营。公司的业务范围主要集中于上海、福建泉州、陕西西安等区域。

面对房地产行业供需两端协同发力的调控新态势，公司把“以提质增效为抓手，实现房地产开发新突破；以产业培育为先导，实现商业资产运营新突破；以业务转型为重点，实现锂盐碳材料新突破”作为重点工作进行推进，扎实推进“创新驱动、转型发展”的战略实施。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、报告期内公司所处行业情况

1、行业运行：筑底企稳显现，结构升级提速

国家统计局数据显示，2025年全国房地产开发投资约8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅进一步扩大，开发投资加速探底。全年房屋新开工面积同比下降20.4%，竣工面积同比下降18.1%，供给端在“严控增量”政策下深度收缩，新房供应持续缩量。全国新建商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%，新建商品房销售额同比下降12.6%，降幅较2024年全年分别收窄4.2和

4.5个百分点，商品房销售整体呈现止跌回稳态势。行业仍处于深度调整后的弱复苏筑底期，政策

托底效应持续显现，2026年市场有望逐步探底企稳。行业整体将全面转向“高质量发展”，“好房子”与城市更新将成为“优供给”的重要抓手，房地产发展新模式的建立与完善，也将成为企业穿越周期、实现可持续发展的重要支撑。

2、政策环境：政策精准发力，长效举措落地

2025年房地产政策框架呈现“防风险、调结构、稳需求”三重逻辑。需求端通过“降门槛、降成本、创需求、提品质”的组合拳持续刺激，全年各一线城市限购政策不断放宽，叠加央行进一步降准、降息，全国首付比例、房贷利率均已降至历史低位，全面激活市场潜在需求。供给端则聚焦“控增量、去库存、优供给”，以“好房子”建设为核心，推进产品结构升级，同时收购存量商品房转化为保障性租赁住房，加速盘活存量资产。金融支持力度持续加大，房企融资“白名单”机制步入常态化，“金融16条”持续展期与优化，地方专项债发行规模增长超过5000亿元。市场监管不断健全，国务院公布《住房租赁条例》填补全国性法规空白，进一步规范市场运行秩序。《“十五五”规划建议》将“推动房地产高质量发展”纳入“保障和改善民生”体系，行业中长期发展路径进一步明晰。

3、市场趋势：市场格局重塑，转型发展提质

市场呈现“总量下行、结构分化”特征。新房市场延续调整态势，全国重点30城新建商品住宅成交面积同比下降18%；二手房市场“以价换量”行情未变，一线城市二手房成交价格累计下跌6.72%，成交面积同比增长2%。高端改善住房需求韧性较强，120平方米以上户型新房成交占比持续提升，绿色、智能、健康、安全的产品获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显。房地产企业正从高杠杆、高周转的旧模式，向轻资产运营与多元化发展并举的新阶段迈进，寻找营收和利润增长的第二曲线。

三、经营情况讨论与分析

2025年，房地产整体处于筑底调整阶段，市场供求关系发生深刻变化，结构性分化愈加明显，

房地产发展新动能在转型中逐步形成。政策延续“止跌回稳”和“高质量发展”两条主线，市场在磨底中积蓄复苏动能。房企分化加剧，头部企业加速并购，中小房企通过股权合作、资产处置

9/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

等方式突围，行业集中度进一步提升。面对复杂严峻的外部环境，公司主动承压奋进、攻坚克难，坚定不移贯彻“创新驱动、转型发展”战略方针，在稳步夯实房地产主营业务的同时，积极推动矿业提质升级。主要经营情况如下：

1、行稳致远：深耕地产主业，筑牢长效经营根基

报告期内，公司始终坚持稳健经营，全力推进保交楼、保民生、保稳定各项工作，统筹抓好项目建设与销售去化，以建设、销售两端协同发力，切实保障项目有序建设与按期交付。

房地产开发方面：公司聚焦“保交楼”核心目标，持续完善全周期质量管控体系，加强在建项目动态监管，确保项目顺利竣备交付。公司在建项目主要在陕西西安，其中西咸世贸铭城项目、西咸世贸馨城项目、西咸世贸新都项目等均在建设中，合计在建建筑面积约54.90万平方米。

房地产销售方面：公司实施多元销售举措，加速库存房源消化，深化外部渠道联动，拓展客群覆盖面，全力提升资金回笼效率。报告期内主要在售房源为西安静安广场商办部分、西安璟宸尊域府、西安崇文尊域万樾府及天宸府、福建泉州海宸尊域（一期）（二期）以及其他存量项目等。报告期内，公司实现房地产销售收入7.32亿元。

2、精益运营：赋能多元业态，提升运营管理能效

报告期内，公司统筹推进商业与酒店运营业务，积极把握消费机遇，持续提升运营管理质效与市场竞争力，实现资产保值增值。

商业运营方面：2025年在“以提振消费为重点，全方位扩大内需”的背景下，公司持续深化品牌精细化运营管理，聚焦核心业务环节提质增效，通过开展多元化营销企划活动有效拉动客流提升，借助直播等营销平台不断增强商业运营竞争力与市场影响力。报告期内，公司实现商场经营收入6658.97万元，展现出商业可持续运营韧性。

酒店运营方面：报告期内，上海藏投酒店于2025年4月2日正式运营，开业后经营状况超过预期，首年即实现经营盈利，平均入住率74.35%，携程评分4.8分，服务品质、客户口碑与市场认可度持续提升，具备较强的品牌竞争力与稳健的盈利潜力。受到旅游淡季及市场竞争加剧等影响，泉州东海假日酒店主动作为，通过优化客源结构、强化收益管理、严控成本费用、提升服务品质、拓展多元业态等一系列务实举措，不断增强综合运营能力与市场抗风险能力，实现平稳健康运营。报告期内，公司实现酒店客房餐饮收入7265.68万元，同比大幅提升，彰显了酒店业务持续稳定的创收能力与稳定运营能力。

3、转型升级：发力盐湖锂业，激活产业增长动能

公司坚定以高质量发展为主题，以创新为核心动力推进转型发展战略，持续优化产业布局与结构能级，立足盐湖得天独厚的资源禀赋，深耕盐湖综合开发利用，加快前期手续办理，推动资源价值向产业竞争力转化，不断夯实竞争优势。2025年多重因素交织下，锂盐市场价格维持高波动格局，下半年在储能需求驱动下锂盐价格持续走高。在此背景下，国能矿业保持战略定力、稳扎稳打，加快推进锂盐产线建设与技术研发攻关。

委托加工氢氧化锂项目：报告期内，国能矿业在确保盐田工艺生产的正常推进基础上，持续推进万吨氢氧化锂委托加工的后续建设工作。

自主开发碳酸锂项目：报告期内，盐湖项目前期手续办理不断完善，两个盐湖项目申请报告均已编制完成，同时龙木措7万吨碳酸锂项目环评批复已获取，结则茶卡3万吨碳酸锂项目环评已完成第二次公示；自主开发的工艺中试优化升级持续推进，萃取中试车间开展连续离交中试，

300t 吸附中试产线工程化技术方案不断改进；金昌锂盐加工基地项目建设稳步推进，万吨高纯锂

盐加工项目一期5000吨规划方案通过审批，同时磷酸锂试验进入选定主工艺阶段。公司将紧抓市场机遇，持续优化经营策略，全力加快锂矿资源开发步伐，夯实上游资源保障基础，同时，协同整合上下游产业链，构建从资源开采到终端应用的完整产业生态，进一步提升产业链韧性和综合竞争力，着力打造具有核心竞争优势的盐湖锂业标杆产业。

四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

1、丰富的行业经验

公司从事房地产开发工作二十几年来，积累了丰富的行业经验，先后开发了永和小区、永乐苑、永盛苑、越秀苑、北方佳苑、富友嘉园、和源名邸、和源祥邸、和源企业广场、彭浦十期、

桥东二期等20余个动迁安置房及普通商品房项目。其中，“和源”系列系公司开发的高品质生活

10/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告社区，为公司在业内树立了良好的品牌形象。同时，公司在上海市旧城改造重点区域从事多年保障性住房（动迁安置房）开发和建设，积累了丰富的经验。此外，上海松江佘山玺樾项目从“翠山环抱，碧水为玺，道樾似锦”的概念推演而来，以“新中式”风格荣获多项园林景观奖项，公司在高端型住宅的开发上也获取了成功的经验。

2、专业的管理团队

公司依托上海人才优势，形成了一支稳定而优秀的管理团队。公司的董事及核心经营班子中多名成员拥有硕士研究生学历或高级职称，公司董事长陈卫东先生、总经理曾云先生、副总经理唐耀琪先生等均具有多年的房地产开发经验，其他董事及高级管理人员亦具有丰富的企业管理经验及业务专长，高层次、高素质的管理和经营团队为公司经营和发展提供了有力保障。除此之外，上海藏投酒店及泉州藏投酒店委托知名酒店管理公司洲际集团管理，被授权使用洲际集团的预订系统和注册商标，对酒店的服务质量和管理水平有充分的保障。公司组建的商业管理经营团队在国内拥有丰富的商业运营经验，其团队成员均为从事商业地产和零售业多年的业界人士，对商业市场发展具备精准的洞察能力，能够全面地为我公司提供投资预测、项目规划、开发定位等技术支持和多元化的服务，助推项目在行业领域的成功发展。

3、准确的市场战略定位

公司拥有十多年的房地产开发与旧城改造经验，多个高品质的产品为公司在区域市场上赢得了良好的品牌效应，建立了良好的市场形象，也为公司带来了更多发展机会。一方面公司依托静安区旧城改造建设主体的区域优势，紧紧跟随国家房地产行业最新的政策变化趋势，围绕城市发展的整体规划，将旧城改造、保障性住房建设与普通商品房开发有机结合，注重普通商品房开发与保障性住房建设并行，重点打造公司持续发展的盈利增长点，不断凸显自身的核心竞争力，不断做大做强公司主营业务。另一方面在巩固现有住宅地产业务的基础上，将房地产业务拓展至商业地产领域，并积极响应国家整体发展要求，布局西咸新区和泉州等“一带一路”战略重要节点城市和国家级新区，既可以改变既往业绩单纯依赖于住宅地产的情形，也进一步降低住宅地产行业变化带来的业绩波动，有利于保持公司业务规模和盈利能力的稳定性。

4、独特资源禀赋和技术优势

在产业投资方面，公司投资开发的西藏阿里龙木错和结则茶卡两个盐湖，合计碳酸锂储量390万吨（储量大型），氯化钾2800万吨（储量中型），硼（以三氧化二硼）330万吨（储量中型），其中碳酸锂储量居世界前列。西藏国能矿业发展有限公司聘请了国内盐湖开发的专家宋彭生、李武为顾问，组建了自己的盐湖研发部门，经过近几年的工业化试验，基于独特资源禀赋形成的工艺流程共获得了18项发明专利，国能矿业自主开发的两个提锂技术的中试项目均已通过了科技成果评价会，同时公司持续与技术方保持合作，维持技术竞争性。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入918676343.42元，实现利润总额-689079395.57元，实现归属于上市公司股东的净利润-552715436.85元。

(一)主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入918676343.421182981340.83-22.34

营业成本735353095.91977977648.88-24.81

销售费用86884396.6587719776.89-0.95

管理费用181779001.88166328321.649.29

财务费用169779229.92114780862.1947.92

研发费用--/

经营活动产生的现金流量净额-411106929.11-356412904.22不适用

投资活动产生的现金流量净额6155378.55259958123.25-97.63

11/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

筹资活动产生的现金流量净额-270308107.37501247474.10-153.93

财务费用变动原因说明：主要系部分项目竣工及暂缓建设，资本化利息减少，费用化利息增加所致。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系上年处置子公司收到的现金较多，本年未发生相关事项所致。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系上年向特定对象发行股份募集资金收到的现金较多，本年未发生相关事项所致。

/

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

2、收入和成本分析

√适用□不适用

公司收入主要来源于房地产销售，成本为所售房源对应的开发成本，具体分析如下：

(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位：元币种：人民币主营业务分行业情况营业收营业成毛利率入比上本比上毛利率比上分行业营业收入营业成本

（%）年增减年增减年增减（%）

（%）（%）

732267512.04702091434.814.12-27.21-24.26减少3.73个房地产销售

百分点

商场经营66589718.898315365.9987.51-9.03-13.42增加0.63个百分点

客房餐饮收入72656849.854051501.8694.42346.30221.29增加2.17个百分点

销售代理业务19010472.2513207287.6030.53-55.05-45.16减少12.54个百分点

商业管理服务4245283.022836630.3033.18不适用不适用不适用收入主营业务分产品情况营业收营业成毛利率入比上本比上毛利率比上分产品营业收入营业成本

（%）年增减年增减年增减（%）

（%）（%）

璟宸尊域府604151704.60567433881.026.08-32.25-33.39增加1.61个百分点

减少6.22个

佘山和园26888272.8420665275.9823.146.7816.18百分点

海宸尊域项目20759389.6633579788.48-61.76-37.68196.72减少127.78个百分点

静安广场58040600.9459769960.47-2.9812.8732.64减少15.35个百分点

万樾府21818020.1920314999.166.89-32.25-33.39增加2.42

上海存量项目609523.81327529.7046.26-85.71-64.71减少31.98个百分点

12/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

商场经营66589718.898315365.9987.51-9.03-13.42增加0.63个百分点

客房餐饮收入72656849.854051501.8694.42346.30221.29增加2.17个百分点

销售代理业务19010472.2513207287.6030.53-55.05-45.16减少12.54个百分点

商业管理服务4245283.022836630.3033.18不适用不适用不适用收入主营业务分地区情况营业收营业成毛利率入比上本比上毛利率比上分地区营业收入营业成本

（%）年增减年增减年增减（%）

（%）（%）

西安750600044.62655834206.6412.63-26.15-27.66增加1.82个百分点

36527103.5634514200.445.51-26.34174.40减少69.13个泉州

百分点

上海107642687.8740153813.4862.7050.04-6.17增加22.35个百分点

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明

公司本年主营业务收入主要来源于陕西西安璟宸尊域项目、静安广场项目、万樾府，福建泉州海宸尊域项目，上海松江佘山和园项目及上海存量房项目的销售结转；陕西西安静安荟奥莱公园项目、陕西西安静安荟生活奥莱项目的商场经营；西藏城投销售代理上海洪南山宅240街坊项目的收入；上海藏投酒店和泉州藏投酒店的经营；以及北方荟的唐山曹妃甸奥莱项目商业管理服务收入。

(2).产销量情况分析表

□适用√不适用

(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

(4).成本分析表

单位：元币种：人民币分行业情况上年本期本期金同期成本占总额较上占总情况分行业构成本期金额成本上年同期金额年同期成本说明项目比例变动比

(%)比例(%)例(%)

房地产/702091434.8195.48926992951.9694.79-24.26销售

商场经/8315365.991.139604201.100.98-13.42营主要原因系上海藏

客房餐/4051501.860.551261019.080.13221.29投酒店装修完毕重饮收入新开业，客房餐饮

13/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

收入成本增加所致主要系销售代理业

销售代/13207287.601.8024081553.462.46-45.16务收入成本随相关理业务项目销售减少而降低所致商业管

理服务/2836630.300.39--本期新增收入结转不适用项目收入分产品情况上年本期本期金同期成本占总额较上占总情况分产品构成本期金额成本上年同期金额年同期成本说明项目比例变动比

(%)比例(%)例(%)

璟宸尊/567433881.0277.16851900206.6587.11-33.39主要系本年销售减域府少所致

佘山和/20665275.982.8117786729.361.8216.18园

海宸尊/33579788.484.5711316848.801.16196.72主要系本年销售增域项目加所致

静安广/59769960.478.1345060956.804.6132.64主要系本年销售增场加所致

万樾府/20314999.162.76---

上海存/327529.700.04928210.350.09-64.71主要系本年销售减量项目少所致

商场经/8315365.991.139604201.100.98-13.42营主要系上海藏投酒

客房餐/4051501.860.551261019.080.13221.29店装修完毕重新开

饮收入业，客房餐饮收入成本增加所致主要原因系销售代

销售代/13207287.601.8024081553.462.46-45.16理业务收入成本随理业务相关项目销售减少而降低所致商业管

理服务/2836630.300.39--本期新增收入结转不适用项目收入成本分析其他情况说明无

(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用√不适用

(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

14/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(7).主要销售客户及主要供应商情况

属于同一控制人控制的客户或供应商视为同一客户或供应商合并列示，受同一国有资产管理机构实际控制的除外。

下列客户及供应商信息按照同一控制口径合并计算列示的情况说明无

A.公司主要销售客户及主要供应商情况

√适用□不适用

前五名客户销售额5203.40万元，占年度销售总额5.66%；其中前五名客户销售额中关联方销售额

1901.05万元，占年度销售总额2.07%。

前五名供应商采购额26333.93万元，占年度采购总额84.95%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。

B.报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用√不适用

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

序号供应商名称采购额占年度采购总额比例（%）

1舜元建设（集团）有限公司19424.0762.66

C. 报告期内公司股票被实施退市风险警示或其他风险警示前五名销售客户

□适用√不适用前五名供应商

□适用√不适用

D. 报告期内公司存在贸易业务收入

□适用√不适用

贸易业务占营业收入比例超过10%前五名销售客户

□适用√不适用

贸易业务收入占营业收入比例超过10%前五名供应商

□适用√不适用

其他说明：

无

3、费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目2025年2024年增减变动(%)

15/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

销售费用86884396.6587719776.89-0.95

管理费用181779001.88166328321.649.29

财务费用169779229.92114780862.1947.92

注：财务费用变动原因说明：主要系部分项目竣工及暂缓建设，资本化利息减少，费用化利息增加所致。

4、研发投入

(1).研发投入情况表

□适用√不适用

(2).研发人员情况表

□适用√不适用

(3).情况说明

□适用√不适用

(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

5、现金流

√适用□不适用

项目2025年2024年增减变动(%)

经营活动产生的现金流量净额-411106929.11-356412904.22不适用

投资活动产生的现金流量净额6155378.55259958123.25-97.63

筹资活动产生的现金流量净额-270308107.37501247474.10-153.93

净现金流量-675259657.93404792693.13-266.82

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系上年处置子公司收到的现金较多，本年未发生相关事项所致。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系上年向特定对象发行股份募集资金收到的现金较多，本年未发生相关事项所致。

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元币种：人民币本期期本期期上期期末金额末数占末数占项目名较上期本期期末数总资产上期期末数总资产情况说明称期末变的比例的比例动比例

（%）（%）

（%）

货币资277499396.942.73969713750.508.20-71.38主要系本期销售现

16/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

本期期本期期上期期末金额末数占末数占项目名较上期本期期末数总资产上期期末数总资产情况说明称期末变的比例的比例动比例

（%）（%）

（%）

金金有所减少，同时上期处置子公司、吸收投资收到现金较多所致。

主要系期末结算时

应收账18387312.150.187774416.540.07136.51点待结经营资金增

款加所致，期后已收回。

预付款2538506.970.024884244.400.04-48.03主要系本期结转前项期预付款项所致。

主要系非标融资借

其他应12390626.280.1224147468.420.20-48.69款押金及泉州项目收款公维金的收回所致。

主要系上海藏投酒

在建工0.00-396523271.123.35-100.00店装修完成转入固程定资产所致。

主要系根据子公司递延所

得税资11402862.470.1123706425.540.20-51.90实际经营情况调整了前期计提的递延产所得税资产所致。

主要系上海藏投酒其他非

流动资0.00-7115538.610.06-100.00店装修完成，前期预付长期资产款项产结转所致。

短期借143057916.951.4137031197.220.31286.32主要系本期银行短款期借款增加。

主要系以前年度预

合同负35722241.250.35579600514.484.90-93.84售房款于本期结转债收入。

主要系本期缴纳了

应交税50921213.670.50132200625.601.12-61.48大额上期末应交所费得税所致。

应付债904571855.608.90100936498.670.85796.18主要系本期发行债券券所致。

长期应85181369.780.84263609134.872.23-67.69主要系本期归还较付款多非标融资借款。

其他说明：

无

2、境外资产情况

□适用√不适用

17/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末账面价值受限原因

货币资金13858747.06人防车位监管户资金、履约保函、贷款保证金及其他

存货552793702.59银行贷款抵押

固定资产2450270692.79银行贷款抵押、融资租赁贷款抵押

无形资产61485026.00银行贷款抵押

合计3078408168.44

4、其他说明

□适用√不适用

(四)行业经营性信息分析

√适用□不适用

公司主营业务为房地产开发与经营，行业经营性分析情况如下：

18/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

房地产行业经营性信息分析

1、报告期内房地产储备情况

□适用√不适用

2、报告期内房地产开发投资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

在建项目/项目规划计序经营业项目用地面总建筑面积在建建筑面已竣工面报告期实

地区项目新开工项目()容建筑面积()()()总投资额号态/积平方米平方米积平方米积平方米际投资额竣工项目(平方米)

1陕西西中国锂产业园厂房部分竣工138007.20208084.02209111.18-29867.0179786.0043.37

咸新区（一期）

2 陕西西 世贸铭城项目DK1 住宅 在建 57891.00 144727.00 220264.35 73228.12 - 134757.30 276.41咸新区

3 陕西西 世贸铭城项目DK2 住宅 在建 57975.00 144937.00 229847.67 229847.67 - 135961.33 2341.06咸新区

4 陕西西 世贸铭城项目DK3 住宅 部分竣工 59301.00 148252.00 227113.79 - 67956.86 133581.59 13354.00咸新区

5 陕西西 世贸馨城项目DK1 住宅 部分竣工 67542.00 168855.00 170228.64 - 50516.60 116678.31 1538.65咸新区

6 陕西西 世贸馨城项目DK2 住宅 在建 43554.00 108885.00 169145.29 82366.19 - 98959.60 2164.73咸新区

7陕西西世贸新都项目零售在建57247.00127302.46163586.82163586.82-226104.25510.58

咸新区

19/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

3、报告期内房地产销售和结转情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

可供出售面积已售（含已预售）结转面积结转收入金报告期末待结转

序号地区项目经营业态(平方米)面积(平方米)(平方米)额面积(平方米)

1陕西西安静安广场商服56612.991418.344056.845804.06108.99

2陕西西安璟宸尊域府住宅92954.1510867.6038691.6460415.171179.76

3陕西西安崇文尊域万樾府住宅35165.7283.932123.472181.80406.55

4陕西西安崇文尊域天宸府住宅21943.33----

5福建泉州海宸尊域（一期）商住39330.12534.541319.261915.76-

6福建泉州海宸尊域（二期）商住6269.0325.4438.1649.5412.72

7福建泉州海宸尊域（三期）商住5565.10-103.48110.64-

8上海松江佘山和园住宅、车位45341.882834.533152.752688.83444.90

9上海静安存量项目商业、住宅、车位等31786.33113.01113.0160.95-

报告期内，公司共计实现销售金额21557.64万元，销售面积15877.39平方米，实现结转收入金额73226.75万元，结转面积49598.61平方米，报告期末待结转面积2152.92平方米。

4、报告期内房地产出租情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

出租房地产的建出租房地产的权益比例是否采用公允租金收入/房地序号地区项目经营业态

筑面积(平方米)租金收入（%）价值计量模式产公允价值(%)

1上海静安秣陵路100号办公1893.65162.31100%否/

2上海静安俞泾港路6号6-7楼商业1297.4088.28100%否/

3上海静安汾西路38-2号101-104室商业1189.58118.28100%否/

4普善路115号101、102，139号上海静安204办公1390.21144.36100%否/室

5共和新路2989弄12号地下1层上海静安商业否0102843.1739.60100%/、室

6上海静安广延路148号工业662.4595.39100%否/

20/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

7上海静安三泉路357号甲地块学校1094.1022.82100%否/

8陕西西安静安荟奥莱公园商业24484.001108.60100%否/

9陕西西安静安荟生活奥莱商业32494.661979.7751%否/

10陕西西安中国锂产业园（一期）办公/厂房830.7415.11100%否/

11福建泉州海宸尊域（一期）商业800.7054.57100%否/

12福建泉州海宸尊域（二期）商业2467.3072.91100%否/

13陕西西安和源馨苑商铺90.7320.5751%否/

14陕西西安璟宸尊域府商铺676.5232.5051%否/

5、报告期内公司财务融资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额

485231.313.621167.83

6、其他说明

□适用√不适用

(五)投资状况分析对外股权投资总体分析

□适用√不适用

1、重大的股权投资

□适用√不适用

2、重大的非股权投资

□适用√不适用

21/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

3、以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

本期公允价值计入权益的累计本期计提的减本期购买本期出售/赎回资产类别期初数其他变动期末数变动损益公允价值变动值金额金额

股票13616.00-1248.00----14864.00

合计13616.00-1248.00----14864.00证券投资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币计入权益的最初投期初账面本期公允价本期购本期出本期投期末账面会计核算证券品种证券代码证券简称资金来源累计公允价资成本价值值变动损益买金额售金额资损益价值科目值变动

股票 601825.SH 沪农商行 1000.00 自有资金 13616.00 - 1248.00 - - - 14864.00 其他权益工具投资

合计//1000.00/13616.00-1248.00---14864.00/证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

22/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(六)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润上海北方广富林

子公司房地产开发、经营、物业管理5000.0068533.6245678.083211.0782.8592.84置业有限公司上海北方城市发

子公司房地产开发45549.48496604.86285988.78920.96-94.02-77.66展投资有限公司泉州市上实置业

子公司房地产开发、经营、物业管理70580.61175551.7571235.363054.72-6375.68-6432.72有限公司泉州藏投酒店有

子公司住宿服务；餐饮服务；食品销售等1000.002009.26-2395.341579.72-1504.90-1501.80限公司上海北方荟商业

子公司商业综合体管理服务等1000.0010321.35-254.88424.5354.0854.08管理有限公司西安静安荟奥莱

公园商业管理有子公司商业综合体管理服务等500.002706.52-3174.341421.26-3174.69-3174.34限公司西安和润置业有

子公司房地产开发、经营、物业管理5000.00318513.79-73398.2071233.54-30765.58-30738.50限公司

陕西国能锂业有锂及锂产品的技术研发、加工、销售，子公司15700.00357486.3614246.2619.45-1436.35-1436.40限公司房地产开发

