事件

11 月11 日，AH地产及物业板块均大幅上涨，对此我们点评如下。

评论

供需两侧政策均有进展，实际落地效果有待观察。我们认为两市地产和物业板块上涨主要是受到行业政策积极信号催化。供给侧层面，交易商协会于8日发文1，继续推进并扩大包括房地产企业在内的民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），预计可支持约2500 亿元民营企业债券融资，随后已有民营房企额度申请公告落地。我们认为此举符合“从供给端发力支持企业主体”的政策思路，且时点和力度均超出预期。考虑到债券发行仍对担保条件、企业资质等有所要求，我们预计房企实际受益情况可能差异度较大，建议观察后续实际发行结果与企业信用侧恢复进程。需求侧层面，11 日杭州市多家银行确认首套房贷款条件调整为“认房不认贷”、二套首付下调至40%2。

我们认为核心二线城市关键性限制政策的优化有助于改善和修复购房者预期，带动合理改善性需求释放，建议观察政策落地后销售复苏表现。

行业基本面在政策发力下有望呈现“缓筑底、弱复苏”态势。10 月二手房成交、挂牌价格指数均继续边际下行，同时11 月首周高频口径新房销售面积同比跌幅仍近两成（-18%）。我们认为尽管“政策落地-信用恢复-预期扭转-销售回升”的传导过程需要一定时间达成，导致短期行业景气度可能仍在底部徘徊，但基本面指标进一步恶化的风险开始降低。往前看，企业信用风险缓释和购房信心改善仍有赖于行业政策、特别是自上而下的供给侧政策持续加码。若上述政策得到有效执行，则我们预计4 季度及明年上半年新房销售环比有望录得持续改善，同比跌幅亦持续收窄，行业整体呈现“缓筑底、弱复苏”态势。

板块情绪和预期修复明显，建议积极把握两市地产及物业股投资机会。我们认为行业政策的积极推进缓解了此前投资者对于政策力度不及预期的担忧，带动市场情绪和预期明显修复。短期看，地产及物业板块风险收益走好，投资收益确定性提升；中长期我们继续看好财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企在供给侧出清和行业格局优化过程中的受益逻辑，建议投资者积极把握低位加仓窗口期。推荐标的：A股-金地、保利、招商蛇口、滨江、建发股份、华发、首开、万科；H股-华润、绿城、中海、宏洋、美置、越秀、建发国际；物管板块-华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业；代建板块-绿城管理。

风险

政策面或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化。