行业近况

我们更新了2022 年2 月中金存量住房市场监测体系相关数据。

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2 月房价边际微涨，各能级和区域间分化加剧。2 月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比微涨0.2%（1 月+0.5%），同比跌幅受高基数影响走阔1.2ppt 至-4.3%，其中高能级城市环比涨幅走阔至+0.8%，但中低能级城市环比下跌0.7%；尽管这一定程度上可能受到节假日成交缩量导致的价格波动加大的影响，但各能级城市间房价走势分化日趋明显。2 月我们监测城市中房价环比上涨的城市下降至20 个（1 月31 城），环比下降的城市增加至22 个（1 月13 城）；环比上涨城市多集中于长三角、成渝都市圈，环比下降城市则更多分布在山东半岛和北部湾都市圈（近期已出台部分公积金贷款和限售方面宽松政策）。2 月成交议价空间环比转涨12BP 至3.37%（此前两月累计下行15BP），卖方议价能力较买方边际有所走弱，整体呈现出买方市场特征。受此影响，2 月全部城市存量住房景气指数环比转跌0.15%至99.18。

2 月重点城市潜在需求修复势头和供给侧价格预期均走弱，景气度中短期或有所下行。2 月重点城市存量挂牌房源关注度环比微涨1%至13.7 人次，涨幅较1 月（+6.9%）明显收窄，潜在购房需求修复势头走弱。2 月重点城市存量挂牌房源价格调增和调减频率均有所走高，综合带动平均调价幅度环比转跌30BP至2.54%；叠加新增挂牌房源价格影响，2 月中金同质性二手住宅重点城市加权平均挂牌价格指数环比微降0.1%至102.7，售房者价格预期边际略走弱。综合供需两方面因素，我们预计买方市场特征在中短期内还将延续，市场景气度或有所下行（2 月重点城市景气度领先指数环比下降0.17%至99.79）。

2 月住宅租金继续走高，待租周期缩短。2 月重点城市挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比继续增长0.4%（1 月+0.5%），监测20 城中12 城租金环比上涨（1 月13 城）。受租金上涨带动，2 月重点城市加权平均挂牌租赁住宅租售比环比上行2.4BP 至1.97%，平均待租周期收窄至3.13 月（1 月3.46 个月）。

估值与建议

受需求端政策积极调整影响，存量房市场景气度自去年年末以来阶段性有所恢复，但新房市场受房企信用端风险压制表现持续疲弱；受此拖累，2 月存量房市场价格及领先供需指标表现均走弱，修复势头短期或难延续。往前看，我们建议持续关注促进问题房企资产处置、纾解信用风险的金融支持和政策安排，以期引导房价预期修复。我们积极推荐“均好型”国企龙头及优质头部民企：

A 股推荐保利、金地、招商蛇口、滨江、华发、华侨城、金科、万科，H 股推荐中海、华润、旭辉、建发国际、越秀、碧桂园。物管板块推荐金科服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、中海物业和保利物业。

风险

政策端正向调整力度不及预期；房企信用事件超预期恶化。