房地产开发、销售；房屋租赁、物业管陕西世贸之都建

子公司理、商务信息咨询服务、建筑材料、装8000.00108321.83-57065.544482.42-7.42-6.07设开发有限公司

饰装修材料、日用百货的销售

陕西世贸新都建子公司房地产开发、销售、房屋租赁、物业管10000.0073952.7416505.13-1702.99-1702.99

23/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

设开发有限公司理陕西世贸铭城建

子公司房地产开发、经营、物业管理6500.00151242.72-6478.682190.71-8643.42-9317.95设开发有限公司陕西世贸馨城建

子公司房地产开发、经营、物业管理5000.0085908.22-13436.94-17171.37-17411.75设开发有限公司旅馆餐饮服务食品流通会务服务礼上海藏投酒店有

子公司仪服务日用百货、文体用品、服装服1000.00153225.5550564.245688.9120.6923.54限公司

饰、工艺礼品的销售西藏国能矿业发

参股公司硼矿及其伴生矿10000.00104992.42-74250.949633.54-15945.34-17997.45展有限公司报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

24/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用□不适用

一、房地产行业

行业正处于从“止跌回稳”向“高质量发展”转型的关键阶段。预计中央顶层设计将持续深化，政策环境延续宽松态势，限购优化、公积金政策调整等措施持续发力，刚性和改善性住房需求有望进一步释放。供给端围绕存量盘活与品质提升实现双向突破，叠加专项债扩容与“白名单”机制精准赋能，筑牢行业复苏根基。城市更新成为行业转型发展的重要载体，一方面“好房子”内涵不断深化，安全、舒适、绿色、智慧成为基础标准，带动设计、建材、建造等产业链全面升级；另一方面，物业服务加快从“基础保障”向“全周期生活服务”转型，强调住房全生命周期安全管理，从“住有所居”迈向“住有宜居”。

二、新能源行业

2025年，中国新能源汽车产销达1662.6万辆和1649万辆，同比增长29%和28.2%，维持高

增长但增速放缓。新能源乘用车渗透率达57%，首次超越燃油车，产业迈入新能源主导新阶段。

下沉市场与海外出口仍是重要增长引擎。同时，储能成为企业新增长曲线，2025年全球储能电池出货量达 550GWh，同比增长 79%，约为动力电池市场的 2.5 倍，海外市场扩张与新应用场景拓展共同支撑起储能放量。

2025年碳酸锂价格经历了“先抑后扬”的宽幅震荡。年初碳酸锂价格在7.5万元/吨，二季度

一路下跌至全年最低点5.8万元/吨，下半年供需结构改变，价格回升，年末价格突破12万元/吨，

2026年一季度价格持续上升至15万元/吨。储能市场的爆发式增长结合上游资源端产能释放节奏偏紧，共同驱动锂价结构性上涨，标志着锂电行业进入新周期。在此背景下，锂电企业竞争逻辑逐渐从规模扩张转向高质量发展，核心能力由“成本与规模优势”向“合规能力、规则适配、品牌与服务体系”升级。

预计后续增量将由政策引导叠加市场驱动：一方面加强顶层设计优化，提高新能源汽车购置税减免技术门槛，国家层面首次发布全国性储能容量电价政策，明确建立电网侧独立新型储能容量电价机制；另一方面提振市场需求，动力电池高增量与储能电池高增速双轮发力，叠加海内外需求同步放量，锂电产业链逐渐复苏。

(二)公司发展战略

√适用□不适用

公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，围绕“创新驱动、转型发展”的战略方针，打造专业化、差异化、特色化的发展模式，形成地产开发和矿业投资两大业务并举的发展格局。

加快房地产项目的开发及存量项目的去化，提升商业项目运营绩效，提高酒店管理和服务水平，努力打造集商业、住宅、办公项目为一体的房地产开发综合体。

以新能源投资为重点，拓展多元化经营，推进公司产业转型升级。坚持创新驱动引领，以盐湖提锂为发展基础，打造新能源产业发展高地，奋力推动公司高质量转型发展迈上新台阶。

(三)经营计划

√适用□不适用

2026年是“十五五”规划开局之年，面对复杂多变的宏观环境与行业形势，公司将以习近平

新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党中央决策部署和上级党委工作要求，坚持稳中求进工作总基调，统筹发展与安全，聚焦房地产存量盘活、商业资产提质增效、盐湖锂资源开发三大核心业务，全力稳经营、促转型、防风险、增效益，奋力实现年度目标任务，为高质量转型发展开好局、起好步。

1、在房地产板块，公司将以存量去化、资金回笼、风险压降为核心任务，稳固经营基本盘。

加快上海、泉州、西安等区域存量项目去化节奏，灵活运用市场化营销手段，拓宽销售渠道，抢抓政策窗口提升去化效率，全力完成销售与回款目标。严格控制新增开发投入，加快低效、闲置

25/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

资产盘活处置，优化资产结构与负债水平。强化项目成本管控与现金流管理，做好到期债务统筹安排，坚决守住流动性安全底线。

2、在资产经营板块，全面提升商业资产运营质量和收益水平。针对奥莱商场项目，精准定位

消费客群，优化品牌招商与业态组合，强化营销活动策划与场景体验升级，稳定核心商户、提升客流与销售转化率，多措并举提高出租率与租金收缴率。针对酒店经营，立足区位特色与市场需求，优化客源结构，提升服务品质与运营效率，稳定商务、会务、旅游等核心客源，严控运营成本，提升客房入住率与综合盈利水平。同时健全资产运营管理制度，强化安全运营、成本管控与租户管理，推动商业资产从物业出租向专业化运营、价值化管理转变，为公司提供持续稳定的现金流支撑。

3、在新能源业务板块，公司将全力推进盐湖锂资源开发，加快培育第二增长曲线。持续推进

结则茶卡盐湖锂盐项目产能爬坡与工艺优化，稳定生产运营，加快产品市场认证与销售落地，尽早实现规模化营收。加快龙木错盐湖项目各项前期手续办理，积极推进工程建设筹备及配套基础设施落实，为项目早日开工建设奠定基础。规范参股企业治理，强化生产安全、环保合规与成本管控，积极应对市场价格波动风险，提升新能源业务可持续发展能力。

4、在内控管理方面，公司将持续完善内控体系与风险防控机制，强化投资决策、招标采购、资金使用、工程建设等重点环节管控，提升精细化管理水平。常态化开展安全生产隐患排查治理，压实安全生产责任，坚决防范重特大安全事故发生。持续优化总部管控职能，提升信息化、数字化管理水平，推动降本增效走深走实。

公司将坚持稳健经营，积极应对房地产市场波动、锂盐价格变化、项目审批进度、政策调整等不确定性因素，根据市场环境动态优化经营策略。以上经营计划不构成公司对投资者的业绩承诺，公司将扎实推进各项工作，努力实现高质量转型发展。

(四)可能面对的风险

√适用□不适用

1、政策风险

因房地产行业走向对我国国民经济的整体发展具有重要的影响，受国家宏观调控政策影响较大，政府会根据我国整体经济形势来调整制定相关的土地、金融、税收、行政等方面政策。公司将持续密切关注国家和地方政策的变化，积极分析应对以提高公司抗风险能力。

2、跨区域经营风险近年来，房地产业务开发范围由以上海为发展中心，逐步扩展至泉州、西安等地区，未来可能进一步扩展至其他二三线城市。由于各地气候、居住生活习惯、购房偏好、市场情况、开发政策等方面都存在一定差异，为了保证项目开发的顺利进行，公司须适应当地开发环境并取得认同。

3、市场竞争风险

公司正处于市场有序扩展，推动业务增长的发展阶段。房地产行业是资金密集型行业，具有投资资金大、回收期长的特点，公司作为中小型房地产企业，在资金、资源、开发能力等方面较大型房地产企业存在着明显差距，伴随着行业集中度的进一步提高，市场竞争将会更加激烈，公司未来将面临一定的行业竞争风险和经营压力。

4、商业转型风险

面对房产住宅市场调控的日趋严格，以及顺应国家土地政策的趋势，公司房地产项目由比较单一的住宅地产向住宅地产和商业地产混合经营转型，相对于传统的住宅地产，商业地产往往具有投资规模大、高收益、高风险的特点。商业地产的转型不仅对资金投入有要求，而且需要大量的专业人才和良好的市场环境。公司做大做强商业地产还需要时间来积累经验，也面临一定风险。

5、人才引进风险

随着公司市场的拓展和规模的迅速扩张，对高素质和高新技术专业人才的需要较为迫切，如果人力资源的规划以及对激励机制的创新不能跟上公司发展的速度，将影响业务发展规划的实施。

6、矿业投资风险

公司目前通过所投资的西藏国能矿业发展有限公司开展的盐湖资源开发，以及陕西国能新材料有限公司的石墨烯单壁碳纳米管杂化物制备项目等，对公司而言行业经验尚浅，资源开发方案的选择、开采的条件、环境、工业基础、技术难度等方面，均存在一定的风险。

26/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(五)其他

□适用√不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

27/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

第四节公司治理、环境和社会

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上海证券交易所股票上市规则》《上海证券交易所上市公司自律监管指引第1号——规范运作》和其他有关法律法

规的要求，结合公司实际情况，规范信息披露工作，不断完善公司的法人治理结构，切实按照公司制定的章程和各项治理细则规范运作。

根据《公司法》《上市公司章程指引》《中国证监会关于<新公司法>配套制度规则实施相关过渡期安排》等相关规定，公司进一步完善治理结构，不再设置监事会与监事，由董事会审计委员会行使《公司法》规定的监事会相关职权，同时公司《监事会议事规则》等监事会相关制度相应废止；并对包括《公司章程》在内的部分基本管理制度进行系统性优化。具体内容如下：

1、关于股东与股东会：公司能够根据《公司法》《上海证券交易所股票上市规则》及公司制

定的《股东会议事规则》的规定，不断规范和完善股东会的召集、召开以及决策程序。公司能够平等对待所有股东，中小股东与大股东享有平等地位，能够充分行使自己的权利，充分保障了全体股东的知情权、参与权。

2、关于控股股东与上市公司的关系：公司具有独立的业务及自主经营能力，与控股股东不存

在同业竞争关系。控股股东按照公司在进行重大资产重组时所作出的承诺，严格规范自己的行为，通过股东会行使出资人的权利，没有超越股东会直接或间接干预公司的决策和经营活动，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务方面做到了五独立，公司董事会和内部机构能够独立运作。

3、关于董事和董事会：公司严格按照《公司法》《公司章程》规定的选聘程序选举董事，公

司董事会人数和人员构成符合法律、法规的要求，公司各位董事能够依据《董事会议事规则》等制度，认真出席董事会会议。报告期末，公司董事会由9名董事组成，其中独立董事3名，公司建立了《独立董事制度》，公司独立董事严格遵守该制度。公司董事会下设战略与 ESG委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专门委员会，并分别规范了专门委员会议事规则，在专门委员会的组成、议事程序和决策程序上进行规范的约束，各专门委员会的作用得到了真正的发挥和进一步的加强。此外，公司还建立了《独立董事专门会议制度》，强化了独立董事的履职效能，增强了董事会的独立性和专业性。各位董事勤勉尽职，认真审阅董事会和股东会的各项议案，并提出有益的建议，为公司科学决策提供强有力的支持。

4、关于绩效评价与激励约束机制：公司正逐步系统地建立公正、透明的董事、高级管理人员

的绩效评价标准与激励约束机制。

5、关于信息披露与透明度：公司指定董事会秘书负责信息披露工作、接待股东来访和咨询，

指定《中国证券报》《证券时报》《证券日报》为公司信息披露的报纸；公司严格按照有关法律

法规及公司制定的《信息披露事务管理制度》的要求，真实、准确、完整、及时地披露有关信息，并确保所有股东有平等的机会获得信息。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用√不适用

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划□适用√不适用

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

□适用√不适用

28/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

三、董事和高级管理人员的情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动及薪酬情况

√适用□不适用

单位：股报告期内从公司是否在公任期起始任期终止年初持年末持年度内股份增减变姓名职务性别年龄获得的税前薪酬司关联方日期日期股数股数增减变动量动原因总额（万元）获取薪酬

陈卫东董事长男562024-072027-07---/85.44否

曾云董事兼总经理男572024-072027-07---/85.44否

曹雨妹董事女512024-072027-07---/-是

唐玺董事女442024-072027-07---/-是

吴昊董事兼副总经理男522024-072027-07---/130.31否

李武董事男592024-072027-07---/-否

金鉴中独立董事男672024-072027-07---/15.59否

狄朝平独立董事（离职）男532024-072025-12---/15.59否

黄毅独立董事男402024-072027-07---/15.59否

叶彦菁独立董事男462025-122027-07---/1.19否

唐耀琪副总经理男462024-072027-07---/89.07否

陈晨副总经理女382025-032027-07---/59.80是

廖婷副总经理兼财务总监女422025-032027-07---/68.35否

刘颖董事会秘书女382024-072027-07---/39.53否

合计/////---/605.90/姓名主要工作经历

历任上海市闸北区城市发展投资总公司副总经理，上海北方城市发展投资有限公司副总经理、总经理、董事，西藏城市发展投资股份有限公陈卫东司副总经理、董事；上海北方企业（集团）有限公司副总经理、总经理。现任西藏城市发展投资股份有限公司董事长，上海北方企业（集团）有限公司党委书记、董事长。

历任上海市闸北区城市发展投资总公司员工、市场部副经理、副总经理，上海北方城市发展投资有限公司董事、副总经理，上海北方企业（集曾云

团）有限公司董事；现任西藏城市发展投资股份有限公司董事、总经理。

29/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

历任上海开开（集团）有限公司宣教科副科长、党委委员，上海开开实业股份有限公司党委委员、纪委委员，上海开开（集团）有限公司党委委员、组织人事部经理、人力资源部经理；上海九百（集团）有限公司党委副书记、纪委书记、工会主席、董事；静安区国资委党委副书

曹雨妹记、纪委书记；闸北区、静安区国资委（集资委）联合工作组成员；静安区国资委党委委员、副主任；上海九百（集团）有限公司党委副书

记、董事、总经理，上海九百股份有限公司董事。现任西藏城市发展投资股份有限公司董事，上海北方企业（集团）有限公司党委委员、董事、总经理。

历任上海市闸北区财政局科员，闸北区建设和交通委员会计划财务科副科长（主持工作），静安区建设和管理委员会旧改总办资金管理部主唐玺任、计划财务科科长，静安区发展改革委物价管理科科长、发展规划科科长、一级主任科员。现任西藏城市发展投资股份有限公司董事，上海北方企业（集团）有限公司党委委员、董事、总会计师。

历任上海北方城市发展投资有限公司工程部副经理、经理，西藏城市发展投资股份有限公司总经理助理；现任西藏城市发展投资股份有限公吴昊

司董事兼副总经理，陕西国能新材料有限公司董事长等。

李武现任中国科学院青海盐湖研究所研究员、博士生导师，西藏城市发展投资股份有限公司董事。

历任黄浦区房管局、新黄浦集团财务部经理、副总裁，上海地产集团财务总监，上海绿地控股公司财务总监；现任西藏城市发展投资股份有金鉴中限公司独立董事。

历任国浩律师（上海）事务所律师、合伙人；现任北京浩天（上海）律师事务所律师、合伙人，上海行动教育科技股份有限公司独立董事，叶彦菁西藏城市发展投资股份有限公司独立董事。

历任易居资本投资经理、总经理助理，易居（中国）控股有限公司董事局主席助理，上海新居金融信息服务有限公司产品中心总监、副总经黄毅理；现任长江钜派（上海）资产管理有限公司董事、总经理，西藏城市发展投资股份有限公司独立董事等。

唐耀琪历任上海北方城市发展投资有限公司营销部助理、副经理，泉州市上实置业有限公司总经理；现任西藏城市发展投资股份有限公司副总经理。

历任上海北方城市发展投资有限公司市场营销部经理助理，西藏城市发展投资股份有限公司市场营销部副经理，上海不夜城世缘实业有限公陈晨司资产运营部副经理，上海不夜城房地产咨询有限公司总经理，西藏城市发展投资股份有限公司市场营销部经理、营销副总监，上海北方企业（集团）有限公司营销副总监；现任西藏城市发展投资股份有限公司副总经理。

历任上海北方城市发展投资有限公司投资发展部经理助理、综合管理部经理助理、副经理、经理，西藏城市发展投资股份有限公司职工监事；

廖婷现任西藏城市发展投资股份有限公司副总经理兼财务总监。

刘颖历任西藏城市发展投资股份有限公司员工、证券事务代表，现任西藏城市发展投资股份有限公司董事会秘书。

其它情况说明

□适用√不适用

30/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(二)现任及报告期内离任董事和高级管理人员的任职情况

1、在股东单位任职情况

√适用□不适用在股东单位担任任职人员姓名股东单位名称任期起始日期任期终止日期的职务

上海北方企业（集团）有限法定代表人、董事2022-02-公司长陈卫东

上海静安城市更新投资发法定代表人、董事2022-10-展有限公司长

上海北方企业（集团）有限

曹雨妹董事、总经理2022-09-公司

上海北方企业（集团）有限

唐玺董事、总会计师2023-09-公司在股东单位任无职情况的说明

2、在其他单位任职情况

√适用□不适用在其他单位担任任职人员姓名其他单位名称任期起始日期任期终止日期的职务上海中油梅山海宁加油站

陈卫东董事2014-042025-10有限公司

上海闸北北方小额贷款股法定代表人、董事

曹雨妹2023-09-份有限公司长

西藏国能矿业发展有限公法定代表人、董事2012-09-司长

曾云上海新欣商厦有限公司董事2007-05-上海新苏家巷旧区改造发

董事2005-06-展有限公司

中国科学院青海盐湖研究研究院、博士生导

李武2002-07-所师西藏国能矿业发展有限公

董事2018-05-司

西藏龙辉矿业有限公司法定代表人、董事2023-08-

法定代表人、董事

陕西国能新材料有限公司2024-09-长吴昊

西藏旺盛投资有限公司董事2024-09-

金昌北方国能锂业有限公法定代表人、董事2023-04-司兼总经理

北京北方国能科技有限公法定代表人、董事2024-04-司长上海飞科电器股份有限公

金鉴中独立董事2021-11-司上海国投先导私募基金管

狄朝平合规总监2025-09-理有限公司

长江钜派（上海）资产管理法定代表人、董

黄毅2016-05-

有限公司事、总经理

31/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

上海长上资产管理有限公法定代表人、董2021-08-

司事、总经理上海守易资产管理有限公

法定代表人、董事2016-01-司上海长钜财务咨询中心（有执行事务合伙人2016-05-限合伙）

大众聚鼎（上海）私募基金

董事长2024-02-管理有限公司

北京浩天（上海）律师事务

合伙人2023-07-所叶彦菁上海行动教育科技股份有

独立董事2024-05-限公司

唐耀琪上海星舜置业有限公司董事2024-10-在其他单位任无职情况的说明

(三)董事、高级管理人员薪酬情况

√适用□不适用

董事、高级管理人员薪酬的公司董事和高级管理人员报酬由公司董事会薪酬与考核委员会提出

决策程序方案，提交董事会和股东会审核后执行。

董事在董事会讨论本人薪是酬事项时是否回避薪酬与考核委员会或独立

董事专门会议关于董事、高董事会薪酬与考核委员会同意将关于董事、高级管理人员报酬事项级管理人员薪酬事项发表提交公司董事会审议。

建议的具体情况

公司根据企业经营状况，并参照市场上同行业平均薪酬水平，根据董事、高级管理人员薪酬确

相关人员的岗位职责和工作业绩等因素，依照责、权、利相结合的定依据原则综合确定。

董事和高级管理人员薪酬详见本节“（一）现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变的实际支付情况动及薪酬情况”。

报告期末全体董事和高级详见本节“（一）现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变管理人员实际获得的薪酬动及薪酬情况”。

合计

根据公司《董事和高级管理人员薪酬管理制度》执行。2025年度，报告期末全体董事和高级

公司薪酬与考核委员会严格按照既定制度，对全体在职董事、高级管理人员实际获得薪酬的

管理人员进行了年度绩效考核，考核结果已经公司董事会审议通过，考核依据和完成情况薪酬已按考核结果执行。

报告期末全体董事和高级

公司有董事、高级管理人员薪酬递延支付安排，待三年任期考核管理人员实际获得薪酬的

（2025-2027年）完成后递延支付。

递延支付安排

报告期末全体董事和高级2025年度，公司无应披露的董事、高级管理人员薪酬止付、追索事管理人员实际获得薪酬的项。

止付追索情况

(四)公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因

32/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

陈晨副总经理聘任工作安排廖婷副总经理聘任工作安排狄朝平独立董事离任个人原因叶彦菁独立董事选举股东会选举

(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

四、董事履行职责情况

(一)董事参加董事会和股东会的情况参加股东参加董事会情况是否会情况董事独立本年应参以通讯是否连续两姓名亲自出委托出缺席出席股东董事加董事会方式参次未亲自参席次数席次数次数会的次数次数加次数加会议

陈卫东否775--否3

曾云否775--否3

曹雨妹否776--否3

唐玺否776--否3

吴昊否776--否1

李武否775--否0

金鉴中是775--否1

狄朝平是776--否1

黄毅是775--否1

叶彦菁是000--否0连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用√不适用年内召开董事会会议次数7

其中：现场会议次数1通讯方式召开会议次数5现场结合通讯方式召开会议次数1

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

(三)其他

□适用√不适用

五、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用

33/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(一)董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名

战略与 ESG委员会 陈卫东（主任委员）、曹雨妹、曾云、李武、黄毅

审计委员会金鉴中（主任委员）、黄毅、唐玺

提名委员会叶彦菁（主任委员）、金鉴中、陈卫东

薪酬与考核委员会黄毅（主任委员）、叶彦菁、曾云

(二)报告期内战略与 ESG委员会召开1次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况

2025-04-24研究与讨论公司发展战略审议通过会议事项。/

(三)报告期内审计委员会召开3次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况

2025-04-24审议《2024年年度财务报告》审议通过会议事项，并同意提

等11/项议案。交董事会审议。

2025-08-28审议《2025年半年度财务报审议通过会议事项，并同意提告》等3/项议案。交董事会审议。

2025-10-30审议《2025年第三季度财务审议通过会议事项，并同意提/报告》等3项议案。交董事会审议。

(四)报告期内提名委员会召开2次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况2025-03-25审议《关于公司高级管理人审议通过会议事项，并同意提/员候选人资格审查的议案》。交董事会审议。

2025-11-17审议《关于公司独立董事候审议通过会议事项，并同意提/选人资格审查的议案》。交董事会审议。

(五)报告期内薪酬与考核委员会召开1次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况2025-04-24审议《关于公司董事2025年审议通过会议事项，并同意提/薪酬的议案》等3项议案。交董事会审议。

(六)存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

六、审计委员会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用审计委员会对报告期内的监督事项无异议。

七、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一)员工情况母公司在职员工的数量16主要子公司在职员工的数量357在职员工的数量合计373

34/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数-专业构成专业构成类别专业构成人数生产人员12销售人员96技术人员54财务人员53行政人员45酒店服务人员113合计373教育程度

教育程度类别数量（人）本科及以上202专科及以下171合计373

(二)薪酬政策

√适用□不适用

薪酬原则：月度奖金和日常工作考核结合、年度目标奖金与公司利润相挂钩、特殊目标奖与

重点工作、重点项目相挂钩，构造调动员工积极性的激励机制；按照各尽所能、按劳分配原则，工资增长幅度不超过本公司经济效益增长幅度；根据公司发展，引进特需紧缺人才时，遵循一事一议原则。

薪酬制度：员工薪酬=基本工资+岗位工资+月度奖金+年度目标奖+特殊目标奖+考勤奖；销售

类员工薪酬=基本工资+岗位工资+佣金+特殊目标奖+考勤奖。

(三)培训计划

√适用□不适用

围绕公司战略规划和发展目标，结合各部门的实际需求，制定了详细的年度培训计划。公司重点聚焦党建发展、能力建设、合规运行等方面开展针对性的培训，全面提升人才队伍建设，以提供高素质精业务的管理人才、技术人才和后备干部为目标，加强继续教育，从而全面提高员工专业技能及业务水平。

(四)劳务外包情况

√适用□不适用

劳务外包的工时总数66925.12

劳务外包支付的报酬总额（万元）152.56

八、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用

1、公司利润分配政策的制定和调整

公司目前的《公司章程》中，明确了公司利润分配的基本原则、具体政策、决策程序、组织实施并提出差异化的现金分红政策。符合中国证监会、上海证券交易所等监管机构对上市公司现金分红等新的要求，能够切实保护投资者的合法利益。

