行业近况

我们更新了2022 年8 月中金存量住房市场监测体系相关数据。

评论

本轮周期房价自峰值累计下行约8%，8 月存量房成交量、价均边际下行。价格层面，8 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比仍跌0.9%（7 月-0.8%），同时成交议价空间维持在3.43%的相对高位（7 月3.46%），价格整体延续下行趋势。自2021 年6 月峰值点后房价累计跌幅为8.2%，其中超高/高能级城市和中低能级城市分别累计下降7.2%和10.4%1。数量层面，8 月二手房成交量指数环比下降14%，但由于去年同期基数显著走低同比转增约一成，如以2019 和2020 年同期平均水平为基数则8 月降幅约为-5%（7 月+13%）。

8 月存量房市场供需领先指标均仍偏弱，疫情散发或增加短期不确定性。需求侧，8 月重点城市挂牌房源关注度环比仍跌1.3%（7 月-1.3%），同比跌幅接近一成，潜在购房需求依旧偏弱；供给侧，8 月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比下降0.7%（7 月-0.6%），存量挂牌房源调价幅度边际继续走弱5BP 至-2.67%，售房者价格预期延续下行趋势。基于供需两侧指标构建的8 月领先景气指数环比仍降0.08%（7 月-0.09%）。尽管二手房成交量自去年4 季度以来已略有恢复，但我们预计整体存量房市场景气度（尤其是价格层面）的修复仍须一定时间，尤其是考虑到近期多地疫情散发可能带来的干扰。

8 月住宅挂牌租金环比转跌，监测以来租售比上行明显。8 月中金同质性挂牌租金指数环比转跌0.3%，同比跌幅因基数原因走阔至-2.4%（7 月-1.7%）；同时由于挂牌售价下跌较快，平均租售比边际上行至1.99%，较2021 年5 月首次观测以来累计上行9BP。8 月平均待租周期为2.31 个月，与上月基本持平。

估值与建议

自去年末以来尽管二手房成交量有所恢复，但房价持续下行、累计跌幅已达8%，叠加领先供需指标仍偏弱、近期局地疫情反弹等因素，我们预计存量房市场景气度修复或仍须一定时间，新房市场受房企信用问题拖累所须时间更长。

当前各地支持购房需求和“保交楼”政策持续加码，其目的均在于提高基本面修复速度，我们预计在这一过程中财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企受益最大，推荐标的：A 股-保利、滨江、华发、建发股份、招商蛇口、金地、万科；H 股-华润、中海、绿城、越秀、美置、宏洋、建发国际；物管板块-中 海物业、保利物业、华润万象生活；代建板块-绿城管理。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。