2017年2月14日,基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4 号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》规定:1、证券期货经营机构设立私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案;2、私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收益权等方式向房地产开发企业提供融资,用于支付土地出让价款戒补充流动资金。

投资要点:

本次新规对信托业形成正反两方面影响。一方面降低了与券商基金等机构的合作的空间(通道业务)。本次新规虽然只对证券期货经营机构设立私募资管计划投向房地产做出限制。但信托由于长期作为私募资管计划投向的通道方将受到牵累。信托业协会2016 年三季度数据显示信托资金投向房地产占比为8.45%且通道业务规模在信托行业占比约为50%,初步估算受此规定牵累的房地产通道业务约占信托整体规模4.22%。

另一方面新规却提升了投向房地产的主动管理类信托相对优势。本次新规既然对房地产资金从私募资管计划的来源进行了封堵,短期内房企的融资需求势必转向其他可行渠道,对信托主动管理计划的需求将提升。对于房地产信托融资的监管要求仍是来自2010 年11 月银监会发布的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,《通知》仅对信托公司投向房地产信托业务的合规性和风险监控提出要求。如信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全等。本次新规出台后,私募资管计划的渠道被封,信托通过自身成立信托计划的方式投向房企将成为所剩不多的途径之一。

综合而言本次新规对信托业影响利大于弊。虽然通道业务受此影响,但预计主动管理业务的上升足以弥补前者造成的损失。目前通道业务的收费仅在千一左右,而主动管理信托的佣金率在2%以上。意为只要通道业务损失部分中10%以上能够转化为主动管理部分,信托业整体将受益。此外,本次新规的长期意义在于平抑房企风险,改变传统融资方式。股权信托,Reits 等将迎来发展机遇。新规对房企从低成本渠道融资进行封堵(信托成本在8 个点左右,基金等渠道为6 个点),前房地产行业净利润10 个点左右,融资成本提升对房企利润的侵蚀促使房地产行业整体的融资方式亟需改变,相较传统的债权融资方式,股权信托能够使得房企向信托投资人让渡一部分超额收益的同时降低自身的融资成本,此次新规禁止“明股实债”却不限制“真股权”项目即体现出股权融资是政策层目前倡导的方向。

投资推荐:随着4 号文的出台,在房地产股权信托方面进行深度耕耘的信托公司将迎来发展良机。我们强烈推荐:安信信托(600816.sh)公司不多家上海房企有紧密合作关系,房地产投向在公司业务中占比18.43%。16 年以来成立的集合类信托产品大部分采用股权戒组合投资方式,目前主动管理能力已取代规模成为驱动公司16 年业绩实现超预期增长——营收YOY+78%,净利润YOY+77%。我们给不公司强烈推荐评级:目标价29.68 元,对应2017-2019 年EPS 预计为1.71、1.98、2.10 元。对应PE 为17.36、14.99、14.13 倍。

风险提示:经济下行风险、政策层面抑制信托规模风险、金融机构同质化竞争风险、信托行业刚兑无法打破致兑付风险。