2、公司利润分配政策的执行

35/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

2024年度利润分配方案已经2025年6月3日召开的公司2024年度股东大会审议通过。利润

分配方案为：本次利润分配以方案实施前的公司总股本951586865股为基数，每股派发现金红利

0.010元（含税），共计派发现金红利9515868.65元。上述利润分配方案已于规定时间实施完毕。

(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

是否符合公司章程的规定或股东会决议的要求√是□否

分红标准和比例是否明确和清晰√是□否

相关的决策程序和机制是否完备√是□否

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护√是□否

(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用

(四)本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

□适用√不适用

(五)最近三个会计年度现金分红情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

最近三个会计年度累计现金分红金额（含税）(1)19031737.30

最近三个会计年度累计回购并注销金额(2)-最近三个会计年度现金分红和回购并注销累计金额

(3)=(1)+(2)19031737.30

最近三个会计年度年均净利润金额(4)-478172930.76

最近三个会计年度现金分红比例（%）(5)=(3)/(4)/

最近一个会计年度合并报表中归属于上市公司普通股-552715436.85股东的净利润

最近一个会计年度母公司报表年度末未分配利润235702748.32

九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用

36/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

其他激励措施

□适用√不适用

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

√适用□不适用

为了进一步完善公司的薪酬管理制度，更好的激发高级管理人员工作的积极性和创造性，公司高级管理人员的薪酬采取任期契约化考核管理，以协议约定开展年度和任期考核，并根据考核结果兑现薪酬和实施聘任，同时公司制订了《董事和高级管理人员薪酬管理制度》，目前整体实施正常，运行良好。

十、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用

报告期内，公司在严格依照中国证监会、上海证券交易所及《企业内部控制基本规范》等最新监管要求及实际应用指引下，结合公司各业务板块的不同风险控制点的同时根据公司业务板块的情况，启动矿业板块内控手册编制工作，规定了相应的控制措施，并界定了关键控制点，形成全员参与内部控制建设的局面，且根据业务发展需求对相关风险控制点进行适时调整。

内审部门和外部审计师分别定期向董事会审计委员会汇报公司内部控制执行情况，所执行的工作内容及下一阶段的工作安排，保证内部控制体系的持续有效运行。截止2025年12月31日，公司2025年度内部控制自我评价工作中未发现重大缺陷，内部控制有效运行。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用√不适用

十一、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

根据《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》《企业内部控制应用指引》等

法律、法规及《公司章程》《分、子公司管理制度》相关要求，公司层面对子公司的治理结构、管理人员、资金管控、业务审批权限、财务报表会计核算方法等方面制定了相关制度要求，对重点风险方面进行严格把控，并开展定期及不定期内控检查，将子公司各方面风险降至最低，确保可控、可持续发展。

公司将持续保持对子公司的严格监管，不断完善内部运作机制，维护公司及投资者的合法权益。

对子公司的管理控制存在异常的风险提示

□适用√不适用

十二、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用□不适用

公司聘请众华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2025年度财务报告内部控制实施情况进行审计，并出具了标准无保留意见的《内部控制审计报告》。详见公司于2026年4月11日在上海证券交易所网站(www.sse.com.cn)上披露的《西藏城市发展投资股份有限公司 2025年度内部控制审计报告》。

是否披露内部控制审计报告：是

内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

37/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

报告期或上年度是否被出具内部控制非标准审计意见

□是√否

十三、上市公司治理专项行动自查问题整改情况

根据西藏证监局“关于开展上市公司治理专项行动的通知”的工作部署，公司于2021年初就公司治理情况开展了专项自查工作。报告期内，公司治理现状与中国证监会有关上市公司治理的相关规定不存在重大差异。公司将按照法律法规的规定及监管部门的要求，进一步提升公司治理水平、完善公司治理架构，不断提高上市公司质量。

十四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十五、社会责任工作情况

(一)是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告

√适用□不适用

详见公司同日披露的《2025年度社会、环境和公司治理（ESG）报告》。

(二)社会责任工作具体情况

√适用□不适用

对外捐赠、公益项目数量/内容情况说明

总投入（万元）45/

1、公司参与2025年静安区“慈善联合捐”活动，根据

上海市第三十一届“蓝天下的至爱”慈善系列活动，向上海市慈善基金会静安区代表处捐款10万元。

其中：资金（万元）452、据《国资系统2025年关于加强对云南文山麻栗坡县“百企兴百村”结对帮扶工作提示》，公司对云南文山麻栗坡县八布乡哪灯村委会定增捐赠35万元，通过上海市慈善基金会静安区代表处设立的专户划拨。

物资折款（万元）0/

惠及人数（人）//具体说明

□适用√不适用

十六、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用√不适用具体说明

□适用√不适用

十七、其他

□适用√不适用

38/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

39/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用是否是否如未能及时如未能及承诺承诺承诺承诺时有履承诺及时履行应说明时履行应承诺方背景类型内容间行期期限严格未完成履行说明下一限履行的具体原因步计划本单位作为西藏城市发展投资股份有限公司（以下“上市公司”“西藏城投”）的控股股东，将按照法律、法规及西藏城投公司上海北方

章程依法行使股东权利，不利用本单位股东身份影响西藏城投的企业（集独立性，保持西藏城投在资产、人员、财务、业务和机构等方面团）有限长期其他的独立性。具体如下：一、保证上市公司资产独立完整。二、保2024-05否是无无

公司（简有效证上市公司人员独立。三、保证上市公司的财务独立。四、保证收购称“北方上市公司业务独立。五、保证上市公司机构独立。上述承诺于本报告集团”）公司对上市公司拥有控制权期间持续有效。如因本公司未履行上书或

述所作承诺而给上市公司造成损失，本公司将承担赔偿责任。

权益

1、本公司及本公司所拥有控制权的其他企业，不存在以直接或

变动间接的方式从事与西藏城投及其控制的其他企业相同或相似的报告业务。2、如本公司及本公司拥有控制权的其他企业有任何商业书中

机会可从事、参与任何可能与西藏城投及其控制的其他企业的生所作

解决产经营构成竞争的活动，则将在西藏城投提出异议后自行或要求承诺长期

同业北方集团相关企业及时转让或终止上述业务。如西藏城投进一步提出受让2024-05否是无无有效

竞争请求，则本公司拥有的其他企业应无条件按具有证券从业资格的中介机构审计或评估后的公允价格将上述业务和资产优先转让给西藏城投。3、在作为西藏城投的股东期间，本公司控制的其他企业等关联方将避免从事任何与西藏城投及其控制的其他企

业等关联方相同或相似且构成或可能构成竞争关系的业务，亦不

40/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

从事任何可能损害西藏城投及其控制的其他企业等关联方利益的活动。如本公司及本公司控制的其他企业等关联方遇到西藏城投及其控制的其他企业等关联方主营业务范围内的商业机会，本公司及本公司控制的其他企业等关联方将该等商业机会让予西

藏城投及其控制的其他企业等关联方。4、如违反以上承诺，本公司愿意承担由此产生的全部责任，充分赔偿或补偿由此给西藏城投造成的所有直接或间接损失。

1、北方集团作为西藏城市发展投资股份有限公司及其关联公司的控股股东严格遵照法律法规、《上海证券交易所股票上市规则》、西藏城投《公司章程》《关联交易决策规则制度》中涉及

关联交易的规定；2、北方集团与西藏城投的关联交易，将遵守公平、公正、公开的原则，履行合法程序，并依法签订协议，并按照法律法规及西藏城投《公司章程》等规定履行信息披露义务

和办理有关报批程序，不利用控股股东地位在关联交易中谋取不解决当利益；3、北方集团确保不发生占用西藏城投资金、资产的行长期

关联北方集团为；不通过关联交易损害西藏城投其他股东的合法权益；4、北2024-05否是无无有效

交易方集团确保严格按照《中华人民共和国公司法》等法律法规以及

西藏城投章程的有关规定行使股东权利，严格按相关规定履行必要的关联董事/关联股东回避表决等义务，遵守批准关联交易的法定程序和信息披露义务；5、北方集团确认本承诺书所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺；任何一项承诺若被视为无效或终

止将不影响其他各项承诺的有效性；6、承诺人愿意承担由于违

反上述承诺给西藏城投造成的直接、间接的经济损失、索赔责任及额外的费用支出。

上海市闸根据上海市闸北区国有资产监督管理委员会（以下简称“闸北区与重北区国有国资委”）出具的保证上市公司“五独立”承诺，作为上市公司大资

资产监督的控股股东，为保证上市公司在本次重组完成后的独立运作，闸产重长期

其他管理委员北区国资委承诺在作为上市公司控股股东期间，与上市公司在人2009-12否是无无组相有效

会（已更员、资产、财务、机构、业务等方面实现相互独立。闸北区国资关的名为“上委所作上述承诺有利于本次交易后公司在业务、资产、财务、人承诺

海市静安员、机构等方面与实际控制人及其关联人保持独立，符合中国证

41/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

区国有资监会关于上市公司独立性的相关规定。

产监督管理委员会”，承诺事项继续有效，以下简称“闸北区国资委”）

为避免2009年公司重大资产重组完成后，闸北区国资委及其控制的下属企业与上市公司之间出现同业竞争之情形，保证双方的合法权益及上市公司全体股东，特别是中小股东的合法权益，作为上市公司的控股股东，闸北区国资委（承诺人）承诺：1）在本次重大资产重组完成后，承诺人及承诺人控股、实际控制的企业（除上海不夜城新发展公司与上海城铭置业有限公司外）将不会以任何形式直接或间接地从事与上市公司相竞争的业务；上海不夜城新发展公司与上海城铭置业有限公司在其在建项目及拟建项目（即：上海新泉路340街坊、上海普善路281街坊地块、上海老沪太路295地块）开发完毕后，不再从事与上市公司相竞解决

闸北区国争的业务。承诺人将对控股、实际控制的其他企业进行监督，并同业2009-12长期否是无无资委行使必要的权力，促使其遵守本承诺。2）在本次重组后的上市有效竞争

公司审议是否与承诺人存在同业竞争的董事会或股东大会上，承诺人承诺，将按规定进行回避，不参与表决。3）如上市公司认定承诺人或承诺人控股、实际控制的其他企业正在或将要从事的

业务与上市公司存在同业竞争，则承诺人将在上市公司提出异议后自行或要求相关企业及时转让或终止上述业务。如上市公司进一步提出受让请求，则承诺人应无条件按具有证券从业资格的中介机构审计或评估后的公允价格将上述业务和资产优先转让给上市公司。4）承诺人保证严格遵守中国证监会、上海证券交易所的有关规范性文件及《公司章程》的规定，与其他股东一样平等的行使股东权利、履行股东义务，不利用大股东的地位谋取不

42/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告当利益，不损害公司和其他股东的合法权益。

为进一步避免和消除上海城铭置业有限公司拟开发项目295地块

侵占上市公司的商业机会和形成同业竞争的可能性，闸北区国资委于2009年8月出具了《关于解决上海城铭置业有限公司同业竞争问题的承诺函》，承诺在本次重组实施完毕的公告发布之日起三十日内，促使并确保国有独资公司上海不夜城新发展公司将解决所持有的上海城铭置业有限公司50%股权托管给上市公司或其控闸北区国长期

同业股子公司，即将除股权处置权以及股权收益权以外的其他股东权2009-12否是无无资委有效

竞争利全部托管给上市公司或其控股子公司，托管期限至295街坊26丘地块开发建设并销售完毕，并签署相关的股权托管协议。2010年1月28日，闸北区国资委、北方城投以及上海不夜城新发展公司签订了《托管协议》，托管期限为《托管协议》签署之日起开始，至上海城铭置业有限公司从事的房地产项目闸北区295街坊26丘地块开发结束并销售完毕之日止。

为减少和规范闸北区国资委及其控制的下属企业与上市公司之

间的关联交易，闸北区国资委承诺：（1）在本次交易完成后，承诺人及其控制的企业将尽量减少并规范与上市公司及其控股企业之间的关联交易。对于无法避免或有合理原因而发生的关联交易，承诺人及其控制的企业将以公允、合理的市场价格进行，根据有关法律、法规及规范性文件的规定履行关联交易决策程解决

闸北区国序，依法履行信息披露义务和办理有关报批程序。（2）承诺人长期关联2009-12否是无无

资委及其控制的企业作为上市公司的实际控制人期间，不会利用其实有效交易

际控制人地位损害上市公司及其他股东（特别是中小股东）的合法权益。（3）承诺人保证上述承诺在本次交易完成后且承诺人作为上市公司实际控制人期间持续有效且不可撤销。如承诺人及其控制的企业有任何违反上述承诺的事项发生，承诺人及其控制的企业承担因此给上市公司造成的一切损失（含直接损失和间接损失）。

（1）相关承诺闸北区国资委出具了《关于上海北方城市发展投闸北区国长期其他资有限公司及其下属子公司土地增值税有关事项的承诺函》，承2009-12否是无无资委有效

诺闸北区国资委与上市公司所签订《发行股份购买资产协议书》

43/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

中确定的资产交割日之前的闸北区国资委拟注入上市公司的北

方城投及下属子公司已开发完成并基本销售完的项目，按最终税务清算结果，如北方城投及其下属子公司依法承担补交土地增值税的部分，由闸北区国资委全额承担；如北方城投及其下属子公司依法享有退回的多交土地增值税部分，由闸北区国资委全额收回。同时，闸北区国资委出具了《关于上海北方城市发展投资有限公司及其下属子公司税收有关事项的承诺函》，承诺闸北区国资委与上市公司所签订《发行股份购买资产协议书》中确定的资产交割日之前的闸北区国资委拟注入上市公司的北方城投及下

属子公司，依法履行缴纳企业所得税、营业税、城建税等各项税种，如出现北方城投及其下属子公司需依法承担补交上述税种的情形，补交部分由闸北区国资委全额承担。（2）公司下属孙公司上海闸北动拆迁实业有限公司（以下简称“动拆迁公司”）于2010年6月28日收到《上海市地方税务局第六稽查局税务处理决定书》（沪地税六稽处[2010]107号）以及《上海市地方税务局

第六稽查局税务行政处罚决定书》（沪地税六稽罚一[2010]72号）。

闸北区国资委已经于2010年将上述罚款金额支付与上市公司完

毕。（3）2010年7-9月，因下属全资子公司北方城投下属上海

润华置业有限公司注销，税务清算时需补缴土地增值税

17945524.62元，北方城投按持股比例需承担7178209.84元。

根据闸北区国资委于2009年3月20日出具的《关于上海北方城市发展投资有限公司及其下属子公司土地增值税有关事项的承诺函》，闸北区国资委已于2010年承担补缴土地增值税款

7178209.84元。（4）2011年度公司对满足清算条件的部分楼盘

进行了土地增值税清算，其中北方佳苑项目为重组前已开发完成并基本销售完的项目。根据税务事务所的清算审计报告，属于资产交割日即2009年11月30日前实现的收入应补缴的土地增值

税为24308693.34元。闸北区国资委已经将上述税款支付给上市公司。

闸北区国为保障上市公司利益，闸北区国资委承诺：对于北方城投存在的其他2009-12长期否是无无

资委逾期贷款115万元，如中国建设银行就该两笔贷款要求北方城投有效

44/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

承担任何利息或逾期罚息的支付义务，闸北区国资委将在接到北方城投书面通知的十个工作日内完成支付。

静安区国资委已就藏投酒店产证证载用途与实际用途存在差异解决可能引起的潜在法律后果出具不可撤销的承诺，承诺“100%股权土地

静安区国的过程中及之后，若藏投酒店因上述产证证载用途与实际用途不等产2017-07长期否是无无

资委一致之问题被有权主管部门处以行政处罚，因此给西藏城投造成有效权瑕的任何损失或不利后果由本单位以包括但不限于现金补偿的方疵式承担。”静安区国资委出具了《上海市静安区国有资产监督管理委员会关于西藏城市发展投资股份有限公司关联交易的承诺函》，作出如下承诺：（1）静安区国资委作为西藏城投的控股股东、实际控

制人严格遵照法律法规、《上海证券交易所股票上市规则》、西

藏城投《公司章程》、《关联交易决策规则制度》中涉及关联交易的规定。（2）静安区国资委与西藏城投的关联交易，将遵守解决

静安区国公平、公正、公开的原则，履行合法程序，并依法签订协议，并关联2017-07长期否是无无

资委按照法律法规及西藏城投《公司章程》等规定履行信息披露义务有效交易

和办理有关报批程序，不利用控股股东地位在关联交易中谋取不当利益。（3）静安区国资委确保不发生占用西藏城投资金、资产的行为。（4）静安区国资委确保严格按照《中华人民共和国公司法》等法律法规以及西藏城投章程的有关规定行使股东权利，在股东大会对涉及静安区国资委与西藏城投关联交易进行表决时，依法履行回避表决的义务。

为进一步规范和解决同业竞争问题，静安区国资委出具了《关于与西藏城市发展投资股份有限公司避免同业竞争的承诺》，作出如下承诺：“1）本单位及本单位所拥有控制权的其他企业，不解决存在以直接或间接的方式从事与西藏城投及其控制的其他企业静安区国长期

同业相同或相似的业务。（2）如本单位及本单位拥有控制权的其他2017-07否是无无资委有效

竞争企业有任何商业机会可从事、参与任何可能与西藏城投及其控制

的其他企业的生产经营构成竞争的活动，则将在西藏城投提出异议后自行或要求相关企业及时转让或终止上述业务。如西藏城投进一步提出受让请求，则本单位拥有的其他企业应无条件按具有

45/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

证券从业资格的中介机构审计或评估后的公允价格将上述业务

和资产优先转让给西藏城投。（3）在作为西藏城投的股东期间，本单位控制的其他企业等关联方将避免从事任何与西藏城投及其控制的其他企业等关联方相同或相似且构成或可能构成竞争

关系的业务，亦不从事任何可能损害西藏城投及其控制的其他企业等关联方利益的活动。如本单位及本单位控制的其他企业等关联方遇到西藏城投及其控制的其他企业等关联方主营业务范围

内的商业机会，本单位及本单位控制的其他企业等关联方将该等商业机会让予西藏城投及其控制的其他企业等关联方。（4）如违反以上承诺，本单位愿意承担由此产生的全部责任，充分赔偿或补偿由此给西藏城投造成的所有直接或间接损失。”静安区国资委就变更土地房产证载用途所需支付成本出具承诺：

上海藏投酒店有限公司持有的沪房地静字（2016）第021443号

《上海市房地产权证》所载位于中兴路1738号的土地用途为办公，房产用途为办公楼，而该处房产实际上用于酒店经营。藏投解决酒店前述房产及土地的实际使用情况与《上海市房地产权证》中

土地的证载信息相比存在差异。针对上述事项，静安区国资委承诺：

静安区国长期

等产在本次西藏城市发展投资股份有限公司收购藏投酒店100%股权2017-07否是无无资委有效

权瑕的过程中及收购完成之后，若藏投酒店根据中国证券监督管理委疵员会或其他主管部门之要求需变更中兴路1738号的土地、房产

的证载用途，使之与实际酒店经营用途相符，则静安区国资委自愿承担藏投酒店该等房屋、土地用途变更所需相关费用。以上承诺内容均为不可撤销之承诺，如违反该承诺给西藏城投或相关各方造成损失的，静安区国资委愿承担相应的法律责任。

公司控股股东、实际控制人静安区国资委根据中国证监会相关规静安区国定，为公司填补回报措施能够得到切实履行，作出如下承诺：“本2017-07长期其他否是无无资委单位不越权干预西藏城投的经营管理活动，不侵占西藏城投的公有效司利益，切实履行对西藏城投填补回报的相关措施。”与再解决本公司控股股东上海市闸北区国有资产监督管理委员会直接及闸北区国长期融资同业间接控股的公司中，上海苏河湾投资控股有限公司（下称“苏河2013-12否是无无资委有效相关竞争湾控股”）及其控股子公司从事的295街坊26丘和101地块开

46/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

的承发项目与本公司存在竞争关系。鉴于上述情况，本公司及本公司诺控股股东闸北区国资委拟采取的解决措施如下：1、苏河湾控股

及其控股子公司正在从事的主要房地产建设项目：本公司拟继续

托管295街坊26丘项目，并在该项目开发完毕后，由闸北区国资委督促苏河湾控股注销上海城铭置业有限公司或转让其持有的上海城铭置业有限公司全部股权。101地块项目继续由苏河湾控股自用，不用于销售等商业用途。同时，闸北区国资委承诺：

（1）将上海城铭置业有限公司50%的股权继续托管给西藏城投，同时，295街坊26丘项目开发完毕后，将督促苏河湾控股注销上海城铭置业有限公司或转让其持有的上海城铭置业有限公司全

部股权；（2）101地块项目用于上海苏河湾投资控股有限公司办

公自用；（3）苏河湾控股及其控股子公司不从事与西藏城投存

在竞争关系的业务，不与西藏城投产生新的同业竞争。2、除以上承诺外，闸北区国资委另承诺：（1）除上海苏河湾投资控股有限公司及其控股子公司，闸北区国资委直接及间接控股企业均不从事与西藏城投相竞争的业务。（2）闸北区国资委将切实履行控股股东义务，保障西藏城投的独立性，确保不损害西藏城投及西藏城投其他股东的利益；闸北区国资委及闸北区国资委控

股、实际控制的企业将不会以任何形式直接或间接地从事与西藏

城投及其子公司相竞争的业务。（3）闸北区国资委将严格履行上述承诺事项，并督促实际控制的企业切实履行上述承诺事项。

为维护公司和全体股东的合法权益，保障2023年度向特定对象发行 A 股股票公司填补被摊薄即期回报措施能够得到切实履行，公司控股股东、实际控制人上海市静安区国有资产监督管理委员

会作出承诺：1、本单位不越权干预西藏城投的经营管理活动，静安区国不侵占西藏城投的公司利益，切实履行对西藏城投填补回报的相其他2023-03长期否是无无

资委关措施；2、若违反该等承诺并给西藏城投或者投资者造成损失有效的，本单位愿意依法承担对西藏城投或者投资者的补偿责任；3、自本承诺出具之日至本次向特定对象发行股票事宜实施完毕前，中国证监会和上海证券交易所等证券监管机构作出关于填补回

报措施及其承诺其他新的监管规定的，且上述承诺不能满足该等

47/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告规定时，本单位承诺届时将按照中国证监会和上海证券交易所等证券监管机构规定出具补充承诺；4、作为填补回报措施相关责

任主体之一，若违反上述承诺或拒不履行上述承诺，本单位同意按照中国证监会和上海证券交易所等证券监管机构制定或发布

的有关规定、规则，对本单位作出相关处罚或采取相关管理措施。

为充分保护2023 年度向特定对象发行A 股股票完成后公司及社

会公众投资者的利益，公司全体董事、高级管理人员对公司填补回报措施能够得到切实履行做出承诺如下：本人承诺将切实履行

作为董事、高级管理人员的义务，忠实、勤勉地履行职责，维护公司和全体股东的合法权益。具体如下：1.本人承诺不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；2.本人承诺对本人的职务消费行为进行约束；3.本

人承诺不动用公司资产从事与其履行职责无关的投资、消费活动；4.本人承诺由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与公司填

补回报措施的执行情况相挂钩；5.若公司未来实施股权激励，本公司董人承诺公司股权激励的行权条件与公司填补回报措施的执行情长期

其他事、高级2023-03否是无无

况相挂钩；6.本承诺出具日后至本次向特定对象发行股票事宜实有效管理人员

施完毕前，中国证监会和上海证券交易所等证券监管机构作出关于填补回报措施及其承诺其他新的监管规定的，且上述承诺不能满足该等规定时，本人承诺届时将按照中国证监会和上海证券交易所等证券监管机构规定出具补充承诺；7.本人承诺切实履行公司制定的有关填补回报措施以及本人对此作出的任何有关填补

回报措施的承诺，若违反上述承诺或拒不履行上述承诺，给公司或者股东造成损失的，依法承担补偿责任。作为填补回报措施相关责任主体之一，若违反上述承诺或拒不履行上述承诺，本人同意按照中国证监会和上海证券交易所等证券监管机构制定或发

布的有关规定、规则，对本人作出相关处罚或采取相关管理措施。

48/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

(三)业绩承诺情况

□适用√不适用业绩承诺变更情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用√不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用√不适用

（四）审批程序及其他说明

□适用√不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：元币种：人民币现聘任

境内会计师事务所名称众华会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬1007000.00境内会计师事务所审计年限3年境内会计师事务所注册会计师姓名王颋麟、杨琪

境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计年限3年、2年

49/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

名称报酬

内部控制审计会计师事务所众华会计师事务所（特殊普通合伙）636000.00

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

√适用□不适用

经公司第十届董事会第六次（定期）会议以及公司2024年年度股东大会审议通过，聘请众华会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2025年年报审计机构和内控审计机构。

审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用

审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

50/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

公司接受关联方上海静安城市更新投资发展有限公司（简称“静安更新公司”）的委托，负责静安更新公司开发的洪南山宅240街坊项目的销售前期筹备工作，具体内容详见公司2023年

11月25日披露的《关于代理商品房销售暨关联交易的公告》（公告编号：2023-068）。根据项

目的进度安排，静安更新公司继续委托公司进行后续营销代理事宜，具体内容详见公司2024年4月12日披露的《关于代理商品房销售暨关联交易进展的公告》（公告编号：2024-011）。因房地产市场等原因，公司与静安更新公司签订了补充协议对代理销售费用提成比例重新进行了约定，具体内容详见公司2025年7月5日披露的《关于代理商品房销售暨关联交易进展的公告》（公告编号：2025-0123）。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

51/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币向关联方提供资金关联方向上市公司提供资金关联方关联关系期初余额发生额期末余额期初余额发生额期末余额上海北方企业（集控股股东---12.51.514.0

团）有限公司

合计12.51.514.0关联债权债务形成原因协议借款有利于公司运营管理，补充流动资金。根据《上海证券交易所股票上市规则》（2025年4月修订）6.3.18条，上市公司与关联人发生的下列交易，可以免于按照关联交易的方式审议和披露：（二）关关联债权债务对公司的影响

联人向上市公司提供资金，利率水平不高于贷款市场报价利率，且上市公司无需提供担保。上海北方企业（集团）有限公司向公司提供的借款满足该条款要求，该笔关联方借款免于按关联交易审议。

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

□适用√不适用

(二)担保情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保担保担保是否担保担保担保物担保担保担保方与被担担保发生担保是否反担保为关关联起始到期（如是否逾期方上市保方金额日期类型已经情况联方关系日日有）逾期金额

