事件

公司发布2022 三季报，前三季度实现营收15.22 亿元（-6.33%），归母净利润2.34 亿元（-13.71%），扣非后归母净利润2.26 亿元（-0.68%）；2022Q3 实现营收5.62 亿元（+11.08%），归母净利润0.89亿元（+121.34%），扣非后归母净利润0.91 亿元（+183.04%）。

疫情好转经营复苏，盈利能力显著提升

2022Q3 营收同比提升主要因为杭州市场受疫情扰动较少，客流量逐步恢复。2022Q3 毛利率为79.58%（-0.70pct），销售费用率为15.83%（-6.42pct），管理费用率为17.70%（-5.37pct），财务费用率为-1.27%（-2.29pct），主要因为利息收入增加、享受租金减免导致三费同比下降所致。

2022Q3 净利率为 28.65%（+11.76pct）。

启动新一轮调改，加快培育新兴板块

调改：（1）杭州大厦：2022 年杭州大厦新一轮三年调改起步，着力打造珠宝板块品牌阵容天花板，以及新B 座4 楼四大重奢品牌VIC ROOM。

（2）解百商业分公司：集合集团内资源做好补位招商，积极接洽目标品牌，丰富拓新储备；同时明确调整定位和方向，加快推进改建工作。新兴板块：公司为了满足客户多元化需求，布局全程医疗、悦胜体育、线上代运营商百秋网络，协同主业，打造“零售+服务生态圈”。全程医疗凭借高端会员制健康服务特色，有效承接海外健检以及就医需求回流红利。悦胜体育尚处于培育期，积极拓展场馆。百秋网络持续深耕奢侈品和高端时尚品类代运营，不断提升全域数字零售服务能力。

投资建议

短期疫情催化，国内奢侈品消费回流，驱动杭州大厦业绩增长。中长期来看，公司进入新一轮调改，叠加消费升级，零售主业有望实现稳步增长。多业务拓展方面，公司布局医疗健康产业及体育行业，满足消费者多元化需求，增加客户黏性，协同主业。我们预计公司2022~2024 年EPS 分别为 0.51、0.65、0.75 元/股，对应当前股价PE 分别为11、9、7 倍，维持“买入”评级。

风险提示

消费升级不及预期；疫情影响转淡，出境游放开，部分回流需求重新流出；市场竞争加剧，营收增速不及预期。