观点聚焦

投资建议

截至2022 年6 月22 日首轮集中土拍已全部结束。本次土拍整体延续缩量趋势但质量提升明显，土地相对价格未见明显下降；龙头央企、国企成为本轮拿地主体，且更加聚焦于区域核心城市和区位优质地块，收储质量显著提升。中期维度上我们认为优质龙头房企的集中度提升趋势明显，叠加近期需求回暖带动的房企经营环境边际好转，我们推荐：A股-保利、金地、招蛇、万科、滨江、华侨城、华发；H股-中海、华润、建发、越秀、宏洋、美置，建议关注绿城中国（未覆盖）；物管板块-保利物业、绿城服务、中海物业和华润万象生活。同时对受益于基本面好转的“弹性”民企加大关注：H股-旭辉、碧桂园；物管板块-旭辉永升服务、碧桂园服务。

理由

2022 年首轮集中土拍整体呈现缩量、提质、未降价的特点。本轮土拍累计推出465 宗宅地，成交393 宗，对应成交建面和金额分别为3895 万平和4924 亿元，仅相当于去年首轮的34%和46%，去年第3 轮的62%和83%，缩量趋势未改。同时，本轮成交地块质量为历次最高，周边可比售价较去年三轮提升一到三成不等，带动起拍地货比边际上行至历次最高的46.7%；叠加房企对于优质地块的青睐，成交地货比和溢价率也边际上行至49.1%和5.2%，对应静态净利率边际略下行0.8ppt至8.0%，即土地相对价格未见下降，实际净利率可能受益于质量提升存在边际上行空间。

央、国企和Top30 龙头房企是本轮土拍拿地主力，城投参与度下降。本轮集中土拍中央企拿地金额占比提升9ppt至25%，国企和民企分别下降4ppt和5ppt至49%和26%，其中城投平台下行10ppt至27%，下行速度较地方国企整体更快；销售金额Top30 的龙头房企拿地金额占比大幅上行28ppt至49%，与去年首轮基本持平，Top31-50 的腰部房企拿地金额占比仅2%，其余非龙头房企占比明显缩小至49%。本轮拿地金额排名前10 的全国性房企分别为建发、绿城、中铁建、保利、中建、中海、招蛇、滨江、华润、万科，累计拿地金额达到1906 亿元（占比39%）。

今年以来土地市场景气度整体低迷，仅基本面最好的少量城市相对略好。

今年1-5 月300 城宅地成交建面和金额分别同比下降58%和61%，土地市场景气度整体保持低位运行。其中，参与集中土拍的22 城截至目前累计宅地成交进度仅为2021 年的17%（去年同期该指标为56%），且只有北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥、成都、厦门8 个城市的成交进度高于均值，剩余城市成交进度的滞后更加明显。同时，非集中土拍的城市1-5 月累计成交金额同比跌幅较22 城更深达到-65%，成交均价同比跌幅达两成，表明能级更低的城市所面临的土地市场下行压力更大。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。