公司(协议履行担保

52/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

的关签署完毕

系日)

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）-

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） -公司及其子公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计-

报告期末对子公司担保余额合计（B） 1350000000

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 1350000000

担保总额占公司净资产的比例(%)34.26

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） -

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的

D 1350000000债务担保金额（ ）

担保总额超过净资产50%部分的金额（E） -

上述三项担保金额合计（C+D+E） 1350000000

未到期担保可能承担连带清偿责任说明/公司为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证担保。截至2025年12月31日，累计银行按揭总担保额度不超过

35亿元。公司可能因购房客户出现银行按

揭贷款违约而在保证责任范围内承担违约本息金额。此种情况下，本公司可以根担保情况说明据相关购房合同的约定，通过有权解除商品房买卖合同、有权不予办理房屋交付或权属转移登记等措施实施追偿。由于上述担保连带责任而发生重大损失的可能性较小，因此上述担保事项将不会对公司财务状况造成重大影响。

以上担保情况以签订的担保合同为准。

(三)委托他人进行现金资产管理的情况

1、委托理财情况

(1).委托理财总体情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币类型风险特征未到期余额逾期未收回金额

银行理财产品保本浮动收益22000-

券商理财产品保本浮动收益2000-其他情况

□适用√不适用

53/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(2).单项委托理财情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币委托委托是否实际逾期委托委托风险理财理财资金存在收益未到期未收受托人理财理财特征起始终止投向受限或损金额回金类型金额日期日期情形失额银行保本结构

上海银2025-2026-理财浮动8000

行07-1501-12性存否/8000-产品收益款国泰海券商保本

通证券2025-2026-收益理财浮动300

股份有07-1506-03否/300-凭证产品收益限公司国泰海券商保本

通证券2025-2026-收益

理财浮动400否/400-

股份有07-1506-03凭证产品收益限公司国泰海券商保本

通证券13002025-2026-收益理财浮动

股份有07-1506-03否/1300-凭证产品收益限公司银行保本结构

江苏银40002025-2025-理财浮动

行07-1810-18性存否20.7--产品收益款银行保本结构

浦发银2025-2025-

理财浮动1000007-2110-21性存否47.5--行产品收益款银行保本结构

浦发银100002025-2026-理财浮动10-3002-27性存否/10000-行产品收益款银行保本结构

江苏银20002025-2026-理财浮动

行12-0104-01性存否/2000-产品收益款银行保本结构江苏银

理财浮动20002025-2026-

行12-0204-01性存否/2000-产品收益款其他情况

□适用√不适用

(3).委托理财减值准备

□适用√不适用

2、委托贷款情况

(1).委托贷款总体情况

□适用√不适用

54/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

其他情况

□适用√不适用

(2).单项委托贷款情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3).委托贷款减值准备

□适用√不适用

3、其他情况

□适用√不适用

(四)其他重大合同

□适用√不适用

55/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

十四、募集资金使用进展说明

√适用□不适用

(一)募集资金整体使用情况

√适用□不适用

单位：元

其中：截截至报告截至报告招股书或募超募资截至报告本年度募集至报告期期末募集期末超募变更用募集集说明书中金总额期末累计投入金资金募集资金总募集资金净末超募资资金累计资金累计本年度投途的募

资金募集资金承（3）=投入募集额占比

到位额额（1）金累计投投入进度投入进度入金额（8）集资金

来源诺投资总额（1）-资金总额

时间224入总额（%）(6)（%）(7)

（%）（9）总额（）（）（）

（5）＝(4)/(1)＝(5)/(3)=(8)/(1)向特定对

2024-999999999864780598647805-6782026292205900象发03-217.185.325.327.95-68.75/.889.35-

行股票

/999999999864780598647805-67820262-//92205900合计7.185.325.327.95.88/-其他说明

□适用√不适用

(二)募投项目明细

√适用□不适用

1、募集资金明细使用情况

√适用□不适用

单位：元

56/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

是本项项目可是否为截至报投入投入否目已行性是招股书截至报告告期末项目达是进度进度涉募集资本年实现否发生或者募期末累计累计投到预定否是否未达募集资项目名项目及金计划本年投实现的效重大变节余金集说明投入募集入进度可使用已符合计划

金来源称性质变投资总入金额的效益或化，如额书中的(1)资金总额（%）状态日结计划的具更额益者研是，请说承诺投（2）(3)＝期项的进体原投

资项目(2)/(1)发成明具体度因向果情况

向特定世贸馨-257

DK1 生产 350000 367082 1736108 49.60 2028-0 / 895 / 176389对象发 城 是 否 000.00 83.56 04.42 6 否 是 否建设 0.27 195.58行股票 项目向特定世贸铭

生产35000055497621811372027-1-472131886

对象发 城 DK3 是 否

建设000.0017.3268.2162.322否是/829/否231.79

行股票项目7.54向特定补充流补流2864782864780

对象发动资金是否055.32-55.32100.00/是是///否-还贷行股票项目

////9864789220596782026

-730308275

合计055.3200.8827.95/////724//7.81427.37

2、超募资金明细使用情况

□适用√不适用

3、报告期内募投项目重新论证的具体情况

□适用√不适用

(三)报告期内募投变更或终止情况

□适用√不适用

57/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(四)报告期内募集资金使用的其他情况

1、募集资金投资项目先期投入及置换情况

□适用√不适用

2、用闲置募集资金暂时补充流动资金情况

□适用√不适用

3、对闲置募集资金进行现金管理，投资相关产品情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币募集资金用于报告期末期间最高余额董事会审议现金管理的有起始日期结束日期现金管理是否超出授权日期效审议额度余额额度

2025-04-24400002025-06-032026-06-0224000否

其他说明无

4、其他

□适用√不适用

(五)中介机构关于募集资金存储与使用情况的专项核查、鉴证的结论性意见

√适用□不适用

保荐机构认为：公司2025年度募集资金的存放与使用符合《证券发行上市保荐业务管理办法》

《上市公司监管指引第2号-上市公司募集资金管理和使用的监管要求》《上海证券交易所股票上市规则》《上海证券交易所上市公司自律监管指引第1号--规范运作》等法律法规和规范性文件

的规定；公司2025年度对募集资金进行了专户存储和专项使用，不存在变相改变募集资金用途和损害股东利益的情形，不存在违规使用募集资金的情形。公司本年度募集资金使用不存在违反国家反洗钱相关法律法规的情形。

核查异常的相关情况说明

□适用√不适用

(六)擅自变更募集资金用途、违规占用募集资金的后续整改情况

□适用√不适用

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

□适用√不适用

58/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

√适用□不适用

单位：股币种：人民币股票及其衍生发行价格获准上市交易终止发行日期发行数量上市日期

证券的种类（或利率）交易数量日期普通股股票类

-------

可转换公司债券、分离交易可转债

-------债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）

公司债券2025-09-022.35%6亿元2025-09-096亿元2030-09-03

公司债券2025-11-052.27%2亿元2025-11-122亿元2030-11-06其他衍生证券

-------

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

□适用√不适用

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用√不适用

59/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

截至报告期末普通股股东总数(户)47844年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)42123

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）-

年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）-

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有质押、标记或冻结股东名称报告期内期末持股数比例限售条情况股东（全称）增减量(%)件股份股份性质数量数量状态上海北方企业（集-39161770541.15-无-国有团）有限公司法人境内

郑彬-219400297710853.13-质押27704485自然人境内

柳栋-6999200259823302.73-质押16490765自然人

香港中央结算有限318150897369231.02--境外无公司法人江苏陶朱公私募基

金管理有限公司－-85750000.90-无-其他银壹捌陶朱公二号私募证券投资基金境内

陈国平74582000.78-无-自然人招商银行股份有限

公司－南方中证

100052522000.55-无-其他交易型开放式

指数证券投资基金中国工商银行股份

有限公司－南方中

证全指房地产交易48450140.51-无-其他型开放式指数证券投资基金境内

陈杏英30700048070000.51-无-自然人

乔凤华43385000.46-无-境内

60/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

自然人

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量人民币普

上海北方企业（集团）有限公司391617705391617705通股

29771085人民币普郑彬29771085

通股人民币普柳栋2598233025982330通股

9736923人民币普香港中央结算有限公司9736923

通股江苏陶朱公私募基金管理有限公

8575000人民币普司－银壹捌陶朱公二号私募证券8575000

通股投资基金人民币普陈国平74582007458200通股

招商银行股份有限公司－南方中

1000人民币普证交易型开放式指数证券52522005252200

通股投资基金

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式4845014人民币普4845014通股指数证券投资基金人民币普陈杏英48070004807000通股

4338500人民币普乔凤华4338500

通股前十名股东中回购专户情况说明不适用

上述股东委托表决权、受托表决不适用

权、放弃表决权的说明上述股东关联关系或一致行动的公司未知上述股东是否存在关联关系或一致行动说明表决权恢复的优先股股东及持股不适用数量的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用√不适用

61/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1、法人

√适用□不适用

名称上海北方企业（集团）有限公司单位负责人或法定代表人陈卫东

成立日期1996-10-22

物业管理，房地产咨询服务，国内贸易（除专项规定），动拆迁代理，市政公用工程，企业投资与资产管理，房地产开主要经营业务发经营。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】

报告期内控股和参股的其他境内外/上市公司的股权情况

其他情况说明/

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内控股股东变更情况的说明

□适用√不适用

5、公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

(二)实际控制人情况

1、法人

√适用□不适用名称上海市静安区国有资产监督管理委员会单位负责人或法定代表人龙芳

成立日期/

主要经营业务主要职责：依照《公司法》《企业国有资产监督管理暂行条

62/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告例》等法律、法规，经上海市静安区人民政府授权代表上海市静安区人民政府履行出资人职责，负责监管静安区区属国有资产，行使对所属国有资产监督管理和经营的权利，以维护国有资产出资人的权益，实现国有资产的保值增值。此外，对静安区所属集体资产管理进行指导。

上海市静安区国有资产监督管理委员会控制上海市静安区

报告期内控股和参股的其他境内外多家区属国资上市公司股权，包括上海开开实业股份有限公上市公司的股权情况司、上海市北高新股份有限公司、上海数据港股份有限公司、上海九百股份有限公司等。

其他情况说明/

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用√不适用

5、公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

6、实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例

达到80%以上

□适用√不适用

63/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用√不适用

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

□适用√不适用

九、优先股相关情况

□适用√不适用

64/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：亿元币种：人民币是否

2026年存在

4月30债投资受托终止

简券利率还本付息交易场主承销者适

债券名称代码发行日起息日日后的到期日%管理交易机制上市称余（）方式所商当性最近回人或挂额安排售日牌的风险西藏城市发展投资每年付息国泰海面向匹配成

股份有限一次，到通证券国泰公司2025专业交，点击25期一次还股份有海通上海证机构成交，询年面向专藏2436262025-092025-092028-09-2030-09-62.35本，最后限公证券券交易投资价成交，否业投资者发-02-030303一期利息司、申股份

01所者公竞买成公开发行随本金的万宏源有限开发交，协商公司债券兑付一起证券有公司行成交

（第一期）支付限公司（品种一）

西藏城市252440482025-112025-112028-11-2030-11-22.27每年付息上海证国泰海国泰面向匹配成否

发展投资藏-05-060606一次，到券交易通证券海通专业交，点击

65/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

股份有限发期一次还所股份有证券机构成交，询公司202503本，最后限公股份投资价成交，年面向专一期利息司、申有限者公竞买成

业投资者随本金的万宏源公司开发交，协商公开发行兑付一起证券有行成交公司债券支付限公司

（第二期）

“25藏发01”及“25藏发03”为5年期，附第3年末公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权。

公司对债券终止上市或挂牌风险的应对措施

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明西藏城市发展投资股份有限公司

2020该债券付息日为2021年至2025年每年的11月17日。公司于2025年11月17日支付了该债券2024年11月17年面向专业投资者公开发行公

日至2025年11月16日期间的利息共7600000元（不含手续费），并兑付本金2亿元。

司债券（第一期）西藏城市发展投资股份有限公司

2022该债券付息日为2022年至2027年每年的9月7日。公司于2025年9月7日支付了该债券2024年9月7日至2025年面向专业投资者公开发行公

年9月6日期间的利息共22500000元（不含手续费），同时投资者行使回售选择权，公司回购金额6亿元。

司债券（第一期）

66/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

签字会计师姓名中介机构名称办公地址联系人联系电话（如适用）国泰海通证券股上海市静安区新闸路

66933/吴佳霓021-38038033份有限公司号博华广场楼

上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

□适用√不适用

(二)公司债券募集资金情况

√公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

□本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

1、基本情况

单位：元币种：人民币是否为专项品种债券代募集资金总报告期末募报告期末募集资债券简称专项品债券的具码额集资金余额金专项账户余额种债券体类型

24362625藏发01否/600000000-

1662.51

24404825藏发03否/200000000-

注：上述专户余额为结息款。

2、募集资金用途变更调整情况

□适用√不适用

3、募集资金的使用情况

(1).实际使用情况（此处不含临时补流）

单位：亿元币种：人民币

报告期内偿还有息股权投资、偿还公补充流固定资产其他债券代债券募集资金债务（不债权投资或司债券动资金投资项目用途码简称实际使用含公司债资产收购涉金额金额涉及金额金额金额券）金额及金额

24362625藏6-6----

67/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

发01

24404825藏

发032-2----

(2).募集资金用于偿还公司债券及其他有息债务

√适用□不适用偿还其他有息债务（不含债券代码债券简称偿还公司债券的具体情况公司债券）的具体情况

2436262501募集资金6亿元用于归还回售藏发

的“22/藏城发”本金

24404825募集资金2亿元用于归还到期藏发03

的“20/藏城发”本金

(3).募集资金用于补充流动资金（此处不含临时补流）

□适用√不适用

(4).募集资金用于特定项目

□适用√不适用

(5).募集资金用于其他用途

□适用√不适用

(6).临时补流

□适用√不适用

4、募集资金使用的合规性

截至报告期实际用途与约报告期内募募集资金末募集资金定用途（含募募集说明书约集资金使用使用是否债券代实际用途集说明书约定债券简称定的募集资金和募集资金符合地方

码（包括实际用途和合规变用途专项账户管政府债务使用和临时更后的用途）理是否合规管理规定

补流）是否一致

2436262501归还到期或回归还回售的藏发是是是

售的公司债券公司债券

2440482503归还到期或回归还到期的藏发是是是

售的公司债券公司债券募集资金使用和募集资金账户管理存在违规情况

□适用√不适用

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

68/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：0亿元；

报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增：0亿元，收回：0亿元；

报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0亿元，其中控股股东、实际控制人及其他关联方占款或资金拆借合计：0亿元。

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：0%是否超过合并口径净资产的10%：□是√否

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行□不适用

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为23.44亿元和26.23亿元，报告期内有息债务余额同比变动11.88%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债务的占比有息债务类别1年以内超过1年金额合计

已逾期（%）

（含）（不含）

公司信用类债券--9934.31

银行贷款-2.2313.2312.31

非银行金融机构贷款-----

其他有息债务--141453.37

合计-2.232426.23—

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额8亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额1亿元。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为48.92亿元和48.52亿元，报告期内有息债务余额同比变动-0.83%。

单位：亿元币种：人民币有息债务类别到期时间金额合计金额占有息债务的占比

69/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

1年以内超过1年（%）

已逾期

（含）（不含）

公司信用类债券--9918.55

银行贷款-3.7711.4715.2431.40

非银行金融机构贷款-0.836.337.1714.77

其他有息债务-1.6315.4917.1235.28

合计-6.2342.3048.52—

注：以上部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，是由于四舍五入造成。

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额8亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额1亿元。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3).可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

3、报告期内信息披露事务管理制度变更情况

□发生变更√未发生变更

70/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元币种：人民币是否存投资者适在终止债券利率交易交易

债券名称简称代码发行日起息日到期日%还本付息方式当性安排上市交余额（）场所机制（如有）易的风险

西藏城市发展每年付息一次，银行全国银行

投资股份有限到期一次还本，

2024 24 西藏城投 102483260. 2024-07- 2024-07- 2029-07-公司 年度 MTN001 IB 29 30 30 1 2.7

间债间债券市询价最后一期利息随否券市场机构投交易

第一期中期票本金的兑付一起场资者据支付

“24 西藏城投MTN001”为 5年期，附第 3年末公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权。

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用√不适用逾期未偿还债券

□适用√不适用报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明西藏城市发展投资股份有限公司该债券付息日为2025年至2029年每年的7月30日。公司于2025年7月30日支付了该债券2024年7月30日至

2024年度第一期中期票据2025年7月29日期间的利息共2700000元（不含手续费）。

71/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

签字会计师姓中介机构名称办公地址联系人联系电话名（如适用）济南市高新区经十路7000号中泰证券股份有

汉峪金融商务中心五区3号/李刚021-20315018限公司楼上述中介机构发生变更的情况

□适用√不适用

4、报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币是否与募集说募集资金募集资金专项明书承诺的用募集资金已使用未使用违规使用

债券名称账户运作情况途、使用计划总金额金额金额的整改情（如有）及其他约定一况（如有）致西藏城市发展投资募集资金已设

股份有限公司202411-立专项账户，/是

年度第一期中期票募集资金专项据账户运作正常募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益

√适用□不适用西藏城市发展投资股份有限公司2024年度第一期中期票据募集资金用途为用于璟宸尊域府

项目建设，璟宸尊域府项目位于陕西省西安市曲江大明宫遗址区振华路以南、振华南路以东，由西安和润置业有限公司负责实施开发。项目总建筑面积25.72万平方米，项目规划为住宅，预计总投资金额21.35亿元，截至2025年末已投资金额19.75亿元，该项目工程已办理竣工验收备案，累计已销售住宅903套、商业8套及车位41个，累计实现销售收入16.54亿元。

报告期内变更上述债券募集资金用途的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

72/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

7、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用√不适用

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

√适用□不适用

亏损情况本年度归属于母公司股东的净利润为-552715436.85元。

受房地产市场波动影响，本报告期公司房地产项目销售收入有所下降，各项日常经营活动均在正常推进，刚性费用亏损原因支出长期持续发生；同时公司根据房地产项目所处区域及

城市的市场环境等情况，对存货等长期资产进行了减值测试，对公司部分房地产项目计提资产减值准备。

公司主营业务运营正常，债务结构合理，融资渠道畅通，对公司生产经营和偿债能力的影响融资安排及债务偿付能力未受影响，不影响公司持续经营能力及偿债稳定性。

(七)报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用√不适用

(八)报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

(九)截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期比上年主要指标2025年2024年同期增减变动原因

（%）主要系受房地产市场波动影响，公司房地产项目销售收入有所下降，归属于上市公司股

东的扣除非经常性-554660114.56-308987943.14同时公司根据房地产项不适用目所处区域及城市的市损益的净利润

场环境等情况，对公司部分房地产项目计提资产减值准备所致。

流动比率1.991.6123.60

速动比率0.090.19-52.63主要系本期货币资金减少较多所致。

%61.2260.71增加0.51个资产负债率（）百分点

EBITDA全部债务 -0.14 0.09 -248.29 主要系本期 EBITDA 降

73/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告比为负数所致。

利息保障倍数 -2.80 0.59 -574.58 主要系本期 EBIT降为负数所致。

现金利息保障倍数-0.60-0.25不适用

EBITDA利息保障 -2.25 0.95 -336.84 主要系本期 EBITDA 降倍数为负数所致。

贷款偿还率（%）100100-

利息偿付率（%）100100-

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

74/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

第八节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用

西藏城市发展投资股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了西藏城市发展投资股份有限公司（以下简称“西藏城投”）财务报表，包括2025年12月31日的合并及公司资产负债表，2025年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了西藏城投2025年12月31日的合并及公司财务状况以及2025年度的合并及公司经营成果和合并现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师独立性准则和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于西藏城投，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

（一）房地产销售收入的确认

1、事项描述

公司目前的主营业务为房地产项目开发，如财务报表附注3.27所示，房地产项目销售同时满足下列条件时，公司确认相关收入：

（1）与客户已签订合同；

（2）房产完工并经相关政府部门验收合格，达到合同约定的交付条件；

（3）客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接受，或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。如财务报表附注5.36所述，2025年度，公司营业收入为人民币91867.63万元，其中房地产销售收入为人民币73226.75万元，占公司营业收入的79.71%。

75/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

由于公司的房地产销售收入对公司财务报表的重要性，且收入确认时点涉及判断；此外房地产销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对公司的利润产生重大影响。因此，我们将房地产销售收入的确认识别为关键审计事项。

2、审计应对

针对房地产销售收入的确认，我们实施的审计程序主要包括：

*评价与房地产销售收入的确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

*对本年确认房地产销售收入的项目，检查与该项目相关的权证文件，包括竣工备案许可证、住房交付使用许可证、大产证等相关文件

*针对公司本年结转的房地产销售收入，选取样本，检查收款记录、销售合同、交房验收相关文件及其他可以证明房产已交付或视为已获客户接受的支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否按照公司的收入确认政策确认

*在资产负债表日前后对房地产销售收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否已在恰当的期间确认

（二）存货可变现净值的确认

1、事项描述

公司目前主营业务为房地产项目开发，如财务报表附注5.6所示，截止2025年12月31日，存货的账面价值为人民币616776.74万元，占公司总资产比例约60.69%。

由于存货可变现净值对公司财务报表的重要性，且在资产负债表日管理层对存货的可变现净值评估涉及重大判断及估计，包括对未售的房地产开发项目估计预期销售价格、估计房地产开发项目的总成本、营销费用、税金及考虑每个房地产开发项目其他具体特定因素。特别是考虑到房地产行业易受经济环境、政策调控影响，项目所在地政府所推出的相关调控政策、措施对公司预期销售形势的估计，因此我们将存货可变现净值的确认识别为关键审计事项。

2、审计应对

针对存货可变现净值的确认，我们实施的审计程序主要包括：

*评价与存货可变现净值相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

*复核公司的存货可变现净值估计，并将公司采用的关键估计，包括预计销售价格，与公司的销售计划、实际成交数据、市场可获取数据比较，并结合项目所在城市的房地产调控政策，在售项目的实际产品情况进行分析；

*评价各存货项目的目标成本预测、项目开发及其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

*对存货项目进行实地观察，结合项目的实际建设情况，了解存货项目的开发进度、最新预测的项目总成本是否出现重大变化；

*复核公司存货可变现净值相关的计算过程和会计处理，关注计算结果是否出现重大差异；

76/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

四、其他信息

西藏城投管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括西藏城投2025年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

西藏城投管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估西藏城投的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算西藏城投、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督西藏城投的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对

这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对西藏城投持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我

77/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致西藏城投不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就西藏城投中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

78/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告（此页无正文）

众华会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师（项目合伙人）中国注册会计师中国，上海2026年4月9日

79/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

二、财务报表合并资产负债表

2025年12月31日

编制单位：西藏城市发展投资股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金277499396.94969713750.50结算备付金拆出资金

交易性金融资产20066596.06衍生金融资产应收票据

应收账款18387312.157774416.54应收款项融资

预付款项2538506.974884244.40应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款12390626.2824147468.42

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货6167767412.597003359315.38

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产474422535.33575608495.53

流动资产合计6973072386.328585487690.77

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资4449979.104675781.29

其他权益工具投资156616484.52144133029.19其他非流动金融资产

投资性房地产55115525.2758112980.07

固定资产2735057790.992370469831.57

在建工程396523271.12生产性生物资产油气资产使用权资产

无形资产201491449.61207053131.11

80/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

项目附注2025年12月31日2024年12月31日

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用25666203.9024430993.14

递延所得税资产11402862.4723706425.54

其他非流动资产7115538.61

非流动资产合计3189800295.863236220981.64

资产总计10162872682.1811821708672.41

流动负债：

短期借款143057916.9537031197.22向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债

应付票据100000000.00100000000.00

应付账款817616824.221044686435.12

预收款项5698270.906197904.15

合同负债35722241.25579600514.48卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬4817908.294454337.79

应交税费50921213.67132200625.60

其他应付款2118204618.002075234476.55

其中：应付利息应付股利应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债214914174.841312151071.96

其他流动负债6586984.5551471408.89

流动负债合计3497540152.675343027971.76

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款1699022411.811436974485.16

应付债券904571855.60100936498.67

其中：优先股永续债租赁负债

长期应付款85181369.78263609134.87长期应付职工薪酬预计负债

递延收益184080.00247800.00

递延所得税负债35666129.4732714295.03

81/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

项目附注2025年12月31日2024年12月31日其他非流动负债

非流动负债合计2724625846.661834482213.73

负债合计6222165999.337177510185.49

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）951586865.00951586865.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积2496198683.412496198683.41

减：库存股

其他综合收益104637363.3995274771.89专项储备

盈余公积130113974.83130113974.83一般风险准备

未分配利润611899744.991174131050.49

归属于母公司所有者权益4294436631.624847305345.62（或股东权益）合计

少数股东权益-353729948.77-203106858.70所有者权益（或股东权3940706682.854644198486.92益）合计负债和所有者权益（或10162872682.1811821708672.41股东权益）总计

公司负责人：陈卫东主管会计工作负责人：廖婷会计机构负责人：李晓帅母公司资产负债表

2025年12月31日

编制单位：西藏城市发展投资股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金113293946.47268057969.53

交易性金融资产20066596.06衍生金融资产应收票据

应收账款129388769.90125521306.12应收款项融资

预付款项419103.77133962.26

其他应收款5634573288.515441197159.98

其中：应收利息

应收股利272852972.63272852972.63存货

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

82/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

项目附注2025年12月31日2024年12月31日

其他流动资产182217736.39252352832.81

流动资产合计6079959441.106087263230.70

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资2748561050.022748786852.21其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产

固定资产25774.347390.23在建工程生产性生物资产油气资产使用权资产

无形资产1122343.821254010.34

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产

非流动资产合计2749709168.182750048252.78

资产总计8829668609.288837311483.48

流动负债：

短期借款123041722.517009197.22交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款24327665.1129141531.55预收款项

合同负债12340349.64

应付职工薪酬44671.1050605.22

应交税费4129142.933428389.29

其他应付款3072765765.263182872658.98

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债400372.77894785089.31

其他流动负债740420.98

流动负债合计3224709339.684130368242.19

非流动负债：

长期借款99593866.68

应付债券904571855.60100936498.67

其中：优先股

83/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

项目附注2025年12月31日2024年12月31日永续债租赁负债长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计1004165722.28100936498.67

负债合计4228875061.964231304740.86

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）951586865.00951586865.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积3344122197.823344122197.82

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积69381736.1868951468.84

未分配利润235702748.32241346210.96所有者权益（或股东权4600793547.324606006742.62益）合计负债和所有者权益（或8829668609.288837311483.48股东权益）总计

公司负责人：陈卫东主管会计工作负责人：廖婷会计机构负责人：李晓帅合并利润表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、营业总收入918676343.421182981340.83

其中：营业收入918676343.421182981340.83利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本1222615208.031401479166.40

其中：营业成本735353095.91977977648.88利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加48819483.6754672556.80

84/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

项目附注2025年度2024年度

销售费用86884396.6587719776.89

管理费用181779001.88166328321.64研发费用

财务费用169779229.92114780862.19

其中：利息费用172820304.69123541558.67

利息收入-4305887.00-9634674.29

加：其他收益93913.0097369.57

投资收益（损失以“－”号填列）9988382.74340700384.96

其中：对联营企业和合营企业的投资-225802.19-72306907.63收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

汇兑收益（损失以“－”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号66596.06填列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）-2425930.913065728.36

资产减值损失（损失以“-”号填列）-392096385.15-78323140.75

资产处置收益（损失以“－”号填列）165288.44

三、营业利润（亏损以“－”号填列）-688312288.8747207805.01

加：营业外收入478684.02500820.81

减：营业外支出1245790.72630553.63

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-689079395.5747078072.19

减：所得税费用14259131.3584961221.00

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-703338526.92-37883148.81

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填-703338526.92-37883148.81列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏损-”-552715436.8512549889.63以“号填列）

2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）-150623090.07-50433038.44

六、其他综合收益的税后净额9362591.5033075981.94

（一）归属母公司所有者的其他综合收益9362591.5033075981.94的税后净额

1．不能重分类进损益的其他综合收益9362591.5033075981.94

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动9362591.5033075981.94

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2．将重分类进损益的其他综合收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

85/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

项目附注2025年度2024年度

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-693975935.42-4807166.87

（一）归属于母公司所有者的综合收益总-543352845.3545625871.57额

（二）归属于少数股东的综合收益总额-150623090.07-50433038.44

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-0.580.01

（二）稀释每股收益(元/股)-0.580.01

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：陈卫东主管会计工作负责人：廖婷会计机构负责人：李晓帅母公司利润表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、营业收入20520030.1545094698.53

减：营业成本15772467.8229420612.24

税金及附加60747.9049852.12

销售费用2592024.972158901.51

管理费用11414926.299437723.47研发费用

财务费用-13278025.723009608.57

其中：利息费用113236759.61173247568.45

利息收入126568833.56170255089.59

加：其他收益64522.17

投资收益（损失以“－”号填列）2487499.18-69565143.93

其中：对联营企业和合营企业的投资-225802.19-72306907.63收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号66596.06填列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）-1440.00198590.00

资产减值损失（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“－”号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）6510544.13-68284031.14

加：营业外收入

减：营业外支出650000.00466319.23

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）5860544.13-68750350.37

86/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

项目附注2025年度2024年度

减：所得税费用1557870.78838161.86

四、净利润（净亏损以“－”号填列）4302673.35-69588512.23

（一）持续经营净利润（净亏损以“－”4302673.35-69588512.23号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收

益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益

的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额4302673.35-69588512.23

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：陈卫东主管会计工作负责人：廖婷会计机构负责人：李晓帅合并现金流量表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币附项目2025年度2024年度注

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金445390533.921015589178.92客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

87/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

附项目2025年度2024年度注

收到的税费返还1017.33

收到其他与经营活动有关的现金54064087.4226014210.56

经营活动现金流入小计499455638.671041603389.48

购买商品、接受劳务支付的现金561997461.19957816276.87客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金76311574.2972127511.25

支付的各项税费121255714.81254056491.34

支付其他与经营活动有关的现金150997817.49114016014.24

经营活动现金流出小计910562567.781398016293.70

经营活动产生的现金流量净额-411106929.11-356412904.22

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金510000000.00170000000.00

取得投资收益收到的现金10801065.0611542280.82

处置固定资产、无形资产和其他长期资产960.00190678.24收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金709760010.91净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计520802025.06891492969.97

购建固定资产、无形资产和其他长期资产54646646.51171534846.72支付的现金

投资支付的现金460000000.00460000000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计514646646.51631534846.72

投资活动产生的现金流量净额6155378.55259958123.25

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金986478055.32

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金1489060735.132103005201.75

收到其他与筹资活动有关的现金150000000.00199684414.46

筹资活动现金流入小计1639060735.133289167671.53

偿还债务支付的现金1594582537.341844509574.06

分配股利、利润或偿付利息支付的现金214786305.16293410623.37

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金100000000.00650000000.00

筹资活动现金流出小计1909368842.502787920197.43

筹资活动产生的现金流量净额-270308107.37501247474.10

88/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

附项目2025年度2024年度注

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-675259657.93404792693.13

加：期初现金及现金等价物余额938900307.81534107614.68

六、期末现金及现金等价物余额263640649.88938900307.81

公司负责人：陈卫东主管会计工作负责人：廖婷会计机构负责人：李晓帅母公司现金流量表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币附项目2025年度2024年度注

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金14045210.079626531.23收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金1928243.534141108.71

经营活动现金流入小计15973453.6013767639.94

购买商品、接受劳务支付的现金17624848.4216826168.53

支付给职工及为职工支付的现金5728921.0211454967.82

支付的各项税费1386676.141811108.66

支付其他与经营活动有关的现金18173394.433372219.01

经营活动现金流出小计42913840.0133464464.02

经营活动产生的现金流量净额-26940386.41-19696824.08

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金430000000.00170000000.00

取得投资收益收到的现金3307625.951654280.82

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计433307625.95171654280.82

购建固定资产、无形资产和其他长期资产288060.001066193.08支付的现金

投资支付的现金380000000.00420000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计380288060.00421066193.08

投资活动产生的现金流量净额53019565.95-249411912.26

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金986478055.32

取得借款收到的现金1119580735.13467637067.61

收到其他与筹资活动有关的现金734631733.21748510241.46

筹资活动现金流入小计1854212468.342202625364.39

偿还债务支付的现金902500000.00457252961.13

89/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

附项目2025年度2024年度注

分配股利、利润或偿付利息支付的现金86946351.37144315818.64

支付其他与筹资活动有关的现金1045609319.571147800085.67

筹资活动现金流出小计2035055670.941749368865.44

筹资活动产生的现金流量净额-180843202.60453256498.95

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-154764023.06184147762.61

加：期初现金及现金等价物余额268057969.5383910206.92

六、期末现金及现金等价物余额113293946.47268057969.53

公司负责人：陈卫东主管会计工作负责人：廖婷会计机构负责人：李晓帅

90/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币

2025年度

归属于母公司所有者权益项目少数股东所有者权益

实收资其他权益工具资本公减：库其他综专项储盈余公一般风未分配权益合计

本(或其他小计

股本)优先股永续债其他积存股合收益备积险准备利润

9515249695271301117448473

一、上年年末余额868619864771.1397131005345.-203104644198

5.0083.41894.8350.49626858.70486.92

加：会计政策变更前期差错更正其他

9515249695271301117448473

二、本年期初余额868619864771.1397131005345.-203104644198

5.0083.41894.8350.49626858.70486.92

三、本期增减变动金9362

额（减少以“－”号填--591.5--5622-55286

031308714.0

-15062-7034918

列）5.5003090.0704.07

9362-5527-54335

（一）综合收益总额591.515432845.3-15062-693975906.8553090.0735.42

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普

通股

2．其他权益工具持

有者投入资本

91/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

2025年度

归属于母公司所有者权益项目少数股东所有者权益

实收资其他权益工具资本公减：库其他综专项储盈余公一般风未分配权益合计

本(或其他小计

优先股永续债其他积存股合收益备积险准备利润股本)

3．股份支付计入所

有者权益的金额

4．其他

-9515

（三）利润分配----868.6-9515--9515868

5868.65.65

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准

备3．对所有者（或股-9515-9515-9515868东）的分配868.6

5868.65.65

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏

损

4．设定受益计划变

动额结转留存收益

5．其他综合收益结

转留存收益

92/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

2025年度

归属于母公司所有者权益项目少数股东所有者权益实收资其他权益工具

(资本公减：库其他综专项储盈余公一般风未分配权益合计本或其他小计

股本)优先股永续债其他积存股合收益备积险准备利润

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

9515249610461301611842944

四、本期期末余额8686198637361397997436631.-353723940706

5.0083.413.394.834.99629948.77682.85

2024年度

归属于母公司所有者权益项目少数股东所有者权实收资其他权益工具

(资本公减：库其他综专项储盈余公一般风未分配权益益合计本或其他小计

股本)优先股永续债其他积存股合收益备积险准备利润

81961641621936681264538243672043

一、上年年末余额607464678789.2908.28096.71728-152673

4.0049.099532077.43820.26467.17

加：会计政策变更前期差错更正其他

8196164162193668126453824

二、本年期初余额607464678789.2908.28096.71728-1526733672043

4.0049.099532077.43820.26467.17

三、本期增减变动金131985453307934310229721550

额（减少以“－”号填261251935981.1066.-9039758805-5043319.75

93/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

2024年度

归属于母公司所有者权益项目少数股东所有者权

实收资其他权益工具资本公减：库其他综专项储盈余公一般风未分配权益益合计

本(或其他小计

优先股永续债其他积存股合收益备积险准备利润股本)

列）1.004.329451045.588.19038.44

33071254945625

（一）综合收益总额5981.889.63871.5-50433-480716947038.446.87

1319854598647

（二）所有者投入和261251938055.9864780

减少资本1.004.323255.32

11319854598647．所有者投入的普通261251938055.9864780

股1.004.323255.32

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他

9343

1066.-10294（三）利润分配6935.2-9515--951586511868.708.70

9343

1．提取盈余公积1066.-93431--

51066.51

2．提取一般风险准备--

3．对所有者（或股东）-9515-9515-951586

的分配868.70868.708.70

4．其他

（四）所有者权益内

94/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

2024年度

归属于母公司所有者权益项目少数股东所有者权实收资其他权益工具

(资本公减：库其他综专项储盈余公一般风未分配权益益合计本或其他小计

股本)优先股永续债其他积存股合收益备积险准备利润部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

9515249695271301117414847

四、本期期末余额868619864771.139731050.30534-2031064644198

5.0083.41894.83495.62858.70486.92

公司负责人：陈卫东主管会计工作负责人：廖婷会计机构负责人：李晓帅母公司所有者权益变动表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币

2025年度

项目

实收资本其他权益工具资本公积减：库存股其他综合专项储备盈余公积未分配利所有者权

(或股本)收益润益合计

95/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

优先股永续债其他

9515868334412689514241346460600

一、上年年末余额65.002197.8268.84210.966742.62

加：会计政策变更前期差错更正其他

9515868334412689514241346460600

二、本年期初余额65.002197.8268.84210.966742.62三、本期增减变动金额（减430267.

34-56434-521319少以“－”号填列）62.645.30

430267430267

（一）综合收益总额3.353.35

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入

资本

3．股份支付计入所有者权益

的金额

4．其他

430267.

（三）利润分配34-99461-95158635.998.65

1430267.．提取盈余公积34-430267.34

2．对所有者（或股东）的分-95158-951586

配68.658.65

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股

96/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

2025年度

项目实收资本其他权益工具其他综合未分配利所有者权

资本公积减：库存股专项储备盈余公积

(或股本)优先股永续债其他收益润益合计

本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转

留存收益

5．其他综合收益结转留存收

益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

9515868334412693817235702460079

四、本期期末余额65.002197.8236.18748.323547.32

2024年度

项目实收资本其他权益工具其他综合未分配利所有者权

资本公积减：库存股专项储备盈余公积

(或股本)优先股永续债其他收益润益合计

8196607248957689514320450369863

一、上年年末余额44.000263.5068.84591.893068.23

加：会计政策变更前期差错更正其他

8196607248957689514320450369863

二、本年期初余额44.000263.5068.84591.893068.23三、本期增减变动金额（减1319261854551907373少以“－”号填列）21.00934.32-79104674.39

97/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

2024年度

项目实收资本其他权益工具其他综合未分配利所有者权

资本公积减：库存股专项储备盈余公积

(或股本)优先股永续债其他收益润益合计

380.93

（一）综合收益总额-69588-695885

512.2312.23

（二）所有者投入和减少资1319261854551986478

本21.00934.32055.32

11319261854551986478．所有者投入的普通股21.00934.32055.32

2．其他权益工具持有者投入

资本

3．股份支付计入所有者权益

的金额

4．其他

（三）利润分配-95158-951586

68.708.70

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分-95158-951586

配68.708.70

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转

留存收益

98/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

2024年度

项目实收资本其他权益工具其他综合未分配利所有者权

资本公积减：库存股专项储备盈余公积

(或股本)优先股永续债其他收益润益合计

5．其他综合收益结转留存收

益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

9515868334412689514241346460600

四、本期期末余额65.002197.8268.84210.966742.62

公司负责人：陈卫东主管会计工作负责人：廖婷会计机构负责人：李晓帅

99/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

西藏城市发展投资股份有限公司（原名“西藏金珠股份有限公司”）系经西藏自治区人民政

府以藏政复【1996】14号文批准由西藏金珠（集团）有限公司、西藏自治区国际经济技术合作公

司、中国出口商品基地建设西藏公司、西藏自治区信托投资公司和西藏自治区包装进出口公司联合发起，对西藏金珠（集团）有限公司下属的北京西藏北斗星图片总社和西藏自治区对外贸易进出口公司进行部分股份制改组于1996年10月25日成立的股份有限公司。同年11月8日，经中国证券监督管理委员会以证监发字【1996】218号文批准，股票于上海证券交易所发行上市，总股本为5180.00万股。

1997年6月，公司实施将实际可分配利润向全体股东每10股派送1.6股红股方案，总股本增

至6008.80万股。

1997年8月，公司实施以资本公积金向全体股东按每10股转增4股方案后，总股本增至

8412.32万股。

1998年8月，经中国证监会证监上字【1998】72号文件核准，公司实施配股方案，向全体股

东配售480万股普通股。其中向法人股股东配售30万股，向社会公众股股东配售450万股，总股本增至8892.32万股。

2001年1月，经中国证监会证监公司字[2000]171号文件批准，公司实施每10股配售3股方案后，总股本增至9758.12万股。

2001年6月，公司实施每10股送2股方案后，总股本增至11709.74万股。

2002年6月公司实施每10股送1股方案后，股份增至12880.72万股；同年10月公司实施

每10股送4股方案，两次转增股本完成后，公司总股本变更为18033.01万股。

2002年1月28日经西藏自治区人民政府藏政函【2002】5号文及2003年1月19日财政部财

企【2003】14号文批复同意公司发起人西藏金珠（集团）有限公司转让所持34.97%国有法人股，转让后西藏金珠（集团）有限公司持有本公司25％股权，计4508.25万股，股权性质为国有法人股；南京长恒实业有限公司持有本公司20％股权，计3606.60万股，股权性质为社会法人股；江苏中桥百合通讯产品销售有限公司持有本公司14.97%股权，计2700.38万股，股权性质为社会法人股。

2007年1月，公司股东西藏金珠（集团）有限公司将所持有本公司25%的股权全部转让给北

京新联金达投资有限公司，转让后北京新联金达投资有限公司持有本公司45082514股非国有法人股，成为本公司控股股东。此次股权转让系根据西藏金珠（集团）有限公司与北京新联金达投资有限公司于2005年12月5日签订的《股权转让合同》。本次转让于2006年3月5日获得西藏自治区人民政府藏政函【2006】55号文《关于转让西藏金珠国有法人股的批复》及2006年3月23日获得国务院国有资产监督管理委员会国资产权【2006】269号文《关于西藏金珠股份有限公司国有法人股转让有关问题的批复》的批准。

2007年1月31日，公司2007年第一次股东大会暨相关股东会议审议通过了公司股权分置改革方案。根据该方案，公司于2007年3月实施了股权分置改革方案，以资本公积金向实施股权登记日登记在册的全体流通股股东转增4853.33万股，流通股股东每持有10股流通股获得7股的转增股份。转增后公司总股本变更为22886.33万股。

2007年5月，公司股东江苏中桥百合通讯产品销售有限公司持有本公司27003800股限售流

通股被山东省青岛市中级人民法院通过司法拍卖划转至自然人陈平名下。

根据公司2007年第二次临时股东大会决议，并经工商管理部门核准，公司于2007年3月30日正式更名为“西藏雅砻藏药股份有限公司”。

2009年11月，经中国证券监督管理委员证监许可[2009]1180号《关于核准西藏雅砻藏药股份有限公司重大资产重组及向上海市闸北区国有资产监督管理委员会发行股份购买资产的批复》核准，公司在向深圳市同成投资有限公司（以下简称“同成投资”）概括转让所有资产及负债并妥善处理或有负债的同时，以向上海市闸北区国有资产监督管理委员会（以下简称“闸北区国资委”）发行新增股份的方式购买其持有的上海北方城市发展投资有限公司（以下简称“北方城投”）

100%的股权，公司新增股份的价格依据截止2009年2月5日前20个交易日公司股票交易均价确

100/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

定为 2.92元/股；依据上海东洲资产评估有限公司出具的《资产评估报告》(DZ090034045)，截止

2009年1月31日，北方城投的净资产评估值为101277.76万元，公司与闸北区国资委协议确定

北方城投100%的股权交易价格为人民币101277.76万元，公司将向闸北区国资委发行股票

346841655股，闸北区国资委以北方城投100%的股权认购该部分股票，北方城投100%的股权折

股数不足一股的余额由公司以现金向闸北区国资委补足。

公司本次增资前的注册资本为人民币228863343.00元，已由西藏天华会计师事务所于2007年6月18日出具藏天华验字（2007）003号验资报告审验。本期公司向上海闸北区国资委非公开发行股票346841655股，已经立信会计师事务所有限公司审验，并于2009年12月10日出具信会师报字（2009）24735号《验资报告》；截至2009年12月4日止，变更后的累计股本为人民币575704998.00元，其中，闸北区国资委持有雅砻藏药60.25%的股份，成为雅砻藏药的控股股东，雅砻藏药的主营业务也因此发生了改变，成为经营房地产业务的上市公司。2010年公司收购西藏国能矿业发展有限公司，开始涉足资源业务。

根据公司2009年度股东大会决议，并经工商管理部门核准，公司于2010年3月17日正式更名为“西藏城市发展投资股份有限公司”。

2014年9月26日，经中国证券监督管理委员证监许可[2014]986号《关于核准西藏城市发展投资股份有限公司非公开发行股票的批复》核准，公司非公开发行不超过156726500股新股。本次发行最终价格确定为9.74元/股，发行股票数量153508665股，募集资金总额为1495174397.10元，扣除发行费用总额24952910.39元后，公司募集资金净额为1470221486.71元，其中计入注册资本人民币为153508665.00元，计入资本公积1316712821.71元。经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审验，于2014年10月31日出具信会师报字（2014）114487号《验资报告》；本次发行新增股份已于2014年11月17日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕登

记托管手续，变更后的累计股本为人民币729213663.00元。

2015年1月23日，公司已完成非公开发行股份相关工商变更登记手续，并且已取得西藏自

治区工商行政管理局换发的《企业法人营业执照》。

2017年6月27日，中国证监会核发《关于核准西藏城市发展投资股份有限公司向上海市静安区国有资产监督管理委员会等发行股份购买资产并配套募集资金的批复》（证监许可[2017]1039号），核准西藏城投向上海市静安区国有资产监督管理委员会发行73556050股股份、向厦门达沃斯投资管理有限公司发行12849740股股份、向厦门国锂投资有限公司发行1390753股股份、

向湖北东方国金投资集团有限公司发行1191183股股份、向厦门西咸实业有限公司发行654839

股股份、向湖北国能工业投资有限公司发行447473股股份、向上海明捷企业发展集团有限公司

发行357043股股份购买相关资产，核准非公开发行不超过3499413股新股募集本次发行股份购买资产的配套资金。根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的信会师报字【2018】第 ZA10060号《验资报告》，截至2017年8月29日止，静安区国资委、厦门达沃斯及上海明捷、厦门西咸、厦门国锂、国能工业、东方国金等五名法人将其持有的藏投酒店100%股权、泉州置业14.99%股

权及陕西国锂25.92%股权转让给公司用以认缴公司本次非公开发行股份增加的股本人民币

90447081.00元。上述股权出资额合计人民币1167671861.89元，其中计入实收资本（股本）人

民币90447081.00元，计入资本公积（股本溢价）人民币1077224780.89元。本次发行新增股份已于2018年3月2日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕登记托管手续，变更后的累计股本为人民币819660744.00元。

2018年12月6日，公司已完成非公开发行股份相关工商变更登记手续，并且已取得西藏自

治区工商行政管理局换发的《企业法人营业执照》。

2023年12月9日，中国证监会出具《关于同意西藏城市发展投资股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》（证监许可[2023]2741号），同意公司向特定对象发行股票的注册申请。公司实际发行人民币普通股（A 股） 131926121 股，发行价为每股人民币 7.58 元，募集货币资金人民币999999997.18元，扣除不含税发行费用人民币13521941.86元后，实际募集资金净额为人民币986478055.32元，其中计入“股本”人民币131926121.00元，计入“资本公积-股本溢价”人民币854551934.32元。立信会计师事务所（特殊普通合伙）对本次发行募集资金到达公司账户情况进行了审验，并于2024年3月26日出具了信会师报字[2024]第ZA10402 号《验资报告》 。本次发行新增股份已于 2024 年 4 月 2 日向中国证券登记结算有

101/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

限责任公司上海分公司办理完毕登记、托管及限售手续。变更后的累计股本为人民币

951586865.00元。

2024年4月1日公司收到静安区国资委的《告知函》。静安区国资委将其直接持有的西藏

城投391617705股股份无偿划转至上海北方企业（集团）有限公司（以下简称“北方集团”）。

本次无偿划转后，北方集团将直接持有西藏城投391617705股股份，占西藏城投总股本的41.15%。静安区国资委将不再直接持有西藏城投的股份，静安区国资委持有北方集团100%股权，

仍为西藏城投的实际控制人。2024年6月14日，公司收到北方集团提供的中国证券登记结算有限责任公司出具的《过户登记确认书》，本次国有股份无偿划转已完成过户登记手续。

注册地址：西藏自治区拉萨市经济开发区博达路 A1-10 金泰集团办公室第三层 311 室。法定代表人：陈卫东。

公司经营范围：对矿业、金融、实业的投资；建材销售；建筑工程咨询；百货的销售；预包

装食品、金银珠宝、家具、烟、酒的销售。

本财务报表业经公司董事会于2026年4月9日批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基本准则》和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。

合并财务报表按照《企业会计准则讲解2008》、财政部《关于做好执行会计准则企业2008年年报工作的通知》(财会函[2008]60号)以及财政部会计司《关于非上市公司购买上市公司股权实现间接上市会计处理的复函》（财会便[2009]17号）中有关反向购买的规定编制，是子公司上海北方城市发展投资有限公司财务报表的延续。

母公司财务报表系西藏城市发展投资股份有限公司财务报表的延续。

2、持续经营

√适用□不适用

经本公司评估，自本报告期末起的12个月内，本公司持续经营能力良好，不存在导致对本公司持续经营能力产生重大怀疑的因素。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

□适用√不适用

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用本公司营业周期为12个月。

102/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

非全资子公司收入、税前利润、总资产、净资重要的非全资子公司

产任一金额占集团相应金额≥10%对合营企业或联营企业长期股权投资账面价重要的合营企业或联营企业

值≥1000万元单项账龄超过1年的应付账款占应付账款总账龄超过一年的重要应付账款

额的5%以上或金额大于2000万元单项账龄超过1年的其他应付款占其他应付账龄超过一年的重要其他应付款项

款总额的5%以上或金额大于2000万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

6.1同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，认定为同一控制下的企业合并。

合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。

长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

6.2非同一控制下的企业合并

参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控制下的企业合并。

购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；

购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。

6.3因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的

在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购

103/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行

会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。

在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等应当转为购买日所属当期收益。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

7.1合并范围

合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司。合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。

7.2控制的依据

投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，视为投资方控制被投资方。相关活动，系为对被投资方的回报产生重大影响的活动。

7.3决策者和代理人

代理人仅代表主要责任人行使决策权，不控制被投资方。投资方将被投资方相关活动的决策权委托给代理人的，将该决策权视为自身直接持有。

在确定决策者是否为代理人时，公司综合考虑该决策者与被投资方以及其他投资方之间的关系。

1）存在单独一方拥有实质性权利可以无条件罢免决策者的，该决策者为代理人。

2）除1）以外的情况下，综合考虑决策者对被投资方的决策权范围、其他方享有的实质性权

利、决策者的薪酬水平、决策者因持有被投资方中的其他权益所承担可变回报的风险等相关因素进行判断。

7.4投资性主体

当同时满足下列条件时，视为投资性主体：

1）该公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；

2）该公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；

3）该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。

属于投资性主体的，通常情况下符合下列所有特征：

1）拥有一个以上投资；

2）拥有一个以上投资者；

3）投资者不是该主体的关联方；

4）其所有者权益以股权或类似权益方式存在。

如果母公司是投资性主体，则母公司仅将为其投资活动提供相关服务的子公司(如有)纳入合并范围并编制合并财务报表；其他子公司不予以合并，母公司对其他子公司的投资按照公允价值计量且其变动计入当期损益。

投资性主体的母公司本身不是投资性主体，则将其控制的全部主体，包括那些通过投资性主体所间接控制的主体，纳入合并财务报表范围。

7.5合并程序

子公司所采用的会计政策或会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照本公司的会计政策或会计期间另行编报财务报表。

104/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者（股东）权益变动表分别以本

公司和子公司的资产负债表、利润表、现金流量表及所有者（股东）权益变动表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并利润表、合并现金流

量表及合并所有者（股东）权益变动表的影响后，由本公司合并编制。

本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利润”。子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照本公司对该子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，应当按照本公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。

子公司所有者权益中不属于本公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中综合收益总额项目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。

有少数股东的，在合并所有者权益变动表中增加“少数股东权益”栏目，反映少数股东权益变动的情况。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。

本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表；同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。

本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。

7.6特殊交易会计处理

7.6.1购买子公司少数股东拥有的子公司股权

在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

7.6.2不丧失控制权的情况下处置对子公司长期股权投资

在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

7.6.3处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权时，对于剩余股权的处理

在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。

处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。

7.6.4企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，且该多次交易属于一揽

子交易的处理

105/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

判断分步处置股权至丧失控制权过程的各项交易是否属于一揽子交易的原则如下：

处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于一揽子交易：

1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

3.8.1合营安排的分类

合营安排分为共同经营和合营企业。

3.8.2共同经营参与方的会计处理

合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；

3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；

4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

合营方向共同经营投出或出售资产等(该资产构成业务的除外)，在该资产等由共同经营出售

给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的

资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方全额确认该损失。

合营方自共同经营购买资产等(该资产构成业务的除外)，在将该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方按其承担的份额确认该部分损失。

对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关负债的，按照上述方法进行会计处理；否则，按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。

9、现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转

换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

□适用√不适用

11、金融工具

√适用□不适用

11.1金融工具的确认和终止确认

106/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。

对于以常规方式购买或出售金融资产的，本公司在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产，同时确认处置利得或损失以及应向买方收取的应收款项。

金融资产满足下列条件之一的，终止确认：

1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

2）该金融资产已转移，且本公司转移了该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬；

3）该金融资产已转移，且本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是，本公司未保留对该金融资产的控制。

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

11.2金融资产的分类

根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：

1）以摊余成本计量的金融资产。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以摊余成本计量的金融资产：

（1）本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。

（2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资）

金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：

（1）本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。

（2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

当应收票据和应收账款同时满足以上条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，在报表中列示为应收款项融资。

3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产按照本条第1）项分类为以摊余成本计量的金融资产和按照本条第2）项分类为以公允价值计

量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资）之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

在初始确认时，本公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（非交易性权益工具投资），并按照规定确认股利收入。该指定一经做出，不得撤销。本公司在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

11.3金融负债的分类

除下列各项外，本公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债：

1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

2）金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。

3）不属于本条第1）项或第2）项情形的财务担保合同，以及不属于本条第1）项情形的以

低于市场利率贷款的贷款承诺。

107/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

在非同一控制下的企业合并中，本公司作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，该金融负债按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司可以将金融负债指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该指定满足下列条件之一：

1）能够消除或显著减少会计错配。

2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或

金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本公司内部以此为基础向关键管理人员报告。

该指定一经做出，不得撤销。

11.4嵌入衍生工具

嵌入衍生工具，是指嵌入到非衍生工具（即主合同）中的衍生工具。

混合合同包含的主合同属于金融工具确认和计量准则规范的资产的，本公司将该混合合同作为一个整体适用该准则关于金融资产分类的相关规定。

混合合同包含的主合同不属于金融工具确认和计量准则规范的资产，且同时符合下列条件的，本公司从混合合同中分拆嵌入衍生工具，将其作为单独存在的衍生工具处理：

1）嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征和风险不紧密相关。

2）与嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义。

3）该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

11.5金融工具的重分类

本公司改变管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重分类。本公司对所有金融负债均不得进行重分类。

本公司对金融资产进行重分类，自重分类日起采用未来适用法进行相关会计处理。重分类日，是指导致本公司对金融资产进行重分类的业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天。

11.6金融工具的计量

1）初始计量

本公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用应当计入初始确认金额。

2）后续计量

初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。

初始确认后，本公司对不同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期损益或以其他适当方法进行后续计量。

金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整后的结果确定：

1）扣除已偿还的本金。

2）加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额。

3）扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。

本公司按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，但下列情况除外：

1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的

摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公

司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。本公司按照上述政策对金融资产的摊余成本运用实际利率法计算利息收入的，若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善在客观上可与应用上述政策之后发生的某一事件

108/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

相联系（如债务人的信用评级被上调），本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

11.7金融工具的减值

1）减值项目

本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：

（1）分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

（2）租赁应收款。

（3）贷款承诺和财务担保合同。

本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（非交易性权益工具投资），以及衍生金融资产。

2）减值准备的确认和计量

除了对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产以及始终按照相当于整个存续期内预期信

用损失的金额计量损失准备的金融资产之外，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：

如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，无论本公司评估信用损失的基础是单项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，处于第二阶段，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。无论本公司评估信用损失的基础是单项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

对于已发生信用减值的金融资产，处于第三阶段，本公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，本公司将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，本公司也将预期信用损失的有利变动确认为减值利得。

对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），本公司在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不应减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额应当作为减值利得计入当期损益。

本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据时，本公司在组合基础上评估信用风险是否显著增加。

对于适用本项政策有关金融工具减值规定的各类金融工具，本公司按照下列方法确定其信用损失：

（1）对于金融资产，信用损失为本公司收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

（2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

（3）对于未提用的贷款承诺，信用损失应为在贷款承诺持有人提用相应贷款的情况下，本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

109/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

（4）对于财务担保合同，信用损失应为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付

的预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

（5）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

3）信用风险显著增加

本公司通过比较金融工具在初始确认时所确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负

债表日所确定的预计存续期内的违约概率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。除特殊情形外，本公司采用未来12个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，以确定自初始确认后信用风险是否已显著增加。

本公司确定金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险的，可以假设该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

4）应收账款减值

对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。如果有客观证据表明某项应收账款已经发生信用减值，则本公司对该应收账款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。对于按账龄划分组合的应收账款，账龄自确认之日起计算。

应收账款组合：

按单项计提坏账准备

如客观证据表明某项应收账款已发生信用减值，则按照单项计提坏账准备并确认预期信用损失。

按组合计提坏账准备组合名称确定组合依据信用风险特征组合账龄组合关联方组合款项性质其他组合款项性质

账龄组合预期信用损失率：

账龄应收账款预期信用损失率(%)

1年以内（含1年）1

1－2年5

2－3年10

3－4年30

4－5年50

5年以上100

5）其他应收款减值按照11.74）中的描述确认和计量减值。

当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。对于按账龄划分组合的其他应收款，账龄自确认之日起计算。确定组合的依据如下：

按单项计提坏账准备

110/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

如客观证据表明某项应收账款已发生信用减值，则按照单项计提坏账准备并确认预期信用损失。

按组合计提坏账准备组合名称确定组合依据信用风险特征组合账龄组合关联方组合款项性质其他组合款项性质

账龄组合预期信用损失率：

账龄其他应收款预期信用损失率(%)

1年以内（含1年）1

1－2年5

2－3年10

3－4年30

4－5年50

5年以上100

11.8利得和损失

本公司将以公允价值计量的金融资产或金融负债的利得或损失计入当期损益，除非该金融资产或金融负债属于下列情形之一：

1）属于《企业会计准则第24号——套期会计》规定的套期关系的一部分。

2）是一项对非交易性权益工具的投资，且本公司将其指定为以公允价值计量且其变动计入其

他综合收益的金融资产。

3）是一项被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身

信用风险变动引起的其公允价值变动应当计入其他综合收益。

4）是一项分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），

其减值损失或利得和汇兑损益之外的公允价值变动计入其他综合收益。

本公司只有在同时符合下列条件时，才能确认股利收入并计入当期损益：

1）本公司收取股利的权利已经确立；

2）与股利相关的经济利益很可能流入本公司；

3）股利的金额能够可靠计量。

以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照本项重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。本公司将一项以摊余成本计量的金融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的，按照该资产在重分类日的公允价值进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入当期损益。将一项以摊余成本计量的金融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，按照该金融资产在重分类日的公允价值进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入其他综合收益。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认时计入当期损益或在按照实际利率法摊销时计入相关期间损益。

对于本公司将金融负债指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债所产生的利得或损失按照下列规定进行处理：

1）由本公司自身信用风险变动引起的该金融负债公允价值的变动金额，计入其他综合收益；

2）该金融负债的其他公允价值变动计入当期损益。

按照本条第1）规定对该金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括本公司自身信用风险变动的影响金

111/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

额）计入当期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入留存收益。

本公司将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产所产生的所有利得或损失（债务工具投资），除减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益，直至该金融资产终止确认或被重分类。但是，采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。

本公司将该金融资产重分类为其他类别金融资产的，对之前计入其他综合收益的累计利得或损失转出，调整该金融资产在重分类日的公允价值，并以调整后的金额作为新的账面价值。

11.9报表列示

本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，在“交易性金融资产”科目中列示。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的以公允价值计量且其变动计入当期损益的非流动金融资产，在“其他非流动金融资产”科目列示。

本公司将分类为以摊余成本计量的长期债权投资，在“债权投资”科目中列示。自资产负债表日起一年内到期的长期债权投资，在“一年内到期的非流动资产”科目列示。本公司购入的以摊余成本计量的一年内到期的债权投资，在“其他流动资产”科目列示。

本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的长期债权投资，在“其他债权投资”科目列示。自资产负债表日起一年内到期的长期债权投资的期末账面价值，在“一年内到期的非流动资产”科目列示。本公司购入的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的一年内到期的债权投资，在“其他流动资产”科目列示。

本公司将指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，在“其他权益工具投资”科目列示。

本公司承担的交易性金融负债，以及本公司持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，在“交易性金融负债”科目列示。

11.10权益工具

权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。本公司不确认权益工具的公允价值变动。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响所有者权益总额。

12、应收票据

□适用√不适用

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用详见11金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用详见11金融工具按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用详见11金融工具

112/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

14、应收款项融资

□适用√不适用

15、其他应收款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用详见11金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用详见11金融工具按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

√适用□不适用详见11金融工具

16、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

16.1存货的分类

存货分类为：开发成本、开发产品、库存商品等。

16.2存货的计价方法

存货按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、开发成本、加工成本和其他成本。

a.开发用土地按取得时实际成本入账。在项目开发时，按开发项目建筑面积分摊计入开发项目的开发成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。公共配套设施按实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施，直接计入所属开发项目的开发成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在公共配套设施项目竣工决算时，该单独归集的开发成本按开发产品销售面积分摊并计入各受益开发项目中去。

b.存货的计价方法，存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括土地成本、建筑成本、资本化利息、其他直接和间接开发费用。开发产品结转成本时按实际成本核算。建筑成本中包含的公共配套设施成本是指政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等发生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。

c. 应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》处理。

d.投资者投入存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。

16.3开发用土地及公共配套设施费用的核算方法

1）开发用土地的核算方法

纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；

连同房地产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊计入商品房成本。

2）公共配套设施费用的核算方法

不能有偿转让的公共配套设施：按收益比例确定标准分配计入商品房成本；

能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。

113/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

16.4维修基金的核算方法

按《上海市商品住宅维修基金管理办法》的维修基金管理办法提取维修基金，计入开发成本。

16.5存货的盘存制度

本公司的存货盘存制度采用永续盘存制。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。公司确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。

对每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每个存货项目的预期未来净售价(参考附近地段房地产项目的最近交易价格)和未来销售费用以及相关销售税金等。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

17、合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用

本公司将拥有的、无条件（即仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素作为合同资产列示。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用详见11金融工具基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用详见11金融工具按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用详见11金融工具

18、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用

同时满足下列条件的非流动资产或处置组，确认为持有待售资产：

114/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

2）出售极可能发生，即公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售

将在一年内完成。有关规定要求公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。

确定的购买承诺，是指公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。

公司初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，公司在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。

除公司合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。

公司在资产负债表日重新计量持有待售的处置组时，首先按照相关会计准则规定计量处置组中资产和负债的账面价值，然后按照上款的规定进行会计处理。

对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。

后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。

持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外适用准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或

非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：

1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折

旧、摊销或减值等进行调整后的金额；

2）可收回金额。

公司终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

终止经营的认定标准和列报方法

√适用□不适用

终止经营，是指满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：

1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联

计划的一部分；

3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。

终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，本公司在当期财务报表中，将原来作为终止经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。

115/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

19、长期股权投资

√适用□不适用

19.1共同控制、重大影响的判断标准

按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，则视为共同控制。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不视为共同控制。

对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，则视为对被投资单位实施重大影响。

19.2初始投资成本确定企业合并形成的长期股权投资，按照本附注“3.6同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”的相关内容确认初始投资成本；除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下述方法确认其初始投资成本：

1）以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资

成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。

2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。与发行权益性证券直接相关的费用，按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》的有关规定确定。

3）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。

4）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。

19.3后续计量及损益确认方法

19.3.1成本法后续计量

公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。

19.3.2权益法后续计量

公司对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，投资方取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；投资方按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益

的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。投资方在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资方不一致的，按照投资方的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。

投资方确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资方负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

投资方计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，予以抵销，在此基础上确认投

116/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告资收益。投资方与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第8号——资产减值》等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认。

投资方对联营企业的权益性投资，其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，无论以上主体是否对这部分投资具有重大影响，投资方都按照金融工具政策的有关规定，对间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益，并对其余部分采用权益法核算。

19.3.3因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的处

理

按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值

加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算时的留存收益。

19.3.4处置部分股权的处理

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按本附注“金融工具”的政策核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控

制或施加重大影响的，改按本附注“金融工具”的有关政策进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。在编制合并财务报表时，按照本附注“合并财务报表的编制方法”的相关内容处理。

19.3.5对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的处理

分类为持有待售资产的对联营企业或合营企业的权益性投资，以账面价值与公允价值减去处置费用孰低的金额列示，公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。

对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。分类为持有待售期间的财务报表作相应调整。

19.3.6处置长期股权投资的处理

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。

20、投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的：

折旧或摊销方法

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将用于出租的建筑物）。

本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。

117/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

21、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：

1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物直线法20--503、51.90--4.85

运输设备直线法4--62、3、515.83--24.50

通用设备直线法3--52、3、519.00--32.67

专用工具直线法5219.60

其他设备直线法4--53、519.00--24.25

22、在建工程

√适用□不适用

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑费用、其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前所发生的符合资本化条件的借款费用。

在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。

23、借款费用

√适用□不适用发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之固定资产的

购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。

在资本化期间内，专门借款（指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项）以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后确定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产支出超过

专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

118/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。

24、生物资产

□适用√不适用

25、油气资产

□适用√不适用

26、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

2）后续计量

在取得无形资产时分析判断其使用寿命。

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

土地使用权预计使用寿命40、50年；土地承包经营权预计使用寿命30年。

每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。

经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。

3）使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序经复核，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

□适用√不适用

27、长期资产减值

√适用□不适用

在财务报表中单独列示的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。固定资产、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。前述资产减值损失一经确认，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。

28、长期待摊费用

√适用□不适用长期待摊费用为已经发生但应由本报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。

119/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

29、合同负债

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。

30、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。

职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入当期损益或相关资产成本在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪缺勤相关的职工薪酬，并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。在职工实际发生缺勤的会计期间确认与非累积带薪缺勤相关的职工薪酬。

利润分享计划同时满足下列条件时，公司确认相关的应付职工薪酬：

1）因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；

2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

1设定提存计划

公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内支付全部应缴存金额的，公司将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬

2设定收益计划

公司对设定受益计划的会计处理包括下列四个步骤：

1）根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务

变量等做出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的归属期间。公司将设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本。

2）设定受益计划存在资产的，公司将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价

值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。

3）确定计入当期损益的金额。

4）确定计入其他综合收益的金额。

公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服

务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。当职工后续年度的服务将导致其享有的设定受益计划福利水平显著高于以前年度时，按照直线法将累计设定受益计划义务分摊确认于职工提供服务而导致企业第一次产生设定受益计划福利义务至职工提供服务不再导致该福利义务显著增加的期间。

报告期末，公司将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为：服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额，以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。

120/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

在设定受益计划下，公司在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用：

1）修改设定受益计划时。

2）企业确认相关重组费用或辞退福利时。

公司在设定受益计划结算时，确认一项结算利得或损失。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：

1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。

2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

公司按照辞退计划条款的规定，合理预计并确认辞退福利产生的应付职工薪酬。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照关于设定提存计划的有关政策进行处理。

除上述情形外，公司按照关于设定受益计划的有关政策，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。在报告期末，将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：

1）服务成本。

2）其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额。

3）重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。

为简化相关会计处理，上述项目的总净额应计入当期损益或相关资产成本。

长期残疾福利水平取决于职工提供服务期间长短的，公司在职工提供服务的期间确认应付长期残疾福利义务；长期残疾福利与职工提供服务期间长短无关的，公司在导致职工长期残疾的事件发生的当期确认应付长期残疾福利义务。

31、预计负债

√适用□不适用

对因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计负债。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价

值的增加金额，确认为利息费用。

于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。

32、股份支付

□适用√不适用

33、优先股、永续债等其他金融工具

□适用√不适用

34、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

34.1.1各业务类型收入确认和计量一般原则

121/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

合同开始日，本公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

2）客户能够控制本公司履约过程中在建商品或服务。

3）本公司履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内

有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：

1）本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。

2）本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

3）本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

4）本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权

上的主要风险和报酬。

5）客户已接受该商品。

6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

合同中存在可变对价的，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，参照本公司承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。非现金对价的公允价值因对价形式以外的原因而发生变动的，作为可变对价处理。

本公司应付客户（或向客户购买本公司商品的第三方）对价的，将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。

合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

34.1.2各业务类型收入确认和计量具体政策

本公司业务类型包括：房地产销售、商场经营、客房餐饮服务、销售代理服务等。各业务类型具体收入确认和计量政策如下：

1）房地产销售

*工程已建造完工，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；

*具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书，履行了合同规定的义务，价款已经取得或确信可以取得；

*办理了交房手续；

*成本能够可靠地计量。

2）商场经营收入中的商业零售业务收入

122/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

商业零售业务以发出商品并收到销售款、或取得收取价款的凭证，确认销售收入的实现。

3）客房餐饮

对外提供酒店客房、餐饮及娱乐服务的，在酒店客房、餐饮及娱乐服务已提供且取得收取服务费的权利时确认收入。

4）销售代理服务

提供的销售代理服务达到销售代理协议条款约定时，在签订商品房买卖合同后按收款金额与佣金比例确认收入。

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

√适用□不适用

35.1与合同成本有关的资产金额的确定方法

本公司与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本

合同履约成本，即本公司为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1）该成本与一份当期或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；

3）该成本预期能够收回。

合同取得成本，即本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；该资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。增量成本，是指本企业不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本公司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。

35.2与合同成本有关的资产的摊销

本公司与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

35.3与合同成本有关的资产的摊销

本公司在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本公司因转让与资产相关的

商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发生的成本这两项的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

36、政府补助

√适用□不适用

36.1与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

123/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

36.2与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

36.3同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助

对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。

36.4政府补助在利润表中的核算

与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

36.5政府补助退回的处理

已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行会计处理：

初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；

存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；

属于其他情况的，直接计入当期损益。

36.6政策性优惠贷款贴息的处理

财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向企业提供贷款的，按以下方法进行会计处理：

以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(包括应

纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，视同可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。

除单项交易（包括承租人在租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易，以及因固定资产等存在弃置义务而确认预计负债并计入相关资产成本的交易等）之外，对于其他既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负

债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。对于前述单项交易因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，在交易发生时分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产。

于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。对子公司、联营企业及合营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递延所得税负债，予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的，不予确认。

38、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

38.2.1初始确认

124/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

在本公司作为承租人对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。

38.2.2租赁变更

租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

1）该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

2）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司按照租赁准则有关租赁分拆的规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，本公司采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，本公司采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债调整的影响，本公司区分以下情形进行会计处理：

1）租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并

将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。

2）其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。

38.2.3短期租赁和低价值资产租赁

对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价值资产租赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债。本公司将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

38.3本公司作为出租人的租赁分类标准和会计处理方法

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。

如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将该项租赁分类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。

38.3.1经营租赁会计处理

在租赁期内各个期间，本公司采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

提供免租期的，本公司将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分配，免租期内应当确认租金收入。本公司承担了承租人某些费用的，将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。

本公司发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。

对于经营租赁资产中的固定资产，本公司采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，采用系统合理的方法进行摊销。

本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

38.3.2融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

125/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

38.3.3.售后租回

本公司按照附注34收入所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见“11金融工具”。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述“本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属

于销售的，本公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见“11金融工具”附注。

39、其他重要的会计政策和会计估计

□适用√不适用

40、重要会计政策和会计估计的变更

本报告期公司重要会计政策和会计估计未发生变更。

41、2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

42、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘

增值税（注1）以适用税率扣除当期允计抵扣的进项税后3、5、6、9、13

的余额计算)

城市维护建设税应纳增值税、消费税额5、7按转让房地产所取得的增值额和规定的税

土地增值税30、40、50、60率计缴

企业所得税（注2）应纳税所得额20、25

注1：房地产老项目按照简易征收的方式纳税，征收率为5%。

注2：孙公司上海越秀置业有限公司、陕西春秋庄园农业科技有限公司、泉州藏投酒店有限

公司、西安静安荟生活奥莱商业管理有限公司所得税率为20%；其余公司所得税率为25%。

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明√适用□不适用

纳税主体名称所得税税率（%）上海越秀置业有限公司

陕西春秋庄园农业科技有限公司20%泉州藏投酒店有限公司

126/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

西安静安荟生活奥莱商业管理有限公司

2、税收优惠

√适用□不适用2.1根据财政部、税务总局公告2023年第12号《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》，2023年1月1日至2027年12月31日，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策。孙公司上海越秀置业有限公司、陕西春秋庄园农业科技有限公司、泉州藏投酒店有限公司、西安静安荟生活奥莱商业管理有限公司所得税率为20%。

2.2根据财税（2023年第12号）《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。孙公司上海越秀置业有限公司、陕西春秋庄园农业科技有限公司、泉州藏投酒店有限公司、西安静安荟生活奥莱商业

管理有限公司符合小型微利企业“六税两费”减免政策范围。

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金52380.8267863.94

银行存款264158783.17953667443.42

其他货币资金13288232.9515978443.14

合计277499396.94969713750.50

其他说明：

其中受到限制的货币资金：

项目2025年12月31日2024年12月31日

履约保函12642004.0015771537.81

海宸尊域二期人防车位监管户82300.8213919936.30

海宸尊域三期监管户36747.2536720.93

贷款保证金及其他1097694.991085247.65

合计13858747.0630813442.69

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额指定理由和依据

以公允价值计量且其变动计20066596.06/入当期损益的金融资产

其中：

理财产品20066596.06/

127/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

权益工具投资衍生金融资产指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：

债务工具投资其他

合计20066596.06/

其他说明：

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

128/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(6).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）17973680.466229104.82

1至2年780469.381671499.21

2至3年186239.2163687.72

3年以上

3至4年63687.72120727.03

4至5年120727.03210060.46

5年以上3694037.283483976.82

合计22818841.0811779056.06

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备计计类别提账面提账面比例比例

金额价值(%)金额比金额(%)金额比价值例例

(%)(%)按单项计

1877888.231877881001462031462038.100提坏9.909.90.00-8.3012.4130.00-

账准备

其中：

129/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

按组合计

20940991.7725536312.1838710317087.592542601.24.7774提坏51.189.0319312.1517.762264416.54

账准备

其中：

信用风险154009

09.4967.49

25536316.128478749162542601.29.6206

特征9.0358270.461.0774.282206559.85组合

其他1672577.33--1672515678513.31--1567

组合7.9177.916.69856.69关联

386746

方组3.7816.95--

38674

63.78-----

合

228188/443152/18387117790/4004639./7774合计41.088.93312.1556.0652416.54

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

临汾名城某租户695903.00695903.00100.00无法收回

临汾名城某租户44000.0044000.00100.00无法收回

临汾名城某租户43661.0043661.00100.00无法收回

临汾名城某租户52000.0052000.00100.00无法收回

临汾名城某租户207427.00207427.00100.00无法收回

上海红利艺术品拍834898.90834898.90100.00房屋租赁合同纠纷，卖有限公司已申请强制执行

合计1877889.901877889.90100.00/

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：信用风险特征组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内12893533.44128935.331.00

1至2年51822.442591.125.00

2至3年37156.703715.6710.00

5年以上2418396.912418396.91100.00

合计15400909.492553639.03

按组合计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

/

130/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

组合计提项目：其他组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

上海市静安区建设875746.27

和管理委员会（注1）商场经营应收的在

2796831.64途资金（注）

合计1672577.91

注1：系向上海市静安区建设和管理委员会收取的和源名城二期税差。

注2：期后已收回

按组合计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

/

组合计提项目：关联方组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

上海静安城市更新投资发3867463.78

展有限公司（注）

合计3867463.78

注：期后已收回。

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他期末余额计提转回核销变动

按单项计提坏账准备1462038.30415851.601877889.90

信用风险特征组合2542601.2211037.812553639.03

合计4004639.52426889.414431528.93

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

131/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

其他说明：/

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和合同应收账款期末坏账准备单位名称资产期末余额合计

余额%期末余额数的比例（）

上海静安城市更新投资发展有限公司（注）3867463.7816.95党伟（注）2614499.0011.4626144.99

上海悦佳物业管理有限公司2442603.4610.7024426.03

上海新翠生物业管理有限公司2311400.0010.1323114.00文娜（注）1890114.008.2818901.14

合计13126080.2457.5292586.16

注：期后已收回

其他说明：

无

其他说明：

□适用√不适用

6、合同资产

(1).合同资产情况

□适用√不适用

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

132/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1).应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

133/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(6).本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

(7).应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8).其他说明

□适用√不适用

134/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

8、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内2382481.7493.853428102.8870.19

1至2年155787.166.14506130.9110.36

2至3年238.070.016000.000.12

3年以上-944010.6119.33

合计2538506.97100.004884244.40100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

不适用

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合单位名称期末余额

计数的比例(%)

西安秦华天然气集团有限公司440407.0017.35

上海富策信息科技有限公司285141.5111.23

国网陕西省电力有限公司276558.6110.89

湖州好逸堂家具有限公司236089.619.30

湖州强润家具有限公司164229.036.47

合计1402425.7655.24

其他说明：

无

其他说明：

□适用√不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款12390626.2824147468.42

合计12390626.2824147468.42

其他说明：

□适用√不适用

135/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：/

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

136/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

各阶段划分依据和坏账准备计提比例：/

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：/

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

137/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）7663314.1711107987.78

1至2年1436482.0211534892.75

2至3年2639120.70622200.00

3年以上

3至4年686862.803623501.20

4至5年3535842.20651933.19

5年以上19610987.2417789894.85

合计35572609.1345330409.77

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

往来款及借款5777130.975777130.97

其他26063627.5333068999.03

备用金、保证金及押金3731850.636484279.77

合计35572609.1345330409.77

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日余19940532.231242409.1221182941.35

额

2025年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提1051270.38947771.121999041.50本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日20991802.612190180.2423181982.85

余额

138/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

各阶段划分依据和坏账准备计提比例：/

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他期末余额计提转回核销变动

按单项计提坏1242409.12947771.122190180.24账准备

信用风险特征19940532.231051270.3820991802.61组合

合计21182941.351999041.5023181982.85

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

/

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期末余款项的性坏账准备单位名称期末余额账龄额合计质期末余额数的比

例(%)川宝基地（上海集银房地5550502.0018.81往来款及5年以上5550502.00产开发有限公司）借款

C-3-1二期公维金 2680001.60 12.23 其他 4至 5年 1340000.80

江桥维修基金2375723.146.09其他5年以上2375723.14

陕西省西咸新区泾河新1994040.005.61备用金、保5年以上1994040.00

139/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

城土地储备中心证金及押金陕西莱奥大集餐饮管理

()1545072.004.34其他1年以内15450.72有限公司袁家村

合计14145338.7447.07//11275716.66

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

10、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额存货跌价准存货跌价准

项目备/合同履约备/合同履约账面余额账面价值账面余额账面价值成本减值准成本减值准备备

开发18340824742874149.3179120832208634572208634572

成本2.0072.634.104.10

开发478304240417664175.43653782249741921868560120.0490563206

产品0.54784.767.2907.29

库存17360129.3

66179264.16

11180865.217560788.1

056179264.16

11381523.9

商品9

663448500466717589.61677674170780986974739384.1700335931

合计1.90312.599.5465.38

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

开发成本42874149.3742874149.37

开发产品68560120.00349314135.78210080.00417664175.78

库存商品6179264.166179264.16

合计74739384.16392188285.15210080.00466717589.31本期转回或转销存货跌价准备的原因

√适用□不适用已提跌价的存货于本期销售。

140/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用

报告期末存货资本化余额为749503066.04元。

(5).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用一年内到期的债权投资

□适用√不适用一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用

一年内到期的非流动资产的其他说明：

不适用

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预交及待抵扣税金253068472.44279935544.20

银行理财产品220533824.97291120705.10

合同取得成本820237.924552246.23

合计474422535.33575608495.53

其他说明：

与合同取得成本有关的资产相关的信息减值准备类别年初余额本期增加本期摊销本期本期期末余额摊销方法计提转回

为取得合同4552246.23973420.444705428.75820237.92随收入结发生的佣金转确认

141/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

减值准备类别年初余额本期增加本期摊销本期本期期末余额摊销方法计提转回支出

合计4552246.23973420.444705428.75820237.92

14、债权投资

(1).债权投资情况

□适用√不适用债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：/

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

142/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

/

对本期发生损失准备变动的其他债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1).长期应收款情况

□适用√不适用

(2).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

143/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

不适用

对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：/

(5).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

长期应收款核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

17、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期末期初减值权益法其他宣告发余额被投资余额其他计提准备追加减少下确认综合放现金其（账单位（账面权益减值期末投资投资的投资收益股利或他面价

价值）变动准备余额损益调整利润值）

一、合营企业小计

二、联营企业西藏国能矿业发展有限公司

西藏旺46757-225804449

盛投资81.292.19979.10

144/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

有限公司陕西国能新材7307373077307

料有限15.00315.0315.000公司赛特

（上海）商业管理有限公司

11983-2258011757307

小计096.292.197294.315.0100

11983-2258011757307

合计096.292.197294.315.0100

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初期末项目余额余额

上海农村商业银行136160000.00148640000.00

上海星舜置业有限公司5924500.175851812.26

七浦路服装批发市场有限公司48529.02124672.26

上海和诚房地产有限公司2000000.002000000.00

合计144133029.19156616484.52

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

19、其他非流动金融资产

□适用√不适用

其他说明：

145/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额89074793.9189074793.91

2.本期增加金额

（1）外购

（2）存货\固定资产\在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额89074793.9189074793.91

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额30961813.8430961813.84

2.本期增加金额2997454.802997454.80

（1）计提或摊销2997454.802997454.80

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额33959268.6433959268.64

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3、本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值55115525.2755115525.27

2.期初账面价值58112980.0758112980.07

注：投资性房地产抵押情况详见“第十节十六1抵押资产情况”。

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况

□适用√不适用

(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

146/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产2735057790.992370469831.57固定资产清理

合计2735057790.992370469831.57

其他说明：

□适用√不适用固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物通用设备运输设备其他设备合计

一、账面原值：

1.2679950856.14281497.3393975.61400043.92699026374期初余额846246.06

2.432445784.03585465.7本期增加金额35305132.74

10748531.447084914.3

835

1812548.863585465.7（）购置5305132.74

4314784.7

39017932.08

（2）在建工程\

\431633235.16433747.1438066982.2长期待摊费用其他707非流动资产转入

3.本期减少金额295426.23295426.23

（1）处置或报废295426.23295426.23

4.3112396640.17571537.3699108.312148575.3145815862期末余额8714879.18

二、累计折旧

1.285450609.55931644.52219191.5期初余额804404196.87

294005642.4

9

2.本期增加金额77945409.022487217.8348962.011793170.85482574759.72

177945409.022487217.8（）计提5348962.01

1793170.8

482574759.72

3.本期减少金额272726.008605.02281331.02

（1）处置或报废281331.02281331.02

（2）重分类-8605.028605.02

4.363396018.68146136.32568153.52188762.6376299071.1期末余额05599

三、减值准备

1.期初余额34550900.00---34550900.00

2.本期增加金额-91900.00----91900.00

147/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

项目房屋及建筑物通用设备运输设备其他设备合计

（1）计提-91900.00----91900.00

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额34459000.00---34459000.00

四、账面价值

1.2714541622.9425400.71130954.89959813.12735057790期末账面价值27930.99

2.2359949347.8349853.11174784.1期初账面价值2620995847.09

2370469831.57

注：固定资产抵押情况详见“第十节十六1抵押资产情况”

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3).通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5).固定资产的减值测试情况

√适用□不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公允价值和处关键参关键参数的确定项目账面价值可收回金额减值金额置费用数依据的确定方式

市场化商品房，市陕西世场法确定公允价贸之都房屋建值，为房地合一建设开筑物总价，公允价值包含发有限建筑面

公司-831549112.72797090112.7234459000.00已开发的土地价市场法积、平值；处置费用包括固定资均价

-与资产处置有关产静格、处

的中介机构费用、安荟奥置费用挂牌交易费用及莱公园相关税费。

合计831549112.72797090112.7234459000.00///可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用

148/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

22、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程396523271.12工程物资

合计396523271.12

其他说明：

□适用√不适用在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余减值准账面价减值准账面余额账面价值额备值备

上海静安假日酒396523271.12396523271.12店装饰工程

合计396523271.12396523271.12

(2).重要在建工程项目本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本本利其期本期转期工程累息中利资期工

项目名期初本期增入固定其计投入资：息金预算数末程称余额加金额资产金他占预算本本资来余进

额减比例(%)化期本源额度少累利化金计息率

149/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

额金资(%)额本化金额上海静自安假日431633396523351099431633完有

酒店装235.17271.1264.05235.17100.00%工资饰工程金

431633396523351099431633

合计235.17271.1264.05235.17////

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用工程物资

(1).工程物资情况

□适用√不适用

23、生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

24、油气资产

(1).油气资产情况

□适用√不适用

150/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(2).油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

25、使用权资产

(1).使用权资产情况

□适用√不适用

(2).使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

26、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币土地承包经营项目土地使用权系统软件合计权

一、账面原值

1.期初余额223135755.6244833195.003025886.49270994837.11

2.本期增加金额33018.8633018.86

（1）购置33018.8633018.86

（2）内部研发

（3）企业合并增加

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额223135755.6244833195.003058905.35271027855.97

二、累计摊销

1.期初余额44945015.0416515546.25908495.9662369057.25

2.本期增加金额5291667.00303033.365594700.36

（1）计提4869573.00303033.365172606.36

（2）转到在建工422094.00422094.00程

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额50236682.0416515546.251211529.3267963757.61

三、减值准备

151/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

1.期初余额1572648.751572648.75

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额1572648.751572648.75

四、账面价值

1.期末账面价值172899073.5826745000.001847376.03201491449.61

2.期初账面价值178190740.5826745000.002117390.53207053131.11

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例是0

(2).确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4).无形资产的减值测试情况

√适用□不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公允价值和关键参关键项目账面价值可收回金额减值金额处置费用的数的确参数确定方式定依据

春秋庄园土地28317648.7526745000.001572648.75///承包经营权

合计28317648.7526745000.001572648.75///可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

152/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

27、商誉

(1).商誉账面原值

□适用√不适用

(2).商誉减值准备

□适用√不适用

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用√不适用资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(4).可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币其他减少项目期初余额本期增加金额本期摊销金额期末余额金额

办公室装修2077463.581073505.31882706.472268262.42

袁家村项目10518222.822629556.067888666.76

交通标识工程460621.58100499.28360122.30

装修补贴款2412859.48158559.19936727.781634690.89

改造修理费1822514.11651423.35600090.551873846.91

153/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

商户改造工程348657.95105559.44243098.51

酒店消耗品6790653.629019156.204412293.7111397516.11

合计24430993.1410902644.059667433.2925666203.90

其他说明：

无

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产

预估成本、费用6703618.691675904.676703618.691675904.67

内部交易未实现利润44883890.699380153.7957449425.8912521537.59

已计提未支付土地增值税1387216.02346804.011387216.02346804.01

可弥补亏损36597246.059149311.52

其他权益工具投资公允价51470.9812867.75值变动

合计52974725.4011402862.47102188977.6323706425.54

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性递延所得税应纳税暂时性递延所得税差异负债差异负债

资产评估增值3148033.40787008.353772679.96943169.99

其他权益工具投资公允139516484.4934879121.12127084500.1631771125.04价值变动

合计142664517.8935666129.47130857180.1232714295.03

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

□适用√不适用

(4).未确认递延所得税资产明细

□适用√不适用

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

154/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

30、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

酒店设备款7115538.617115538.61

合计7115538.617115538.61

其他说明：

无

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末项目账面价值受限情况履约保函；

13858747.06海宸尊域二期人防车位监管户资金；货币资金

海宸尊域三期监管户；

保证金及冻结账户；

存货 552793702.59 世贸铭城 DK3工程抵押借款；

西安市莲湖区北关正街50号的地下车位抵押借款；

中兴路1738号房屋抵押借款；

福建省泉州市丰泽区东海组团东海滩涂整理项目区域内 C-3-1

2450270692.79 地块海宸尊域九龙居 A-9号楼酒店抵押借款固定资产

世贸之都泾河新城崇文镇宋村，泾河大道与正阳大道十字西北角，泾河新城世界商贸文化之都·国际名品区项目抵押借款；

西安静安荟生活奥特莱斯商场抵押借款；

无形资产61485026.00中兴路1738号土地使用权抵押借款

合计3078408168.44/

其他说明：

无

32、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款抵押借款保证借款

信用借款142900000.0037000000.00

应付利息157916.9531197.22

合计143057916.9537031197.22

短期借款分类的说明：

无

155/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

(1).应付票据列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币种类期末余额期初余额

商业承兑汇票100000000.00100000000.00银行承兑汇票

合计100000000.00100000000.00

本期末已到期未支付的应付票据总额为0元。到期未付的原因是/

36、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

工程款673790115.49892175821.58

公建配套费85670000.0085670000.00

土地承包经营权21745000.0021745000.00

货款20474910.4620030724.80

物业费10733637.1110630984.44

其他2469718.337323363.62

销售代理费2088447.471792396.93

广告费345360.504712894.23

设备款299634.86605249.52

合计817616824.221044686435.12

156/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

舜元建设(集团)有限公司119382400.08未付工程款

上海市静安区住房保障和房屋管理局85670000.00未付公建配套费

通州建总集团有限公司74507009.26未付工程款

上海光大电力工程技术有限公司66170379.36未付工程款

南通四建集团有限公司59908956.60未付工程款

合计405638745.30/

其他说明：

□适用√不适用

37、预收款项

(1).预收款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收租金4321364.573994336.36

预收住宿款837990.78

预收其他款项1376906.331365577.01

合计5698270.906197904.15

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

38、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收现房款32486935.67534602728.76

预收预售房款-29379058.58

预收车位款710574.13448188.82

预收住宿款1675674.85-

预收其他款项849056.6015170538.32

合计35722241.25579600514.48

157/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(2).账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

39、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬4342861.1966483020.4966362195.134463686.55

二、离职后福利-设定提存计划111476.608270254.248270127.06111603.78

三、辞退福利2000413.391757795.43242617.96

四、一年内到期的其他福利

合计4454337.7976753688.1276390117.624817908.29

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和补贴3441463.2355385254.6655175658.063651059.83

二、职工福利费2971324.662933464.6637860.00

三、社会保险费154698.624273224.284333308.5094614.40

其中：医疗保险费52501.223608056.283655943.104614.40

工伤保险费1397.40147406.84148804.24

生育保险费51388.7751388.77

残疾人保障金100800.00466372.39477172.3990000.00

四、住房公积金48031.003171958.003205935.0014054.00

五、工会经费和职工教育经费698668.34681258.89713828.91666098.32

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

合计4342861.1966483020.4966362195.134463686.55

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险99167.356945266.457032130.0812303.72

2、失业保险费3482.25246493.79249215.98760.06

3、企业年金缴费8827.001078494.00988781.0098540.00

合计111476.608270254.248270127.06111603.78

158/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税294679.11175096.02

营业税9070.729070.72

企业所得税1721679.1282449814.85

城市维护建设税1269257.70823830.42

教育费附加829776.77521327.73

河道管理费176670.40176670.40

土地使用税666100.90740704.65

土地增值税38343178.1238533236.38

房产税5682758.435601260.25

印花税135850.24565995.43

个人所得税269181.231232917.53

水利建设基金1523010.931370701.22

合计50921213.67132200625.60

其他说明：/

41、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息应付股利

其他应付款2118204618.002075234476.55

合计2118204618.002075234476.55

其他说明：

□适用√不适用

(2).应付利息分类列示

□适用√不适用

逾期的重要应付利息：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

159/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(3).应付股利分类列示

□适用√不适用

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

往来款及借款2008956995.191973626889.46

保证金及押金10215655.8812797657.35

其他99031966.9388809929.74

合计2118204618.002075234476.55账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

上海北方企业（集团）有限公司1364654165.94项目尚在推进

绍兴豫章企业管理有限公司270789995.86项目尚在销售应返还建委一期房款收入及由建委垫付

上海市静安区建设和交通委员会25202397.64的物业保证金

合计1660646559.44/

其他说明：

□适用√不适用

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款133590298.50240492537.35

1年内到期的应付债券799363246.33

1年内到期的长期应付款81158148.77263923474.70

应付利息165727.578371813.58

合计214914174.841312151071.96

其他说明：

无

44、其他流动负债

其他流动负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

160/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

短期应付债券应付退货款

已结转收入但未开票部分税金（注）5459236.906225409.01

待转销项税1127747.6545245999.88

合计6586984.5551471408.89

注：营改增后将已确认收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税

额的增值税额从“应交税费”项目重分类至“其他流动负债”项目。

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

45、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款

抵押借款1021644978.74875755277.24

保证借款550000000.00550000000.00

信用借款125400000.009400000.00

应付利息1977433.071819207.92

合计1699022411.811436974485.16

长期借款分类的说明：

无

其他说明：

□适用√不适用

46、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

25藏发01598727592.66

25藏发03199548052.04

24MTN001 99875936.93 99797320.59

应付利息6420273.971139178.08

合计904571855.60100936498.67

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

161/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

票面面发按面是值债溢折债券利行发行期初本期值计本期期末否

（券价摊名称率日金额余额发行提利偿还余额违元期销

（期息约）限%）

25藏100.02.3

20260000600004596-12760332

0155/9/30000.00000.0986.32407.4578.9否发03000346

25藏102.22022000020000-45120023

030.075/1130000.00000.0

6841

发0/60009.59

947.92161.6否

63

24M 10 202 10000 10093 2700

TN0 0.0 2.7 4/7/ 3 0000.0 6498.6 000.0 7861

270010101

6.34000.05115.0否0103007001

9000010093800007981-164270090457

合计////0000.06498.60000.0095.85738.000.01855.6/

07099600

(3).可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

47、租赁负债

□适用√不适用

48、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

162/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

长期应付款85181369.78263609134.87专项应付款

合计85181369.78263609134.87

其他说明：

□适用√不适用长期应付款

(1).按款项性质列示长期应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付融资租赁款85181369.78263609134.87

其中：未实现融资费用31882.556002879.02

合计85181369.78263609134.87

其他说明：

无专项应付款

(1).按款项性质列示专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

□适用√不适用

51、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助247800.0063720.00184080.00

合计247800.0063720.00184080.00/

其他说明：

√适用□不适用本期计入

负债上年年末本期新增本期计入其他与资产相关/与营业外收期末余额项目余额补助金额收益金额收益相关入金额

锅炉改造补贴247800.0063720.00184080.00与资产相关

163/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

合计247800.0063720.00184080.00

52、其他非流动负债

□适用√不适用

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、-）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总数951586865.00951586865.00

其他说明：

无

54、其他权益工具

(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本2496198683.412496198683.41溢价）其他资本公积

合计2496198683.412496198683.41

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

不适用

56、库存股

□适用√不适用

57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

164/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

本期发生金额

减：前期

减：前期计入其税后计入其税后

期初本期所得他综合减：所归属期末项目他综合归属余额税前发生收益当得税费于少余额收益当于母额期转入用数股期转入公司留存收东损益益

一、不能重分

95274771248345312089362

类进损益的其1.895.3363.83591.

104637

363.39

他综合收益5

其中：重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综合收益其他权益工

95274771248345312089362104637

具投资公允价1.895.3363.83591.5363.39值变动企业自身信用风险公允价值变动

二、将重分类进损益的其他综合收益

其中：权益法下可转损益的其他综合收益其他债权投资公允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备外币财务报表折算差额

其他综合收益95274771248345312089362591.104637

合计1.895.3363.835363.39

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

无

165/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积130113974.83130113974.83任意盈余公积储备基金企业发展基金其他

合计130113974.83130113974.83

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上期

调整前上期末未分配利润1174131050.491264528096.07调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）调整后期初未分配利润1174131050.491264528096.07

加：本期归属于母公司所有者的净利-552715436.8512549889.63润

减：提取法定盈余公积93431066.51提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利9515868.659515868.70转作股本的普通股股利

期末未分配利润611899744.991174131050.49

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0元。

61、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

166/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

主营业务894769836.05730502220.561137714943.25961939725.60

其他业务23906507.374850875.3545266397.5816037923.28

合计918676343.42735353095.911182981340.83977977648.88

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合计合同分类营业收入营业成本按经营地区分类

国内894769836.05730502220.56国外按商品转让的时间分类

在某一时点确认894769836.05730502220.56在某一时段内确认

合计894769836.05730502220.56

其他说明：

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

无

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

房产税20712167.9928501870.65

土地增值税19903698.8219352581.89

土地使用税3638451.984091765.83

城市维护建设税1998463.98300439.72

教育费附加1431610.69223855.82

印花税714161.261187892.18

水利建设基金414655.681008570.71

车船税6273.275580.00

合计48819483.6754672556.80

其他说明：

167/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

无

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬19833418.2715888762.59

物业费17491553.5422640229.73

销售代理费12627361.21705175.30

水\电\煤气费11527320.907922321.14

广告费9639298.6128347830.83

长期待摊费用摊销6145325.656067655.91

客房用品6057348.952502911.75

专业服务费2010704.27130959.58

办公费598352.271586645.47

业务招待费477110.9854369.54

租赁费125809.92453356.12

差旅费105597.5155685.01

折旧费84465.55158054.12

其他72983.75756811.19

交易手续费52531.1780694.10

洗衣成本35214.10

展览及策划费310673.00

保安保洁费22641.51

销售服务费35000.00

合计86884396.6587719776.89

其他说明：

无

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

折旧费82490294.1770277455.18

职工薪酬49172817.1151840809.69

物业费17132283.3616498611.52

专业服务费10472941.047128736.45

无形资产摊销5172606.365329085.18

其他4862360.46796925.31

其他长期资产摊销3522107.643487034.79

办公费3504413.091950447.27

租赁费1476668.95523181.76

交通费与差旅费919355.201109294.91

洲际酒店管理费846213.14457751.69

保险费727849.91823942.45

业务招待费470699.15820521.51

装修修理费410410.412242342.23

168/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

通讯费359963.01320785.07

会务费104863.0488222.04

公务用车费97841.08137239.55

邮件快递费27905.3233324.78

用餐费7409.444400.65

公共事业费2458209.61

合计181779001.88166328321.64

其他说明：

无

65、研发费用

□适用√不适用

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息费用172820304.69123541558.67

减：利息收入4305887.009634674.29

手续费1264812.23873977.81

合计169779229.92114780862.19

其他说明：

无

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

政府补助63720.00进项税加计抵减

个税手续费返还30193.0097369.57

合计93913.0097369.57

其他说明：

无

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-225802.19-72306907.63

处置长期股权投资产生的投资收益400344306.67交易性金融资产在持有期间的投资收益

其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入6944000.009888000.00债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益

169/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

处置其他流动资产取得的投资收益3270184.932774985.92

合计9988382.74340700384.96

其他说明：

无

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产66596.06

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益交易性金融负债按公允价值计量的投资性房地产

合计66596.06

其他说明：

无

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额应收票据坏账损失

应收账款坏账损失426889.41-5316647.04

其他应收款坏账损失1999041.502250918.68债权投资减值损失其他债权投资减值损失长期应收款坏账损失财务担保相关减值损失

合计2425930.91-3065728.36

其他说明：

无

72、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、合同资产减值损失

二、存货跌价损失及合同履约成本392188285.1542199592.00

170/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

减值损失

三、长期股权投资减值损失

四、投资性房地产减值损失

五、固定资产减值损失-91900.0034550900.00

六、工程物资减值损失

七、在建工程减值损失

八、生产性生物资产减值损失

九、油气资产减值损失

十、无形资产减值损失1572648.75

十一、商誉减值损失

十二、其他

合计392096385.1578323140.75

其他说明：

无

73、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

处置固定资产利得或损失165288.44

合计165288.44

其他说明：

无

74、营业外收入

营业外收入情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额非流动资产处置利得合计

其中：固定资产处置利得无形资产处置利得非货币性资产交换利得接受捐赠

政府补助126358.5380266.62126358.53

违约金收入8430.00156840.008430.00

其他343895.49263714.19343895.49

合计478684.02500820.81478684.02

其他说明：

√适用□不适用计入当期损益的政府补助

与资产相关/与补助项目本期发生额上期发生额收益相关

稳岗补贴99369.6446266.62与收益相关

171/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

就业补贴2000.004000.00与收益相关

陕西省西咸新区泾河新城发展和经济30000.00与收益相关运行部补助款

静安区财政局中小企业融资贷款贴息24988.89与收益相关

合计126358.5380266.62

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

对外捐赠650000.00451271.00650000.00

非流动资产毁损报废损失12935.212504.7012935.21

其他4459.08141133.044459.08

滞纳金578396.4335644.89578396.43

合计1245790.72630553.631245790.72

其他说明：

无

76、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用2124597.6782650201.63

递延所得税费用12134533.682311019.37

合计14259131.3584961221.00

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额-689079395.57

按法定/适用税率计算的所得税费用-172269848.89

子公司适用不同税率的影响5148.32

调整以前期间所得税的影响9281797.76非应税收入的影响

不可抵扣的成本、费用和损失的影响4040290.57

税法规定的额外可扣除费用-1679549.45

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏-858599.41损的影响

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性175739892.45差异或可抵扣亏损的影响

所得税费用14259131.35

其他说明：

172/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

77、其他综合收益

√适用□不适用详见附注

78、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息收入4305913.329610379.81

政府补助126358.5381219.73

企业间往来49249297.0815876882.54

营业外收入382518.49445728.48

合计54064087.4226014210.56

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

无支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

费用支出111046173.6893281316.72

企业间往来38718788.3020109241.01

营业外支出1232855.51625456.51

合计150997817.49114016014.24

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

无

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

173/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

上海北方企业（集团）有限公司150000000.00199684414.46

合计150000000.00199684414.46

收到的其他与筹资活动有关的现金说明：

无支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

上海北方企业（集团）有限公司100000000.00650000000.00

合计100000000.00650000000.00

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

无筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用√不适用

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

79、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-703338526.92-37883148.81

加：资产减值准备392096385.1578323140.75

信用减值损失2425930.91-3065728.36

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产85572214.5285379928.51折旧使用权资产摊销

无形资产摊销5172606.365329085.18

长期待摊费用摊销9667433.299554690.70

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失--165288.44（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）12935.212504.70

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-66596.06-

财务费用（收益以“－”号填列）172820331.01123517264.19

投资损失（收益以“－”号填列）-9988382.74-340700384.96

174/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）12290695.32124719398.53

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-156161.64-156161.64

存货的减少（增加以“－”号填列）455489714.97386196693.26

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-175221446.14-151668776.20

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-657884062.35-635796121.63其他

经营活动产生的现金流量净额-411106929.11-356412904.22

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额263640649.88938900307.81

减：现金的期初余额938900307.81534107614.68

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-675259657.93404792693.13

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金263640649.88938900307.81

其中：库存现金52380.8267863.94

可随时用于支付的银行存款262942040.11938625538.54

可随时用于支付的其他货币资金646228.95206905.33可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额263640649.88938900307.81

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

175/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额理由

履约保函12642004.0015771537.81受限

海宸尊域二期人防车位监管户82300.8213919936.30受限

海宸尊域三期监管户1097694.9936720.93受限

贷款保证金及其他36747.251085247.65受限

合计13858747.0630813442.69/

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

□适用√不适用

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

82、租赁

(1).作为承租人

√适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用√不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

√适用□不适用项目本期金额上期金额

计入相关资产成本或当期损益的简化处理的短期租赁费用1602478.87976537.88

合计1602478.87976537.88售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额0(单位：元币种：人民币)

176/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(2).作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可变项目租赁收入租赁付款额相关的收入

经营租赁收入9799587.46-

合计9799587.46-作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

□适用√不适用

(3).作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

其他说明：

无

83、数据资源

□适用√不适用

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

□适用√不适用

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用

其他说明：

不适用

177/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

主要持股比例(%)子公司注册资取得经营注册地业务性质名称本直接间接方式地

上海北方城上海45549.4上海市天目中路投资开发，商100.00设立市发展投资市8380号801-11室业贸易，房地或投

178/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

主要持股比例(%)子公司注册资取得经营注册地业务性质名称本直接间接方式地

有限公司产开发经营，资置业管理

上海和田城上海市静安区天目房地产开发，设立上海

市建设开发2000.00中路380号2101-04经营，委托销100.00或投市

有限公司室售，旧区改造资上海市静安区天目房地产开发、设立

上海越秀置上海1000.00中路380号801-16经营，物业管70.00或投业有限公司市室理资

上海地产北上海市静安区天目房地产开发、设立

上海18000.0

方建设有限0中路380号2301-03经营，物业管100.00或投市公司室理资

上海北方广房地产开发、设立

上海5000.00上海市松江区文汇富林置业有1128501经营，物业管100.00或投市路号室限公司理资

房地产开发、泉州市上实同一

泉州70580.6泉州市丰泽区东海经营，物业管置业有限公153100.00控制市街道泉海路号理，酒店管司合并理，房产中介设立

泉州藏投酒泉州1000.00福建省泉州市丰泽住宿业100.00或投店有限公司市区滨海街999号资

房地产开发、非同

西安和润置西安5000.00西安市莲湖区北关销售；物业管2951.00一控业有限公司市正街号理；商业综合制合体管理服务并陕西省西咸新区泾锂及锂产品非同河新城泾晨路中国

陕西国能锂 咸阳 15700.0 A 的技术研发、0 锂产业园（一期） 100.00一控

业有限公司市911加工、销售，制合区号楼单元房地产开发并层10000室苗木的种植非同陕西春秋庄陕西省西咸新区泾与销售；养殖西安一控

园农业科技3000.00河新城静安国际万业的投资；房100.00市制合有限公司国荟地产的开发并与销售陕西省西咸新区泾

河新城永乐镇泾晨房地产开发、非同陕西世贸之西咸路中国锂产业园销售；物业管一控

都建设开发8000.00100.00

新区 （一期）A区 9号 理；商业综合 制合有限公司楼1单元1层10004体管理服务并室陕西省西咸新区泾河新城永乐镇泾晨陕西世贸新设立

西咸10000.0路中国锂产业园房地产的开

都建设开发100.00或投

新区 0 （一期）A区 9号 发与销售有限公司1资楼单元1层10002室

179/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

主要持股比例(%)子公司注册资取得经营注册地业务性质名称本直接间接方式地陕西省西咸新区泾河新城永乐镇泾晨陕西世贸馨设立西咸路中国锂产业园房地产的开

城建设开发 5000.00 A 9 100.00 或投新区 （一期） 区 号 发与销售有限公司资楼1单元1层10003室陕西省西咸新区泾陕西世贸铭河新城永乐镇泾晨设立西咸房地产的开

城建设开发6500.00路中国锂产业园100.00或投新区发与销售

有限公司 （一期）A区 9号 资楼1单元2层同一

上海藏投酒上海1000.00上海市静安区中兴

店有限公司市路1738住宿业100.00控制号合并上海北方荟上海市静安区天目设立上海

商业管理有1000.00中路380号2301-08商务服务业100.00或投市限公司室资西安静安荟陕西省西安市莲湖设立

生活奥莱商西安500.00区北关正街50号静

业管理有限市安广场2号楼711商务服务业100.00或投资公司室西安静安荟陕西省西咸新区泾设立

奥莱公园商西安500.00河新城崇文镇静安商务服务业100.00或投业管理有限市国际奥莱风尚荟三资公司楼福建省泉州市丰泽泉州市北方泉州区大兴街500设立号海

荟商业管理500.00商务服务业100.00或投市宸尊域三期静安荟有限公司资奥特莱斯

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依

据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

无

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

180/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币少数股东持股本期归属于少数本期向少数股东期末少数股东子公司名称比例股东的损益宣告分派的股利权益余额

西安和润置业有限公司49.00-150618632.06-359651198.19

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额子公非流非流非流非流司名流动资产流动负债流动资产流动负债动资动负动资动负称资产合计负债合计资产合计负债合计产债产债西安21661018318536482703391934231047447148974897和润4247131377892998119345977322920920

置业848.4060.4908.8958.27.79946.0393.3547.3940.7014.4014.4

2792165155

有限公司本期发生额上期发生额子公司名称营业收综合收经营活动营业收综合收经营活动净利润净利润入益总额现金流量入益总额现金流量

西安和润置业712335-3073-307388196116993999-1035-103545180175

有限公司360.8684963.4963.382.30638.9248277.8277.1447.85

3814

其他说明：

无

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

181/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

合营企业持股比例(%)对合营企业或联或联营企主要经营地注册地业务性质营企业投资的会业名称直接间接计处理方法西藏国能阿里地区硼矿及其伴

矿业发展西藏日土县国41.00权益法核算生矿有限公司土局院内

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

无

(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3).重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额西藏国能矿业发展有限公西藏国能矿业发展有限公司司

流动资产134144921.07134123922.11

非流动资产915779319.87858163691.33

资产合计1049924240.94992287613.44

流动负债1781864217.231540768348.22

非流动负债10569467.8911270648.76

负债合计1792433685.121552038996.98少数股东权益

归属于母公司股东权益-742509444.18-559751383.54

按持股比例计算的净资产份额-304428872.11-229498067.25

调整事项172598479.12172598479.12

--商誉

--内部交易未实现利润-7634157.50-7634157.50

--其他180232636.62180232636.62对联营企业权益投资的账面价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入96335400.1417734657.18

净利润-179974460.64-325130692.27终止经营的净利润其他综合收益

182/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

综合收益总额-179974460.64-325130692.27本年度收到的来自联营企业的股利

其他说明：

无

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润

--其他综合收益

--综合收益总额

联营企业：

投资账面价值合计4449979.104675781.29下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-4220394.35-5388566.23

--其他综合收益

--综合收益总额-4220394.35-5388566.23

其他说明：

无

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

√适用□不适用

单位：元币种：人民币累积未确认前期本期未确认的损失（或本期末累积未合营企业或联营企业名称累计的损失本期分享的净利润）确认的损失

陕西国能新材料有限公司-18550836.91-5068435.14-23619272.05赛特（上海）商业管理有限公司-1074017.311073842.98-174.33

西藏国能矿业发展有限公司-61153477.34-73789528.86-134943006.20

其他说明：

无

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

183/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期新本期计入本期

财务报表本期转入与资产/收益期初余额增补助营业外收其他期末余额项目其他收益相关金额入金额变动

递延收益247800.0063720.00184080.00与资产相关

合计247800.0063720.00184080.00/

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关126358.5380266.62

与资产相关63720.00

合计190078.5380266.62

其他说明：

无

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

1信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险

2流动性风险

184/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

流动性风险，是指在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

3市场风险

金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

3.1汇率风险

汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。

3.2利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具(如某些贷款承诺)。

3.3其他价格风险

其他价格风险，是指汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险，无论这些变动是由于与单项金融工具或其发行方有关的因素而引起的，还是由于与市场内交易的所有类似金融工具有关的因素而引起的。其他价格风险可源于商品价格或权益工具价格等的变化。

2、套期

(1).公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(2).公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1).转移方式分类

□适用√不适用

(2).因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

185/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(3).继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允第三层次公允价合计值计量价值计量值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产20066596.0620066596.06

1.以公允价值计量且变

动计入当期损益的金融20066596.0620066596.06资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（3）衍生金融资产

（4）其他20066596.0620066596.06

2.指定以公允价值计量

且其变动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资148640000.007976484.52156616484.52

（四）投资性房地产

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物

3.持有并准备增值后转

让的土地使用权

（五）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

持续以公允价值计量的148640000.0020066596.067976484.52176683080.58资产总额

（六）交易性金融负债

1.以公允价值计量且变

动计入当期损益的金融负债

其中：发行的交易性债券衍生金融负债其他

186/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

2.指定为以公允价值计

量且变动计入当期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量

（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

□适用√不适用

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

持续以第三层次公允价值计量的项目包括其他权益工具投资，均为非上市权益投资。非上市权益投资的公允价值主要是根据这些非上市公司财务报表信息，并结合同行业上市公司可比信息采用可比公司乘数法确定。对于无法采用可比公司乘数法的非上市权益投资以净资产基础法确定公允价值。

2025年12月范围区间以公允价值计量的31可观察/日的公允估值技术输入值（加权平资产不可观察价值均值）净资产法

其他权益工具投资7976484.52被投资公司净资产法不适用不可观察的净资产公允价值

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

√适用□不适用其他权益工具投资

2024年12月31日7973029.19

购买出售

187/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

转入第三层次

转出第三层次当期利得或损失总额计入当期损益的利得或损失

计入其他综合收益的损失3455.33

2025年12月31日7976484.52

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用√不适用

9、其他

□适用√不适用

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例

(%)的表决权比例(%)上海北方企上海市天城市更新和业（集团）有目中路380204218万元41.1541.15物业管理限公司号本企业的母公司情况的说明

本公司控股股东为上海北方企业（集团）有限公司，实际控制人均为上海市静安区国有资产监督管理委员会。

本企业最终控制方是上海市静安区国有资产监督管理委员会

其他说明：

无

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

本公司子公司的情况详见本附注“第十节、在其他主体中的权益”。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

188/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

√适用□不适用

本公司重要的合营或联营企业详见本附注“第十节、在其他主体中的权益”

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系西藏国能矿业发展有限公司联营企业西藏旺盛投资有限公司联营企业陕西国能新材料有限公司联营企业赛特（上海）商业管理有限公司联营企业

其他说明：

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系上海国投置业有限公司北方集团控制的企业上海北方物业管理有限公司北方集团控制的企业

上海静安城市更新投资发展有限公司北方集团持股100%的企业

上海海爽实业发展有限公司孙公司对其投资20%

上海和诚房地产有限公司孙公司对其投资20%上海和泰花园物业管理公司北方集团控制的企业上海和田城市建设开发公司职工技术协会北方集团控制的企业上海市和田地区深化治理办公室北方集团控制的企业上海新和田投资发展有限公司北方集团控制的企业公司关键管理人员唐耀琪兼任上海星舜置业有限公上海星舜置业有限公司司董事

上海闸北北方小额贷款股份有限公司北方集团持股50%的企业

其他说明：

无

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

上海北方物业管理有限公司物业管理1435516.80

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额出售持有上海国投置

上海北方企业（集团）有限公司100%783514179.25业有限公司股权

上海静安城市更新投资发展有限公司销售代理服务14670849.588416885.83

189/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

上海静安城市更新投资发展有限公司前期筹备服务4339622.6733877118.90

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币租赁资产种本期确认的租赁收上期确认的租赁收承租方名称类入入

上海闸北北方小额贷款股份有限公司房屋建筑物185328.00

190/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

本公司作为承租方：

□适用√不适用关联租赁情况说明

□适用√不适用

(4).关联担保情况本公司作为担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否担保方被担保方担保金额担保起始日担保到期日已经履行完毕西藏城市发展投资股份

/泉州市上实置业有有限公司泉州藏投酒店178200000.002039/8/272042/8/26否限公司有限公司

西藏城市发展投资股份陕西世贸铭城建设139144626.852027/12/222030/12/21否有限公司开发有限公司

西藏城市发展投资股份陕西世贸之都建设166666666.682027/1/32030/1/2否有限公司开发有限公司本公司作为被担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保是否担保起始担保方担保金额担保到期日已经履行日完毕

上海北方企业（集团）有陕西世贸新都建设开550000000.002027/6/212030/6/20否限公司发有限公司

上海北方企业（集团）有西藏城市发展投资股600000000.002028/9/32031/9/2否限公司份有限公司

上海北方企业（集团）有西藏城市发展投资股200000000.002028/11/62031/11/5否限公司份有限公司关联担保情况说明

□适用√不适用

(5).关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆入

上海北方企业(集

)100000000.002025/1/14实际还款日/团有限公司

上海北方企业(集

)1100000000.002023/9/1实际还款日/团有限公司

上海北方企业(集

团)100000000.002023/9/12025/5/22/有限公司

191/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

关联方拆借金额起始日到期日说明

上海北方企业(集

)50000000.002023/9/12025/9/11/团有限公司

上海北方企业(集

)200000000.002025/11/24实际还款日/团有限公司

上海北方企业(集

)100000000.002013/1/232025/11/7/团有限公司

上海北方企业(集

)149203111.922013/1/23实际还款日团有限公司

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬605.90775.55

(8).其他关联交易

□适用√不适用

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备上海静安城市更新投资

应收账款3867463.78发展有限公司

注：期后已收回

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款上海北方物业管理有限公司452532.00452248.00

合同负债上海静安城市更新投资发展有限公司12340349.64

其他应付款上海北方企业（集团）有限公司1719421845.341691523539.25

其他应付款上海星舜置业有限公司2457222.002457222.00

其他应付款上海和诚房地产有限公司2000000.002000000.00

其他应付款上海新和田投资发展有限公司356232.00356232.00

其他应付款上海北方物业管理有限公司279781.60279781.60

其他应付款上海市和田地区深化治理办公室125600.00125600.00

192/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

其他应付款上海闸北北方小额贷款股份有限公司38956.00

(3).其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1).明细情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

抵押资产情况：

资产名账账面价值抵押抵押物借款银借款额借款金合同编产权证编

193/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

称面日期行度额号号科（万元）（万元）目固上海市静安区中

定423358826兴路1738号101、中国建50000.047160.0中兴路

资.062022/

ZGE202

1738102室及2-26层设银行

00沪房地静

号11/222007、

产酒店一套；上海股份有519-134字（2016）全幢房至

无2037/北方智选假日酒限公司924002、第021443产及土形61485026.11/21店（上海市静安上海第10000.0519-134号地资007369.07区中兴路1738六支行0922010

产号）的经营收入陕西世贸铭城建设开发有限公司所拥有的国有建上海浦

2023/设用地使用权陕东发展陕（2018）

世贸铭

DK3 存 493130187

5/15 （2018）泾阳县 银 行 股 67000.0 13914.4 YD7201 泾阳县不

城至2023283

货.85不动产权第2027/份有限06工程0000253号及对28501动产权第

12/21公司西0000253号应的不动产单安分行

610423011015GB

00011F00040015

等384个福建省泉州市丰泽区东海组福建省泉州市丰团东海南洋商

2024/ 泽区东海组团东 GC2024滩 涂 整 固 业 银 行 0731000 闽 (2021)7/29 海滩涂整理项目

理项目定237966254.92 至 区域内 C-3-1（中国）18000.017820.000053、泉州市不地

区 域 内 资 2040/ 有 限 公 0 0 GC2024 动产权第

C-3-1 块海辰尊域九龙地 产 7/29 司 上 海 0731000A-9 0022504号居 号楼酒店块海宸分行00052及全部经营收入尊域九

龙居A-9号楼酒店

陕（2019）西咸新区不动产权

第0000230

号、陕

（2019）西咸新区不

成长湾乐园、国

固2023/动产权第

际 A 馆、国际 B 中 航 国

静 安 荟 12/25 ZHZL(2 0000229

定 774697925 馆、国际 C 馆、 际 租 赁 50000.0 16666.6 3)06HZ 号 、 陕奥 莱 公 至

资 .52 2029/ 韩国馆、欧美 A 有 限 公 0 7 017-DY （2019）西园

产 12/25 馆、欧美 B 馆、 司 001 咸新区不

日本馆、中国馆动产权第

0000228

号、陕

（2019）西咸新区不动产权第

0000258

号、陕

194/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

（2019）西咸新区不动产权第

0000224

号、陕

（2019）西咸新区不动产权第

0000226

号、陕

（2019）西咸新区不动产权第

0000225

号、陕

（2019）西咸新区不动产权第

0000231

号、陕

（2020）西咸新区不动产权第

0000172号

固"陕(2023)西安市定10142476不动产权第

资86.290217830、

产0217831、

0217832、

0217833、

0217834陕(2023)、

0217835西安市不、

0217836动产权第、

02178370217830、、

02178380217831、、

02178390217832、、西安静02178400217833、、

安荟生02178410217834、、

活奥特0217842中国邮[2025]0217835、、

莱斯商2025/0217843

政储蓄陕邮锅0217836、

、

0217844银行股3/27西0217837、场及西、份有限 30000.0 29000.0 GS038、 0217838、

安市莲至0217845、00

湖区北2040/0217846公司西[2025]0217839、、

存59663514.3/26陕邮锅关正街740217847

安市纺0217840、

、

50货0217848织城支

西0217841、

号的 和 GS039

地下车0217849行0217842、号的不

0217843、位动产；西安市莲

500217844、湖区北关正街

0217845、号的地下车位(共

5430217846、个，合计建筑

面积30867.480217847、

)0217848和㎡；0217849西安静安荟生活号奥特莱斯陕

(2023)西安市不动产权第

0217830、

0217831、

0217832、

195/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

0217833、

0217834、

0217835、

0217836、

0217837、

0217838、

0217839、

0217840、

0217841、

0217842、

0217843、

0217844、

0217845、

0217846、

0217847、

0217848和

0217849

号的应收账款和西安静安荟生活奥特莱斯地下停车位收费权

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

□适用√不适用

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

□适用√不适用

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

□适用√不适用

196/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

详见“重要事项”的“公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明”

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

□适用√不适用

(2).报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

□适用√不适用

197/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

8、其他

√适用□不适用

（1）西藏国能矿业发展有限公司采矿证

西藏城投的联营企业西藏国能矿业发展有限公司（以下简称“国能矿业”）原持有的龙木错采矿

权证5425000710014，有效期至2012年6月，已于2012年向当地国土资源局申请延期。2022年

4月 6日，龙木错采矿权证完成延期手续，采矿证号 C5400002022046220153583，有效期至 2025年4月5日。

2024年 4月 5日，龙木错采矿权证完成延期手续，采矿证号 C5400002022046220153583，有效期

至2029年4月5日。

（2）西安和润置业有限公司动迁货币补偿情况

孙公司西安和润置业有限公司于2015年11月与西藏城市发展投资股份有限公司、上海舜杰投资

发展有限公司、上海沪总企业发展有限公司签订的《产权交易合同》补充协议约定，动迁回搬面积超过8万平方米或动迁货币补偿(扣除居民超面积款)超过3.3亿元的部分由上海舜杰投资发展有限公司承担。截止2025年末，根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《西安市莲湖区标牌市场及周边棚户区改造项目专项审计报告》（信会师报字【2025】第 ZA15275号），上海舜杰投资发展有限公司无需承担任何费用。

（3）西安和润置业有限公司股权质押担保情况

子公司上海北方城市发展投资有限公司与上海舜杰投资发展有限公司签订《股权质押担保合同》，上海舜杰投资发展有限公司将其持有的西安和润的31%股权（合计1550万元）质押给上海北方

城市发展投资有限公司，双方已于2019年11月1日办妥股权出质登记手续。

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）3867463.78

1至2年

2至3年

3年以上

3至4年

4至5年5656263.86

5年以上125521306.12119865042.26

合计129388769.90125521306.12

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额坏账准坏账准账面余额账面余额类别备账面备账面比价值比金价值金额金额例金计例额计

198/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(%)额提(%)提比比例例

((

%%

))按单项计提坏账准备

其中：

1293881001293881255211001255213

按组合计提坏账准备769.90.00769.90306.12.0006.12

其中：

1293881001293881255211001255213

关联方组合769.90.00769.90306.12.0006.12

129388//1293881255211255213合计769.90769.90306.12//06.12

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

/

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

199/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和合同资单位名称应收账款期末余额产期末余额合计数的坏账准备期末余额比例（%）

陕西世贸之都建设开125521306.1297.01发有限公司

上海静安城市更新投3867463.782.99

资发展有限公司（注）

合计129388769.90100.00

其他说明：

注：期后已收回

其他说明：

□适用√不适用

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息

应收股利272852972.63272852972.63

其他应收款5361720315.885168344187.35

合计5634573288.515441197159.98

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

200/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

/

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

/

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

上海北方城市发展投资有限公司272852972.63272852972.63

合计272852972.63272852972.63

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因是否发生减值及其判断

201/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

依据

上海北方城市发展投272852972.635年以上/否资有限公司

合计272852972.63///

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

/

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

/

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

202/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）5361716675.885168339107.35

1至2年

2至3年200.00

3年以上

3至4年200.007000.00

4至5年7000.00

5年以上257000.00257000.00

合计5361980875.885168603307.35

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

往来款及借款5361716675.885168339107.35

其他264200.00264200.00

合计5361980875.885168603307.35

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日余259120.00259120.00

额

2025年1月1日余259120.00259120.00

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-1440.00-1440.00本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日260560.00260560.00

余额各阶段划分依据和坏账准备计提比例

203/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

/

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转期末余额计提转销或核销其他变动回

信用风险特259120.001440.00260560.00征组合

合计259120.001440.00260560.00

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准备单位名称期末余额期末余额合计款项的性质账龄

(%)期末余额数的比例

上海北方城市发1404128040.4126.19往来款及借款1年以内展投资有限公司

西安和润置业有3148280374.9258.71往来款及借款1年以内限公司

陕西世贸馨城建336700000.006.28往来款及借款1年以内设开发有限公司

陕西世贸铭城建214430000.004.00往来款及借款1年以内设开发有限公司

上海北方荟商业104820000.001.95往来款及借款1年以内管理有限公司

204/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

合计5208358415.3397.12//

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

27441110274411102744111027441110

对子公司投资70.9270.9270.9270.92

对联营、合营11757294.7307315.04449979.111983096.7307315.04675781.2企业投资10002909

275586837307315.027485610275609417307315.027487868

合计65.02050.0267.21052.21

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币减值本期增减变动减值期初余额（账面准备计提期末余额（账面准备被投资单位追加减少其价值）期初减值价值）期末投资投资他余额准备余额

上海北方城市发2289185989.672289185989.67展投资有限公司

上海藏投酒店有454925081.25454925081.25限公司

合计2744111070.922744111070.92

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动其宣告他其计期末减值期初追发放投资减权益法下确综他提余额准备

余额（账面价加现金单位少认的投资损合权减其（账面期末值）投股利投益收益值他价值）余额资或利资益变准润调动备整

一、合营企业

205/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

小计

二、联营企业西藏国能矿业发展有限公司

西藏旺盛投4675781.29-225802.1944499

资有限公司79.10陕西国能新

材料有限公7307315.0073073730715.00315.00司赛特（上海）商业管理有限公司

小计11983096.29-225802.19117577307294.10315.00

11983096.29-225802.19117577307合计294.10315.00

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务19505755.2713416953.1644080423.6527228205.28

其他业务1014274.882355514.661014274.882192406.96

合计20520030.1515772467.8245094698.5329420612.24

(2).营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

206/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

无

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额成本法核算的长期股权投资收益

权益法核算的长期股权投资收益-225802.19-72306907.63处置长期股权投资产生的投资收益交易性金融资产在持有期间的投资收益其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

处置其他流动资产取得的投资收益2713301.372741763.70

合计2487499.18-69565143.93

其他说明：

无

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分

207/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定190078.53

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产3336780.99生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-863272.23其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额-583620.15

少数股东权益影响额（税后）-135289.43

合计1944677.71

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

208/209西藏城市发展投资股份有限公司2025年年度报告

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润-12.09-0.58-0.58

扣除非经常性损益后归属于公司-12.13-0.58-0.58普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：陈卫东

董事会批准报送日期：2026年4月9日修订信息

□适用√不适用